Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гаврилова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Кабировой Е.В. и Ночевника С.Г.,
при секретаре Г.Ю.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам истцов А. и К., ответчика Ч.А. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 7 марта 2012 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований А. и К. к Ч.А. об обязании заключить договоры купли-продажи земельных участков, частично удовлетворены самостоятельные требования Ч.И. к Ч.А., А., К. о признании предварительных договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кабировой Е.В., объяснения представителя истцов А. и К. - Р., поддержавшего доводы жалобы истцов, представителя ответчика Ч.А. Ш., поддержавшего доводы жалобы ответчика, возражения представителя 3-го лица Ч.И. - Г.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
А. обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области с иском к Ч.А. об обязании заключить с ним договор купли-продажи земельного участка N ж.с.т. <...> в <адрес> площадью <...> кв. м.
В обоснование исковых требований истец указал, что <...> года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи названного земельного участка, согласно условиям которого ответчик обязался передать истцу участок в собственность, при этом проект договора должен быть направлен истцу после получения им (ответчиком) паспорта гражданина Российской Федерации, достигшего возраста 45 лет, а истец обязался оплатить стоимость земельного участка. <...> во исполнение условий договора истец передал ответчику <...> рублей - полную стоимость участка. Между тем, ответчик в течение более двух месяцев не представлял истцу проект договора, в связи с чем истцом в адрес ответчика была направлена претензия о заключении договора, на которую получен ответ о получении ответчиком паспорта и увеличении стоимости земельного участка. По мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют об уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи (л.д. 5 - 6 т. 1).
По аналогичным основаниям К. обратился в суд с иском к Ч.А. об обязании заключить с ним договор купли-продажи земельного участка N ж.с.т. <...> в <адрес> площадью <...> кв. м (л.д. 92 - 93 т. 1).
Привлеченная к участию в деле в качестве 3-го лица Ч.И. заявила самостоятельные требования, в которых просит признать недействительными предварительные договоры купли-продажи земельных участков от <...>, применить последствия недействительности сделки: обязать А. и К. возвратить Ч.А. земельные участки, взыскать с Ч.А. в пользу А. и К. денежные средства, полученные ими в качестве оплаты стоимости участков.
В обоснование требований ссылалась на то, что она состояла в браке с Ч.А. с <...> <...>, земельные участки N N и N в <адрес> являются их с Ч.А. совместным имуществом. Она согласия на продажу земельных участков не давала, о заключении предварительных договоров узнала <...> (л.д. 35 - 36, 132 - 133 т. 1).
7 марта 2012 года Выборгским городским судом постановлено решение, которым А. и К. в удовлетворении исковых требований отказано, удовлетворены требования Ч.И. в части признания недействительными предварительных договоров, в остальной части в удовлетворении требований Ч.И. отказано (л.д. 238 - 242 т. 1).
Ответчик Ч.А. не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения в части удовлетворения исковых требований Ч.И., в поданной им апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в исках в полном объеме.
В качестве оснований для отмены судебного решения ссылается на нарушение судом норм процессуального права и на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Указывает, что дело рассмотрено в его отсутствие и в отсутствие его представителя, не извещенных о времени и месте судебного заседания.
Не оспаривая отсутствия нотариального согласия Ч.И. на совершение сделок с земельными участками, находит доказанным наличие одобрения сделок со стороны Ч.И. Полагает, что судом необоснованно не применены последствия пропуска Ч.И. срока исковой давности, в то время как в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие, что она знала о предварительных договорах с момента их заключения (л.д. 2 - 5 т. 2).
А. не согласился с законностью и обоснованностью решения суда в полном объеме, просит решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении его иска и об отказе в удовлетворении требований Ч.И.
В качестве оснований для отмены судебного решения ссылается на нарушение судом норм материального права.
Податель жалобы считает, что судом не были применены подлежащие применению ст. ст. 45, 70 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", исходя из смысла которых для регистрации права собственности на ранее учтенные объекты недвижимости не требуется наличие кадастрового учета. Полагает, что судом неправильно истолкованы положения ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ, в силу которых по указанным в ст. 35 СК РФ основаниям сделка может быть признана недействительной только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах. Между тем, данный вопрос в процессе рассмотрения дела не выяснялся, соответствующих доказательств не представлено.
Помимо этого, податель жалобы считает, что суд не вправе был признавать сделки недействительными по различным основаниям, напротив, в силу закона должен был применить последствия недействительности сделок, однако, данной обязанности не выполнил (л.д. 9 - 11 т. 2).
Аналогичная жалоба по тем же основаниям подана истцом К. (л.д. 16 - 18 т. 2).
При рассмотрении и разрешении жалобы в суде апелляционной инстанции представитель истцов А. и К. - Р. поддержал доводы жалобы истцов, не возражал против доводов жалобы ответчика, представитель ответчика Ч.А. Ш. поддержал доводы жалобы ответчика, не возражал против доводов жалоб истцов, представитель 3-го лица Ч.И. Г.С. возражал против доводов жалоб.
В отсутствие возражений со стороны представителя ответчика, суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 настоящего Кодекса.
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из материалов дела усматривается, что Ч.А. на праве собственности принадлежат земельные участки N N и N по адресу: <адрес>, каждый по <...> кв. м, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства (л.д. 11, 98 т. 1).
<...> между А. и Ч.А. заключен предварительный договор купли-продажи N земельного участка N ж.с.т. <...> в <адрес> площадью <...> кв. м (л.д. 7 - 8 т. 1).
Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, расположенный по указанному адресу, площадью <...> кв. м передан Ч.А. А. по акту приема-передачи от <...> (л.д. 9 т. 1).
А. выплачена Ч.А. стоимость земельного участка - <...> рублей (л.д. 10 т. 1).
<...> между К. и Ч.А. заключен предварительный договор купли-продажи N земельного участка N ж.с.т. <...> в <адрес> площадью <...> кв. м (л.д. 94 - 95 т. 1).
Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, расположенный по указанному адресу, площадью <...> кв. м передан Ч.А. К. по акту приема-передачи от <...> (л.д. 96 т. 1).
К. выплачена Ч.А. стоимость земельного участка - <...> рублей (л.д. 97 т. 1).
Согласно условиям п. 5.1 предварительных договоров продавец обязался в течение пяти дней с момента получения паспорта гражданина Российской Федерации направить в адрес покупателей проекты основных договоров, подписанных продавцом.
<...> Ч.А. получил паспорт гражданина Российской Федерации (л.д. 77 т. 1).
<...> А. и К. направили в адрес Ч.А. заявления, в которых содержались требования о представлении документов, подтверждающих принятие мер к получению паспорта (л.д. 12, 99 т. 1).
<...> Ч.А. сообщил истцам о том, что паспорт им получен, он готов заключить договоры купли-продажи, однако, для этого им необходимо доплатить по <...> рублей (л.д. 13, 100 т. 1).
До настоящего времени договоры купли-продажи земельных участков не заключены.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Часть 2 статьи 6 и статья 11.1 ЗК РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с ФЗ РФ от 18 июня 2001 года "О землеустройстве".
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, его кадастровом номере, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество. Если в предварительном договоре установлена площадь земельного участка, а сведения о границах и кадастровом номере отсутствуют, то предмет предварительного договора считается несогласованным, а договор - незаключенным.
Из материалов дела видно, что земельные участки N N и N по адресу: <адрес> не прошли государственный кадастровый учет, их границы на местности не определены, в предварительных договорах купли-продажи этих участков отсутствуют сведения о границах и кадастровых номерах участков.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, положения приведенных правовых норм, предварительные договоры от <...> следует считать незаключенными, в связи с чем вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для обязания Ч.А. заключить с А. и К. договоры купли-продажи земельных участков является обоснованным.
Довод жалоб истцов о том, что для совершения сделок с ранее учтенными земельными участками не требуется кадастрового учета, основан на неправильном понимании как вышеприведенных правовых норм, так и положений ст. ст. 45, 70 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Иные доводы апелляционных жалоб А. и К. сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом проверки судом первой инстанции, а также к переоценке исследованных в судебном заседании доказательств, в то время как оснований для переоценки судебная коллегия не усматривает.
Правовых оснований для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований А. и К. апелляционные жалобы не содержат.
В то же время судебная коллегия находит обоснованными доводы жалоб истцов и ответчика о наличии оснований для отмены судебного решения в части удовлетворения исковых требований Ч.И. по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вместе с тем п. 4 ст. 253 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
В частности, иные, то есть отличные от п. 3 ст. 253 ГК РФ, правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.
Пункт 3 ст. 35 СК РФ прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Абзацем 2 п. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Между тем, указанные правила действуют в отношении заключенных договоров.
Поскольку установлено, что предварительные договоры купли-продажи земельных участков в установленной законом форме заключены не были, оснований для признания их недействительными по тем или иным основаниям не имеется.
Указанные обстоятельства являются основанием для отмены решения суда в части удовлетворения исковых требований Ч.И. о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи по основаниям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении данной части исковых требований.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 7 марта 2012 года в части удовлетворения требований Ч.И. отменить.
В удовлетворении требований Ч.И. к Ч.А., А., К. о признании предварительных договоров недействительными отказать.
В остальной части решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 7 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истцов А. и К. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.06.2012 N 33-2894/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июня 2012 г. N 33-2894/2012
Судья Гаврилова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Кабировой Е.В. и Ночевника С.Г.,
при секретаре Г.Ю.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам истцов А. и К., ответчика Ч.А. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 7 марта 2012 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований А. и К. к Ч.А. об обязании заключить договоры купли-продажи земельных участков, частично удовлетворены самостоятельные требования Ч.И. к Ч.А., А., К. о признании предварительных договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кабировой Е.В., объяснения представителя истцов А. и К. - Р., поддержавшего доводы жалобы истцов, представителя ответчика Ч.А. Ш., поддержавшего доводы жалобы ответчика, возражения представителя 3-го лица Ч.И. - Г.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
А. обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области с иском к Ч.А. об обязании заключить с ним договор купли-продажи земельного участка N ж.с.т. <...> в <адрес> площадью <...> кв. м.
В обоснование исковых требований истец указал, что <...> года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи названного земельного участка, согласно условиям которого ответчик обязался передать истцу участок в собственность, при этом проект договора должен быть направлен истцу после получения им (ответчиком) паспорта гражданина Российской Федерации, достигшего возраста 45 лет, а истец обязался оплатить стоимость земельного участка. <...> во исполнение условий договора истец передал ответчику <...> рублей - полную стоимость участка. Между тем, ответчик в течение более двух месяцев не представлял истцу проект договора, в связи с чем истцом в адрес ответчика была направлена претензия о заключении договора, на которую получен ответ о получении ответчиком паспорта и увеличении стоимости земельного участка. По мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют об уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи (л.д. 5 - 6 т. 1).
По аналогичным основаниям К. обратился в суд с иском к Ч.А. об обязании заключить с ним договор купли-продажи земельного участка N ж.с.т. <...> в <адрес> площадью <...> кв. м (л.д. 92 - 93 т. 1).
Привлеченная к участию в деле в качестве 3-го лица Ч.И. заявила самостоятельные требования, в которых просит признать недействительными предварительные договоры купли-продажи земельных участков от <...>, применить последствия недействительности сделки: обязать А. и К. возвратить Ч.А. земельные участки, взыскать с Ч.А. в пользу А. и К. денежные средства, полученные ими в качестве оплаты стоимости участков.
В обоснование требований ссылалась на то, что она состояла в браке с Ч.А. с <...> <...>, земельные участки N N и N в <адрес> являются их с Ч.А. совместным имуществом. Она согласия на продажу земельных участков не давала, о заключении предварительных договоров узнала <...> (л.д. 35 - 36, 132 - 133 т. 1).
7 марта 2012 года Выборгским городским судом постановлено решение, которым А. и К. в удовлетворении исковых требований отказано, удовлетворены требования Ч.И. в части признания недействительными предварительных договоров, в остальной части в удовлетворении требований Ч.И. отказано (л.д. 238 - 242 т. 1).
Ответчик Ч.А. не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения в части удовлетворения исковых требований Ч.И., в поданной им апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в исках в полном объеме.
В качестве оснований для отмены судебного решения ссылается на нарушение судом норм процессуального права и на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Указывает, что дело рассмотрено в его отсутствие и в отсутствие его представителя, не извещенных о времени и месте судебного заседания.
Не оспаривая отсутствия нотариального согласия Ч.И. на совершение сделок с земельными участками, находит доказанным наличие одобрения сделок со стороны Ч.И. Полагает, что судом необоснованно не применены последствия пропуска Ч.И. срока исковой давности, в то время как в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие, что она знала о предварительных договорах с момента их заключения (л.д. 2 - 5 т. 2).
А. не согласился с законностью и обоснованностью решения суда в полном объеме, просит решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении его иска и об отказе в удовлетворении требований Ч.И.
В качестве оснований для отмены судебного решения ссылается на нарушение судом норм материального права.
Податель жалобы считает, что судом не были применены подлежащие применению ст. ст. 45, 70 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", исходя из смысла которых для регистрации права собственности на ранее учтенные объекты недвижимости не требуется наличие кадастрового учета. Полагает, что судом неправильно истолкованы положения ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ, в силу которых по указанным в ст. 35 СК РФ основаниям сделка может быть признана недействительной только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах. Между тем, данный вопрос в процессе рассмотрения дела не выяснялся, соответствующих доказательств не представлено.
Помимо этого, податель жалобы считает, что суд не вправе был признавать сделки недействительными по различным основаниям, напротив, в силу закона должен был применить последствия недействительности сделок, однако, данной обязанности не выполнил (л.д. 9 - 11 т. 2).
Аналогичная жалоба по тем же основаниям подана истцом К. (л.д. 16 - 18 т. 2).
При рассмотрении и разрешении жалобы в суде апелляционной инстанции представитель истцов А. и К. - Р. поддержал доводы жалобы истцов, не возражал против доводов жалобы ответчика, представитель ответчика Ч.А. Ш. поддержал доводы жалобы ответчика, не возражал против доводов жалоб истцов, представитель 3-го лица Ч.И. Г.С. возражал против доводов жалоб.
В отсутствие возражений со стороны представителя ответчика, суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц, с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 настоящего Кодекса.
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из материалов дела усматривается, что Ч.А. на праве собственности принадлежат земельные участки N N и N по адресу: <адрес>, каждый по <...> кв. м, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства (л.д. 11, 98 т. 1).
<...> между А. и Ч.А. заключен предварительный договор купли-продажи N земельного участка N ж.с.т. <...> в <адрес> площадью <...> кв. м (л.д. 7 - 8 т. 1).
Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, расположенный по указанному адресу, площадью <...> кв. м передан Ч.А. А. по акту приема-передачи от <...> (л.д. 9 т. 1).
А. выплачена Ч.А. стоимость земельного участка - <...> рублей (л.д. 10 т. 1).
<...> между К. и Ч.А. заключен предварительный договор купли-продажи N земельного участка N ж.с.т. <...> в <адрес> площадью <...> кв. м (л.д. 94 - 95 т. 1).
Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, расположенный по указанному адресу, площадью <...> кв. м передан Ч.А. К. по акту приема-передачи от <...> (л.д. 96 т. 1).
К. выплачена Ч.А. стоимость земельного участка - <...> рублей (л.д. 97 т. 1).
Согласно условиям п. 5.1 предварительных договоров продавец обязался в течение пяти дней с момента получения паспорта гражданина Российской Федерации направить в адрес покупателей проекты основных договоров, подписанных продавцом.
<...> Ч.А. получил паспорт гражданина Российской Федерации (л.д. 77 т. 1).
<...> А. и К. направили в адрес Ч.А. заявления, в которых содержались требования о представлении документов, подтверждающих принятие мер к получению паспорта (л.д. 12, 99 т. 1).
<...> Ч.А. сообщил истцам о том, что паспорт им получен, он готов заключить договоры купли-продажи, однако, для этого им необходимо доплатить по <...> рублей (л.д. 13, 100 т. 1).
До настоящего времени договоры купли-продажи земельных участков не заключены.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Часть 2 статьи 6 и статья 11.1 ЗК РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с ФЗ РФ от 18 июня 2001 года "О землеустройстве".
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, его кадастровом номере, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество. Если в предварительном договоре установлена площадь земельного участка, а сведения о границах и кадастровом номере отсутствуют, то предмет предварительного договора считается несогласованным, а договор - незаключенным.
Из материалов дела видно, что земельные участки N N и N по адресу: <адрес> не прошли государственный кадастровый учет, их границы на местности не определены, в предварительных договорах купли-продажи этих участков отсутствуют сведения о границах и кадастровых номерах участков.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, положения приведенных правовых норм, предварительные договоры от <...> следует считать незаключенными, в связи с чем вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для обязания Ч.А. заключить с А. и К. договоры купли-продажи земельных участков является обоснованным.
Довод жалоб истцов о том, что для совершения сделок с ранее учтенными земельными участками не требуется кадастрового учета, основан на неправильном понимании как вышеприведенных правовых норм, так и положений ст. ст. 45, 70 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Иные доводы апелляционных жалоб А. и К. сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом проверки судом первой инстанции, а также к переоценке исследованных в судебном заседании доказательств, в то время как оснований для переоценки судебная коллегия не усматривает.
Правовых оснований для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований А. и К. апелляционные жалобы не содержат.
В то же время судебная коллегия находит обоснованными доводы жалоб истцов и ответчика о наличии оснований для отмены судебного решения в части удовлетворения исковых требований Ч.И. по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Вместе с тем п. 4 ст. 253 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
В частности, иные, то есть отличные от п. 3 ст. 253 ГК РФ, правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 СК РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.
Пункт 3 ст. 35 СК РФ прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Абзацем 2 п. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Между тем, указанные правила действуют в отношении заключенных договоров.
Поскольку установлено, что предварительные договоры купли-продажи земельных участков в установленной законом форме заключены не были, оснований для признания их недействительными по тем или иным основаниям не имеется.
Указанные обстоятельства являются основанием для отмены решения суда в части удовлетворения исковых требований Ч.И. о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи по основаниям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении данной части исковых требований.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 7 марта 2012 года в части удовлетворения требований Ч.И. отменить.
В удовлетворении требований Ч.И. к Ч.А., А., К. о признании предварительных договоров недействительными отказать.
В остальной части решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 7 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истцов А. и К. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)