Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Самойленко М.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе
Председательствующего Донченко М.П.
Судей Немирова А.В., Джакобия Г.А.
при секретаре Р.
заслушав в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу
судьи Немирова А.В. по кассационной жалобе М. в лице представителя Т.А., представителя СПК "Т" В. на решение Красносулинского районного суда от 11 июля 2011 г.,
установила:
М., СПК "Т", обратились в суд с иском к П., С.М., указав в качестве третьего лица без самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными (ничтожными), о понуждении управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО исключить из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности С.М. на земельные участки.
В обоснование исковых требований истцы указали, что между П.И.А. и П. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (правильно - ДАТА.) был заключен договор купли-продажи земельной доли, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с условным кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а также договор купли-продажи земельной доли расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с условным кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
По условиям договора П.И.А. передал в собственность П. земельные доли площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между П. и С.М. были заключены 2 договора купли продажи: земельного участка, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и земельного участка, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА Право собственности на указанные земельные участки зарегистрированы в ЕГРП за С.М. Истцы полагают, что эта регистрация права собственности на данные земельные участки была произведена на основании ничтожных сделок, что подтверждается решением Красносулинского районного суда Ростовской области от 07 апреля 2010 года, вступившим в законную силу 21 июня 2010 года на основании определения судебной коллегии Ростовского областного суда.
По заявлению истцов к участию в деле было привлечено в качестве третьего лица ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ростовской области.
Сформулировав исковые требования в окончательно виде, истцы просили признать недействительными (ничтожными) два договора купли-продажи, заключенные между ответчиками П. и С.Н. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в отношении земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде исключения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности С.М. на спорные земельные участки, снятия с кадастрового учета спорных земельных участков.
Истица М. просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ее представитель Т.А. уточненные исковые требования поддержал.
Представители СПК "Т" С.П., В. также поддержали данные исковые требования.
Ответчик С.М. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Его представитель С.А. исковые требования не признал.
Ответчик П. в суд не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.
Представители третьих лиц просили рассматривать дело без них.
11 июля 2011 г. Красносулинский районный суд Ростовской области постановил решение, которым отказал в удовлетворении иска в полном объеме.
В кассационной жалобе представитель М. Т.А. и представитель СПК "Т" В. просили отменить постановленное по делу решение и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Кассаторы настаивали на том, что договоры купли-продажи земельных долей в земельном участке с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. и ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА., заключенные между гражданами П.И.А. и П., были признаны ничтожными вступившим в законную силу решением Красносулинского суда от 07.04.2010 года.
Отчуждение земельных участков было произведено П. по согласованию с С.М. с умыслом придать покупателю статус добросовестного и избежать таким образом необходимости возврата данных участков в единый общий участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся в общедолевой собственности, пользователем которого до настоящего времени является СПК "Т".
Избранный истцами способ защиты является единственно верным применительно к обстоятельствам дела; заявлять виндикационный иск истцы не должны.
Кассаторы считают, что суд пришел к необоснованному выводу о том, что С.М. является добросовестным приобретателем, так как договор купли-продажи спорных земельных участков с ним был заключен на основании сфальсифицированных документов и заключенных ранее сделок, являвшихся ничтожными и не повлекших правовых последствий. Поведение С.М. при совершении сделки и рассмотрении дела в суде свидетельствует о том, что ему было известно об отсутствии у П. права продажи участков. Доказательства тому, что покупатель является добросовестным приобретателем, должны были предоставляться именно С.М., чего не было сделано. При совершении договоров было нарушено требование Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о преимущественном праве покупки земельных участков органами местного самоуправления. Поведение обеих сторон сделки по данному вопросу свидетельствуют о том, что они знали об отсутствии такого согласия и о том, что продавец не пытался его получить; лишь после заключения договоров С.М. совершал действия по представлению в регистрационную службу поддельных, по мнению кассаторов, писем на этот счет. Судом неверно оценены права СПК "Т" на землю, имеющиеся у него, как у правопреемника колхоза, в силу акта на право постоянного(бессрочного) пользования общим земельным участком площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА. Кассаторы просили решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении их требований.
Изучив материалы дела, выслушав представителей кассаторов, представителя С.М., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 166, 167, 168, 253, 302, 422, 432, 433 ГК РФ, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П, п. 25 разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении N 8 от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав". Суд исходил из того, что признание решением Красносулинского районного суда Ростовской области суда от 07.04.2010 г. ничтожными договоров купли-продажи земельных долей ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по которым П.И.А. продал П. указанные доли, не свидетельствует о том, что С.М. не может быть добросовестным приобретателем земельных участков. На основании ст. 302 ГК РФ судом установлено, что С.М. является добросовестным приобретателем земельных участков. Суд указал, что истцы не имеют юридического интереса в споре, т.к. не могут требовать наделения их правами в отношении земельных участков, указанных в оспариваемых договорах. Истцы не могут что-либо получить по упомянутым сделкам. Суд указал, что истцы не заявляли требований, основанных на положениях ст. 301, 302 ГК РФ. Право землепользования СПК "Т" не может защищаться на основании положений ст. 167 ГК РФ.
В соответствии со ст. 362 ч. 1 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неверно применен материальный закон.
Положения ст. 361 ГПК РФ позволяют суду кассационной инстанции изменить или отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.
На основании ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения":
"1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна."
В соответствии со ст. 6 п. 11 Областного закона Ростовской области 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" в действовавшей на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи от 15.12.2008 г. редакции, к компетенции органов местного самоуправления муниципальных образований Ростовской области в сфере регулирования земельных отношений в соответствии с федеральным законодательством относилось приобретение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае обязанности собственника произвести их отчуждение в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Таким образом, П. на основании действовавшего федерального и областного законодательства, имея намерение продать выделенные им ранее из приобретенных земельных долей земельные участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, был обязан вначале в письменной форме известить об этом органы местного самоуправления по месту расположения земельных участков: администрацию ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и администрацию ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с указанием продажной цены, размера, местоположения участков, сроков расчета. Только по истечении 30 дней с момента поступления извещений, П. в течение года вправе был продать земельные участки, в т.ч. С.М., по цене не ниже указанной в извещениях.
Между тем П. до подписания договоров купли-продажи с С.М. действий, предписанных продавцу ст. 8 ч. 2 Федерального закона 101-ФЗ, не совершал, что никем не отрицалось. В деле имеются копии заявления П. на имя председателя комитета по управлению имуществом с предложением к администрации приобрести земельные участки в течение 30 дней (л.д. 7.8 т. 2). Однако они датированы ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, т.е. уже после подписания сделок между П. и С.М., что следует признать нарушением установленной законом процедуры.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА спустя более месяца с момента подписания оспариваемых договоров С.М. государственному регистратору были предоставлены письма за подписью председателя комитета по управлению имуществом администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, датированные ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, имеющие смыслом отказ администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от покупки земельных участков. Однако не было предоставлено каких-либо доказательств тому, что председатель комитета по управлению имуществом обладал соответствующими полномочиями от имени администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА отказываться от права преимущественной покупки спорных земельных участков.
Глава администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА сообщил суду о том, что в администрации района нет сведений об обращении П. с предложением приобрести земельные участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и извещения администрации района об отказе в приобретении этих участков (л.д. 138 т. 1).
Также необходимо отметить, что предложений к администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА о преимущественном приобретении земельных участков, в нарушение закона, продавцом вовсе не направлялось и каких-либо заявлений об отказе от предусмотренного законом права преимущественной покупки от администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА не поступало.
При таких обстоятельствах в силу ст. 8 ч. 4 Федерального закона 101-ФЗ указанные сделки купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА являются ничтожными.
Обоснованными следует признать доводы кассаторов об отсутствии оснований для применения в данном деле положений Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. N 6-П. Истцы просили о признании сделок недействительными (ничтожными) и о применении последствий недействительности ничтожных сделок. Заявить подобного рода требования может любое заинтересованное лицо, на основании ст. 166 ч. 2 абз. 2 ГК РФ, а не только лицо, считающее себя собственником имущества, указанного в сделке. Кассаторы указали, что не являются собственниками упомянутых в договорах земельных участков, вместе с тем они обозначили свой интерес в рамках заявленных требований. Иска об истребовании имущества в их собственность от С.М., который мог повлечь возможность применения по делу ст. 302 ГК РФ, СПК "Т" и М. не заявляли.
Однако, поскольку с оспариваемом решении содержатся по сути неверные суждения суда о добросовестном приобретении имущества С.М., а решение оспаривается кассаторами и в этой части, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Добросовестность приобретателя имущества в том числе предполагает, что, в данном случае покупатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества, проявил должную осмотрительность при совершении сделки, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Обязанность доказать данные обстоятельства, как элементы добросовестного приобретения, лежала на ответчике С.М., что закреплено п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 10/32 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
Между тем очевидно, что С.М. не проявил должной осмотрительности при совершении спорных сделок купли-продажи с П., не предпринял всех мер для выяснения права продавца отчуждать имущество покупателю, не убедился в совершении продавцом имущества до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА действий, предписанных ст. 8 ч. 2 Федерального закона 101-ФЗ, не проверял наличие извещений, направленных продавцом до заключения сделки с С.М. в адрес глав ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и отсутствие на них ответа в 30-дневный срок с момента их получения, наличие отказов полномочных лиц этих органов местного самоуправления в использовании права преимущественной покупки участков П. Возможное незнание положений ст. 8 ч. 2 Федерального закона 101-ФЗ не освобождает покупателя от риска неблагоприятных для него последствий, связанных с подобного рода неосведомленностью. Статья 302 ГК РФ признает добросовестным такого приобретателя, который заведомо не должен был знать о том, что продавец не мог отчуждать имущество. С.М. мог и должен был узнать об этом до подписания договоров ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА
Таким образом, по мнению судебной коллегии, вывод суда о доказанности добросовестного приобретения ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА С.М. земельных участков у П., не соответствует обстоятельствам дела.
В качестве последствий недействительности ничтожных сделок судебной коллегией аннулируются регистрационные записи в ЕГРП о правах С.М. на указанные земельные участки.
Что касается требований о применении в качестве последствий недействительности ничтожных сделок от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА снятие участков с кадастрового учета, необходимо отказать в их удовлетворении. Кадастровый учет земельных участков, как объектов права собственности, был произведен не С.М., а П. и не в связи с совершением оспариваемых договоров, а до этого. Вследствие данного обстоятельства законность создания земельных участков, как объектов права собственности вместо ранее существовавших земельных долей и произведенный кадастровый учет земельных участков могут быть предметом рассмотрения только в рамках судопроизводства по отдельному иску.
Руководствуясь ст. 360 - 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносулинского районного суда от 11 июля 2011 г. отменить.
Вынести новое решение.
Признать недействительным(ничтожным) договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между П. и С.М.
Признать недействительным(ничтожным) договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между П. и С.М.
Применить последствия недействительности указанных сделок путем: аннулирования регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН управления Росреестра РФ по Ростовской области.
В части требований о применении последствий недействительности указанных ничтожных сделок путем снятия земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с кадастрового учета отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.09.2011 ПО ДЕЛУ N 33-13057
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2011 г. по делу N 33-13057
Судья Самойленко М.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе
Председательствующего Донченко М.П.
Судей Немирова А.В., Джакобия Г.А.
при секретаре Р.
заслушав в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу
судьи Немирова А.В. по кассационной жалобе М. в лице представителя Т.А., представителя СПК "Т" В. на решение Красносулинского районного суда от 11 июля 2011 г.,
установила:
М., СПК "Т", обратились в суд с иском к П., С.М., указав в качестве третьего лица без самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными (ничтожными), о понуждении управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО исключить из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности С.М. на земельные участки.
В обоснование исковых требований истцы указали, что между П.И.А. и П. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (правильно - ДАТА.) был заключен договор купли-продажи земельной доли, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с условным кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а также договор купли-продажи земельной доли расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с условным кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
По условиям договора П.И.А. передал в собственность П. земельные доли площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между П. и С.М. были заключены 2 договора купли продажи: земельного участка, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и земельного участка, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА Право собственности на указанные земельные участки зарегистрированы в ЕГРП за С.М. Истцы полагают, что эта регистрация права собственности на данные земельные участки была произведена на основании ничтожных сделок, что подтверждается решением Красносулинского районного суда Ростовской области от 07 апреля 2010 года, вступившим в законную силу 21 июня 2010 года на основании определения судебной коллегии Ростовского областного суда.
По заявлению истцов к участию в деле было привлечено в качестве третьего лица ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ростовской области.
Сформулировав исковые требования в окончательно виде, истцы просили признать недействительными (ничтожными) два договора купли-продажи, заключенные между ответчиками П. и С.Н. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в отношении земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде исключения из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности С.М. на спорные земельные участки, снятия с кадастрового учета спорных земельных участков.
Истица М. просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ее представитель Т.А. уточненные исковые требования поддержал.
Представители СПК "Т" С.П., В. также поддержали данные исковые требования.
Ответчик С.М. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Его представитель С.А. исковые требования не признал.
Ответчик П. в суд не явился, дело рассмотрено в его отсутствие.
Представители третьих лиц просили рассматривать дело без них.
11 июля 2011 г. Красносулинский районный суд Ростовской области постановил решение, которым отказал в удовлетворении иска в полном объеме.
В кассационной жалобе представитель М. Т.А. и представитель СПК "Т" В. просили отменить постановленное по делу решение и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Кассаторы настаивали на том, что договоры купли-продажи земельных долей в земельном участке с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. и ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА., заключенные между гражданами П.И.А. и П., были признаны ничтожными вступившим в законную силу решением Красносулинского суда от 07.04.2010 года.
Отчуждение земельных участков было произведено П. по согласованию с С.М. с умыслом придать покупателю статус добросовестного и избежать таким образом необходимости возврата данных участков в единый общий участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся в общедолевой собственности, пользователем которого до настоящего времени является СПК "Т".
Избранный истцами способ защиты является единственно верным применительно к обстоятельствам дела; заявлять виндикационный иск истцы не должны.
Кассаторы считают, что суд пришел к необоснованному выводу о том, что С.М. является добросовестным приобретателем, так как договор купли-продажи спорных земельных участков с ним был заключен на основании сфальсифицированных документов и заключенных ранее сделок, являвшихся ничтожными и не повлекших правовых последствий. Поведение С.М. при совершении сделки и рассмотрении дела в суде свидетельствует о том, что ему было известно об отсутствии у П. права продажи участков. Доказательства тому, что покупатель является добросовестным приобретателем, должны были предоставляться именно С.М., чего не было сделано. При совершении договоров было нарушено требование Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о преимущественном праве покупки земельных участков органами местного самоуправления. Поведение обеих сторон сделки по данному вопросу свидетельствуют о том, что они знали об отсутствии такого согласия и о том, что продавец не пытался его получить; лишь после заключения договоров С.М. совершал действия по представлению в регистрационную службу поддельных, по мнению кассаторов, писем на этот счет. Судом неверно оценены права СПК "Т" на землю, имеющиеся у него, как у правопреемника колхоза, в силу акта на право постоянного(бессрочного) пользования общим земельным участком площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА. Кассаторы просили решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении их требований.
Изучив материалы дела, выслушав представителей кассаторов, представителя С.М., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 166, 167, 168, 253, 302, 422, 432, 433 ГК РФ, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П, п. 25 разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении N 8 от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав". Суд исходил из того, что признание решением Красносулинского районного суда Ростовской области суда от 07.04.2010 г. ничтожными договоров купли-продажи земельных долей ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по которым П.И.А. продал П. указанные доли, не свидетельствует о том, что С.М. не может быть добросовестным приобретателем земельных участков. На основании ст. 302 ГК РФ судом установлено, что С.М. является добросовестным приобретателем земельных участков. Суд указал, что истцы не имеют юридического интереса в споре, т.к. не могут требовать наделения их правами в отношении земельных участков, указанных в оспариваемых договорах. Истцы не могут что-либо получить по упомянутым сделкам. Суд указал, что истцы не заявляли требований, основанных на положениях ст. 301, 302 ГК РФ. Право землепользования СПК "Т" не может защищаться на основании положений ст. 167 ГК РФ.
В соответствии со ст. 362 ч. 1 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неверно применен материальный закон.
Положения ст. 361 ГПК РФ позволяют суду кассационной инстанции изменить или отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, если обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся и дополнительно представленных доказательств.
На основании ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения":
"1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна."
В соответствии со ст. 6 п. 11 Областного закона Ростовской области 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" в действовавшей на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи от 15.12.2008 г. редакции, к компетенции органов местного самоуправления муниципальных образований Ростовской области в сфере регулирования земельных отношений в соответствии с федеральным законодательством относилось приобретение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае обязанности собственника произвести их отчуждение в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Таким образом, П. на основании действовавшего федерального и областного законодательства, имея намерение продать выделенные им ранее из приобретенных земельных долей земельные участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, был обязан вначале в письменной форме известить об этом органы местного самоуправления по месту расположения земельных участков: администрацию ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и администрацию ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с указанием продажной цены, размера, местоположения участков, сроков расчета. Только по истечении 30 дней с момента поступления извещений, П. в течение года вправе был продать земельные участки, в т.ч. С.М., по цене не ниже указанной в извещениях.
Между тем П. до подписания договоров купли-продажи с С.М. действий, предписанных продавцу ст. 8 ч. 2 Федерального закона 101-ФЗ, не совершал, что никем не отрицалось. В деле имеются копии заявления П. на имя председателя комитета по управлению имуществом с предложением к администрации приобрести земельные участки в течение 30 дней (л.д. 7.8 т. 2). Однако они датированы ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, т.е. уже после подписания сделок между П. и С.М., что следует признать нарушением установленной законом процедуры.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА спустя более месяца с момента подписания оспариваемых договоров С.М. государственному регистратору были предоставлены письма за подписью председателя комитета по управлению имуществом администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, датированные ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, имеющие смыслом отказ администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от покупки земельных участков. Однако не было предоставлено каких-либо доказательств тому, что председатель комитета по управлению имуществом обладал соответствующими полномочиями от имени администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА отказываться от права преимущественной покупки спорных земельных участков.
Глава администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА сообщил суду о том, что в администрации района нет сведений об обращении П. с предложением приобрести земельные участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и извещения администрации района об отказе в приобретении этих участков (л.д. 138 т. 1).
Также необходимо отметить, что предложений к администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА о преимущественном приобретении земельных участков, в нарушение закона, продавцом вовсе не направлялось и каких-либо заявлений об отказе от предусмотренного законом права преимущественной покупки от администрации ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА не поступало.
При таких обстоятельствах в силу ст. 8 ч. 4 Федерального закона 101-ФЗ указанные сделки купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА являются ничтожными.
Обоснованными следует признать доводы кассаторов об отсутствии оснований для применения в данном деле положений Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. N 6-П. Истцы просили о признании сделок недействительными (ничтожными) и о применении последствий недействительности ничтожных сделок. Заявить подобного рода требования может любое заинтересованное лицо, на основании ст. 166 ч. 2 абз. 2 ГК РФ, а не только лицо, считающее себя собственником имущества, указанного в сделке. Кассаторы указали, что не являются собственниками упомянутых в договорах земельных участков, вместе с тем они обозначили свой интерес в рамках заявленных требований. Иска об истребовании имущества в их собственность от С.М., который мог повлечь возможность применения по делу ст. 302 ГК РФ, СПК "Т" и М. не заявляли.
Однако, поскольку с оспариваемом решении содержатся по сути неверные суждения суда о добросовестном приобретении имущества С.М., а решение оспаривается кассаторами и в этой части, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Добросовестность приобретателя имущества в том числе предполагает, что, в данном случае покупатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества, проявил должную осмотрительность при совершении сделки, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Обязанность доказать данные обстоятельства, как элементы добросовестного приобретения, лежала на ответчике С.М., что закреплено п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 10/32 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
Между тем очевидно, что С.М. не проявил должной осмотрительности при совершении спорных сделок купли-продажи с П., не предпринял всех мер для выяснения права продавца отчуждать имущество покупателю, не убедился в совершении продавцом имущества до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА действий, предписанных ст. 8 ч. 2 Федерального закона 101-ФЗ, не проверял наличие извещений, направленных продавцом до заключения сделки с С.М. в адрес глав ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА и отсутствие на них ответа в 30-дневный срок с момента их получения, наличие отказов полномочных лиц этих органов местного самоуправления в использовании права преимущественной покупки участков П. Возможное незнание положений ст. 8 ч. 2 Федерального закона 101-ФЗ не освобождает покупателя от риска неблагоприятных для него последствий, связанных с подобного рода неосведомленностью. Статья 302 ГК РФ признает добросовестным такого приобретателя, который заведомо не должен был знать о том, что продавец не мог отчуждать имущество. С.М. мог и должен был узнать об этом до подписания договоров ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА
Таким образом, по мнению судебной коллегии, вывод суда о доказанности добросовестного приобретения ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА С.М. земельных участков у П., не соответствует обстоятельствам дела.
В качестве последствий недействительности ничтожных сделок судебной коллегией аннулируются регистрационные записи в ЕГРП о правах С.М. на указанные земельные участки.
Что касается требований о применении в качестве последствий недействительности ничтожных сделок от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА снятие участков с кадастрового учета, необходимо отказать в их удовлетворении. Кадастровый учет земельных участков, как объектов права собственности, был произведен не С.М., а П. и не в связи с совершением оспариваемых договоров, а до этого. Вследствие данного обстоятельства законность создания земельных участков, как объектов права собственности вместо ранее существовавших земельных долей и произведенный кадастровый учет земельных участков могут быть предметом рассмотрения только в рамках судопроизводства по отдельному иску.
Руководствуясь ст. 360 - 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносулинского районного суда от 11 июля 2011 г. отменить.
Вынести новое решение.
Признать недействительным(ничтожным) договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между П. и С.М.
Признать недействительным(ничтожным) договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между П. и С.М.
Применить последствия недействительности указанных сделок путем: аннулирования регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН управления Росреестра РФ по Ростовской области.
В части требований о применении последствий недействительности указанных ничтожных сделок путем снятия земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с кадастрового учета отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)