Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Платонова Э.Р.
ГСК Гончарова С.Ю.
Тимошенко Л.И.
Неказаков В.Я. - докл.
Президиум Краснодарского краевого суда в составе: председательствующего Кисляка В.Ф.,
членов президиума: Николайчука И.А., Кисляка В.Ф., Ткачева С.Н., Маняка Н.И., Епифанова В.М., Загудаева Ю.Н.,
с участием секретаря С.Л.Л.,
рассмотрев дело по иску С.П.И. к Л. о признании права общей долевой собственности на 150/10963 доли земельного участка, прекращении права общей долевой собственности ответчика, иску Л. к С.П.И. о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка, иску Г. к Л., С.П.И. о признании договора купли-продажи недействительным, направленное в президиум определением судьи краевого суда Корныльевой И.Г. от 23 декабря 2010 года, по надзорной жалобе С.П.И., поступившей в краевой суд 01 декабря 2010 года, на определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2010 года,
заслушав доклад судьи Корныльевой И.Г., пояснения представителей С.П.И., Б., Г., президиум
С.П.И. обратился в суд с иском к Л. о признании сделки по договору купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу:, с кадастровым номером действительной и признании права собственности на вышеуказанную земельную долю.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 27 марта 2008 года между ним и Л. заключен договор купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью. из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу:, с кадастровым номером.
Для представления интересов в УФРС по Краснодарскому краю при сдаче договора и правоустанавливающих документов на государственную регистрацию Л. выдала нотариально удостоверенную доверенность от 26 марта 2008 года, на основании которой С.П.И. и уполномоченное Л. лицо - Ф. 04 апреля 2008 года обратились в УФРС по Краснодарскому краю для государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю.
Однако 05 мая 2008 года С.П.И. получил из УФРС по Краснодарскому краю уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что от Л. в адрес УФРС по Краснодарскому краю поступило заявление от 21 апреля 2008 года с просьбой не проводить государственную регистрацию, а в адрес Ф. от нотариуса Р. поступило извещение от 15 апреля 2008 года об отмене доверенности от 26 марта 2008 года.
С.П.И. считал, что он как покупатель свои обязательства по договору исполнил, принял предмет договора купли-продажи недвижимости.
В настоящее время С.П.И. зарегистрировал свое право на спорный объект недвижимости и продал его Б.
Л. исковые требования С.П.И. не признала и обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к С.П.И. о расторжении договора купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу:, с кадастровым номером, заключенный 27 марта 2008 года между Л. и С.П.И., просила суд обязать С.П.И. предоставить квитанции по оплате услуг при оформлении земельной доли и передать ей правоустанавливающие документы на земельную долю.
В обоснование заявленных встречных исковых требований Л. указала, что она является собственником спорной земельной доли.
26 марта 2008 года она выдала нотариально удостоверенную доверенность на имя Ф. для сбора и оформления документов для продажи земельной доли.
27 марта 2008 года заключила со С.П.И. предварительный договор купли-продажи земельной доли.
Перед заключением договора Л. объяснила Ф., что 03 мая 2007 года она по расписке фактически продала данную земельную долю Г.
Договор со С.П.И. подписала, так как была уверена, что спорные моменты с Г. С.П.И. уладит, но С.П.И. не урегулировал споров с Г.
Однако впоследствии выяснилось, что Г. продолжает заниматься сбором документов для заключения с ней договора купли-продажи земельной доли, в связи с чем, считает, что С.П.И. обманул Л. Она предложила С.П.И. расторгнуть договор, но он отказался.
Г. обратилась в суд с самостоятельными исковыми требованиями к Л., С.П.И. и Б. о признании предварительного договора купли-продажи от 03 мая 2007 года между ней и Л. в отношении вышеуказанного земельного участка действительным, признании договора купли-продажи данного земельного участка, заключенного между Л. и С.П.И. недействительным, применив последствия недействительной сделки, признать произведенный С.П.И. выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок недействительным, а также о признании договора купли-продажи спорного земельного участка от 17 июня 2009 года между С.П.И. и Б. недействительным, применив последствия недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований Г. указала, что между ней и Л. была достигнута договоренность о том, что Л. выделяет свою земельную долю из общей долевой собственности, и после того как оформит на себя выделенный (обособленный) участок в счет своей доли, переоформит такой участок в установленном порядке в ее пользу.
Между Г. и Л. достигнута договоренность о цене по сделке. Стоимость участка определена в размере.
Кроме того, с Л. достигнута договоренность о возложении на Г. всех расходов, связанных с предстоящим оформлением. Подтверждением состоявшихся между сторонами указанных договоренностей и факта передачи денег служит расписка, составленная Л., а также нотариальные доверенности, которыми Л. уполномочила Г. на осуществление вышеуказанных действий.
В свою очередь Л. передала Г. все имеющиеся у нее оригиналы документов на землю для начала выполнения работ по переоформлению документов на землю.
Однако, в ходе указанного оформления Г. стало известно, что Л. перепродала данную недвижимость С.П.П., не сообщив ей об этом.
Обратившись к Л., последняя пояснила, что условием заключения вышеуказанной сделки был тот факт, что С.П.И. урегулирует все спорные вопросы по переоформлению доли с Г., фактически приобретшей у нее спорный земельный участок еще в 2007 году.
В свою очередь С.П.И. осуществил перепродажу спорного земельного участка в пользу Б., в то время как земля была под арестом. Считает, что указанные сделки совершены в нарушение условий договоренности, достигнутой между ней и Л.
Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.
Решением Советского районного суда г. Краснодара от 05 июля 2010 года признан действительным договор купли-продажи N 2/С от 27 марта 2008 года 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:, с кадастровым номером, заключенный между Л. и С.П.И.
За С.П.И. признано право общей долевой собственности 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: с кадастровым номером, на момент заключения договора купли-продажи данного земельного участка с Б.
Прекращено право общей долевой собственности Л. на 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу:, с кадастровым номером.
В удовлетворении исковых требований Л. к С.П.И. о расторжении договора купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:, с кадастровым номером, заключенного 27 марта 2008 года между Л. и С.П.И., отказано.
В удовлетворении исковых требований Г. о признании предварительного договора купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:, с кадастровым номером от 03 мая 2007 года, заключенного между ней и Л. действительным и состоявшимся; требований Г. к Л. и С.П.И. и Б. о признании договоров купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:, с кадастровым номером, заключенных 27 мая 2008 года между Л. и С.П.И. и 17 июня 2009 года между С.П.И. и Б. недействительными отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2010 года решение суда отменено и по делу вынесено новое решение, которым в иске С.П.И. к Л. о признании права общей долевой собственности на 150/10963 доли земельного участка, прекращении права общей долевой собственности ответчика, отказано.
Иск Л. к С.П.И. о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка удовлетворен, расторгнут договор купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:, с кадастровым номером. заключенного 27 марта 2008 года между Л. и С.П.И., на С.П.И. возложена обязанность передать Л. правоустанавливающие документы на земельную долю.
В надзорной жалобе С.П.И. просит определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2010 года отменить, оставить без изменения решение Советского районного суда г. Краснодара от 05 июля 2010 года, в жалобе указывает на существенное нарушение судом норм материального и процессуального права.
02 декабря 2010 года дело истребовано в Краснодарский краевой суд.
15 декабря 2010 года дело поступило в Краснодарский краевой суд и передано для рассмотрения по существу в президиум краевого суда.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в редакции, введенной в действие с 08 января 2008 года Федеральным законом от 04 декабря 2007 года N 330-ФЗ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум считает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что 27 марта 2008 года С.П.И. и Л. заключили договор купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:, с кадастровым номером.
26 марта 2008 года Л. выдала Ф. нотариальную доверенность для представления интересов в УФРС по Краснодарскому краю при сдаче договора и правоустанавливающих документов на государственную регистрацию.
04 апреля 2008 года представитель Л. - Ф. и С.П.И. обратились в УФРС по Краснодарскому краю для государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю.
Однако 05 мая 2008 года С.П.И. получил из УФРС по Краснодарскому краю уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что от Л. в адрес УФРС по Краснодарскому краю поступило заявление от 21 апреля 2008 года с просьбой не проводить государственную регистрацию, а в адрес Ф. от нотариуса Р. поступило извещение от 15 апреля 2008 года об отмене доверенности от 26 марта 2008 года.
Суд при рассмотрении дела пришел к выводу, что С.П.И. и Л. фактически исполнили свои обязательства по договору: Л. передала С.П.И. правоустанавливающие документы на земельную долю, выдала доверенность представителю для представления интересов в УФРС по Краснодарскому краю при сдаче договора и правоустанавливающих документов на государственную регистрацию, а С.П.И. произвел оплату за приобретаемую земельную долю путем безналичного расчета, перечислив на расчетный счет Л. причитающиеся ей денежные средства по договору, что подтверждается платежным поручением (л.д. 5) и от 27 марта 2008 года и 17 ноября 2008 года соответственно.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму.
При рассмотрении дела суд первой инстанции не принял мер к привлечению к участию в деле всех заинтересованных лиц - участников общей долевой собственности.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда указала, что до заключения сделки 27 марта 2008 года между Л. и С.П.И., Л. заключила с Г. предварительный договор о передаче принадлежащей ей земельной доли и в будущем намеревались заключить договор купли-продажи.
В кассационной инстанции дело было рассмотрено в отсутствие С.П.И., Б. и в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего их извещения.
В надзорной жалобе С.П.И. указывает, что представленная Г. расписка в подтверждение заключения с Л. предварительного договора купли-продажи земельной доли противоречит требованиям ст. 429 ГК РФ, что нашло отражение в решении суда первой инстанции.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В надзорной жалобе С.П.И. также указывает, что из расписки невозможно установить предмет договора, объект правоотношений, поскольку не указаны: площадь продаваемого в будущем земельного участка, координаты, кадастровый номер, не указана категория земли, ее разрешенное использование, в каком праве собственности находится доля, если доля находится в каком-то земельном участке, тогда какова площадь земельного участка, его координаты, категория земель, ее разрешенное использование.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Из расписки не понятно, за какие земли получены денежные средства.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку предварительный договор о продаже земельной доли (земельного участка) не заключался в письменной форме, в силу закона - договор считается недействительным (ничтожным).
Расписка, представленная суду, не может служить доказательством заключения между Л. и Г. предварительного договора купли-продажи земельной доли.
Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Однако, Г. не являлась участником долевой собственности, следовательно, не могла выступать в качестве покупателя по данной сделке.
Суд не выяснил, имел ли С.П.И. преимущественное право на приобретение спорной доли земельного участка у Л.
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Только после получения отказа субъекта Российской Федерации от преимущественной покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения закон позволяет заключать сделку, и производить расчет с продавцом за недвижимость, однако эти нормы оставлены судебной коллегией без внимания и надлежащей оценки.
При рассмотрении дела указанные обстоятельства не были учтены судом, однако они имеют существенное значение для правильного разрешения возникшего спора.
Учитывая, что при рассмотрении дела судом кассационной инстанции допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права, определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2010 года надлежит изменить в части вынесения нового решения, решение Советского районного суда г. Краснодара от 05 июля 2010 года отменить, направив дело на новое рассмотрение в тот же суд.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
Надзорную жалобу удовлетворить частично.
Определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2010 года по иску С.П.И. к Л. о признании права общей долевой собственности на 150/10963 доли земельного участка, прекращении права общей долевой собственности ответчика, иску Л. к С.П.И. о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка, иску Г. к Л., С.П.И. о признании договора купли-продажи недействительным изменить, решение Советского районного суда г. Краснодара от 05 июля 2010 года отменить, направив дело на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 16.02.2011 ПО ДЕЛУ N 44Г-219
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 февраля 2011 г. по делу N 44г-219
Судья Платонова Э.Р.
ГСК Гончарова С.Ю.
Тимошенко Л.И.
Неказаков В.Я. - докл.
Президиум Краснодарского краевого суда в составе: председательствующего Кисляка В.Ф.,
членов президиума: Николайчука И.А., Кисляка В.Ф., Ткачева С.Н., Маняка Н.И., Епифанова В.М., Загудаева Ю.Н.,
с участием секретаря С.Л.Л.,
рассмотрев дело по иску С.П.И. к Л. о признании права общей долевой собственности на 150/10963 доли земельного участка, прекращении права общей долевой собственности ответчика, иску Л. к С.П.И. о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка, иску Г. к Л., С.П.И. о признании договора купли-продажи недействительным, направленное в президиум определением судьи краевого суда Корныльевой И.Г. от 23 декабря 2010 года, по надзорной жалобе С.П.И., поступившей в краевой суд 01 декабря 2010 года, на определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2010 года,
заслушав доклад судьи Корныльевой И.Г., пояснения представителей С.П.И., Б., Г., президиум
установил:
С.П.И. обратился в суд с иском к Л. о признании сделки по договору купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу:, с кадастровым номером действительной и признании права собственности на вышеуказанную земельную долю.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 27 марта 2008 года между ним и Л. заключен договор купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью. из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу:, с кадастровым номером.
Для представления интересов в УФРС по Краснодарскому краю при сдаче договора и правоустанавливающих документов на государственную регистрацию Л. выдала нотариально удостоверенную доверенность от 26 марта 2008 года, на основании которой С.П.И. и уполномоченное Л. лицо - Ф. 04 апреля 2008 года обратились в УФРС по Краснодарскому краю для государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю.
Однако 05 мая 2008 года С.П.И. получил из УФРС по Краснодарскому краю уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что от Л. в адрес УФРС по Краснодарскому краю поступило заявление от 21 апреля 2008 года с просьбой не проводить государственную регистрацию, а в адрес Ф. от нотариуса Р. поступило извещение от 15 апреля 2008 года об отмене доверенности от 26 марта 2008 года.
С.П.И. считал, что он как покупатель свои обязательства по договору исполнил, принял предмет договора купли-продажи недвижимости.
В настоящее время С.П.И. зарегистрировал свое право на спорный объект недвижимости и продал его Б.
Л. исковые требования С.П.И. не признала и обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к С.П.И. о расторжении договора купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу:, с кадастровым номером, заключенный 27 марта 2008 года между Л. и С.П.И., просила суд обязать С.П.И. предоставить квитанции по оплате услуг при оформлении земельной доли и передать ей правоустанавливающие документы на земельную долю.
В обоснование заявленных встречных исковых требований Л. указала, что она является собственником спорной земельной доли.
26 марта 2008 года она выдала нотариально удостоверенную доверенность на имя Ф. для сбора и оформления документов для продажи земельной доли.
27 марта 2008 года заключила со С.П.И. предварительный договор купли-продажи земельной доли.
Перед заключением договора Л. объяснила Ф., что 03 мая 2007 года она по расписке фактически продала данную земельную долю Г.
Договор со С.П.И. подписала, так как была уверена, что спорные моменты с Г. С.П.И. уладит, но С.П.И. не урегулировал споров с Г.
Однако впоследствии выяснилось, что Г. продолжает заниматься сбором документов для заключения с ней договора купли-продажи земельной доли, в связи с чем, считает, что С.П.И. обманул Л. Она предложила С.П.И. расторгнуть договор, но он отказался.
Г. обратилась в суд с самостоятельными исковыми требованиями к Л., С.П.И. и Б. о признании предварительного договора купли-продажи от 03 мая 2007 года между ней и Л. в отношении вышеуказанного земельного участка действительным, признании договора купли-продажи данного земельного участка, заключенного между Л. и С.П.И. недействительным, применив последствия недействительной сделки, признать произведенный С.П.И. выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок недействительным, а также о признании договора купли-продажи спорного земельного участка от 17 июня 2009 года между С.П.И. и Б. недействительным, применив последствия недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований Г. указала, что между ней и Л. была достигнута договоренность о том, что Л. выделяет свою земельную долю из общей долевой собственности, и после того как оформит на себя выделенный (обособленный) участок в счет своей доли, переоформит такой участок в установленном порядке в ее пользу.
Между Г. и Л. достигнута договоренность о цене по сделке. Стоимость участка определена в размере.
Кроме того, с Л. достигнута договоренность о возложении на Г. всех расходов, связанных с предстоящим оформлением. Подтверждением состоявшихся между сторонами указанных договоренностей и факта передачи денег служит расписка, составленная Л., а также нотариальные доверенности, которыми Л. уполномочила Г. на осуществление вышеуказанных действий.
В свою очередь Л. передала Г. все имеющиеся у нее оригиналы документов на землю для начала выполнения работ по переоформлению документов на землю.
Однако, в ходе указанного оформления Г. стало известно, что Л. перепродала данную недвижимость С.П.П., не сообщив ей об этом.
Обратившись к Л., последняя пояснила, что условием заключения вышеуказанной сделки был тот факт, что С.П.И. урегулирует все спорные вопросы по переоформлению доли с Г., фактически приобретшей у нее спорный земельный участок еще в 2007 году.
В свою очередь С.П.И. осуществил перепродажу спорного земельного участка в пользу Б., в то время как земля была под арестом. Считает, что указанные сделки совершены в нарушение условий договоренности, достигнутой между ней и Л.
Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.
Решением Советского районного суда г. Краснодара от 05 июля 2010 года признан действительным договор купли-продажи N 2/С от 27 марта 2008 года 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:, с кадастровым номером, заключенный между Л. и С.П.И.
За С.П.И. признано право общей долевой собственности 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: с кадастровым номером, на момент заключения договора купли-продажи данного земельного участка с Б.
Прекращено право общей долевой собственности Л. на 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу:, с кадастровым номером.
В удовлетворении исковых требований Л. к С.П.И. о расторжении договора купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:, с кадастровым номером, заключенного 27 марта 2008 года между Л. и С.П.И., отказано.
В удовлетворении исковых требований Г. о признании предварительного договора купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:, с кадастровым номером от 03 мая 2007 года, заключенного между ней и Л. действительным и состоявшимся; требований Г. к Л. и С.П.И. и Б. о признании договоров купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:, с кадастровым номером, заключенных 27 мая 2008 года между Л. и С.П.И. и 17 июня 2009 года между С.П.И. и Б. недействительными отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2010 года решение суда отменено и по делу вынесено новое решение, которым в иске С.П.И. к Л. о признании права общей долевой собственности на 150/10963 доли земельного участка, прекращении права общей долевой собственности ответчика, отказано.
Иск Л. к С.П.И. о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка удовлетворен, расторгнут договор купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок, площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:, с кадастровым номером. заключенного 27 марта 2008 года между Л. и С.П.И., на С.П.И. возложена обязанность передать Л. правоустанавливающие документы на земельную долю.
В надзорной жалобе С.П.И. просит определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2010 года отменить, оставить без изменения решение Советского районного суда г. Краснодара от 05 июля 2010 года, в жалобе указывает на существенное нарушение судом норм материального и процессуального права.
02 декабря 2010 года дело истребовано в Краснодарский краевой суд.
15 декабря 2010 года дело поступило в Краснодарский краевой суд и передано для рассмотрения по существу в президиум краевого суда.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в редакции, введенной в действие с 08 января 2008 года Федеральным законом от 04 декабря 2007 года N 330-ФЗ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум считает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что 27 марта 2008 года С.П.И. и Л. заключили договор купли-продажи 150/10963 долей в общей долевой собственности на земельный участок площадью из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу:, с кадастровым номером.
26 марта 2008 года Л. выдала Ф. нотариальную доверенность для представления интересов в УФРС по Краснодарскому краю при сдаче договора и правоустанавливающих документов на государственную регистрацию.
04 апреля 2008 года представитель Л. - Ф. и С.П.И. обратились в УФРС по Краснодарскому краю для государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю.
Однако 05 мая 2008 года С.П.И. получил из УФРС по Краснодарскому краю уведомление о приостановлении государственной регистрации, в связи с тем, что от Л. в адрес УФРС по Краснодарскому краю поступило заявление от 21 апреля 2008 года с просьбой не проводить государственную регистрацию, а в адрес Ф. от нотариуса Р. поступило извещение от 15 апреля 2008 года об отмене доверенности от 26 марта 2008 года.
Суд при рассмотрении дела пришел к выводу, что С.П.И. и Л. фактически исполнили свои обязательства по договору: Л. передала С.П.И. правоустанавливающие документы на земельную долю, выдала доверенность представителю для представления интересов в УФРС по Краснодарскому краю при сдаче договора и правоустанавливающих документов на государственную регистрацию, а С.П.И. произвел оплату за приобретаемую земельную долю путем безналичного расчета, перечислив на расчетный счет Л. причитающиеся ей денежные средства по договору, что подтверждается платежным поручением (л.д. 5) и от 27 марта 2008 года и 17 ноября 2008 года соответственно.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму.
При рассмотрении дела суд первой инстанции не принял мер к привлечению к участию в деле всех заинтересованных лиц - участников общей долевой собственности.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда указала, что до заключения сделки 27 марта 2008 года между Л. и С.П.И., Л. заключила с Г. предварительный договор о передаче принадлежащей ей земельной доли и в будущем намеревались заключить договор купли-продажи.
В кассационной инстанции дело было рассмотрено в отсутствие С.П.И., Б. и в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего их извещения.
В надзорной жалобе С.П.И. указывает, что представленная Г. расписка в подтверждение заключения с Л. предварительного договора купли-продажи земельной доли противоречит требованиям ст. 429 ГК РФ, что нашло отражение в решении суда первой инстанции.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В надзорной жалобе С.П.И. также указывает, что из расписки невозможно установить предмет договора, объект правоотношений, поскольку не указаны: площадь продаваемого в будущем земельного участка, координаты, кадастровый номер, не указана категория земли, ее разрешенное использование, в каком праве собственности находится доля, если доля находится в каком-то земельном участке, тогда какова площадь земельного участка, его координаты, категория земель, ее разрешенное использование.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Из расписки не понятно, за какие земли получены денежные средства.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку предварительный договор о продаже земельной доли (земельного участка) не заключался в письменной форме, в силу закона - договор считается недействительным (ничтожным).
Расписка, представленная суду, не может служить доказательством заключения между Л. и Г. предварительного договора купли-продажи земельной доли.
Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Однако, Г. не являлась участником долевой собственности, следовательно, не могла выступать в качестве покупателя по данной сделке.
Суд не выяснил, имел ли С.П.И. преимущественное право на приобретение спорной доли земельного участка у Л.
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Только после получения отказа субъекта Российской Федерации от преимущественной покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения закон позволяет заключать сделку, и производить расчет с продавцом за недвижимость, однако эти нормы оставлены судебной коллегией без внимания и надлежащей оценки.
При рассмотрении дела указанные обстоятельства не были учтены судом, однако они имеют существенное значение для правильного разрешения возникшего спора.
Учитывая, что при рассмотрении дела судом кассационной инстанции допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права, определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2010 года надлежит изменить в части вынесения нового решения, решение Советского районного суда г. Краснодара от 05 июля 2010 года отменить, направив дело на новое рассмотрение в тот же суд.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
Надзорную жалобу удовлетворить частично.
Определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2010 года по иску С.П.И. к Л. о признании права общей долевой собственности на 150/10963 доли земельного участка, прекращении права общей долевой собственности ответчика, иску Л. к С.П.И. о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка, иску Г. к Л., С.П.И. о признании договора купли-продажи недействительным изменить, решение Советского районного суда г. Краснодара от 05 июля 2010 года отменить, направив дело на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
В.Ф.КИСЛЯК
В.Ф.КИСЛЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)