Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от ответчика - представитель Сердюк Л.А. по доверенности от 12.09.2012;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-герой Новороссийск на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 по делу N А32-5614/2013
по иску администрации муниципального образования город-герой Новороссийск
к ответчику - ОАО "Новорослесэкспорт"
о признании недействительным договора аренды и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
администрация муниципального образования город Новороссийск обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Новорослесэкспорт" о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 27.04.2012 N 4700004970 земельного участка общей площадью 178 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0301003:8, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Мира, 2, и истребовании земельного участка общей площадью 178 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0301003:8 из незаконного владения.
Решением от 30.04.2013 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения об обремени спорного участка в виде договора аренды от 27.04.2012 N 4700004970. Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию, договор является незаключенным, основания для признания его недействительным отсутствуют. Истцом не представлено надлежащих доказательств того, что спорный земельный участок находится во фактическом владении ответчика либо нахождения на земельном участке объектов недвижимости на спорном земельном участке.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что на спорном земельном участке имеется объект недвижимости, принадлежащий ответчику на основании договора купли-продажи от 13.07.2004. В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок под объектом недвижимости передан ответчику в аренду сроком на 10 лет по постановлению от 06.02.2012 N 712 и договору аренды земельного участка N 4700004970 от 27.04.2012. На момент издания названных постановления и заключения договора аренды объект недвижимости демонтирован, запись о правах на объект недвижимости погашена, что по мнению заявителя жалобы, свидетельствует о ничтожности договора. Земельный участок фактически используется ответчиком, так как арендатором производится оплата.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации г. Новороссийска не явился. Администрацией заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 27.04.2012 на основании постановления администрации муниципального образования г. Новороссийск от 06.02.2012 N 712 (л.д. 29-30) сторонами подписан договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004970 (л.д. 16-21), согласно которому администрация муниципального образования г. Новороссийск (арендодатель) обязалась предоставить во временное владение и пользование ООО "Новорослесэкспорт" (арендатор) принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 178 кв. м с кадастровым номером 23:47:0301003:8, расположенный в г. Новороссийске, ул. Мира, 2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, предназначенный для эксплуатации магазина.
Участок передан арендатору 10.02.2012 (пункт 1.3 договора).
Полагая, что названный договор является недействительным, администрация муниципального образования г. Новороссийск обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В постановлении о предоставлении спорного земельного участка в аренду указано, что земельный участок предоставляется в аренду в соответствии со статьями 11 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 35 Закона Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае".
В обоснование исковых требований заявитель ссылается на отсутствие у арендатора в момент заключения договора на спорном земельном участке объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В пункте 5 названной статьи установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В постановлении от 06.02.2012 N 712 о предоставлении ОАО "Новорослесэкспорт" в аренду спорного земельного участка указано, что постановление принято в связи с обращением представителя общества Свиридовой Т.А. с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 10 лет земельного участка, расположенного в г. Новороссийске, ул. Мира, 2, для эксплуатации магазина.
Согласно пункту 2 постановления земельный участок предоставляется ОАО "Новорослесэкспорт" для эксплуатации магазина (кадастровый номер 23:47:0301003:8).
Судом первой инстанции установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие ОАО "Новорослесэкспорт", что подтверждено сообщением об отказе в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 21/2003/2012-234 от 13.06.2012 (л.д. 22-24) и представлением прокурора г. Новороссийска об устранении нарушений земельного законодательства, в которых имеются ссылки на справку филиала ГУП Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация" по г. Новороссийску от 16.04.2008 и за внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 05.12.2008 записи об исключении сведений о правах на объект недвижимости - нежилое помещение литер Н, общей площадью 107,3 кв. м, по адресу ул. Мира, 2, из данных государственного реестра.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и в филиале ГУК Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация" по г. Новороссийску истребованы сведения о наличии на земельном участке по адресу: г. Новороссийск, ул. Мира, 2, объектов недвижимости, принадлежащих ОАО "Новорослесэкспорт".
Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.06.2013 N 01/346/2013-667 право собственности ОАО "Новорослесэкспорт" на объект - нежилое помещение площадью 107,3 кв. м, с кадастровым номером 23:47:10.2002-252, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Мира, 2, прекращено 26.12.2008.
К ответу на запрос ГУК Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" приложена справка от 25.07.2012 N 3/1-417, в соответствии с которой обследованием на месте 18.07.2012 установлено, что магазин литер Н демонтирован.
Таким образом, на момент заключения настоящего договора объекты недвижимого имущества, принадлежащие ОАО "Новорослесэкспорт" на спорном земельном участке отсутствовали, следовательно, земельный участок не мог быть предоставлен обществу в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 данного Кодекса.
В статье 34 Кодекса установлен порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.
В связи с тем, что действующим законодательством не определен порядок предоставления юридическим лицам земельных участков для целей, не связанных со строительством, положения статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации распространяются и на юридических лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
- принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
- уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
- обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, осуществляется без проведения торгов, нарушает принципы справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, установленные статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы иных претендентов на земельный участок.
Поскольку спорный земельный участок предоставлен обществу в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации без наличия соответствующих оснований (отсутствует объект недвижимости), порядок предоставления обществу участка должен соответствовать общим принципам предоставления земельных участков в целях не связанных со строительством.
В связи с тем, что до предоставления участка не проводилась публикация такой информации, участок предоставлен без проведения торгов, спорный договор является недействительным, так как заключен в нарушение порядка обеспечивающего принципы справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При таких обстоятельствах, спорный договор является недействительным (ничтожным) как противоречащий нормам статьи 36 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Вывод суда первой инстанции о незаключенности спорного договора в связи с отсутствием его государственной регистрации противоречит позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В пункте 14 названного постановления разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
В данном случае договор исполнен, в пункте 1.3 спорного договора указано, что земельный участок передан в пользование 0.02.2012, то есть договор также фиксирует передачу участка в фактическое пользование ОАО "Новорослесэкспорт".
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что признание договора недействительным не означает, что указание в нем на передачу в пользование участка не влечет юридических последствий, так как данное условие не относится к содержанию договора, определяющего взаимные права и обязанности сторон. Условие о фактической передачи земельного участка имеет силу передаточного акта, признание договора недействительным не влечет последствий, указанных в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в этой части.
Поскольку в соответствии с договором участок фактически передан ОАО "Новорослесэкспорт" в пользование, доказательств возврата участка администрации муниципального образования г. Новороссийск в материалах дела отсутствуют, вывод суда первой инстанции о недоказанности факта пользования обществом земельным участком необоснован.
В связи с тем, что участок передан обществу в пользование на основании недействительного договора, доказательств нахождения на спорном участке иных объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику, в деле не имеется, требование о возврате земельного участка подлежит удовлетворению.
При таких обстоятельствах, обжалуемое решение подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика в полном объеме.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 по делу N А32-5614/2013 отменить.
Признать договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004970 от 27.04.2012, заключенный между администрацией муниципального образования город-герой Новороссийск и ОАО "Новорослесэкспорт", недействительным (ничтожным).
Обязать ОАО "Новорослесэкспорт" (ОГРН 1022302377536, ИНН 2315014794) возвратить администрации муниципального образования город-герой Новороссийск земельный участок площадью 178 кв. м с кадастровым номером 23:47:0301003:8, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Мира, 2.
Взыскать с ОАО "Новорослесэкспорт" (ОГРН 1022302377536, ИНН 2315014794) в доход федерального бюджета 10000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
С.А.КУЗНЕЦОВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2013 N 15АП-8337/2013 ПО ДЕЛУ N А32-5614/2013
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2013 г. N 15АП-8337/2013
Дело N А32-5614/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от ответчика - представитель Сердюк Л.А. по доверенности от 12.09.2012;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-герой Новороссийск на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 по делу N А32-5614/2013
по иску администрации муниципального образования город-герой Новороссийск
к ответчику - ОАО "Новорослесэкспорт"
о признании недействительным договора аренды и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
администрация муниципального образования город Новороссийск обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Новорослесэкспорт" о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 27.04.2012 N 4700004970 земельного участка общей площадью 178 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0301003:8, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Мира, 2, и истребовании земельного участка общей площадью 178 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0301003:8 из незаконного владения.
Решением от 30.04.2013 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения об обремени спорного участка в виде договора аренды от 27.04.2012 N 4700004970. Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию, договор является незаключенным, основания для признания его недействительным отсутствуют. Истцом не представлено надлежащих доказательств того, что спорный земельный участок находится во фактическом владении ответчика либо нахождения на земельном участке объектов недвижимости на спорном земельном участке.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что на спорном земельном участке имеется объект недвижимости, принадлежащий ответчику на основании договора купли-продажи от 13.07.2004. В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок под объектом недвижимости передан ответчику в аренду сроком на 10 лет по постановлению от 06.02.2012 N 712 и договору аренды земельного участка N 4700004970 от 27.04.2012. На момент издания названных постановления и заключения договора аренды объект недвижимости демонтирован, запись о правах на объект недвижимости погашена, что по мнению заявителя жалобы, свидетельствует о ничтожности договора. Земельный участок фактически используется ответчиком, так как арендатором производится оплата.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации г. Новороссийска не явился. Администрацией заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 27.04.2012 на основании постановления администрации муниципального образования г. Новороссийск от 06.02.2012 N 712 (л.д. 29-30) сторонами подписан договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004970 (л.д. 16-21), согласно которому администрация муниципального образования г. Новороссийск (арендодатель) обязалась предоставить во временное владение и пользование ООО "Новорослесэкспорт" (арендатор) принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 178 кв. м с кадастровым номером 23:47:0301003:8, расположенный в г. Новороссийске, ул. Мира, 2, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, предназначенный для эксплуатации магазина.
Участок передан арендатору 10.02.2012 (пункт 1.3 договора).
Полагая, что названный договор является недействительным, администрация муниципального образования г. Новороссийск обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В постановлении о предоставлении спорного земельного участка в аренду указано, что земельный участок предоставляется в аренду в соответствии со статьями 11 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 35 Закона Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае".
В обоснование исковых требований заявитель ссылается на отсутствие у арендатора в момент заключения договора на спорном земельном участке объектов недвижимости.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В пункте 5 названной статьи установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В постановлении от 06.02.2012 N 712 о предоставлении ОАО "Новорослесэкспорт" в аренду спорного земельного участка указано, что постановление принято в связи с обращением представителя общества Свиридовой Т.А. с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 10 лет земельного участка, расположенного в г. Новороссийске, ул. Мира, 2, для эксплуатации магазина.
Согласно пункту 2 постановления земельный участок предоставляется ОАО "Новорослесэкспорт" для эксплуатации магазина (кадастровый номер 23:47:0301003:8).
Судом первой инстанции установлено, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие ОАО "Новорослесэкспорт", что подтверждено сообщением об отказе в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 21/2003/2012-234 от 13.06.2012 (л.д. 22-24) и представлением прокурора г. Новороссийска об устранении нарушений земельного законодательства, в которых имеются ссылки на справку филиала ГУП Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация" по г. Новороссийску от 16.04.2008 и за внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 05.12.2008 записи об исключении сведений о правах на объект недвижимости - нежилое помещение литер Н, общей площадью 107,3 кв. м, по адресу ул. Мира, 2, из данных государственного реестра.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и в филиале ГУК Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация" по г. Новороссийску истребованы сведения о наличии на земельном участке по адресу: г. Новороссийск, ул. Мира, 2, объектов недвижимости, принадлежащих ОАО "Новорослесэкспорт".
Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.06.2013 N 01/346/2013-667 право собственности ОАО "Новорослесэкспорт" на объект - нежилое помещение площадью 107,3 кв. м, с кадастровым номером 23:47:10.2002-252, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Мира, 2, прекращено 26.12.2008.
К ответу на запрос ГУК Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" приложена справка от 25.07.2012 N 3/1-417, в соответствии с которой обследованием на месте 18.07.2012 установлено, что магазин литер Н демонтирован.
Таким образом, на момент заключения настоящего договора объекты недвижимого имущества, принадлежащие ОАО "Новорослесэкспорт" на спорном земельном участке отсутствовали, следовательно, земельный участок не мог быть предоставлен обществу в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 данного Кодекса.
В статье 34 Кодекса установлен порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.
В связи с тем, что действующим законодательством не определен порядок предоставления юридическим лицам земельных участков для целей, не связанных со строительством, положения статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации распространяются и на юридических лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
- принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
- уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
- обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, осуществляется без проведения торгов, нарушает принципы справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, установленные статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы иных претендентов на земельный участок.
Поскольку спорный земельный участок предоставлен обществу в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации без наличия соответствующих оснований (отсутствует объект недвижимости), порядок предоставления обществу участка должен соответствовать общим принципам предоставления земельных участков в целях не связанных со строительством.
В связи с тем, что до предоставления участка не проводилась публикация такой информации, участок предоставлен без проведения торгов, спорный договор является недействительным, так как заключен в нарушение порядка обеспечивающего принципы справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При таких обстоятельствах, спорный договор является недействительным (ничтожным) как противоречащий нормам статьи 36 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Вывод суда первой инстанции о незаключенности спорного договора в связи с отсутствием его государственной регистрации противоречит позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В пункте 14 названного постановления разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
В данном случае договор исполнен, в пункте 1.3 спорного договора указано, что земельный участок передан в пользование 0.02.2012, то есть договор также фиксирует передачу участка в фактическое пользование ОАО "Новорослесэкспорт".
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что признание договора недействительным не означает, что указание в нем на передачу в пользование участка не влечет юридических последствий, так как данное условие не относится к содержанию договора, определяющего взаимные права и обязанности сторон. Условие о фактической передачи земельного участка имеет силу передаточного акта, признание договора недействительным не влечет последствий, указанных в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в этой части.
Поскольку в соответствии с договором участок фактически передан ОАО "Новорослесэкспорт" в пользование, доказательств возврата участка администрации муниципального образования г. Новороссийск в материалах дела отсутствуют, вывод суда первой инстанции о недоказанности факта пользования обществом земельным участком необоснован.
В связи с тем, что участок передан обществу в пользование на основании недействительного договора, доказательств нахождения на спорном участке иных объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику, в деле не имеется, требование о возврате земельного участка подлежит удовлетворению.
При таких обстоятельствах, обжалуемое решение подлежит отмене, исковые требования - удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика в полном объеме.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 по делу N А32-5614/2013 отменить.
Признать договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004970 от 27.04.2012, заключенный между администрацией муниципального образования город-герой Новороссийск и ОАО "Новорослесэкспорт", недействительным (ничтожным).
Обязать ОАО "Новорослесэкспорт" (ОГРН 1022302377536, ИНН 2315014794) возвратить администрации муниципального образования город-герой Новороссийск земельный участок площадью 178 кв. м с кадастровым номером 23:47:0301003:8, расположенный по адресу: г. Новороссийск, ул. Мира, 2.
Взыскать с ОАО "Новорослесэкспорт" (ОГРН 1022302377536, ИНН 2315014794) в доход федерального бюджета 10000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
С.А.КУЗНЕЦОВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)