Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хуснутдинов Ф.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Ивановой И.Е.
судей Вороной Н.Л., Дука Е.А.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО "Юганскжилстрой" к Б.Р. об обязании освободить нежилое помещение проходной, обязании прекратить чинить препятствия в пользовании нежилым помещением проходной, обязании освободить земельный участок, обязать прекратить чинить препятствия в пользовании указанными объектами недвижимости и по встречному иску Б.Р. к ООО "Юганскжилстрой" о переводе прав по договору аренды земельного участка,
по кассационным жалобам истца ООО "Юганскжилстрой", ответчика Б.Р. на решение Нефтеюганского городского суда от 13 октября 2011 года, которым постановлено:
"Обязать Б.Р. освободить земельный участок кадастровый номер (номер обезличен) площадью 24815 квадратных метров, расположенный по адресу: (адрес обезличен), (адрес обезличен), (адрес обезличен), (адрес обезличен) (адрес обезличен) от движимого иного имущества.
Обязать Б.Р. прекратить чинить препятствия ООО "Юганскжилстрой" в пользовании земельным участком кадастровый номер (номер обезличен) площадью 24815 квадратных метров, а именно: восстановить свободный, беспрепятственный и безвозмездный доступ и проход к имуществу, проход, проезд лиц, работающих у ООО "Юганскжилстрой" (работодателей и работников), проезд легкового, грузового автотранспорта и груза, следуемого к ООО "Юганскжилстрой" без какого-либо ограничения и досмотра, отсутствие необходимости оформления пропусков для доступа на территорию по указанному адресу, для чего запретить Б.Р. несогласованно с ООО "Юганскжилстрои" перегораживать проезд и проход, выставлять на въезде охрану, размещать несогласованный с ООО "Юганскжилстрои" пропускной режим, совершать любые действия, препятствующие ООО "Юганскжилстрои" осуществлять права пользования земельным участком кадастровый номер (номер обезличен) площадью 24815 квадратных метров.
В удовлетворении остальной части исковых требований ООО "Юганскжилстрои" -отказать.
Б.Р. в иске к ООО "Юганскжилстрои" о переводе прав по договору аренды земельного участка - отказать.
Взыскать с Б.Р. в пользу ООО "Юганскжилстрои" затраты по оплате госпошлины - 4000 (четыре тысячи) рублей.
В удовлетворении ходатайства представителя ООО "Юганскжилстрои" М.В. об обращении решения суда к немедленному исполнению - отказать".
Заслушав доклад судьи Дука Е.А., представителя ООО "Юганскжилстрой" Б.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
ООО "Юганскжилстрой" (далее - Общество) обратилось в суд с вышеуказанным иском к Б.Р., ссылаясь на то, что между Департаментом имущественных и земельных отношений (ДИЗО) администрации (адрес обезличен) (арендодатель) и Обществом (арендатор) (дата обезличена) заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 27572 кв. м, расположенного по адресу: (адрес обезличен), (адрес обезличен) (адрес обезличен). Кроме того, Обществу принадлежит на праве собственности нежилое помещение проходной, общей площадью 87 кв. м, и ряд иных объектов недвижимого имущества и инженерных сетей, расположенных на территории вышеуказанного земельного участка. Б.Р. после приобретения по договору купли-продажи части имущества, расположенного на территории данного земельного участка, путем установления своих шлагбаума и охраны закрыл истцу доступ на всю территорию земельного участка и проходной, принадлежащих Обществу. Соглашения с Б.Р. о прекращении действий, препятствующих свободному доступу истца к его объектам, не достигнуто. Просит обязать ответчика освободить нежилое помещение проходной; прекратить чинить препятствия в пользовании проходной; обязать Б.Р. освободить земельный участок 27572 кв. м от движимого иного имущества; обязать Б.Р. прекратить чинить препятствия истцу в пользовании указанными объектами недвижимости: восстановить свободный беспрепятственный и безвозмездный доступ и проход к имуществу, проход, проезд лиц, работающих у истца (работодателей и работников), проезд легкового, грузового автотранспорта и груза, следуемого к истцу без какого-либо ограничения и досмотра, отсутствия необходимости оформления пропусков для доступа на территорию по указанному адресу, для чего запретить ответчику несогласованно с истцом перегораживать проезд и проход, выставлять на въезде охрану, размещать несогласованный с истцом пропускной режим, совершать любые действия, препятствующие истцу осуществлять права пользования объектами недвижимого имущества; взыскать с ответчика госпошлину 4000 руб.
Б.Р. обратился к Обществу со встречным иском, ссылаясь на то, что Общество (дата обезличена) продало К. по договору купли-продажи недвижимого имущества три объекта недвижимости. Земельным участком, на котором расположены данные строения, Общество пользовалось на основании договора аренды земельного участка от (дата обезличена) Согласно договора купли-продажи Общество передало К. право пользования земельным участком, на котором расположены строения. В соответствии с пунктом 2.6 договора К. самостоятельно должна была осуществить переоформление арендных отношений, а Общество должно было оказать ей в этом необходимое содействие. При этом Общество должно было уведомить арендодателя (муниципалитет) о передаче К. прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка. Однако фактически К. договор аренды земельного участка так и не заключила. Впоследствии, в сентябре того же года, К. продала по договору купли-продажи недвижимости эти же строения Б.Р. Одновременно с этим приобретенное ранее право на земельный участок К. передала в соответствии с пунктом 2.3 договора новому собственнику строений - Б.Р. При этом, поскольку К. так и не переоформила на себя право аренды земельного участка, в абзаце втором пункта 2.3 договора есть отметка о том, что прежний арендатор (ООО "Юганскжилстрой") извещен о сделке и возражений применительно к ней не имеет, о чем свидетельствует подпись руководителя общества Г. Согласно пункту 2.6 договора Б.Р. должен самостоятельно переоформить право на земельный участок, а продавец должен оказать ему в этом содействие. Но поскольку продавец К. сама так и не оформила право аренды на участок, такое содействие было оказано со стороны Общества.
В судебном заседании представители ООО "Юганскжилстрой" М.В. и Н. исковые требования поддержали полностью, мотивировав их доводами, изложенными в исковом заявлении, встречный иск Б.Р. не признали и пояснили, что договор аренды земельного участка, заключенный между ООО "Юганскжилстрой" и ДИЗО администрации города, не был расторгнут в установленном законом порядке и действует по настоящее время. ООО "Юганскжилстрой" свои обязательства по договору аренды земельного участка исполняет надлежащим образом и в полном объеме, в связи с чем права и обязанности арендатора земельного участка не могут быть переведены с ООО "Юганскжилстрой" на Б.Р.
Б.Р. и его представитель М.А. исковые требования ООО "Юганскжилстрой" не признали, свои встречные исковые требования поддержали.
Представитель третьего лица ДИЗО администрации г. Нефтеюганска А. поддержал исковые требования ООО "Юганскжилстрой", со встречными исковыми требованиями Б.Р. не согласился.
Суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ООО "Юганскжилстрой" просит решение суда в части отказа в удовлетворении иска об освобождении нежилого помещения проходной, прекращении чинить препятствия в пользовании нежилым помещением проходной отменить, приняв новое решение об удовлетворении исковых требований в данной части, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, в судебном заседании. Считает, что в судебном заседании достоверно установлен факт использования Б.Р. проходной без согласия и ведома собственника.
В кассационной жалобе ответчик по первоначальному иску Б.Р. просит решение суда в части возложения обязанности освободить земельный участок площадью 24815 кв. м от движимого и иного имущества, обязанности прекратить чинить препятствия в пользовании данным земельным участком отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, в судебном заседании, ст. ст. 33, 35 ЗК РФ. Указал, что истец просит обязать его освободить весь спорный земельный участок, тогда как ему принадлежит лишь один объект недвижимости, находящийся на указанном участке, а ему - три отдельных объекта.
В возражении на кассационную жалобу Б.Р. представитель ООО "Юганскжилстрой" Г. просит решение суда в части возложения обязанности на Б.Р. освободить земельный участок и не чинить препятствия в его пользовании оставить без изменения, а кассационную жалобу Б.Р. - без удовлетворения.
Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в нем, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции (ч. 2 ст. 354 ГПК РФ).
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационных жалоб (ч. 1 ст. 347 ГПК РФ), обсудив их и возражения, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушения норм материального права.
Как установлено судом и видно из материалов дела, (дата обезличена) между ДИЗО администрации г. Нефтеюганска и ООО "Юганскжилстрой" был заключен договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: (адрес обезличен), (адрес обезличен) Срок действия договора установлен с (дата обезличена) на 3 года (л.д. 7-13).
(дата обезличена) ООО "Юганскжилстрой" и ИП К. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому последняя приобрела три отдельно стоящих объекта недвижимости: нежилое здание (административно-бытовое здание), общей площадью 714,7 кв. м; нежилое здание (склад), общей площадью 986,3 кв. м; нежилое здание ((адрес обезличен)), общей площадью 1056 кв. м (л.д. 189-195).
14.09.2009 года К. продала три вышеуказанных объекта недвижимости Б.Р. (л.д. 196-200, 201-203).
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования Общества об освобождении земельного участка, суд исходил из того, что в силу п. п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ с переходом права собственности на три объекта недвижимости к Б.Р. перешло право аренды на часть спорного земельного участка, занимаемого данными объектами. Таким образом, по мнению суда, Б.Р. незаконно пользуется земельным участком площадью 24815 кв. м (площадь всего земельного участка 27572 кв. м - общая площадь земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими Б.Р., 2757 кв. м).
С данным выводом суда согласиться нельзя.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичные положения установлены в п. 1 ст. 35 ЗК РФ о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
При этом, в силу п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса о том, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Как видно из п. 2.3 договора купли-продажи строений, заключенного между Обществом и К. (дата обезличена), продавец передавал покупателю право пользования земельным участком, указанным в п. 2.1 договора, то есть площадью 27 572 кв. м, на условиях договора аренды, который указан в п. 2.2 договора, а именно всего участка площадью 27 572 кв. м. О намерении продавца передать покупателю право пользования всем земельным участком свидетельствует содержание и п. 2.5 данного договора (л.д. 189-195).
Те же пункты аналогичного содержания сохранены в редакции договора купли-продажи строений, заключенного (дата обезличена) между К. и Б.Р. (л.д. 196-200). При этом арендатор земельного участка в лице генерального директора Общества Г. уведомлена о данной сделке и каких-либо возражений не имела (п. 2.3 договора, второй абзац).
Вышеуказанные обстоятельства имели значение для правильного разрешения спора об освобождении земельного участка, но судом не исследовались и правовой оценки не получили.
Отказывая в удовлетворении иска в части освобождения проходной, суд, указав на совместное использование данного помещения сторонами, в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК РФ не привел мотивы, по которым отверг доводы Общества о том, что без его согласия и ведома как собственника проходной (л.д. 27) данное помещение используется Б.Р. и его сотрудниками без законных на то оснований.
С учетом вышеизложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку доводам сторон и применить закон, подлежащий применению.
Руководствуясь статьями 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Нефтеюганского городского суда от 13 октября 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
Председательствующий судья
И.Е.ИВАНОВА
Судьи
Н.Л.ВОРОНАЯ
Е.А.ДУКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 17.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-90/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 января 2012 г. по делу N 33-90/2012
Судья: Хуснутдинов Ф.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Ивановой И.Е.
судей Вороной Н.Л., Дука Е.А.
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО "Юганскжилстрой" к Б.Р. об обязании освободить нежилое помещение проходной, обязании прекратить чинить препятствия в пользовании нежилым помещением проходной, обязании освободить земельный участок, обязать прекратить чинить препятствия в пользовании указанными объектами недвижимости и по встречному иску Б.Р. к ООО "Юганскжилстрой" о переводе прав по договору аренды земельного участка,
по кассационным жалобам истца ООО "Юганскжилстрой", ответчика Б.Р. на решение Нефтеюганского городского суда от 13 октября 2011 года, которым постановлено:
"Обязать Б.Р. освободить земельный участок кадастровый номер (номер обезличен) площадью 24815 квадратных метров, расположенный по адресу: (адрес обезличен), (адрес обезличен), (адрес обезличен), (адрес обезличен) (адрес обезличен) от движимого иного имущества.
Обязать Б.Р. прекратить чинить препятствия ООО "Юганскжилстрой" в пользовании земельным участком кадастровый номер (номер обезличен) площадью 24815 квадратных метров, а именно: восстановить свободный, беспрепятственный и безвозмездный доступ и проход к имуществу, проход, проезд лиц, работающих у ООО "Юганскжилстрой" (работодателей и работников), проезд легкового, грузового автотранспорта и груза, следуемого к ООО "Юганскжилстрой" без какого-либо ограничения и досмотра, отсутствие необходимости оформления пропусков для доступа на территорию по указанному адресу, для чего запретить Б.Р. несогласованно с ООО "Юганскжилстрои" перегораживать проезд и проход, выставлять на въезде охрану, размещать несогласованный с ООО "Юганскжилстрои" пропускной режим, совершать любые действия, препятствующие ООО "Юганскжилстрои" осуществлять права пользования земельным участком кадастровый номер (номер обезличен) площадью 24815 квадратных метров.
В удовлетворении остальной части исковых требований ООО "Юганскжилстрои" -отказать.
Б.Р. в иске к ООО "Юганскжилстрои" о переводе прав по договору аренды земельного участка - отказать.
Взыскать с Б.Р. в пользу ООО "Юганскжилстрои" затраты по оплате госпошлины - 4000 (четыре тысячи) рублей.
В удовлетворении ходатайства представителя ООО "Юганскжилстрои" М.В. об обращении решения суда к немедленному исполнению - отказать".
Заслушав доклад судьи Дука Е.А., представителя ООО "Юганскжилстрой" Б.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
ООО "Юганскжилстрой" (далее - Общество) обратилось в суд с вышеуказанным иском к Б.Р., ссылаясь на то, что между Департаментом имущественных и земельных отношений (ДИЗО) администрации (адрес обезличен) (арендодатель) и Обществом (арендатор) (дата обезличена) заключен договор аренды земельного участка, общей площадью 27572 кв. м, расположенного по адресу: (адрес обезличен), (адрес обезличен) (адрес обезличен). Кроме того, Обществу принадлежит на праве собственности нежилое помещение проходной, общей площадью 87 кв. м, и ряд иных объектов недвижимого имущества и инженерных сетей, расположенных на территории вышеуказанного земельного участка. Б.Р. после приобретения по договору купли-продажи части имущества, расположенного на территории данного земельного участка, путем установления своих шлагбаума и охраны закрыл истцу доступ на всю территорию земельного участка и проходной, принадлежащих Обществу. Соглашения с Б.Р. о прекращении действий, препятствующих свободному доступу истца к его объектам, не достигнуто. Просит обязать ответчика освободить нежилое помещение проходной; прекратить чинить препятствия в пользовании проходной; обязать Б.Р. освободить земельный участок 27572 кв. м от движимого иного имущества; обязать Б.Р. прекратить чинить препятствия истцу в пользовании указанными объектами недвижимости: восстановить свободный беспрепятственный и безвозмездный доступ и проход к имуществу, проход, проезд лиц, работающих у истца (работодателей и работников), проезд легкового, грузового автотранспорта и груза, следуемого к истцу без какого-либо ограничения и досмотра, отсутствия необходимости оформления пропусков для доступа на территорию по указанному адресу, для чего запретить ответчику несогласованно с истцом перегораживать проезд и проход, выставлять на въезде охрану, размещать несогласованный с истцом пропускной режим, совершать любые действия, препятствующие истцу осуществлять права пользования объектами недвижимого имущества; взыскать с ответчика госпошлину 4000 руб.
Б.Р. обратился к Обществу со встречным иском, ссылаясь на то, что Общество (дата обезличена) продало К. по договору купли-продажи недвижимого имущества три объекта недвижимости. Земельным участком, на котором расположены данные строения, Общество пользовалось на основании договора аренды земельного участка от (дата обезличена) Согласно договора купли-продажи Общество передало К. право пользования земельным участком, на котором расположены строения. В соответствии с пунктом 2.6 договора К. самостоятельно должна была осуществить переоформление арендных отношений, а Общество должно было оказать ей в этом необходимое содействие. При этом Общество должно было уведомить арендодателя (муниципалитет) о передаче К. прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка. Однако фактически К. договор аренды земельного участка так и не заключила. Впоследствии, в сентябре того же года, К. продала по договору купли-продажи недвижимости эти же строения Б.Р. Одновременно с этим приобретенное ранее право на земельный участок К. передала в соответствии с пунктом 2.3 договора новому собственнику строений - Б.Р. При этом, поскольку К. так и не переоформила на себя право аренды земельного участка, в абзаце втором пункта 2.3 договора есть отметка о том, что прежний арендатор (ООО "Юганскжилстрой") извещен о сделке и возражений применительно к ней не имеет, о чем свидетельствует подпись руководителя общества Г. Согласно пункту 2.6 договора Б.Р. должен самостоятельно переоформить право на земельный участок, а продавец должен оказать ему в этом содействие. Но поскольку продавец К. сама так и не оформила право аренды на участок, такое содействие было оказано со стороны Общества.
В судебном заседании представители ООО "Юганскжилстрой" М.В. и Н. исковые требования поддержали полностью, мотивировав их доводами, изложенными в исковом заявлении, встречный иск Б.Р. не признали и пояснили, что договор аренды земельного участка, заключенный между ООО "Юганскжилстрой" и ДИЗО администрации города, не был расторгнут в установленном законом порядке и действует по настоящее время. ООО "Юганскжилстрой" свои обязательства по договору аренды земельного участка исполняет надлежащим образом и в полном объеме, в связи с чем права и обязанности арендатора земельного участка не могут быть переведены с ООО "Юганскжилстрой" на Б.Р.
Б.Р. и его представитель М.А. исковые требования ООО "Юганскжилстрой" не признали, свои встречные исковые требования поддержали.
Представитель третьего лица ДИЗО администрации г. Нефтеюганска А. поддержал исковые требования ООО "Юганскжилстрой", со встречными исковыми требованиями Б.Р. не согласился.
Суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ООО "Юганскжилстрой" просит решение суда в части отказа в удовлетворении иска об освобождении нежилого помещения проходной, прекращении чинить препятствия в пользовании нежилым помещением проходной отменить, приняв новое решение об удовлетворении исковых требований в данной части, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, в судебном заседании. Считает, что в судебном заседании достоверно установлен факт использования Б.Р. проходной без согласия и ведома собственника.
В кассационной жалобе ответчик по первоначальному иску Б.Р. просит решение суда в части возложения обязанности освободить земельный участок площадью 24815 кв. м от движимого и иного имущества, обязанности прекратить чинить препятствия в пользовании данным земельным участком отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, в судебном заседании, ст. ст. 33, 35 ЗК РФ. Указал, что истец просит обязать его освободить весь спорный земельный участок, тогда как ему принадлежит лишь один объект недвижимости, находящийся на указанном участке, а ему - три отдельных объекта.
В возражении на кассационную жалобу Б.Р. представитель ООО "Юганскжилстрой" Г. просит решение суда в части возложения обязанности на Б.Р. освободить земельный участок и не чинить препятствия в его пользовании оставить без изменения, а кассационную жалобу Б.Р. - без удовлетворения.
Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в нем, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции (ч. 2 ст. 354 ГПК РФ).
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационных жалоб (ч. 1 ст. 347 ГПК РФ), обсудив их и возражения, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушения норм материального права.
Как установлено судом и видно из материалов дела, (дата обезличена) между ДИЗО администрации г. Нефтеюганска и ООО "Юганскжилстрой" был заключен договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: (адрес обезличен), (адрес обезличен) Срок действия договора установлен с (дата обезличена) на 3 года (л.д. 7-13).
(дата обезличена) ООО "Юганскжилстрой" и ИП К. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому последняя приобрела три отдельно стоящих объекта недвижимости: нежилое здание (административно-бытовое здание), общей площадью 714,7 кв. м; нежилое здание (склад), общей площадью 986,3 кв. м; нежилое здание ((адрес обезличен)), общей площадью 1056 кв. м (л.д. 189-195).
14.09.2009 года К. продала три вышеуказанных объекта недвижимости Б.Р. (л.д. 196-200, 201-203).
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования Общества об освобождении земельного участка, суд исходил из того, что в силу п. п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ с переходом права собственности на три объекта недвижимости к Б.Р. перешло право аренды на часть спорного земельного участка, занимаемого данными объектами. Таким образом, по мнению суда, Б.Р. незаконно пользуется земельным участком площадью 24815 кв. м (площадь всего земельного участка 27572 кв. м - общая площадь земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими Б.Р., 2757 кв. м).
С данным выводом суда согласиться нельзя.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичные положения установлены в п. 1 ст. 35 ЗК РФ о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
При этом, в силу п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса о том, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Как видно из п. 2.3 договора купли-продажи строений, заключенного между Обществом и К. (дата обезличена), продавец передавал покупателю право пользования земельным участком, указанным в п. 2.1 договора, то есть площадью 27 572 кв. м, на условиях договора аренды, который указан в п. 2.2 договора, а именно всего участка площадью 27 572 кв. м. О намерении продавца передать покупателю право пользования всем земельным участком свидетельствует содержание и п. 2.5 данного договора (л.д. 189-195).
Те же пункты аналогичного содержания сохранены в редакции договора купли-продажи строений, заключенного (дата обезличена) между К. и Б.Р. (л.д. 196-200). При этом арендатор земельного участка в лице генерального директора Общества Г. уведомлена о данной сделке и каких-либо возражений не имела (п. 2.3 договора, второй абзац).
Вышеуказанные обстоятельства имели значение для правильного разрешения спора об освобождении земельного участка, но судом не исследовались и правовой оценки не получили.
Отказывая в удовлетворении иска в части освобождения проходной, суд, указав на совместное использование данного помещения сторонами, в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК РФ не привел мотивы, по которым отверг доводы Общества о том, что без его согласия и ведома как собственника проходной (л.д. 27) данное помещение используется Б.Р. и его сотрудниками без законных на то оснований.
С учетом вышеизложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку доводам сторон и применить закон, подлежащий применению.
Руководствуясь статьями 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Нефтеюганского городского суда от 13 октября 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
Председательствующий судья
И.Е.ИВАНОВА
Судьи
Н.Л.ВОРОНАЯ
Е.А.ДУКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)