Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Савенкова Т.П.
2 ноября 2010 года Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего: Погорелко О.В. и судей: Гориной Л.Н., Пятовой Н.Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Пятовой Н.Л.,
при секретаре: Ф.,
дело по кассационной жалобе представителя ООО ПКФ "Гармония" - по доверенности А.
с участием представителя ООО ПКФ "Гармония" - по доверенности А., В.
на решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 2 сентября 2010 года по иску В. к Администрации Городецкого района Нижегородской области о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка
установила:
Истица обратилась в суд с настоящим иском к ответчику, указывая, что решением Городецкого городского суда Нижегородской области от 8 мая 2008 года, вступившим в законную силу 19 мая 2008 года, признано незаконным решение исполняющего обязанности заместителя главы администрации Городецкого района от 10 апреля 2008 года об отказе в предоставлении ей в собственность земельных участков площадью 1 224 и 1 263 кв. м, возложена обязанность на орган местного самоуправления - Администрацию Городецкого района Нижегородской области устранить допущенные нарушения ее прав на приобретение земельных участков в собственность. Постановлением главы местного самоуправления Городецкого района Нижегородской области N 1946 от 11 июля 2008 года ей был предоставлен земельный участок площадью 1 263 кв. м, расположенный по адресу:, разрешенное использование - для размещения здания склада. В соответствии с п. 3.2.1 указанного постановления, ей было рекомендовано обеспечить проезд к смежному земельному участку с кадастровым номером. 13 октября 2008 года между Муниципальным образованием "Городецкий муниципальный район", в лице первого заместителя главы администрации Городецкого района по развитию производственного и экономического потенциала, с одной стороны, и Р.А.В., действующим по доверенности от имени истицы, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, в соответствии с которым ей в собственность был передан земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1263 кв. м, расположенный по адресу:, кадастровый номер, за плату по цене земельного участка в размере 88 605,77 руб. В соответствии с п. 3.1 вышеуказанного Договора, на земельный участок, находящийся в собственности продавца и приобретенный в собственность покупателем, накладывается обременение - обеспечить проезд к смежному земельному участку с кадастровым номером. Ее право собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке 24 ноября 2008 года. В соответствии с содержанием свидетельства о государственной регистрации права каких-либо ограничений (обременений) ее права собственности на земельный участок зарегистрировано не было - обременение, указанное в п. 3.1 договора купли-продажи, в установленном порядке зарегистрировано не было. Владельцем земельного участка с кадастровым номером на праве аренды является ООО ПКФ "Гармония", которое осуществляет коммерческую деятельность. На указанном земельном участке расположено нежилое здание, принадлежащее ООО ПКФ "Гармония" на праве собственности. Наличие условия о наложении обременения противоречит закону, нарушает ее законные имущественные права, позволяет ООО ПКФ "Гармония" ссылаться на наличие у последнего права пользования ее земельным участком в различных органах. В настоящее время ООО ПКФ "Гармония" использует ее земельный участок для проезда большегрузного транспорта, при наличии возможности осуществления проезда к своему земельному участку и нежилому зданию, минуя ее земельный участок, в результате чего она лишена возможности осуществлять права владения и пользования в отношении принадлежащего земельного участка. Просила суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи (купчая) земельного участка площадью 1 263 кв. м, расположенного по адресу:, кадастровый номер, заключенный между Муниципальным образованием "Городецкий муниципальный район" и ею в части наложения обременения на указанный земельный участок (обеспечить проезд к смежному земельному участку с кадастровым номером).
Представитель Администрации Городецкого района - по доверенности Ч. исковые требования истца не признала.
Представитель третьего лица ООО ПКФ "Гармония" в судебное заседание не явился.
Решением суда от 2 сентября 2010 года постановлено исковые требования удовлетворить - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1 263 кв. метра, расположенного по адресу:, кадастровый номер, заключенный 13 октября 2008 года между Муниципальным образованием "Городецкий муниципальный район" в лице первого заместителя главы Администрации Городецкого района с одной стороны, и Р.А.В., действующим по доверенности за В., с другой стороны, в части наложения обременения на указанный земельный участок в виде обеспечения проезда к смежному земельному участку с кадастровым номером (п. 3.1).
В кассационной жалобе представителя ООО ПКФ "Гармония" - по доверенности А. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, заслушав пояснения явившихся по делу лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений В. по жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
На основании ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" дано разъяснение о том, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
При рассмотрении настоящего дела допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые заключаются в следующем.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленное в п. 3.1, оспариваемом истицей, условие об обременении прав В. на земельный участок не является по своей природе сервитутом, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Судебная коллегия не может согласиться с правильностью данных выводов по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что постановлением главы местного самоуправления Городецкого района от 11.07.2008 года N 1946 В. был предоставлен в собственность земельный участок площадью 1 263 кв. м, расположенный по адресу:, с указанием об обеспечении В. проезд к смежному земельному участку с кадастровым номером, который на момент вынесения постановления на праве аренды находился у ООО ПКФ "Гармония".
В договоре купли-продажи указанного земельного участка, заключенного между Администрацией Городецкого района и В. 13 октября 2008 года в п. 3.1 предусмотрено обременение, а именно обязанность покупателя обеспечить проезд к смежному земельному участку с кадастровым номером.
Анализируя правовую природу указанного выше обременения прав В., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ни частным, ни публичным сервитутом это обременение не является.
При этом суд исходил из того, что договор между сторонами - купчая, в силу закона не является основанием для установления публичного сервитута, поскольку данное обременение не было необходимо для обеспечения интересов муниципального образования, в том числе местного населения, а соответствовало только интересам третьего лица, занимающего коммерческой деятельности на арендуемом земельном участке с кадастровым номером.
Относительно возможности отнесения такого обременения к частному сервитуту судом было высказано суждение о том, что в этом случае должно иметь место соглашение между В. и лицом, требующим сервитута, в то время как ООО "ПКФ "Гармония" не являлось стороной сделки по купле-продаже земельного участка истице, и, следовательно не требовало обременения.
Исходя из изложенного, а также, учитывая отсутствие государственной регистрации спорного обременения, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности условия, предусмотренного в п. 3.1 Договора от 13 октября 2008 года в порядке ст. 168 ГК РФ.
По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции при разрешении настоящего спора допустил неправильно толкование норм материального права, что привело к принятию незаконного решения по данному делу.
А именно, на основании положений ст. 23 Земельного кодекса РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1).
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2).
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5).
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами (п. 6).
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 9).
Судебная коллегия полагает, что спорное обременение действительно не относится к публичному сервитуту, поскольку данное ограничение прав В. содержится в договоре купли-продажи Администрацией района - как собственником имущества, а не зафиксировано нормативным правовым актом органа местного самоуправления, устанавливается не для обеспечения интересов местного самоуправления (местного населения).
Таким образом, данное обременение возможно отнести к частному сервитуту, поскольку в результате его применения права В., как собственника земельного участка, ограничиваются.
Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Судебная коллегия полагает, что между сторонами, а именно администрацией района - как лицом, требующим установления сервитута для выполнения обязательств перед арендатором земельного участка с кадастровым номером - ООО "ПКФ "Гармония", и В., как собственником соседнего земельного участка, достигнуто соглашение о установлении частного сервитута в части обременения прав истицы обязанностью обеспечить проезд к смежному земельному участку.
При этом на момент заключения договора о приобретении земельного участка площадью 1263 кв. м под условием такого обременения, возражений от В. в части несогласия с ограничением ее прав не поступало.
Оспаривая законность данного сервитута, истица указала, что обременение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 27 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.
Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.
По мнению судебной коллегии, в данном случае обязанность представить необходимые документы для государственной регистрации оспариваемого сервитута в Едином государственном реестре прав, возложенная законодателем на собственника недвижимого имущества или лицо, в пользу которого установлен сервитут, выполнена не была.
Однако, оснований для признания данного условия договора ничтожным не имеется, поскольку это обременение установлено в соответствии с требованиями гражданского законодательства.
Вместе с тем, сервитут, установленный между сторонами на основании условия п. 3.1. договора от 13 октября 2008 года, не вступил в силу, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Таким образом, отсутствие регистрации ограничения права - частного сервитута, в силу закона, влечет иные правовые последствия для сторон.
Оспаривая законность настоящего сервитута, истица также указывала, что имеется возможность обеспечения проезда к участку, занимаемому ООО "ПКФ "Гармония" по земельному участку, находящемуся в собственности муниципального образования, т.е. о том, что реализация прав арендатора может быть обеспечена иным путем без ограничения ее прав.
Судебная коллегия считает, что данные доводы В. не относятся к предмету настоящего иска, поскольку сводятся к оспариванию сервитута по иным основаниям.
Суд кассационной инстанции, полагая необходимым отменить решение суда в силу указанных выше нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом первой инстанции, считает возможным принять по данному делу новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены на основании имеющихся доказательств (абз. 4 ст. 361 ГПК РФ).
С учетом изложенного, исходя из предмета иска, судебная коллегия находит, что оснований для удовлетворения иска В. не имеется, поскольку предусмотренное в п. 3.1. договора купли-продажи земельного участка условие об обременении прав истицы обязанность обеспечить проезд на земельный участок с кадастровым номером, относящееся к частному сервитуту, установлено в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 2 сентября 2010 года отменить, принять по делу новое решение, которым отказать В. в удовлетворении иска к Администрации Городецкого района Нижегородской области о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.11.2010 ПО ДЕЛУ N 33-9703
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 ноября 2010 г. по делу N 33-9703
Судья: Савенкова Т.П.
2 ноября 2010 года Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего: Погорелко О.В. и судей: Гориной Л.Н., Пятовой Н.Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Пятовой Н.Л.,
при секретаре: Ф.,
дело по кассационной жалобе представителя ООО ПКФ "Гармония" - по доверенности А.
с участием представителя ООО ПКФ "Гармония" - по доверенности А., В.
на решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 2 сентября 2010 года по иску В. к Администрации Городецкого района Нижегородской области о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка
установила:
Истица обратилась в суд с настоящим иском к ответчику, указывая, что решением Городецкого городского суда Нижегородской области от 8 мая 2008 года, вступившим в законную силу 19 мая 2008 года, признано незаконным решение исполняющего обязанности заместителя главы администрации Городецкого района от 10 апреля 2008 года об отказе в предоставлении ей в собственность земельных участков площадью 1 224 и 1 263 кв. м, возложена обязанность на орган местного самоуправления - Администрацию Городецкого района Нижегородской области устранить допущенные нарушения ее прав на приобретение земельных участков в собственность. Постановлением главы местного самоуправления Городецкого района Нижегородской области N 1946 от 11 июля 2008 года ей был предоставлен земельный участок площадью 1 263 кв. м, расположенный по адресу:, разрешенное использование - для размещения здания склада. В соответствии с п. 3.2.1 указанного постановления, ей было рекомендовано обеспечить проезд к смежному земельному участку с кадастровым номером. 13 октября 2008 года между Муниципальным образованием "Городецкий муниципальный район", в лице первого заместителя главы администрации Городецкого района по развитию производственного и экономического потенциала, с одной стороны, и Р.А.В., действующим по доверенности от имени истицы, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка, в соответствии с которым ей в собственность был передан земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1263 кв. м, расположенный по адресу:, кадастровый номер, за плату по цене земельного участка в размере 88 605,77 руб. В соответствии с п. 3.1 вышеуказанного Договора, на земельный участок, находящийся в собственности продавца и приобретенный в собственность покупателем, накладывается обременение - обеспечить проезд к смежному земельному участку с кадастровым номером. Ее право собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке 24 ноября 2008 года. В соответствии с содержанием свидетельства о государственной регистрации права каких-либо ограничений (обременений) ее права собственности на земельный участок зарегистрировано не было - обременение, указанное в п. 3.1 договора купли-продажи, в установленном порядке зарегистрировано не было. Владельцем земельного участка с кадастровым номером на праве аренды является ООО ПКФ "Гармония", которое осуществляет коммерческую деятельность. На указанном земельном участке расположено нежилое здание, принадлежащее ООО ПКФ "Гармония" на праве собственности. Наличие условия о наложении обременения противоречит закону, нарушает ее законные имущественные права, позволяет ООО ПКФ "Гармония" ссылаться на наличие у последнего права пользования ее земельным участком в различных органах. В настоящее время ООО ПКФ "Гармония" использует ее земельный участок для проезда большегрузного транспорта, при наличии возможности осуществления проезда к своему земельному участку и нежилому зданию, минуя ее земельный участок, в результате чего она лишена возможности осуществлять права владения и пользования в отношении принадлежащего земельного участка. Просила суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи (купчая) земельного участка площадью 1 263 кв. м, расположенного по адресу:, кадастровый номер, заключенный между Муниципальным образованием "Городецкий муниципальный район" и ею в части наложения обременения на указанный земельный участок (обеспечить проезд к смежному земельному участку с кадастровым номером).
Представитель Администрации Городецкого района - по доверенности Ч. исковые требования истца не признала.
Представитель третьего лица ООО ПКФ "Гармония" в судебное заседание не явился.
Решением суда от 2 сентября 2010 года постановлено исковые требования удовлетворить - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1 263 кв. метра, расположенного по адресу:, кадастровый номер, заключенный 13 октября 2008 года между Муниципальным образованием "Городецкий муниципальный район" в лице первого заместителя главы Администрации Городецкого района с одной стороны, и Р.А.В., действующим по доверенности за В., с другой стороны, в части наложения обременения на указанный земельный участок в виде обеспечения проезда к смежному земельному участку с кадастровым номером (п. 3.1).
В кассационной жалобе представителя ООО ПКФ "Гармония" - по доверенности А. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, заслушав пояснения явившихся по делу лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений В. по жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
На основании ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" дано разъяснение о том, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
При рассмотрении настоящего дела допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые заключаются в следующем.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленное в п. 3.1, оспариваемом истицей, условие об обременении прав В. на земельный участок не является по своей природе сервитутом, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Судебная коллегия не может согласиться с правильностью данных выводов по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что постановлением главы местного самоуправления Городецкого района от 11.07.2008 года N 1946 В. был предоставлен в собственность земельный участок площадью 1 263 кв. м, расположенный по адресу:, с указанием об обеспечении В. проезд к смежному земельному участку с кадастровым номером, который на момент вынесения постановления на праве аренды находился у ООО ПКФ "Гармония".
В договоре купли-продажи указанного земельного участка, заключенного между Администрацией Городецкого района и В. 13 октября 2008 года в п. 3.1 предусмотрено обременение, а именно обязанность покупателя обеспечить проезд к смежному земельному участку с кадастровым номером.
Анализируя правовую природу указанного выше обременения прав В., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ни частным, ни публичным сервитутом это обременение не является.
При этом суд исходил из того, что договор между сторонами - купчая, в силу закона не является основанием для установления публичного сервитута, поскольку данное обременение не было необходимо для обеспечения интересов муниципального образования, в том числе местного населения, а соответствовало только интересам третьего лица, занимающего коммерческой деятельности на арендуемом земельном участке с кадастровым номером.
Относительно возможности отнесения такого обременения к частному сервитуту судом было высказано суждение о том, что в этом случае должно иметь место соглашение между В. и лицом, требующим сервитута, в то время как ООО "ПКФ "Гармония" не являлось стороной сделки по купле-продаже земельного участка истице, и, следовательно не требовало обременения.
Исходя из изложенного, а также, учитывая отсутствие государственной регистрации спорного обременения, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности условия, предусмотренного в п. 3.1 Договора от 13 октября 2008 года в порядке ст. 168 ГК РФ.
По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции при разрешении настоящего спора допустил неправильно толкование норм материального права, что привело к принятию незаконного решения по данному делу.
А именно, на основании положений ст. 23 Земельного кодекса РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1).
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2).
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5).
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами (п. 6).
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 9).
Судебная коллегия полагает, что спорное обременение действительно не относится к публичному сервитуту, поскольку данное ограничение прав В. содержится в договоре купли-продажи Администрацией района - как собственником имущества, а не зафиксировано нормативным правовым актом органа местного самоуправления, устанавливается не для обеспечения интересов местного самоуправления (местного населения).
Таким образом, данное обременение возможно отнести к частному сервитуту, поскольку в результате его применения права В., как собственника земельного участка, ограничиваются.
Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Судебная коллегия полагает, что между сторонами, а именно администрацией района - как лицом, требующим установления сервитута для выполнения обязательств перед арендатором земельного участка с кадастровым номером - ООО "ПКФ "Гармония", и В., как собственником соседнего земельного участка, достигнуто соглашение о установлении частного сервитута в части обременения прав истицы обязанностью обеспечить проезд к смежному земельному участку.
При этом на момент заключения договора о приобретении земельного участка площадью 1263 кв. м под условием такого обременения, возражений от В. в части несогласия с ограничением ее прав не поступало.
Оспаривая законность данного сервитута, истица указала, что обременение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 27 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.
Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.
По мнению судебной коллегии, в данном случае обязанность представить необходимые документы для государственной регистрации оспариваемого сервитута в Едином государственном реестре прав, возложенная законодателем на собственника недвижимого имущества или лицо, в пользу которого установлен сервитут, выполнена не была.
Однако, оснований для признания данного условия договора ничтожным не имеется, поскольку это обременение установлено в соответствии с требованиями гражданского законодательства.
Вместе с тем, сервитут, установленный между сторонами на основании условия п. 3.1. договора от 13 октября 2008 года, не вступил в силу, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Таким образом, отсутствие регистрации ограничения права - частного сервитута, в силу закона, влечет иные правовые последствия для сторон.
Оспаривая законность настоящего сервитута, истица также указывала, что имеется возможность обеспечения проезда к участку, занимаемому ООО "ПКФ "Гармония" по земельному участку, находящемуся в собственности муниципального образования, т.е. о том, что реализация прав арендатора может быть обеспечена иным путем без ограничения ее прав.
Судебная коллегия считает, что данные доводы В. не относятся к предмету настоящего иска, поскольку сводятся к оспариванию сервитута по иным основаниям.
Суд кассационной инстанции, полагая необходимым отменить решение суда в силу указанных выше нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом первой инстанции, считает возможным принять по данному делу новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены на основании имеющихся доказательств (абз. 4 ст. 361 ГПК РФ).
С учетом изложенного, исходя из предмета иска, судебная коллегия находит, что оснований для удовлетворения иска В. не имеется, поскольку предусмотренное в п. 3.1. договора купли-продажи земельного участка условие об обременении прав истицы обязанность обеспечить проезд на земельный участок с кадастровым номером, относящееся к частному сервитуту, установлено в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 2 сентября 2010 года отменить, принять по делу новое решение, которым отказать В. в удовлетворении иска к Администрации Городецкого района Нижегородской области о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)