Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования Новокубанский район (ОГРН 1022304365588) - Потычук А.Г. (доверенность от 17.09.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис" (ОГРН 1022304360418) - Сидельникова В.А. (доверенность от 04.04.2013), рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования Новокубанский район и общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2013 по делу N А32-34149/2011 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Ковалева Н.В.), установил следующее.
Администрация муниципального образования Новокубанский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис" (далее - общество) о взыскании 40 839 рублей 30 копеек задолженности по договору аренды земельных участков от 23.04.2001 N 2100000369 (в части земельного участка площадью 16 га), образовавшейся в период с 15.11.2008 по 15.12.2011, 24 520 рублей 82 копеек неустойки за период с 16.11.2008 по 09.04.2012 (уточненные требования, т. 1, л.д. 59-60, 142-143).
Решением суда от 27.08.2012 иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что расчет задолженности выполнен истцом в соответствии со сведениями о категории земель и виде разрешенного использования земельного участка, имеющимися в государственном кадастре недвижимости (далее - кадастр), исходя из ставки арендной платы в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка. Возражения общества о неправильном начислении арендной платы судом первой инстанции отклонены. Ввиду отсутствия доказательств надлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей, требования о взыскании суммы долга и неустойки признаны судом подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2013 решение от 27.08.2012 изменено. С общества в пользу администрации взыскано 9 956 рублей 18 копеек долга по арендной плате, 3 238 рублей 59 копеек неустойки. Суд апелляционной инстанции указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства принадлежности спорного земельного участка к категории земель сельскохозяйственного назначения, что исключало применение при расчете арендной платы установленной для таких земель ставки в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 529). Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 15.11.2005 с присвоением кадастрового номера 23:21:0502002:3, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли населенных пунктов. Общество является производителем сельскохозяйственной продукции. Пунктом 3 постановления N 529 (в редакции, действующей в спорный период) для сельхозтоваропроизводителей установлена ежегодная арендная плата за земельные участки сельскохозяйственного использования, расположенные в границах населенных пунктов, в размере земельного налога за земли населенных пунктов (0, 3% от кадастровой стоимости), на основании данной нормы апелляционный суд произвел перерасчет подлежащей внесению обществом арендной платы за период с 01.07.2008 (срок уплаты - до 15.11.2008) по 31.03.2011. С 1 апреля 2011 года вступило в силу постановление главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50), которым ставка арендной платы для земельных участков в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах определена в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка. Применение при расчете задолженности кадастровой стоимости земельного участка (1 656 тыс. рублей), утвержденной распоряжением главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 N 1202-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" (далее - распоряжение N 1202-р), апелляционный суд признал недопустимым, поскольку данный правовой акт официально не опубликован. Аналогичные содержащимся в распоряжении N 1202-р показатели кадастровой стоимости земельных участков утверждены постановлением главы администрации Краснодарского края от 05.02.2010 N 58 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края", опубликованным в полном объеме 08.02.2010, и вступившим в законную силу с 18.02.2010. Размер подлежащей внесению обществом арендной платы исчислен апелляционным судом за период с 01.07.2008 по 17.02.2010 исходя из кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 1 296 тыс. рублей, с 18.02.2010 по 15.12.2011 - из кадастровой стоимости, составляющей 1 656 тыс. рублей. Апелляционный суд учел также требования пункта 3 постановления N 50, запрещающие в переходный период (2011-2013 годы) изменение на очередной год размера годовой арендной платы за земельный участок более (менее) чем на 30%. Исходя из уменьшенной суммы фактической задолженности, и имевшей место просрочки внесения арендных платежей, пересчитана и причитающаяся в пользу арендодателя неустойка.
В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление от 08.02.2013, оставить в силе решение от 27.08.2012. Заявитель указывает, что в силу пункта 3 статьи 5 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (в редакции, действовавшей до 01.08.2011) перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП, реестр). Сведения из ЕГРП об изменении категории земель спорного участка с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов в материалах дела отсутствуют.
В кассационной жалобе общество также просит изменить постановление от 08.02.2013, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске администрации. Заявитель указывает, что суд взыскал с него задолженность по арендной плате за 4 месяца после того, как земельный участок был у него изъят, что подтверждается уведомлением администрации от 14.09.2011 о расторжении договора аренды. Подлежащая внесению сумма арендной платы рассчитана неверно, вследствие чего, ошибочно сделан вывод о наличии у общества задолженности. По мнению ответчика, суд не вправе был принимать расчет истца, не основанный на договоре аренды от 23.04.2001 N 57. С годовым размером арендной платы в 16 560 рублей общество не согласно, он не закреплен ни в договоре аренды, ни в дополнительных соглашениях к нему. По расчетам арендатора за весь период пользования земельным участком (с 23.04.2001 по сентябрь 2011 года) он должен был уплатить 27 677 рублей 11 копеек, тогда как согласно расчету администрации фактически внес 55 884 рубля, что свидетельствует о наличии переплаты с его стороны, и о наличии неосновательного обогащения - со стороны арендодателя. Платежным поручением от 21.10.2008 общество оплатило 12 960 рублей, в связи с чем, суд неправомерно учел в своем расчете только 6 497 рублей 16 копеек.
Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из имеющихся в деле документов, постановлением главы Прочноокопской сельской администрации местного самоуправления Новокубанского района от 26.10.2000 N 154 обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 23 га пашни из запаса пахотных земель Прочноокопского сельского округа для сельхозпроизводства, сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 43).
23.04.2001 администрация Прочноокопского сельского округа (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор N 57 аренды двух земельных участков, в том числе участка площадью 16 га пашни, с кадастровым номером 23:21:0503029:202, расположенного по правой стороне по направлению к ст. Прочноокопская в 200 м севернее п. Фортштадт, южная граница участка проходит в 10 м вдоль ЛЭП (далее - земельный участок N 202), для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 4-6). Границы земельного участка указаны на прилагаемом к договоре плане земельного участка (приложение N 1 к договору, т. 1, л.д. 30).
17 декабря 2001 года запись об обременении земельного участка N 202 правом аренды в пользу общества внесена в реестр (т. 1, л.д. 26).
Арендатор обязался вносить арендную плату за участки общей площадью 23 га (16 га и 7 га) в размере 552 рубля в год (24 рубля за 1 га в год) согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (т. 1, л.д. 33). При этом формула расчета включает нормативную цену земли или кадастровую стоимость земельного участка (44 873 рубля) и базовую ставку арендной платы (1,23% от нормативной цены или кадастровой стоимости земельного участка).
Арендная плата вносится арендатором два раза в год равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года, исчисляется с момента выхода постановления (26.10.2000, раздел 2 договора). Согласно пункту 2.5 договора в случае неуплаты в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы (пункт 2.7 договора). После окончания срока действия договора арендатор обязан передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование спорный земельный участок, факт принятия участка в аренду ответчик не оспаривает.
Дополнительным соглашением от 18.03.2003 к договору аренды от 23.04.2001 N 57 администрация Прочноокопского сельского округа и общество изменили номер договора аренды (на 2100000369), базовую ставку арендной платы (530 руб. /га), сумму ежегодной арендной платы (7 632 рубля, т. 1, л.д. 11). Доказательства государственной регистрации названного соглашения сторонами не представлены.
Приложением к договору аренды на период с 01.04.2007 размер арендной платы согласован сторонами в размере 12 960 рублей в год (1% от кадастровой стоимости участка в 1 296 тыс. рублей, т. 1, л.д. 12).
Полагая, что за период с 01.07.2008 (дата арендного платежа 15.11.2008) по 15.12.2011 у общества образовалась задолженность по плате за использование земельного участка N 202 в сумме 40 839 рублей 30 копеек, и неустойка за просрочку ее внесения в размере 24 520 рублей 82 копейки (с 16.11.2008 по 09.04.2012), администрация обратилась с иском в арбитражный суд.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с названными нормами в пункте 11.1 договора аренды от 23.04.2001 N 57 закреплено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации (17.12.2001).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды), порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Суд апелляционной инстанции при разрешении спора правильно руководствовался требованиями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Пунктом 1.5 постановления N 529 (в редакции постановления от 19.03.2007 N 194) ежегодная арендная плата за земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной собственности на территории Краснодарского края утверждена в размере 1,0% от кадастровой стоимости земельных участков. Пунктом 3 постановления N 529 для сельхозтоваропроизводителей арендная плата за участки сельскохозяйственного использования, расположенные в границах населенных пунктов, установлена в размере земельного налога за земли населенных пунктов (применительно к спорному участку - 0, 3% от кадастровой стоимости).
Постановлением N 50 ставки арендной платы для земельных участков в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых сельскохозяйственными угодьями (приложения N 2, N 3), установлены равными 1% от кадастровой стоимости участка.
Надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 N 16576/11).
По информации управления Росреестра, содержащейся в письме от 05.04.2012, земельный участок с кадастровым номером 23:21:0502002:3 площадью 16 тыс. кв. м, арендуемый обществом, поставлен на кадастровый учет 15.11.2005 с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства и категорией земель - земли населенных пунктов (т. 1, л.д. 85-87).
Суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался при расчете задолженности приведенными выше положениями действующего законодательства, в том числе постановлениями N 529 и N 50, определил подлежащую применению в спорный период кадастровую стоимость земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод администрации об отсутствии доказательств изменения категории спорного участка с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов несостоятелен, поскольку документы, подтверждающие отнесение указанного участка к категории земель сельскохозяйственного назначения (и последующего перевода его в иную категорию), в материалах дела отсутствуют. По сведениям государственного кадастра недвижимости, представленным по запросу суда управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, используемый обществом участок еще при постановке на кадастровый учет (15.11.2005) отнесен к землям населенных пунктов.
Судом кассационной инстанции не может быть принят довод общества о расторжении договора аренды 23.04.2001 N 57 (новый номер 2100000369) на основании уведомления администрации от 14.09.2011 (т. 1, л.д. 21) и передаче участка в пользование другой организации. Доказательства возврата арендодателю в сентябре 2011 года участка, плата за который отыскивается в настоящем деле, обществом суду не представлены (абзац 6 пункта 5.2 договора аренды, статья 622 Гражданского кодекса). О привлечении к участию в деле лица, по утверждению ответчика, использующего спорный участок, общество судам первой и апелляционной инстанций не заявляло, подтверждающие такое использование документы не представляло.
Приведенный в жалобе аргумент об обязанности суда руководствоваться исключительно условиями договора аренды от 23.04.2001 (384 рубля за аренду 16 га земли в год) не учитывает принадлежность земельного участка к публичной собственности, регулирование стоимости аренды таких земель государством (статья 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
Кроме того, представленный в кассационной жалобе контррасчет также основан обществом не на условиях договора аренды от 23.04.2001 (1,23% от кадастровой стоимости земельного участка), а на нормативных правовых актах органов государственной власти Краснодарского края и местного самоуправления.
Указание заявителя жалобы на неправомерный расчет задолженности исходя из суммы 16 560 рублей в год (1% от кадастровой стоимости участка в 1 656 тыс. рублей) не соответствует содержанию постановления от 08.02.2013, из которого видно, что названная сумма в качестве ежегодной арендной платы при расчете задолженности за период с 01.07.2008 по 15.12.2011 апелляционным судом не применялась.
Довод общества о наличии с его стороны переплаты за использование спорного участка, образовавшейся с 23.04.2001, подлежит отклонению, поскольку предметом спора по настоящему делу являлись арендные взаимоотношения сторон в период с 01.07.2008 по 15.12.2011, размер подлежащей внесению и фактически уплаченной в иной период арендной платы судами не исследовался. Встречный иск к администрации о взыскании какой-либо суммы в качестве переплаты по договору аренды от 23.04.2001 при рассмотрении настоящего дела обществом не заявлен. Возможность подачи самостоятельного иска к администрации о возврате (зачете) денежных средств (при наличии к тому оснований) обществом не утрачена.
Не принимаются возражения ответчика о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно учел при расчете подлежащей взысканию задолженности из перечисленных платежным поручением от 21.10.2008 N 170 средств (12 960 рублей) только 6 497 рублей 16 копеек. Назначение платежа при перечислении денежной суммы определено обществом как арендная плата по договору от 23.04.2001 N 2100000369, оплачиваемый период не конкретизирован. При этом из представленных истцом расчетов видно, что в оплату за арендуемый участок учтена вся перечисленная арендатором сумма (12 960 рублей), из которой на второе полугодие 2008 года арендодателем отнесено 6 497 рублей 16 копеек, а 6 462 рубля 84 копейки зачтены за первое полугодие 2008 года (т. 1, л.д. 19, 60, 143).
Оснований для отмены постановления от 08.02.2013 по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности выводов апелляционного суда, направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных фактических обстоятельств, что недопустимо в силу требований статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса. Судебные инстанции верно применили нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дали надлежащую правовую оценку. На наличие в деле не исследованных судами доказательств, имеющих существенное значение для разрешения спора, заявитель не указал.
Нарушения процессуальных норм, являющиеся основанием к отмене или изменению судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2013 по делу N А32-34149/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 23.04.2013 ПО ДЕЛУ N А32-34149/2011
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2013 г. по делу N А32-34149/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования Новокубанский район (ОГРН 1022304365588) - Потычук А.Г. (доверенность от 17.09.2012), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис" (ОГРН 1022304360418) - Сидельникова В.А. (доверенность от 04.04.2013), рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования Новокубанский район и общества с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2013 по делу N А32-34149/2011 (судьи Чотчаев Б.Т., Еремина О.А., Ковалева Н.В.), установил следующее.
Администрация муниципального образования Новокубанский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубаньсервис" (далее - общество) о взыскании 40 839 рублей 30 копеек задолженности по договору аренды земельных участков от 23.04.2001 N 2100000369 (в части земельного участка площадью 16 га), образовавшейся в период с 15.11.2008 по 15.12.2011, 24 520 рублей 82 копеек неустойки за период с 16.11.2008 по 09.04.2012 (уточненные требования, т. 1, л.д. 59-60, 142-143).
Решением суда от 27.08.2012 иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что расчет задолженности выполнен истцом в соответствии со сведениями о категории земель и виде разрешенного использования земельного участка, имеющимися в государственном кадастре недвижимости (далее - кадастр), исходя из ставки арендной платы в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка. Возражения общества о неправильном начислении арендной платы судом первой инстанции отклонены. Ввиду отсутствия доказательств надлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей, требования о взыскании суммы долга и неустойки признаны судом подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2013 решение от 27.08.2012 изменено. С общества в пользу администрации взыскано 9 956 рублей 18 копеек долга по арендной плате, 3 238 рублей 59 копеек неустойки. Суд апелляционной инстанции указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства принадлежности спорного земельного участка к категории земель сельскохозяйственного назначения, что исключало применение при расчете арендной платы установленной для таких земель ставки в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 529). Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 15.11.2005 с присвоением кадастрового номера 23:21:0502002:3, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, категория земель - земли населенных пунктов. Общество является производителем сельскохозяйственной продукции. Пунктом 3 постановления N 529 (в редакции, действующей в спорный период) для сельхозтоваропроизводителей установлена ежегодная арендная плата за земельные участки сельскохозяйственного использования, расположенные в границах населенных пунктов, в размере земельного налога за земли населенных пунктов (0, 3% от кадастровой стоимости), на основании данной нормы апелляционный суд произвел перерасчет подлежащей внесению обществом арендной платы за период с 01.07.2008 (срок уплаты - до 15.11.2008) по 31.03.2011. С 1 апреля 2011 года вступило в силу постановление главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50), которым ставка арендной платы для земельных участков в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах определена в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка. Применение при расчете задолженности кадастровой стоимости земельного участка (1 656 тыс. рублей), утвержденной распоряжением главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 N 1202-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" (далее - распоряжение N 1202-р), апелляционный суд признал недопустимым, поскольку данный правовой акт официально не опубликован. Аналогичные содержащимся в распоряжении N 1202-р показатели кадастровой стоимости земельных участков утверждены постановлением главы администрации Краснодарского края от 05.02.2010 N 58 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края", опубликованным в полном объеме 08.02.2010, и вступившим в законную силу с 18.02.2010. Размер подлежащей внесению обществом арендной платы исчислен апелляционным судом за период с 01.07.2008 по 17.02.2010 исходя из кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 1 296 тыс. рублей, с 18.02.2010 по 15.12.2011 - из кадастровой стоимости, составляющей 1 656 тыс. рублей. Апелляционный суд учел также требования пункта 3 постановления N 50, запрещающие в переходный период (2011-2013 годы) изменение на очередной год размера годовой арендной платы за земельный участок более (менее) чем на 30%. Исходя из уменьшенной суммы фактической задолженности, и имевшей место просрочки внесения арендных платежей, пересчитана и причитающаяся в пользу арендодателя неустойка.
В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление от 08.02.2013, оставить в силе решение от 27.08.2012. Заявитель указывает, что в силу пункта 3 статьи 5 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (в редакции, действовавшей до 01.08.2011) перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП, реестр). Сведения из ЕГРП об изменении категории земель спорного участка с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов в материалах дела отсутствуют.
В кассационной жалобе общество также просит изменить постановление от 08.02.2013, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске администрации. Заявитель указывает, что суд взыскал с него задолженность по арендной плате за 4 месяца после того, как земельный участок был у него изъят, что подтверждается уведомлением администрации от 14.09.2011 о расторжении договора аренды. Подлежащая внесению сумма арендной платы рассчитана неверно, вследствие чего, ошибочно сделан вывод о наличии у общества задолженности. По мнению ответчика, суд не вправе был принимать расчет истца, не основанный на договоре аренды от 23.04.2001 N 57. С годовым размером арендной платы в 16 560 рублей общество не согласно, он не закреплен ни в договоре аренды, ни в дополнительных соглашениях к нему. По расчетам арендатора за весь период пользования земельным участком (с 23.04.2001 по сентябрь 2011 года) он должен был уплатить 27 677 рублей 11 копеек, тогда как согласно расчету администрации фактически внес 55 884 рубля, что свидетельствует о наличии переплаты с его стороны, и о наличии неосновательного обогащения - со стороны арендодателя. Платежным поручением от 21.10.2008 общество оплатило 12 960 рублей, в связи с чем, суд неправомерно учел в своем расчете только 6 497 рублей 16 копеек.
Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из имеющихся в деле документов, постановлением главы Прочноокопской сельской администрации местного самоуправления Новокубанского района от 26.10.2000 N 154 обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 23 га пашни из запаса пахотных земель Прочноокопского сельского округа для сельхозпроизводства, сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 43).
23.04.2001 администрация Прочноокопского сельского округа (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор N 57 аренды двух земельных участков, в том числе участка площадью 16 га пашни, с кадастровым номером 23:21:0503029:202, расположенного по правой стороне по направлению к ст. Прочноокопская в 200 м севернее п. Фортштадт, южная граница участка проходит в 10 м вдоль ЛЭП (далее - земельный участок N 202), для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 4-6). Границы земельного участка указаны на прилагаемом к договоре плане земельного участка (приложение N 1 к договору, т. 1, л.д. 30).
17 декабря 2001 года запись об обременении земельного участка N 202 правом аренды в пользу общества внесена в реестр (т. 1, л.д. 26).
Арендатор обязался вносить арендную плату за участки общей площадью 23 га (16 га и 7 га) в размере 552 рубля в год (24 рубля за 1 га в год) согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (т. 1, л.д. 33). При этом формула расчета включает нормативную цену земли или кадастровую стоимость земельного участка (44 873 рубля) и базовую ставку арендной платы (1,23% от нормативной цены или кадастровой стоимости земельного участка).
Арендная плата вносится арендатором два раза в год равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября текущего года, исчисляется с момента выхода постановления (26.10.2000, раздел 2 договора). Согласно пункту 2.5 договора в случае неуплаты в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы (пункт 2.7 договора). После окончания срока действия договора арендатор обязан передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование спорный земельный участок, факт принятия участка в аренду ответчик не оспаривает.
Дополнительным соглашением от 18.03.2003 к договору аренды от 23.04.2001 N 57 администрация Прочноокопского сельского округа и общество изменили номер договора аренды (на 2100000369), базовую ставку арендной платы (530 руб. /га), сумму ежегодной арендной платы (7 632 рубля, т. 1, л.д. 11). Доказательства государственной регистрации названного соглашения сторонами не представлены.
Приложением к договору аренды на период с 01.04.2007 размер арендной платы согласован сторонами в размере 12 960 рублей в год (1% от кадастровой стоимости участка в 1 296 тыс. рублей, т. 1, л.д. 12).
Полагая, что за период с 01.07.2008 (дата арендного платежа 15.11.2008) по 15.12.2011 у общества образовалась задолженность по плате за использование земельного участка N 202 в сумме 40 839 рублей 30 копеек, и неустойка за просрочку ее внесения в размере 24 520 рублей 82 копейки (с 16.11.2008 по 09.04.2012), администрация обратилась с иском в арбитражный суд.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с названными нормами в пункте 11.1 договора аренды от 23.04.2001 N 57 закреплено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации (17.12.2001).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды), порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Суд апелляционной инстанции при разрешении спора правильно руководствовался требованиями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Пунктом 1.5 постановления N 529 (в редакции постановления от 19.03.2007 N 194) ежегодная арендная плата за земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной собственности на территории Краснодарского края утверждена в размере 1,0% от кадастровой стоимости земельных участков. Пунктом 3 постановления N 529 для сельхозтоваропроизводителей арендная плата за участки сельскохозяйственного использования, расположенные в границах населенных пунктов, установлена в размере земельного налога за земли населенных пунктов (применительно к спорному участку - 0, 3% от кадастровой стоимости).
Постановлением N 50 ставки арендной платы для земельных участков в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых сельскохозяйственными угодьями (приложения N 2, N 3), установлены равными 1% от кадастровой стоимости участка.
Надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 N 16576/11).
По информации управления Росреестра, содержащейся в письме от 05.04.2012, земельный участок с кадастровым номером 23:21:0502002:3 площадью 16 тыс. кв. м, арендуемый обществом, поставлен на кадастровый учет 15.11.2005 с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства и категорией земель - земли населенных пунктов (т. 1, л.д. 85-87).
Суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался при расчете задолженности приведенными выше положениями действующего законодательства, в том числе постановлениями N 529 и N 50, определил подлежащую применению в спорный период кадастровую стоимость земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод администрации об отсутствии доказательств изменения категории спорного участка с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов несостоятелен, поскольку документы, подтверждающие отнесение указанного участка к категории земель сельскохозяйственного назначения (и последующего перевода его в иную категорию), в материалах дела отсутствуют. По сведениям государственного кадастра недвижимости, представленным по запросу суда управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, используемый обществом участок еще при постановке на кадастровый учет (15.11.2005) отнесен к землям населенных пунктов.
Судом кассационной инстанции не может быть принят довод общества о расторжении договора аренды 23.04.2001 N 57 (новый номер 2100000369) на основании уведомления администрации от 14.09.2011 (т. 1, л.д. 21) и передаче участка в пользование другой организации. Доказательства возврата арендодателю в сентябре 2011 года участка, плата за который отыскивается в настоящем деле, обществом суду не представлены (абзац 6 пункта 5.2 договора аренды, статья 622 Гражданского кодекса). О привлечении к участию в деле лица, по утверждению ответчика, использующего спорный участок, общество судам первой и апелляционной инстанций не заявляло, подтверждающие такое использование документы не представляло.
Приведенный в жалобе аргумент об обязанности суда руководствоваться исключительно условиями договора аренды от 23.04.2001 (384 рубля за аренду 16 га земли в год) не учитывает принадлежность земельного участка к публичной собственности, регулирование стоимости аренды таких земель государством (статья 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
Кроме того, представленный в кассационной жалобе контррасчет также основан обществом не на условиях договора аренды от 23.04.2001 (1,23% от кадастровой стоимости земельного участка), а на нормативных правовых актах органов государственной власти Краснодарского края и местного самоуправления.
Указание заявителя жалобы на неправомерный расчет задолженности исходя из суммы 16 560 рублей в год (1% от кадастровой стоимости участка в 1 656 тыс. рублей) не соответствует содержанию постановления от 08.02.2013, из которого видно, что названная сумма в качестве ежегодной арендной платы при расчете задолженности за период с 01.07.2008 по 15.12.2011 апелляционным судом не применялась.
Довод общества о наличии с его стороны переплаты за использование спорного участка, образовавшейся с 23.04.2001, подлежит отклонению, поскольку предметом спора по настоящему делу являлись арендные взаимоотношения сторон в период с 01.07.2008 по 15.12.2011, размер подлежащей внесению и фактически уплаченной в иной период арендной платы судами не исследовался. Встречный иск к администрации о взыскании какой-либо суммы в качестве переплаты по договору аренды от 23.04.2001 при рассмотрении настоящего дела обществом не заявлен. Возможность подачи самостоятельного иска к администрации о возврате (зачете) денежных средств (при наличии к тому оснований) обществом не утрачена.
Не принимаются возражения ответчика о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно учел при расчете подлежащей взысканию задолженности из перечисленных платежным поручением от 21.10.2008 N 170 средств (12 960 рублей) только 6 497 рублей 16 копеек. Назначение платежа при перечислении денежной суммы определено обществом как арендная плата по договору от 23.04.2001 N 2100000369, оплачиваемый период не конкретизирован. При этом из представленных истцом расчетов видно, что в оплату за арендуемый участок учтена вся перечисленная арендатором сумма (12 960 рублей), из которой на второе полугодие 2008 года арендодателем отнесено 6 497 рублей 16 копеек, а 6 462 рубля 84 копейки зачтены за первое полугодие 2008 года (т. 1, л.д. 19, 60, 143).
Оснований для отмены постановления от 08.02.2013 по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности выводов апелляционного суда, направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных фактических обстоятельств, что недопустимо в силу требований статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса. Судебные инстанции верно применили нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дали надлежащую правовую оценку. На наличие в деле не исследованных судами доказательств, имеющих существенное значение для разрешения спора, заявитель не указал.
Нарушения процессуальных норм, являющиеся основанием к отмене или изменению судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2013 по делу N А32-34149/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)