Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего: Золотых В.В.,
Членов президиума: Рафалова Л.М., Бахтиной С.М., Кречун Н.И., Огульчанского М.И., Золотаревой Е.А., Ходакова А.В.,
рассмотрев гражданское дело по иску Т. к Б., Департаменту имущественно-земельных отношений, МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области) о признании недействительным распоряжения, применении последствий недействительности сделки, зарегистрированного права собственности на земельный участок, о пересмотре порядка пользования земельным участком, об обязании произвести работы по сносу самовольно возведенной кирпичной пристройки, кирпичного строения и забора; по иску Ф. к Б., Департаменту имущественно-земельных отношений, МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области) о признании недействительным распоряжения, применении последствий недействительности сделки, зарегистрированного права собственности на земельный участок, о пересмотре порядка пользования земельным участком, об обязании произвести работы по сносу самовольно возведенной кирпичной пристройки, кирпичного строения и забора,
переданное в суд надзорной инстанции определением судьи Ростовского областного суда Макаровой Е.В. от 6 сентября 2011 года, вынесенного по надзорной жалобе А.Л., поданной от имени Б., на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 февраля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 июня 2011 года,
заслушав доклад судьи Ростовского областного суда Макаровой Е.В.,
установил:
Т. обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.
С 1965 года истица владеет и пользуется расположенным в домовладении по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН жилым домом лит. "Б", общей площадью 49,9 кв. м, и надворными постройками (лит. "Б1", "Тю", "Аз", "б", "Э"). До июня 2005 года все эти постройки являлись самовольными, а само домовладение принадлежало на праве собственности в равных долях Б. и Ф., в пользовании которых находились иные жилые и хозяйственные строения.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 декабря 2004 года произведен раздел домовладения, по которому Б. выделен жилой дом лит. "А", а Ф. - жилой дом лит. "Н"; доля Б. уменьшена с 1/2 до 19/50 долей, а доля Ф. - увеличена до 31/50 долей. За отступление от стоимости выделенной доли с Ф. в пользу Б. взыскана денежная компенсация в размере 23764 рублей.
Этим же решением суд определил порядок пользования земельным участком.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года в части раздела домовладения решение оставлено без изменения, а в части определения порядка пользования отменено и в этой части вынесено новое решение, которым в пользование каждой из сторон выделены равные участки по 299 кв. м (с описанием границ).
Ф. и Б. не обратились в муниципалитет с заявлением о предоставлении им в собственность указанных земельных участков, сохранив, таким образом, весь участок в общем пользовании.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 июня 2005 года за Т. признано право собственности на указанные выше строения - жилой дом лит. "Б" и хозяйственные постройки, после чего решением того же суда от 6 сентября 2005 года за Т. признано право собственности на 22/50 долей в домовладении, доля Б. уменьшена до 13/50, а доля Ф. - до 15/50.
С указанного времени, как полагает истица, у нее возникло равное с остальными сособственниками домовладения право на приобретение в порядке ст. 36 ЗК РФ земельного участка в собственность, причем, если исходить из долей истицы в праве собственности на строения, она вправе приобрести в собственность соответствующий земельный участок, - площадью 263,12 кв. м, Б. - участок, площадью 155,48 кв. м, а Ф. - участок, площадью 179,4 кв. м.
Между тем, Т. стало известно, что 12 декабря 2005 года между Б. и ДИЗО был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 305 кв. м, что существенным образом нарушает интересы истицы.
Ссылаясь на то, что оформление этого земельного участка в собственность Б. произведено в нарушение действующего земельного законодательства (без извещения остальных собственников, без учета долей в праве собственности на строения, а также при наличии у Б. самовольных построек), истица просила применить последствия недействительности данной ничтожной сделки: признать недействительным зарегистрированное УФРС по РО за Б. право собственности на указанный земельный участок.
Кроме того, истица просила определить порядок пользования земельным участком в соответствии с долями сторон в праве собственности на домовладение, установленными решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 сентября 2005 года.
Уточнив исковые требования, истица просила признать недействительным и распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений N 2954 от 30 ноября 2005 года, на основании которого впоследствии и был заключен договор купли-продажи земельного участка от 12 декабря 2005 года.
Ф., являющаяся третьим лицом по иску Т., обратилась с аналогичным самостоятельным иском и просила определить порядок пользования земельным участком в домовладении в соответствии с приложением N 1 к заключению строительно-технической экспертизы N 456-Э от 2 сентября 2008 года, обязав Т. не чинить препятствий и обеспечить доступ к строениям лит. "Аг", "Аа". Кроме того, Ф. просила обязать Б. не чинить препятствий истице в пользовании земельным участком N 3 и перенести забор с данного земельного участка.
Т., уточнив требования, также просила определить порядок пользования земельным участком в соответствии с порядком пользования, графически изображенным в приложении N 1 к заключению эксперта N 456-Э от 2 сентября 2008 года.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 декабря 2008 года и дополнительным решением от 7 мая 2009 года в удовлетворении заявленных исков Т. и Ф. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 17 августа 2009 года решение Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 17 декабря 2008 года и дополнительное решение Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 7 мая 2009 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
При новом рассмотрении дела истица Т. уточнила основания иска (т. 2 л.д. 87 - 93), указав, что после вступления в силу решения Ворошиловского суда от 20 декабря 2004 года в части раздела домовладения Б. стала собственником отдельного домовладения, состоящего из жилого дома лит. "А", площадью 20,7 кв. м, и строений лит. "К", "Ч", "Ан" с соответствующим земельным участком, необходимым для их использования и обслуживания, но при этом Б. осталась участником общей собственности в неразделенной части домовладения.
Ссылаясь на то, что после принятия 20 декабря 2004 года названного решения, а также решения от 6 сентября 2005 года (которым определены доли трех сособственников в праве общей собственности на домовладение) изменился правовой режим объектов недвижимости и состав собственников, истица полагала, что прекратил свое действие и определенный судебной коллегией областного суда порядок пользования земельным участком.
Истица Т. неоднократно дополняла свои исковые требования (т. 2 л.д. 195, л.д. 203, т. 3 л.д. 118) и в окончательном варианте просила признать недействительным распоряжение ДИЗО N 2954 от 30 ноября 2005 года о передаче Б. в собственность в порядке приватизации земельного участка площадью 305 кв. м; применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка; признать недействительным зарегистрированное УФРС по РО за Б. право собственности на земельный участок размером 305 кв. м; пересмотреть порядок пользования земельным участком, установленный определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года, и определить новый порядок пользования в соответствии с вариантами, разработанными в заключении эксперта ООО "Независимая экспертно-оценочная организация "ЭКСПЕРТ" N 3017 от 19 ноября 2010 года; признать ранее установленный порядок пользования земельным участком утратившим силу; за счет Б. произвести работы по сносу капитальной пристройки к лит. "Я", кирпичного строения и забора, возведенных Б. на земельном участке площадью 305 кв. м во внутренней части домовладения.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 февраля 2011 года исковые требования Т. и Ф. удовлетворены.
Суд признал недействительным распоряжение ДИЗО N 2954 от 30 ноября 2005 года о передаче в собственность Б. в порядке приватизации земельного участка размером 305 кв. м по <...> в г. Ростове-на-Дону и применил последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи этого земельного участка от 12 декабря 2005 года между МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" и Б.
Суд признал недействительным зарегистрированное Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области за Б. право собственности на земельный участок размером 305 кв. м в домовладении по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Ростове-на-Дону.
Суд пересмотрел порядок пользования земельным участком в домовладении по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Ростове-на-Дону и определил порядок пользования этим земельным участком, предоставив Т. земельный участок, площадью 139,77 кв. м (с описанием границ), Ф. - участок, площадью 259,66 кв. м (с описанием границ), Б. - участок, площадью 198,54 кв. м (с описанием границ).
Суд обязал Б. снести самовольно возведенную пристройку к лит. "Яяя1", кирпичное строение и забор, возведенные Б. на земельном участке, площадью 598 кв. м, во внутренней части домовладения по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Ростове-на-Дону.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 июня 2011 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе А.Л., действующая от имени Б., просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ссылаясь на их незаконность.
Определением судьи Ростовского областного суда от 29 июля 2011 года дело истребовано из Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону и 9 августа 2011 года дело поступило в областной суд.
Определением судьи Ростовского областного суда от 6 сентября 2011 года надзорная жалоба передана для рассмотрения вместе с гражданским делом в суд надзорной инстанции.
Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав поддержавших надзорную жалобу представителей Б. А.Л., действующую на основании доверенности от 13 апреля 2011 года, и Д., действующую по доверенности от 14 сентября 2011 года, выслушав возражения Г., представляющей интересы Ф. (по доверенности от 15 ноября 2010 года) и Т. (по доверенности от 3 февраля 2009 года), президиум признал состоявшиеся по делу решение суда от 18 февраля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 июня 2011 года подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Удовлетворяя иск Т. и Ф. в полном объеме, суд, проанализировав тексты ранее вынесенных судебных постановлений (решений Ворошиловского суда от 20 декабря 2004 года, от 16 июня 2005 года, от 6 сентября 2005 года, определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года), исходил из того, что поскольку в резолютивных частях названных судебных постановлений выводов о прекращении права общедолевой собственности Б. и Ф. на домовладение вследствие выделения им в собственность отдельных жилых домов и строений не содержится, как не содержится и выводов о разделе домовладения в соответствии с долями сторон, постольку прекращено было лишь право общей долевой собственности Ф. и Б. на отдельные жилые дома и строения, но в целом домовладение осталось в их общей долевой собственности (Ф. - 31/50 долей, а Б. - 19/50 долей), что подтверждается и выводами судебных экспертов разных экспертных организаций.
По этим же мотивам суд пришел к выводу о том, что на основании решения Ворошиловского суда от 20 декабря 2004 года и определения судебной коллегии областного суда от 16 мая 2005 года отдельные земельные участки, а также отдельные домовладения по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Ростове-на-Дону не образовались.
Исходя из изложенного, суд посчитал возможным пересмотреть порядок пользования земельным участком и установить новый - с принятием за его основу разработанного экспертом варианта порядка пользования земельным участком с отступлением от идеальных долей сторон (определенных решением Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 6 сентября 2005 года), но с возможностью использования сторонами строений, находящихся в их пользовании.
Учитывая, что данным вариантом Б. предоставляется участок, площадью 198,54 кв. м, который не отвечает требованиям, предъявляемым к минимальным размерам самостоятельного земельного участка (200 кв. м), суд пришел к выводу о неделимости земельного участка сторон. Данный вывод основан также и на том, что часть земельного участка сторон находится в охранной зоне ЛЭП и является землями общего пользования, которые вообще не подлежат приватизации.
Судебная коллегия областного суда согласилась с выводами суда первой инстанции.
Между тем, с данными выводами согласиться нельзя, исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Из положений п. 2 ст. 166 ГК РФ следует, что требование о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Под заинтересованным лицом, которое вправе поставить вопрос о применении последствий недействительности сделки, следует понимать лицо, права и интересы которого непосредственно затрагиваются этой сделкой и восстанавливаются в результате применения последствий ее недействительности.
Таким образом, правовое значение для настоящего дела имело установление обстоятельств, во-первых, связанных с законностью сделки приватизации Б. земельного участка, а, во-вторых, с наличием у истиц - Т. и Ф. правового интереса, нарушенного в результате приватизации Б. земельного участка.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьей 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка Б. и МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону") определено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент приватизации ответчицей земельного участка) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не было предусмотрено иное.
Учитывая изложенное, Б., будучи собственником недвижимого имущества (строений), расположенного на земельном участке, находящегося в распоряжении администрации г. Ростова-на-Дону, вправе была приобрести в собственность этот земельный участок. Данное право основано, как указано выше, на положениях ст. 36 ЗК РФ, ст. 3 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Таким образом, основания, по которым земельный участок может быть ограничен либо изъят из оборота, должны быть предусмотрены земельным законодательством, а именно Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами. Такой земельный участок не подлежит приватизации.
На основании п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Указанные нормы устанавливают основания, по которым приватизация земельного участка не допускается. Однако эти же нормы определяют тот ограниченный перечень таких оснований, за пределами которых отказ в предоставлении земельного участка в собственность будет являться необоснованным.
Установив, что часть спорного участка находится в охранной зоне ЛЭП, и, следовательно, по выводу суда, относится к землям общего пользования, суд указал, что такой участок по правилам п. 12 ст. 85 ЗК РФ не мог быть приватизирован.
Действительно, в соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на декабрь 2005 года) земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрена аналогичная норма.
Вместе с тем, по смыслу названных правовых норм, не могут быть приватизированы земли общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.
Такое толкование указанных правовых норм согласуется и с положениями пункта 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому территориями общего пользования признаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Земельный участок, на котором находятся строения сторон, изначально предоставлялся под строительство индивидуального жилого дома. Из кадастрового плана земельного участка (т. 1 л.д. 121) следует, что весь спорный участок относится к землям поселений, используется для эксплуатации домовладения и в обороте не ограничен, в связи с чем этот участок не может быть отнесен к землям общего пользования применительно к названным выше правовым положениям.
То обстоятельство, что часть приватизированного Б. земельного участка расположена в охранной зоне ЛЭП, само по себе не означает, что участок не подлежит приватизации. Охранная зона ЛЭП устанавливается, как это следует из абзаца 2 подпункта 2 пункта 2 статьи 89 ЗК РФ, для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики. Особенность правового режима этих охранных зон заключается в том, что для них установлены лишь особые условия использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.
Учитывая изложенное, выводы суда о том, что спорный земельный участок не подлежал приватизации в силу прямого запрета закона, не основаны на нормах действующего законодательства.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции от 18 июня 2005 года) порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю мог быть определен Правительством Российской Федерации.
Так, в указанный период времени действовали Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденные постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 года N 576, и принятое в соответствии с данным постановлением постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 14 марта 2003 года N 503 "О порядке рассмотрения заявлений о приобретении в собственность земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений", а также утвержденное постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 24 августа 2004 года N 1414 положение "О порядке оформления прав на земельные участки в г. Ростове-на-Дону".
Суд, приходя к выводу о нарушении предусмотренного данными постановлениями порядка передачи спорного участка в собственность, сослался на отсутствие "в природе" объекта приватизации - сформированного в установленном порядке земельного участка, площадью 305 кв. м.
Кроме того, по выводу суда, Б. не доказала в нарушение ч. 3 ст. 16 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" права на приобретение в собственность земельного участка, площадью 305 кв. м. Данное суждение суда основано на том, что размер приобретенного Б. земельного участка превышает даже первоначальную 1/2 долю Б. в праве собственности на домовладение (и превышает размер выделенного ей в пользование определением судебной коллегии областного суда от 16 мая 2005 года земельного участка, площадью 299 кв. м).
Суждение о том, что участок Б. не был сформирован, связывается судом с тем обстоятельством, что, как указано в судебном решении, границы этого участка установлены Б. произвольно - по границам самовольно установленного ею забора.
Однако на чем основано утверждение суда о произвольности установления границ участка Б., из решения суда не усматривается.
Вместе с тем в материалах дела имеются акты от 24 июня 2005 года об исполнении судебным приставом-исполнителем Ворошиловского отдела ГУ ФССП исполнительных документов о выделе Б. жилого дома и строений, а также земельного участка, площадью 299 кв. м в границах, указанных в определении судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года (т. 1 л.д. 119 - 120), что свидетельствует как о том, что границы земельного участка Б. не были установлены самостоятельно, так и о том, что эти границы соответствуют описанным в определении судебной коллегии Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года.
Кроме того, в материалах дела имеется копия представленного Б. при приватизации земельного участка кадастрового плана земельного участка, площадью 305 кв. м (т. 1 л.д. 121 - 127), проект границ этого земельного участка, акт N 39222 согласования границ участка (т. 1 л.д. 130). Указанные документы свидетельствуют о том, что в отношении участка, о передаче в собственность которого просила Б., проведено межевание, он поставлен на кадастровый учет, и, таким образом, необходимые действия, предшествующие приватизации земельного участка по его индивидуализации, заявителем выполнены были. Судом при разрешении настоящего дела эти документы также не были приняты во внимание.
Действительно, в названном выше определении суда второй инстанции указано, что Б. выделен земельный участок, площадью 299 кв. м, а при межевании выяснилось, что площадь участка составляет 305 кв. м.
Однако указанное несоответствие при условии совпадения границ спорного участка и предоставленного на основании судебного постановления не может означать отсутствие "в природе" объекта приватизации.
В соответствии с заключением судебного эксперта N 456-Э от 2 сентября 2008 года (т. 1 л.д. 175) превышение площади земельного участка, приобретенного Б. в собственность (305 кв. м против 299 кв. м, предоставленных по определению судебной коллегии областного суда от 16 мая 2005 года), связано только с тем, что во время межевания площадь участка была уточнена на основании проведенной геодезической съемки, дающей более точные линейные размеры границ. При этом полученная разница соответствует допустимой погрешности.
Нарушение порядка приватизации, по выводу суда, заключается также в том, что Б. не поставила в известность ни ДИЗО, ни МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону", что в действительности домовладение не разделено и доля Б. в праве собственности на это домовладение составляет 13/50 (на основании решения Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 сентября 2005 года).
Президиум не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что домовладение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Ростове-на-Дону не было разделено решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 декабря 2004 года, исходя из следующего.
Предметом спора, разрешенного названными судебными постановлениями, являлся раздел домовладения между его собственниками - Ф. и Б., а также определение между ними порядка пользования земельным участком.
Пленум Верховного Суда РФ в пп. "а" п. 6, п. п. 7 и 10 Постановления от 10.06.80 г. N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" разъяснил, что выдел (раздел) участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).
В результате произведенного раздела, как следует из мотивировочной и резолютивной частей решения, каждой из сторон выделены конкретные жилые строения и хозяйственные постройки. В связи с тем, что выделенный в собственность Ф. жилой дом по площади превышал дом, выделенный Б., в пользу последней судом взыскана соответствующая денежная компенсация.
Исходя из содержания ст. 252 ГК РФ, при разделе имущества, находившегося в общей долевой собственности, отношения общей собственности прекращаются.
Действительно, в резолютивной части решения суд указал о перераспределении долей сторон в праве собственности на домовладение. Однако это не может само по себе означать, что у сторон сохранилась общая собственность на домовладение, поскольку каждой из сторон было выделено из общей собственности конкретное имущество (строения) и взыскана денежная компенсация за отклонение стоимости выделенного бывшим участникам общей собственности имущества от стоимости имущества, приходящегося на их идеальные доли. Именно для определения размера компенсации и потребовался расчет доли, на которую отклоняются стоимости выделенного сторонам имущества. Таким образом, существо принятого судом 20 декабря 2004 года решения свидетельствует о том, что домовладение между Ф. и Б. было разделено. Отсутствие в резолютивной части решения указания на прекращение общей собственности не опровергает данный вывод, поскольку при разделе общего имущества между сособственниками общая собственность прекращается в силу закона.
Противоположный вывод суда по настоящему делу мотивирован ссылкой на заключение и пояснения эксперта Р.
Между тем, согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ суд назначает экспертизу при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла. По вопросам права заключение эксперта не требуется (в частности, к таким вопросам относятся и поставленные судом перед экспертом вопросы о том, были ли разделены домовладение сторон и земельный участок решением Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 20 декабря 2004 года и определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года, исходя из их содержания, образовались ли отдельные домовладения и отдельные земельные участки на основании указанных судебных постановлений, делимым или неделимым является земельный участок, площадью 598 кв. м, с учетом того, что часть этого участка находится в охранной зоне ЛЭП и является землями общего пользования).
Таким образом, в основу своих выводов о том, что Б. осталась участником общей собственности на домовладение, суд положил доказательство (заключение эксперта), которое по данному делу не может быть признано допустимым. Вместе с тем, суд не принял во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что после произведенного раздела домовладения Б. последовательно совершала действия, направленные на оформление этого раздела. Так, после исполнения судебных постановлений был установлен почтовый адрес домовладению Б., о чем свидетельствует акт МУП "ГЦКиГ" от 7 июля 2005 года (т. 1 л.д. 62 - 63), 11 июля 2005 года составлен акт согласования границ земельного участка, 5 августа 2005 года - проект границ земельного участка, а 8 сентября 2005 года - кадастровый план (т. 1 л.д. 66). Отсутствие а акте согласования границ согласия Т., как и указание на наличие спора по границе с участком Ф. (т. 1 л.д. 65) не может означать нарушение установленного порядка межевания, поскольку на указанный момент Т. вообще еще не являлась собственником каких-либо строений, относящихся к спорному домовладению, а спор с Ф. уже получил свое разрешение в судебном порядке. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что приобретение Б. в собственность спорного земельного участка, площадью 305 кв. м, осуществлялось уже после того, как этот земельный участок стал относиться к самостоятельному домовладению.
Учитывая изложенное, в данном случае суд, ссылаясь при разрешении спора на правила, касающиеся приватизации неделимых земельных участков, на которых находятся строения, признаваемые самостоятельными объектами недвижимости, и положения, касающиеся совместного обращения собственников недвижимого имущества по вопросу приобретения ими прав на земельный участок (ч. 4 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ч. 5 ст. 36 ЗК РФ), допустил ошибку в применении норм материального права.
Таким образом, изложенные обстоятельства, касающиеся приватизации Б. спорного земельного участка, свидетельствуют о том, что распоряжение ДИЗО N 2954 от 30 ноября 2005 года о передаче Б. в собственность в порядке приватизации земельного участка площадью 305 кв. м принято в пределах компетенции уполномоченным органом и с соблюдением порядка, предусмотренного постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 14 марта 2003 года N 503 "О порядке рассмотрения заявлений о приобретении в собственность земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений" и утвержденным постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 24 августа 2004 года N 1414 положением "О порядке оформления прав на земельные участки в г. Ростове-на-Дону".
Учитывая, что договор передачи земельного участка в собственность Б. отвечает требованиям, предъявляемым к форме сделки, требованию о государственной регистрации, президиум приходит к выводу о том, что у суда не имелось оснований как для признания недействительным указанного выше распоряжения ДИЗО, так и применения последствий недействительности договора передачи земельного участка в собственность по основаниям ст. 168 ГК РФ.
Одновременно президиум считает необходимым отметить, что поскольку Б. осуществлялась приватизация земельного участка, относящегося к отдельному домовладению, то истицы, будучи собственниками недвижимого имущества, находящегося на соседнем земельном участке, не могут быть признаны заинтересованными лицами в том смысле, какой придан этому понятию в абз. 2 ч. 2 ст. 166 ГК РФ, поскольку применение реституции по сделке приватизации не может привести к восстановлению отношений общей собственности на домовладение, имевших место до решения Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 20 декабря 2004 года. Это обстоятельство является самостоятельным основанием к отказу в иске.
Принимая во внимание изложенное выше, отсутствуют законные основания и для удовлетворения исковых требований о сносе самовольно возведенных Б. пристройки, строения и забора во внутренней части домовладения, поскольку исковые требования основаны были исключительно на том, что эти строения находятся на участке общего пользования и возведены самовольно без согласия истцов, как сособственников домовладения. Между тем, все строения расположены на спорном земельном участке - в границах принадлежащего Б. домовладения. То обстоятельство, что указанные постройки являются самовольными, само по себе, в отсутствие доказательств нарушения прав и законных интересов истиц либо создания угрозы их жизни и здоровью в результате возведения построек, не может служить основанием для удовлетворения требований о сносе этих построек в рамках рассмотренного дела.
Кроме того, президиум не может не указать, что принятый судом вариант порядка пользования земельным участком не только противоречит существу ранее вынесенных судебных постановлений о разделе домовладения, но и решению Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 16 июня 2005 года (на основании которого Т., ранее вообще не являвшаяся участником общей собственности, приобрела право собственности на строения). Этим решением, в частности, установлено, что строения, на которые претендовала Т., находятся на изолированном земельном участке, принадлежащем Ф., что (и поскольку данное обстоятельство не затрагивает интересы Б.) явилось одним из оснований для удовлетворения иска Т.
Признание права собственности за Т. на самовольно возведенные постройки и последовавшее за этим перераспределение долей в праве собственности на домовладение, не является законным основанием для изменения порядка пользования земельным участком, установленного определением судебной коллегии Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года. Суд, изменяя данный порядок, также не привел со ссылкой на норму права оснований для такого изменения.
Президиум областного суда приходит к выводу о том, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущены нарушения норм процессуального и материального права, которые признаются президиумом существенными, поскольку повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав заявителя надзорной жалобы. Подлежит отмене и определение судебной коллегии Ростовского областного суда, которая при наличии оснований к отмене решения суда первой инстанции оставила его без изменения.
Вместе с тем, поскольку все обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, судом установлены, президиум полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести по нему новое решение, которым в удовлетворении исков Т. и Ф. отказать.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 февраля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 июня 2011 года по делу по иску Т. к Б., Департаменту имущественно-земельных отношений, МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области) о признании недействительным распоряжения, применении последствий недействительности сделки, зарегистрированного права собственности на земельный участок, о пересмотре порядка пользования земельным участком, об обязании произвести работы по сносу самовольно возведенной кирпичной пристройки, кирпичного строения и забора; по иску Ф. к Б., Департаменту имущественно-земельных отношений, МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области) о признании недействительным распоряжения, применении последствий недействительности сделки, зарегистрированного права собственности на земельный участок, о пересмотре порядка пользования земельным участком, об обязании произвести работы по сносу самовольно возведенной кирпичной пристройки, кирпичного строения и забора отменить.
Вынести новое решение, которым в удовлетворении исков Т. и Ф. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.09.2011 ПО ДЕЛУ N 44-Г-113
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2011 г. по делу N 44-г-113
Президиум Ростовского областного суда в составе:
Председательствующего: Золотых В.В.,
Членов президиума: Рафалова Л.М., Бахтиной С.М., Кречун Н.И., Огульчанского М.И., Золотаревой Е.А., Ходакова А.В.,
рассмотрев гражданское дело по иску Т. к Б., Департаменту имущественно-земельных отношений, МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области) о признании недействительным распоряжения, применении последствий недействительности сделки, зарегистрированного права собственности на земельный участок, о пересмотре порядка пользования земельным участком, об обязании произвести работы по сносу самовольно возведенной кирпичной пристройки, кирпичного строения и забора; по иску Ф. к Б., Департаменту имущественно-земельных отношений, МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области) о признании недействительным распоряжения, применении последствий недействительности сделки, зарегистрированного права собственности на земельный участок, о пересмотре порядка пользования земельным участком, об обязании произвести работы по сносу самовольно возведенной кирпичной пристройки, кирпичного строения и забора,
переданное в суд надзорной инстанции определением судьи Ростовского областного суда Макаровой Е.В. от 6 сентября 2011 года, вынесенного по надзорной жалобе А.Л., поданной от имени Б., на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 февраля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 июня 2011 года,
заслушав доклад судьи Ростовского областного суда Макаровой Е.В.,
установил:
Т. обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.
С 1965 года истица владеет и пользуется расположенным в домовладении по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН жилым домом лит. "Б", общей площадью 49,9 кв. м, и надворными постройками (лит. "Б1", "Тю", "Аз", "б", "Э"). До июня 2005 года все эти постройки являлись самовольными, а само домовладение принадлежало на праве собственности в равных долях Б. и Ф., в пользовании которых находились иные жилые и хозяйственные строения.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 декабря 2004 года произведен раздел домовладения, по которому Б. выделен жилой дом лит. "А", а Ф. - жилой дом лит. "Н"; доля Б. уменьшена с 1/2 до 19/50 долей, а доля Ф. - увеличена до 31/50 долей. За отступление от стоимости выделенной доли с Ф. в пользу Б. взыскана денежная компенсация в размере 23764 рублей.
Этим же решением суд определил порядок пользования земельным участком.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года в части раздела домовладения решение оставлено без изменения, а в части определения порядка пользования отменено и в этой части вынесено новое решение, которым в пользование каждой из сторон выделены равные участки по 299 кв. м (с описанием границ).
Ф. и Б. не обратились в муниципалитет с заявлением о предоставлении им в собственность указанных земельных участков, сохранив, таким образом, весь участок в общем пользовании.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 июня 2005 года за Т. признано право собственности на указанные выше строения - жилой дом лит. "Б" и хозяйственные постройки, после чего решением того же суда от 6 сентября 2005 года за Т. признано право собственности на 22/50 долей в домовладении, доля Б. уменьшена до 13/50, а доля Ф. - до 15/50.
С указанного времени, как полагает истица, у нее возникло равное с остальными сособственниками домовладения право на приобретение в порядке ст. 36 ЗК РФ земельного участка в собственность, причем, если исходить из долей истицы в праве собственности на строения, она вправе приобрести в собственность соответствующий земельный участок, - площадью 263,12 кв. м, Б. - участок, площадью 155,48 кв. м, а Ф. - участок, площадью 179,4 кв. м.
Между тем, Т. стало известно, что 12 декабря 2005 года между Б. и ДИЗО был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 305 кв. м, что существенным образом нарушает интересы истицы.
Ссылаясь на то, что оформление этого земельного участка в собственность Б. произведено в нарушение действующего земельного законодательства (без извещения остальных собственников, без учета долей в праве собственности на строения, а также при наличии у Б. самовольных построек), истица просила применить последствия недействительности данной ничтожной сделки: признать недействительным зарегистрированное УФРС по РО за Б. право собственности на указанный земельный участок.
Кроме того, истица просила определить порядок пользования земельным участком в соответствии с долями сторон в праве собственности на домовладение, установленными решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 сентября 2005 года.
Уточнив исковые требования, истица просила признать недействительным и распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений N 2954 от 30 ноября 2005 года, на основании которого впоследствии и был заключен договор купли-продажи земельного участка от 12 декабря 2005 года.
Ф., являющаяся третьим лицом по иску Т., обратилась с аналогичным самостоятельным иском и просила определить порядок пользования земельным участком в домовладении в соответствии с приложением N 1 к заключению строительно-технической экспертизы N 456-Э от 2 сентября 2008 года, обязав Т. не чинить препятствий и обеспечить доступ к строениям лит. "Аг", "Аа". Кроме того, Ф. просила обязать Б. не чинить препятствий истице в пользовании земельным участком N 3 и перенести забор с данного земельного участка.
Т., уточнив требования, также просила определить порядок пользования земельным участком в соответствии с порядком пользования, графически изображенным в приложении N 1 к заключению эксперта N 456-Э от 2 сентября 2008 года.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 декабря 2008 года и дополнительным решением от 7 мая 2009 года в удовлетворении заявленных исков Т. и Ф. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 17 августа 2009 года решение Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 17 декабря 2008 года и дополнительное решение Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 7 мая 2009 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
При новом рассмотрении дела истица Т. уточнила основания иска (т. 2 л.д. 87 - 93), указав, что после вступления в силу решения Ворошиловского суда от 20 декабря 2004 года в части раздела домовладения Б. стала собственником отдельного домовладения, состоящего из жилого дома лит. "А", площадью 20,7 кв. м, и строений лит. "К", "Ч", "Ан" с соответствующим земельным участком, необходимым для их использования и обслуживания, но при этом Б. осталась участником общей собственности в неразделенной части домовладения.
Ссылаясь на то, что после принятия 20 декабря 2004 года названного решения, а также решения от 6 сентября 2005 года (которым определены доли трех сособственников в праве общей собственности на домовладение) изменился правовой режим объектов недвижимости и состав собственников, истица полагала, что прекратил свое действие и определенный судебной коллегией областного суда порядок пользования земельным участком.
Истица Т. неоднократно дополняла свои исковые требования (т. 2 л.д. 195, л.д. 203, т. 3 л.д. 118) и в окончательном варианте просила признать недействительным распоряжение ДИЗО N 2954 от 30 ноября 2005 года о передаче Б. в собственность в порядке приватизации земельного участка площадью 305 кв. м; применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка; признать недействительным зарегистрированное УФРС по РО за Б. право собственности на земельный участок размером 305 кв. м; пересмотреть порядок пользования земельным участком, установленный определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года, и определить новый порядок пользования в соответствии с вариантами, разработанными в заключении эксперта ООО "Независимая экспертно-оценочная организация "ЭКСПЕРТ" N 3017 от 19 ноября 2010 года; признать ранее установленный порядок пользования земельным участком утратившим силу; за счет Б. произвести работы по сносу капитальной пристройки к лит. "Я", кирпичного строения и забора, возведенных Б. на земельном участке площадью 305 кв. м во внутренней части домовладения.
Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 февраля 2011 года исковые требования Т. и Ф. удовлетворены.
Суд признал недействительным распоряжение ДИЗО N 2954 от 30 ноября 2005 года о передаче в собственность Б. в порядке приватизации земельного участка размером 305 кв. м по <...> в г. Ростове-на-Дону и применил последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи этого земельного участка от 12 декабря 2005 года между МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" и Б.
Суд признал недействительным зарегистрированное Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области за Б. право собственности на земельный участок размером 305 кв. м в домовладении по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Ростове-на-Дону.
Суд пересмотрел порядок пользования земельным участком в домовладении по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Ростове-на-Дону и определил порядок пользования этим земельным участком, предоставив Т. земельный участок, площадью 139,77 кв. м (с описанием границ), Ф. - участок, площадью 259,66 кв. м (с описанием границ), Б. - участок, площадью 198,54 кв. м (с описанием границ).
Суд обязал Б. снести самовольно возведенную пристройку к лит. "Яяя1", кирпичное строение и забор, возведенные Б. на земельном участке, площадью 598 кв. м, во внутренней части домовладения по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Ростове-на-Дону.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 июня 2011 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе А.Л., действующая от имени Б., просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ссылаясь на их незаконность.
Определением судьи Ростовского областного суда от 29 июля 2011 года дело истребовано из Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону и 9 августа 2011 года дело поступило в областной суд.
Определением судьи Ростовского областного суда от 6 сентября 2011 года надзорная жалоба передана для рассмотрения вместе с гражданским делом в суд надзорной инстанции.
Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав поддержавших надзорную жалобу представителей Б. А.Л., действующую на основании доверенности от 13 апреля 2011 года, и Д., действующую по доверенности от 14 сентября 2011 года, выслушав возражения Г., представляющей интересы Ф. (по доверенности от 15 ноября 2010 года) и Т. (по доверенности от 3 февраля 2009 года), президиум признал состоявшиеся по делу решение суда от 18 февраля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 июня 2011 года подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Удовлетворяя иск Т. и Ф. в полном объеме, суд, проанализировав тексты ранее вынесенных судебных постановлений (решений Ворошиловского суда от 20 декабря 2004 года, от 16 июня 2005 года, от 6 сентября 2005 года, определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года), исходил из того, что поскольку в резолютивных частях названных судебных постановлений выводов о прекращении права общедолевой собственности Б. и Ф. на домовладение вследствие выделения им в собственность отдельных жилых домов и строений не содержится, как не содержится и выводов о разделе домовладения в соответствии с долями сторон, постольку прекращено было лишь право общей долевой собственности Ф. и Б. на отдельные жилые дома и строения, но в целом домовладение осталось в их общей долевой собственности (Ф. - 31/50 долей, а Б. - 19/50 долей), что подтверждается и выводами судебных экспертов разных экспертных организаций.
По этим же мотивам суд пришел к выводу о том, что на основании решения Ворошиловского суда от 20 декабря 2004 года и определения судебной коллегии областного суда от 16 мая 2005 года отдельные земельные участки, а также отдельные домовладения по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Ростове-на-Дону не образовались.
Исходя из изложенного, суд посчитал возможным пересмотреть порядок пользования земельным участком и установить новый - с принятием за его основу разработанного экспертом варианта порядка пользования земельным участком с отступлением от идеальных долей сторон (определенных решением Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 6 сентября 2005 года), но с возможностью использования сторонами строений, находящихся в их пользовании.
Учитывая, что данным вариантом Б. предоставляется участок, площадью 198,54 кв. м, который не отвечает требованиям, предъявляемым к минимальным размерам самостоятельного земельного участка (200 кв. м), суд пришел к выводу о неделимости земельного участка сторон. Данный вывод основан также и на том, что часть земельного участка сторон находится в охранной зоне ЛЭП и является землями общего пользования, которые вообще не подлежат приватизации.
Судебная коллегия областного суда согласилась с выводами суда первой инстанции.
Между тем, с данными выводами согласиться нельзя, исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Из положений п. 2 ст. 166 ГК РФ следует, что требование о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Под заинтересованным лицом, которое вправе поставить вопрос о применении последствий недействительности сделки, следует понимать лицо, права и интересы которого непосредственно затрагиваются этой сделкой и восстанавливаются в результате применения последствий ее недействительности.
Таким образом, правовое значение для настоящего дела имело установление обстоятельств, во-первых, связанных с законностью сделки приватизации Б. земельного участка, а, во-вторых, с наличием у истиц - Т. и Ф. правового интереса, нарушенного в результате приватизации Б. земельного участка.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьей 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка Б. и МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону") определено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент приватизации ответчицей земельного участка) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не было предусмотрено иное.
Учитывая изложенное, Б., будучи собственником недвижимого имущества (строений), расположенного на земельном участке, находящегося в распоряжении администрации г. Ростова-на-Дону, вправе была приобрести в собственность этот земельный участок. Данное право основано, как указано выше, на положениях ст. 36 ЗК РФ, ст. 3 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Таким образом, основания, по которым земельный участок может быть ограничен либо изъят из оборота, должны быть предусмотрены земельным законодательством, а именно Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами. Такой земельный участок не подлежит приватизации.
На основании п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Указанные нормы устанавливают основания, по которым приватизация земельного участка не допускается. Однако эти же нормы определяют тот ограниченный перечень таких оснований, за пределами которых отказ в предоставлении земельного участка в собственность будет являться необоснованным.
Установив, что часть спорного участка находится в охранной зоне ЛЭП, и, следовательно, по выводу суда, относится к землям общего пользования, суд указал, что такой участок по правилам п. 12 ст. 85 ЗК РФ не мог быть приватизирован.
Действительно, в соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на декабрь 2005 года) земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрена аналогичная норма.
Вместе с тем, по смыслу названных правовых норм, не могут быть приватизированы земли общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.
Такое толкование указанных правовых норм согласуется и с положениями пункта 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому территориями общего пользования признаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Земельный участок, на котором находятся строения сторон, изначально предоставлялся под строительство индивидуального жилого дома. Из кадастрового плана земельного участка (т. 1 л.д. 121) следует, что весь спорный участок относится к землям поселений, используется для эксплуатации домовладения и в обороте не ограничен, в связи с чем этот участок не может быть отнесен к землям общего пользования применительно к названным выше правовым положениям.
То обстоятельство, что часть приватизированного Б. земельного участка расположена в охранной зоне ЛЭП, само по себе не означает, что участок не подлежит приватизации. Охранная зона ЛЭП устанавливается, как это следует из абзаца 2 подпункта 2 пункта 2 статьи 89 ЗК РФ, для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики. Особенность правового режима этих охранных зон заключается в том, что для них установлены лишь особые условия использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.
Учитывая изложенное, выводы суда о том, что спорный земельный участок не подлежал приватизации в силу прямого запрета закона, не основаны на нормах действующего законодательства.
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции от 18 июня 2005 года) порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю мог быть определен Правительством Российской Федерации.
Так, в указанный период времени действовали Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденные постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 года N 576, и принятое в соответствии с данным постановлением постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 14 марта 2003 года N 503 "О порядке рассмотрения заявлений о приобретении в собственность земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений", а также утвержденное постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 24 августа 2004 года N 1414 положение "О порядке оформления прав на земельные участки в г. Ростове-на-Дону".
Суд, приходя к выводу о нарушении предусмотренного данными постановлениями порядка передачи спорного участка в собственность, сослался на отсутствие "в природе" объекта приватизации - сформированного в установленном порядке земельного участка, площадью 305 кв. м.
Кроме того, по выводу суда, Б. не доказала в нарушение ч. 3 ст. 16 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" права на приобретение в собственность земельного участка, площадью 305 кв. м. Данное суждение суда основано на том, что размер приобретенного Б. земельного участка превышает даже первоначальную 1/2 долю Б. в праве собственности на домовладение (и превышает размер выделенного ей в пользование определением судебной коллегии областного суда от 16 мая 2005 года земельного участка, площадью 299 кв. м).
Суждение о том, что участок Б. не был сформирован, связывается судом с тем обстоятельством, что, как указано в судебном решении, границы этого участка установлены Б. произвольно - по границам самовольно установленного ею забора.
Однако на чем основано утверждение суда о произвольности установления границ участка Б., из решения суда не усматривается.
Вместе с тем в материалах дела имеются акты от 24 июня 2005 года об исполнении судебным приставом-исполнителем Ворошиловского отдела ГУ ФССП исполнительных документов о выделе Б. жилого дома и строений, а также земельного участка, площадью 299 кв. м в границах, указанных в определении судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года (т. 1 л.д. 119 - 120), что свидетельствует как о том, что границы земельного участка Б. не были установлены самостоятельно, так и о том, что эти границы соответствуют описанным в определении судебной коллегии Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года.
Кроме того, в материалах дела имеется копия представленного Б. при приватизации земельного участка кадастрового плана земельного участка, площадью 305 кв. м (т. 1 л.д. 121 - 127), проект границ этого земельного участка, акт N 39222 согласования границ участка (т. 1 л.д. 130). Указанные документы свидетельствуют о том, что в отношении участка, о передаче в собственность которого просила Б., проведено межевание, он поставлен на кадастровый учет, и, таким образом, необходимые действия, предшествующие приватизации земельного участка по его индивидуализации, заявителем выполнены были. Судом при разрешении настоящего дела эти документы также не были приняты во внимание.
Действительно, в названном выше определении суда второй инстанции указано, что Б. выделен земельный участок, площадью 299 кв. м, а при межевании выяснилось, что площадь участка составляет 305 кв. м.
Однако указанное несоответствие при условии совпадения границ спорного участка и предоставленного на основании судебного постановления не может означать отсутствие "в природе" объекта приватизации.
В соответствии с заключением судебного эксперта N 456-Э от 2 сентября 2008 года (т. 1 л.д. 175) превышение площади земельного участка, приобретенного Б. в собственность (305 кв. м против 299 кв. м, предоставленных по определению судебной коллегии областного суда от 16 мая 2005 года), связано только с тем, что во время межевания площадь участка была уточнена на основании проведенной геодезической съемки, дающей более точные линейные размеры границ. При этом полученная разница соответствует допустимой погрешности.
Нарушение порядка приватизации, по выводу суда, заключается также в том, что Б. не поставила в известность ни ДИЗО, ни МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону", что в действительности домовладение не разделено и доля Б. в праве собственности на это домовладение составляет 13/50 (на основании решения Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 сентября 2005 года).
Президиум не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что домовладение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в г. Ростове-на-Дону не было разделено решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 декабря 2004 года, исходя из следующего.
Предметом спора, разрешенного названными судебными постановлениями, являлся раздел домовладения между его собственниками - Ф. и Б., а также определение между ними порядка пользования земельным участком.
Пленум Верховного Суда РФ в пп. "а" п. 6, п. п. 7 и 10 Постановления от 10.06.80 г. N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" разъяснил, что выдел (раздел) участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).
В результате произведенного раздела, как следует из мотивировочной и резолютивной частей решения, каждой из сторон выделены конкретные жилые строения и хозяйственные постройки. В связи с тем, что выделенный в собственность Ф. жилой дом по площади превышал дом, выделенный Б., в пользу последней судом взыскана соответствующая денежная компенсация.
Исходя из содержания ст. 252 ГК РФ, при разделе имущества, находившегося в общей долевой собственности, отношения общей собственности прекращаются.
Действительно, в резолютивной части решения суд указал о перераспределении долей сторон в праве собственности на домовладение. Однако это не может само по себе означать, что у сторон сохранилась общая собственность на домовладение, поскольку каждой из сторон было выделено из общей собственности конкретное имущество (строения) и взыскана денежная компенсация за отклонение стоимости выделенного бывшим участникам общей собственности имущества от стоимости имущества, приходящегося на их идеальные доли. Именно для определения размера компенсации и потребовался расчет доли, на которую отклоняются стоимости выделенного сторонам имущества. Таким образом, существо принятого судом 20 декабря 2004 года решения свидетельствует о том, что домовладение между Ф. и Б. было разделено. Отсутствие в резолютивной части решения указания на прекращение общей собственности не опровергает данный вывод, поскольку при разделе общего имущества между сособственниками общая собственность прекращается в силу закона.
Противоположный вывод суда по настоящему делу мотивирован ссылкой на заключение и пояснения эксперта Р.
Между тем, согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ суд назначает экспертизу при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла. По вопросам права заключение эксперта не требуется (в частности, к таким вопросам относятся и поставленные судом перед экспертом вопросы о том, были ли разделены домовладение сторон и земельный участок решением Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 20 декабря 2004 года и определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года, исходя из их содержания, образовались ли отдельные домовладения и отдельные земельные участки на основании указанных судебных постановлений, делимым или неделимым является земельный участок, площадью 598 кв. м, с учетом того, что часть этого участка находится в охранной зоне ЛЭП и является землями общего пользования).
Таким образом, в основу своих выводов о том, что Б. осталась участником общей собственности на домовладение, суд положил доказательство (заключение эксперта), которое по данному делу не может быть признано допустимым. Вместе с тем, суд не принял во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что после произведенного раздела домовладения Б. последовательно совершала действия, направленные на оформление этого раздела. Так, после исполнения судебных постановлений был установлен почтовый адрес домовладению Б., о чем свидетельствует акт МУП "ГЦКиГ" от 7 июля 2005 года (т. 1 л.д. 62 - 63), 11 июля 2005 года составлен акт согласования границ земельного участка, 5 августа 2005 года - проект границ земельного участка, а 8 сентября 2005 года - кадастровый план (т. 1 л.д. 66). Отсутствие а акте согласования границ согласия Т., как и указание на наличие спора по границе с участком Ф. (т. 1 л.д. 65) не может означать нарушение установленного порядка межевания, поскольку на указанный момент Т. вообще еще не являлась собственником каких-либо строений, относящихся к спорному домовладению, а спор с Ф. уже получил свое разрешение в судебном порядке. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что приобретение Б. в собственность спорного земельного участка, площадью 305 кв. м, осуществлялось уже после того, как этот земельный участок стал относиться к самостоятельному домовладению.
Учитывая изложенное, в данном случае суд, ссылаясь при разрешении спора на правила, касающиеся приватизации неделимых земельных участков, на которых находятся строения, признаваемые самостоятельными объектами недвижимости, и положения, касающиеся совместного обращения собственников недвижимого имущества по вопросу приобретения ими прав на земельный участок (ч. 4 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ч. 5 ст. 36 ЗК РФ), допустил ошибку в применении норм материального права.
Таким образом, изложенные обстоятельства, касающиеся приватизации Б. спорного земельного участка, свидетельствуют о том, что распоряжение ДИЗО N 2954 от 30 ноября 2005 года о передаче Б. в собственность в порядке приватизации земельного участка площадью 305 кв. м принято в пределах компетенции уполномоченным органом и с соблюдением порядка, предусмотренного постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 14 марта 2003 года N 503 "О порядке рассмотрения заявлений о приобретении в собственность земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений" и утвержденным постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 24 августа 2004 года N 1414 положением "О порядке оформления прав на земельные участки в г. Ростове-на-Дону".
Учитывая, что договор передачи земельного участка в собственность Б. отвечает требованиям, предъявляемым к форме сделки, требованию о государственной регистрации, президиум приходит к выводу о том, что у суда не имелось оснований как для признания недействительным указанного выше распоряжения ДИЗО, так и применения последствий недействительности договора передачи земельного участка в собственность по основаниям ст. 168 ГК РФ.
Одновременно президиум считает необходимым отметить, что поскольку Б. осуществлялась приватизация земельного участка, относящегося к отдельному домовладению, то истицы, будучи собственниками недвижимого имущества, находящегося на соседнем земельном участке, не могут быть признаны заинтересованными лицами в том смысле, какой придан этому понятию в абз. 2 ч. 2 ст. 166 ГК РФ, поскольку применение реституции по сделке приватизации не может привести к восстановлению отношений общей собственности на домовладение, имевших место до решения Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 20 декабря 2004 года. Это обстоятельство является самостоятельным основанием к отказу в иске.
Принимая во внимание изложенное выше, отсутствуют законные основания и для удовлетворения исковых требований о сносе самовольно возведенных Б. пристройки, строения и забора во внутренней части домовладения, поскольку исковые требования основаны были исключительно на том, что эти строения находятся на участке общего пользования и возведены самовольно без согласия истцов, как сособственников домовладения. Между тем, все строения расположены на спорном земельном участке - в границах принадлежащего Б. домовладения. То обстоятельство, что указанные постройки являются самовольными, само по себе, в отсутствие доказательств нарушения прав и законных интересов истиц либо создания угрозы их жизни и здоровью в результате возведения построек, не может служить основанием для удовлетворения требований о сносе этих построек в рамках рассмотренного дела.
Кроме того, президиум не может не указать, что принятый судом вариант порядка пользования земельным участком не только противоречит существу ранее вынесенных судебных постановлений о разделе домовладения, но и решению Ворошиловского суда г. Ростова-на-Дону от 16 июня 2005 года (на основании которого Т., ранее вообще не являвшаяся участником общей собственности, приобрела право собственности на строения). Этим решением, в частности, установлено, что строения, на которые претендовала Т., находятся на изолированном земельном участке, принадлежащем Ф., что (и поскольку данное обстоятельство не затрагивает интересы Б.) явилось одним из оснований для удовлетворения иска Т.
Признание права собственности за Т. на самовольно возведенные постройки и последовавшее за этим перераспределение долей в праве собственности на домовладение, не является законным основанием для изменения порядка пользования земельным участком, установленного определением судебной коллегии Ростовского областного суда от 16 мая 2005 года. Суд, изменяя данный порядок, также не привел со ссылкой на норму права оснований для такого изменения.
Президиум областного суда приходит к выводу о том, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущены нарушения норм процессуального и материального права, которые признаются президиумом существенными, поскольку повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав заявителя надзорной жалобы. Подлежит отмене и определение судебной коллегии Ростовского областного суда, которая при наличии оснований к отмене решения суда первой инстанции оставила его без изменения.
Вместе с тем, поскольку все обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора, судом установлены, президиум полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести по нему новое решение, которым в удовлетворении исков Т. и Ф. отказать.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 февраля 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 2 июня 2011 года по делу по иску Т. к Б., Департаменту имущественно-земельных отношений, МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области) о признании недействительным распоряжения, применении последствий недействительности сделки, зарегистрированного права собственности на земельный участок, о пересмотре порядка пользования земельным участком, об обязании произвести работы по сносу самовольно возведенной кирпичной пристройки, кирпичного строения и забора; по иску Ф. к Б., Департаменту имущественно-земельных отношений, МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области) о признании недействительным распоряжения, применении последствий недействительности сделки, зарегистрированного права собственности на земельный участок, о пересмотре порядка пользования земельным участком, об обязании произвести работы по сносу самовольно возведенной кирпичной пристройки, кирпичного строения и забора отменить.
Вынести новое решение, которым в удовлетворении исков Т. и Ф. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)