Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Кировского областного суда в составе:
Председательствующего Бармина Ю.В.
Членов президиума Лукьянова Э.В., Мамаева А.Д., Кочкиной Е.А.
При секретаре Ш.
По докладу судьи Кочкиной Е.А.
02 февраля 2011 года
рассмотрев надзорную жалобу ОАО Сбербанка России в лице Кировского отделения N на определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 16.11.2010 г. по делу по иску Сбербанка России ОАО в лице Кировского отделения N к А. об обращении взыскания на заложенное имущество,
Заслушав и обсудив доклад судьи Кочкиной Е.А. объяснения представителя Кировского отделения N Сбербанка РФ по доверенности К., поддержавшую доводы надзорной жалобы, президиум,
Сбербанк России ОАО в лице Кировского отделения N обратился в Ленинский районный суд г. Кирова с иском к А. об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ имущество: одноэтажное кирпичное здание магазина общей полезной площадью 582,6 кв. м, расположенное в здании по адресу: кадастровый номер N принадлежащее на праве собственности А., с установлением начальной продажной стоимости в размере.; земельный участок площадью с кадастровым номером N, расположенный на землях поселений по адресу: расположенный под указанным зданием, принадлежащий на праве собственности А.
Решением Ленинского районного суда г. Кирова от 27.09.2010 г. исковые требования Банка удовлетворены частично: обращено взыскание на одноэтажное кирпичное здание магазина, являющегося предметом залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ обеспечивающему исполнение обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО СХП "Овощпрод Чепецкий" общей полезной площадью расположенное в здании по адресу: кадастровый номер N принадлежащее на праве собственности А., установив начальную продажную стоимость в размере руб. В удовлетворении исковых требований Банка об обращении взыскания на земельный участок площадью с кадастровым номером N расположенный на землях поселений по адресу: принадлежащий на праве собственности А. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 16.11.2010 г. решение Ленинского районного суда г. Кирова от 27.09.2010 г. в части обращения взыскания на одноэтажное кирпичное здание магазина отменено, в этой части исковые требования Банка оставлены без удовлетворения.
В надзорной жалобе Банк просит определение коллегии отменить, оставить решение районного суда в силе.
16.12.2010 г. дело истребовано в Кировский областной суд и определением судьи от 18.01.2011 года передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум находит, что имеются основания для удовлетворения надзорной жалобы.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
В соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1.1 ст. 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в надзорном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов надзорной жалобы. В интересах законности суд надзорной инстанции вправе выйти за пределы доводов надзорной жалобы.
Руководствуясь данной нормой процессуального закона, президиум, при рассмотрении настоящего дела полагает необходимым выйти за пределы доводов надзорной жалобы, т.к. в связи с допущенными судом первой инстанции существенными нарушениями норм материального права, невозможно восстановление и защита нарушенных прав Банка.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ООО СХП "Овощпрод Чепецкий" был заключен договор N об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки), на основании которого Заемщику был предоставлен кредит в размере рублей для пополнения оборотных средств на срок по ДД.ММ.ГГГГ.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с А. был заключен договор последующей ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, предметом залога по которому являются:
одноэтажное кирпичное здание магазина общей полезной площадью расположенное по адресу: кадастровый номер N.
право аренды земельного участка площадью с кадастровым номером N расположенного на землях поселений по адресу.
Данный договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кировской области ДД.ММ.ГГГГ.
Обязательства по кредитному договору А. не исполняются, задолженность в размере. перед Банком не погашена, что подтверждено решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 23.07.2009 г.
Банк в соответствии со статьей 348 ГК РФ, статьями 51 - 54 ФЗ "Об ипотеке" обратился в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Отменяя решение районного суда в части обращения взыскания на одноэтажное кирпичное здание магазина, являющегося предметом залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащего на праве собственности А., коллегия указала, что в силу единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, невозможна ипотека объекта недвижимости без ипотеки земельного участка, поскольку объект недвижимости следует судьбе земельного участка. Право аренды земельного участка залогодателем не было зарегистрировано.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда, отменив решение районного суда в части обращения взыскания на здание магазина, приняла новое решение об отказе в иске Банку к А. об обращении взыскания на здание магазина, являющегося предметом залога по договору ипотеки.
Вывод суда кассационной инстанции основан на неправильном толковании и применении судом норм материального права.
В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Заключенный между Банком и А. договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ указанным нормам не противоречит: предметом договора является здание магазина, расположенное на земельном участке, а также право аренды этого земельного участка.
Право аренды на земельный участок у А. возникло на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и в силу статьи 26 Земельного кодекса РФ как заключенный на срок менее 1 года не подлежал государственной регистрации.
Договор аренды в силу части 2 статьи 621 ГК РФ был пролонгирован (если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)) и так же не подлежал государственной регистрации.
Коллегией не учтено, что приобретение впоследствии ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ залогодателем А. земельного участка в собственность, не может являться основанием для признания заключенного сторонами договора ипотеки недействительным.
Фактически земельный участок продолжает оставаться у залогодателя во владении и пользовании наряду с находящимся на нем объектом недвижимости, состав недвижимого имущества переданного в залог банка не изменился, изменений, влияющих на предмет залога, не произошло.
Реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ, продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено здание.
Начальная продажная стоимость земельного участка может быть определена в порядке исполнения.
С учетом изложенного, президиум находит, что кассационное определение подлежит отмене, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Сбербанка России ОАО в лице Кировского отделения N об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий на праве собственности А., вынести новое решение об удовлетворении исковых требований Банка.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ президиум,
- Определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 16.11.2010 года, отменить;
- Отменить решение Ленинского районного суда г. Кирова от 27.09.2010 года в части отказа в иске Сбербанку России ОАО в лице Кировского отделения N к А. об обращении взыскания на земельный участок, в этой части принять новое решение:
Обратить взыскание на земельный участок площадью с кадастровым номером N расположенный на землях поселений по адресу принадлежащий на праве собственности А.
В остальной части решение Ленинского районного суда г. Кирова от 27.09.2010 года оставить в силе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.02.2011 ПО ДЕЛУ N 44-Г-2/11Г.
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2011 г. по делу N 44-г-2/11г.
Президиум Кировского областного суда в составе:
Председательствующего Бармина Ю.В.
Членов президиума Лукьянова Э.В., Мамаева А.Д., Кочкиной Е.А.
При секретаре Ш.
По докладу судьи Кочкиной Е.А.
02 февраля 2011 года
рассмотрев надзорную жалобу ОАО Сбербанка России в лице Кировского отделения N на определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 16.11.2010 г. по делу по иску Сбербанка России ОАО в лице Кировского отделения N к А. об обращении взыскания на заложенное имущество,
Заслушав и обсудив доклад судьи Кочкиной Е.А. объяснения представителя Кировского отделения N Сбербанка РФ по доверенности К., поддержавшую доводы надзорной жалобы, президиум,
установил:
Сбербанк России ОАО в лице Кировского отделения N обратился в Ленинский районный суд г. Кирова с иском к А. об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ имущество: одноэтажное кирпичное здание магазина общей полезной площадью 582,6 кв. м, расположенное в здании по адресу: кадастровый номер N принадлежащее на праве собственности А., с установлением начальной продажной стоимости в размере.; земельный участок площадью с кадастровым номером N, расположенный на землях поселений по адресу: расположенный под указанным зданием, принадлежащий на праве собственности А.
Решением Ленинского районного суда г. Кирова от 27.09.2010 г. исковые требования Банка удовлетворены частично: обращено взыскание на одноэтажное кирпичное здание магазина, являющегося предметом залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ обеспечивающему исполнение обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО СХП "Овощпрод Чепецкий" общей полезной площадью расположенное в здании по адресу: кадастровый номер N принадлежащее на праве собственности А., установив начальную продажную стоимость в размере руб. В удовлетворении исковых требований Банка об обращении взыскания на земельный участок площадью с кадастровым номером N расположенный на землях поселений по адресу: принадлежащий на праве собственности А. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 16.11.2010 г. решение Ленинского районного суда г. Кирова от 27.09.2010 г. в части обращения взыскания на одноэтажное кирпичное здание магазина отменено, в этой части исковые требования Банка оставлены без удовлетворения.
В надзорной жалобе Банк просит определение коллегии отменить, оставить решение районного суда в силе.
16.12.2010 г. дело истребовано в Кировский областной суд и определением судьи от 18.01.2011 года передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум находит, что имеются основания для удовлетворения надзорной жалобы.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
В соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1.1 ст. 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в надзорном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов надзорной жалобы. В интересах законности суд надзорной инстанции вправе выйти за пределы доводов надзорной жалобы.
Руководствуясь данной нормой процессуального закона, президиум, при рассмотрении настоящего дела полагает необходимым выйти за пределы доводов надзорной жалобы, т.к. в связи с допущенными судом первой инстанции существенными нарушениями норм материального права, невозможно восстановление и защита нарушенных прав Банка.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ООО СХП "Овощпрод Чепецкий" был заключен договор N об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки), на основании которого Заемщику был предоставлен кредит в размере рублей для пополнения оборотных средств на срок по ДД.ММ.ГГГГ.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с А. был заключен договор последующей ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, предметом залога по которому являются:
одноэтажное кирпичное здание магазина общей полезной площадью расположенное по адресу: кадастровый номер N.
право аренды земельного участка площадью с кадастровым номером N расположенного на землях поселений по адресу.
Данный договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кировской области ДД.ММ.ГГГГ.
Обязательства по кредитному договору А. не исполняются, задолженность в размере. перед Банком не погашена, что подтверждено решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 23.07.2009 г.
Банк в соответствии со статьей 348 ГК РФ, статьями 51 - 54 ФЗ "Об ипотеке" обратился в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Отменяя решение районного суда в части обращения взыскания на одноэтажное кирпичное здание магазина, являющегося предметом залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащего на праве собственности А., коллегия указала, что в силу единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, невозможна ипотека объекта недвижимости без ипотеки земельного участка, поскольку объект недвижимости следует судьбе земельного участка. Право аренды земельного участка залогодателем не было зарегистрировано.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда, отменив решение районного суда в части обращения взыскания на здание магазина, приняла новое решение об отказе в иске Банку к А. об обращении взыскания на здание магазина, являющегося предметом залога по договору ипотеки.
Вывод суда кассационной инстанции основан на неправильном толковании и применении судом норм материального права.
В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Заключенный между Банком и А. договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ указанным нормам не противоречит: предметом договора является здание магазина, расположенное на земельном участке, а также право аренды этого земельного участка.
Право аренды на земельный участок у А. возникло на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и в силу статьи 26 Земельного кодекса РФ как заключенный на срок менее 1 года не подлежал государственной регистрации.
Договор аренды в силу части 2 статьи 621 ГК РФ был пролонгирован (если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)) и так же не подлежал государственной регистрации.
Коллегией не учтено, что приобретение впоследствии ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ залогодателем А. земельного участка в собственность, не может являться основанием для признания заключенного сторонами договора ипотеки недействительным.
Фактически земельный участок продолжает оставаться у залогодателя во владении и пользовании наряду с находящимся на нем объектом недвижимости, состав недвижимого имущества переданного в залог банка не изменился, изменений, влияющих на предмет залога, не произошло.
Реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ, продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено здание.
Начальная продажная стоимость земельного участка может быть определена в порядке исполнения.
С учетом изложенного, президиум находит, что кассационное определение подлежит отмене, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Сбербанка России ОАО в лице Кировского отделения N об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий на праве собственности А., вынести новое решение об удовлетворении исковых требований Банка.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ президиум,
постановил:
- Определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 16.11.2010 года, отменить;
- Отменить решение Ленинского районного суда г. Кирова от 27.09.2010 года в части отказа в иске Сбербанку России ОАО в лице Кировского отделения N к А. об обращении взыскания на земельный участок, в этой части принять новое решение:
Обратить взыскание на земельный участок площадью с кадастровым номером N расположенный на землях поселений по адресу принадлежащий на праве собственности А.
В остальной части решение Ленинского районного суда г. Кирова от 27.09.2010 года оставить в силе.
Председательствующий
Ю.В.БАРМИН
Ю.В.БАРМИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)