Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чеснокова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Науменко Б.И.,
судей Ольховского В.Н., Кузменко Е.В.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Е. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21 марта 2011 г., которым исковые требования ОАО "Акционерный коммерческий банк "Союз" удовлетворены: в его пользу с Е. взысканы задолженность по кредитному договору в сумме 7975819,36 руб. и компенсация судебных расходов.
Обращено взыскание на заложенное имущество - двухэтажный жилой дом общей площадью 104 кв. м, жилой - 61,5 кв. м, находящийся по адресу: , и право аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 310 кв. м, предназначенного для обслуживания указанного жилого дома и находящегося по тому же адресу.
Установлена начальная продажная стоимость дома в размере 3403000 руб., права аренды земельного участка - 483000 руб.
Установлен способ реализации указанного заложенного имущества путем продажи с публичных торгов одним лотом с начальной продажной ценой 3886000 руб.
Заслушав доклад судьи Ольховского В.Н., судебная коллегия
установила:
ОАО "Акционерный коммерческий банк "Союз" (далее - банк) обратилось в суд с иском, указав, что в соответствии с условиями заключенного банком с Е. кредитного договора от 29 октября 2007 г. банк предоставил ответчику кредит на приобретение жилого дома в сумме 5200000 руб. на срок до 18 октября 2027 г. под 13,5 процентов годовых. Возврат кредита и уплата процентов предусматривались путем внесения заемщиком ежемесячных платежей. Исполнение обязательств заемщика по возврату кредита и уплате процентов обеспечивалось ипотекой приобретенного Е. жилого дома и права аренды земельного участка, на котором расположен этот дом, находящихся по адресу: , в силу закона.
С 19 января 2008 г. Е. допускает нарушение предусмотренных кредитным договором сроков внесения ежемесячных платежей, что привело к возникновению у него просроченной задолженности в общей сумме 7975819,36 руб.
30 марта 2009 г. банк направил Е. требование о досрочном возврате сумм задолженности, что заемщиком не исполнено.
Ссылаясь на данные обстоятельства, банк просил суд взыскать в его пользу с Е. задолженность по кредитному договору в вышеуказанной сумме и компенсацию расходов на оплату государственной пошлины, а также обратить взыскание на вышеуказанное находящееся в залоге у банка имущество, определив способ его продажи - с публичных торгов, и установив его начальную продажную стоимость в общей сумме 3886000 руб., равной ликвидационной стоимости данного имущества.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В кассационной жалобе Е. просит данное решение отменить, ссылаясь на неправильное определение судом суммы задолженности по кредитному договору. Указывает, что по его подсчетам его задолженность перед банком составляет не более 6800000 руб. Кроме того, не согласен с решением суда в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества. Считает, что суд безосновательно руководствовался сведениями о ликвидационной, а не рыночной стоимости данного имущества, и немотивированно отклонил представленный им отчет о рыночной стоимости заложенного имущества в большей сумме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению.
В соответствии с требованиями ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Статьей 810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу статьи 334 ГК РФ и статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Установив, что 29 октября 2007 г. банк в соответствии с условиями заключенного сторонами договора предоставил ответчику Е. кредит на приобретение жилого дома в сумме 5200000 руб. на срок до 18 октября 2027 г. под 13,5 процентов годовых, что исполнение ответчиком обязательств, вытекающих из данного кредитного договора, обеспечивалось ипотекой приобретенного Е. жилого дома и права аренды земельного участка, на котором расположен этот дом, а также, установив факт нарушения ответчиком обязательств по возврату кредита, что им не оспаривается, суд обоснованно в соответствии с требованиями вышеуказанных норм взыскал с Е. в пользу банка образовавшуюся задолженность по кредитному договору и обратил взыскание на заложенное имущество.
При этом сумма задолженности Е. по кредитному договору определена судом правильно на основании представленного банком расчета, который Е. в процессе рассмотрения дела не оспаривал. Ссылаясь в кассационной жалобе на то, что сумма его задолженности перед банком составляет не более 6800000 руб., Е. на какие-либо доказательства в подтверждение этого не сослался.
Изложенные обстоятельства опровергают приведенные Е. в кассационной жалобе доводы о неправильном определении судом суммы задолженности по кредитному договору.
В то же время из обжалуемого решения суда следует, что им установлена начальная продажная цена обращенных к взысканию жилого дома и права аренды земельного участка в размере ликвидационной стоимости данного имущества.
В соответствии со статьей 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда этим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно статье 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ДД.ММ.ГГГГ *** статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Согласно подпункту 4 пункта 2 ст. 54 указанного Федерального закона начальная продажная цена имущества определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В силу ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ст. ст. 89 - 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
По смыслу вышеуказанных норм, определяемая судом начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации должна соответствовать его действительной цене, близкой к рыночной стоимости данного имущества.
Из материалов дела следует, что в процессе его рассмотрения возник спор о цене заложенного имущества, обусловленный представлением сторонами отчетов оценщиков, в которых стоимость заложенного имущества существенно различается - в представленном ответчиком Е. отчете независимой экспертной организации АНО "Э." от 21 марта 2011 г. указано, что рыночная стоимость жилого дома с земельным участком для его обслуживания составляет 7620000 руб., в то время как согласно представленному истцом отчету ООО "О." от 22 декабря 2010 г. рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляет 5419000 руб., а ликвидационная стоимость этих же объектов - 3886000 руб.
Устанавливая обжалуемым решением начальную продажную цену обращенных к взысканию жилого дома и права аренды земельного участка в размере ликвидационной стоимости этого имущества, суд не учел те имеющие существенное значение для дела обстоятельства, что определенная в заключении эксперта ликвидационная стоимость данного заложенного имущества значительно (почти на 40 процентов) отличается от его рыночной стоимости, указанной в том же заключении, в то время как приведенное экспертом обоснование столь значительного отличия рыночной и ликвидационной стоимости нельзя признать достаточно аргументированным.
При изложенных выше обстоятельствах установление начальной продажной цены заложенного имущества в размере его ликвидационной стоимости может привести к ущемлению прав должника при обращении взыскания на это имущество.
С учетом изложенного в данном случае действительной ценой заложенного имущества, в наибольшей степени соответствующей указанным выше принципам определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на торгах, является указанная в представленном истцом отчете ООО "О." от 22 декабря 2010 г. рыночная стоимость жилого дома и земельного участка в сумме 5419000 руб., из которых рыночная стоимость жилого дома составляет 4745000 руб., а рыночная стоимость права аренды земельного участка - 674000 руб.
При этом, давая оценку представленным сторонами отчетам об оценке стоимости заложенного имущества, суд исходит из того, что при составлении независимой экспертной организацией АНО "Э." отчета от 21 марта 2011 г. оценщиком принимались во внимание характеристики объектов-аналогов, не в полной мере соответствующих характеристикам объекта оценки, в том числе учитывалась цена выставляемых на продажу жилых домов, только один из которых расположен на арендованном на 49 лет земельном участке, в то время как представленный истцом отчет ООО "О." от 22 декабря 2010 г. не имеет таких недостатков.
Таким образом, отчет ООО "О." от 22 декабря 2010 г., является более полным, подробным и аргументированным, в большей степени отвечает требованиям федеральных стандартов оценки, и, соответственно, цели реализации объекта оценки на основании решения суда путем продажи с публичных торгов, в отличие от отчета АНО "Э." от 21 марта 2011 г., на который ссылается ответчик, в связи с чем при оценке стоимости заложенного имущества при его реализации на торгах необходимо руководствоваться именно отчетом ООО "О." от 22 декабря 2010 г.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение суда изменить и увеличить размер установленной судом начальной продажной стоимости заложенного имущества при его реализации на торгах до 5419000 руб., из которых рыночная стоимость жилого дома составляет 4745000 руб., а рыночная стоимость права аренды земельного участка - 674000 руб.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21 марта 2011 г. изменить, увеличив размер установленной судом начальной продажной стоимости заложенного имущества - двухэтажного жилого дома, находящегося по адресу:, и права аренды земельного участка из земель поселений, имеющего общую площадь 310 кв. м, предназначенного для обслуживания указанного жилого дома и находящегося по тому же адресу, при их реализации на торгах до 5419000 (пяти миллионов четырехсот девятнадцати тысяч) руб., из которых рыночная стоимость жилого дома составляет 4745000 (четыре миллиона семьсот сорок пять тысяч) руб., а рыночная стоимость права аренды земельного участка - 674000 (шестьсот семьдесят четыре тысячи) руб.
В остальной части то же решение оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-3030/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июля 2011 г. по делу N 33-3030/2011
Судья Чеснокова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Науменко Б.И.,
судей Ольховского В.Н., Кузменко Е.В.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Е. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21 марта 2011 г., которым исковые требования ОАО "Акционерный коммерческий банк "Союз" удовлетворены: в его пользу с Е. взысканы задолженность по кредитному договору в сумме 7975819,36 руб. и компенсация судебных расходов.
Обращено взыскание на заложенное имущество - двухэтажный жилой дом общей площадью 104 кв. м, жилой - 61,5 кв. м, находящийся по адресу: , и право аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 310 кв. м, предназначенного для обслуживания указанного жилого дома и находящегося по тому же адресу.
Установлена начальная продажная стоимость дома в размере 3403000 руб., права аренды земельного участка - 483000 руб.
Установлен способ реализации указанного заложенного имущества путем продажи с публичных торгов одним лотом с начальной продажной ценой 3886000 руб.
Заслушав доклад судьи Ольховского В.Н., судебная коллегия
установила:
ОАО "Акционерный коммерческий банк "Союз" (далее - банк) обратилось в суд с иском, указав, что в соответствии с условиями заключенного банком с Е. кредитного договора от 29 октября 2007 г. банк предоставил ответчику кредит на приобретение жилого дома в сумме 5200000 руб. на срок до 18 октября 2027 г. под 13,5 процентов годовых. Возврат кредита и уплата процентов предусматривались путем внесения заемщиком ежемесячных платежей. Исполнение обязательств заемщика по возврату кредита и уплате процентов обеспечивалось ипотекой приобретенного Е. жилого дома и права аренды земельного участка, на котором расположен этот дом, находящихся по адресу: , в силу закона.
С 19 января 2008 г. Е. допускает нарушение предусмотренных кредитным договором сроков внесения ежемесячных платежей, что привело к возникновению у него просроченной задолженности в общей сумме 7975819,36 руб.
30 марта 2009 г. банк направил Е. требование о досрочном возврате сумм задолженности, что заемщиком не исполнено.
Ссылаясь на данные обстоятельства, банк просил суд взыскать в его пользу с Е. задолженность по кредитному договору в вышеуказанной сумме и компенсацию расходов на оплату государственной пошлины, а также обратить взыскание на вышеуказанное находящееся в залоге у банка имущество, определив способ его продажи - с публичных торгов, и установив его начальную продажную стоимость в общей сумме 3886000 руб., равной ликвидационной стоимости данного имущества.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В кассационной жалобе Е. просит данное решение отменить, ссылаясь на неправильное определение судом суммы задолженности по кредитному договору. Указывает, что по его подсчетам его задолженность перед банком составляет не более 6800000 руб. Кроме того, не согласен с решением суда в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества. Считает, что суд безосновательно руководствовался сведениями о ликвидационной, а не рыночной стоимости данного имущества, и немотивированно отклонил представленный им отчет о рыночной стоимости заложенного имущества в большей сумме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению.
В соответствии с требованиями ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Статьей 810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу статьи 334 ГК РФ и статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Установив, что 29 октября 2007 г. банк в соответствии с условиями заключенного сторонами договора предоставил ответчику Е. кредит на приобретение жилого дома в сумме 5200000 руб. на срок до 18 октября 2027 г. под 13,5 процентов годовых, что исполнение ответчиком обязательств, вытекающих из данного кредитного договора, обеспечивалось ипотекой приобретенного Е. жилого дома и права аренды земельного участка, на котором расположен этот дом, а также, установив факт нарушения ответчиком обязательств по возврату кредита, что им не оспаривается, суд обоснованно в соответствии с требованиями вышеуказанных норм взыскал с Е. в пользу банка образовавшуюся задолженность по кредитному договору и обратил взыскание на заложенное имущество.
При этом сумма задолженности Е. по кредитному договору определена судом правильно на основании представленного банком расчета, который Е. в процессе рассмотрения дела не оспаривал. Ссылаясь в кассационной жалобе на то, что сумма его задолженности перед банком составляет не более 6800000 руб., Е. на какие-либо доказательства в подтверждение этого не сослался.
Изложенные обстоятельства опровергают приведенные Е. в кассационной жалобе доводы о неправильном определении судом суммы задолженности по кредитному договору.
В то же время из обжалуемого решения суда следует, что им установлена начальная продажная цена обращенных к взысканию жилого дома и права аренды земельного участка в размере ликвидационной стоимости данного имущества.
В соответствии со статьей 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда этим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно статье 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ДД.ММ.ГГГГ *** статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Согласно подпункту 4 пункта 2 ст. 54 указанного Федерального закона начальная продажная цена имущества определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В силу ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ст. ст. 89 - 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
По смыслу вышеуказанных норм, определяемая судом начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации должна соответствовать его действительной цене, близкой к рыночной стоимости данного имущества.
Из материалов дела следует, что в процессе его рассмотрения возник спор о цене заложенного имущества, обусловленный представлением сторонами отчетов оценщиков, в которых стоимость заложенного имущества существенно различается - в представленном ответчиком Е. отчете независимой экспертной организации АНО "Э." от 21 марта 2011 г. указано, что рыночная стоимость жилого дома с земельным участком для его обслуживания составляет 7620000 руб., в то время как согласно представленному истцом отчету ООО "О." от 22 декабря 2010 г. рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляет 5419000 руб., а ликвидационная стоимость этих же объектов - 3886000 руб.
Устанавливая обжалуемым решением начальную продажную цену обращенных к взысканию жилого дома и права аренды земельного участка в размере ликвидационной стоимости этого имущества, суд не учел те имеющие существенное значение для дела обстоятельства, что определенная в заключении эксперта ликвидационная стоимость данного заложенного имущества значительно (почти на 40 процентов) отличается от его рыночной стоимости, указанной в том же заключении, в то время как приведенное экспертом обоснование столь значительного отличия рыночной и ликвидационной стоимости нельзя признать достаточно аргументированным.
При изложенных выше обстоятельствах установление начальной продажной цены заложенного имущества в размере его ликвидационной стоимости может привести к ущемлению прав должника при обращении взыскания на это имущество.
С учетом изложенного в данном случае действительной ценой заложенного имущества, в наибольшей степени соответствующей указанным выше принципам определения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на торгах, является указанная в представленном истцом отчете ООО "О." от 22 декабря 2010 г. рыночная стоимость жилого дома и земельного участка в сумме 5419000 руб., из которых рыночная стоимость жилого дома составляет 4745000 руб., а рыночная стоимость права аренды земельного участка - 674000 руб.
При этом, давая оценку представленным сторонами отчетам об оценке стоимости заложенного имущества, суд исходит из того, что при составлении независимой экспертной организацией АНО "Э." отчета от 21 марта 2011 г. оценщиком принимались во внимание характеристики объектов-аналогов, не в полной мере соответствующих характеристикам объекта оценки, в том числе учитывалась цена выставляемых на продажу жилых домов, только один из которых расположен на арендованном на 49 лет земельном участке, в то время как представленный истцом отчет ООО "О." от 22 декабря 2010 г. не имеет таких недостатков.
Таким образом, отчет ООО "О." от 22 декабря 2010 г., является более полным, подробным и аргументированным, в большей степени отвечает требованиям федеральных стандартов оценки, и, соответственно, цели реализации объекта оценки на основании решения суда путем продажи с публичных торгов, в отличие от отчета АНО "Э." от 21 марта 2011 г., на который ссылается ответчик, в связи с чем при оценке стоимости заложенного имущества при его реализации на торгах необходимо руководствоваться именно отчетом ООО "О." от 22 декабря 2010 г.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение суда изменить и увеличить размер установленной судом начальной продажной стоимости заложенного имущества при его реализации на торгах до 5419000 руб., из которых рыночная стоимость жилого дома составляет 4745000 руб., а рыночная стоимость права аренды земельного участка - 674000 руб.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21 марта 2011 г. изменить, увеличив размер установленной судом начальной продажной стоимости заложенного имущества - двухэтажного жилого дома, находящегося по адресу:, и права аренды земельного участка из земель поселений, имеющего общую площадь 310 кв. м, предназначенного для обслуживания указанного жилого дома и находящегося по тому же адресу, при их реализации на торгах до 5419000 (пяти миллионов четырехсот девятнадцати тысяч) руб., из которых рыночная стоимость жилого дома составляет 4745000 (четыре миллиона семьсот сорок пять тысяч) руб., а рыночная стоимость права аренды земельного участка - 674000 (шестьсот семьдесят четыре тысячи) руб.
В остальной части то же решение оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)