Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Месяц О.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Раковского В.В.,
судей Акчуриной Г.Ж., Ярыгиной Е.Н.,
при секретаре Б.Л.,
рассмотрела 01 августа 2012 года в г. Оренбурге в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам администрации города Оренбурга, С. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 27 апреля 2012 года по делу по иску администрации г. Оренбурга к З.В., С., Р. о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными и признании права собственности отсутствующим, встречному исковому заявлению Р. к администрации г. Оренбурга об обязании предоставить земельный участок без торгов, признании права собственности на самовольно возведенный незавершенный строительством жилой дом,
заслушав доклад судьи Раковского В.В., объяснения представителя ответчика С. - Б.С., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ответчика Р. - Л. поддержавшей апелляционную жалобу С., просившую отклонить апелляционную жалобу администрации города Оренбурга, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Администрация г. Оренбурга обратилась в суд с вышеуказанным иском к З.В., С., Р. указав, что Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга стало известно, что Р. является собственником земельного участка площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, *** *** *** о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права *** от 16.02.2011 г.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества первоначальным собственником спорного земельного участка являлся З.В. Право собственности на земельный участок было оформлено 19.03.2010 г. и прекращено в связи с переходом 22.06.2010 г.
Вторым собственником земельного участка являлся С. в период с 22.06.2010 по 15.02.2011 г.
Третьим собственником с 16.02.2011 является Р.
В соответствии с п. 2.25 Решения от 18.02.2011 N 114 "Об утверждении Положения о департаменте градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга" департамент осуществляет предоставление земельных участков на территории муниципального образования "город Оренбург".
Ни с одним из перечисленных собственников земельного участка Департамент - ранее Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга договор купли-продажи земельного участка не заключал.
Постановлением Главы города Оренбурга от 11.07.2008 г. N 3892-п были утверждены границы земельного участка площадью *** кв. м на основании утвержденного акта выбора земельного участка земельного участка от 29.07.2005 N 6/47, местоположение: ***, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала *** с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок для строительства крытой стоянки на 3 автомобиля с диспетчерским пунктом. Категория земель: земли населенных пунктов.
Пунктом 3.2 данного постановления З.Н. и З.В. было предписано обратиться в Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга для оформления права на земельный участок согласно действующего законодательства.
Однако ни З.Н., ни З.В. за оформлением права на спорный земельный участок не обращались.
Основанием к регистрации права собственности на спорный земельный участок за З.В. явились подложные документы, а именно постановление администрации города Оренбурга от 23.02.201 г. N 1138-п. Однако в действительности постановление Главы города Оренбурга от 25.02.2010 г. 38-п было принято о предоставлении земельного участка в собственность П.В. земельного участка за плату с кадастровым номером ***, с местоположением: обл. Оренбургская, *** земельном участке расположен индивидуальный жилой дом N *** с разрешенным использованием: земельный участок предназначен для размещения индивидуальной жилой застройки, размещение одноэтажного с мансардой жилого а литер ***, площадью *** кв. м, категория земель: земли населенных пунктов. По данному факту управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга 15 апреля 2011 было направлено письмо за N *** о возбуждении уголовного дела по п. 4 статьи 159 УК РФ.
Руководствуясь статьей 14 Закона Оренбургской области "О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области" от 16.112002 г. N 317/64-111-ОЗ предусматривающего отнесение вопросов по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к компетенции органов местного самоуправления, по основаниям предусмотренным ст. ст. 12, 454, 167 ГК РФ, истец просил суд:
- признать отсутствующим зарегистрированное право собственности З.В. на земельный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв. м от 19.03.2010 N ***
- - признать отсутствующим зарегистрированное право собственности С. на земельный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв. м от 22.06.2010 г. N ***;
- - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 04.02.2011 г., заключенный между С. и Р.,
- признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Р. на земельный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв. м от 16.02.2011 г. N ***
В ходе подготовки дела к рассмотрению на основании ст. 39 ГПК РФ заявлено об уточнении требований, в котором истец ссылаясь на недействительность актов, на основании которых за З.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок указал на недействительность последующих сделок в силу их ничтожности, заявил об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.
По основаниям предусмотренным статьями 167, 301, 302 ГК РФ истец просил суд: признать недействительной архивную выписку от 10.02.2010 N Р-67, выданную государственным учреждением "Государственный архив Оренбургской области"; признать недействительным постановление администрации города Оренбурга от 23.02.2010 N 1138-п, поскольку указанные акты в отношении З.В. не принимались; применить последствия недействительности сделки, а именно:
признать недействительной запись о регистрации N ***, сделанную 19.03.2010 года в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении З.В.; признать недействительным (ничтожным) договор от 03.06.2010 г. купли-продажи земельного участка, расположенного в *** *** заключенный между З.В. и С.; признать недействительной запись о регистрации N ***-***, сделанную 22.06.2010 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и с сделок с ним в отношении С.; признать недействительным (ничтожным) договор от 04.02.2011 г. купли-продажи земельного участка по *** *** заключенный С. с Р.; исключить запись N *** от 16.02.1011 из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Р. на земельный участок площадью *** кв. м с кадастровым номером ***; исключить запись N *** от 21.07.2011 г. из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Р. на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: ***, ***, *** *** истребовать из чужого незаконного владения земельный участок площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, местоположение: ***, ***, *** *** обязав Р. освободить спорный земельный участок в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу путем демонтажа незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м степень готовности 18%.
В последующем истцом заявлено о дополнительном уточнении исковых требований. Учитывая, что спорный земельный участок под индивидуальное жилищное строительство Р. не предоставлялся, истец на основании ст. 222 ГК РФ полагал незавершенный строительством жилой дом, расположенный на земельном участке площадью *** кв. м с кадастровым номером *** по *** *** самовольной постройкой, которая в силу статьи 222 ГК РФ подлежит сносу.
В рамках рассматриваемого гражданского дела, ответчиком Р. на основании ст. 137 ГПК РФ заявлены встречные исковые требования к администрации г. Оренбурга об обязании предоставить земельный участок без торгов, признании права собственности на самовольно возведенный незавершенный строительством жилой дом.
В обоснование доводов Р. указывала, что земельный участок приобретался ею для строительства жилого дома, для проживания ее семьи. Р. является инвалидом *** группы, и кроме нее инвалидом является ее внук: *** 2005 года рождения.
На указанном выше земельном участке Р. возведен незавершенный строительством жилой дом, степень готовности 18%. В настоящее время Администрация города Оренбурга оспаривает право на спорный земельный участок и в судебном порядке требует сноса самовольно возведенного Р. незавершенного строительством объекта.
Между тем, Р. указывала на наличие за нею как за инвалидом предусмотренного законом права на первоочередное предоставление земельного участка без проведения торгов.
На основании ст. ст. 130, 222 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов Российской Федерации", Р. просила суд:
- - обязать Администрацию г. Оренбурга предоставить земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м, расположенный по адресу: ***, ***, *** *** Р. по договору купли-продажи без торгов;
- - признать за Р. право собственности на самовольно возведенный незавершенный строительством жилой дом, степенью готовности 18% по адресу: ***, ***
Учитывая, что истцом администрацией г. Оренбурга были заявлены требования о сносе возведенного ответчиком Р. незавершенного строительством объекта как самовольного, а также то обстоятельство что заявленные ответчиком требования о сохранении за ним права собственности на данный объект исключают возможность удовлетворение первоначально заявленных требований администрации в этой части, судом на основании ст. 138 ГПК РФ приняты встречные исковые требования Р. к рассмотрению в рамках одного производства.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску - администрации г. Оренбурга, действующая на основании доверенности Ч. просила заявленные им требования удовлетворить в полном объеме, против удовлетворения встречного иска Р. возражала по доводам изложенным в отзыве.
Ответчики З.В. и С. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в и отсутствие. Представители данных ответчиков действующие на основании доверенностей Б.С. и П.Н. в удовлетворении иска администрации г. Оренбурга просили отказать. Исковые требования о сохранении за Р. права собственности полагали подлежащими удовлетворению.
Ответчик Р. и ее представитель допущенный судом в порядке ст. 53 ГПК РФ по устному ходатайству, в судебном заседании полагали неподлежащими удовлетворению исковые требования администрации г. Оренбурга указывая на добросовестность сторон оспариваемых сделок, встречные исковые требования поддержали.
Третьи лица Управление Росреестра по Оренбургской области и привлеченный судом к участию в деле З.Н. в судебное заседание не явились, были извещены судом надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 27 апреля 2012 года исковые требования администрации города Оренбурга удовлетворены частично. Суд постановил: признать отсутствующими основания возникновения права собственности и регистрации права собственности за З.В. на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м расположенным по адресу: ***, ***, *** ***
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка в кадастровым номером *** расположенного в ***, ***. *** *** *** заключенный 03.06.2010 года между З.В. и С. Применить последствия недействительности сделки путем обязания З.В. возвратить С. уплаченную по договору купли-продажи сумму в размере *** рублей.
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка в кадастровым номером ***, расположенного *** *** *** *** заключенный 04.02.2011 года между С. и Р.
Истребовать в государственную собственность земельный участок площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, *** *** ***
Решение является основанием для исключения Управлением Росреестра по Оренбургской области из единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества записей о регистрации права собственности на земельный участок площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, *** *** *** за З.В., С. и Р. произведенные за номерами ***
В удовлетворении остальной части исковых требований администрации г. Оренбурга заявленных к З.В., С. и Р. отказал.
Встречные исковые требования Р. удовлетворил частично.
Сохранил самовольно возведенный Р. объект незавершенного строительства - незавершенный строительством жилой дом, площадью застройки *** кв. м, процент завершенности 18%, находящийся на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м расположенном по адресу: ***, ***, *** ***
Исковые требования Р. к администрации города Оренбурга об обязании предоставить по договору купли-продажи без торгов земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м расположенный по адресу: ***, ***, *** *** - оставил без рассмотрения.
С решением суда в части отказа в удовлетворении требований об освобождении земельного участка путем демонтажа возведенного строения не согласна администрация города Оренбурга и в апелляционной жалобе просит в указанной части решение отменить, как незаконное и необоснованное.
С. также не согласен с решением суда и в апелляционной жалобе, ссылаясь на его незаконность, просит отменить решение.
Судебная коллегия проверив решение на законность и обоснованность, приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 212 ГК РФ, имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно положений ст. 214 ГК РФ, государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).
Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 125 ГК РФ, в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 ЗК РФ.
На основании пп. 3 п. 1 ст. 16 Закона РФ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа. В соответствии со ст. 16 Закона РФ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и ст. 4 Закона Оренбургской области "Об организации местного самоуправления области" к вопросам местного значения, находящимся в ведении муниципальных образований, относятся: регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований; осуществление земельного использования земель поселения.
Согласно статьи 9 Устава города Оренбурга, к вопросам местного значения, относящимся к ведению города Оренбурга, относится "планирование застройки, территориальное зонирование земель города, правил землепользования и застройки территории города, осуществление контроля за использованием земель города".
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По правилам ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с положениями ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно разъяснений данных в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Судом установлено, что З.Н. 17.04.2006 г. он обратился в адрес главного архитектора г. Оренбурга с заявлением об утверждении границ земельного участка под строительство крытой стоянки на 3 автомобиля с диспетчерским пунктом по адресу: *** совместного заявления З.Н. и З.В. (без даты) они обратились к заместителю главы г. Оренбурга с заявлением о выделении земельного участка в *** *** для проектирования и строительство крытой стоянки на три автомобиля снегоуборочной техники с диспетчерским пунктом, для содержания и благоустройства ***
Согласно Постановления главы г. Оренбурга от 11.07.2008 г. N 3892-п на основании утвержденного акта выбора земельного участка от 29.07.2005 г. N 6/7 утвержден проект границ земельного участка площадью *** кв. м, с местоположением: оренбургская область, ***, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала *** в соответствии со схемой согласованной Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга 16.04.2008 г. с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок для строительства крытой стоянки на 3 автомобиля с диспетчерским пунктом. Категория земель: земли населенных пунктов. При этом, З.Н. и З.В. предписано заказать установление границ на местности, организации, имеющей лицензию на выполнение данных видов работ. Обратиться в Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга для оформления права на земельный участок согласно действующему законодательству.
Согласно копии землеустроительного дела, в августе 2008 года МУП "Архград" произведены работы по установлению границ земельного участка.
Постановление главы г. Оренбурга от 11.07.2008 г. N 3892-п, в части обращения З.Н. и З.В. в Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга для оформления права на земельный участок в установленном законодательством порядке не исполнено, и утратило силу по основанию предусмотренному в п. 8 ст. 31 ЗК РФ. Каких либо доводов указывающих на обратное и соответствующих доказательств в их подтверждение со стороны ответчика З.В. и третьего лица З.Н. не представлено.
Между тем, З.В. обратился 15.03.2010 г. в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок представив в качестве основания архивную выписку от 10.02.2010 г. N Р-67 имеющую указание на ее выдачу ГУ "Государственный архив Оренбургской области". Данная выписка указывает на удовлетворение Решением исполнительного комитета Оренбургского городского Совета депутатов трудящихся от 27.05.1992 г. N 242 "Об отводе земли внутри существующих кварталов под индивидуальное жилстроительство" ходатайства З.В. об отводе земельного участка в бессрочное пользование под индивидуальное жилое строительство внутри существующих кварталов: *** *** ***
Кроме того, в материалы регистрационного дела представлена копия постановления администрации города Оренбурга от 23.02.2010 г. N 1138-п "Об установлении адреса и изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ***". и кадастровый паспорт на земельный участок N *** на участок имевший предыдущий кадастровый N *** с указанием его местоположения: ***, ***, *** *** *** с разрешенным использованием размещение индивидуальной жилой застройки.
Согласно справки ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 22.02.2010 г. по данным технической инвентаризации от 15.02.2010 г. на момент обследования земельного участка кадастровый N *** площадью *** кв. м местоположение: ***, ***, *** *** *** - зданий, строений, сооружений не выявлено.
На основании вышеуказанных представленных документов 19.03.2010 года Управлением Росреестра по Оренбургской области зарегистрировано первичное право собственности З.В. на спорный земельный участок, в ЕГРП на недвижимое имущество внесена запись о регистрации права за N ***
Между тем, согласно ответа ГБУ "Государственный архив Оренбургской области" от 03.02.2012 N 3-10, архивная выписка от 10.02.2010 N Р-67 на имя З.В. не выдавалась. Согласно ответа от 27.01.2011 N 1-11/31 Управления организационно-документационного обеспечения администрации города Оренбурга Решение исполнительного комитета Оренбургского городского Совета депутатов трудящихся от 27.05.1992 г. N 242 "Об отводе земли внутри существующих кварталов под индивидуальное жилстроительство" и постановление администрации города Оренбурга от 23.02.2010 г. N 1138-п "Об установлении адреса и изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *** в отношении З.В. не издавались.
В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке с присвоенным ему номером *** от 26.03.2008 г. являющийся предметом спора земельный участок до обращения З.В. за государственной регистрации права собственности на него находился в государственной собственности и не закреплен за конкретными лицами.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об обоснованности требований администрации о признании недействительной записи о регистрации права собственности на спорный земельный участок за З.В. внесенной первично в ЕГРП на основании фактически не издававшегося органом местного самоуправления распорядительного акта.
Согласно договора купли-продажи от 03.06.2010 г. З.В. продал, а С. купил в частную собственность земельный участок, находящийся по адресу: ***, ***, *** *** *** за *** рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Данный договор бы зарегистрирован Управлением Росреестра по Оренбургской области 22.06.2010 г. за номером ***
Из справки ГУП "ОЦИОН" от 08.02.2011 г. следует, что по данным инвентаризации на 08.02.2011 г. на земельном участке с кадастровым номером *** основные строения, служебные строения и сооружения отсутствовали.
В последующем С. 04.02.2011 г. заключил с Р. договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка за *** рублей. В части подлежащих производству расчетов по данному договору в пункте 4-м имеется указание на производство расчета в день его подписания. Данный договор бы зарегистрирован Управлением Росреестра по Оренбургской области 16.02.2011 г. за номером ***
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что сделки между З.В. и С. от 03.06.2010 г., а также между С. и Р. от 04.02.2011 г. недействительны, поскольку право З.В. было зарегистрировано на основании несуществующего распорядительного акта органа местного самоуправления, а следовательно ни З.В. ни С. не являясь законными собственниками данного объекта, распорядились указанным имуществом, им не принадлежащим, сделки совершены в нарушение закона и являются ничтожными. Суд обоснованно пришел к выводу о необходимости привести стороны в первоначальное положение путем признания недействительными ранее внесенных записей о их правах и правах З.В., С. и Р. произведенных в отношении спорного земельного участка.
Также судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что последствия недействительности вышеуказанных сделок в части возврата уплаченных по вышеуказанным договорам сумм, возможно лишь по договору между З.В. и С. путем взыскания в пользу последнего суммы в размере *** рублей, поскольку договор от 03.06.2010 г. имеет указание на их передачу до подписание договора, о чем стороны договора согласились. Применение последствий недействительности договора заключенного между С. и Р. невозможно в рамках рассматриваемого дела, поскольку таковой не имеет указание на его действие в качестве акта приема передачи денежных средств. Каких либо иные доказательства в материалах регистрационного дела отсутствуют и не представлено его сторонами в материалы гражданского дела возбужденного по заявлению администрации г. Оренбурга как заинтересованного лица. Данное обстоятельство кроме того не является препятствием для последующего самостоятельного обращения в суд стороны такой сделки при предоставлении ею документальных доказательств оплаты по договору.
Земельный участок являющийся предметом спора, как не находящийся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований правильно истребован во владение, обусловленное положениями статей 124 - 125 ГК РФ, Администрации г. Оренбурга как органа местного самоуправления, хотя и не являющегося его собственником, но уполномоченного на владение, пользование и распоряжение находящегося в государственной собственности имущества.
Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга об обязании Р. освободить спорный земельный участок путем демонтажа (сноса) самовольно возведенного незавершенного строительством жилого дома, заявленные по основаниям предусмотренным ст. ст. 301 - 302 и ст. 222 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что Р. является инвалидом *** группы и в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов Российской Федерации" имеет право первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства. Суд полагал об отсутствии нарушения прав администрации г. Оренбурга как органа уполномоченного на владение, пользование и распоряжение находящимся в государственной собственности земельным участком при сохранении возведенного на нем строения. При этом суд первой инстанции полагал, что положения ст. 222 ГК РФ не исключают возможности сохранения самовольного строения на являющемся государственной собственностью земельном участке, препятствия для его последующего предоставления Р. путем выкупа отсутствуют.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку он противоречит требованиям ст. 222 ГПК РФ, в соответствии с которыми самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных ч. 3 указанной статьи. Поскольку суд признал недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка между Р. и С. и истребовал в государственную собственность земельный участок, то у суда не имелось правовых оснований, предусмотренных ч. 3 ст. 222 ГК РФ для отказа администрации г. Оренбурга в освобождении земельного участка путем сноса незавершенного строительством жилого дома и соответственно в сохранении самовольно возведенного Р. объекта незавершенного строительства - незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м, степень готовности 18%, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ***, местоположение ***, *** *** *** ***
На основании изложенного в соответствии с ч. 1 п. 4 ст. 330 ГПК РФ решение в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации города Оренбурга об обязании Р. освободить земельный участок путем демонтажа незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м, степень готовности 18% подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований. Решение в части удовлетворения встречного иска Р. о сохранении самовольно возведенного Р. объекта незавершенного строительства - незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м, степень готовности 18%, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ***, местоположение ***, ***, *** *** подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия не соглашается с доводами апелляционной жалобы С. о том, что он является добросовестным приобретателем и договора купли-продажи земельного участка между ним и З.В., а также ним и Р. не подлежали признанию недействительными, а земельный участок истребованию в государственную собственность исходя из следующего. Поскольку право собственности на земельный участок у З.В. было зарегистрировано на основании несуществующего распорядительного акта органа местного самоуправления, а следовательно ни З.В. ни С. не являясь законными собственниками данного объекта, распорядились указанным имуществом, то земельный участок выбыл из государственной собственности помимо воли органа наделенного полномочиями по распоряжению земельным участком и соответственно в соответствии с требованиями ст. 302 ГК РФ он обоснованно истребован в государственную собственность.
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 27 апреля 2012 года в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации города Оренбурга об обязании Р. освободить земельный участок путем демонтажа незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м, степень готовности 18% отменить, апелляционную жалобу администрации города Оренбурга удовлетворить.
Принять в отмененной части новое решение, которым удовлетворить требования администрации города Оренбурга. Обязать Р. освободить земельный участок с кадастровым номером ***, местоположение ***, *** *** путем демонтажа незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м, степень готовности 18%.
Решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 27 апреля 2012 года в части удовлетворения встречного иска Р. о сохранении самовольно возведенного Р. объекта незавершенного строительства - незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м, степень готовности 18%, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ***, местоположение ***, ***, *** *** *** отменить.
В отмененной части принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Р. о признании права собственности на самовольно возведенный незавершенный строительством жилой дом, степень готовности 18% по адресу: ***, ***
В остальной части указанное решение оставить без изменения, апелляционную жалобу С. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4219/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2012 г. по делу N 33-4219/2012
судья Месяц О.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Раковского В.В.,
судей Акчуриной Г.Ж., Ярыгиной Е.Н.,
при секретаре Б.Л.,
рассмотрела 01 августа 2012 года в г. Оренбурге в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам администрации города Оренбурга, С. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 27 апреля 2012 года по делу по иску администрации г. Оренбурга к З.В., С., Р. о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными и признании права собственности отсутствующим, встречному исковому заявлению Р. к администрации г. Оренбурга об обязании предоставить земельный участок без торгов, признании права собственности на самовольно возведенный незавершенный строительством жилой дом,
заслушав доклад судьи Раковского В.В., объяснения представителя ответчика С. - Б.С., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ответчика Р. - Л. поддержавшей апелляционную жалобу С., просившую отклонить апелляционную жалобу администрации города Оренбурга, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Администрация г. Оренбурга обратилась в суд с вышеуказанным иском к З.В., С., Р. указав, что Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга стало известно, что Р. является собственником земельного участка площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, *** *** *** о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права *** от 16.02.2011 г.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества первоначальным собственником спорного земельного участка являлся З.В. Право собственности на земельный участок было оформлено 19.03.2010 г. и прекращено в связи с переходом 22.06.2010 г.
Вторым собственником земельного участка являлся С. в период с 22.06.2010 по 15.02.2011 г.
Третьим собственником с 16.02.2011 является Р.
В соответствии с п. 2.25 Решения от 18.02.2011 N 114 "Об утверждении Положения о департаменте градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга" департамент осуществляет предоставление земельных участков на территории муниципального образования "город Оренбург".
Ни с одним из перечисленных собственников земельного участка Департамент - ранее Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга договор купли-продажи земельного участка не заключал.
Постановлением Главы города Оренбурга от 11.07.2008 г. N 3892-п были утверждены границы земельного участка площадью *** кв. м на основании утвержденного акта выбора земельного участка земельного участка от 29.07.2005 N 6/47, местоположение: ***, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала *** с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок для строительства крытой стоянки на 3 автомобиля с диспетчерским пунктом. Категория земель: земли населенных пунктов.
Пунктом 3.2 данного постановления З.Н. и З.В. было предписано обратиться в Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга для оформления права на земельный участок согласно действующего законодательства.
Однако ни З.Н., ни З.В. за оформлением права на спорный земельный участок не обращались.
Основанием к регистрации права собственности на спорный земельный участок за З.В. явились подложные документы, а именно постановление администрации города Оренбурга от 23.02.201 г. N 1138-п. Однако в действительности постановление Главы города Оренбурга от 25.02.2010 г. 38-п было принято о предоставлении земельного участка в собственность П.В. земельного участка за плату с кадастровым номером ***, с местоположением: обл. Оренбургская, *** земельном участке расположен индивидуальный жилой дом N *** с разрешенным использованием: земельный участок предназначен для размещения индивидуальной жилой застройки, размещение одноэтажного с мансардой жилого а литер ***, площадью *** кв. м, категория земель: земли населенных пунктов. По данному факту управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга 15 апреля 2011 было направлено письмо за N *** о возбуждении уголовного дела по п. 4 статьи 159 УК РФ.
Руководствуясь статьей 14 Закона Оренбургской области "О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области" от 16.112002 г. N 317/64-111-ОЗ предусматривающего отнесение вопросов по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к компетенции органов местного самоуправления, по основаниям предусмотренным ст. ст. 12, 454, 167 ГК РФ, истец просил суд:
- признать отсутствующим зарегистрированное право собственности З.В. на земельный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв. м от 19.03.2010 N ***
- - признать отсутствующим зарегистрированное право собственности С. на земельный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв. м от 22.06.2010 г. N ***;
- - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 04.02.2011 г., заключенный между С. и Р.,
- признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Р. на земельный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв. м от 16.02.2011 г. N ***
В ходе подготовки дела к рассмотрению на основании ст. 39 ГПК РФ заявлено об уточнении требований, в котором истец ссылаясь на недействительность актов, на основании которых за З.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок указал на недействительность последующих сделок в силу их ничтожности, заявил об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.
По основаниям предусмотренным статьями 167, 301, 302 ГК РФ истец просил суд: признать недействительной архивную выписку от 10.02.2010 N Р-67, выданную государственным учреждением "Государственный архив Оренбургской области"; признать недействительным постановление администрации города Оренбурга от 23.02.2010 N 1138-п, поскольку указанные акты в отношении З.В. не принимались; применить последствия недействительности сделки, а именно:
признать недействительной запись о регистрации N ***, сделанную 19.03.2010 года в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении З.В.; признать недействительным (ничтожным) договор от 03.06.2010 г. купли-продажи земельного участка, расположенного в *** *** заключенный между З.В. и С.; признать недействительной запись о регистрации N ***-***, сделанную 22.06.2010 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и с сделок с ним в отношении С.; признать недействительным (ничтожным) договор от 04.02.2011 г. купли-продажи земельного участка по *** *** заключенный С. с Р.; исключить запись N *** от 16.02.1011 из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Р. на земельный участок площадью *** кв. м с кадастровым номером ***; исключить запись N *** от 21.07.2011 г. из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Р. на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: ***, ***, *** *** истребовать из чужого незаконного владения земельный участок площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, местоположение: ***, ***, *** *** обязав Р. освободить спорный земельный участок в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу путем демонтажа незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м степень готовности 18%.
В последующем истцом заявлено о дополнительном уточнении исковых требований. Учитывая, что спорный земельный участок под индивидуальное жилищное строительство Р. не предоставлялся, истец на основании ст. 222 ГК РФ полагал незавершенный строительством жилой дом, расположенный на земельном участке площадью *** кв. м с кадастровым номером *** по *** *** самовольной постройкой, которая в силу статьи 222 ГК РФ подлежит сносу.
В рамках рассматриваемого гражданского дела, ответчиком Р. на основании ст. 137 ГПК РФ заявлены встречные исковые требования к администрации г. Оренбурга об обязании предоставить земельный участок без торгов, признании права собственности на самовольно возведенный незавершенный строительством жилой дом.
В обоснование доводов Р. указывала, что земельный участок приобретался ею для строительства жилого дома, для проживания ее семьи. Р. является инвалидом *** группы, и кроме нее инвалидом является ее внук: *** 2005 года рождения.
На указанном выше земельном участке Р. возведен незавершенный строительством жилой дом, степень готовности 18%. В настоящее время Администрация города Оренбурга оспаривает право на спорный земельный участок и в судебном порядке требует сноса самовольно возведенного Р. незавершенного строительством объекта.
Между тем, Р. указывала на наличие за нею как за инвалидом предусмотренного законом права на первоочередное предоставление земельного участка без проведения торгов.
На основании ст. ст. 130, 222 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов Российской Федерации", Р. просила суд:
- - обязать Администрацию г. Оренбурга предоставить земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м, расположенный по адресу: ***, ***, *** *** Р. по договору купли-продажи без торгов;
- - признать за Р. право собственности на самовольно возведенный незавершенный строительством жилой дом, степенью готовности 18% по адресу: ***, ***
Учитывая, что истцом администрацией г. Оренбурга были заявлены требования о сносе возведенного ответчиком Р. незавершенного строительством объекта как самовольного, а также то обстоятельство что заявленные ответчиком требования о сохранении за ним права собственности на данный объект исключают возможность удовлетворение первоначально заявленных требований администрации в этой части, судом на основании ст. 138 ГПК РФ приняты встречные исковые требования Р. к рассмотрению в рамках одного производства.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску - администрации г. Оренбурга, действующая на основании доверенности Ч. просила заявленные им требования удовлетворить в полном объеме, против удовлетворения встречного иска Р. возражала по доводам изложенным в отзыве.
Ответчики З.В. и С. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в и отсутствие. Представители данных ответчиков действующие на основании доверенностей Б.С. и П.Н. в удовлетворении иска администрации г. Оренбурга просили отказать. Исковые требования о сохранении за Р. права собственности полагали подлежащими удовлетворению.
Ответчик Р. и ее представитель допущенный судом в порядке ст. 53 ГПК РФ по устному ходатайству, в судебном заседании полагали неподлежащими удовлетворению исковые требования администрации г. Оренбурга указывая на добросовестность сторон оспариваемых сделок, встречные исковые требования поддержали.
Третьи лица Управление Росреестра по Оренбургской области и привлеченный судом к участию в деле З.Н. в судебное заседание не явились, были извещены судом надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 27 апреля 2012 года исковые требования администрации города Оренбурга удовлетворены частично. Суд постановил: признать отсутствующими основания возникновения права собственности и регистрации права собственности за З.В. на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м расположенным по адресу: ***, ***, *** ***
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка в кадастровым номером *** расположенного в ***, ***. *** *** *** заключенный 03.06.2010 года между З.В. и С. Применить последствия недействительности сделки путем обязания З.В. возвратить С. уплаченную по договору купли-продажи сумму в размере *** рублей.
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка в кадастровым номером ***, расположенного *** *** *** *** заключенный 04.02.2011 года между С. и Р.
Истребовать в государственную собственность земельный участок площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, *** *** ***
Решение является основанием для исключения Управлением Росреестра по Оренбургской области из единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества записей о регистрации права собственности на земельный участок площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, *** *** *** за З.В., С. и Р. произведенные за номерами ***
В удовлетворении остальной части исковых требований администрации г. Оренбурга заявленных к З.В., С. и Р. отказал.
Встречные исковые требования Р. удовлетворил частично.
Сохранил самовольно возведенный Р. объект незавершенного строительства - незавершенный строительством жилой дом, площадью застройки *** кв. м, процент завершенности 18%, находящийся на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м расположенном по адресу: ***, ***, *** ***
Исковые требования Р. к администрации города Оренбурга об обязании предоставить по договору купли-продажи без торгов земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв. м расположенный по адресу: ***, ***, *** *** - оставил без рассмотрения.
С решением суда в части отказа в удовлетворении требований об освобождении земельного участка путем демонтажа возведенного строения не согласна администрация города Оренбурга и в апелляционной жалобе просит в указанной части решение отменить, как незаконное и необоснованное.
С. также не согласен с решением суда и в апелляционной жалобе, ссылаясь на его незаконность, просит отменить решение.
Судебная коллегия проверив решение на законность и обоснованность, приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 212 ГК РФ, имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно положений ст. 214 ГК РФ, государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).
Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
Согласно п. 3 ст. 125 ГК РФ, в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 ЗК РФ.
На основании пп. 3 п. 1 ст. 16 Закона РФ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа. В соответствии со ст. 16 Закона РФ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и ст. 4 Закона Оренбургской области "Об организации местного самоуправления области" к вопросам местного значения, находящимся в ведении муниципальных образований, относятся: регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований; осуществление земельного использования земель поселения.
Согласно статьи 9 Устава города Оренбурга, к вопросам местного значения, относящимся к ведению города Оренбурга, относится "планирование застройки, территориальное зонирование земель города, правил землепользования и застройки территории города, осуществление контроля за использованием земель города".
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По правилам ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с положениями ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно разъяснений данных в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Судом установлено, что З.Н. 17.04.2006 г. он обратился в адрес главного архитектора г. Оренбурга с заявлением об утверждении границ земельного участка под строительство крытой стоянки на 3 автомобиля с диспетчерским пунктом по адресу: *** совместного заявления З.Н. и З.В. (без даты) они обратились к заместителю главы г. Оренбурга с заявлением о выделении земельного участка в *** *** для проектирования и строительство крытой стоянки на три автомобиля снегоуборочной техники с диспетчерским пунктом, для содержания и благоустройства ***
Согласно Постановления главы г. Оренбурга от 11.07.2008 г. N 3892-п на основании утвержденного акта выбора земельного участка от 29.07.2005 г. N 6/7 утвержден проект границ земельного участка площадью *** кв. м, с местоположением: оренбургская область, ***, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала *** в соответствии со схемой согласованной Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Оренбурга 16.04.2008 г. с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок для строительства крытой стоянки на 3 автомобиля с диспетчерским пунктом. Категория земель: земли населенных пунктов. При этом, З.Н. и З.В. предписано заказать установление границ на местности, организации, имеющей лицензию на выполнение данных видов работ. Обратиться в Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга для оформления права на земельный участок согласно действующему законодательству.
Согласно копии землеустроительного дела, в августе 2008 года МУП "Архград" произведены работы по установлению границ земельного участка.
Постановление главы г. Оренбурга от 11.07.2008 г. N 3892-п, в части обращения З.Н. и З.В. в Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г. Оренбурга для оформления права на земельный участок в установленном законодательством порядке не исполнено, и утратило силу по основанию предусмотренному в п. 8 ст. 31 ЗК РФ. Каких либо доводов указывающих на обратное и соответствующих доказательств в их подтверждение со стороны ответчика З.В. и третьего лица З.Н. не представлено.
Между тем, З.В. обратился 15.03.2010 г. в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок представив в качестве основания архивную выписку от 10.02.2010 г. N Р-67 имеющую указание на ее выдачу ГУ "Государственный архив Оренбургской области". Данная выписка указывает на удовлетворение Решением исполнительного комитета Оренбургского городского Совета депутатов трудящихся от 27.05.1992 г. N 242 "Об отводе земли внутри существующих кварталов под индивидуальное жилстроительство" ходатайства З.В. об отводе земельного участка в бессрочное пользование под индивидуальное жилое строительство внутри существующих кварталов: *** *** ***
Кроме того, в материалы регистрационного дела представлена копия постановления администрации города Оренбурга от 23.02.2010 г. N 1138-п "Об установлении адреса и изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ***". и кадастровый паспорт на земельный участок N *** на участок имевший предыдущий кадастровый N *** с указанием его местоположения: ***, ***, *** *** *** с разрешенным использованием размещение индивидуальной жилой застройки.
Согласно справки ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 22.02.2010 г. по данным технической инвентаризации от 15.02.2010 г. на момент обследования земельного участка кадастровый N *** площадью *** кв. м местоположение: ***, ***, *** *** *** - зданий, строений, сооружений не выявлено.
На основании вышеуказанных представленных документов 19.03.2010 года Управлением Росреестра по Оренбургской области зарегистрировано первичное право собственности З.В. на спорный земельный участок, в ЕГРП на недвижимое имущество внесена запись о регистрации права за N ***
Между тем, согласно ответа ГБУ "Государственный архив Оренбургской области" от 03.02.2012 N 3-10, архивная выписка от 10.02.2010 N Р-67 на имя З.В. не выдавалась. Согласно ответа от 27.01.2011 N 1-11/31 Управления организационно-документационного обеспечения администрации города Оренбурга Решение исполнительного комитета Оренбургского городского Совета депутатов трудящихся от 27.05.1992 г. N 242 "Об отводе земли внутри существующих кварталов под индивидуальное жилстроительство" и постановление администрации города Оренбурга от 23.02.2010 г. N 1138-п "Об установлении адреса и изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *** в отношении З.В. не издавались.
В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке с присвоенным ему номером *** от 26.03.2008 г. являющийся предметом спора земельный участок до обращения З.В. за государственной регистрации права собственности на него находился в государственной собственности и не закреплен за конкретными лицами.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об обоснованности требований администрации о признании недействительной записи о регистрации права собственности на спорный земельный участок за З.В. внесенной первично в ЕГРП на основании фактически не издававшегося органом местного самоуправления распорядительного акта.
Согласно договора купли-продажи от 03.06.2010 г. З.В. продал, а С. купил в частную собственность земельный участок, находящийся по адресу: ***, ***, *** *** *** за *** рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Данный договор бы зарегистрирован Управлением Росреестра по Оренбургской области 22.06.2010 г. за номером ***
Из справки ГУП "ОЦИОН" от 08.02.2011 г. следует, что по данным инвентаризации на 08.02.2011 г. на земельном участке с кадастровым номером *** основные строения, служебные строения и сооружения отсутствовали.
В последующем С. 04.02.2011 г. заключил с Р. договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка за *** рублей. В части подлежащих производству расчетов по данному договору в пункте 4-м имеется указание на производство расчета в день его подписания. Данный договор бы зарегистрирован Управлением Росреестра по Оренбургской области 16.02.2011 г. за номером ***
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что сделки между З.В. и С. от 03.06.2010 г., а также между С. и Р. от 04.02.2011 г. недействительны, поскольку право З.В. было зарегистрировано на основании несуществующего распорядительного акта органа местного самоуправления, а следовательно ни З.В. ни С. не являясь законными собственниками данного объекта, распорядились указанным имуществом, им не принадлежащим, сделки совершены в нарушение закона и являются ничтожными. Суд обоснованно пришел к выводу о необходимости привести стороны в первоначальное положение путем признания недействительными ранее внесенных записей о их правах и правах З.В., С. и Р. произведенных в отношении спорного земельного участка.
Также судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что последствия недействительности вышеуказанных сделок в части возврата уплаченных по вышеуказанным договорам сумм, возможно лишь по договору между З.В. и С. путем взыскания в пользу последнего суммы в размере *** рублей, поскольку договор от 03.06.2010 г. имеет указание на их передачу до подписание договора, о чем стороны договора согласились. Применение последствий недействительности договора заключенного между С. и Р. невозможно в рамках рассматриваемого дела, поскольку таковой не имеет указание на его действие в качестве акта приема передачи денежных средств. Каких либо иные доказательства в материалах регистрационного дела отсутствуют и не представлено его сторонами в материалы гражданского дела возбужденного по заявлению администрации г. Оренбурга как заинтересованного лица. Данное обстоятельство кроме того не является препятствием для последующего самостоятельного обращения в суд стороны такой сделки при предоставлении ею документальных доказательств оплаты по договору.
Земельный участок являющийся предметом спора, как не находящийся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований правильно истребован во владение, обусловленное положениями статей 124 - 125 ГК РФ, Администрации г. Оренбурга как органа местного самоуправления, хотя и не являющегося его собственником, но уполномоченного на владение, пользование и распоряжение находящегося в государственной собственности имущества.
Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга об обязании Р. освободить спорный земельный участок путем демонтажа (сноса) самовольно возведенного незавершенного строительством жилого дома, заявленные по основаниям предусмотренным ст. ст. 301 - 302 и ст. 222 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что Р. является инвалидом *** группы и в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов Российской Федерации" имеет право первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства. Суд полагал об отсутствии нарушения прав администрации г. Оренбурга как органа уполномоченного на владение, пользование и распоряжение находящимся в государственной собственности земельным участком при сохранении возведенного на нем строения. При этом суд первой инстанции полагал, что положения ст. 222 ГК РФ не исключают возможности сохранения самовольного строения на являющемся государственной собственностью земельном участке, препятствия для его последующего предоставления Р. путем выкупа отсутствуют.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку он противоречит требованиям ст. 222 ГПК РФ, в соответствии с которыми самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных ч. 3 указанной статьи. Поскольку суд признал недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка между Р. и С. и истребовал в государственную собственность земельный участок, то у суда не имелось правовых оснований, предусмотренных ч. 3 ст. 222 ГК РФ для отказа администрации г. Оренбурга в освобождении земельного участка путем сноса незавершенного строительством жилого дома и соответственно в сохранении самовольно возведенного Р. объекта незавершенного строительства - незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м, степень готовности 18%, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ***, местоположение ***, *** *** *** ***
На основании изложенного в соответствии с ч. 1 п. 4 ст. 330 ГПК РФ решение в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации города Оренбурга об обязании Р. освободить земельный участок путем демонтажа незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м, степень готовности 18% подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований. Решение в части удовлетворения встречного иска Р. о сохранении самовольно возведенного Р. объекта незавершенного строительства - незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м, степень готовности 18%, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ***, местоположение ***, ***, *** *** подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия не соглашается с доводами апелляционной жалобы С. о том, что он является добросовестным приобретателем и договора купли-продажи земельного участка между ним и З.В., а также ним и Р. не подлежали признанию недействительными, а земельный участок истребованию в государственную собственность исходя из следующего. Поскольку право собственности на земельный участок у З.В. было зарегистрировано на основании несуществующего распорядительного акта органа местного самоуправления, а следовательно ни З.В. ни С. не являясь законными собственниками данного объекта, распорядились указанным имуществом, то земельный участок выбыл из государственной собственности помимо воли органа наделенного полномочиями по распоряжению земельным участком и соответственно в соответствии с требованиями ст. 302 ГК РФ он обоснованно истребован в государственную собственность.
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 27 апреля 2012 года в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации города Оренбурга об обязании Р. освободить земельный участок путем демонтажа незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м, степень готовности 18% отменить, апелляционную жалобу администрации города Оренбурга удовлетворить.
Принять в отмененной части новое решение, которым удовлетворить требования администрации города Оренбурга. Обязать Р. освободить земельный участок с кадастровым номером ***, местоположение ***, *** *** путем демонтажа незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м, степень готовности 18%.
Решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 27 апреля 2012 года в части удовлетворения встречного иска Р. о сохранении самовольно возведенного Р. объекта незавершенного строительства - незавершенного строительством жилого дома - площадь застройки *** кв. м, степень готовности 18%, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ***, местоположение ***, ***, *** *** *** отменить.
В отмененной части принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Р. о признании права собственности на самовольно возведенный незавершенный строительством жилой дом, степень готовности 18% по адресу: ***, ***
В остальной части указанное решение оставить без изменения, апелляционную жалобу С. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)