Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пуртовой Т.Е.,
судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Русиновой А.И.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика некоммерческого партнерства "Футбольный клуб "Шинник" (ОГРН: 1067600023589, г. Ярославль)
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2012 по делу N А82-14573/2011, принятое судом в составе судьи Соловьевой Т.А.,
по иску закрытого акционерного общества "ИнвестПромЛизинг" (ОГРН: 1067606019557, г. Ярославль)
к Некоммерческому Партнерству "Футбольный клуб "Шинник" (ОГРН: 1067600023589, г. Ярославль)
третье лицо: государственное автономное учреждение Ярославской области "Государственная экспертиза в строительстве" (ОГРН: 1037600407349, г. Ярославль),
о взыскании 54.552.220 руб. 95 коп. долга и об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
закрытое акционерное общество "ИнвестПромЛизинг" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области к Некоммерческому Партнерству "Футбольный клуб "Шинник" (далее - Футбольный клуб, ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности в сумме 54.552.220 руб. 95 коп. по договору займа от 12.10.2007, в том числе 33.961.643 руб. 83 коп. основного долга, процентов в сумме 20.590.577 руб. 12 коп., процентов до фактического исполнения обязательств по договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Определением суда от 20.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено государственное автономное учреждение Ярославской области "Государственная экспертиза в строительстве" (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2012 исковые требования закрытого акционерного общества "ИнвестПромЛизинг" удовлетворены в части взыскания 54.552.220 руб. 95 коп., обращено взыскание на заложенное имущество Некоммерческого Партнерства "Футбольный клуб "Шинник" по договору залога недвижимости N 1 от 19.12.2007, определена начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начнутся торги: по залоговой стоимости - спальный корпус (Лит. А), инв. N 806 в сумме 46.837.000 рублей, право аренды земельного участка с полезной площадью, функционально обеспечивающей находящийся на нем закладываемый объект недвижимости в сумме 32.600 рублей, всего в сумме 46.869.600 рублей, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Некоммерческое Партнерство "Футбольный клуб "Шинник" с принятым решением суда не согласно в части обращения взыскания на право аренды земельного участка и установления судом начальной продажной цены объекта недвижимости, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит изменить решение суда от 11.10.2012 в оспариваемой части, установить начальную продажную стоимость объекта недвижимого имущества в сумме 132.069.000 рублей и отказать в обращении взыскания на право аренды земельного участка.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно: не установлена или не принята рыночная цена объекта недвижимости, также судом неправильно применены нормы материального права. В обоснование своих доводов ответчик указывает на то, что залог права аренды земельного участка прекратился в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка N 1051/4 от 16.01.2012, поскольку в соответствии с условиями названного договора по окончанию срока его действия договор не пролонгируется. Заявитель жалобы считает, что установленная судом начальная продажная цена не является рыночной стоимостью заложенного имущества на дату рассмотрения спора судом в 2012 году, это договорная оценка сторон по состоянию на декабрь 2007 года.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласен, считает решение законным и обоснованным и просит оставить его без изменения, а также известил суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.
Ответчик представил в суд апелляционной инстанции свои возражения по поводу отзыва истца на апелляционную жалобу, настаивая на доводах апелляционной жалобы.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2012 в обжалуемой части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в отсутствие возражений сторона по проверке только части судебного акта.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, возражений ответчика на отзыв истца по жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда в обжалуемой части исходя из нижеследующего.
Как следует из материалов дела, во исполнение договора процентного займа N 05з/07-ипл от 12.10.2007 по платежному поручению N 153 от 12.10.2007 Общество предоставило Футбольному клубу заем в сумме 60.000.000 рублей со сроком возврата до 01.04.2008 под 15% годовых (л.д. 11 - 13, 24).
В целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа Обществом заключен с Футбольным клубом договор залога недвижимости N 1 от 19.12.2007, который 29.12.2011 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Ярославской области (л.д. 14-23).
Поскольку Футбольным клубом обязательства по возврату заемных денежных средств в размере 33.961.643 руб. 83 коп. и уплате процентов в размере 20.590.577 руб. 12 коп., начисленных за период с 12.10.2007 по 07.09.2012 не исполнены самостоятельно, Общество обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании вышеуказанной задолженности по договору займа от 12.10.2007 и обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной ценой в размере 35.000.000 рублей.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции в порядке статей 49, 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял частичное признание ответчиком исковых требований по сумме задолженности, обратил взыскание на заложенное имущество, определив начальную продажную цену в размере залоговой стоимости, согласованной сторонами в договоре залога. При этом суд первой инстанции на основании статей 67, 68, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принял Отчет об оценке N 9-Я в качестве надлежащего доказательства, поскольку Отчет выполнен не в соответствии с определением суда. Суд отметил, что им приняты исчерпывающие меры по установлению рыночной стоимости объекта залога, назначена экспертиза, экспертиза не выполнена, сторонами соглашение на дату судебного заседания по определению рыночной стоимости объекта залога не подписано, заключить мировое соглашение стороны не согласны.
Решение суда в части взыскания задолженности и обращения взыскания на объект недвижимости ответчик не оспаривает.
Ответчик как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе не согласен с обращением взыскания на право аренды земельного участка в связи с окончанием срока действия договора аренды и определением начальной продажной цены предмета залога, полагая, что рыночная стоимость предмета залога согласно Отчету об оценке N 9-Я от 20.02.2012 составляет 132.069.000 рублей.
Из материалов дела следует, что предметом иска является обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки недвижимое имущество (спальный корпус) и право аренды на земельный участок, находящийся под спальным корпусом, основанием - неисполнение ответчиком перед истцом обязательств по договору займа в соответствии с условиями договора залога.
В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Таким образом, приоритет имеют нормы Закона об ипотеке.
Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В силу пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и в пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При этом пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации носит императивный характер и как указано в части 2 пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. И если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1.2 договора залога недвижимости N 1 от 19.12.2007 в качестве предмета договора ипотеки определен принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости - спальный корпус (Лит. А) инв. 806, общей площадью 3 220,5 кв. м, кадастровый номер 76:17:144401:0786:003000806/0001, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, п/о Кормилицино, д. Белкино, находящийся на земельном участке размером 23 796 кв. м., расположенном по адресу: Ярославская область, Ярославский район, на территории Карабихского сельсовета; принадлежащее ответчику право аренды земельного участка с полезной площадью, функционально обеспечивающей находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, размером 23 796 кв. м, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, на территории Карабихского сельсовета, по договору аренды N 1051/2 от 03.10.2007, заключенному между Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области и ответчиком, сроком с 18.09.2007 по 03.10.2007.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что вышеуказанный адрес земельного участка (Ярославская область, Ярославский район, на территории Карабихского сельсовета) соответствует местонахождению спального корпуса, составляющего предмет договора ипотеки.
Имеющийся в материалах дела кадастровый паспорт земельного участка также подтверждает нахождение спального корпуса на спорном земельном участке.
Данные обстоятельства подтверждают факт нахождения объекта недвижимости именно на том земельном участке, право аренды по которому ответчиком передано в ипотеку.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об обратном.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что пунктом 1.2 договора об ипотеке объект недвижимости и право аренды земельного участка, находящиеся по одному указанному выше адресу, определены в качестве единого предмета ипотеки.
В материалах дела не имеется доказательств возвращения земельного участка арендодателю (Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области) арендатором (Футбольным клубом) по акту приема-передачи в связи с истечением срока договора аренды от 16.01.2012.
Таким образом, договор аренды земельного участка N 553/2 от 16.01.2012 не является прекратившим свое действие.
Кроме того, окончание срока действия договора аренды от 16.01.2012 не влияет на действительность договора об ипотеке от 01.09.2008, поскольку договор об ипотеке полностью соответствует вышеуказанным требованиям статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Закона об ипотеке в части соблюдения условий о единстве юридической судьбы здания и сооружения с земельным участком, поскольку предметом ипотеки являются и спальный корпус, и право аренды на земельный участок, на котором он находится.
Довод ответчика об отсутствии согласия собственника земельного участка (Администрации Ярославского муниципального района) на обременение участка залогом не может являться основанием для признания оспариваемой сделки недействительной, поскольку обременение участка залогом не произошло. Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").
Таким образом, залог права аренды земельного участка в связи с ипотекой находящегося на этом земельном участке здания не является ничтожным ни в части залога права аренды, ни в части ипотеки здания в случае передачи в залог права аренды без согласия собственника (арендодателя).
Вместе с тем, арендодатель с требованием о расторжении договора аренды или признания недействительным договора залога права аренды не обращался. Ответчик в свою очередь не обосновал нарушение своих прав залогодателя отсутствием согласия арендодателя на передачу в залог прав аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 4 статьи 350 Гражданского Кодекса РФ залог прекращается по основаниям, установленным статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно:
- 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
- 2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 ГК РФ;
- 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ;
- 4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной
Наличие оснований для прекращения залога в отношении права аренды земельного участка материалами дела не подтверждено.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно обратил взыскание на заложенное право аренды земельного участка
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу пункта 2 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.
Согласно пункту 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.
Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге в остальных случаях (пункт 10 статьи 28.1 Федерального закона от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" - в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ).
Условиями заключенного между истцом и ответчиком договора залога определена начальная продажная цена предмета залога в общей сумме 46.869.600 рублей, в том числе объект недвижимости - 46.837.000 рублей, право аренда земельного участка - 32.600 рублей.
Данный договор сторонами не оспорен и не признан недействительным.
При обращении в суд истец представил в материалы дела консультационное заключение об ориентировочной стоимости объекта, согласно которому рыночная стоимость предмета залога составляет 35.000.000 рублей (л.д. 30).
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика определением суда от 01.02.2012 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спального корпуса - Лит. А., проведение экспертизы поручено Ярославскому филиалу ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (л.д. 70-72).
В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснено, что если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Таким образом, право установить иную стоимость имущества, являющегося предметом залога, отличную от согласованной сторонами в договоре, предоставлено суду в случае предоставления заинтересованным лицом (в рассматриваемом случае истцом) доказательств существенного изменения рыночной стоимости заложенного имущества на момент подачи иска.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Из материалов дела следует, что экспертное заключение N 9-Я от 20.02.2012 поступило в суд от ответчика.
Оценив содержание представленного ответчиком Отчета, суд первой инстанции посчитал, что Отчет об оценке N 9-Я выполнен не в соответствии с определением суда и названный документ не может быть принят в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку в данном Отчете имеется ссылка на то, что основанием проведения оценки является договор на оказание услуг на проведение оценки от 09.02.2012, ссылка на определение суда отсутствует; также указано, что предполагаемое использование результатов оценки - для предоставления в суд; в Отчете ссылка на предупреждение эксперта об уголовной ответственности отсутствует.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции, определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, правомерно исходил из цены этого имущества, установленной сторонами при заключении договора залога.
С заявлением об увеличении согласованной в договоре залога начальной продажной цены ответчик (залогодатель) к истцу не обращался.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Документов, свидетельствующих о существенном отличии рыночной стоимости имущества, являющегося предметом залога, от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора залога и учтенной судом первой инстанции при определении начальной продажной цены заложенного имущества, в материалах дела не имеется и сторонами не представлено. Также ответчик не представил каких-либо доказательств, подтверждающих его довод об установлении заниженной начальной продажной цены заложенного имущества, которые апелляционная инстанция могла бы оценить с учетом требований статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доказательств улучшения состояния переданного в залог объекта недвижимости с момента передачи его в залог (декабрь 2007 года) и значительного увеличения в течение пяти лет его рыночной стоимости, определенной и согласованной сторонами в договоре залога по состоянию на 19.12.2007, ответчиком ни в одну судебную инстанцию не представлено.
Из материалов дела не усматривается, что в процессе рассмотрения спора лица, участвующие в деле, заявляли ходатайство в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о назначении дополнительной или повторной экспертизы в целях установления рыночной стоимости залогового имущества.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обратил взыскание на недвижимое имущество, заложенное ответчиком по договору залога от 19.12.2007, и правомерно определил его начальную продажную стоимость, исходя из залоговой стоимости данного имущества по указанному договору.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.
При данных обстоятельствах апелляционный суд считает решение в обжалуемой части обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2012 по делу N А82-14573/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу Некоммерческого Партнерства "Футбольный клуб "Шинник" (ОГРН: 1067600023589, г. Ярославль) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.Е.ПУРТОВА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
В.Г.САНДАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2013 ПО ДЕЛУ N А82-14573/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2013 г. по делу N А82-14573/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 января 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пуртовой Т.Е.,
судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Русиновой А.И.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика некоммерческого партнерства "Футбольный клуб "Шинник" (ОГРН: 1067600023589, г. Ярославль)
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2012 по делу N А82-14573/2011, принятое судом в составе судьи Соловьевой Т.А.,
по иску закрытого акционерного общества "ИнвестПромЛизинг" (ОГРН: 1067606019557, г. Ярославль)
к Некоммерческому Партнерству "Футбольный клуб "Шинник" (ОГРН: 1067600023589, г. Ярославль)
третье лицо: государственное автономное учреждение Ярославской области "Государственная экспертиза в строительстве" (ОГРН: 1037600407349, г. Ярославль),
о взыскании 54.552.220 руб. 95 коп. долга и об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
закрытое акционерное общество "ИнвестПромЛизинг" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области к Некоммерческому Партнерству "Футбольный клуб "Шинник" (далее - Футбольный клуб, ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности в сумме 54.552.220 руб. 95 коп. по договору займа от 12.10.2007, в том числе 33.961.643 руб. 83 коп. основного долга, процентов в сумме 20.590.577 руб. 12 коп., процентов до фактического исполнения обязательств по договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Определением суда от 20.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено государственное автономное учреждение Ярославской области "Государственная экспертиза в строительстве" (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2012 исковые требования закрытого акционерного общества "ИнвестПромЛизинг" удовлетворены в части взыскания 54.552.220 руб. 95 коп., обращено взыскание на заложенное имущество Некоммерческого Партнерства "Футбольный клуб "Шинник" по договору залога недвижимости N 1 от 19.12.2007, определена начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начнутся торги: по залоговой стоимости - спальный корпус (Лит. А), инв. N 806 в сумме 46.837.000 рублей, право аренды земельного участка с полезной площадью, функционально обеспечивающей находящийся на нем закладываемый объект недвижимости в сумме 32.600 рублей, всего в сумме 46.869.600 рублей, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Некоммерческое Партнерство "Футбольный клуб "Шинник" с принятым решением суда не согласно в части обращения взыскания на право аренды земельного участка и установления судом начальной продажной цены объекта недвижимости, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит изменить решение суда от 11.10.2012 в оспариваемой части, установить начальную продажную стоимость объекта недвижимого имущества в сумме 132.069.000 рублей и отказать в обращении взыскания на право аренды земельного участка.
По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно: не установлена или не принята рыночная цена объекта недвижимости, также судом неправильно применены нормы материального права. В обоснование своих доводов ответчик указывает на то, что залог права аренды земельного участка прекратился в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка N 1051/4 от 16.01.2012, поскольку в соответствии с условиями названного договора по окончанию срока его действия договор не пролонгируется. Заявитель жалобы считает, что установленная судом начальная продажная цена не является рыночной стоимостью заложенного имущества на дату рассмотрения спора судом в 2012 году, это договорная оценка сторон по состоянию на декабрь 2007 года.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласен, считает решение законным и обоснованным и просит оставить его без изменения, а также известил суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.
Ответчик представил в суд апелляционной инстанции свои возражения по поводу отзыва истца на апелляционную жалобу, настаивая на доводах апелляционной жалобы.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2012 в обжалуемой части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в отсутствие возражений сторона по проверке только части судебного акта.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, возражений ответчика на отзыв истца по жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда в обжалуемой части исходя из нижеследующего.
Как следует из материалов дела, во исполнение договора процентного займа N 05з/07-ипл от 12.10.2007 по платежному поручению N 153 от 12.10.2007 Общество предоставило Футбольному клубу заем в сумме 60.000.000 рублей со сроком возврата до 01.04.2008 под 15% годовых (л.д. 11 - 13, 24).
В целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа Обществом заключен с Футбольным клубом договор залога недвижимости N 1 от 19.12.2007, который 29.12.2011 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Ярославской области (л.д. 14-23).
Поскольку Футбольным клубом обязательства по возврату заемных денежных средств в размере 33.961.643 руб. 83 коп. и уплате процентов в размере 20.590.577 руб. 12 коп., начисленных за период с 12.10.2007 по 07.09.2012 не исполнены самостоятельно, Общество обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании вышеуказанной задолженности по договору займа от 12.10.2007 и обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной ценой в размере 35.000.000 рублей.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции в порядке статей 49, 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял частичное признание ответчиком исковых требований по сумме задолженности, обратил взыскание на заложенное имущество, определив начальную продажную цену в размере залоговой стоимости, согласованной сторонами в договоре залога. При этом суд первой инстанции на основании статей 67, 68, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принял Отчет об оценке N 9-Я в качестве надлежащего доказательства, поскольку Отчет выполнен не в соответствии с определением суда. Суд отметил, что им приняты исчерпывающие меры по установлению рыночной стоимости объекта залога, назначена экспертиза, экспертиза не выполнена, сторонами соглашение на дату судебного заседания по определению рыночной стоимости объекта залога не подписано, заключить мировое соглашение стороны не согласны.
Решение суда в части взыскания задолженности и обращения взыскания на объект недвижимости ответчик не оспаривает.
Ответчик как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе не согласен с обращением взыскания на право аренды земельного участка в связи с окончанием срока действия договора аренды и определением начальной продажной цены предмета залога, полагая, что рыночная стоимость предмета залога согласно Отчету об оценке N 9-Я от 20.02.2012 составляет 132.069.000 рублей.
Из материалов дела следует, что предметом иска является обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки недвижимое имущество (спальный корпус) и право аренды на земельный участок, находящийся под спальным корпусом, основанием - неисполнение ответчиком перед истцом обязательств по договору займа в соответствии с условиями договора залога.
В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Таким образом, приоритет имеют нормы Закона об ипотеке.
Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
В силу пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и в пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При этом пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации носит императивный характер и как указано в части 2 пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. И если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1.2 договора залога недвижимости N 1 от 19.12.2007 в качестве предмета договора ипотеки определен принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости - спальный корпус (Лит. А) инв. 806, общей площадью 3 220,5 кв. м, кадастровый номер 76:17:144401:0786:003000806/0001, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, п/о Кормилицино, д. Белкино, находящийся на земельном участке размером 23 796 кв. м., расположенном по адресу: Ярославская область, Ярославский район, на территории Карабихского сельсовета; принадлежащее ответчику право аренды земельного участка с полезной площадью, функционально обеспечивающей находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, размером 23 796 кв. м, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, на территории Карабихского сельсовета, по договору аренды N 1051/2 от 03.10.2007, заключенному между Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области и ответчиком, сроком с 18.09.2007 по 03.10.2007.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что вышеуказанный адрес земельного участка (Ярославская область, Ярославский район, на территории Карабихского сельсовета) соответствует местонахождению спального корпуса, составляющего предмет договора ипотеки.
Имеющийся в материалах дела кадастровый паспорт земельного участка также подтверждает нахождение спального корпуса на спорном земельном участке.
Данные обстоятельства подтверждают факт нахождения объекта недвижимости именно на том земельном участке, право аренды по которому ответчиком передано в ипотеку.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об обратном.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что пунктом 1.2 договора об ипотеке объект недвижимости и право аренды земельного участка, находящиеся по одному указанному выше адресу, определены в качестве единого предмета ипотеки.
В материалах дела не имеется доказательств возвращения земельного участка арендодателю (Администрации Ярославского муниципального района Ярославской области) арендатором (Футбольным клубом) по акту приема-передачи в связи с истечением срока договора аренды от 16.01.2012.
Таким образом, договор аренды земельного участка N 553/2 от 16.01.2012 не является прекратившим свое действие.
Кроме того, окончание срока действия договора аренды от 16.01.2012 не влияет на действительность договора об ипотеке от 01.09.2008, поскольку договор об ипотеке полностью соответствует вышеуказанным требованиям статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Закона об ипотеке в части соблюдения условий о единстве юридической судьбы здания и сооружения с земельным участком, поскольку предметом ипотеки являются и спальный корпус, и право аренды на земельный участок, на котором он находится.
Довод ответчика об отсутствии согласия собственника земельного участка (Администрации Ярославского муниципального района) на обременение участка залогом не может являться основанием для признания оспариваемой сделки недействительной, поскольку обременение участка залогом не произошло. Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").
Таким образом, залог права аренды земельного участка в связи с ипотекой находящегося на этом земельном участке здания не является ничтожным ни в части залога права аренды, ни в части ипотеки здания в случае передачи в залог права аренды без согласия собственника (арендодателя).
Вместе с тем, арендодатель с требованием о расторжении договора аренды или признания недействительным договора залога права аренды не обращался. Ответчик в свою очередь не обосновал нарушение своих прав залогодателя отсутствием согласия арендодателя на передачу в залог прав аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 4 статьи 350 Гражданского Кодекса РФ залог прекращается по основаниям, установленным статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно:
- 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
- 2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 ГК РФ;
- 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ;
- 4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной
Наличие оснований для прекращения залога в отношении права аренды земельного участка материалами дела не подтверждено.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно обратил взыскание на заложенное право аренды земельного участка
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу пункта 2 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.
Согласно пункту 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.
Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге в остальных случаях (пункт 10 статьи 28.1 Федерального закона от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" - в редакции Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ).
Условиями заключенного между истцом и ответчиком договора залога определена начальная продажная цена предмета залога в общей сумме 46.869.600 рублей, в том числе объект недвижимости - 46.837.000 рублей, право аренда земельного участка - 32.600 рублей.
Данный договор сторонами не оспорен и не признан недействительным.
При обращении в суд истец представил в материалы дела консультационное заключение об ориентировочной стоимости объекта, согласно которому рыночная стоимость предмета залога составляет 35.000.000 рублей (л.д. 30).
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика определением суда от 01.02.2012 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спального корпуса - Лит. А., проведение экспертизы поручено Ярославскому филиалу ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" (л.д. 70-72).
В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснено, что если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Таким образом, право установить иную стоимость имущества, являющегося предметом залога, отличную от согласованной сторонами в договоре, предоставлено суду в случае предоставления заинтересованным лицом (в рассматриваемом случае истцом) доказательств существенного изменения рыночной стоимости заложенного имущества на момент подачи иска.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Из материалов дела следует, что экспертное заключение N 9-Я от 20.02.2012 поступило в суд от ответчика.
Оценив содержание представленного ответчиком Отчета, суд первой инстанции посчитал, что Отчет об оценке N 9-Я выполнен не в соответствии с определением суда и названный документ не может быть принят в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку в данном Отчете имеется ссылка на то, что основанием проведения оценки является договор на оказание услуг на проведение оценки от 09.02.2012, ссылка на определение суда отсутствует; также указано, что предполагаемое использование результатов оценки - для предоставления в суд; в Отчете ссылка на предупреждение эксперта об уголовной ответственности отсутствует.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции, определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, правомерно исходил из цены этого имущества, установленной сторонами при заключении договора залога.
С заявлением об увеличении согласованной в договоре залога начальной продажной цены ответчик (залогодатель) к истцу не обращался.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Документов, свидетельствующих о существенном отличии рыночной стоимости имущества, являющегося предметом залога, от его оценки, произведенной сторонами при заключении договора залога и учтенной судом первой инстанции при определении начальной продажной цены заложенного имущества, в материалах дела не имеется и сторонами не представлено. Также ответчик не представил каких-либо доказательств, подтверждающих его довод об установлении заниженной начальной продажной цены заложенного имущества, которые апелляционная инстанция могла бы оценить с учетом требований статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доказательств улучшения состояния переданного в залог объекта недвижимости с момента передачи его в залог (декабрь 2007 года) и значительного увеличения в течение пяти лет его рыночной стоимости, определенной и согласованной сторонами в договоре залога по состоянию на 19.12.2007, ответчиком ни в одну судебную инстанцию не представлено.
Из материалов дела не усматривается, что в процессе рассмотрения спора лица, участвующие в деле, заявляли ходатайство в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о назначении дополнительной или повторной экспертизы в целях установления рыночной стоимости залогового имущества.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обратил взыскание на недвижимое имущество, заложенное ответчиком по договору залога от 19.12.2007, и правомерно определил его начальную продажную стоимость, исходя из залоговой стоимости данного имущества по указанному договору.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.
При данных обстоятельствах апелляционный суд считает решение в обжалуемой части обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2012 по делу N А82-14573/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу Некоммерческого Партнерства "Футбольный клуб "Шинник" (ОГРН: 1067600023589, г. Ярославль) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.Е.ПУРТОВА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
В.Г.САНДАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)