Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой Л.В., судей при секретаре Журавлевой Г.М., Кориковой Н.И., П. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Ш. на решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 19.01.2011 года Тюменской области, которым постановлено:
"В иске Ш. к ООО об обращении взыскания на предмет залога, установлении начальной продажной стоимости - отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлевой Г.М., выслушав представителей В., С., судебная коллегия
установила:
Истец обратился в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога - земельный участок площадью 2 310, 27 кв. метров, расположенный на землях населенных пунктов, по адресу, кадастровый N, установлении начальной продажной стоимости данного имущества в размере 13 250 000 рублей. Мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор поручительства, по которому ответчик взял на себя обязательства отвечать солидарно с должником - ООО за надлежащее исполнение обязательства по оплате переданного ему в собственность земельного участка по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимостью 13 172 800 рублей, площадью 2 310, 27 кв. метров, расположенный на землях населенных пунктов, по адресу. кадастровый N В целях обеспечения исполнения обязательств должником по оплате земельного участка истцом была установлена ипотека в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ по договору N об отступном, ООО " с согласия залогодержателя передал земельный участок в собственность ООО ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору поручительства от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны установили, что при неисполнении должником обеспеченного поручительством обязательства, удовлетворение требований истца осуществляется в первую очередь за счет стоимости земельного участка, находящегося в залоге у истца. Поскольку обязательства по оплате земельного участка ООО " не были исполнены, истец направил ДД.ММ.ГГГГ требование ответчику об оплате задолженности. По заключению Центра кадастра и оценки, оценочная стоимость земельного участка составляет от 13000 000 до 13 500 000 рублей.
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования, суду пояснила, что т.к. денежные средства за земельный участок не были переданы, то на основании договора купли - продажи имущества, была установлена ипотека в силу закона.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель 3 - лица ООО с иском не согласен, суду пояснил, что решением Арбитражного суда, договор N об отступном признан недействительным, считает, что исковые требования заявлены к ненадлежащему ответчику по делу.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен Ш.
В кассационной жалобе он просит решение суда отменить и принять новое решение.
Ссылается на то, что суд не дал оценки тому обстоятельству, что ответчик не оспаривает заявленное к нему требование, более того, в представленном суду заявлении он выразил намерение заключить мировое соглашение, с условиями которого согласился истец, однако суд в нарушение ст. 173 ГПК РФ уклонился от рассмотрения и утверждения условий мирового соглашения.
Считает ошибочным вывод суда о том, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, т.к. после признания арбитражными судами договора об отступном N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, собственником земельного участка является ООО ", а не ООО "
Полагает, что вывод суда об отсутствии у истца отсутствия права залогодержателя, поскольку между Ш. и ООО " не был заключен договор залога и в договоре купли-продажи также отсутствуют положения о залоге данного земельного участка, сделан с нарушением норм Гражданского Кодекса РФ, Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
На кассационную жалобу поступили возражения от конкурсного управляющего ООО ", в которых он просит оставить решение суда без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заслушав докладчика, выслушав представителя истца В., поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя третьего лица С., полагавшего, что оснований для отмены решения суда не имеется, проверив материалы в пределах доводов жалобы, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями норм материального и процессуального права.
Как установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между Ш. и ООО " был заключен договор купли - продажи нежилого строения и земельного участка, находящихся по адресу:. Цена объектов продажи составляла 28 000 000 рублей, цена нежилого помещения, литера А - 14 827 200 рублей, цена земельного участка 13 172 800 рублей. Оплата производилась простыми векселями эмитента ООО "
ДД.ММ.ГГГГ года между Ш. и ООО " был заключен договор поручительства, по которому ответчик взял на себя обязательства отвечать солидарно с должником - ООО " за надлежащее исполнение обязательства по оплате земельного участка в размере 13 172 800 рублей, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и ООО ".
ДД.ММ.ГГГГ года по договору N об отступном ООО " с согласия залогодержателя передал земельный участок в собственность ООО ". ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору поручительства от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны установили, что при неисполнении должником обеспеченного поручительством обязательства, удовлетворение требований истца осуществляемся в первую очередь за счет земельного участка.
Договор N об отступном, заключенный между ООО " и ООО ", определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным.
Суд обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования истцом, предъявлены к ненадлежащему ответчику.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, недействительный договор об отступном N, являющийся таковым с момента его заключения, не повлек юридических последствий, в частности перехода права собственности на земельный участок к ответчику.
Следовательно, собственником земельного участка осталось ООО ", несмотря на заключение договора об отступном (так как последний не повлек юридических последствий).
Правильным является вывод суда о том, что в целях обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не был заключен договор залога на земельный участок площадью 2 310,27 кв. метров, расположенный на землях населенных пунктов по кадастровый N.
Этот вывод мотивирован со ссылками на нормы материального права, подтвержден имеющимися в деле доказательствами, приведенными в решении, и оснований для признания его неправильным не установлено.
Несостоятельным является довод кассационной жалобы о нарушении норм Гражданского Кодекса РФ, Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Таким образом, правило о возникновении залога в силу закона применяется только к договору, которым предусмотрена продажа товара в кредит. При этом условие о продаже товара в кредит является существенным в силу прямого указания в п. 1 ст. 488 ГК РФ.
Из договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, имеющегося в материалах дела, не следует, что он заключен на условиях продажи товара в кредит.
В связи с этим, по общему правилу в силу п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Ни законом, ни указанным договором купли-продажи иное не предусмотрено. Следовательно, земельный участок, переданный истцом ООО " по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подлежал оплате непосредственно до или после передачи земельного участка.
Следствием неисполнения обязательства по оплате земельного участка в установленный срок являются последствия, прямо предусмотренные п. 3 ст. 486 ГК РФ, а не возникновение залога.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не повлек возникновения залога в отношении земельного участка является правильным.
Отдельного договора залога между истцом и ответчиком, либо между истцом и ООО " не заключалось.
Учитывая, что в результате заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ залог земельного участка не возник, он не мог и сохранится при переходе земельного участка к ответчику по договору об отступном N.
При таких обстоятельствах запись об ипотеке в силу закона, имеющаяся в свидетельстве о регистрации права собственности, не соответствует закону, и суд первой инстанции правомерно руководствовался не указанной записью, а непосредственным содержанием договора купли-продажи и законом.
Иные доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, не ставят под сомнение правильность решения суда.
Таким образом, судебная коллегия считает, что суд правильно установил фактические обстоятельства дела, предоставленным сторонами доказательствам дал надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права, а потому доводы кассационной жалобы, направленные к иному толкованию норм материального права, правильно примененных судом при разрешении дела, ошибочны и не могут служить поводом для его отмены.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 19 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.03.2011 ПО ДЕЛУ N 33-974/2011
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТЮМЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 марта 2011 г. по делу N 33-974/2011
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой Л.В., судей при секретаре Журавлевой Г.М., Кориковой Н.И., П. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Ш. на решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 19.01.2011 года Тюменской области, которым постановлено:
"В иске Ш. к ООО об обращении взыскания на предмет залога, установлении начальной продажной стоимости - отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлевой Г.М., выслушав представителей В., С., судебная коллегия
установила:
Истец обратился в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога - земельный участок площадью 2 310, 27 кв. метров, расположенный на землях населенных пунктов, по адресу, кадастровый N, установлении начальной продажной стоимости данного имущества в размере 13 250 000 рублей. Мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор поручительства, по которому ответчик взял на себя обязательства отвечать солидарно с должником - ООО за надлежащее исполнение обязательства по оплате переданного ему в собственность земельного участка по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимостью 13 172 800 рублей, площадью 2 310, 27 кв. метров, расположенный на землях населенных пунктов, по адресу. кадастровый N В целях обеспечения исполнения обязательств должником по оплате земельного участка истцом была установлена ипотека в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ по договору N об отступном, ООО " с согласия залогодержателя передал земельный участок в собственность ООО ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору поручительства от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны установили, что при неисполнении должником обеспеченного поручительством обязательства, удовлетворение требований истца осуществляется в первую очередь за счет стоимости земельного участка, находящегося в залоге у истца. Поскольку обязательства по оплате земельного участка ООО " не были исполнены, истец направил ДД.ММ.ГГГГ требование ответчику об оплате задолженности. По заключению Центра кадастра и оценки, оценочная стоимость земельного участка составляет от 13000 000 до 13 500 000 рублей.
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования, суду пояснила, что т.к. денежные средства за земельный участок не были переданы, то на основании договора купли - продажи имущества, была установлена ипотека в силу закона.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель 3 - лица ООО с иском не согласен, суду пояснил, что решением Арбитражного суда, договор N об отступном признан недействительным, считает, что исковые требования заявлены к ненадлежащему ответчику по делу.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен Ш.
В кассационной жалобе он просит решение суда отменить и принять новое решение.
Ссылается на то, что суд не дал оценки тому обстоятельству, что ответчик не оспаривает заявленное к нему требование, более того, в представленном суду заявлении он выразил намерение заключить мировое соглашение, с условиями которого согласился истец, однако суд в нарушение ст. 173 ГПК РФ уклонился от рассмотрения и утверждения условий мирового соглашения.
Считает ошибочным вывод суда о том, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, т.к. после признания арбитражными судами договора об отступном N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, собственником земельного участка является ООО ", а не ООО "
Полагает, что вывод суда об отсутствии у истца отсутствия права залогодержателя, поскольку между Ш. и ООО " не был заключен договор залога и в договоре купли-продажи также отсутствуют положения о залоге данного земельного участка, сделан с нарушением норм Гражданского Кодекса РФ, Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
На кассационную жалобу поступили возражения от конкурсного управляющего ООО ", в которых он просит оставить решение суда без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заслушав докладчика, выслушав представителя истца В., поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя третьего лица С., полагавшего, что оснований для отмены решения суда не имеется, проверив материалы в пределах доводов жалобы, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями норм материального и процессуального права.
Как установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между Ш. и ООО " был заключен договор купли - продажи нежилого строения и земельного участка, находящихся по адресу:. Цена объектов продажи составляла 28 000 000 рублей, цена нежилого помещения, литера А - 14 827 200 рублей, цена земельного участка 13 172 800 рублей. Оплата производилась простыми векселями эмитента ООО "
ДД.ММ.ГГГГ года между Ш. и ООО " был заключен договор поручительства, по которому ответчик взял на себя обязательства отвечать солидарно с должником - ООО " за надлежащее исполнение обязательства по оплате земельного участка в размере 13 172 800 рублей, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и ООО ".
ДД.ММ.ГГГГ года по договору N об отступном ООО " с согласия залогодержателя передал земельный участок в собственность ООО ". ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору поручительства от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны установили, что при неисполнении должником обеспеченного поручительством обязательства, удовлетворение требований истца осуществляемся в первую очередь за счет земельного участка.
Договор N об отступном, заключенный между ООО " и ООО ", определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным.
Суд обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования истцом, предъявлены к ненадлежащему ответчику.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, недействительный договор об отступном N, являющийся таковым с момента его заключения, не повлек юридических последствий, в частности перехода права собственности на земельный участок к ответчику.
Следовательно, собственником земельного участка осталось ООО ", несмотря на заключение договора об отступном (так как последний не повлек юридических последствий).
Правильным является вывод суда о том, что в целях обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не был заключен договор залога на земельный участок площадью 2 310,27 кв. метров, расположенный на землях населенных пунктов по кадастровый N.
Этот вывод мотивирован со ссылками на нормы материального права, подтвержден имеющимися в деле доказательствами, приведенными в решении, и оснований для признания его неправильным не установлено.
Несостоятельным является довод кассационной жалобы о нарушении норм Гражданского Кодекса РФ, Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Таким образом, правило о возникновении залога в силу закона применяется только к договору, которым предусмотрена продажа товара в кредит. При этом условие о продаже товара в кредит является существенным в силу прямого указания в п. 1 ст. 488 ГК РФ.
Из договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, имеющегося в материалах дела, не следует, что он заключен на условиях продажи товара в кредит.
В связи с этим, по общему правилу в силу п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Ни законом, ни указанным договором купли-продажи иное не предусмотрено. Следовательно, земельный участок, переданный истцом ООО " по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подлежал оплате непосредственно до или после передачи земельного участка.
Следствием неисполнения обязательства по оплате земельного участка в установленный срок являются последствия, прямо предусмотренные п. 3 ст. 486 ГК РФ, а не возникновение залога.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не повлек возникновения залога в отношении земельного участка является правильным.
Отдельного договора залога между истцом и ответчиком, либо между истцом и ООО " не заключалось.
Учитывая, что в результате заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ залог земельного участка не возник, он не мог и сохранится при переходе земельного участка к ответчику по договору об отступном N.
При таких обстоятельствах запись об ипотеке в силу закона, имеющаяся в свидетельстве о регистрации права собственности, не соответствует закону, и суд первой инстанции правомерно руководствовался не указанной записью, а непосредственным содержанием договора купли-продажи и законом.
Иные доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, не ставят под сомнение правильность решения суда.
Таким образом, судебная коллегия считает, что суд правильно установил фактические обстоятельства дела, предоставленным сторонами доказательствам дал надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права, а потому доводы кассационной жалобы, направленные к иному толкованию норм материального права, правильно примененных судом при разрешении дела, ошибочны и не могут служить поводом для его отмены.
Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 19 января 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)