Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Титова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Фролкиной С.В.,
судей Шиян Л.Н. и Ивановой Т.И.,
при секретаре М.,
рассмотрев в г. Красногорске в заседании от 13 октября 2011 года кассационную жалобу К.Л. на решение Домодедовского городского суда Московской области от 09 июня 2011 года по делу по его иску к А.С.А., А.С.П. о взыскании суммы задатка, заслушав доклад судьи Шиян Л.Н., объяснения представителя кассатора - адвоката Поршневой С.В., А.С.П. и представителя А.С.В. - Б.,
установила:
К.Л. обратился в суд с иском к А.С.А., А.С.П. о взыскании суммы задатка по 1 230 000 руб. с каждого. Требования мотивирует тем, что 03.01.2009 г. между ними во исполнение обязательств по договору купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>", был заключен договор задатка, по условиям которого он передал последним денежные средства в размере 40 000 дол. США, что в рублевом эквиваленте на день передачи денежных средств составляло 1 230 000 руб.
29.01.2009 г. между ними также было заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым покупатель по обоюдному согласию с продавцом производит материальные улучшения на спорном земельном участке 1680 кв. м по указанному адресу (бурение скважины).
В нарушение условий договора задатка, заключение договора купли-продажи земельного участка не состоялось по вине А-вых, т.к. к установленному договором сроку - 01.05.2009 г., ими не был оформлен объект незавершенного строительства - дом, находящийся на участке.
29.04.2009 г. истец направлял в адрес ответчиков телеграммы с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка 30.04.2011 г. в 11 часов у нотариуса Д. на условиях, определенных в договоре задатка от 03.01.2009 г. Однако, А-вы на встречу не явились. О том, что ответчики изменили место проживания, его никто не извещал. Сослался на то, что построенная им скважина на земельном участке ответчиков подтверждает серьезность его намерений относительно покупки участка с домом.
Истец считает, что А-вы обязаны уплатить двойную сумму задатка по основаниям ст. 381 ГК РФ.
А.С.А. и А.С.П. иск не признали, пояснили, что заключение договора купли-продажи не состоялось по вине истца, который отказался в присутствии нотариуса от заключения сделки, мотивировав свой отказ наличием на земельном участке недостроенного, не оформленного дома, а также нежеланием оформления сделки у данного нотариуса. В качестве формального основания для отказа в совершении нотариального действия нотариус указала в постановлении отсутствие согласия супруги покупателя на совершение сделки.
Решением Домодедовского городского суда в удовлетворении иска К.Л. отказано.
Не согласившись с постановленным судом решением, К.Л. обжалует его в кассационном порядке и просит отменить, как незаконное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что 03.01.2009 г. между К.Л. и А.С.А., А.С.П. был заключен договор задатка во исполнение условий договора купли-продажи земельного участка, площадью 1680 кв. м, находящегося по адресу: МО, <...>.
В соответствии с условиями указанного выше договора от 03.01.2009 г., истец передал ответчикам денежную сумму в размере 40000 долларов США, что в рублевом эквиваленте по курсу на день передачи денежных средств составляло 1 230 000 руб.
В обоснование заявленных требований К.Л. ссылается на то, что договор купли-продажи спорного земельного участка не был заключен по вине ответчиков.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что А-вы сделали все возможное для заключения договора купли-продажи названного спорного земельного участка, однако, сделка не состоялась по вине покупателя (истца), который не желал заключать договор у нотариуса Бабуриной, ссылаясь, что не оформлен надлежащим образом неоконченный строительством дом.
При этом, суд пришел к выводу, что предварительный договор не содержал каких-либо ограничений по поводу оформления сделки у того или иного нотариуса, а также в договор о внесении задатка не был включен пункт, требующий от продавца регистрации права на объект незавершенный строительством.
Судебная коллегия не может согласиться с законностью постановленного судом решения по следующим основаниям.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Ст. 381 ГК РФ предусматривает последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. В п. 2 названной нормы установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Коллегия полагает, что по настоящему делу судом неправильно применен материальный закон и выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что является основанием для отмены решения суда в силу положений ст. 362 п. 1 пп. 3 и ст. 363 ГПК РФ.
Фактические обстоятельства по данному делу свидетельствуют о том, что истец не совершал действий, безусловно свидетельствующих о его отказе от совершения сделки, поскольку к нотариусу в согласованное сторонами время явился представитель истца с надлежаще оформленной доверенностью, и супруга покупателя при этом присутствовала лично.
Кроме того, действия истца, осуществившего материальные вложения в благоустройство участка, принадлежащего А-вым, также свидетельствуют о его намерении приобрести данный объект недвижимости.
Указанные обстоятельства А-выми не оспаривались и подтверждаются дополнительным соглашением сторон к договору о внесении задатка от 29 января 2009 г.
Нельзя считать уклонением от заключения сделки и отказ истца по мотиву отсутствия регистрации имеющегося на данном участке незаконченного строительством дома, явившегося существенным препятствием для заключения договора.
Несмотря на отсутствие данного соглашения в тексте самого договора о внесении задатка, суду надлежало исходить из того, что в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
С учетом имеющихся в деле доказательств: постановления администрации г.о. Домодедово от 25.10.06 г. N 4208 о разрешении А-вым строительства индивидуального жилого дома и надворных построек на указанном земельном участке; объяснений А.С.А., данных в судебном заседании (л.д. 52) о том, что спорный "дом ... из стен, крыши и фундамента ..... продать дом мы планировали .... но на тот момент не могли его включить в договор ...", а также из буквального толкования текста договора о внесении задатка, в котором отражен адрес земельного участка как дом 28 "б", коллегия полагает, что и цена договора формировалась с учетом имеющегося на участке недостроенного ответчиками дома.
Тем самым, с учетом содержания договора о задатке, дополнительного соглашения к нему, последующих действий истца по благоустройству участка, можно сделать вывод, что воля продавцов была направлена на совместное отчуждение незавершенного строительством объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, несмотря на отсутствие юридически оформленных прав на недостроенный дом.
Данные обстоятельства, по мнению коллегии, можно расценивать, как объективно препятствующие заключению сделки ее сторонами.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит возможным постановить по делу новое решение о частичном удовлетворении иска К.Л.
Из содержания договора о внесении задатка, заключенного сторонами 03 января 2009 г., следует, что полученный продавцом задаток засчитывается в полную стоимость отчуждаемой недвижимости, которая составляет 400 000 долларов США (п. 2). Тем самым покупатель по названному договору, по сути, перечислил аванс, который должен был быть зачтен в счет оплаты товара по основному договору, в связи с чем истец вправе истребовать от А-вых только переданную им предварительно сумму в размере 1 230 000 рублей, исходя из положений ст. 487 п. 3 ГК РФ.
Таким образом, в пользу К.Л. надлежит взыскать в солидарном порядке с А.С.А. и А.С.П., которые владеют названным выше земельным участком на праве совместной собственности (л.д. 34), полученный ими от истца аванс в размере 1 230 000 рублей, а также расходы по госпошлине, в соответствии со ст. ст. 98 п. 1 и 103 ГПК РФ, пропорционально удовлетворенным требованиям, что составит 5000 рублей - в пользу К.Л. и в доход бюджета - 5 250 рублей.
С К.Л. надлежит довзыскать в доход бюджета 10 250 рублей, поскольку при подаче иска им не была внесена необходимая сумма госпошлины в размере 20 500 рублей.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Домодедовского городского суда Московской области от 09 июня 2011 года отменить, вынести новое решение о частичном удовлетворении иска К.Л.
Взыскать в пользу К.Л. с А.С.А. и А.С.П. солидарно 1 230 000 руб. (один миллион двести тридцать рублей) и расходы по госпошлине в размере 5000 рублей (пять тысяч рублей).
Взыскать с А.С.А. и А.С.П. солидарно в доход бюджета государственную пошлину в размере 5250 рублей (пять тысяч двести пятьдесят рублей).
Довзыскать с К.Л. в доход бюджета госпошлину в размере 10 250 рублей (десять тысяч двести пятьдесят рублей).
В остальной части в иске К.В. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.10.2011 ПО ДЕЛУ N 33-23154
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 октября 2011 г. по делу N 33-23154
Судья: Титова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Фролкиной С.В.,
судей Шиян Л.Н. и Ивановой Т.И.,
при секретаре М.,
рассмотрев в г. Красногорске в заседании от 13 октября 2011 года кассационную жалобу К.Л. на решение Домодедовского городского суда Московской области от 09 июня 2011 года по делу по его иску к А.С.А., А.С.П. о взыскании суммы задатка, заслушав доклад судьи Шиян Л.Н., объяснения представителя кассатора - адвоката Поршневой С.В., А.С.П. и представителя А.С.В. - Б.,
установила:
К.Л. обратился в суд с иском к А.С.А., А.С.П. о взыскании суммы задатка по 1 230 000 руб. с каждого. Требования мотивирует тем, что 03.01.2009 г. между ними во исполнение обязательств по договору купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>", был заключен договор задатка, по условиям которого он передал последним денежные средства в размере 40 000 дол. США, что в рублевом эквиваленте на день передачи денежных средств составляло 1 230 000 руб.
29.01.2009 г. между ними также было заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым покупатель по обоюдному согласию с продавцом производит материальные улучшения на спорном земельном участке 1680 кв. м по указанному адресу (бурение скважины).
В нарушение условий договора задатка, заключение договора купли-продажи земельного участка не состоялось по вине А-вых, т.к. к установленному договором сроку - 01.05.2009 г., ими не был оформлен объект незавершенного строительства - дом, находящийся на участке.
29.04.2009 г. истец направлял в адрес ответчиков телеграммы с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка 30.04.2011 г. в 11 часов у нотариуса Д. на условиях, определенных в договоре задатка от 03.01.2009 г. Однако, А-вы на встречу не явились. О том, что ответчики изменили место проживания, его никто не извещал. Сослался на то, что построенная им скважина на земельном участке ответчиков подтверждает серьезность его намерений относительно покупки участка с домом.
Истец считает, что А-вы обязаны уплатить двойную сумму задатка по основаниям ст. 381 ГК РФ.
А.С.А. и А.С.П. иск не признали, пояснили, что заключение договора купли-продажи не состоялось по вине истца, который отказался в присутствии нотариуса от заключения сделки, мотивировав свой отказ наличием на земельном участке недостроенного, не оформленного дома, а также нежеланием оформления сделки у данного нотариуса. В качестве формального основания для отказа в совершении нотариального действия нотариус указала в постановлении отсутствие согласия супруги покупателя на совершение сделки.
Решением Домодедовского городского суда в удовлетворении иска К.Л. отказано.
Не согласившись с постановленным судом решением, К.Л. обжалует его в кассационном порядке и просит отменить, как незаконное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что 03.01.2009 г. между К.Л. и А.С.А., А.С.П. был заключен договор задатка во исполнение условий договора купли-продажи земельного участка, площадью 1680 кв. м, находящегося по адресу: МО, <...>.
В соответствии с условиями указанного выше договора от 03.01.2009 г., истец передал ответчикам денежную сумму в размере 40000 долларов США, что в рублевом эквиваленте по курсу на день передачи денежных средств составляло 1 230 000 руб.
В обоснование заявленных требований К.Л. ссылается на то, что договор купли-продажи спорного земельного участка не был заключен по вине ответчиков.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что А-вы сделали все возможное для заключения договора купли-продажи названного спорного земельного участка, однако, сделка не состоялась по вине покупателя (истца), который не желал заключать договор у нотариуса Бабуриной, ссылаясь, что не оформлен надлежащим образом неоконченный строительством дом.
При этом, суд пришел к выводу, что предварительный договор не содержал каких-либо ограничений по поводу оформления сделки у того или иного нотариуса, а также в договор о внесении задатка не был включен пункт, требующий от продавца регистрации права на объект незавершенный строительством.
Судебная коллегия не может согласиться с законностью постановленного судом решения по следующим основаниям.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Ст. 381 ГК РФ предусматривает последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. В п. 2 названной нормы установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Коллегия полагает, что по настоящему делу судом неправильно применен материальный закон и выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что является основанием для отмены решения суда в силу положений ст. 362 п. 1 пп. 3 и ст. 363 ГПК РФ.
Фактические обстоятельства по данному делу свидетельствуют о том, что истец не совершал действий, безусловно свидетельствующих о его отказе от совершения сделки, поскольку к нотариусу в согласованное сторонами время явился представитель истца с надлежаще оформленной доверенностью, и супруга покупателя при этом присутствовала лично.
Кроме того, действия истца, осуществившего материальные вложения в благоустройство участка, принадлежащего А-вым, также свидетельствуют о его намерении приобрести данный объект недвижимости.
Указанные обстоятельства А-выми не оспаривались и подтверждаются дополнительным соглашением сторон к договору о внесении задатка от 29 января 2009 г.
Нельзя считать уклонением от заключения сделки и отказ истца по мотиву отсутствия регистрации имеющегося на данном участке незаконченного строительством дома, явившегося существенным препятствием для заключения договора.
Несмотря на отсутствие данного соглашения в тексте самого договора о внесении задатка, суду надлежало исходить из того, что в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
С учетом имеющихся в деле доказательств: постановления администрации г.о. Домодедово от 25.10.06 г. N 4208 о разрешении А-вым строительства индивидуального жилого дома и надворных построек на указанном земельном участке; объяснений А.С.А., данных в судебном заседании (л.д. 52) о том, что спорный "дом ... из стен, крыши и фундамента ..... продать дом мы планировали .... но на тот момент не могли его включить в договор ...", а также из буквального толкования текста договора о внесении задатка, в котором отражен адрес земельного участка как дом 28 "б", коллегия полагает, что и цена договора формировалась с учетом имеющегося на участке недостроенного ответчиками дома.
Тем самым, с учетом содержания договора о задатке, дополнительного соглашения к нему, последующих действий истца по благоустройству участка, можно сделать вывод, что воля продавцов была направлена на совместное отчуждение незавершенного строительством объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, несмотря на отсутствие юридически оформленных прав на недостроенный дом.
Данные обстоятельства, по мнению коллегии, можно расценивать, как объективно препятствующие заключению сделки ее сторонами.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит возможным постановить по делу новое решение о частичном удовлетворении иска К.Л.
Из содержания договора о внесении задатка, заключенного сторонами 03 января 2009 г., следует, что полученный продавцом задаток засчитывается в полную стоимость отчуждаемой недвижимости, которая составляет 400 000 долларов США (п. 2). Тем самым покупатель по названному договору, по сути, перечислил аванс, который должен был быть зачтен в счет оплаты товара по основному договору, в связи с чем истец вправе истребовать от А-вых только переданную им предварительно сумму в размере 1 230 000 рублей, исходя из положений ст. 487 п. 3 ГК РФ.
Таким образом, в пользу К.Л. надлежит взыскать в солидарном порядке с А.С.А. и А.С.П., которые владеют названным выше земельным участком на праве совместной собственности (л.д. 34), полученный ими от истца аванс в размере 1 230 000 рублей, а также расходы по госпошлине, в соответствии со ст. ст. 98 п. 1 и 103 ГПК РФ, пропорционально удовлетворенным требованиям, что составит 5000 рублей - в пользу К.Л. и в доход бюджета - 5 250 рублей.
С К.Л. надлежит довзыскать в доход бюджета 10 250 рублей, поскольку при подаче иска им не была внесена необходимая сумма госпошлины в размере 20 500 рублей.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Домодедовского городского суда Московской области от 09 июня 2011 года отменить, вынести новое решение о частичном удовлетворении иска К.Л.
Взыскать в пользу К.Л. с А.С.А. и А.С.П. солидарно 1 230 000 руб. (один миллион двести тридцать рублей) и расходы по госпошлине в размере 5000 рублей (пять тысяч рублей).
Взыскать с А.С.А. и А.С.П. солидарно в доход бюджета государственную пошлину в размере 5250 рублей (пять тысяч двести пятьдесят рублей).
Довзыскать с К.Л. в доход бюджета госпошлину в размере 10 250 рублей (десять тысяч двести пятьдесят рублей).
В остальной части в иске К.В. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)