Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Сухов О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего судьи: Горбатько Е.Н.,
Судей: Сеник Ж.Ю., Простовой С.В.,
При секретаре: Л.,
Заслушав в судебном заседании по докладу судьи Сеник Ж.Ю. дело по кассационным жалобам Г.Е., Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты, Администрации г. Шахты на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 31 марта 2011 года,
Г.А. и И.Т.Н. обратились в суд с иском к Г.Е., администрации г. Шахты, Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты, ООО "Архитектурно-градостроительное бюро", третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, на стороне истца - И.А.В., заявляющий самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца И.В.В., с учетом уточненных в ходе рассмотрения дела требований просили суд:
- - признать недействительным распоряжение Мэра города Шахты - Главы Администрации N 1690 от 10.04.2008 г. "Об утверждении проекта границ земельного участка по адресу N 1" и N 746 от 16.02.2009 г. "О внесении изменений в документы кадастрового учета в части уточнения разрешенного использования земельного участка, предоставлении в собственность за плату земельного участка по адресу N 1";
- - признать недействительными материалы межевания, изготовленные ООО "Архитектурно-градостроительное бюро" на основании которых, спорный земельный участок, был поставлен на кадастровый учет;
- - признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка от 01.04.2009 г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и Г.Е. в отношении спорного земельного участка и применить к данному договору последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, прекратив зарегистрированное право собственности Г.Е. на спорный участок, обязав КУИ г. Шахты возвратить Г.Е. полученные от нее денежные средства, указав в обоснование иска следующее.
Г.Е. на основании договоров купли-продажи квартир от 06.08.2007 г. и от 10.09.2007 года, принадлежит жилой дом ли. "В, в4", расположенный по адресу N 1.
Как собственнику указанного дома Г.Е., распоряжением Мэра г. Шахты - Главы Администрации от 16.02.2009 г. N 746 в собственность за плату был предоставлен земельный участок площадью кв. м расположенный по указанному адресу.
Этим же распоряжением было изменено разрешенное использование такого земельного участка на "земли индивидуальной жилой застройки" и на Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты была возложена обязанность заключить с Г.Е. договор купли-продажи участка.
Проект границ предоставленного участка был утвержден распоряжением Мэра г. Шахты от 10.04.2008 г. с возложением на Г.Е. обязанности по обеспечению установления границ земельного участка на местности и постановке земельного участка на кадастровый учет.
В соответствии с утвержденным проектом границ ООО "Архитектурно-градостроительное бюро" было произведено межевание участка, и сформированы землеустроительные дела, которые через Муниципальное автономное учреждение ".." были переданы в Территориальный отдел Управления Роснедвижимости по Ростовской области и Г.Е. в составе землеустроительного дела был изготовлен акт согласования границ земельного участка без указания даты, согласованный директором Департамента архитектуры и градостроительства г. Шахты, представителем Г.Е. - С.И.В. и С.М.Н.
Однако с истцами расположение границ образованного земельного участка не согласовывалось, чем, по их утверждению, были нарушены их права.
Истцы указывают, что границы земельного участка в проекте границ определены неправильно, без учета фактически сложившегося порядка пользования территорией с соседними с Г.Е. собственниками и пользователями недвижимости.
Г.А. принадлежит на праве собственности ? доля в праве собственности на жилой дом по адресу N 2.
И.Т.Н. по договору социального найма являлась пользователем квартиры N.. в данном жилом доме.
По утверждению истцов, единственный заезд и проход к указанным квартирам имеется со стороны ул. через внутриквартальный проезд, проходящий от ул. вглубь квартала, где заканчивается участком общего пользования (разворотной площадкой общего пользования).
Установленные границы земельного участка, переданного в собственность Г.Е. делают невозможным въезд на приквартирный участок Г.А., также при определении границы не выдержана требуемая ширина внутриквартального проезда, что недопустимо с точки зрения необходимости обеспечения проезда пожарных машин и машин скорой помощи.
По мнению истцов, спорный земельный участок, зарегистрированный за Г.Е. сформирован не в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а именно: без учета фактически сложившейся застройки, фактически сложившихся границ соседних земельных участков и территории общего пользования, а также без учета градостроительных требований, что послужило основанием для обращения в суд с указанными требованиями.
Определением Шахтинского городского суда Ростовской области от 21 марта 2011 г. производство по гражданскому в части исковых требований, предъявленных И.Т.Н. к ответчикам было прекращено связи со смертью И.Т.Н.
Определением Шахтинского городского суда от 21 марта 2011 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, по данному иску был привлечен И.А.В., являющийся нанимателем квартиры.. в жилом доме по адресу N 3.
Определением Шахтинского городского суда от 21 марта 2011 г. в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца, по данному иску был привлечен И.В.В. по его ходатайству.
И.В.В., заявил самостоятельные требования, аналогичные требованиям Г.А., указывая на то, что обжалуемыми актами нарушаются его права, как нанимателя квартиры N по адресу N 3.
В суде первой инстанции представитель Г.А. исковые требования Г.А. поддержал в полном объеме, не возражал против удовлетворения требований И.В.В.
Представитель Г.Е. в удовлетворении требований Г.А. и И.В.В. просил суд отказать.
Представители Администрации г. Шахты и Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты, против удовлетворения требований истцов возражали.
В отношении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО "Архитектурно-градостроительное бюро" и И.В.В. дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 31 марта 2011 года были удовлетворены требования Г.А. и третьего лица с самостоятельными требованиями И.В.В.
С постановленным по делу решением не согласилась Г.Е., подала на него кассационную жалобу, указывая, что обстоятельством, имеющим значение при рассмотрении спора, является правовое положение спорного земельного участка разделяющего домовладение Г.А. и ее земельного участка.
Ранее, по утверждению кассатора, домовладения Г.А. и ее домовладение составляли одно целое домовладение N, расположенное на земельном участке общей площадью кв. м. Внутриквартальный проезд внутри домовладения, расположенного на едином, целом земельном участке не предусмотрен ни Градостроительным кодексом ни иными документами, что также не отражено на копии плана. В 1989 г. Г.А. купил 1/2 долю дома по указанному адресу, однако каких-либо документов подтверждающих право собственности, пользования, либо аренды земельного участка, на котором расположена 1/2 доля жилого дома Г.А. в суд представлено не было, то есть, во время оформления Г.Е. права собственности на земельный участок, формирования границ земельного участка и их согласования, на момент подачи искового заявления у Г.А., по мнению кассатора, никаких правовых оснований пользования земельным участком не было, из чего следует, что Г.А. не является заинтересованным лицом, с которым надлежало согласовывать местоположение границ.
Кроме того, согласно ст. 39 ФЗ РФ "О государственном кадастре недвижимости" предметом согласования местоположения границ с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка.
Однако, согласно заключению строительно-технической экспертизы от 22.02.2011 г., границы земельного участка Г.Е. не имеют общей границы с земельным участком, занимаемым Г.А.
Кассатор указывает, что согласование границ земельного участка ею производилось в феврале 2008 года, когда ничего не было известно о нанимателях квартиры N, так как договор социального найма с И.В.М., который не обладал правами на земельный участок, был заключен в мае 2009 года. Кроме того, в материалах дела нет документов, свидетельствующих о владении каким-либо земельным участком ни И.В.М. ни последующим нанимателем квартиры.
Помимо этого, кассатор указывает на то, что квартира N по адресу N 3, в документах МУП БТИ г. Шахты не существует, а также на то, что, согласно заключению строительно-технической экспертизы, проход к указанной квартире, минуя участок домовладения по адресу N 1, технически возможен.
Также, согласно выводам экспертов, технически возможен проезд и к квартире Г.А.
Не согласна кассатор и с тем, что суд, при вынесении решения принял во внимание протокол заседания комиссии по вопросам предоставления земельных участков N 21 от 14.12.2010 года, согласно которому спорный участок является территорией общего пользования, указывая, что данному протоколу противоречат показания специалистов, заключения экспертов, из которых однозначно следует, что спорный участок находится в государственной собственности и проездом не является.
Кассационная жалоба на решение суда подана и Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты, в которой кассатор ссылается на то, что на момент формирования спорного участка отсутствовали доказательства принадлежности истцам занимаемых ими земельных участков и границы участков Г.А. и И.Т.Н. не были установлены в соответствии с требованиями закона. При этом, И.Т.Н. не являлась собственником квартиры, а пользовалась жилым помещением на основании договора найма данного жилого помещения. Применительно к положениям ст. 39 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" у Г.Е. отсутствовала обязанность по согласованию границ земельного участка с истцами.
Кассатор не согласился с выводом суда о том, что спорный земельный участок относится к территории общего пользования, указывая, что в кадастровом плане участка указано, что он относится к категории земель населенных пунктов, является единым и не имеет частей, занятых иными объектами недвижимости.
По мнению кассатора, ссылаясь на фактическое существование проезда, истец не привел доказательств, подтверждающих правомерность нахождения проезда и земель общего пользования.
Кассатор указывает на правомерность заключенного договора купли-продажи земельного участка от 01.04.2009 года и отсутствие нарушения прав истцов.
Также по мнению кассатора, необоснованно решение суда об обязании Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты вернуть Г.Е. деньги полученные по договору купли-продажи земельного участка, поскольку земельный участок, который приобрела Г.Е., относится к землям государственной собственности, права на которые не разграничены и денежные средства, полученные от продажи земельных участков, собственность на которые не разграничена, поступают в доход консолидированного бюджета Ростовской области, администратором доходов от продажи земельных участков является Министерство имущественных и земельных отношений РО.
В связи с чем, КУИ г. Шахты не вправе решать вопрос о возврате денежных средств от продажи земельных участков, так как не является администратором этого вида доходов консолидированного бюджета РО.
С постановленным по делу решением также не согласилась Администрация г. Шахты и в своей кассационной жалобе просила суд отменить решение и принять новое, указывая на то, что Г.Е. приобрела право собственности на спорный участок в соответствии с ЗК РФ и действующим законодательством. Кассатор в своей жалобе приводит доводы, аналогичные доводам, изложенным выше.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании представителя Г.Е. по доверенности и ордеру К., представителя администрации г. Шахты по доверенности М.П., представителя Г.А. по доверенности М.Г., судебная коллегия полагает возможным согласиться с постановленным по делу решением ввиду следующего:
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, домовладение, расположенное по адресу N 2 принадлежит на основании договора купли-продажи от 07.12.1989 г. в 1\\2 доле Г.А. Сособственником названного домовладения является М.Л.А., которая приобрела право собственности на 1\\2 его долю на основании договора купли-продажи от 11.04.2003 г.
Судом установлено, что сособственникам названного домовладения в равных долях, по 1/2 доле каждому, принадлежит на праве собственности земельный участок площадью кв. м, на котором расположено домовладение \\адрес N 2\\.
Право собственности Г.А. и М.Л.А. на земельный участок домовладения подтверждено представленными суду свидетельствами о государственной регистрации права \\л.д. 52 - 53 т. 4\\, в связи с чем доводы кассатора Г.Е. в названной части признать обоснованными нельзя.
Согласно материалов дела квартира N по адресу N 3, была предоставлена И.В.М. на основании ордера N 351 от 03.10.1979 г. на семью из трех человек: его жену - И.Т.Н. и сына И.А.В.
В 2009 г. между Администрацией г. Шахты и И.В.М. был заключен договор социального найма указанной квартиры, где в качестве членов семьи указаны: супруга И.Т.Н., сыновья - А. и В., невестка и внучка.
18.09.2009 г. И.В.М. умер и договор соцнайма был заключен с его супругой, где в договоре, помимо нее, в качестве членов семьи были указаны сыновья.
Суд установил, что адрес указанной квартиры Постановлением администрации города был изменен на адрес N 3, в связи с чем 30.12.2009 г. между Администрацией г. Шахты и И.Т.Н. был заключен договор социального найма данного жилого помещения, где в качестве членов семьи нанимателя также указаны сыновья, а 04.05.2010 г., между теми же сторонами был заключен договор на передачу указанной квартиры в собственность в порядке приватизации, который не был зарегистрирован, поскольку 01.08.2010 г. И.Т.Н. умерла.
Как установлено судом, в настоящее время по указанному адресу проживают наниматели - И.А.В. и И.В.В.- сыновья умершей И.Т.Н.
Г.Е. на праве собственности принадлежит жилой дом площадью кв. м, расположенный по адресу N 1.
Судом также установлено, что ООО "Архитектурно-градостроительное бюро" г. Шахты в 2008 г. было сформировано землеустроительное дело по межеванию земельного участка по <...>, в рамках которого был изготовлен акт согласования границ данного земельного участка, согласованный директором Департамента архитектуры и градостроительства г. Шахты с представителем Г.Е. - С.И. В. и собственником земельного участка по пер., - С.М.Н.
Однако, как установлено судом, С.М.Н., проживающая в г., не является пользователем или собственником соседних (граничащих) с образованным земельных участков или иных объектов недвижимости, так как пер. перпендикулярен улице Л.
Учитывая, что с заинтересованными лицами Г.А. и И.Т.Н. акт согласования местоположения границ земельного участка по адресу N 1 надлежащим образом согласован не был, вследствие чего они были лишены возможности представить и свои письменные возражения, суд пришел к выводу о том, что при формировании межевого дела по адресу N 1 и при формировании земельного участка, переданного впоследствии в собственность Г.Е. были нарушены требования ФЗ РФ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Суд установил, что проход, которым пользовалась истцы к занимаемым ими квартирам фактически имелся со стороны ул. Л через внутриквартальный проезд, проходящий от ул. Л в глубь квартала, где заканчивался участком общего пользования \\разворотной площадкой\\.
Суд также установил, что на основании обращения Г.Е. в Администрацию с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка по адресу N 1, проект границ был сформирован таким образом, что тыльная граница земельного участка совпала с границей приквартирного земельного участка И.В.М., что не позволяет войти (выйти) в квартиру И-ко. На указанной границе размещен единственный вход (въездные ворота и калитка) на его приквартирный земельный участок, через который обеспечивался подход к занимаемым Г.А. и И.В.М. квартирам.
Именно по этому основанию, как установил суд, ранее администрацией города было отказано Г.А. в предоставлении спорного земельного участка для размещения хозяйственных построек, со ссылкой на то, что данный участок представляет собой территорию общего пользования.
Таким образом, прирастив имевшийся у Г.Е. земельный участок, смежным земельным участком \\спорным, который фактически ранее был разворотной площадкой\\, которым ранее пользовались как истцы так и ответчик, пользователи квартиры N по адресу N 3 И-ко лишились существующего прохода к их квартире.
Признавая незаконным распоряжение Мэра г. Шахты от 10.04.2008 г. N 1690 "Об утверждении проекта границ земельного участка по адресу N 1" и распоряжение Мэра г. Шахты от 16.02.2009 г. N 746 "О внесении изменений в документы кадастрового учета в части уточнения разрешенного использования земельного участка, предоставлении в собственность за плату земельного участка по адресу N 1", суд исходил из следующего:
Суд указал, что в нарушение положений п. 1 ст. 36 и п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, не произведя постановку спорного участка на кадастровый учет, было произведено утверждение его границ, что противоречит закону. Кроме того, в нарушение п. 8 ст. 36 ЗК РФ, где указано, что лишь после предоставления кадастрового паспорта истребуемого земельного участка органом местного самоуправления и двухнедельный срок со дня предоставления кадастрового паспорта принимается решение о предоставлении земельного участка, в нарушение установленного порядка распоряжение Мэра N 746 от 16.02.2009 года о предоставлении земельного участка Г.Е. было принято без предоставления соответствующего кадастрового паспорта на момент издания распоряжения, что также, по мнению суда, свидетельствует о грубом нарушении Земельного кодекса РФ.
Суд установил, что при издании указанных распоряжений Мэра города были нарушены действующие нормы ФЗ РФ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 г., Земельного кодекса РФ о порядке предоставления земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
Ссылаясь на то, что согласно выписке от 20.12.2010 г. из протокола N 21 от 14.12.2010 г. заседания комиссии по вопросам предоставления земельных участков, спорный земельный участок представляет собой территорию общего пользования (проезд), суд пришел к выводу о том, что при издании данных распоряжений Мэра были также нарушены и нормы действующего Градостроительного кодекса РФ.
При таких обстоятельствах суд признал распоряжения Мэра г. Шахты от 10.04.2008 г. N 1690 "Об утверждении проекта границ земельного участка по адресу N 1" и распоряжение Мэра г. Шахты от 16.02.2009 г. N 746 "О внесении изменений в документы кадастрового учета в части уточнения разрешенного использования земельного участка, предоставлении в собственность за плату земельного участка по адресу N 1 недействительными, поскольку они противоречат действующему законодательству.
Как установлено судом, 01.04.2009 г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и Г.Е. был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с разрешенным использованием: земли под домами индивидуальной жилой застройки.
Поскольку заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и Г.Е. договор купли-продажи спорного земельного участка площадью кв. метров с кадастровым номером:, расположенного по адресу N 1, как следует из его преамбулы, был заключен на основании названных распоряжений Мэра г. Шахты, признанных не соответствующими закону, суд пришел к выводу о ничтожности данного договора, в силу не соответствия его требованиям закона, в том числе и ст. 85 ЗК РФ, согласно которой земельные участки общего пользования, занятые проездами, не подлежат приватизации.
Учитывая, что заключенный договор является ничтожным, суд применил последствия недействительности сделки, прекратив зарегистрированное право собственности Г.Е. на спорный земельный участок и обязал Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты возвратить Г.Е. денежные средства, полученные по данному договору.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с постановленным по делу решением, поскольку оно не противоречит закону, выводы суда мотивированы, сделаны из оценки доказательств.
Кроме того, правовое значение в рассматриваемом споре имеет то обстоятельство, что передача Г.Е. в собственность спорного земельного участка нарушает права третьих лиц, произведена без достаточного выяснения всех обстоятельств, связанных с возникновением данного участка, его фактическим назначением и использованием.
В частности, как установлено судом, не оспаривается кассаторами, четко видно из материалов дела и экспертного заключения ГУ "ЮРЦСЭ" N 4060\\10-2 от 22.02.2011 года, общая граница между земельным участком, находящимся в пользовании Г.А. и земельным участком, находящимся в собственности Г.Е., отсутствует; общая межевая граница между земельным участком, находящимся в пользовании Г.А. и земельным участком, находящимся в пользовании И.Т.Н., имеется и проходит по существующим ограждениям; общая межевая граница между земельным участком, находящимся в собственности Г.Е. и земельным участком, находящимся в пользовании И.Т.Н. имеется и проходит по существующим ограждениям; при построении границ земельных участков домовладений по адресу N 1 и N 2 между вышеуказанными участками образован свободный земельный участок, в границах, находящийся в госсобственности; через образованный участок между вышеуказанными земельными участками проход к квартире N по адресу N 3 отсутствует; для обеспечения возможности прохода на земельный участок, на котором расположена квартира N по адресу N 3 (ранее.) через земельный участок между земельными участками домовладений по адресу N 2 и N 1, находящийся в госсобственности, необходимо увеличить ширину указанного участка в его тыльной части до минимально необходимого размера - 1 м, уменьшив при этом либо площадь земельного участка, находящегося в собственности Г.Е., либо площадь земельного участка, находящегося в пользовании Г.А.
Экспертом также сделан вывод, что проход \\проезд\\ к квартире N по адресу N 3 занимаемой И.Т.Н. \\ныне находящейся в пользовании ее сыновей\\ к моменту предоставления 1.04.2009 года земельного участка, расположенного по адресу N 1 Г.Е., осуществлялся через территорию земельного участка по адресу N 1.
Следовательно, значимым для дела обстоятельством является то, что иного прохода чем тот который описан экспертом, то есть через территорию земельного участка по адресу N 1 к квартире, находящейся в пользовании И-ко по адресу N 3 нет. В суде кассационной инстанции стороны пояснили, что в настоящий момент спорный земельный участок не огорожен и только в силу этого И-ко имеют выход из квартиры и осуществляется он так же как и ранее на протяжении длительного периода времени, то есть фактически по территории спорного земельного участка.
Как установлено экспертом, проход к квартире N по адресу N 3 минуя земельный участок, расположенный по адресу N 1 находящийся в собственности Г.Е. технически возможен по земельному участку домовладения N, на котором расположена исследуемая квартира N 16, но только после организации указанного прохода минимально необходимой ширины 1 метр и тем путем, который указан экспертом.
Данный вывод эксперта и суда также подтверждает то обстоятельство, что единственным имеющимся выходом с территории квартиры И-ко является территория спорного земельного участка, при этом, специфика жилищного фонда состоит в том, что указанная квартира N по адресу N 3, представляет собой часть жилого дома с самостоятельным входом и выходом.
Как видно из материалов дела, при формировании спорного земельного участка и его передаче в собственность Г.Е., указанные выше обстоятельства учтены не были. Вместе с тем, при определении границ земельного участка эти обстоятельства должны были учитываться, и только после обустройства выхода из квартиры И-ко, спорный земельный участок в оставшихся, либо измененных границах мог быть передан в собственность Г.Е., поскольку, только в этом случае было бы исключено нарушение прав третьих лиц предоставлением спорного участка в собственность гражданина.
По мнению судебной коллегии, указанное стало возможно, в том числе и в связи с нарушением администрацией предусмотренного законом порядка предоставления земельного участка, на что указано в решении суда первой инстанции, поскольку выявленные в ходе рассмотрения дела нарушения были допущены по причине ненадлежащей проверки технических документов на спорный участок и прилегающие к нему участки, а также в связи с несоблюдением процедуры постановки спорного земельного участка на кадастровый учет, его предоставления Г.Е., предусмотренной ст. 36 ЗК РФ.
При этом, правового значения не имеет то обстоятельство, кем: собственником земельного участка на котором расположена квартира И-ко, либо самими И-ко будет согласовываться акт межевания границ, поскольку важным является соблюдение прав И-ко при этом согласовании. При проведенном ранее межевании права И-ко были нарушены.
В связи с изложенным, суждения кассаторов относительно наличия общих границ спорного земельного участка с участками истцов, то имеют ли они общие межевые границы и кем должны согласовываться границы спорного земельного участка, опровергаются приведенными выводами, которые в ходе рассмотрения дела никем не опровергнуты. В результате формирования земельного участка по адресу N 1 и передаче его в собственность Г.Е. нарушены права третьих лиц, что значимо для дела.
Если бы на стадии подготовки документов по межеванию стало известно указанное выше \\отсутствие у И-ко входа \\выхода\\ из их квартиры на улицу, распоряжения, признанные судом недействительными, не были бы изданы, что тоже очевидно.
При таких обстоятельствах, поскольку доводы кассационных жалоб Г.Е., администрации города и КУИ, не опровергают указанных выводов, а материалы дела свидетельствуют о грубом нарушении прав третьих лиц в связи с предоставлением в собственность Г.Е. спорного земельного участка, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам жалоб кассаторов.
Очевидно и то, что при сохранении существующего положения, в случае если Г.Е. предоставленный ей в собственность земельный участок будет огорожен, И-ко полностью лишаются существующего входа \\выхода\\ из квартиры на улицу, что недопустимо.
То обстоятельство, что квартира N по адресу N 3 находится в пользовании И-ко, а не в собственности, на правильность названных выводов не влияет, поскольку как пользователи жилым помещением, так и собственники имеют право на то, чтобы иметь вход \\выход\\ в принадлежащие им на том или ином праве жилые помещения с территории земельного участка \\улица, переулка, прохода и др.\\. Право И-ко на указанное помещение никем не оспорено.
Ссылки кассатора на то, что никем не исследовалось, существует ли квартира N по адресу N 3 на указанные выводы не влияют, поскольку, во-первых, факт присвоения квартире, находящейся в пользовании И-ко названного адреса подтвержден допустимым доказательством - Постановлением администрации г. Шахты N 3485 от 11.12.2009 года \\т. 3 л.д. 171\\, которое недействительным не признано и не отменено. Во-вторых, независимо от того, какой адрес и номер имеет квартира, которой пользуются И-ко, экспертом и судом установлено то, что единственно возможный выход из нее на улицу осуществлялся много лет и осуществляется \\в силу того, что участок Г.Е. не огорожен\\ только через территорию земельного участка, предоставленного в собственность Г.Е., иной проход отсутствует, его нужно оборудовать. При этом, гражданин, даже будучи пользователем муниципальной квартиры, не может быть лишен выхода из нее на территорию улицы, переулка и иные участки общего пользования и не может быть поставлен в такую ситуацию, когда существующий вход в его жилое помещение \\плановый, инвентаризированный и отраженный в техническом паспорте\\ с территории улицы будет фактически заблокирован другим земельным участком. Имеющийся выход из квартиры И-ко существует с момента существования квартиры, иной муниципалитетом не оборудован, при передаче земельного участка в собственность Г.Е. не предусмотрен и не запланирован. Участок передан весь, целиком.
Следовательно, права одного человека не могут быть установлены за счет необоснованного нарушения прав другого человека.
Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что Постановление администрации г. Шахты N 3485 от 11.12.2009 года об изменении адреса квартиры И-ко было издано позже, чем было издано постановление N 746 от 16.02.2009 года по изменению статуса земельного участка.
Следует отметить и то, что права Г.Е. рассматриваемым решением по - сути, не нарушаются, во-первых, потому, что все ее доводы не опровергают указанного выше, а во-вторых, она не лишена возможности в установленном законом порядке, с соблюдением установленной законом процедуры, повторно обратиться в администрацию по вопросу предоставления ей в собственность земельного участка. В то же время, если установленная законом процедура будет соблюдена, при согласовании границ земельного участка, будет проведена проверка возможности предоставления всего участка в собственность Г.Е., будут разрешены вопросы, связанные с организацией входа \\выхода\\ в квартиру И-ко и др. вопросы, на которые сослались истцы.
Что же касается доводов КУИ г. Шахты относительно неисполнимости решения суда в части возврата сторон в первоначальное положение и возврата полученных от Г.Е. денег \\стоимости земельного участка\\, то в данном случае судебная коллегия полагает, что решение суда постановлено верно, поскольку денежные средства взысканы со стороны договора \\КУИ\\, который судом признан недействительной сделкой.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Соответственно, при возвращении сторон в первоначальное положение при недействительности сделки взыскать все полученное по сделке можно только со стороны сделки, а не с третьих лиц. Обратное противоречило бы закону.
Ссылки кассатора Г.Е. на нарушение судом норм процессуального права, поскольку кассатору ничего не известно о процессуальном положении И.В.В., как третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, судебная коллегия полагает опровергнутыми материалами гражданского дела, в частности, в решении суда со ссылками на материалы дела подробно указано, каким образом, в каком качестве и в связи с чем И.А.В. и И.В.В. были привлечены для участия в деле \\л.д. 66 оборот, 67 т. 4, решение лист 4 - 5\\.
Суждения кассатора о том, что И.В.В. не является нанимателем спорной квартиры, правового значения в споре не имеет и применительно к ст. 42 ГПК РФ не лишает его права на заявление самостоятельных требований на предмет спора, поскольку выделением спорного земельного участка Г.Е. безусловно затронуты его права, как пользователя квартиры N по адресу N 3.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам кассационных жалоб, в связи с чем полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения, а кассационные жалобы Г.Е., Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты, Администрации г. Шахты - без удовлетворения.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу ст. 361 - 364 ГПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, судом первой инстанции допущено не было, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения.
Основываясь на изложенном, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 31 марта 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы Г.Е., Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты, Администрации г. Шахты - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-7739
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июня 2011 г. по делу N 33-7739
судья Сухов О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего судьи: Горбатько Е.Н.,
Судей: Сеник Ж.Ю., Простовой С.В.,
При секретаре: Л.,
Заслушав в судебном заседании по докладу судьи Сеник Ж.Ю. дело по кассационным жалобам Г.Е., Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты, Администрации г. Шахты на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 31 марта 2011 года,
установила:
Г.А. и И.Т.Н. обратились в суд с иском к Г.Е., администрации г. Шахты, Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты, ООО "Архитектурно-градостроительное бюро", третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, на стороне истца - И.А.В., заявляющий самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца И.В.В., с учетом уточненных в ходе рассмотрения дела требований просили суд:
- - признать недействительным распоряжение Мэра города Шахты - Главы Администрации N 1690 от 10.04.2008 г. "Об утверждении проекта границ земельного участка по адресу N 1" и N 746 от 16.02.2009 г. "О внесении изменений в документы кадастрового учета в части уточнения разрешенного использования земельного участка, предоставлении в собственность за плату земельного участка по адресу N 1";
- - признать недействительными материалы межевания, изготовленные ООО "Архитектурно-градостроительное бюро" на основании которых, спорный земельный участок, был поставлен на кадастровый учет;
- - признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка от 01.04.2009 г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и Г.Е. в отношении спорного земельного участка и применить к данному договору последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, прекратив зарегистрированное право собственности Г.Е. на спорный участок, обязав КУИ г. Шахты возвратить Г.Е. полученные от нее денежные средства, указав в обоснование иска следующее.
Г.Е. на основании договоров купли-продажи квартир от 06.08.2007 г. и от 10.09.2007 года, принадлежит жилой дом ли. "В, в4", расположенный по адресу N 1.
Как собственнику указанного дома Г.Е., распоряжением Мэра г. Шахты - Главы Администрации от 16.02.2009 г. N 746 в собственность за плату был предоставлен земельный участок площадью кв. м расположенный по указанному адресу.
Этим же распоряжением было изменено разрешенное использование такого земельного участка на "земли индивидуальной жилой застройки" и на Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты была возложена обязанность заключить с Г.Е. договор купли-продажи участка.
Проект границ предоставленного участка был утвержден распоряжением Мэра г. Шахты от 10.04.2008 г. с возложением на Г.Е. обязанности по обеспечению установления границ земельного участка на местности и постановке земельного участка на кадастровый учет.
В соответствии с утвержденным проектом границ ООО "Архитектурно-градостроительное бюро" было произведено межевание участка, и сформированы землеустроительные дела, которые через Муниципальное автономное учреждение ".." были переданы в Территориальный отдел Управления Роснедвижимости по Ростовской области и Г.Е. в составе землеустроительного дела был изготовлен акт согласования границ земельного участка без указания даты, согласованный директором Департамента архитектуры и градостроительства г. Шахты, представителем Г.Е. - С.И.В. и С.М.Н.
Однако с истцами расположение границ образованного земельного участка не согласовывалось, чем, по их утверждению, были нарушены их права.
Истцы указывают, что границы земельного участка в проекте границ определены неправильно, без учета фактически сложившегося порядка пользования территорией с соседними с Г.Е. собственниками и пользователями недвижимости.
Г.А. принадлежит на праве собственности ? доля в праве собственности на жилой дом по адресу N 2.
И.Т.Н. по договору социального найма являлась пользователем квартиры N.. в данном жилом доме.
По утверждению истцов, единственный заезд и проход к указанным квартирам имеется со стороны ул. через внутриквартальный проезд, проходящий от ул. вглубь квартала, где заканчивается участком общего пользования (разворотной площадкой общего пользования).
Установленные границы земельного участка, переданного в собственность Г.Е. делают невозможным въезд на приквартирный участок Г.А., также при определении границы не выдержана требуемая ширина внутриквартального проезда, что недопустимо с точки зрения необходимости обеспечения проезда пожарных машин и машин скорой помощи.
По мнению истцов, спорный земельный участок, зарегистрированный за Г.Е. сформирован не в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а именно: без учета фактически сложившейся застройки, фактически сложившихся границ соседних земельных участков и территории общего пользования, а также без учета градостроительных требований, что послужило основанием для обращения в суд с указанными требованиями.
Определением Шахтинского городского суда Ростовской области от 21 марта 2011 г. производство по гражданскому в части исковых требований, предъявленных И.Т.Н. к ответчикам было прекращено связи со смертью И.Т.Н.
Определением Шахтинского городского суда от 21 марта 2011 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, по данному иску был привлечен И.А.В., являющийся нанимателем квартиры.. в жилом доме по адресу N 3.
Определением Шахтинского городского суда от 21 марта 2011 г. в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца, по данному иску был привлечен И.В.В. по его ходатайству.
И.В.В., заявил самостоятельные требования, аналогичные требованиям Г.А., указывая на то, что обжалуемыми актами нарушаются его права, как нанимателя квартиры N по адресу N 3.
В суде первой инстанции представитель Г.А. исковые требования Г.А. поддержал в полном объеме, не возражал против удовлетворения требований И.В.В.
Представитель Г.Е. в удовлетворении требований Г.А. и И.В.В. просил суд отказать.
Представители Администрации г. Шахты и Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты, против удовлетворения требований истцов возражали.
В отношении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ООО "Архитектурно-градостроительное бюро" и И.В.В. дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 31 марта 2011 года были удовлетворены требования Г.А. и третьего лица с самостоятельными требованиями И.В.В.
С постановленным по делу решением не согласилась Г.Е., подала на него кассационную жалобу, указывая, что обстоятельством, имеющим значение при рассмотрении спора, является правовое положение спорного земельного участка разделяющего домовладение Г.А. и ее земельного участка.
Ранее, по утверждению кассатора, домовладения Г.А. и ее домовладение составляли одно целое домовладение N, расположенное на земельном участке общей площадью кв. м. Внутриквартальный проезд внутри домовладения, расположенного на едином, целом земельном участке не предусмотрен ни Градостроительным кодексом ни иными документами, что также не отражено на копии плана. В 1989 г. Г.А. купил 1/2 долю дома по указанному адресу, однако каких-либо документов подтверждающих право собственности, пользования, либо аренды земельного участка, на котором расположена 1/2 доля жилого дома Г.А. в суд представлено не было, то есть, во время оформления Г.Е. права собственности на земельный участок, формирования границ земельного участка и их согласования, на момент подачи искового заявления у Г.А., по мнению кассатора, никаких правовых оснований пользования земельным участком не было, из чего следует, что Г.А. не является заинтересованным лицом, с которым надлежало согласовывать местоположение границ.
Кроме того, согласно ст. 39 ФЗ РФ "О государственном кадастре недвижимости" предметом согласования местоположения границ с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка.
Однако, согласно заключению строительно-технической экспертизы от 22.02.2011 г., границы земельного участка Г.Е. не имеют общей границы с земельным участком, занимаемым Г.А.
Кассатор указывает, что согласование границ земельного участка ею производилось в феврале 2008 года, когда ничего не было известно о нанимателях квартиры N, так как договор социального найма с И.В.М., который не обладал правами на земельный участок, был заключен в мае 2009 года. Кроме того, в материалах дела нет документов, свидетельствующих о владении каким-либо земельным участком ни И.В.М. ни последующим нанимателем квартиры.
Помимо этого, кассатор указывает на то, что квартира N по адресу N 3, в документах МУП БТИ г. Шахты не существует, а также на то, что, согласно заключению строительно-технической экспертизы, проход к указанной квартире, минуя участок домовладения по адресу N 1, технически возможен.
Также, согласно выводам экспертов, технически возможен проезд и к квартире Г.А.
Не согласна кассатор и с тем, что суд, при вынесении решения принял во внимание протокол заседания комиссии по вопросам предоставления земельных участков N 21 от 14.12.2010 года, согласно которому спорный участок является территорией общего пользования, указывая, что данному протоколу противоречат показания специалистов, заключения экспертов, из которых однозначно следует, что спорный участок находится в государственной собственности и проездом не является.
Кассационная жалоба на решение суда подана и Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты, в которой кассатор ссылается на то, что на момент формирования спорного участка отсутствовали доказательства принадлежности истцам занимаемых ими земельных участков и границы участков Г.А. и И.Т.Н. не были установлены в соответствии с требованиями закона. При этом, И.Т.Н. не являлась собственником квартиры, а пользовалась жилым помещением на основании договора найма данного жилого помещения. Применительно к положениям ст. 39 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" у Г.Е. отсутствовала обязанность по согласованию границ земельного участка с истцами.
Кассатор не согласился с выводом суда о том, что спорный земельный участок относится к территории общего пользования, указывая, что в кадастровом плане участка указано, что он относится к категории земель населенных пунктов, является единым и не имеет частей, занятых иными объектами недвижимости.
По мнению кассатора, ссылаясь на фактическое существование проезда, истец не привел доказательств, подтверждающих правомерность нахождения проезда и земель общего пользования.
Кассатор указывает на правомерность заключенного договора купли-продажи земельного участка от 01.04.2009 года и отсутствие нарушения прав истцов.
Также по мнению кассатора, необоснованно решение суда об обязании Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты вернуть Г.Е. деньги полученные по договору купли-продажи земельного участка, поскольку земельный участок, который приобрела Г.Е., относится к землям государственной собственности, права на которые не разграничены и денежные средства, полученные от продажи земельных участков, собственность на которые не разграничена, поступают в доход консолидированного бюджета Ростовской области, администратором доходов от продажи земельных участков является Министерство имущественных и земельных отношений РО.
В связи с чем, КУИ г. Шахты не вправе решать вопрос о возврате денежных средств от продажи земельных участков, так как не является администратором этого вида доходов консолидированного бюджета РО.
С постановленным по делу решением также не согласилась Администрация г. Шахты и в своей кассационной жалобе просила суд отменить решение и принять новое, указывая на то, что Г.Е. приобрела право собственности на спорный участок в соответствии с ЗК РФ и действующим законодательством. Кассатор в своей жалобе приводит доводы, аналогичные доводам, изложенным выше.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов кассационной жалобы, заслушав в судебном заседании представителя Г.Е. по доверенности и ордеру К., представителя администрации г. Шахты по доверенности М.П., представителя Г.А. по доверенности М.Г., судебная коллегия полагает возможным согласиться с постановленным по делу решением ввиду следующего:
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, домовладение, расположенное по адресу N 2 принадлежит на основании договора купли-продажи от 07.12.1989 г. в 1\\2 доле Г.А. Сособственником названного домовладения является М.Л.А., которая приобрела право собственности на 1\\2 его долю на основании договора купли-продажи от 11.04.2003 г.
Судом установлено, что сособственникам названного домовладения в равных долях, по 1/2 доле каждому, принадлежит на праве собственности земельный участок площадью кв. м, на котором расположено домовладение \\адрес N 2\\.
Право собственности Г.А. и М.Л.А. на земельный участок домовладения подтверждено представленными суду свидетельствами о государственной регистрации права \\л.д. 52 - 53 т. 4\\, в связи с чем доводы кассатора Г.Е. в названной части признать обоснованными нельзя.
Согласно материалов дела квартира N по адресу N 3, была предоставлена И.В.М. на основании ордера N 351 от 03.10.1979 г. на семью из трех человек: его жену - И.Т.Н. и сына И.А.В.
В 2009 г. между Администрацией г. Шахты и И.В.М. был заключен договор социального найма указанной квартиры, где в качестве членов семьи указаны: супруга И.Т.Н., сыновья - А. и В., невестка и внучка.
18.09.2009 г. И.В.М. умер и договор соцнайма был заключен с его супругой, где в договоре, помимо нее, в качестве членов семьи были указаны сыновья.
Суд установил, что адрес указанной квартиры Постановлением администрации города был изменен на адрес N 3, в связи с чем 30.12.2009 г. между Администрацией г. Шахты и И.Т.Н. был заключен договор социального найма данного жилого помещения, где в качестве членов семьи нанимателя также указаны сыновья, а 04.05.2010 г., между теми же сторонами был заключен договор на передачу указанной квартиры в собственность в порядке приватизации, который не был зарегистрирован, поскольку 01.08.2010 г. И.Т.Н. умерла.
Как установлено судом, в настоящее время по указанному адресу проживают наниматели - И.А.В. и И.В.В.- сыновья умершей И.Т.Н.
Г.Е. на праве собственности принадлежит жилой дом площадью кв. м, расположенный по адресу N 1.
Судом также установлено, что ООО "Архитектурно-градостроительное бюро" г. Шахты в 2008 г. было сформировано землеустроительное дело по межеванию земельного участка по <...>, в рамках которого был изготовлен акт согласования границ данного земельного участка, согласованный директором Департамента архитектуры и градостроительства г. Шахты с представителем Г.Е. - С.И. В. и собственником земельного участка по пер., - С.М.Н.
Однако, как установлено судом, С.М.Н., проживающая в г., не является пользователем или собственником соседних (граничащих) с образованным земельных участков или иных объектов недвижимости, так как пер. перпендикулярен улице Л.
Учитывая, что с заинтересованными лицами Г.А. и И.Т.Н. акт согласования местоположения границ земельного участка по адресу N 1 надлежащим образом согласован не был, вследствие чего они были лишены возможности представить и свои письменные возражения, суд пришел к выводу о том, что при формировании межевого дела по адресу N 1 и при формировании земельного участка, переданного впоследствии в собственность Г.Е. были нарушены требования ФЗ РФ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Суд установил, что проход, которым пользовалась истцы к занимаемым ими квартирам фактически имелся со стороны ул. Л через внутриквартальный проезд, проходящий от ул. Л в глубь квартала, где заканчивался участком общего пользования \\разворотной площадкой\\.
Суд также установил, что на основании обращения Г.Е. в Администрацию с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка по адресу N 1, проект границ был сформирован таким образом, что тыльная граница земельного участка совпала с границей приквартирного земельного участка И.В.М., что не позволяет войти (выйти) в квартиру И-ко. На указанной границе размещен единственный вход (въездные ворота и калитка) на его приквартирный земельный участок, через который обеспечивался подход к занимаемым Г.А. и И.В.М. квартирам.
Именно по этому основанию, как установил суд, ранее администрацией города было отказано Г.А. в предоставлении спорного земельного участка для размещения хозяйственных построек, со ссылкой на то, что данный участок представляет собой территорию общего пользования.
Таким образом, прирастив имевшийся у Г.Е. земельный участок, смежным земельным участком \\спорным, который фактически ранее был разворотной площадкой\\, которым ранее пользовались как истцы так и ответчик, пользователи квартиры N по адресу N 3 И-ко лишились существующего прохода к их квартире.
Признавая незаконным распоряжение Мэра г. Шахты от 10.04.2008 г. N 1690 "Об утверждении проекта границ земельного участка по адресу N 1" и распоряжение Мэра г. Шахты от 16.02.2009 г. N 746 "О внесении изменений в документы кадастрового учета в части уточнения разрешенного использования земельного участка, предоставлении в собственность за плату земельного участка по адресу N 1", суд исходил из следующего:
Суд указал, что в нарушение положений п. 1 ст. 36 и п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, не произведя постановку спорного участка на кадастровый учет, было произведено утверждение его границ, что противоречит закону. Кроме того, в нарушение п. 8 ст. 36 ЗК РФ, где указано, что лишь после предоставления кадастрового паспорта истребуемого земельного участка органом местного самоуправления и двухнедельный срок со дня предоставления кадастрового паспорта принимается решение о предоставлении земельного участка, в нарушение установленного порядка распоряжение Мэра N 746 от 16.02.2009 года о предоставлении земельного участка Г.Е. было принято без предоставления соответствующего кадастрового паспорта на момент издания распоряжения, что также, по мнению суда, свидетельствует о грубом нарушении Земельного кодекса РФ.
Суд установил, что при издании указанных распоряжений Мэра города были нарушены действующие нормы ФЗ РФ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 г., Земельного кодекса РФ о порядке предоставления земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
Ссылаясь на то, что согласно выписке от 20.12.2010 г. из протокола N 21 от 14.12.2010 г. заседания комиссии по вопросам предоставления земельных участков, спорный земельный участок представляет собой территорию общего пользования (проезд), суд пришел к выводу о том, что при издании данных распоряжений Мэра были также нарушены и нормы действующего Градостроительного кодекса РФ.
При таких обстоятельствах суд признал распоряжения Мэра г. Шахты от 10.04.2008 г. N 1690 "Об утверждении проекта границ земельного участка по адресу N 1" и распоряжение Мэра г. Шахты от 16.02.2009 г. N 746 "О внесении изменений в документы кадастрового учета в части уточнения разрешенного использования земельного участка, предоставлении в собственность за плату земельного участка по адресу N 1 недействительными, поскольку они противоречат действующему законодательству.
Как установлено судом, 01.04.2009 г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и Г.Е. был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с разрешенным использованием: земли под домами индивидуальной жилой застройки.
Поскольку заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и Г.Е. договор купли-продажи спорного земельного участка площадью кв. метров с кадастровым номером:, расположенного по адресу N 1, как следует из его преамбулы, был заключен на основании названных распоряжений Мэра г. Шахты, признанных не соответствующими закону, суд пришел к выводу о ничтожности данного договора, в силу не соответствия его требованиям закона, в том числе и ст. 85 ЗК РФ, согласно которой земельные участки общего пользования, занятые проездами, не подлежат приватизации.
Учитывая, что заключенный договор является ничтожным, суд применил последствия недействительности сделки, прекратив зарегистрированное право собственности Г.Е. на спорный земельный участок и обязал Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты возвратить Г.Е. денежные средства, полученные по данному договору.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с постановленным по делу решением, поскольку оно не противоречит закону, выводы суда мотивированы, сделаны из оценки доказательств.
Кроме того, правовое значение в рассматриваемом споре имеет то обстоятельство, что передача Г.Е. в собственность спорного земельного участка нарушает права третьих лиц, произведена без достаточного выяснения всех обстоятельств, связанных с возникновением данного участка, его фактическим назначением и использованием.
В частности, как установлено судом, не оспаривается кассаторами, четко видно из материалов дела и экспертного заключения ГУ "ЮРЦСЭ" N 4060\\10-2 от 22.02.2011 года, общая граница между земельным участком, находящимся в пользовании Г.А. и земельным участком, находящимся в собственности Г.Е., отсутствует; общая межевая граница между земельным участком, находящимся в пользовании Г.А. и земельным участком, находящимся в пользовании И.Т.Н., имеется и проходит по существующим ограждениям; общая межевая граница между земельным участком, находящимся в собственности Г.Е. и земельным участком, находящимся в пользовании И.Т.Н. имеется и проходит по существующим ограждениям; при построении границ земельных участков домовладений по адресу N 1 и N 2 между вышеуказанными участками образован свободный земельный участок, в границах, находящийся в госсобственности; через образованный участок между вышеуказанными земельными участками проход к квартире N по адресу N 3 отсутствует; для обеспечения возможности прохода на земельный участок, на котором расположена квартира N по адресу N 3 (ранее.) через земельный участок между земельными участками домовладений по адресу N 2 и N 1, находящийся в госсобственности, необходимо увеличить ширину указанного участка в его тыльной части до минимально необходимого размера - 1 м, уменьшив при этом либо площадь земельного участка, находящегося в собственности Г.Е., либо площадь земельного участка, находящегося в пользовании Г.А.
Экспертом также сделан вывод, что проход \\проезд\\ к квартире N по адресу N 3 занимаемой И.Т.Н. \\ныне находящейся в пользовании ее сыновей\\ к моменту предоставления 1.04.2009 года земельного участка, расположенного по адресу N 1 Г.Е., осуществлялся через территорию земельного участка по адресу N 1.
Следовательно, значимым для дела обстоятельством является то, что иного прохода чем тот который описан экспертом, то есть через территорию земельного участка по адресу N 1 к квартире, находящейся в пользовании И-ко по адресу N 3 нет. В суде кассационной инстанции стороны пояснили, что в настоящий момент спорный земельный участок не огорожен и только в силу этого И-ко имеют выход из квартиры и осуществляется он так же как и ранее на протяжении длительного периода времени, то есть фактически по территории спорного земельного участка.
Как установлено экспертом, проход к квартире N по адресу N 3 минуя земельный участок, расположенный по адресу N 1 находящийся в собственности Г.Е. технически возможен по земельному участку домовладения N, на котором расположена исследуемая квартира N 16, но только после организации указанного прохода минимально необходимой ширины 1 метр и тем путем, который указан экспертом.
Данный вывод эксперта и суда также подтверждает то обстоятельство, что единственным имеющимся выходом с территории квартиры И-ко является территория спорного земельного участка, при этом, специфика жилищного фонда состоит в том, что указанная квартира N по адресу N 3, представляет собой часть жилого дома с самостоятельным входом и выходом.
Как видно из материалов дела, при формировании спорного земельного участка и его передаче в собственность Г.Е., указанные выше обстоятельства учтены не были. Вместе с тем, при определении границ земельного участка эти обстоятельства должны были учитываться, и только после обустройства выхода из квартиры И-ко, спорный земельный участок в оставшихся, либо измененных границах мог быть передан в собственность Г.Е., поскольку, только в этом случае было бы исключено нарушение прав третьих лиц предоставлением спорного участка в собственность гражданина.
По мнению судебной коллегии, указанное стало возможно, в том числе и в связи с нарушением администрацией предусмотренного законом порядка предоставления земельного участка, на что указано в решении суда первой инстанции, поскольку выявленные в ходе рассмотрения дела нарушения были допущены по причине ненадлежащей проверки технических документов на спорный участок и прилегающие к нему участки, а также в связи с несоблюдением процедуры постановки спорного земельного участка на кадастровый учет, его предоставления Г.Е., предусмотренной ст. 36 ЗК РФ.
При этом, правового значения не имеет то обстоятельство, кем: собственником земельного участка на котором расположена квартира И-ко, либо самими И-ко будет согласовываться акт межевания границ, поскольку важным является соблюдение прав И-ко при этом согласовании. При проведенном ранее межевании права И-ко были нарушены.
В связи с изложенным, суждения кассаторов относительно наличия общих границ спорного земельного участка с участками истцов, то имеют ли они общие межевые границы и кем должны согласовываться границы спорного земельного участка, опровергаются приведенными выводами, которые в ходе рассмотрения дела никем не опровергнуты. В результате формирования земельного участка по адресу N 1 и передаче его в собственность Г.Е. нарушены права третьих лиц, что значимо для дела.
Если бы на стадии подготовки документов по межеванию стало известно указанное выше \\отсутствие у И-ко входа \\выхода\\ из их квартиры на улицу, распоряжения, признанные судом недействительными, не были бы изданы, что тоже очевидно.
При таких обстоятельствах, поскольку доводы кассационных жалоб Г.Е., администрации города и КУИ, не опровергают указанных выводов, а материалы дела свидетельствуют о грубом нарушении прав третьих лиц в связи с предоставлением в собственность Г.Е. спорного земельного участка, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам жалоб кассаторов.
Очевидно и то, что при сохранении существующего положения, в случае если Г.Е. предоставленный ей в собственность земельный участок будет огорожен, И-ко полностью лишаются существующего входа \\выхода\\ из квартиры на улицу, что недопустимо.
То обстоятельство, что квартира N по адресу N 3 находится в пользовании И-ко, а не в собственности, на правильность названных выводов не влияет, поскольку как пользователи жилым помещением, так и собственники имеют право на то, чтобы иметь вход \\выход\\ в принадлежащие им на том или ином праве жилые помещения с территории земельного участка \\улица, переулка, прохода и др.\\. Право И-ко на указанное помещение никем не оспорено.
Ссылки кассатора на то, что никем не исследовалось, существует ли квартира N по адресу N 3 на указанные выводы не влияют, поскольку, во-первых, факт присвоения квартире, находящейся в пользовании И-ко названного адреса подтвержден допустимым доказательством - Постановлением администрации г. Шахты N 3485 от 11.12.2009 года \\т. 3 л.д. 171\\, которое недействительным не признано и не отменено. Во-вторых, независимо от того, какой адрес и номер имеет квартира, которой пользуются И-ко, экспертом и судом установлено то, что единственно возможный выход из нее на улицу осуществлялся много лет и осуществляется \\в силу того, что участок Г.Е. не огорожен\\ только через территорию земельного участка, предоставленного в собственность Г.Е., иной проход отсутствует, его нужно оборудовать. При этом, гражданин, даже будучи пользователем муниципальной квартиры, не может быть лишен выхода из нее на территорию улицы, переулка и иные участки общего пользования и не может быть поставлен в такую ситуацию, когда существующий вход в его жилое помещение \\плановый, инвентаризированный и отраженный в техническом паспорте\\ с территории улицы будет фактически заблокирован другим земельным участком. Имеющийся выход из квартиры И-ко существует с момента существования квартиры, иной муниципалитетом не оборудован, при передаче земельного участка в собственность Г.Е. не предусмотрен и не запланирован. Участок передан весь, целиком.
Следовательно, права одного человека не могут быть установлены за счет необоснованного нарушения прав другого человека.
Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что Постановление администрации г. Шахты N 3485 от 11.12.2009 года об изменении адреса квартиры И-ко было издано позже, чем было издано постановление N 746 от 16.02.2009 года по изменению статуса земельного участка.
Следует отметить и то, что права Г.Е. рассматриваемым решением по - сути, не нарушаются, во-первых, потому, что все ее доводы не опровергают указанного выше, а во-вторых, она не лишена возможности в установленном законом порядке, с соблюдением установленной законом процедуры, повторно обратиться в администрацию по вопросу предоставления ей в собственность земельного участка. В то же время, если установленная законом процедура будет соблюдена, при согласовании границ земельного участка, будет проведена проверка возможности предоставления всего участка в собственность Г.Е., будут разрешены вопросы, связанные с организацией входа \\выхода\\ в квартиру И-ко и др. вопросы, на которые сослались истцы.
Что же касается доводов КУИ г. Шахты относительно неисполнимости решения суда в части возврата сторон в первоначальное положение и возврата полученных от Г.Е. денег \\стоимости земельного участка\\, то в данном случае судебная коллегия полагает, что решение суда постановлено верно, поскольку денежные средства взысканы со стороны договора \\КУИ\\, который судом признан недействительной сделкой.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Соответственно, при возвращении сторон в первоначальное положение при недействительности сделки взыскать все полученное по сделке можно только со стороны сделки, а не с третьих лиц. Обратное противоречило бы закону.
Ссылки кассатора Г.Е. на нарушение судом норм процессуального права, поскольку кассатору ничего не известно о процессуальном положении И.В.В., как третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, судебная коллегия полагает опровергнутыми материалами гражданского дела, в частности, в решении суда со ссылками на материалы дела подробно указано, каким образом, в каком качестве и в связи с чем И.А.В. и И.В.В. были привлечены для участия в деле \\л.д. 66 оборот, 67 т. 4, решение лист 4 - 5\\.
Суждения кассатора о том, что И.В.В. не является нанимателем спорной квартиры, правового значения в споре не имеет и применительно к ст. 42 ГПК РФ не лишает его права на заявление самостоятельных требований на предмет спора, поскольку выделением спорного земельного участка Г.Е. безусловно затронуты его права, как пользователя квартиры N по адресу N 3.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам кассационных жалоб, в связи с чем полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения, а кассационные жалобы Г.Е., Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты, Администрации г. Шахты - без удовлетворения.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу ст. 361 - 364 ГПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, судом первой инстанции допущено не было, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения.
Основываясь на изложенном, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 31 марта 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы Г.Е., Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты, Администрации г. Шахты - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)