Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфа Республика Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2013 по делу N А07-425/2013 (судья Вальшина М.Х.).
В заседании приняли участие представители:
- Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфа Республика Башкортостан - Аглетдинова А.И. (доверенность от 03.04.13 N 40д);
- общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" - Латыпов Р.Р. (доверенность от 13.03.2013 N 1).
Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" (далее - ООО "УфаСтройИнвест", общество, ответчик) о взыскании 1 895 193 руб. 61 коп., в том числе основной долг в размере 1 800 005 руб. 71 коп. за период с 15.08.2012 по 31.12.2012 и пени в размере 95 187 руб. 90 коп. за период с 27.10.2011 по 05.12.2012 по договору аренды земельного участка от 07.10.2011 N 1341-11, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2013 (резолютивная часть оглашена 28.03.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление по земельным ресурсам (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на наличие оснований для расторжения договора аренды, при наличии просрочки по внесению арендных платежей за период с 15.08.2012 по 31.12.2012, т.е. более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока. При этом заявитель жалобы указывает, что предусмотренное в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о досрочном расторжении договора аренды при невнесении арендной платы более 2-х раз подряд имеет приоритет перед условиями договора аренды о досрочном расторжении договора аренды при невнесении арендной платы за землю в течение шести месяцев. Полагает, что основания установленные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.1.5 договора аренды являются различными основаниями для досрочного расторжения договора.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы. Представителем ООО "УфаСтройИнвест" представлены возражения на нее, приобщенные к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации городского округа город Уфа республики Башкортостан от 12.08.2011 N 4665, между Управлением по земельным ресурсам (арендодатель) и ООО "УфаСтройИнвест" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 07.10.2011 N 1341-11, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010913:8, общей площадью 11 589 кв. м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улицы Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, сроком с 12.08.2011 до 28.04.2014 (пункты 1.1, 3.1 договора).
Согласно пункту 4.1 договора, размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 1 206 460 руб. 56 коп. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, является неотъемлемой частью договора (пункт 4.3 договора). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7 договора).
В соответствии с пунктом 5.1.5 договора, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев.
В случае намерения одной из сторон досрочно расторгнуть договор аренды, она направляет другой стороне, не менее чем за три месяца, письменное уведомление об этом (пункт 6.7 договора).
В соответствии с пунктом 7.1. договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.
По акту приема-передачи от 07.10.2011 указанный земельный участок был передан арендатору (л. д. 18).
Договор аренды от 07.10.2011 N 1341-11 в установленном законом порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 25.10.2011, регистрационный номер 02-04-01/370/2011-280 (выписка из Единого государственного реестра прав от 28.05.2012 - л.д. 24).
В связи с наличием задолженности по арендной плате, 15.03.2012 Управление по земельным ресурсам в адрес ответчика направило уведомление N 2786 о наличии образовавшей задолженности по договору аренды за период с 12.08.2011 по 31.05.2012, необходимости ее погашения (л. д. 8).
23 июля 2012 года Управление по земельным ресурсам в адрес ответчика направило уведомление N 7256 о необходимости погашении задолженности, образовавшейся за период с 10.05.2012 по 31.05.2012, с предложением расторгнуть договор аренды (л. д. 9).
В ходе судебного разбирательства, квитанциями от 04.02.2013 и 05.02.2013 на суммы 970 000 руб., 250 000 руб. и 730 000 руб., ответчиком произведена оплата долга по договору аренды от 07.10.2011 N 1341-11 в общем размере 1 950 000 руб. (л. д. 39).
Невыполнение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о взыскании 1 895 193 руб. 61 коп., в том числе основной долг в размере 1 800 005 руб. 71 коп. за период с 15.08.2012 по 31.12.2012 и пени в размере 95 187 руб. 90 коп. за период с 27.10.2011 по 05.12.2012, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок.
Суд первой инстанции установив, что сумма основного долга и начисленной на нее суммы договорной неустойки после предъявления Управлением по земельным ресурсам настоящего иска ответчиком были погашены, не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды и пеней.
Также суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку просрочка по внесению арендной платы за период с 15.08.2012 по 31.12.2012 составляет менее 6 месяцев при согласованном сторонами условии о досрочном расторжении договора аренды, установленного в пункте 5.1.5 договора, при невнесении арендной платы в течение 6 месяцев. Судом также указано на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии доказательств направления обществу "УфаСтройИнвест" уведомления о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности за спорный период.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 25.10.2011 регистрационный номер 02-04-01/370/2011-280 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними - л.д. 24).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
В пункте 5.1.5 договора анализируемого договора стороны установили право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев.
Включение такого условия в текст договора свидетельствует об определении сторонами дополнительного основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и отнесение к существенным нарушениям договора обстоятельство наличия задолженности в течении шести месяцев.
Как усматривается из искового заявления, истцом заявлены требования о взыскании задолженности за период с 15.08.2012 по 31.12.2012, то есть просрочка по внесению арендной платы составляет менее 6 месяцев (4 мес. 15 дней).
При таких обстоятельствах ответчиком не допущено существенных нарушений условий договора в соответствии с пунктом 5.1.5 договора аренды, что исключает право арендодателя требовать расторжения договора по указанному основанию.
При оценке наличия общих оснований для расторжения договора аренды земельного участка, судебной коллегией установлено, что к моменту вынесения обжалуемого судебного акта задолженность по арендной плате погашена ответчиком в полном объеме. При этом, досудебное предупреждение содержало уведомление о необходимости погашения задолженности за период с 10.05.2012 по 31.05.2012 (л.д. 9).
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Поскольку, исходя из приведенного выше обоснования следует, что существенным нарушением условий договора стороны признали наличие более длительной просрочки, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны. Предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя.
Материалы дела свидетельствуют о том, что арендатор после предъявления Управлением по земельным ресурсам настоящего иска квитанциями от 04.02.2013 и 05.02.2013 погасил образовавшуюся задолженность (л. д. 39).
Исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, факт нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
Указанный подход, сформулированный пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 в отношении оснований досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, судебная коллегия считает возможным применить к рассматриваемому случаю, несмотря на заключение анализируемого договора на срок с 12.08.2011 по 28.04.2014. Из содержания пункта 1.1 договора усматривается, что предоставление земельного участка произведено для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса. Названное предполагает совершение арендатором действий, направленных на разработку проектной документации, освоение земельного участка и осуществление строительных работ (о выполнении таких действий даны пояснения представителем ответчика в судебном заседании). При таких обстоятельствах, прекращение договорных отношений, в отсутствие существенного нарушения условий договора, нарушает принцип разумных ожиданий ООО "УфаСтройИнвест", может повлечь убытки общества и не соответствует принципу стабильности гражданского оборота.
Вывод суда первой инстанции о сохранении отношений сторон, основанных на договоре аренды земельного участка N 1341-11 от 07.10.2011, в данном случае, следует признать не противоречащим статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины в качестве органа местного самоуправления на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2013 по делу N А07-425/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфа Республика Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.06.2013 N 18АП-4977/2013 ПО ДЕЛУ N А07-425/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2013 г. N 18АП-4977/2013
Дело N А07-425/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфа Республика Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2013 по делу N А07-425/2013 (судья Вальшина М.Х.).
В заседании приняли участие представители:
- Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфа Республика Башкортостан - Аглетдинова А.И. (доверенность от 03.04.13 N 40д);
- общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" - Латыпов Р.Р. (доверенность от 13.03.2013 N 1).
Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" (далее - ООО "УфаСтройИнвест", общество, ответчик) о взыскании 1 895 193 руб. 61 коп., в том числе основной долг в размере 1 800 005 руб. 71 коп. за период с 15.08.2012 по 31.12.2012 и пени в размере 95 187 руб. 90 коп. за период с 27.10.2011 по 05.12.2012 по договору аренды земельного участка от 07.10.2011 N 1341-11, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2013 (резолютивная часть оглашена 28.03.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление по земельным ресурсам (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на наличие оснований для расторжения договора аренды, при наличии просрочки по внесению арендных платежей за период с 15.08.2012 по 31.12.2012, т.е. более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока. При этом заявитель жалобы указывает, что предусмотренное в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о досрочном расторжении договора аренды при невнесении арендной платы более 2-х раз подряд имеет приоритет перед условиями договора аренды о досрочном расторжении договора аренды при невнесении арендной платы за землю в течение шести месяцев. Полагает, что основания установленные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.1.5 договора аренды являются различными основаниями для досрочного расторжения договора.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы апелляционной жалобы. Представителем ООО "УфаСтройИнвест" представлены возражения на нее, приобщенные к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации городского округа город Уфа республики Башкортостан от 12.08.2011 N 4665, между Управлением по земельным ресурсам (арендодатель) и ООО "УфаСтройИнвест" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 07.10.2011 N 1341-11, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010913:8, общей площадью 11 589 кв. м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улицы Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, сроком с 12.08.2011 до 28.04.2014 (пункты 1.1, 3.1 договора).
Согласно пункту 4.1 договора, размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 1 206 460 руб. 56 коп. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, является неотъемлемой частью договора (пункт 4.3 договора). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7 договора).
В соответствии с пунктом 5.1.5 договора, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев.
В случае намерения одной из сторон досрочно расторгнуть договор аренды, она направляет другой стороне, не менее чем за три месяца, письменное уведомление об этом (пункт 6.7 договора).
В соответствии с пунктом 7.1. договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.
По акту приема-передачи от 07.10.2011 указанный земельный участок был передан арендатору (л. д. 18).
Договор аренды от 07.10.2011 N 1341-11 в установленном законом порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 25.10.2011, регистрационный номер 02-04-01/370/2011-280 (выписка из Единого государственного реестра прав от 28.05.2012 - л.д. 24).
В связи с наличием задолженности по арендной плате, 15.03.2012 Управление по земельным ресурсам в адрес ответчика направило уведомление N 2786 о наличии образовавшей задолженности по договору аренды за период с 12.08.2011 по 31.05.2012, необходимости ее погашения (л. д. 8).
23 июля 2012 года Управление по земельным ресурсам в адрес ответчика направило уведомление N 7256 о необходимости погашении задолженности, образовавшейся за период с 10.05.2012 по 31.05.2012, с предложением расторгнуть договор аренды (л. д. 9).
В ходе судебного разбирательства, квитанциями от 04.02.2013 и 05.02.2013 на суммы 970 000 руб., 250 000 руб. и 730 000 руб., ответчиком произведена оплата долга по договору аренды от 07.10.2011 N 1341-11 в общем размере 1 950 000 руб. (л. д. 39).
Невыполнение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о взыскании 1 895 193 руб. 61 коп., в том числе основной долг в размере 1 800 005 руб. 71 коп. за период с 15.08.2012 по 31.12.2012 и пени в размере 95 187 руб. 90 коп. за период с 27.10.2011 по 05.12.2012, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок.
Суд первой инстанции установив, что сумма основного долга и начисленной на нее суммы договорной неустойки после предъявления Управлением по земельным ресурсам настоящего иска ответчиком были погашены, не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды и пеней.
Также суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку просрочка по внесению арендной платы за период с 15.08.2012 по 31.12.2012 составляет менее 6 месяцев при согласованном сторонами условии о досрочном расторжении договора аренды, установленного в пункте 5.1.5 договора, при невнесении арендной платы в течение 6 месяцев. Судом также указано на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии доказательств направления обществу "УфаСтройИнвест" уведомления о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности за спорный период.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 25.10.2011 регистрационный номер 02-04-01/370/2011-280 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними - л.д. 24).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
В пункте 5.1.5 договора анализируемого договора стороны установили право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев.
Включение такого условия в текст договора свидетельствует об определении сторонами дополнительного основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и отнесение к существенным нарушениям договора обстоятельство наличия задолженности в течении шести месяцев.
Как усматривается из искового заявления, истцом заявлены требования о взыскании задолженности за период с 15.08.2012 по 31.12.2012, то есть просрочка по внесению арендной платы составляет менее 6 месяцев (4 мес. 15 дней).
При таких обстоятельствах ответчиком не допущено существенных нарушений условий договора в соответствии с пунктом 5.1.5 договора аренды, что исключает право арендодателя требовать расторжения договора по указанному основанию.
При оценке наличия общих оснований для расторжения договора аренды земельного участка, судебной коллегией установлено, что к моменту вынесения обжалуемого судебного акта задолженность по арендной плате погашена ответчиком в полном объеме. При этом, досудебное предупреждение содержало уведомление о необходимости погашения задолженности за период с 10.05.2012 по 31.05.2012 (л.д. 9).
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Поскольку, исходя из приведенного выше обоснования следует, что существенным нарушением условий договора стороны признали наличие более длительной просрочки, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны. Предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя.
Материалы дела свидетельствуют о том, что арендатор после предъявления Управлением по земельным ресурсам настоящего иска квитанциями от 04.02.2013 и 05.02.2013 погасил образовавшуюся задолженность (л. д. 39).
Исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, факт нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.
Указанный подход, сформулированный пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 в отношении оснований досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, судебная коллегия считает возможным применить к рассматриваемому случаю, несмотря на заключение анализируемого договора на срок с 12.08.2011 по 28.04.2014. Из содержания пункта 1.1 договора усматривается, что предоставление земельного участка произведено для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса. Названное предполагает совершение арендатором действий, направленных на разработку проектной документации, освоение земельного участка и осуществление строительных работ (о выполнении таких действий даны пояснения представителем ответчика в судебном заседании). При таких обстоятельствах, прекращение договорных отношений, в отсутствие существенного нарушения условий договора, нарушает принцип разумных ожиданий ООО "УфаСтройИнвест", может повлечь убытки общества и не соответствует принципу стабильности гражданского оборота.
Вывод суда первой инстанции о сохранении отношений сторон, основанных на договоре аренды земельного участка N 1341-11 от 07.10.2011, в данном случае, следует признать не противоречащим статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины в качестве органа местного самоуправления на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2013 по делу N А07-425/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфа Республика Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)