Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Стадникова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ткаченко Л.И.
судей Татуриной С.В., Фетинга Н.Н.
при секретаре К.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Татуриной С.В. дело по апелляционной жалобе кредитного потребительского кооператива "Юнион" на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 июня 2012 года,
установила:
Кредитный потребительский кооператив "Юнион" (далее КПК "Юнион") обратился в суд с иском к С.В., третье лицо С.С. о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, а также судебных расходов.
В обоснование своих требований истец указал, что между КПК "Юнион" и ответчиком 16.12.2010 года был заключен договор займа N 411 на сумму 1 500 000 рублей под 21% годовых со сроком погашения до 15.06.2012 года. Денежные средства выдавались заемщику частями: 350 000 рублей - 17.12.2010 года, 500 000 рублей - 28.12.2010 года, 300 000 рублей - 29.12.2010 года, 350 000 рублей - 11.01.2012.
Обязательство С.В. по займу было обеспечено залогом недвижимого имущества - магазина N 36, площадью 171,9 кв. м, и земельного участка, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер ..., расположенных по адресу: <...>, принадлежащих ответчику на праве собственности.
Ссылаясь на то, что С.В. обязанность по погашению займа и уплаты процентов не исполняет надлежащим образом, у него возникла задолженность по ежемесячным платежам, истец, с учетом уточненных его представителем исковых требований, просил суд:
- - взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору займа N 411 от 16.12.2010 года в сумме 1507883 рубля, в том числе сумму основного долга в размере 1 179 960 рублей, задолженность по процентам по займу на 31.01.2012 года в сумме 187990 рублей, неустойку за просрочку погашения займа в сумме 29883 рубля, задолженность по взносам в сумме 110050 рублей;
- - обратить взыскание на следующее имущество, принадлежащее ответчику: здание магазина N 36 площадью 171,9 кв. м. инвентарный номер ... литер А, кадастровый номер <...>, и земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер <...>, расположенные по адресу: <...>, установив начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с заключением специалиста, равной ликвидационной стоимости в размере 1 925 000 рублей;
- - взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в сумме 15739 рублей, расходы по оценке заложенного имущества в сумме 8000 рублей, расходы по отправке телеграмм в сумме 269,95 рублей.
Ответчик С.В. в судебное заседание не явился, был надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела. Дело в его отсутствие рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ. В ходе рассмотрения дела по существу ответчик просил при обращении взыскании на заложенное имущество установить начальную продажную стоимость в размере рыночной стоимости залогового имущества в сумме 2300000 рублей.
Третье лицо С.С. в судебном заседании просила вынести решение на усмотрение суда.
14.06.2012 года Волгодонской районный суд Ростовской области постановил решение, которым взыскал с С.В. в пользу КПК "Юнион" по договору займа N 411 от 16.12.2010 года задолженность по основному долгу в сумме 1179960 рублей, проценты по займу на 31.01.2012 года в сумме 187990 рублей, неустойку за просрочку погашения займа в размере 29883 рублей, задолженность по взносам в сумме 110 050 рублей, судебные расходы в сумме 24 008,95 рублей, а всего 1531891, 95 рублей.
Обратил взыскание по долгу С.В. по договору займа N 411 от 16.12.2010 года в сумме 1 478 000 рублей на заложенное имущество - здание магазина N 36, площадью 171,9 кв. м, инвентарный номер <...>, литер А, кадастровый номер <...>, и земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер ..., расположенные по адресу: ..., принадлежащие на праве собственности С.В., установив первоначальную продажную стоимость реализации объектов недвижимости в размере 2300000 рублей.
Постановил реализацию заложенного имущества произвести путем продажи с публичных торгов в установленном законом порядке.
В апелляционной жалобе КПК "Юнион" просит изменить состоявшееся по делу решение, ссылаясь на то, что в общую сумму долга, обеспеченного ипотекой, судом не включена неустойка за просрочку погашения основного долга в размере 29 883 руб. и судебные расходы в размере 24 008,95 руб.
Кроме того, считает, что начальная продажная стоимость заложенного имущества должна быть определена в соответствии с заключением об оценке ИП Я., которым установлена ликвидационная стоимость заложенного имущества - 1 925 000 рублей, которое сторонами не оспорено. Установление иной стоимости заложенного имущества, по мнению апеллянта, может привести к тому, что заложенное имущество в том состоянии, в котором оно находится в настоящее время, без улучшения его состояния, останется невостребованным, что существенно нарушит права КПК "Юнион" как кредитора.
Таким образом, считает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части общей суммы долга, обеспеченной ипотекой, и начальной продажной стоимости заложенного имущества, а в остальной части решение оставить без изменения.
С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении апеллянта о времени и месте судебного заседания, при отсутствии сведений об уважительности причин неявки, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Проверив материалы дела, выслушав С.В., С.С., просивших в удовлетворении жалобы отказать, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Принимая соответствующее решение, суд первой инстанции руководствовался требованиями ст. ст. 1, 309, 310, 337, 421, 422, 432, 807, 808 ГК РФ, ст. ст. 9, 50, 54, 54.1, 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, ст. ст. 3, 7 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и исходил из установленных обстоятельств, в соответствии с которыми, между 16.12.2010 года КПК "Юнион" и С.В. был заключен в письменной форме договор займа N 411, согласно которому С.В. получил от истца денежные средства в сумме 1 500 000 рублей на срок до 15.06.2012 года включительно под 21% годовых, и должен был возвращать их по частям ежемесячно.
Установив, что ответчик нарушил условия договора займа о сроке возврата суммы займа, сроке уплаты процентов за пользование денежными средствами, посчитав правильным представленный истцом расчет задолженности, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика С.В. задолженности по договору займа от 16.12.2010 года N 411 в сумме 1179960 рублей, процентов по займу в сумме 187990 рублей, неустойки за просрочку погашения займа в сумме 29883 рублей, а также членских взносов в сумме 110050 рублей подлежат удовлетворению, при этом посчитал, что оснований для применения ст. 333 ГК РФ не имеется.
Также судом было установлено, что в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по вышеуказанному договору займа между истцом и ответчиком в тот же день был заключен договор залога магазина N 36, площадью 171,9 кв. м, инвентарный номер <...>, литер А, кадастровый номер <...>, и земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер ..., расположенных по адресу: <...>, принадлежащих ответчику на праве собственности.
Учитывая, что допущенное заемщиком С.В. ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору займа носит значительный характер, суд посчитал, что требования об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежат удовлетворению.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд посчитал необходимым взыскать с ответчика в пользу истца реально понесенные и подтвержденные судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 15739 рублей, по оплате услуг оценщика в сумме 8000 рублей, по отправке телеграмм в сумме 269,95 рублей, а всего 24008,95 рублей.
Решение суда в данной части апеллентом не оспаривается.
Что касается начальной продажной цены заложенного имущества, то она установлена судом, исходя из рыночной стоимости имущества, так как, по мнению суда, только в этом случае будут обеспечены баланс интересов сторон в соответствии с требованиями законодательства, а также поскольку рыночная стоимость заложенного имущества соответствует стоимости, определенной сторонами в договоре залога.
Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Как установлено статьей 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Согласно части 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу пунктов 1, 2 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого и движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном соответственно законом об ипотеке и законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества, так как указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
При рассмотрении дела в суд первой инстанции истцом было представлено в качестве доказательства, свидетельствующего о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, отличается от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора о залоге. Так, согласно заключению N 054.05-12 от 15.05.2012 года, рыночная стоимость залогового имущества С.В. здания магазина N 36 Литер А, общей площадью 171,9 кв. м, расположенного на земельном участке земель населенных пунктов площадью 1200 кв. м по адресу: ..., составляет 2300 000 рублей, в том числе, рыночная стоимость земельного участка под объектом недвижимости площадью 1200 кв. м из земель поселений, находящегося в собственности С.В. и расположенного по вышеуказанному адресу, составляет 925000 рублей. Этим же заключением определена и ликвидационная стоимость объекта недвижимости, в случае ускоренной реализации объекта со сроком реализации до двух месяцев стоимость имущества определена в 1925000 рублей.
Доводы апелляционной жалобы о том, что указанная судом начальная продажная стоимость имущества, на которое обращено взыскание, должна быть определена в размере ликвидационной стоимости в сумме 1925000 рублей, а не рыночной стоимости, не могут быть признаны состоятельными.
В результате анализа указанных положений закона, а также анализа положений статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судебная коллегия приходит к выводу о том, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества, как наиболее отражающей реальную стоимость подлежащего реализации помещения и земельного участка, и обеспечивающей максимальную защиту интересов, как взыскателя, так и должника.
Что касается определения судом первой инстанции размера суммы, подлежащей уплате из стоимости заложенного недвижимого имущества в сумме 1478 000 рублей, то в этой части решения суда нельзя признать законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 2.5 договора займа N 411 от 16.12.2010 года определено, что при нарушении срока возврата займа, Заемщик уплачивает Займодавцу 0,5 процентов на сумму фактической задолженности за каждый день просрочки от обусловленного п. 2.1 настоящего договора срока погашения займа до его фактического возврата.
Исходя из условий указанного пункта договора займа, суд первой инстанции, признав требования истца о взыскании неустойки обоснованными, правомерно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку погашения займа в сумме 29883 рубля.
В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона "Об ипотеке" если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. При этом в соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии с пунктом 4 договора N 411 залога недвижимого имущества от 16.12.2010 года в обеспечении обязательств по договору займа в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке", Залогодатель предоставляет Залогодержателю право в случае невозврата (полного или частичного" суммы займа, а также целевого компенсационного взноса за пользование займом на ведение уставной деятельности Залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Исходя из содержания вышеизложенных норм права, в силу прямого указания Закона в части взыскания судебных расходов, условий договора залога, предусматривающих право залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества, сумма неустойки за просрочку погашения основного долга в размере 29883 рубля и судебных расходов в размере 24008 рублей 95 копеек подлежат включению в общую сумму долга, которая должна обеспечиваться залогом (ипотекой).
Отменяя оспариваемое решение в части обращения взыскания долга С.В. в сумме 1478000 рублей, судебная коллегия считает возможным постановить в данной части новое решение, которым обратить взыскание долга С.В. по договору займа N 411 от 16.12.2010 в сумме 1531891 рубль 95 копеек на заложенное имущество - <...> - здание магазина N 36 площадью 171,9 кв. м, инвентарный номер ... литер А, кадастровый номер ..., расположенный по адресу: <...> и земельный участок земли населенных пунктов площадью 1200 кв. м, кадастровый номер ..., расположенный по адресу: <...>, принадлежащие на праве собственности С.В., установив первоначальную продажную стоимость реализации объектов недвижимости в размере 2300000 рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 июня 2012 года в части обращения взыскания долга С.В. в сумме 1478 000 рублей, отменить.
В отмененной части принять новое решение, которым обратить взыскание долга С.В. по договору займа N 411 от 16.12.2010 в сумме 1531891 рубль 95 копеек на заложенное имущество - здание магазина N 36 площадью 171,9 кв. м, инвентарный номер ... литер А, кадастровый номер ..., расположенный по адресу: <...> и земельный участок земли населенных пунктов площадью 1200 кв. м, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>, принадлежащие на праве собственности С.В., установив первоначальную продажную стоимость реализации объектов недвижимости в размере 2300000 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу кредитного потребительского кооператива "Юнион" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-10180
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 сентября 2012 г. по делу N 33-10180
Судья Стадникова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ткаченко Л.И.
судей Татуриной С.В., Фетинга Н.Н.
при секретаре К.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Татуриной С.В. дело по апелляционной жалобе кредитного потребительского кооператива "Юнион" на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 июня 2012 года,
установила:
Кредитный потребительский кооператив "Юнион" (далее КПК "Юнион") обратился в суд с иском к С.В., третье лицо С.С. о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, а также судебных расходов.
В обоснование своих требований истец указал, что между КПК "Юнион" и ответчиком 16.12.2010 года был заключен договор займа N 411 на сумму 1 500 000 рублей под 21% годовых со сроком погашения до 15.06.2012 года. Денежные средства выдавались заемщику частями: 350 000 рублей - 17.12.2010 года, 500 000 рублей - 28.12.2010 года, 300 000 рублей - 29.12.2010 года, 350 000 рублей - 11.01.2012.
Обязательство С.В. по займу было обеспечено залогом недвижимого имущества - магазина N 36, площадью 171,9 кв. м, и земельного участка, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер ..., расположенных по адресу: <...>, принадлежащих ответчику на праве собственности.
Ссылаясь на то, что С.В. обязанность по погашению займа и уплаты процентов не исполняет надлежащим образом, у него возникла задолженность по ежемесячным платежам, истец, с учетом уточненных его представителем исковых требований, просил суд:
- - взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору займа N 411 от 16.12.2010 года в сумме 1507883 рубля, в том числе сумму основного долга в размере 1 179 960 рублей, задолженность по процентам по займу на 31.01.2012 года в сумме 187990 рублей, неустойку за просрочку погашения займа в сумме 29883 рубля, задолженность по взносам в сумме 110050 рублей;
- - обратить взыскание на следующее имущество, принадлежащее ответчику: здание магазина N 36 площадью 171,9 кв. м. инвентарный номер ... литер А, кадастровый номер <...>, и земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер <...>, расположенные по адресу: <...>, установив начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с заключением специалиста, равной ликвидационной стоимости в размере 1 925 000 рублей;
- - взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в сумме 15739 рублей, расходы по оценке заложенного имущества в сумме 8000 рублей, расходы по отправке телеграмм в сумме 269,95 рублей.
Ответчик С.В. в судебное заседание не явился, был надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела. Дело в его отсутствие рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ. В ходе рассмотрения дела по существу ответчик просил при обращении взыскании на заложенное имущество установить начальную продажную стоимость в размере рыночной стоимости залогового имущества в сумме 2300000 рублей.
Третье лицо С.С. в судебном заседании просила вынести решение на усмотрение суда.
14.06.2012 года Волгодонской районный суд Ростовской области постановил решение, которым взыскал с С.В. в пользу КПК "Юнион" по договору займа N 411 от 16.12.2010 года задолженность по основному долгу в сумме 1179960 рублей, проценты по займу на 31.01.2012 года в сумме 187990 рублей, неустойку за просрочку погашения займа в размере 29883 рублей, задолженность по взносам в сумме 110 050 рублей, судебные расходы в сумме 24 008,95 рублей, а всего 1531891, 95 рублей.
Обратил взыскание по долгу С.В. по договору займа N 411 от 16.12.2010 года в сумме 1 478 000 рублей на заложенное имущество - здание магазина N 36, площадью 171,9 кв. м, инвентарный номер <...>, литер А, кадастровый номер <...>, и земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер ..., расположенные по адресу: ..., принадлежащие на праве собственности С.В., установив первоначальную продажную стоимость реализации объектов недвижимости в размере 2300000 рублей.
Постановил реализацию заложенного имущества произвести путем продажи с публичных торгов в установленном законом порядке.
В апелляционной жалобе КПК "Юнион" просит изменить состоявшееся по делу решение, ссылаясь на то, что в общую сумму долга, обеспеченного ипотекой, судом не включена неустойка за просрочку погашения основного долга в размере 29 883 руб. и судебные расходы в размере 24 008,95 руб.
Кроме того, считает, что начальная продажная стоимость заложенного имущества должна быть определена в соответствии с заключением об оценке ИП Я., которым установлена ликвидационная стоимость заложенного имущества - 1 925 000 рублей, которое сторонами не оспорено. Установление иной стоимости заложенного имущества, по мнению апеллянта, может привести к тому, что заложенное имущество в том состоянии, в котором оно находится в настоящее время, без улучшения его состояния, останется невостребованным, что существенно нарушит права КПК "Юнион" как кредитора.
Таким образом, считает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части общей суммы долга, обеспеченной ипотекой, и начальной продажной стоимости заложенного имущества, а в остальной части решение оставить без изменения.
С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении апеллянта о времени и месте судебного заседания, при отсутствии сведений об уважительности причин неявки, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Проверив материалы дела, выслушав С.В., С.С., просивших в удовлетворении жалобы отказать, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Принимая соответствующее решение, суд первой инстанции руководствовался требованиями ст. ст. 1, 309, 310, 337, 421, 422, 432, 807, 808 ГК РФ, ст. ст. 9, 50, 54, 54.1, 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, ст. ст. 3, 7 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и исходил из установленных обстоятельств, в соответствии с которыми, между 16.12.2010 года КПК "Юнион" и С.В. был заключен в письменной форме договор займа N 411, согласно которому С.В. получил от истца денежные средства в сумме 1 500 000 рублей на срок до 15.06.2012 года включительно под 21% годовых, и должен был возвращать их по частям ежемесячно.
Установив, что ответчик нарушил условия договора займа о сроке возврата суммы займа, сроке уплаты процентов за пользование денежными средствами, посчитав правильным представленный истцом расчет задолженности, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика С.В. задолженности по договору займа от 16.12.2010 года N 411 в сумме 1179960 рублей, процентов по займу в сумме 187990 рублей, неустойки за просрочку погашения займа в сумме 29883 рублей, а также членских взносов в сумме 110050 рублей подлежат удовлетворению, при этом посчитал, что оснований для применения ст. 333 ГК РФ не имеется.
Также судом было установлено, что в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по вышеуказанному договору займа между истцом и ответчиком в тот же день был заключен договор залога магазина N 36, площадью 171,9 кв. м, инвентарный номер <...>, литер А, кадастровый номер <...>, и земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1200 кв. м, кадастровый номер ..., расположенных по адресу: <...>, принадлежащих ответчику на праве собственности.
Учитывая, что допущенное заемщиком С.В. ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору займа носит значительный характер, суд посчитал, что требования об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежат удовлетворению.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд посчитал необходимым взыскать с ответчика в пользу истца реально понесенные и подтвержденные судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 15739 рублей, по оплате услуг оценщика в сумме 8000 рублей, по отправке телеграмм в сумме 269,95 рублей, а всего 24008,95 рублей.
Решение суда в данной части апеллентом не оспаривается.
Что касается начальной продажной цены заложенного имущества, то она установлена судом, исходя из рыночной стоимости имущества, так как, по мнению суда, только в этом случае будут обеспечены баланс интересов сторон в соответствии с требованиями законодательства, а также поскольку рыночная стоимость заложенного имущества соответствует стоимости, определенной сторонами в договоре залога.
Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Как установлено статьей 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Согласно части 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу пунктов 1, 2 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого и движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном соответственно законом об ипотеке и законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества, так как указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
При рассмотрении дела в суд первой инстанции истцом было представлено в качестве доказательства, свидетельствующего о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, отличается от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора о залоге. Так, согласно заключению N 054.05-12 от 15.05.2012 года, рыночная стоимость залогового имущества С.В. здания магазина N 36 Литер А, общей площадью 171,9 кв. м, расположенного на земельном участке земель населенных пунктов площадью 1200 кв. м по адресу: ..., составляет 2300 000 рублей, в том числе, рыночная стоимость земельного участка под объектом недвижимости площадью 1200 кв. м из земель поселений, находящегося в собственности С.В. и расположенного по вышеуказанному адресу, составляет 925000 рублей. Этим же заключением определена и ликвидационная стоимость объекта недвижимости, в случае ускоренной реализации объекта со сроком реализации до двух месяцев стоимость имущества определена в 1925000 рублей.
Доводы апелляционной жалобы о том, что указанная судом начальная продажная стоимость имущества, на которое обращено взыскание, должна быть определена в размере ликвидационной стоимости в сумме 1925000 рублей, а не рыночной стоимости, не могут быть признаны состоятельными.
В результате анализа указанных положений закона, а также анализа положений статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судебная коллегия приходит к выводу о том, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества, как наиболее отражающей реальную стоимость подлежащего реализации помещения и земельного участка, и обеспечивающей максимальную защиту интересов, как взыскателя, так и должника.
Что касается определения судом первой инстанции размера суммы, подлежащей уплате из стоимости заложенного недвижимого имущества в сумме 1478 000 рублей, то в этой части решения суда нельзя признать законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Пунктом 2.5 договора займа N 411 от 16.12.2010 года определено, что при нарушении срока возврата займа, Заемщик уплачивает Займодавцу 0,5 процентов на сумму фактической задолженности за каждый день просрочки от обусловленного п. 2.1 настоящего договора срока погашения займа до его фактического возврата.
Исходя из условий указанного пункта договора займа, суд первой инстанции, признав требования истца о взыскании неустойки обоснованными, правомерно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку за просрочку погашения займа в сумме 29883 рубля.
В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона "Об ипотеке" если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. При этом в соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии с пунктом 4 договора N 411 залога недвижимого имущества от 16.12.2010 года в обеспечении обязательств по договору займа в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке", Залогодатель предоставляет Залогодержателю право в случае невозврата (полного или частичного" суммы займа, а также целевого компенсационного взноса за пользование займом на ведение уставной деятельности Залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Исходя из содержания вышеизложенных норм права, в силу прямого указания Закона в части взыскания судебных расходов, условий договора залога, предусматривающих право залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества, сумма неустойки за просрочку погашения основного долга в размере 29883 рубля и судебных расходов в размере 24008 рублей 95 копеек подлежат включению в общую сумму долга, которая должна обеспечиваться залогом (ипотекой).
Отменяя оспариваемое решение в части обращения взыскания долга С.В. в сумме 1478000 рублей, судебная коллегия считает возможным постановить в данной части новое решение, которым обратить взыскание долга С.В. по договору займа N 411 от 16.12.2010 в сумме 1531891 рубль 95 копеек на заложенное имущество - <...> - здание магазина N 36 площадью 171,9 кв. м, инвентарный номер ... литер А, кадастровый номер ..., расположенный по адресу: <...> и земельный участок земли населенных пунктов площадью 1200 кв. м, кадастровый номер ..., расположенный по адресу: <...>, принадлежащие на праве собственности С.В., установив первоначальную продажную стоимость реализации объектов недвижимости в размере 2300000 рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 14 июня 2012 года в части обращения взыскания долга С.В. в сумме 1478 000 рублей, отменить.
В отмененной части принять новое решение, которым обратить взыскание долга С.В. по договору займа N 411 от 16.12.2010 в сумме 1531891 рубль 95 копеек на заложенное имущество - здание магазина N 36 площадью 171,9 кв. м, инвентарный номер ... литер А, кадастровый номер ..., расположенный по адресу: <...> и земельный участок земли населенных пунктов площадью 1200 кв. м, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>, принадлежащие на праве собственности С.В., установив первоначальную продажную стоимость реализации объектов недвижимости в размере 2300000 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу кредитного потребительского кооператива "Юнион" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)