Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Перепелицына Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего - Малышевой И.А.,
судей: Кузнецовой Г.М., Клиничевой Г.В.,
при секретаре - И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО " " к О.Ф., О.Э. о досрочном расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, определении порядка реализации и начальной продажной стоимости заложенного имущества и взыскании судебных расходов и по иску третьего лица - О.Н., заявляющего самостоятельные требования к ООО " ", Закрытому Акционерному Обществу " ", О.Ф. и О.Э. о признании недействительными кредитного договора, договора ипотеки земельного участка с жилым домом, недействительности закладной, договора купли-продажи закладных, акта приема передачи ценных бумаг и аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации договора ипотеки,
по кассационным жалобам, дополнениям к кассационным жалобам О.Н., О.Ф. на решение Советского районного суда г. Волгограда от 10 мая 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования ООО " " к О.Ф., О.Э. о досрочном расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, определении порядка реализации и начальной продажной стоимости заложенного имущества и взыскании судебных расходов - удовлетворить частично.
Расторгнуть кредитный договор N, заключенный 09.06.2009 г. между ЗАО " ", О.Ф. и О.Э.
Взыскать с О.Ф. и О.Э. в солидарном порядке в пользу ООО " " задолженность по кредитному договору в размере, состоящую из суммы задолженности по основному долгу в размере; суммы просроченной задолженности по процентам в размере; суммы просроченной задолженности по процентам на просроченный основной долг в размере; суммы неустойки за неисполнение обязательств по возврату основного долга по кредиту (в соответствии с п. 5.2 кредитного договора) в размере. и суммы неустойки за неисполнение обязательств по оплате процентов по кредиту (в соответствии с п. 5.3 кредитного договора) в размере.
Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество:
- земельный участок, площадью 1 517 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номерном N, расположенный по адресу;
- двухэтажный жилой дом, общей площадью 521,3 кв. м, жилой площадью 229, 7 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу.
Определить способ реализации заложенного недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации:
земельного участка в размере
жилого дома - в размере.
В остальной части иска ООО " " о взыскании убытков в размере; неустойки за неисполнение обязательств по возврату основного долга по кредиту в размере 382350 руб. 14 коп.; неустойки за неисполнение обязательств по оплате процентов по кредиту в размере - отказать.
Взыскать с О.Ф., О.Э. в пользу ООО "АВРОРА Управление активами" Д.У." Закрытым паевым инвестиционным фондом "Первый ипотечный" под управлением Общества с ограниченной ответственностью "АВРОРА Управление активами" государственную пошлину по 21756 руб. 00 коп. (двадцать одна тысяча семьсот пятьдесят шесть руб. 00 коп.) с каждого.
В удовлетворении иска О.Н. к ООО "Закрытому Акционерному Обществу " ", О.Ф. и О.Э. о признании недействительными: кредитного договора за N ВР-3-ВО-01/09 заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым Акционерным Обществом "Банк Жилищного Финансирования", О.Ф. и О.Э.; договора об ипотеке земельного участка с жилым домом, заключенного 09.06.2009 года между ЗАО " " и О.Ф.; "Закладной", составленной О.Ф.; договор купли-продажи закладных N -З заключенный 19.03.2010 года между ЗАО " " и ООО "." Закрытым паевым инвестиционным фондом "акта приема передачи ценных бумаг от 19.03.2010 г. и об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации договора ипотеки - отказать.
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Малышевой И.А., объяснения О.Ф., поддержавшего доводы жалоб, возражения представителя ООО "АВРОРА управление активами" "Д.У." Закрытым паевым инвестиционным фондом "Первый ипотечный" под управлением Общества с ограниченной ответственностью "АВРОРА Управление активами" - К. против доводов жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
ООО " " обратилось с иском к О.Ф., О.Э. о досрочном расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, определении порядка реализации и начальной продажной стоимости заложенного имущества и взыскании судебных расходов.
В обоснование заявленных требований указано, что 09 июня 2009 г. между ЗАО " " и ответчиками был заключен кредитный договор N, в соответствии с условиями которого Банк взял на себя обязательство предоставить О.Ф. и О.Э. кредит в размере рублей сроком на 84 месяца (7 лет) с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 21% годовых, а О.Ф. и О.Э. в свою очередь обязались возвращать сумму займа в сроки определенные кредитным договором. В обеспечение исполнения кредитного договора между ЗАО " " и О.Ф. был заключен договор об ипотеке земельного участка с жилым домом, в соответствии с которым последний с согласия своей супруги О.Э. заложил принадлежащий ему на праве собственности жилой дом и земельный участок, выдав Банку соответствующую "Закладную". На основании договора купли-продажи от 19 марта 2010 года все права и обязательства по данной закладной были переданы ООО " ". Обязательства по кредитному договору кредитор исполнил надлежащим образом, денежные средства были перечислены 16.06.2009 г. на счет обоих заемщиков.
Поскольку О.Ф. и О.Э. свои обязательства по погашению аннуитетных платежей исполняют ненадлежащим образом истец просил суд досрочно расторгнуть кредитный договор N от 09 июня 2009 г.; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - земельный участок, площадью 1 517 кв. м, и жилой дом, общей площадью 521,3 кв. м находящиеся по адресу; взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность в размере; определить способ реализации заложенного недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере; взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере.
В ходе судебного разбирательства истец исковые требования дополнил, просил суд взыскать с ответчиков солидарно общую сумму задолженности по кредитному договору в размере -; досрочно расторгнуть кредитный договор N от 09.06.2009 г.; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - земельный участок, площадью 1 517 кв. м, и жилой дом, общей площадью 521,3 кв. м находящиеся по адресу; определить способ реализации заложенного недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов, назначив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере; взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере.
О.Н. обратился в суд с иском к ООО " ", ЗАО " ", О.Ф., О.Э. о признании недействительными кредитного договора, договора ипотеки земельного участка с жилым домом, недействительности закладной, договора купли-продажи закладных, акта приема передачи ценных бумаг и аннулировании в ЕГРП на недвижимое имущество записи о государственной регистрации договора ипотеки.
В обоснование заявленных требований указал, что 09 июня 2009 г. в обеспечение надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору между Банком и О.Ф. был заключен договор об ипотеке земельного участка с жилым домом. Считает, что договор об ипотеке земельного участка с жилым домом от 09.06.2010 г. является недействительным в силу не соответствия закону, поскольку при заключении указанного договора были нарушены его права как несовершеннолетнего, а также права его несовершеннолетней сестры - О.А., в связи с тем, что они с 30.09.1998 г. по настоящее время, а также на момент заключения договора ипотеки были зарегистрированы и фактически проживали по адресу: (то есть по месту нахождения залогового имущества). При заключении договора ипотеки, предметом которого является жилой дом, где они проживают, сторонами договора не было получено разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с учетом интересов несовершеннолетних. В данной связи, недействительными также являются кредитный договор N от 09. в части п. 1.3. и, договор N купли-продажи закладных, заключенный 19.03.2010 г. между ООО " " и ЗАО " ".
Просил суд признать недействительными: кредитный договор, заключенный между его родителями и ЗАО " " в части указания на обеспечения исполнения обязательств Заемщиками ипотекой; договор ипотеки земельного участка и жилого дома, заключенный его отцом - О.Ф. и ЗАО " "; закладную, выданную О.Ф. ЗАО " ", удостоверяющую право залога на имущество, обремененное ипотекой; договор N купли-продажи закладных, заключенный между ООО " " и ЗАО " ", предметом которой является земельный участок с жилым домом, расположенных по адресу:, пер.им Ващенко; акт приема-передачи ценных бумаг от 19.03.2010 г. к договору N купли-продажи закладных; аннулировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора ипотеки за N от 09.06.2009 г.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационных жалобах, дополнениях к кассационным жалобам О.Н. и О.Ф. оспаривают законность и обоснованность постановленного судом решения в части отказа в удовлетворении требований о признании кредитного договора, договора ипотеки земельного участка с жилым домом, закладной, договора купли-продажи закладных, акта приема передачи ценных бумаг недействительными, аннулировании записи в ЕГРП и просят его в указанной части отменить.
В соответствии с ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами.
Согласно ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Между тем таких нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции допущено не было.
В силу положений ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. ст. 819, 820 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09 июня 2009 г. между ЗАО " " в лице начальника группы операционного офиса N в г. Волгограде Филиала ЗАО " " в г. Ростове-на-Дону Т., действующей на основании доверенности, О.Ф. и О.Э. был заключен кредитный договор N.
В соответствии с условиями данного договора "Кредитор" - ЗАО " " обязался предоставить "Заемщикам" - О.Ф. и О.Э. денежные средства (кредит) в размере рублей РФ сроком на 84 месяца (7 лет) с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 21% годовых. "Заемщики" со своей стороны обязались возвратить полученную сумму кредита и уплатить проценты на нее.
Кредит предоставлялся О.Ф. и О.Э. на собственные нужды ответчиков, обеспечением исполнения "Заемщиками" обязательств по кредитному договору.
В соответствии с п. 1.5 договора права "Кредитора" по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога Земельного участка и Жилого дома) подлежали удостоверению Закладной, в предусмотренном настоящим договором порядке.
Во исполнение условий кредитного договора 09 июня 2009 г. между ЗАО " " и О.Ф. был заключен договор об ипотеке земельного участка с жилым домом (заключена ипотека в силу договора) в соответствии с которым "Залогодатель" - О.Ф. передал в залог (ипотеку) "Залогодержателю" - ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" принадлежащие ему на праве собственности земельный участок, площадью 1 517 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номерном 34:34:06 00 48: 0296, стоимостью. 00 коп. с двухэтажным жилым домом, общей площадью 521,3 кв. м, жилой площадью 229, 7 кв. м с кадастровым номером N, стоимостью руб. 00 коп., расположенные по адресу N, N.
Указанный договор ипотеки прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведениями, содержащимися в свидетельствах о государственной регистрации права собственности на жилой дом за N от 03.04.2007 г. и на земельный участок за N от 01.10.2007 г.
После заключения договора ипотеки О.Ф. составил закладную, которая была выдана первоначальному залогодержателю - ЗАО " ".
"Закладная" составленная О.Ф. содержала все необходимые сведения, дающие основания признать ее ценной бумагой.
Согласно п. 7.1. Закладной Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае допущении просрочки в исполнении обязательства по внесению ежемесячных платежей по кредитному договору. Данный факт подтверждается Закладной.
Ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по кредитному договору послужило поводом для обращения ООО " " в суд с иском о расторжении договора, взыскании образовавшейся задолженности, обращения взыскания на заложенное имущество и вынесения судом первой инстанции решения об удовлетворении исковых требований.
Полагая договор ипотеки жилого дома и земельного участка недействительным, О.Н. указывал на то, что на момент заключения оспариваемого договора он являлся несовершеннолетним, что предписывало его отцу (О.Ф.) до заключения данной сделки получить согласие от органа опеки и попечительства. Отсутствие такого разрешения влечет признание договоров и ценной бумаги недействительными.
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (статья 69 Закона об ипотеке).
Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6 Закона об ипотеке).
Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно статье 78 (пункт 2) Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки и жилые дома, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, и на них может быть обращено взыскание.
В силу статьи 79 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
Из материалов дела усматривается, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Волгоград, пер. им. Ващенко, 26, принадлежали на праве собственности О.Ф.
Как правильно указал суд в решении, в рассматриваемом случае заключая кредитный договор, и в его обеспечение договор ипотеки земельного участка и жилого дома О.Ф. и О.Э. действовали не только в собственных интересах, но и в интересах членов своей семьи. Как указывали ответчики, заключая кредитный договор, они желали вложить деньги в бизнес, а именно укрупнить имевшуюся у О.Ф. типографию, с целью получения дополнительной прибыли и увеличения благосостояния своей семьи.
Следует также отметить, что договор ипотеки земельного участка и жилого дома по своей правовой природе не является договором по отчуждению недвижимого имущества, а обязательство по договору ипотеки является акцессорным (дополнительным), устанавливаемым в целях обеспечения исполнения другого основного обязательства, в данном случае кредитного договора, в связи с чем, утверждение О.Н. о недействительности договора ипотеки земельного участка и жилого дома в связи с отсутствием согласия органа опеки и попечительства на заключение сделки правомерно не было принято судом первой инстанции во внимание.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.
Доводы жалобы О.Н. об отсутствии заключения по делу органа опеки и попечительства противоречит материалам дела.
Несостоятельной и противоречащей материалам гражданского дела признается суждение кассаторов об отсутствии у ООО " " прав требования по закладной N.
В соответствии с ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.
На основании ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.
При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.
Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
Исходя из системного анализа приведенных выше норм права следует, что отсутствие государственной регистрации перехода прав по закладной от одного лица к другому не означает отсутствие у нового собственника данной именной ценной бумаги прав требования по ней.
Изложенная в ст. 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязанность ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" была исполнена, а именно был заключен договор купли-продажи закладной и совершена соответствующая передаточная надпись, что подтверждается закладной.
Таким образом, доводы кассационной жалобы о неправомерности заключения между указанными юридическими лицами договора купли-продажи закладной и отсутствия у ООО " " прав требования отвергаются судебной коллегией.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Советского районного суда г. Волгограда от 10 мая 2011 года - оставить без изменения, кассационные жалобы, дополнения к кассационным жалобам О.Н., О.Ф. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-9849/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июля 2011 г. по делу N 33-9849/2011
Судья Перепелицына Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего - Малышевой И.А.,
судей: Кузнецовой Г.М., Клиничевой Г.В.,
при секретаре - И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО " " к О.Ф., О.Э. о досрочном расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, определении порядка реализации и начальной продажной стоимости заложенного имущества и взыскании судебных расходов и по иску третьего лица - О.Н., заявляющего самостоятельные требования к ООО " ", Закрытому Акционерному Обществу " ", О.Ф. и О.Э. о признании недействительными кредитного договора, договора ипотеки земельного участка с жилым домом, недействительности закладной, договора купли-продажи закладных, акта приема передачи ценных бумаг и аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации договора ипотеки,
по кассационным жалобам, дополнениям к кассационным жалобам О.Н., О.Ф. на решение Советского районного суда г. Волгограда от 10 мая 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования ООО " " к О.Ф., О.Э. о досрочном расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, определении порядка реализации и начальной продажной стоимости заложенного имущества и взыскании судебных расходов - удовлетворить частично.
Расторгнуть кредитный договор N, заключенный 09.06.2009 г. между ЗАО " ", О.Ф. и О.Э.
Взыскать с О.Ф. и О.Э. в солидарном порядке в пользу ООО " " задолженность по кредитному договору в размере, состоящую из суммы задолженности по основному долгу в размере; суммы просроченной задолженности по процентам в размере; суммы просроченной задолженности по процентам на просроченный основной долг в размере; суммы неустойки за неисполнение обязательств по возврату основного долга по кредиту (в соответствии с п. 5.2 кредитного договора) в размере. и суммы неустойки за неисполнение обязательств по оплате процентов по кредиту (в соответствии с п. 5.3 кредитного договора) в размере.
Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество:
- земельный участок, площадью 1 517 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номерном N, расположенный по адресу;
- двухэтажный жилой дом, общей площадью 521,3 кв. м, жилой площадью 229, 7 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу.
Определить способ реализации заложенного недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации:
земельного участка в размере
жилого дома - в размере.
В остальной части иска ООО " " о взыскании убытков в размере; неустойки за неисполнение обязательств по возврату основного долга по кредиту в размере 382350 руб. 14 коп.; неустойки за неисполнение обязательств по оплате процентов по кредиту в размере - отказать.
Взыскать с О.Ф., О.Э. в пользу ООО "АВРОРА Управление активами" Д.У." Закрытым паевым инвестиционным фондом "Первый ипотечный" под управлением Общества с ограниченной ответственностью "АВРОРА Управление активами" государственную пошлину по 21756 руб. 00 коп. (двадцать одна тысяча семьсот пятьдесят шесть руб. 00 коп.) с каждого.
В удовлетворении иска О.Н. к ООО "Закрытому Акционерному Обществу " ", О.Ф. и О.Э. о признании недействительными: кредитного договора за N ВР-3-ВО-01/09 заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Закрытым Акционерным Обществом "Банк Жилищного Финансирования", О.Ф. и О.Э.; договора об ипотеке земельного участка с жилым домом, заключенного 09.06.2009 года между ЗАО " " и О.Ф.; "Закладной", составленной О.Ф.; договор купли-продажи закладных N -З заключенный 19.03.2010 года между ЗАО " " и ООО "." Закрытым паевым инвестиционным фондом "акта приема передачи ценных бумаг от 19.03.2010 г. и об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации договора ипотеки - отказать.
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Малышевой И.А., объяснения О.Ф., поддержавшего доводы жалоб, возражения представителя ООО "АВРОРА управление активами" "Д.У." Закрытым паевым инвестиционным фондом "Первый ипотечный" под управлением Общества с ограниченной ответственностью "АВРОРА Управление активами" - К. против доводов жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
ООО " " обратилось с иском к О.Ф., О.Э. о досрочном расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, определении порядка реализации и начальной продажной стоимости заложенного имущества и взыскании судебных расходов.
В обоснование заявленных требований указано, что 09 июня 2009 г. между ЗАО " " и ответчиками был заключен кредитный договор N, в соответствии с условиями которого Банк взял на себя обязательство предоставить О.Ф. и О.Э. кредит в размере рублей сроком на 84 месяца (7 лет) с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 21% годовых, а О.Ф. и О.Э. в свою очередь обязались возвращать сумму займа в сроки определенные кредитным договором. В обеспечение исполнения кредитного договора между ЗАО " " и О.Ф. был заключен договор об ипотеке земельного участка с жилым домом, в соответствии с которым последний с согласия своей супруги О.Э. заложил принадлежащий ему на праве собственности жилой дом и земельный участок, выдав Банку соответствующую "Закладную". На основании договора купли-продажи от 19 марта 2010 года все права и обязательства по данной закладной были переданы ООО " ". Обязательства по кредитному договору кредитор исполнил надлежащим образом, денежные средства были перечислены 16.06.2009 г. на счет обоих заемщиков.
Поскольку О.Ф. и О.Э. свои обязательства по погашению аннуитетных платежей исполняют ненадлежащим образом истец просил суд досрочно расторгнуть кредитный договор N от 09 июня 2009 г.; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - земельный участок, площадью 1 517 кв. м, и жилой дом, общей площадью 521,3 кв. м находящиеся по адресу; взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность в размере; определить способ реализации заложенного недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере; взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере.
В ходе судебного разбирательства истец исковые требования дополнил, просил суд взыскать с ответчиков солидарно общую сумму задолженности по кредитному договору в размере -; досрочно расторгнуть кредитный договор N от 09.06.2009 г.; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - земельный участок, площадью 1 517 кв. м, и жилой дом, общей площадью 521,3 кв. м находящиеся по адресу; определить способ реализации заложенного недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов, назначив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере; взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере.
О.Н. обратился в суд с иском к ООО " ", ЗАО " ", О.Ф., О.Э. о признании недействительными кредитного договора, договора ипотеки земельного участка с жилым домом, недействительности закладной, договора купли-продажи закладных, акта приема передачи ценных бумаг и аннулировании в ЕГРП на недвижимое имущество записи о государственной регистрации договора ипотеки.
В обоснование заявленных требований указал, что 09 июня 2009 г. в обеспечение надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору между Банком и О.Ф. был заключен договор об ипотеке земельного участка с жилым домом. Считает, что договор об ипотеке земельного участка с жилым домом от 09.06.2010 г. является недействительным в силу не соответствия закону, поскольку при заключении указанного договора были нарушены его права как несовершеннолетнего, а также права его несовершеннолетней сестры - О.А., в связи с тем, что они с 30.09.1998 г. по настоящее время, а также на момент заключения договора ипотеки были зарегистрированы и фактически проживали по адресу: (то есть по месту нахождения залогового имущества). При заключении договора ипотеки, предметом которого является жилой дом, где они проживают, сторонами договора не было получено разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с учетом интересов несовершеннолетних. В данной связи, недействительными также являются кредитный договор N от 09. в части п. 1.3. и, договор N купли-продажи закладных, заключенный 19.03.2010 г. между ООО " " и ЗАО " ".
Просил суд признать недействительными: кредитный договор, заключенный между его родителями и ЗАО " " в части указания на обеспечения исполнения обязательств Заемщиками ипотекой; договор ипотеки земельного участка и жилого дома, заключенный его отцом - О.Ф. и ЗАО " "; закладную, выданную О.Ф. ЗАО " ", удостоверяющую право залога на имущество, обремененное ипотекой; договор N купли-продажи закладных, заключенный между ООО " " и ЗАО " ", предметом которой является земельный участок с жилым домом, расположенных по адресу:, пер.им Ващенко; акт приема-передачи ценных бумаг от 19.03.2010 г. к договору N купли-продажи закладных; аннулировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора ипотеки за N от 09.06.2009 г.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационных жалобах, дополнениях к кассационным жалобам О.Н. и О.Ф. оспаривают законность и обоснованность постановленного судом решения в части отказа в удовлетворении требований о признании кредитного договора, договора ипотеки земельного участка с жилым домом, закладной, договора купли-продажи закладных, акта приема передачи ценных бумаг недействительными, аннулировании записи в ЕГРП и просят его в указанной части отменить.
В соответствии с ч. 1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами.
Согласно ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Между тем таких нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции допущено не было.
В силу положений ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. ст. 819, 820 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09 июня 2009 г. между ЗАО " " в лице начальника группы операционного офиса N в г. Волгограде Филиала ЗАО " " в г. Ростове-на-Дону Т., действующей на основании доверенности, О.Ф. и О.Э. был заключен кредитный договор N.
В соответствии с условиями данного договора "Кредитор" - ЗАО " " обязался предоставить "Заемщикам" - О.Ф. и О.Э. денежные средства (кредит) в размере рублей РФ сроком на 84 месяца (7 лет) с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 21% годовых. "Заемщики" со своей стороны обязались возвратить полученную сумму кредита и уплатить проценты на нее.
Кредит предоставлялся О.Ф. и О.Э. на собственные нужды ответчиков, обеспечением исполнения "Заемщиками" обязательств по кредитному договору.
В соответствии с п. 1.5 договора права "Кредитора" по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога Земельного участка и Жилого дома) подлежали удостоверению Закладной, в предусмотренном настоящим договором порядке.
Во исполнение условий кредитного договора 09 июня 2009 г. между ЗАО " " и О.Ф. был заключен договор об ипотеке земельного участка с жилым домом (заключена ипотека в силу договора) в соответствии с которым "Залогодатель" - О.Ф. передал в залог (ипотеку) "Залогодержателю" - ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" принадлежащие ему на праве собственности земельный участок, площадью 1 517 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство с кадастровым номерном 34:34:06 00 48: 0296, стоимостью. 00 коп. с двухэтажным жилым домом, общей площадью 521,3 кв. м, жилой площадью 229, 7 кв. м с кадастровым номером N, стоимостью руб. 00 коп., расположенные по адресу N, N.
Указанный договор ипотеки прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведениями, содержащимися в свидетельствах о государственной регистрации права собственности на жилой дом за N от 03.04.2007 г. и на земельный участок за N от 01.10.2007 г.
После заключения договора ипотеки О.Ф. составил закладную, которая была выдана первоначальному залогодержателю - ЗАО " ".
"Закладная" составленная О.Ф. содержала все необходимые сведения, дающие основания признать ее ценной бумагой.
Согласно п. 7.1. Закладной Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае допущении просрочки в исполнении обязательства по внесению ежемесячных платежей по кредитному договору. Данный факт подтверждается Закладной.
Ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по кредитному договору послужило поводом для обращения ООО " " в суд с иском о расторжении договора, взыскании образовавшейся задолженности, обращения взыскания на заложенное имущество и вынесения судом первой инстанции решения об удовлетворении исковых требований.
Полагая договор ипотеки жилого дома и земельного участка недействительным, О.Н. указывал на то, что на момент заключения оспариваемого договора он являлся несовершеннолетним, что предписывало его отцу (О.Ф.) до заключения данной сделки получить согласие от органа опеки и попечительства. Отсутствие такого разрешения влечет признание договоров и ценной бумаги недействительными.
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (статья 69 Закона об ипотеке).
Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6 Закона об ипотеке).
Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно статье 78 (пункт 2) Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе земельные участки и жилые дома, принадлежащие на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, и на них может быть обращено взыскание.
В силу статьи 79 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
Из материалов дела усматривается, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Волгоград, пер. им. Ващенко, 26, принадлежали на праве собственности О.Ф.
Как правильно указал суд в решении, в рассматриваемом случае заключая кредитный договор, и в его обеспечение договор ипотеки земельного участка и жилого дома О.Ф. и О.Э. действовали не только в собственных интересах, но и в интересах членов своей семьи. Как указывали ответчики, заключая кредитный договор, они желали вложить деньги в бизнес, а именно укрупнить имевшуюся у О.Ф. типографию, с целью получения дополнительной прибыли и увеличения благосостояния своей семьи.
Следует также отметить, что договор ипотеки земельного участка и жилого дома по своей правовой природе не является договором по отчуждению недвижимого имущества, а обязательство по договору ипотеки является акцессорным (дополнительным), устанавливаемым в целях обеспечения исполнения другого основного обязательства, в данном случае кредитного договора, в связи с чем, утверждение О.Н. о недействительности договора ипотеки земельного участка и жилого дома в связи с отсутствием согласия органа опеки и попечительства на заключение сделки правомерно не было принято судом первой инстанции во внимание.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.
Доводы жалобы О.Н. об отсутствии заключения по делу органа опеки и попечительства противоречит материалам дела.
Несостоятельной и противоречащей материалам гражданского дела признается суждение кассаторов об отсутствии у ООО " " прав требования по закладной N.
В соответствии с ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.
На основании ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.
При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.
Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
Исходя из системного анализа приведенных выше норм права следует, что отсутствие государственной регистрации перехода прав по закладной от одного лица к другому не означает отсутствие у нового собственника данной именной ценной бумаги прав требования по ней.
Изложенная в ст. 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязанность ЗАО "Банк Жилищного Финансирования" была исполнена, а именно был заключен договор купли-продажи закладной и совершена соответствующая передаточная надпись, что подтверждается закладной.
Таким образом, доводы кассационной жалобы о неправомерности заключения между указанными юридическими лицами договора купли-продажи закладной и отсутствия у ООО " " прав требования отвергаются судебной коллегией.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Волгограда от 10 мая 2011 года - оставить без изменения, кассационные жалобы, дополнения к кассационным жалобам О.Н., О.Ф. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)