Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ларченко М.В.
Докладчик Гребенщикова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам
Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Третьяковой В.П.,
судей Гребенщиковой О.А., Курпас И.С.,
при секретаре А.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Гребенщиковой О.А. гражданское дело
по кассационной жалобе А. на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 8 июля 2011 года
по иску С. к А. о взыскании задолженности, процентов за пользование денежными средствами, судебных расходов,
по встречному исковому заявлению А. к С. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов,
С. обратился в суд с иском к А. о взыскании задолженности, процентов за пользование денежными средствами, судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что 27.01.2011 г. между С. и А. было заключено два договора купли-продажи недвижимого имущества:
Стоимость имущества по двум договорам составила рублей.
Заключенные договоры купли-продажи были переданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
Первоначально ответчиком было выплачено рублей по двум договорам.
После регистрации договоров ответчиком истцу были перечислены денежные средства на счет N открытый в Кемеровском филиале Сбербанка России в общей сумме рублей:
09.02.2011 г. перечислено рублей,
25.02.2011 было перечислено рублей.
Оставшаяся сумма ответчиком истцу в размере рублей не выплачена.
Ответчик обязательства по оплате должен был исполнить в срок до 12.03.2011 г. поскольку переход права собственности на имущество по договору был за регистрирован 09.02.2011 г. оплата согласно условиям договора, оплата имущества должна быть произведена в течение 30 дней с момента внесения записи в ЕГРП.
Просил суд взыскать с А. сумму задолженности по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 27 января 2011 г. в размере рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей, расходы по госпошлине в размере рублей.
А. обратился в суд со встречным иском к С. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что между А. и С. 27.01.2011 года было заключено два договора купли-продажи недвижимого имущества.
27.01.2011 года заключенные договоры купли-продажи были переданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
28.01.2011 года С. было передано рублей (из расчета рублей по каждому договору).
09.02.2011 г. на расчетный счет С. было перечислено рублей в счет исполнения обязательств по первому договору (купля-продажа кафе и земельного участка).
25.02.2011 на расчетный счет С. было перечислено рублей в счет исполнения обязательств по первому договору (купля-продажа кафе и земельного участка.
Всего было передано С. рублей.
Таким образом, обязательство по оплате первого договора (купля-продажа кафе и земельного участка) в размере рублей, было исполнено А. в полном объеме.
Обязательства по оплате второго договора (купля-продажа 1/2 доли кафе и 1\\2 доли земельного участка) было выполнено частично в сумме рублей.
От исполнения второго договора купли-продажи 1/2 доли кафе и 1\\2 доли земельного участка А. отказывается, поскольку 11.05.2011 года была проведена строительно-техническая экспертиза проданного имущества, которой были выявлены существенные нарушения требований к качеству объекта недвижимости. Все недостатки являются существенными, делающими имущество непригодным к использованию по назначению.
Просил суд расторгнуть договор купли-продажи от 27.01.2011 г. на АЗС и земельный участок, взыскать с С. в пользу А. денежную сумму в размере рублей, уплаченную за переданное по договору купли-продажи от 27.01.2011 г. следующее имущество:
? доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:.
? доля в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу: на, условный номер N.
Взыскать с С. в пользу А. сумму уплаченной госпошлины в размере рублей.
С. в судебном заседании на удовлетворении своих исковых требований настаивал, возражал против удовлетворения исковых требований А.
Представитель С. - Ж1., действующий на основании доверенности от 17.03.2011 г., исковые требования уточнил, просил взыскать проценты за пользование денежными средствами на день вынесения решения суда, возражал против удовлетворения требований А.
А. и его представитель К., действующая на основании доверенности от 18.04.2011 года, против удовлетворения исковых требований С. возражали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме.
Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 8 июля 2011 года постановлено:
Исковые требования С. удовлетворить.
Взыскать с А. в пользу С. сумму задолженности в размере руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере руб., а всего руб.
В удовлетворении встречных исковых требований А. к С. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов отказать в полном объеме.
В кассационной жалобе А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.
Указывает, что факт передачи денежных средств 27.01.2011 года в размере подтверждался самим С. в исковом заявлении, установлено в определении о направлении дела по подсудности от 18.04.2011 г., в протоколе судебного заседания от 18.04.2011 г.
Согласно ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Ни С., ни его представителем не оспаривались протокол судебного заседания от 18.04.2011 г. и определение от 18.04.2011 г. Судом не выносилось определение о том, что ранее сделанное признание не принимается. Обстоятельства отказа С. от факта получения денежных средств судом также должным образом не исследовались.
Полагает, что ссылка представителя С. на то, что исковое заявление составлял он и в указанной части была допущена описка, является несостоятельной, так как исковое заявление подписано самим С. и каких-либо возражений по данному поводу от него не поступало.
В связи с тем, что С. является заинтересованным лицом, отказ от ранее данных пояснений должен быть воспринят судом критически.
Судом неправомерно был сделан вывод о том, что задолженность А. составляет рублей (данная сумма завышена на рублей).
Суд не принял в качестве надлежащих доказательств назначения платежей, произведенных А. ни банковские ордера, ни показания свидетеля.
В судебном заседании не оспаривалась действительность произведенных платежей, а устанавливалось волеизъявление плательщика на произведение платежа по конкретному договору, а именно, договору купли-продажи кафе и земельный участок под ним.
Судом указано, что допрошенный сотрудник банка не уполномочен давать подобные объяснений. Однако, при этом суд не указал на основании какого нормативного акта сотрудник банка не может давать таких пояснений, не установлено, кто может дать такие объяснения, не приняты все меры для установления истины в судебном заседании (не проверено какой документ был представлен в качестве основания для перечисления денежных средств). Не принимая в качестве доказательств показания конкретного сотрудника банка как неуполномоченного лица, судом не проверены данные показания должным образом, не направлен запрос в банк о предоставлении документов по произведенным перечислениям.
А. было заявлено об отказе от договора купли-продажи АЗС и земельного участка под ним в связи с наличием в спорном имуществе скрытых неустранимых недостатков, возникших до передачи его покупателю, в связи с чем у последнего возникло право на односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи и возврат уплаченной за товар денежной суммы.
Частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при одностороннем отказе от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым, а, следовательно, для его расторжения обращения в суд не требуется. Судом первой инстанции каких-либо выводов в данной части сделано не было.
Судом сделан вывод о том, что предметом договора купли-продажи АЗС являлось здание АЗС. Однако, данный вывод противоречит действительности.
Судом ненадлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства.
По мнению суда, экспертное заключение не соответствует положениям закона о государственной судебно-экспертной деятельности, так как в исследовательской части не указано, какое исследование, с применением каких методов и на какой основе проведено при формулировании выводов о наличии существенных недостатков.
Данные утверждения не соответствуют действительности. Так, стр. 9 заключения содержит сведения о том, что проводится техническое обследование здания операторской и сооружений АЗС, применяется визуальный метод исследования, далее по тексту заключения (стр. 26 - 34) имеются ссылки на действующие нормативные акты, требованиям которых АЗС не соответствует.
Судом в мотивировочной части указано всего на два нарушения, которые являются явными недостатками, о которых А. не мог не знать. При этом, судом не принимается во внимание, что при заключении договора купли-продажи осмотр имущества не проводился ввиду того, что помещение все было покрыто льдом.
Договор купли-продажи АЗС не содержит сведений о том, что имущество передается с недостатками, следовательно, независимо от того, увидел эти недостатки покупатель или нет, это является существенным нарушением договора со стороны продавца.
Судом также не принято во внимание, что здание операторской имеет существенные нарушения, допущенные при строительстве в 1997 году, и что согласно акту о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 02.02.1998 г. строительство АЗС осуществлено хозспособом С.
Данные обстоятельства остались судом неисследованными и немотивированными должным образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя А. - К., поддержавшего доводы жалобы, представителя С. - Ж., возражавшего против удовлетворения жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, а доводы жалобы заслуживающими внимания, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.01.2011 года между С. и А. были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом первого договора купли-продажи являлось согласно пунктам 1.1.1. и 1.1.2 договора следующее недвижимое имущество:
- - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общей площадью 890 кв. м кадастровый номер N, расположенный по адресу:, в;
- - Кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 151,4 кв. м, инв. N, лит. А, расположенное по адресу:, кадастровый номер: N.
Общая стоимость имущества согласно пункту 2.2. договора составила рублей.
Предметом второго договора купли-продажи согласно пунктам 1.1.1. и 1.1.2 договора являлось следующее недвижимое имущество:
- 1/2 доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:.
- 1/2 доля в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу:, район на, условный номер N.
Общая стоимость имущества согласно пункту 2.2. договора составила рублей.
Стоимость имущества по двум договорам составила рублей.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как установлено судом, 27.01.2011 года заключенные договоры купли-продажи были переданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. Данные обстоятельства сторонами также не оспариваются.
Кроме того, судом установлено, что 28.01.2011 года А. оплатил согласно расписке (л.д. 72) в счет договора купли-продажи от 27.01.2011 года рублей. 09.02.2011 г. А. в счет исполнения своих обязательств перечислил на расчетный счет С. рублей, а 25.02.2011 г. - рублей (л.д. 10).
Таким образом, суд пришел к выводу, что свои обязательства по договорам А. исполнил только в размере рублей.
Разрешая требования С., суд обоснованно пришел к выводу о том, что истцом не было доказан факт передачи денежных средств в сумме 1500000 рублей по каждому из договоров купли-продажи в день подачи документов на государственную регистрацию, поскольку отсутствуют надлежащие письменные доказательства, при этом дал соответствующую правовую оценку показаниям свидетеля и правильно применил нормы материального права.
Однако, удовлетворяя требования С. в полном объеме, суд не учел того обстоятельства, что согласно расписке (л.д. 72) установлено и не отрицается С. факт передачи ему рублей А. в счет договора купли-продажи от 27.2011 года. При этом стороны пояснили, что не могут определить, в счет какого договора были переданы данные денежные средства.
Однако в совокупности с имеющимися доказательствами и условиями договоров по оплате передаваемого имущества суду следовало выяснить мнение сторон и определить, на оплату какого договора следует отнести данную сумму: либо по двум договорам в соответствии с условиями договоров (п. 2.2), либо по какому-то конкретному договору.
Кроме того, суд не принял в качестве надлежащего доказательства назначения платежей банковские ордера N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым А. были перечислены денежные средства в размере рублей и рублей соответственно в счет исполнения обязательства по договору купли-продажи от 27.01.2011 года. Из данных ордеров усматривается, что денежные средства перечислены за земельный участок и кафе. При этом каких-либо нарушений в составлении данных документов не имеется, поскольку "назначение платежа" является обязательным реквизитом платежного документа и должно содержать указание на конкретные документы.
Согласно статьи 6 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.
Допрошенная в судебном заседании представитель банка, осуществлявшая прием указанных платежей пояснила, что А. при внесении денежных средств 09.02.2011 г. и 25.02.2011 г. в качестве основания перечисления денежных средств предоставил копию договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.01.2011 г. (земельный участок, кафе) и попросил подробно отразить данное основание в платежном документе. В связи с тем, что назначение платежа достаточно объемно, а программа не позволила внести в полном объеме данные сведения, свидетелем была собственноручно проставлена запись на банковском ордере. Полученную копию договора купли-продажи приобщили к банковским документам.
Суд первой инстанции, давая оценку вышеуказанным платежным документам и показаниям данного свидетеля, не указал, на основании какого нормативного акта сотрудник банка не может давать таких пояснений, не установлено, кто может дать такие объяснения, не принял все меры для установления обстоятельств, имеющих значение для дела, не выяснил, какой документ был представлен в качестве основания для перечисления денежных средств, не направлен запрос в банк о предоставлении документов по произведенным перечислениям.
Таким образом, суд не установил всех обстоятельств, имеющих значение для дела, дал неверную оценку имеющимся доказательствам и пояснениям сторон, в нарушение требований части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не привел мотивов, подтверждающих выводы суда.
Суд не учел, что действительность произведенных платежей сторонами не оспаривалась. Необходимо было установить волеизъявление плательщика на произведение платежа по конкретному договору, а именно, по договору купли-продажи кафе и земельного участка под ним.
Кроме того, разрешая встречные исковые требования, суд сделал неверный вывод о том, что предметом договора является здание АЗС, а не имущественный комплекс.
Из договора купли-продажи от 27.01.2011 года усматривается, что предметом договора является 1/2 доля в праве собственности на земельный участок и 1/2 доля в праве собственности на АЗС. При этом в договоре четко не определено, что понимается под АЗС, в каком объеме и в каком составе она передается. При этом, суд не дал должной оценки представленным в деле акту о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, рабочему проекту автозаправочной станции, в котором определено, что входит в состав данного объекта недвижимости.
Кроме того, суд пришел к убеждению, что экспертное заключение N 4/149 от 20.05.2011 года не соответствует положениям закона о государственной судебно-экспертной деятельности. При этом суд не дал оценки тому обстоятельству, что действительно ли на АЗС имеются существенные недостатки, требующие устранения, и их устранение требует больших затрат, чем стоимость данного имущества, с учетом того, что ответчик приобрел ? долю в праве собственности на него.
Отвергая заключение экспертизы как несоответствующее положениям действующего законодательства, суд первой инстанции в нарушение требований части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не привел мотивов, подтверждающих такие выводы.
При этом, если суд не согласен с данным заключением экспертизы, то в целях установления существенности имеющихся недостатков и стоимости их устранения необходимо было в соответствии с положениями статей 79, 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решить вопрос о проведении дополнительной или повторной экспертизы.
В силу статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми суд руководствовался.
В силу части 2 статьи 56, части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет обстоятельства, имеющие значение для дела, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В нарушение указанных норм процессуального права суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал неверную оценку представленным по делу доказательствам, не привел мотивов в подтверждение выводов суда, в результате чего принял незаконное и необоснованное решение, которое в силу статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, ввиду нарушения и неправильное применение норм материального и процессуального права, недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
При таких обстоятельствах, учитывая допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права, решения суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, так как допущенные судом нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, полно и правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, для чего предложить сторонам представить дополнительные доказательства, при необходимости провести дополнительную экспертизу, истребовать у банка документы, подтверждающие назначение платежа по банковским ордерам от 09.02.2011 года и 25.02.2011 года, и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь частью 1 статьи 347, статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 8 июля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-10489
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 сентября 2011 г. по делу N 33-10489
Судья Ларченко М.В.
Докладчик Гребенщикова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам
Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Третьяковой В.П.,
судей Гребенщиковой О.А., Курпас И.С.,
при секретаре А.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Гребенщиковой О.А. гражданское дело
по кассационной жалобе А. на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 8 июля 2011 года
по иску С. к А. о взыскании задолженности, процентов за пользование денежными средствами, судебных расходов,
по встречному исковому заявлению А. к С. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов,
установила:
С. обратился в суд с иском к А. о взыскании задолженности, процентов за пользование денежными средствами, судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что 27.01.2011 г. между С. и А. было заключено два договора купли-продажи недвижимого имущества:
Стоимость имущества по двум договорам составила рублей.
Заключенные договоры купли-продажи были переданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
Первоначально ответчиком было выплачено рублей по двум договорам.
После регистрации договоров ответчиком истцу были перечислены денежные средства на счет N открытый в Кемеровском филиале Сбербанка России в общей сумме рублей:
09.02.2011 г. перечислено рублей,
25.02.2011 было перечислено рублей.
Оставшаяся сумма ответчиком истцу в размере рублей не выплачена.
Ответчик обязательства по оплате должен был исполнить в срок до 12.03.2011 г. поскольку переход права собственности на имущество по договору был за регистрирован 09.02.2011 г. оплата согласно условиям договора, оплата имущества должна быть произведена в течение 30 дней с момента внесения записи в ЕГРП.
Просил суд взыскать с А. сумму задолженности по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 27 января 2011 г. в размере рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей, расходы по госпошлине в размере рублей.
А. обратился в суд со встречным иском к С. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что между А. и С. 27.01.2011 года было заключено два договора купли-продажи недвижимого имущества.
27.01.2011 года заключенные договоры купли-продажи были переданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
28.01.2011 года С. было передано рублей (из расчета рублей по каждому договору).
09.02.2011 г. на расчетный счет С. было перечислено рублей в счет исполнения обязательств по первому договору (купля-продажа кафе и земельного участка).
25.02.2011 на расчетный счет С. было перечислено рублей в счет исполнения обязательств по первому договору (купля-продажа кафе и земельного участка.
Всего было передано С. рублей.
Таким образом, обязательство по оплате первого договора (купля-продажа кафе и земельного участка) в размере рублей, было исполнено А. в полном объеме.
Обязательства по оплате второго договора (купля-продажа 1/2 доли кафе и 1\\2 доли земельного участка) было выполнено частично в сумме рублей.
От исполнения второго договора купли-продажи 1/2 доли кафе и 1\\2 доли земельного участка А. отказывается, поскольку 11.05.2011 года была проведена строительно-техническая экспертиза проданного имущества, которой были выявлены существенные нарушения требований к качеству объекта недвижимости. Все недостатки являются существенными, делающими имущество непригодным к использованию по назначению.
Просил суд расторгнуть договор купли-продажи от 27.01.2011 г. на АЗС и земельный участок, взыскать с С. в пользу А. денежную сумму в размере рублей, уплаченную за переданное по договору купли-продажи от 27.01.2011 г. следующее имущество:
? доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:.
? доля в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу: на, условный номер N.
Взыскать с С. в пользу А. сумму уплаченной госпошлины в размере рублей.
С. в судебном заседании на удовлетворении своих исковых требований настаивал, возражал против удовлетворения исковых требований А.
Представитель С. - Ж1., действующий на основании доверенности от 17.03.2011 г., исковые требования уточнил, просил взыскать проценты за пользование денежными средствами на день вынесения решения суда, возражал против удовлетворения требований А.
А. и его представитель К., действующая на основании доверенности от 18.04.2011 года, против удовлетворения исковых требований С. возражали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме.
Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 8 июля 2011 года постановлено:
Исковые требования С. удовлетворить.
Взыскать с А. в пользу С. сумму задолженности в размере руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере руб., а всего руб.
В удовлетворении встречных исковых требований А. к С. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежной суммы, судебных расходов отказать в полном объеме.
В кассационной жалобе А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.
Указывает, что факт передачи денежных средств 27.01.2011 года в размере подтверждался самим С. в исковом заявлении, установлено в определении о направлении дела по подсудности от 18.04.2011 г., в протоколе судебного заседания от 18.04.2011 г.
Согласно ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
Ни С., ни его представителем не оспаривались протокол судебного заседания от 18.04.2011 г. и определение от 18.04.2011 г. Судом не выносилось определение о том, что ранее сделанное признание не принимается. Обстоятельства отказа С. от факта получения денежных средств судом также должным образом не исследовались.
Полагает, что ссылка представителя С. на то, что исковое заявление составлял он и в указанной части была допущена описка, является несостоятельной, так как исковое заявление подписано самим С. и каких-либо возражений по данному поводу от него не поступало.
В связи с тем, что С. является заинтересованным лицом, отказ от ранее данных пояснений должен быть воспринят судом критически.
Судом неправомерно был сделан вывод о том, что задолженность А. составляет рублей (данная сумма завышена на рублей).
Суд не принял в качестве надлежащих доказательств назначения платежей, произведенных А. ни банковские ордера, ни показания свидетеля.
В судебном заседании не оспаривалась действительность произведенных платежей, а устанавливалось волеизъявление плательщика на произведение платежа по конкретному договору, а именно, договору купли-продажи кафе и земельный участок под ним.
Судом указано, что допрошенный сотрудник банка не уполномочен давать подобные объяснений. Однако, при этом суд не указал на основании какого нормативного акта сотрудник банка не может давать таких пояснений, не установлено, кто может дать такие объяснения, не приняты все меры для установления истины в судебном заседании (не проверено какой документ был представлен в качестве основания для перечисления денежных средств). Не принимая в качестве доказательств показания конкретного сотрудника банка как неуполномоченного лица, судом не проверены данные показания должным образом, не направлен запрос в банк о предоставлении документов по произведенным перечислениям.
А. было заявлено об отказе от договора купли-продажи АЗС и земельного участка под ним в связи с наличием в спорном имуществе скрытых неустранимых недостатков, возникших до передачи его покупателю, в связи с чем у последнего возникло право на односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи и возврат уплаченной за товар денежной суммы.
Частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при одностороннем отказе от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым, а, следовательно, для его расторжения обращения в суд не требуется. Судом первой инстанции каких-либо выводов в данной части сделано не было.
Судом сделан вывод о том, что предметом договора купли-продажи АЗС являлось здание АЗС. Однако, данный вывод противоречит действительности.
Судом ненадлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства.
По мнению суда, экспертное заключение не соответствует положениям закона о государственной судебно-экспертной деятельности, так как в исследовательской части не указано, какое исследование, с применением каких методов и на какой основе проведено при формулировании выводов о наличии существенных недостатков.
Данные утверждения не соответствуют действительности. Так, стр. 9 заключения содержит сведения о том, что проводится техническое обследование здания операторской и сооружений АЗС, применяется визуальный метод исследования, далее по тексту заключения (стр. 26 - 34) имеются ссылки на действующие нормативные акты, требованиям которых АЗС не соответствует.
Судом в мотивировочной части указано всего на два нарушения, которые являются явными недостатками, о которых А. не мог не знать. При этом, судом не принимается во внимание, что при заключении договора купли-продажи осмотр имущества не проводился ввиду того, что помещение все было покрыто льдом.
Договор купли-продажи АЗС не содержит сведений о том, что имущество передается с недостатками, следовательно, независимо от того, увидел эти недостатки покупатель или нет, это является существенным нарушением договора со стороны продавца.
Судом также не принято во внимание, что здание операторской имеет существенные нарушения, допущенные при строительстве в 1997 году, и что согласно акту о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 02.02.1998 г. строительство АЗС осуществлено хозспособом С.
Данные обстоятельства остались судом неисследованными и немотивированными должным образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя А. - К., поддержавшего доводы жалобы, представителя С. - Ж., возражавшего против удовлетворения жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, а доводы жалобы заслуживающими внимания, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.01.2011 года между С. и А. были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом первого договора купли-продажи являлось согласно пунктам 1.1.1. и 1.1.2 договора следующее недвижимое имущество:
- - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общей площадью 890 кв. м кадастровый номер N, расположенный по адресу:, в;
- - Кафе, назначение: нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 151,4 кв. м, инв. N, лит. А, расположенное по адресу:, кадастровый номер: N.
Общая стоимость имущества согласно пункту 2.2. договора составила рублей.
Предметом второго договора купли-продажи согласно пунктам 1.1.1. и 1.1.2 договора являлось следующее недвижимое имущество:
- 1/2 доля в праве собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации АЗС, общая площадь 1627 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по адресу:.
- 1/2 доля в праве собственности на АЗС, находящуюся по адресу:, район на, условный номер N.
Общая стоимость имущества согласно пункту 2.2. договора составила рублей.
Стоимость имущества по двум договорам составила рублей.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как установлено судом, 27.01.2011 года заключенные договоры купли-продажи были переданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. Данные обстоятельства сторонами также не оспариваются.
Кроме того, судом установлено, что 28.01.2011 года А. оплатил согласно расписке (л.д. 72) в счет договора купли-продажи от 27.01.2011 года рублей. 09.02.2011 г. А. в счет исполнения своих обязательств перечислил на расчетный счет С. рублей, а 25.02.2011 г. - рублей (л.д. 10).
Таким образом, суд пришел к выводу, что свои обязательства по договорам А. исполнил только в размере рублей.
Разрешая требования С., суд обоснованно пришел к выводу о том, что истцом не было доказан факт передачи денежных средств в сумме 1500000 рублей по каждому из договоров купли-продажи в день подачи документов на государственную регистрацию, поскольку отсутствуют надлежащие письменные доказательства, при этом дал соответствующую правовую оценку показаниям свидетеля и правильно применил нормы материального права.
Однако, удовлетворяя требования С. в полном объеме, суд не учел того обстоятельства, что согласно расписке (л.д. 72) установлено и не отрицается С. факт передачи ему рублей А. в счет договора купли-продажи от 27.2011 года. При этом стороны пояснили, что не могут определить, в счет какого договора были переданы данные денежные средства.
Однако в совокупности с имеющимися доказательствами и условиями договоров по оплате передаваемого имущества суду следовало выяснить мнение сторон и определить, на оплату какого договора следует отнести данную сумму: либо по двум договорам в соответствии с условиями договоров (п. 2.2), либо по какому-то конкретному договору.
Кроме того, суд не принял в качестве надлежащего доказательства назначения платежей банковские ордера N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым А. были перечислены денежные средства в размере рублей и рублей соответственно в счет исполнения обязательства по договору купли-продажи от 27.01.2011 года. Из данных ордеров усматривается, что денежные средства перечислены за земельный участок и кафе. При этом каких-либо нарушений в составлении данных документов не имеется, поскольку "назначение платежа" является обязательным реквизитом платежного документа и должно содержать указание на конкретные документы.
Согласно статьи 6 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.
Допрошенная в судебном заседании представитель банка, осуществлявшая прием указанных платежей пояснила, что А. при внесении денежных средств 09.02.2011 г. и 25.02.2011 г. в качестве основания перечисления денежных средств предоставил копию договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.01.2011 г. (земельный участок, кафе) и попросил подробно отразить данное основание в платежном документе. В связи с тем, что назначение платежа достаточно объемно, а программа не позволила внести в полном объеме данные сведения, свидетелем была собственноручно проставлена запись на банковском ордере. Полученную копию договора купли-продажи приобщили к банковским документам.
Суд первой инстанции, давая оценку вышеуказанным платежным документам и показаниям данного свидетеля, не указал, на основании какого нормативного акта сотрудник банка не может давать таких пояснений, не установлено, кто может дать такие объяснения, не принял все меры для установления обстоятельств, имеющих значение для дела, не выяснил, какой документ был представлен в качестве основания для перечисления денежных средств, не направлен запрос в банк о предоставлении документов по произведенным перечислениям.
Таким образом, суд не установил всех обстоятельств, имеющих значение для дела, дал неверную оценку имеющимся доказательствам и пояснениям сторон, в нарушение требований части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не привел мотивов, подтверждающих выводы суда.
Суд не учел, что действительность произведенных платежей сторонами не оспаривалась. Необходимо было установить волеизъявление плательщика на произведение платежа по конкретному договору, а именно, по договору купли-продажи кафе и земельного участка под ним.
Кроме того, разрешая встречные исковые требования, суд сделал неверный вывод о том, что предметом договора является здание АЗС, а не имущественный комплекс.
Из договора купли-продажи от 27.01.2011 года усматривается, что предметом договора является 1/2 доля в праве собственности на земельный участок и 1/2 доля в праве собственности на АЗС. При этом в договоре четко не определено, что понимается под АЗС, в каком объеме и в каком составе она передается. При этом, суд не дал должной оценки представленным в деле акту о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, рабочему проекту автозаправочной станции, в котором определено, что входит в состав данного объекта недвижимости.
Кроме того, суд пришел к убеждению, что экспертное заключение N 4/149 от 20.05.2011 года не соответствует положениям закона о государственной судебно-экспертной деятельности. При этом суд не дал оценки тому обстоятельству, что действительно ли на АЗС имеются существенные недостатки, требующие устранения, и их устранение требует больших затрат, чем стоимость данного имущества, с учетом того, что ответчик приобрел ? долю в праве собственности на него.
Отвергая заключение экспертизы как несоответствующее положениям действующего законодательства, суд первой инстанции в нарушение требований части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не привел мотивов, подтверждающих такие выводы.
При этом, если суд не согласен с данным заключением экспертизы, то в целях установления существенности имеющихся недостатков и стоимости их устранения необходимо было в соответствии с положениями статей 79, 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решить вопрос о проведении дополнительной или повторной экспертизы.
В силу статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми суд руководствовался.
В силу части 2 статьи 56, части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет обстоятельства, имеющие значение для дела, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В нарушение указанных норм процессуального права суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал неверную оценку представленным по делу доказательствам, не привел мотивов в подтверждение выводов суда, в результате чего принял незаконное и необоснованное решение, которое в силу статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, ввиду нарушения и неправильное применение норм материального и процессуального права, недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
При таких обстоятельствах, учитывая допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права, решения суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, так как допущенные судом нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, полно и правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, для чего предложить сторонам представить дополнительные доказательства, при необходимости провести дополнительную экспертизу, истребовать у банка документы, подтверждающие назначение платежа по банковским ордерам от 09.02.2011 года и 25.02.2011 года, и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь частью 1 статьи 347, статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 8 июля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)