Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,
судей Вильданова Р.А., Хайруллиной Ф.В.,
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.05.2012 (судья Пономарева О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-31940/2011
по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Пилигрим", г. Самара (ОГРН 1026300526658), о взыскании 429 162,82 руб.,
установил:
министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пилигрим" (далее - ООО "Пилигрим", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 126 272,22 руб., пеней в сумме 302 890,60 руб.
Решением Арбитражного суда самарской области от 02.05.2012 с общества с ограниченной ответственностью "Пилигрим" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскана задолженность в сумме 17 928 руб., пени в сумме 71,72 руб.
В остальной части в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 данное решение суда оставлено без изменения.
Апелляционный суд указал, что в спорном периоде времени порядок определения размера арендной платы в г. Самаре определялся постановлением главы г. Самары от 08.11.2005 N 2988 "Об утверждении методики определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре" действовавшем с 01.01.2006, в соответствии с которым арендная плата за земельные участки рассчитывается с использованием ряда дополнительно установленных коэффициентов, что противоречит условиям договора и положениям пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе Министерство просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением судами двух инстанций норм материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что поскольку в спорный период действовали нормативно-правовые акты установившие новую методику определения арендной платы за земельные участки, истец не вправе руководствоваться нормативно-правовыми актами, которые уже утратили силу.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия считает, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.02.1998 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ООО "Пилигрим" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал арендатору на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 63:01:0725002:562 площадью 415 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское Ново-Вокзальный тупик, д. 15, под склад.
Принимая во внимание, что Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области приступило к проведению регистрационных действий 05.08.1998, вышеуказанный договор аренды земельного участка государственной регистрации не подлежал.
Согласно пункту 1.1. договора срок аренды определен с 12.05.1996 по 12.05.2001.
Земельный участок передан ответчику.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату.
Размер арендной платы в соответствии с договором установлен в сумме 5976 руб. в год (согласно прилагаемому расчету арендной платы).
Расчет арендной платы по условиям договора производится следующим образом: налог * 6 (0,40 * 2 * 1,5 * 2 * 6) руб. * 415 кв. м (руб./год).
Размер арендной платы по условиям договора может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы с письменным извещением арендатора.
Арендная плата вносится ежеквартально в следующие сроки: за первый квартал не позднее 15.01., за второй квартал не позднее 15.04., за третий квартал не позднее 15.07., за четвертый квартал не позднее 15.10.
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 возложены на Министерство.
Согласно расчету Министерства долг ответчика по арендной плате за пользование земельным участком числится за период с 01.01.2007 по 02.11.2011 в сумме 126 272,22 руб.
За просрочку внесения арендных платежей начислены пени, предусмотренные пунктом 2.2. договора аренды в размере 0,3% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки, что согласно расчету составляет 302 890,60 руб. за период с 13.02.2007 по 02.11.2011.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца с заявленным иском.
Частично удовлетворяя исковые требования и взыскивая с ответчика 17 928 руб. задолженности и 71,72 руб. неустойки суд первой инстанции исходил из условий пункта 2.2. договора и указал, что изменение размера арендной платы обусловлено введением новых коэффициентов и односторонним изменением методики расчета арендной платы, что противоречит условиям пункта 2.1. договора и пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции апелляционный суд указал, что соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.02.1998 N 29989, сторонами не заключалось.
Между тем судами не учтено следующее.
Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает порядок толкования судом условий договора.
Суды протолковали условия пунктов 2.1 и 2.2 договора аренды и пришли к выводу, что примененный истцом расчет арендных платежей не соответствует указанному в данных пунктах договора порядку расчетов и, кроме того, арендодатель в нарушение условий договора в одностороннем порядке изменил методику определения размера арендной платы.
Однако пунктом 2.2. договора стороны согласовали возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в связи с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы с письменным извещением арендатора.
На момент подписания договора от 02.02.1998 N 29989 действовало постановление губернатора Самарской области от 13.05.1997 N 136 "Об установлении нормативной цены земли", согласно которой временная нормативная цена земли устанавливалась в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка.
Иск заявлен о взыскании задолженности за период с 01.01.2007 по 02.11.2011, на протяжении которого постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления изменялись соответственно: ставки земельного налога; кадастровая стоимость земельного участка; базовые ставки арендной платы, то есть значения тех показателей, изменение которых влечет изменение размера арендных платежей, но не свидетельствует о нарушении условий договора.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.
На возможность изменения базовых ставок, без изменения методики расчетов, согласованной сторонами заключенного договора, указано и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Поскольку суд не установил, в каком размере у ответчика возникла обязанность оплаты за пользование земельным участком, в соответствии с условиями заключенного договора и с учетом действовавших в спорный период времени нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные составляющие расчета, коллегия считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении судам следует исследовать вопрос о том, какие нормативно-правовые акты применимы к сторонам в соответствии с пунктом 2.2. заключенного договора и, с учетом этих актов, установить размер задолженности ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 02.05.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 по делу N А55-31940/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.Д.АЛЬМАШЕВА
Судьи
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 10.01.2013 ПО ДЕЛУ N А55-31940/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 января 2013 г. по делу N А55-31940/2011
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,
судей Вильданова Р.А., Хайруллиной Ф.В.,
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.05.2012 (судья Пономарева О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-31940/2011
по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Пилигрим", г. Самара (ОГРН 1026300526658), о взыскании 429 162,82 руб.,
установил:
министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пилигрим" (далее - ООО "Пилигрим", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 126 272,22 руб., пеней в сумме 302 890,60 руб.
Решением Арбитражного суда самарской области от 02.05.2012 с общества с ограниченной ответственностью "Пилигрим" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскана задолженность в сумме 17 928 руб., пени в сумме 71,72 руб.
В остальной части в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 данное решение суда оставлено без изменения.
Апелляционный суд указал, что в спорном периоде времени порядок определения размера арендной платы в г. Самаре определялся постановлением главы г. Самары от 08.11.2005 N 2988 "Об утверждении методики определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре" действовавшем с 01.01.2006, в соответствии с которым арендная плата за земельные участки рассчитывается с использованием ряда дополнительно установленных коэффициентов, что противоречит условиям договора и положениям пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе Министерство просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением судами двух инстанций норм материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что поскольку в спорный период действовали нормативно-правовые акты установившие новую методику определения арендной платы за земельные участки, истец не вправе руководствоваться нормативно-правовыми актами, которые уже утратили силу.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия считает, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.02.1998 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ООО "Пилигрим" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал арендатору на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 63:01:0725002:562 площадью 415 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское Ново-Вокзальный тупик, д. 15, под склад.
Принимая во внимание, что Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области приступило к проведению регистрационных действий 05.08.1998, вышеуказанный договор аренды земельного участка государственной регистрации не подлежал.
Согласно пункту 1.1. договора срок аренды определен с 12.05.1996 по 12.05.2001.
Земельный участок передан ответчику.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату.
Размер арендной платы в соответствии с договором установлен в сумме 5976 руб. в год (согласно прилагаемому расчету арендной платы).
Расчет арендной платы по условиям договора производится следующим образом: налог * 6 (0,40 * 2 * 1,5 * 2 * 6) руб. * 415 кв. м (руб./год).
Размер арендной платы по условиям договора может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы с письменным извещением арендатора.
Арендная плата вносится ежеквартально в следующие сроки: за первый квартал не позднее 15.01., за второй квартал не позднее 15.04., за третий квартал не позднее 15.07., за четвертый квартал не позднее 15.10.
В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 возложены на Министерство.
Согласно расчету Министерства долг ответчика по арендной плате за пользование земельным участком числится за период с 01.01.2007 по 02.11.2011 в сумме 126 272,22 руб.
За просрочку внесения арендных платежей начислены пени, предусмотренные пунктом 2.2. договора аренды в размере 0,3% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки, что согласно расчету составляет 302 890,60 руб. за период с 13.02.2007 по 02.11.2011.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца с заявленным иском.
Частично удовлетворяя исковые требования и взыскивая с ответчика 17 928 руб. задолженности и 71,72 руб. неустойки суд первой инстанции исходил из условий пункта 2.2. договора и указал, что изменение размера арендной платы обусловлено введением новых коэффициентов и односторонним изменением методики расчета арендной платы, что противоречит условиям пункта 2.1. договора и пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции апелляционный суд указал, что соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.02.1998 N 29989, сторонами не заключалось.
Между тем судами не учтено следующее.
Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает порядок толкования судом условий договора.
Суды протолковали условия пунктов 2.1 и 2.2 договора аренды и пришли к выводу, что примененный истцом расчет арендных платежей не соответствует указанному в данных пунктах договора порядку расчетов и, кроме того, арендодатель в нарушение условий договора в одностороннем порядке изменил методику определения размера арендной платы.
Однако пунктом 2.2. договора стороны согласовали возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в связи с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы с письменным извещением арендатора.
На момент подписания договора от 02.02.1998 N 29989 действовало постановление губернатора Самарской области от 13.05.1997 N 136 "Об установлении нормативной цены земли", согласно которой временная нормативная цена земли устанавливалась в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка.
Иск заявлен о взыскании задолженности за период с 01.01.2007 по 02.11.2011, на протяжении которого постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления изменялись соответственно: ставки земельного налога; кадастровая стоимость земельного участка; базовые ставки арендной платы, то есть значения тех показателей, изменение которых влечет изменение размера арендных платежей, но не свидетельствует о нарушении условий договора.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.
На возможность изменения базовых ставок, без изменения методики расчетов, согласованной сторонами заключенного договора, указано и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Поскольку суд не установил, в каком размере у ответчика возникла обязанность оплаты за пользование земельным участком, в соответствии с условиями заключенного договора и с учетом действовавших в спорный период времени нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные составляющие расчета, коллегия считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении судам следует исследовать вопрос о том, какие нормативно-правовые акты применимы к сторонам в соответствии с пунктом 2.2. заключенного договора и, с учетом этих актов, установить размер задолженности ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 02.05.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2012 по делу N А55-31940/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.Д.АЛЬМАШЕВА
Судьи
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)