Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Новикова В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Бовгатовой Н.В.,
судей Ратьковой М.В., Сережкина А.А.,
с участием прокурора Алексеевой О.М.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании "23" июня 2011 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационное представление Конаковского межрайонного прокурора, кассационные жалобы Администрации Конаковского района Тверской области, К.С., действующей в интересах Г., ООО "Алекс" на решение Конаковского городского суда Тверской области от 7 апреля 2011 года, которым постановлено:
"Иск Конаковского межрайонного прокурора в защиту интересов муниципального образования Конаковский район удовлетворить в части.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости между ООО "Алекс" и Г. от ... о продаже земельного участка с кадастровым номером ... и незавершенных строительством коттеджей, расположенных на нем по адресу: ....
Применить последствия недействительности сделки, обязав Г. вернуть ООО "Алекс" имущество, полученное по сделке, а ООО "Алекс" вернуть Г. полученные по сделке деньги в сумме ... (...) рублей.
В требовании об истребовании имущества - земельного участка площадью ... кв. м, кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ... из незаконного владения Г. и передать муниципальному образованию "Конаковский район" отказать.
Взыскать с Г. в доход местного бюджета государственную пошлину за рассмотрение гражданского дела в суде в сумме ... рублей".
Судебная коллегия
установила:
Конаковский межрайонный прокурор обратился в защиту интересов муниципального образования "Конаковский район" с иском к Г., ООО "Алекс" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью ... кв. м, кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ..., заключенного ... между ООО "Алекс" и Г.
В обоснование иска указано, что ... между ООО "Алекс" и Г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка и расположенных на нем строений, незавершенных строительством коттеджей. Указанный договор не соответствует требованиям закона, нарушает экономические интересы Российской Федерации и является недействительным ввиду того, что сделка заключена ненадлежащим собственником, т.к. ООО "Алекс" не вправе был распоряжаться указанным выше земельным участком. Решением Арбитражного суда Тверской области от 30 июня 2010 года, оставленным без изменения Четырнадцатым арбитражным апелляционным судом, удовлетворен иск прокуратуры Тверской области о признании недействительным договора купли-продажи спорного земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Конаковского района и ООО "Алекс". Иск предъявлен в соответствии со ст. ст. 12, ч. 1 ст. 167, ст. 168 ГК РФ. Предъявление иска обусловлено защитой интересов муниципального образования "Конаковский район", поскольку нарушение требований федерального законодательства при распоряжении находящегося в государственной собственности земельного участка повлекло за собой нарушение прав муниципального образования.
В дальнейшем прокурор уточнил исковые требования, просил суд признать недействительным договор купли-продажи спорного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости от ...; истребовать спорный земельный участок и передать его муниципальному образованию "Конаковский район". В обоснование иска подтвердили ранее заявленные обоснования, а также указал, что в соответствии со ст. 301, п. 1 ст. 302 ГК РФ приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном законом порядке правомерными.
Старший помощник Конаковского межрайонного прокурора Баскакова С.В. иск поддержала, подтвердив доводы, указанные в уточненном исковом заявлении. Полагала, что ответчик Г. не могла не знать об имеющемся споре по указанному земельному участку в Арбитражном суде, так как была участником процесса в качестве третьего лица. Считала также необоснованно заниженной цену договора. Полагала также, что совершение сделки ... и регистрация ее только ... могут свидетельствовать о совершении всех действий в одно время, т.е. в период начала арбитражного процесса. Утверждения ответчиков об отсутствии предмета спора - земельного участка, который разделен Г. на четыре участка, считала несостоятельными, поскольку были наложены запретительные меры и участок не прошел государственную регистрацию. Согласно сведениям из ЕГРП участок по праву собственности за Г. зарегистрирован за кадастровым номером ... площадью ... кв. м, что и является предметом спора.
Представитель истца муниципального образования "Конаковский район" в лице Р. иск поддержал. Обращалось внимание на то, что в арбитражном суде, где Г. была участником процесса в качестве третьего лица, ответчики стремились изменить участок путем его раздела на четыре участка. Полагала возможным применение последствий недействительности сделки и возврат имущества - земельного участка муниципальному образованию Конаковский район.
Ответчик Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика Г. по доверенности К.С. с иском не согласилась, имела позицию о невозможности предъявления требований прокурором, который не является собственником имущества и стороной по делу. Считала также невозможным применение ст. 302 ГК РФ, т.к. имущество выбыло из владения Администрации Конаковского района по ее воле, о чем свидетельствуют принятые Администрацией постановления по вопросу отчуждения земельного участка. В связи с чем у Г. не имелось оснований для того, чтобы усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Обращала внимание на то, что на земельном участке имеются объекты недвижимости, право на которые зарегистрировано за покупателем и не оспорено. Кроме того, в государственном земельном кадастре отсутствует оспариваемый земельный участок, т.к. на основании личного заявления Г. было проведено межевание и общий участок размером ... га разделен с образованием новых участков с присвоением им новых кадастровых номеров, т.е. на государственный кадастровый учет поставлено четыре вновь образуемых земельных участка.
Представитель ООО "Алекс" по доверенности К.И. с иском не согласился, указав на добросовестность приобретения Г. земельного участка и объектов недвижимости, отсутствие у нее оснований сомневаться в чистоте сделки. Также обращал внимание на раздел участка и постановку на кадастровый учет четырех вновь образованных участков.
Представитель ответчика ООО "Алекс" по доверенности Х. с иском не согласилась, указав на то, что желание Администрации Конаковского района на отчуждение имущества не вызывает сомнений. Об этом свидетельствуют принятые данной Администрацией документы и последовательность ее действий. В Конаковском районе и Тверской области существует практика заключения договоров через комитеты по управлению имуществом, другие договоры по этим основаниям не оспорены. Г. приобретала имущество в собственность возмездно, притязаний третьих лиц на момент заключения договора не имелось, расчеты по сделке завершены, право зарегистрировано и имущество передано. Собственник вправе требовать имущество в неизменном виде, т.е. индивидуально-определенную вещь, однако в результате межевания участок Г. разделен на четыре участка и поставлен на кадастровый учет с присвоением участкам новых кадастровых номеров.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационном представлении ставится вопрос об отмене решения в части отказа прокурору в удовлетворении исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и принятии в этой части нового решения.
В обоснование представления указано, что решение в данной части незаконно и подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
В данном случае суд неправильно применил последствия недействительности ничтожной сделки. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).
Суд же, признав недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный ... между Г. и ООО "Алекс", в нарушение требований гражданского законодательства вернул имущество ООО "Алекс", т.е. лицу, которое не имело права им распоряжаться.
В кассационной жалобе Администрации Конаковского района ставится вопрос об отмене решения в части применения последствий недействительности сделки и отказа в истребовании имущества из чужого незаконного владения и принятии в этой части нового решения.
В обоснование жалобы указано, что суд применил последствия недействительности сделки в нарушение требований гражданского законодательства.
В соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В данном случае при рассмотрении дела об оспаривании сделки должно быть применено именно то исключение, которое указано в статье 167 ГК РФ - "если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом".
Применение последствий недействительности сделки, по которому все полученное по сделке перейдет к лицу, которое не имело права собственности на спорное имущество, противоречит ст. 35 Конституции РФ, ст. ст. 209, 210 ГК РФ. Суд не применил ст. 301 ГК РФ, что нарушает единство судебной практики.
В кассационной жалобе К.С., действующей в интересах Г., ставится вопрос об отмене решения в части признания договора купли-продажи от ... недействительным и в части применения последствий недействительности сделки путем двойной реституции, принятии решения об отказе заявителю в части признания недействительной сделки по продаже строений - незавершенных строительством коттеджей.
В обоснование жалобы указано, что формальным основанием подачи иска явилось решение Арбитражного суда Тверской области от 30.06.2010 года, вступившее в законную силу 22.09.2010 года. Несмотря на позицию Высшего Арбитражного Суда о том, что под недостроенными объектами недвижимости предоставлять выкуп на землю не обязательно, следовало учитывать, что Администрация Конаковского района действовала добровольно, договор от ... не был результатом судебного понуждения к сделке, подписан, как и другие договоры, через Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям.
В части строений - объектов, незавершенных строительством (коттеджей), права ООО "Алекс" Арбитражный суд недействительными не признавал, эти права не оспаривались. Таким образом, и после вступления в силу 22.09.2010 года решения Арбитражного суда ООО "Алекс" оставалось собственником построенных им строений и обладателем как преимущественных (в статусе арендатора), так и исключительных (как собственник строений) прав на выкуп того же спорного участка.
Г., привлеченной Арбитражным судом к участию в споре в качестве третьего лица, дана оценка как добросовестному приобретателю.
В ходе рассмотрения дела судом было принято "двойное" изменение иска - и предмета, и основания.
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 года N 6-П суд не мог вменять Г. как добросовестному приобретателю обязанность возвратить другой стороне ООО "Алекс" все полученное по сделке.
Судом признаны недействительными права Г. на строения, построенные ООО "Алекс", а не приобретенные у Администрации. Судьба этих строений не должна зависеть только от невозможности самостоятельной оценки объектов судом.
Кассатор также полагал невозможным проведение реституции, так как первоначальный земельный участок утратил свои индивидуально-определенные свойства в связи с образованием в системе кадастрового учета РФ четырех участков как самостоятельных объектов.
В кассационной жалобе ООО "Алекс" ставится вопрос об отмене решения в части применения последствий недействительности сделки. Кассатором указывается, что решение в этой части противоречит Постановлению Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 года N 6-П. В соответствии с указанным Постановлением суду следовало установить обстоятельства выбытия имущества (по воле собственника оно выбыло или вне воли); возмездность либо безвозмездность приобретения имущества действующим добросовестным приобретателем; проявление разумной осмотрительности действующего добросовестного приобретателя при покупке имущества. В данном деле все доказательства указывают на выбытие имущества по воле собственника (Администрации Конаковского района); возмездность приобретения действующим добросовестным приобретателем (Г.) и на проявленную разумную осмотрительность и осторожность при покупке Г. участка.
Суд неправомерно не учел существенно изменение объекта спора (земельного участка), решая вопрос о его судьбе. Между тем, объект изменил свои индивидуально-определенные свойства, образованы земельные участки с новыми кадастровыми номерами.
Ответчик Г., представитель третьего лица в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав прокурора Алексееву О.М., поддержавшую доводы кассационного представления, представителя Администрации Конаковского района Ж., представителей ООО "Алекс" К.И. и Х., представителя Г. К.С., поддержавших доводы кассационных жалоб соответственно Администрации Конаковского района, ООО "Алекс" и Г., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Полагать, что принятое по делу решение суда отвечает приведенным требованиям статьи 195 ГПК РФ, нельзя.
Из материалов дела усматривается, что ... между ООО "Алекс" и Г. была совершена сделка купли-продажи земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером ... в ... с расположенными на нем тремя незавершенными строительством коттеджами за ... рублей .... стороны подписали акт приема-передачи имущества .... в ЕГРП был зарегистрирован переход права собственности.
Признавая данную сделку недействительной по основаниям, указанным в ст. 168 ГК РФ, суд исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 30.06.2010 года по делу N А66-791/2010, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, признана недействительной первоначальная сделка - договор купли-продажи того же земельного участка, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Конаковского района и ООО "Алекс", поскольку Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Конаковского района не был уполномочен на подписание договора и спорное имущество не подлежало продаже по нормам ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Поскольку, как указал суд, первоначальная сделка признана судом недействительной, то следующая сделка, совершенная ООО "Алекс", которое не являлось юридическим собственником земельного участка и не наделено в силу ст. 209 ГК РФ правом распоряжения имуществом, также следует признать недействительной.
Указанная позиция суда в целом не противоречит действующему законодательству.
Вместе с тем, применяя положения ч. 2 ст. 167 ГК РФ и возвращая стороны в первоначальное состояние, отказывая в истребовании имущества из незаконного владения, суд не учел ряд обстоятельств.
Так, в силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В этой связи заслуживают внимания доводы кассатора Администрации Конаковского района Тверской области, которым обращено внимание на то, что в данном случае при рассмотрении требований об оспаривании сделки должно было быть применено указанное в ч. 2 ст. 167 ГК РФ исключение - "если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом".
Так, согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1 ст. 301 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу указанных правовых норм, добросовестное приобретение имущества возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, и последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из чужого незаконного владения (виндикация).
Следует также учитывать, что согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Суд же, в нарушение норм материального права, применил положения ч. 2 ст. 167 ГК РФ о двусторонней реституции, а не положения указанных статей 301, 302 ГК РФ, что, как правильно указано в кассационной жалобе Администрации Конаковского района и кассационном представлении, привело к тому, что спорное имущество было передано лицу, которое не имело права им распоряжаться.
Отказывая в удовлетворении исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд сослался на то, что муниципальное образование "Конаковский район" не является стороной в спорной сделке, кроме того, определением Арбитражного суда Тверской области от 30 июня 2010 года прекращено производство по делу в части применения последствий недействительности сделки.
Такую позицию суда также нельзя признать отвечающей требованиям действующего законодательства в силу приведенных выше обстоятельств.
Кроме того, такой отказ возможен только после проверки и признания покупателя по сделке добросовестным приобретателем. Судом же эти основания для отказа не исследованы, оценка им не дана. При этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
При таких обстоятельствах решение нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене. Исправление допущенных нарушений в применении норм материального права невозможно судом кассационной инстанции, поскольку обстоятельства, имеющие юридическое значение по делу, в полном объеме судом установлены не были.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Конаковского городского суда от 7 апреля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
Н.В.БОВГАТОВА
Судьи
А.А.СЕРЕЖКИН
М.В.РАТЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2519
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июня 2011 г. по делу N 33-2519
Судья: Новикова В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Бовгатовой Н.В.,
судей Ратьковой М.В., Сережкина А.А.,
с участием прокурора Алексеевой О.М.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании "23" июня 2011 года в городе Твери по докладу судьи Ратьковой М.В.
кассационное представление Конаковского межрайонного прокурора, кассационные жалобы Администрации Конаковского района Тверской области, К.С., действующей в интересах Г., ООО "Алекс" на решение Конаковского городского суда Тверской области от 7 апреля 2011 года, которым постановлено:
"Иск Конаковского межрайонного прокурора в защиту интересов муниципального образования Конаковский район удовлетворить в части.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости между ООО "Алекс" и Г. от ... о продаже земельного участка с кадастровым номером ... и незавершенных строительством коттеджей, расположенных на нем по адресу: ....
Применить последствия недействительности сделки, обязав Г. вернуть ООО "Алекс" имущество, полученное по сделке, а ООО "Алекс" вернуть Г. полученные по сделке деньги в сумме ... (...) рублей.
В требовании об истребовании имущества - земельного участка площадью ... кв. м, кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ... из незаконного владения Г. и передать муниципальному образованию "Конаковский район" отказать.
Взыскать с Г. в доход местного бюджета государственную пошлину за рассмотрение гражданского дела в суде в сумме ... рублей".
Судебная коллегия
установила:
Конаковский межрайонный прокурор обратился в защиту интересов муниципального образования "Конаковский район" с иском к Г., ООО "Алекс" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью ... кв. м, кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ..., заключенного ... между ООО "Алекс" и Г.
В обоснование иска указано, что ... между ООО "Алекс" и Г. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно земельного участка и расположенных на нем строений, незавершенных строительством коттеджей. Указанный договор не соответствует требованиям закона, нарушает экономические интересы Российской Федерации и является недействительным ввиду того, что сделка заключена ненадлежащим собственником, т.к. ООО "Алекс" не вправе был распоряжаться указанным выше земельным участком. Решением Арбитражного суда Тверской области от 30 июня 2010 года, оставленным без изменения Четырнадцатым арбитражным апелляционным судом, удовлетворен иск прокуратуры Тверской области о признании недействительным договора купли-продажи спорного земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Конаковского района и ООО "Алекс". Иск предъявлен в соответствии со ст. ст. 12, ч. 1 ст. 167, ст. 168 ГК РФ. Предъявление иска обусловлено защитой интересов муниципального образования "Конаковский район", поскольку нарушение требований федерального законодательства при распоряжении находящегося в государственной собственности земельного участка повлекло за собой нарушение прав муниципального образования.
В дальнейшем прокурор уточнил исковые требования, просил суд признать недействительным договор купли-продажи спорного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости от ...; истребовать спорный земельный участок и передать его муниципальному образованию "Конаковский район". В обоснование иска подтвердили ранее заявленные обоснования, а также указал, что в соответствии со ст. 301, п. 1 ст. 302 ГК РФ приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном законом порядке правомерными.
Старший помощник Конаковского межрайонного прокурора Баскакова С.В. иск поддержала, подтвердив доводы, указанные в уточненном исковом заявлении. Полагала, что ответчик Г. не могла не знать об имеющемся споре по указанному земельному участку в Арбитражном суде, так как была участником процесса в качестве третьего лица. Считала также необоснованно заниженной цену договора. Полагала также, что совершение сделки ... и регистрация ее только ... могут свидетельствовать о совершении всех действий в одно время, т.е. в период начала арбитражного процесса. Утверждения ответчиков об отсутствии предмета спора - земельного участка, который разделен Г. на четыре участка, считала несостоятельными, поскольку были наложены запретительные меры и участок не прошел государственную регистрацию. Согласно сведениям из ЕГРП участок по праву собственности за Г. зарегистрирован за кадастровым номером ... площадью ... кв. м, что и является предметом спора.
Представитель истца муниципального образования "Конаковский район" в лице Р. иск поддержал. Обращалось внимание на то, что в арбитражном суде, где Г. была участником процесса в качестве третьего лица, ответчики стремились изменить участок путем его раздела на четыре участка. Полагала возможным применение последствий недействительности сделки и возврат имущества - земельного участка муниципальному образованию Конаковский район.
Ответчик Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика Г. по доверенности К.С. с иском не согласилась, имела позицию о невозможности предъявления требований прокурором, который не является собственником имущества и стороной по делу. Считала также невозможным применение ст. 302 ГК РФ, т.к. имущество выбыло из владения Администрации Конаковского района по ее воле, о чем свидетельствуют принятые Администрацией постановления по вопросу отчуждения земельного участка. В связи с чем у Г. не имелось оснований для того, чтобы усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Обращала внимание на то, что на земельном участке имеются объекты недвижимости, право на которые зарегистрировано за покупателем и не оспорено. Кроме того, в государственном земельном кадастре отсутствует оспариваемый земельный участок, т.к. на основании личного заявления Г. было проведено межевание и общий участок размером ... га разделен с образованием новых участков с присвоением им новых кадастровых номеров, т.е. на государственный кадастровый учет поставлено четыре вновь образуемых земельных участка.
Представитель ООО "Алекс" по доверенности К.И. с иском не согласился, указав на добросовестность приобретения Г. земельного участка и объектов недвижимости, отсутствие у нее оснований сомневаться в чистоте сделки. Также обращал внимание на раздел участка и постановку на кадастровый учет четырех вновь образованных участков.
Представитель ответчика ООО "Алекс" по доверенности Х. с иском не согласилась, указав на то, что желание Администрации Конаковского района на отчуждение имущества не вызывает сомнений. Об этом свидетельствуют принятые данной Администрацией документы и последовательность ее действий. В Конаковском районе и Тверской области существует практика заключения договоров через комитеты по управлению имуществом, другие договоры по этим основаниям не оспорены. Г. приобретала имущество в собственность возмездно, притязаний третьих лиц на момент заключения договора не имелось, расчеты по сделке завершены, право зарегистрировано и имущество передано. Собственник вправе требовать имущество в неизменном виде, т.е. индивидуально-определенную вещь, однако в результате межевания участок Г. разделен на четыре участка и поставлен на кадастровый учет с присвоением участкам новых кадастровых номеров.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационном представлении ставится вопрос об отмене решения в части отказа прокурору в удовлетворении исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и принятии в этой части нового решения.
В обоснование представления указано, что решение в данной части незаконно и подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
В данном случае суд неправильно применил последствия недействительности ничтожной сделки. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).
Суд же, признав недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный ... между Г. и ООО "Алекс", в нарушение требований гражданского законодательства вернул имущество ООО "Алекс", т.е. лицу, которое не имело права им распоряжаться.
В кассационной жалобе Администрации Конаковского района ставится вопрос об отмене решения в части применения последствий недействительности сделки и отказа в истребовании имущества из чужого незаконного владения и принятии в этой части нового решения.
В обоснование жалобы указано, что суд применил последствия недействительности сделки в нарушение требований гражданского законодательства.
В соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В данном случае при рассмотрении дела об оспаривании сделки должно быть применено именно то исключение, которое указано в статье 167 ГК РФ - "если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом".
Применение последствий недействительности сделки, по которому все полученное по сделке перейдет к лицу, которое не имело права собственности на спорное имущество, противоречит ст. 35 Конституции РФ, ст. ст. 209, 210 ГК РФ. Суд не применил ст. 301 ГК РФ, что нарушает единство судебной практики.
В кассационной жалобе К.С., действующей в интересах Г., ставится вопрос об отмене решения в части признания договора купли-продажи от ... недействительным и в части применения последствий недействительности сделки путем двойной реституции, принятии решения об отказе заявителю в части признания недействительной сделки по продаже строений - незавершенных строительством коттеджей.
В обоснование жалобы указано, что формальным основанием подачи иска явилось решение Арбитражного суда Тверской области от 30.06.2010 года, вступившее в законную силу 22.09.2010 года. Несмотря на позицию Высшего Арбитражного Суда о том, что под недостроенными объектами недвижимости предоставлять выкуп на землю не обязательно, следовало учитывать, что Администрация Конаковского района действовала добровольно, договор от ... не был результатом судебного понуждения к сделке, подписан, как и другие договоры, через Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям.
В части строений - объектов, незавершенных строительством (коттеджей), права ООО "Алекс" Арбитражный суд недействительными не признавал, эти права не оспаривались. Таким образом, и после вступления в силу 22.09.2010 года решения Арбитражного суда ООО "Алекс" оставалось собственником построенных им строений и обладателем как преимущественных (в статусе арендатора), так и исключительных (как собственник строений) прав на выкуп того же спорного участка.
Г., привлеченной Арбитражным судом к участию в споре в качестве третьего лица, дана оценка как добросовестному приобретателю.
В ходе рассмотрения дела судом было принято "двойное" изменение иска - и предмета, и основания.
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 года N 6-П суд не мог вменять Г. как добросовестному приобретателю обязанность возвратить другой стороне ООО "Алекс" все полученное по сделке.
Судом признаны недействительными права Г. на строения, построенные ООО "Алекс", а не приобретенные у Администрации. Судьба этих строений не должна зависеть только от невозможности самостоятельной оценки объектов судом.
Кассатор также полагал невозможным проведение реституции, так как первоначальный земельный участок утратил свои индивидуально-определенные свойства в связи с образованием в системе кадастрового учета РФ четырех участков как самостоятельных объектов.
В кассационной жалобе ООО "Алекс" ставится вопрос об отмене решения в части применения последствий недействительности сделки. Кассатором указывается, что решение в этой части противоречит Постановлению Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 года N 6-П. В соответствии с указанным Постановлением суду следовало установить обстоятельства выбытия имущества (по воле собственника оно выбыло или вне воли); возмездность либо безвозмездность приобретения имущества действующим добросовестным приобретателем; проявление разумной осмотрительности действующего добросовестного приобретателя при покупке имущества. В данном деле все доказательства указывают на выбытие имущества по воле собственника (Администрации Конаковского района); возмездность приобретения действующим добросовестным приобретателем (Г.) и на проявленную разумную осмотрительность и осторожность при покупке Г. участка.
Суд неправомерно не учел существенно изменение объекта спора (земельного участка), решая вопрос о его судьбе. Между тем, объект изменил свои индивидуально-определенные свойства, образованы земельные участки с новыми кадастровыми номерами.
Ответчик Г., представитель третьего лица в суд кассационной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы уведомлены надлежащим образом, в связи с чем в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, заслушав прокурора Алексееву О.М., поддержавшую доводы кассационного представления, представителя Администрации Конаковского района Ж., представителей ООО "Алекс" К.И. и Х., представителя Г. К.С., поддержавших доводы кассационных жалоб соответственно Администрации Конаковского района, ООО "Алекс" и Г., судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Полагать, что принятое по делу решение суда отвечает приведенным требованиям статьи 195 ГПК РФ, нельзя.
Из материалов дела усматривается, что ... между ООО "Алекс" и Г. была совершена сделка купли-продажи земельного участка площадью ... кв. м с кадастровым номером ... в ... с расположенными на нем тремя незавершенными строительством коттеджами за ... рублей .... стороны подписали акт приема-передачи имущества .... в ЕГРП был зарегистрирован переход права собственности.
Признавая данную сделку недействительной по основаниям, указанным в ст. 168 ГК РФ, суд исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 30.06.2010 года по делу N А66-791/2010, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, признана недействительной первоначальная сделка - договор купли-продажи того же земельного участка, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Конаковского района и ООО "Алекс", поскольку Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Конаковского района не был уполномочен на подписание договора и спорное имущество не подлежало продаже по нормам ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Поскольку, как указал суд, первоначальная сделка признана судом недействительной, то следующая сделка, совершенная ООО "Алекс", которое не являлось юридическим собственником земельного участка и не наделено в силу ст. 209 ГК РФ правом распоряжения имуществом, также следует признать недействительной.
Указанная позиция суда в целом не противоречит действующему законодательству.
Вместе с тем, применяя положения ч. 2 ст. 167 ГК РФ и возвращая стороны в первоначальное состояние, отказывая в истребовании имущества из незаконного владения, суд не учел ряд обстоятельств.
Так, в силу ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В этой связи заслуживают внимания доводы кассатора Администрации Конаковского района Тверской области, которым обращено внимание на то, что в данном случае при рассмотрении требований об оспаривании сделки должно было быть применено указанное в ч. 2 ст. 167 ГК РФ исключение - "если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом".
Так, согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1 ст. 301 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
По смыслу указанных правовых норм, добросовестное приобретение имущества возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, и последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из чужого незаконного владения (виндикация).
Следует также учитывать, что согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Суд же, в нарушение норм материального права, применил положения ч. 2 ст. 167 ГК РФ о двусторонней реституции, а не положения указанных статей 301, 302 ГК РФ, что, как правильно указано в кассационной жалобе Администрации Конаковского района и кассационном представлении, привело к тому, что спорное имущество было передано лицу, которое не имело права им распоряжаться.
Отказывая в удовлетворении исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд сослался на то, что муниципальное образование "Конаковский район" не является стороной в спорной сделке, кроме того, определением Арбитражного суда Тверской области от 30 июня 2010 года прекращено производство по делу в части применения последствий недействительности сделки.
Такую позицию суда также нельзя признать отвечающей требованиям действующего законодательства в силу приведенных выше обстоятельств.
Кроме того, такой отказ возможен только после проверки и признания покупателя по сделке добросовестным приобретателем. Судом же эти основания для отказа не исследованы, оценка им не дана. При этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
При таких обстоятельствах решение нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене. Исправление допущенных нарушений в применении норм материального права невозможно судом кассационной инстанции, поскольку обстоятельства, имеющие юридическое значение по делу, в полном объеме судом установлены не были.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Конаковского городского суда от 7 апреля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
Н.В.БОВГАТОВА
Судьи
А.А.СЕРЕЖКИН
М.В.РАТЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)