Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий - Полякова С.И.
Апелляционная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:
председательствующего - Ялбаковой Э.В.,
судей - Кокшаровой Е.А., Сарбашева В.Б.,
при секретаре - Т.К.А.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе О.Н. на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 29 февраля 2012 года, которым
исковые требования Т. удовлетворены частично.
Строение, расположенное по адресу: , примыкающее к зданию магазина "СД", расположенного по адресу: , признано самовольной постройкой.
Возложена обязанность на ответчика О.Н. снести за свой счет строение, расположенное по адресу: , примыкающее к зданию магазина "СД", расположенного по адресу:.
Иск Т. к О.С. оставлен без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Ялбаковой Э.В., апелляционная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском к О.Н., О.С. о признании строения, расположенного по адресу: , примыкающего к зданию магазина "СД", расположенного по адресу: , самовольной постройкой и его сносе за их счет. Исковые требования мотивированы тем, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу:. На указанном земельном участке к зданию магазина "СД", расположенному по адресу:, ответчиками возведен объект недвижимости. Данное строение является самовольной постройкой, так как возведено без разрешения, на не принадлежащем ответчикам земельном участке. В результате самовольного занятия земельного участка и самовольного строительства нарушены его права и законные интересы. 13 июня 2011 года направил ответчикам требование о сносе самовольной постройки, на которую те не ответили.
Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе О.Н., указывая, что она не была извещена надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства. Вывод суда о том, что ответчиком не заявлялось требование о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ОАО "А." и Т., необоснован, поскольку гражданским законодательством не предусмотрено обращение заинтересованных лиц с иском о признании договора ничтожным или незаключенным. Такое требование имеется только в отношении оспоримых сделок. В мае - июле 2010 года на земельном участке, принадлежащем ОАО "А.", было возведено нежилое строение. В ходе строительства нежилого здания на указанном земельном участке от представителей ОАО "А." поступали замечания, как на стадии закладки фундамента, так и при дальнейшем строительстве, которые ею исполнялись, то есть строительство осуществлялось не только с согласия ОАО "А.", но и под его контролем. В отношении ОАО "А." была введена процедура банкротства. 11 февраля 2011 года ОАО "А." решением Арбитражного суда Республики Алтай было признано банкротом и в отношении него было введено конкурсное производство. В части 2 указанного решения определено, что полномочия руководителя ОАО "А." и иных органов управления прекращены. Т., как член совета директоров и учредитель ОАО "А.", не мог не знать об указанном решении Арбитражного суда Республики Алтай. 24 марта 2011 года Управлением Росреестра по Республике Алтай был зарегистрирован договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу:, между ОАО "А." и Т. В момент заключения данного договора генеральный директор Г.П.А. не имел полномочий на его заключение ввиду прекращения его полномочий, поэтому договор купли-продажи земельного участка, совершенный в нарушение требований ст. ст. 126, 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", является ничтожным. Кроме того, в данной сделке сторонами не было достигнуто соглашение о предмете договора, ввиду чего договор купли-продажи земельного участка является незаключенным. О-вы являются ненадлежащими ответчиками по делу, поскольку Т. приобрел земельный участок, не отвечающий условиям договора купли продажи, то есть с расположенным на нем зданием.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Т. - К. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу О.Н. без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав представителя Т. - К., полагавшую решение суда законным и обоснованным, апелляционная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.03.2011 г. истец Т. на основании договора купли-продажи земельного участка от 31.01.2011 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером 04:11:010120:190 общей площадью 926 кв. м, расположенного по адресу:, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.03.2011 г. сделана запись регистрации N <...>.
Ответчик О.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером 04:11:010120:0091 общей площадью 1522 кв. м, расположенного по адресу:, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N <...> от 12.03.2012 г.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что на земельном участке, расположенном по адресу:, и на земельном участке, расположенном по адресу:, расположена незавершенная строительством пристройка к зданию магазина "СД", которое на праве собственности принадлежит О.Н. При этом большая часть пристройки расположена на земельном участке по, принадлежащем на праве собственности Т.
Из материалов дела усматривается, что ранее (до заключения договора купли-продажи земельного участка от 31.01.2011 г.) земельный участок, расположенный по адресу:, принадлежал на праве собственности ОАО "А.". В ответе за N 38 от 27.12.2011 г. генеральный директор ОАО "А." С.В.С. сообщил суду, что ОАО "А." согласие на строительство на земельном участке по не давало.
Мэром г. Горно-Алтайска О.В.А. в ответе (л.д. 110) сообщено, что МУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации города Горно-Алтайска" разрешений для строительства многоэтажного здания на территории ОАО "А." ИП О.С. не выдавало. Ответ аналогического содержания содержится в письме и.о. начальника МУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации города Горно-Алтайска" Р.Т.Б. за N 127 от 27.02.2012 (л.д. 126).
Таким образом, часть земельного участка, принадлежащая в настоящее время Т., которая фактически занята незавершенной строительством пристройкой к зданию магазина "СД", О-вым для строительства не предоставлялась, как и не выдавалось разрешение на строительство, что также подтвердила в судебном заседании представитель МУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации города Горно-Алтайска" П. (л.д. 132), то есть ответчиками не выполнены требования п. 2 ст. 264 ГК РФ.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия пришла к выводу, что О.Н. самовольно производит строительство пристройки к зданию магазина "Строительный двор" на части земельного участка, не отведенного ей для этой цели, без соответствующих согласований с собственником и утвержденной документации.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка - это объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ), но создание которого является нарушением установленных правовых норм. Поэтому гражданское законодательство предусматривает частноправовые санкции за нарушение предписаний закона.
Так, п. 2 ст. 222 ГК РФ устанавливает, что для лица, создавшего самовольную постройку, наступают неблагоприятные последствия. Во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Во-вторых, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 г. N 595-О-П указал, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.
Ввиду этого, интересы О.Н. не могут находиться под защитой статьи 35 (части 2) Конституции Российской Федерации.
В пункте 1 статьи 222 ГК РФ закреплены три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), а в пункте 2 этой же статьи установлены последствия, то есть санкция за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
По буквальному смыслу п. 2 ст. 222 ГК РФ, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Апелляционная коллегия находит установленной вину О.Н. в самовольном занятии части земельного участка, расположенного по адресу: г, и осуществлении на ней строительства пристройки к зданию магазина "СД" без соответствующих согласований с собственником и утвержденной документации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал указанное строение самовольной постройкой и возложил обязанность на О.Н. снести ее за свой счет.
Доводы апелляционной жалобы О.Н. о том, что она не была извещена надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, несостоятельны, поскольку в материалах дела (л.д. 103) содержится телефонограмма, из которой следует, что 17 февраля 2012 года в 15 часов 34 минуты секретарь судебного заседания Б.В.Н. сообщила О.Н. по телефону информацию о месте и времени судебного заседания, назначенного на 29 февраля 2012 года на 14 часов 30 минут.
Иные доводы жалобы апеллятора, сводящиеся к тому, что заключенный между ОАО "А." и Т. договор купли-продажи земельного участка от 31.01.2011 г. является ничтожной сделкой, не заслуживают внимания, поскольку не имеют правовое значение для разрешения настоящего спора, так как стороной ответчика не представлены в суд доказательства приобретения спорной части земельного участка, расположенного по адресу: , у ОАО "А.". В этой связи апелляционная коллегия, учитывая положение абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, не находит необходимым входить в предмет обсуждения ничтожности названного договора купли-продажи земельного участка от 31.01.2011 г., поскольку не усматривает заинтересованности О.Н. в применении последствий недействительности ничтожной сделки.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная коллегия
определила:
Решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 29 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу О.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Э.В.ЯЛБАКОВА
Судьи
Е.А.КОКШАРОВА
В.Б.САРБАШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ ОТ 23.05.2012 ПО ДЕЛУ N 33-418
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 мая 2012 г. по делу N 33-418
Председательствующий - Полякова С.И.
Апелляционная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:
председательствующего - Ялбаковой Э.В.,
судей - Кокшаровой Е.А., Сарбашева В.Б.,
при секретаре - Т.К.А.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе О.Н. на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 29 февраля 2012 года, которым
исковые требования Т. удовлетворены частично.
Строение, расположенное по адресу: , примыкающее к зданию магазина "СД", расположенного по адресу: , признано самовольной постройкой.
Возложена обязанность на ответчика О.Н. снести за свой счет строение, расположенное по адресу: , примыкающее к зданию магазина "СД", расположенного по адресу:.
Иск Т. к О.С. оставлен без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Ялбаковой Э.В., апелляционная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском к О.Н., О.С. о признании строения, расположенного по адресу: , примыкающего к зданию магазина "СД", расположенного по адресу: , самовольной постройкой и его сносе за их счет. Исковые требования мотивированы тем, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу:. На указанном земельном участке к зданию магазина "СД", расположенному по адресу:, ответчиками возведен объект недвижимости. Данное строение является самовольной постройкой, так как возведено без разрешения, на не принадлежащем ответчикам земельном участке. В результате самовольного занятия земельного участка и самовольного строительства нарушены его права и законные интересы. 13 июня 2011 года направил ответчикам требование о сносе самовольной постройки, на которую те не ответили.
Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе О.Н., указывая, что она не была извещена надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства. Вывод суда о том, что ответчиком не заявлялось требование о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ОАО "А." и Т., необоснован, поскольку гражданским законодательством не предусмотрено обращение заинтересованных лиц с иском о признании договора ничтожным или незаключенным. Такое требование имеется только в отношении оспоримых сделок. В мае - июле 2010 года на земельном участке, принадлежащем ОАО "А.", было возведено нежилое строение. В ходе строительства нежилого здания на указанном земельном участке от представителей ОАО "А." поступали замечания, как на стадии закладки фундамента, так и при дальнейшем строительстве, которые ею исполнялись, то есть строительство осуществлялось не только с согласия ОАО "А.", но и под его контролем. В отношении ОАО "А." была введена процедура банкротства. 11 февраля 2011 года ОАО "А." решением Арбитражного суда Республики Алтай было признано банкротом и в отношении него было введено конкурсное производство. В части 2 указанного решения определено, что полномочия руководителя ОАО "А." и иных органов управления прекращены. Т., как член совета директоров и учредитель ОАО "А.", не мог не знать об указанном решении Арбитражного суда Республики Алтай. 24 марта 2011 года Управлением Росреестра по Республике Алтай был зарегистрирован договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу:, между ОАО "А." и Т. В момент заключения данного договора генеральный директор Г.П.А. не имел полномочий на его заключение ввиду прекращения его полномочий, поэтому договор купли-продажи земельного участка, совершенный в нарушение требований ст. ст. 126, 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", является ничтожным. Кроме того, в данной сделке сторонами не было достигнуто соглашение о предмете договора, ввиду чего договор купли-продажи земельного участка является незаключенным. О-вы являются ненадлежащими ответчиками по делу, поскольку Т. приобрел земельный участок, не отвечающий условиям договора купли продажи, то есть с расположенным на нем зданием.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Т. - К. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу О.Н. без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав представителя Т. - К., полагавшую решение суда законным и обоснованным, апелляционная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.03.2011 г. истец Т. на основании договора купли-продажи земельного участка от 31.01.2011 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером 04:11:010120:190 общей площадью 926 кв. м, расположенного по адресу:, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.03.2011 г. сделана запись регистрации N <...>.
Ответчик О.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером 04:11:010120:0091 общей площадью 1522 кв. м, расположенного по адресу:, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N <...> от 12.03.2012 г.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что на земельном участке, расположенном по адресу:, и на земельном участке, расположенном по адресу:, расположена незавершенная строительством пристройка к зданию магазина "СД", которое на праве собственности принадлежит О.Н. При этом большая часть пристройки расположена на земельном участке по, принадлежащем на праве собственности Т.
Из материалов дела усматривается, что ранее (до заключения договора купли-продажи земельного участка от 31.01.2011 г.) земельный участок, расположенный по адресу:, принадлежал на праве собственности ОАО "А.". В ответе за N 38 от 27.12.2011 г. генеральный директор ОАО "А." С.В.С. сообщил суду, что ОАО "А." согласие на строительство на земельном участке по не давало.
Мэром г. Горно-Алтайска О.В.А. в ответе (л.д. 110) сообщено, что МУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации города Горно-Алтайска" разрешений для строительства многоэтажного здания на территории ОАО "А." ИП О.С. не выдавало. Ответ аналогического содержания содержится в письме и.о. начальника МУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации города Горно-Алтайска" Р.Т.Б. за N 127 от 27.02.2012 (л.д. 126).
Таким образом, часть земельного участка, принадлежащая в настоящее время Т., которая фактически занята незавершенной строительством пристройкой к зданию магазина "СД", О-вым для строительства не предоставлялась, как и не выдавалось разрешение на строительство, что также подтвердила в судебном заседании представитель МУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации города Горно-Алтайска" П. (л.д. 132), то есть ответчиками не выполнены требования п. 2 ст. 264 ГК РФ.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия пришла к выводу, что О.Н. самовольно производит строительство пристройки к зданию магазина "Строительный двор" на части земельного участка, не отведенного ей для этой цели, без соответствующих согласований с собственником и утвержденной документации.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка - это объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ), но создание которого является нарушением установленных правовых норм. Поэтому гражданское законодательство предусматривает частноправовые санкции за нарушение предписаний закона.
Так, п. 2 ст. 222 ГК РФ устанавливает, что для лица, создавшего самовольную постройку, наступают неблагоприятные последствия. Во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Во-вторых, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 г. N 595-О-П указал, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.
Ввиду этого, интересы О.Н. не могут находиться под защитой статьи 35 (части 2) Конституции Российской Федерации.
В пункте 1 статьи 222 ГК РФ закреплены три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), а в пункте 2 этой же статьи установлены последствия, то есть санкция за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
По буквальному смыслу п. 2 ст. 222 ГК РФ, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Апелляционная коллегия находит установленной вину О.Н. в самовольном занятии части земельного участка, расположенного по адресу: г, и осуществлении на ней строительства пристройки к зданию магазина "СД" без соответствующих согласований с собственником и утвержденной документации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал указанное строение самовольной постройкой и возложил обязанность на О.Н. снести ее за свой счет.
Доводы апелляционной жалобы О.Н. о том, что она не была извещена надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, несостоятельны, поскольку в материалах дела (л.д. 103) содержится телефонограмма, из которой следует, что 17 февраля 2012 года в 15 часов 34 минуты секретарь судебного заседания Б.В.Н. сообщила О.Н. по телефону информацию о месте и времени судебного заседания, назначенного на 29 февраля 2012 года на 14 часов 30 минут.
Иные доводы жалобы апеллятора, сводящиеся к тому, что заключенный между ОАО "А." и Т. договор купли-продажи земельного участка от 31.01.2011 г. является ничтожной сделкой, не заслуживают внимания, поскольку не имеют правовое значение для разрешения настоящего спора, так как стороной ответчика не представлены в суд доказательства приобретения спорной части земельного участка, расположенного по адресу: , у ОАО "А.". В этой связи апелляционная коллегия, учитывая положение абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, не находит необходимым входить в предмет обсуждения ничтожности названного договора купли-продажи земельного участка от 31.01.2011 г., поскольку не усматривает заинтересованности О.Н. в применении последствий недействительности ничтожной сделки.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная коллегия
определила:
Решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 29 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу О.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Э.В.ЯЛБАКОВА
Судьи
Е.А.КОКШАРОВА
В.Б.САРБАШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)