Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Балакова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Зашихиной Н.Г.
судей областного суда Майер В.Е., Усовой Е.И.
при секретаре Я.
рассмотрела в судебном заседании 06 июня 2012 года дело по апелляционным жалобам Х. и Х.Ю. на решение Крутинского районного суда Омской области от 15 марта 2012 года, которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении исковых требований Х. к Х.Ю., К., Крутинскому РО ССП УФССП по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании недействительной сделки, последствия ничтожными, договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем нежилым помещением, расположенными в ***, от 15.03.2011 года, заключенного между Х.Ю. и К.
Отказать в удовлетворении исковых требований Х.Ю. к К. и Г. о признании недействительной сделки, договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем нежилым помещением, расположенными в ***, от 15.03.2011 года, заключенного между Х.Ю. и К., вернув стороны в первоначальное положение; о признании недействительной сделки, договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем нежилым помещением, расположенными в ***, от 08.06.2011 года, заключенного между К. и Г.".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия,
установила:
Х. обратился в суд с иском к Х.Ю., К., Г. о признании недействительной сделки по продаже земельного участка и расположенного на нем здания.
В обоснование требований указал, что 15.03.2011 года Х.Ю. продал К. земельный участок с находящимся на нем магазином, расположенные по улице ***, дом *** в ***. Считал, что сделка по продаже имущества являлась мнимой, о чем свидетельствует заниженная стоимость проданного имущества, а также то, что Х.Ю. после заключения договора купли-продажи продолжал пользоваться спорным имуществом, расходы по его содержанию нес Х.
Кроме этого, 12.01.2011 Х. заключил с Х.Ю. договор аренды спорного имущества сроком на одиннадцать месяцев с последующим выкупом, выплатив за указанный период арендную плату в полном объеме и передав Х.Ю. *** рублей в счет выкупа данного имущества.
Позднее Х. требования уточнил, обратился с иском к Х.Ю., К., Крутинскому РО ССП УФССП по Омской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании сделки купли-продажи земельного участка с находящимся на нем нежилым помещением недействительным.
Полагал, что она является ничтожной, поскольку определением Октябрьского районного суда г. Омска от 17.04.2009 года был наложен арест на имущество Х.Ю., который до настоящего времени не снят. Просил признать договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 15.03.2011 года, заключенного между Х.Ю. и К., недействительным и применить последствия недействительности сделки.
Х.Ю. обратился в суд с иском к К., Г. о признании недействительной сделки по продаже земельного участка и расположенного на нем здания.
В обоснование требований указал, что 15.03.2011 года он продал К. земельный участок с находящимся на нем магазином, расположенные по улице ***, дом *** в ***. Указанная сделка была совершена с целью возникновения прав К., как кредитора по отношению к Х.Ю., поскольку у истца имелась непогашенная задолженность перед банком.
К. предложил ему переоформить право собственности на данные объекты недвижимости на него, чтобы тот взял на себя обязательства по оплате долга перед банком.
С момента оформления сделки Х.Ю. продолжал пользоваться спорным имуществом как собственник, оплачивал все текущие платежи по содержанию спорного имущества, взимал арендную плату с арендаторов торговой площади. К. не имел намерения пользоваться данным имуществом.
Заявил исковые требования, аналогичные требованиям Х.
Позднее истец требования уточнил, указав, что спорные объекты были проданы ответчиком Г., полагает последнего недобросовестным приобретателем.
К ранее заявленным требованиям добавил требование о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 08.06.2011 года, заключенного между К. и Г., недействительным и применении последствий недействительности сделки.
В судебном заседании Х. участия не принимал.
Его представитель П. поддержал позицию доверителя.
Х.Ю., в качестве ответчика по иску Х., исковые требования признал, заявленный им иск поддержал.
Ответчик К. в судебном заседании участия не принимал.
Представитель К. Б. иск не признал, указал, что требования Х. не подлежат удовлетворению, поскольку договор аренды с ним был заключен в период действия договора залога на спорное имущество, согласие залогодержателя на передачу имущества в аренду Х.Ю. получено не было.
Считал также, что Х.Ю. не представлены доказательства недействительности сделки.
В судебном заседании Г. участия не принимал.
Представители Г. - Г.Т. и С. исковые требования Х. и Х.Ю. не признали.
Указали, что Г. является добросовестным приобретателем имущества. Условия по договору купли-продажи недвижимости между ним и К. он исполнил. Оснований предполагать, что предыдущая сделка по продаже спорного имущества может быть оспорена, у него не было.
Представитель Исилькульского ОСБ N 2231-Р. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований. Считает, что сделка между Х.Ю. и К. соответствует требованиям закона, основания для признания ее недействительной отсутствуют. Для получения денег на приобретение спорных объектов недвижимости у К. Г. получил кредит в банке, оформил договор ипотеки. Право собственности продавца К. было проверено работниками Сбербанка, сомнения не вызвало.
Третье лицо В. пояснил, что в течение нескольких лет арендует часть помещения магазина в р.п. *** Омской области, принадлежащего Х.Ю. Указал, что в марте 2011 года Х.Ю. искал деньги для оплаты задолженности перед банком.
Представитель третьего лица - конкурсного управляющего ИП Х.Ю. Б.К. - Б.А. просил исковые требования Х.Ю. удовлетворить, поскольку договор купли-продажи спорных объектов между Х.Ю. и К. является кабальной сделкой, а Г. является недобросовестным приобретателем.
Иные участвовавшие в деле лица в судебном заседании участия не принимали.
В апелляционной жалобе Х. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Полагает, что суд не рассмотрел его иск по существу, уклонился от рассмотрения требований о признании сделки мнимой, не дал правовую оценку обстоятельствам заключения сделки между Х.Ю. и К.
В апелляционной жалобе Х.Ю. просит решение отменить, ссылаясь на то, что суд не рассмотрел его ходатайство о проведении оценки стоимости спорного имущества. Не дана оценка показаниям свидетеля Бабаева Н.И. и третьих лиц.
В суд апелляционной инстанции податели жалоб Х.Ю. и Х. повторно не явились, от Х.Ю. поступило ходатайство об отложении дела в связи с болезнью и проведением проверки по его заявлению отделением полиции "Крутинское".
Судебная коллегия, выслушав мнение лиц явившихся в судебное заседание, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, в удовлетворении ходатайства об отложении дела слушанием отказала.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей Г., К., конкурсного управляющего Б.К., ОАО "Сбербанк России", судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В силу п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ)
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ч. 1, 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Как следует из материалов дела вступившим в законную силу решением Крутинского районного суда Омской области от 23.07.2010 г. с Х.Ю. в пользу Томского филиала АКБ "Московский банк реконструкции и развития" взыскана задолженность по кредитному договору в сумме *** руб. и расходы по оплате госпошлины *** руб. Обращено взыскание на предмет залога - земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** квадратных метров с установлением начальной продажной цены *** руб., и здание магазина по адресу *** с установлением начальной продажной цены 2 *** руб.
По квитанции от 14.03.2011 г. к приходному кассовому ордеру N *** Фроловым Ю.В. внесено на счет Х.Ю. в банке-получателе Томский филиал АКБ "МБРР" (ОАО) *** рублей *** копеек.
По договору аренды нежилого помещения от 12.01.2011 г. Х.Ю. предоставил в аренду с последующим выкупом на срок 11 месяцев Х. нежилое помещение площадью *** квадратных метров (площадь торгового зала *** квадратных метров), расположенное в ***, с арендной платой *** рублей ежемесячно.
Дополнительным соглашением от 17.01.2011 г. в договор аренды от 12.01.2011 г. был внесен пункт 3.5, согласно которому выкупная цена данного помещения составляет *** рублей.
Х.Ю. получил от Х. *** рублей в счет выкупа спорного нежилого помещения, что подтверждается распиской от 17.01.2011 г.
Согласно договору от 15.03.2011 г. Х.Ю. продал К. земельный участок площадью *** кв. м с находящим на нем зданием магазина, расположенные в ***.
В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности от Х.Ю. к К. на указанное выше имущество.
На основании договора купли-продажи от 30.05.2011 г. К. произведено отчуждение спорного имущества Г. за ***, в указанную цену входит цена земельного участка.
Расчет по договору произведен с использованием собственных (*** руб.) и кредитных средств (*** руб.), полученных Г. на основании кредитного договора от 30.05.2011 г., заключенного с ОАО "Сбербанк России".
На основании договора ипотеки между ОАО "Сбербанк России" и Г. спорное имущество передано в залог банку.
Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ИП Г., возникших на основании кредитного договора, заключенного между банком и Г. 30.05.2011 г. Сумма кредита - *** руб., срок возврата кредита - 20 мая 2016 г.
Переход права собственности от К. к Г. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом установлено, что на момент заключения договора аренды от 12.01.2011 г. между Х.Ю. и Х., и на момент заключения договора купли-продажи от 15.03.2011 г. между Х.Ю. и К., Х.Ю. являлся собственником земельного участка с находящимся на нем зданием, расположенными в ***. Заключая договор аренды от 12.01.2011 г., Х.Ю. распорядился спорным имуществом без письменного согласия залогодержателя АКБ "Московский банк Реконструкции и Развития", а также после наложения ареста в форме запрета распоряжаться указанным имуществом.
Кроме того, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 15.03.2011 г., оснований для перехода права собственности на спорные объекты к Х. не возникло, государственная регистрация перехода права собственности не произведена.
Х. обращаясь в суд с требованиями об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2011 г., заключенного между Х.Ю. и К. ссылался на то, что на момент заключения договора на спорное имущество был наложен арест.
Учитывая, что отсутствуют доказательства о наличии на момент государственной регистрации перехода права собственности от Х.Ю. к К. ограничений, обременений на спорные объекты недвижимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе Х. в удовлетворении заявленных требований.
Истец Х.Ю. в обоснование требований о признании договора купли-продажи принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** квадратных метров, и нежилого здания общей площадью *** квадратных метров, по адресу ***, заключенного 15 марта 2011 с К., ссылался на притворность сделки (п. 2 ст. 170), а также кабальность сделки (ст. 179 ГК).
Указывал, что для погашения задолженности перед банком, взысканной решением суда, ему потребовались срочно денежные средства около ***, поскольку указанная задолженность обеспечивалась залогом спорного помещения магазина.
Заем предоставлялся на 6 месяцев с выплатой процентов за пользование денежными средствами *** руб. в месяц при условии переоформления права собственности на магазин на ранее неизвестного ему Р.
Таким образом, сумму займа и процентов за пользование за 6 месяцев составили цену имущества, указанную в договоре. Договор купли-продажи был подписан сторонами, однако выяснилось, что для государственной регистрации права собственности требуется согласие супруги Р. Поскольку получить согласие супруги было затруднительно, предложили оформить договор на ответчика К. Договор с К. был составлен на аналогичных условиях. Указанная в договоре цена отчуждаемого имущества в 2 раза меньше его действительной рыночной стоимости.
Таким образом, действительной целью заключения сделки являлось обеспечение прав кредитора по займу. С момента заключения договора купли-продажи К. в фактическое владение спорным имуществом не вступал, все правомочия собственника осуществлял истец.
Кроме того, Х.Ю. указывал, что деньги по договору купли-продажи от 15.03.2011 г. им получены не были.
Заключение сделки явилось следствием стечения тяжелых обстоятельств, ввиду тяжелого материального положения, наличия задолженности перед банком, которая фактически была погашена за счет средств, вырученных путем заключения оспариваемого договора.
В июне 2011 г. стало известно об отчуждении спорного имущества К. Г. на основании договора купли-продажи от 30.05.2011 г.
Между тем, истцом не представлено достаточно доказательств, свидетельствующих о том, что фактически между Х.Ю. и К. заключен договор займа.
То обстоятельство, что Х.Ю. денежные средства по договору купли-продажи от 15.03.2011 г. получены не были, опровергаются материалами дела.
В передаточном акте от 15.03.2011 г. о передаче спорного имущества от продавца Х.Ю. покупателю К. имеется надпись продавца о получении денег в сумме *** руб.
Х.Ю. данное обстоятельство не оспаривал, в суде подтвердил, что указанная надпись выполнена им собственноручно.
Кроме того, судом установлено, что после заключения оспариваемой сделки от 15.03.2011 г. все документы на отчужденные объекты недвижимости продавец передал покупателю.
В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что указанная в договоре купли-продажи цена имущества является заниженной.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи имущества, на условиях указанных в его тексте.
Указывая на тяжелое стечение обстоятельств, истец Х.Ю. ссылался на наличие задолженности перед банком, однако сам пояснял, что по договоренности с банком после вынесения судом решения вносил ежемесячные платежи в счет погашения долга, никто из сотрудников банка не обращался с требованием единовременного погашения долга.
Кроме того, инициатором единовременного гашения долга являлся Фролов Ю.В., который сам внес денежные средства на счет Х.Ю. в банке получателе Томский филиал АКБ "МБРР" (ОАО).
Из материалов дела усматривается, что помимо спорного имущества истец обладал и иным недвижимым имуществом, таким образом, доводы о тяжелом материальном положении опровергаются материалами дела.
Заявляя требования о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 08.08.2011 г., заключенного между К. и Г. Х. ссылался на то, что Г. является недобросовестным приобретателем.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем, или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.
В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел право на владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Из материалов дела следует, что на основании свидетельств о государственной регистрации права от 04.04.2011 г. за К. было зарегистрировано право собственности на земельный участок и расположенное на нем нежилое помещение.
Г., при совершении сделки купли-продажи имущества, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца К. на отчуждение имущества, у него не было оснований усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Указанное следует из показаний свидетелей С.В., Р. которые поясняли, что Г. обращался к ним с просьбой проверить законность документов о праве собственности К.
Кроме того, законность указанных документов проверялись банком при выдаче Г. кредита.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что Г. является добросовестным приобретателем, на момент заключения сделки купли-продажи имущества ему не были известны обстоятельства, которые должны были вызвать у него, как у приобретателя имущества, сомнения в отношении права продавца К. на отчуждение спорного имущества.
Довод жалобы Х. о том, суд не дал правовую оценку обстоятельствам заключения сделки между Х.Ю. и К., опровергается изложенным выше.
Довод Х.Ю. о том, суд не рассмотрел его ходатайство о проведении оценки стоимости спорного имущества не может служить основанием для отмены решения суда.
В соответствии со ст. ст. 56 ГПК РФ истец не был лишен возможности представить доказательства в обоснование доводов о том, что стоимость спорного имущества, указанная в договоре купли-продажи является заниженной.
Довод о том, что судом не дана оценка показаниям свидетеля Б.Н. и третьих лиц судебной коллегией отклоняется, в решении суда отражены дана оценка пояснениям всех лиц, участвующих в деле, свидетелей, в том числе Б.Н.
Кроме того, исходя из принципов гражданского процессуального права, прежде всего независимости судей, законодатель установил в статье 67 ГПК РФ правило, согласно которому суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся в деле доказательств в их совокупности; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. В целях обеспечения надлежащей судебной защиты прав и свобод в соответствии с Конституцией РФ каждый судья в рамках конкретного дела принимает решение на основании закона и личных суждений об исследованных фактических доказательствах, об относимости и допустимости доказательств, а также о правах и обязанностей сторон; суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, ставит их на обсуждение сторон.
Результаты оценки доказательств в соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд отразил в решении, в котором также привел мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Иные доводы апелляционных жалоб Х.Ю. и Х. сводятся к переоценке доказательств.
Несогласие заявителей с оценкой доказательств не может рассматриваться как достаточное основание для отмены состоявшегося судебного решения.
При рассмотрении спора судом правильно применены нормы материального и процессуального права.
Решение является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения доводов жалобы не имеется.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Крутинского районного суда Омской области от 15 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3015/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июня 2012 г. по делу N 33-3015/2012
Председательствующий: Балакова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Зашихиной Н.Г.
судей областного суда Майер В.Е., Усовой Е.И.
при секретаре Я.
рассмотрела в судебном заседании 06 июня 2012 года дело по апелляционным жалобам Х. и Х.Ю. на решение Крутинского районного суда Омской области от 15 марта 2012 года, которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении исковых требований Х. к Х.Ю., К., Крутинскому РО ССП УФССП по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании недействительной сделки, последствия ничтожными, договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем нежилым помещением, расположенными в ***, от 15.03.2011 года, заключенного между Х.Ю. и К.
Отказать в удовлетворении исковых требований Х.Ю. к К. и Г. о признании недействительной сделки, договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем нежилым помещением, расположенными в ***, от 15.03.2011 года, заключенного между Х.Ю. и К., вернув стороны в первоначальное положение; о признании недействительной сделки, договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем нежилым помещением, расположенными в ***, от 08.06.2011 года, заключенного между К. и Г.".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия,
установила:
Х. обратился в суд с иском к Х.Ю., К., Г. о признании недействительной сделки по продаже земельного участка и расположенного на нем здания.
В обоснование требований указал, что 15.03.2011 года Х.Ю. продал К. земельный участок с находящимся на нем магазином, расположенные по улице ***, дом *** в ***. Считал, что сделка по продаже имущества являлась мнимой, о чем свидетельствует заниженная стоимость проданного имущества, а также то, что Х.Ю. после заключения договора купли-продажи продолжал пользоваться спорным имуществом, расходы по его содержанию нес Х.
Кроме этого, 12.01.2011 Х. заключил с Х.Ю. договор аренды спорного имущества сроком на одиннадцать месяцев с последующим выкупом, выплатив за указанный период арендную плату в полном объеме и передав Х.Ю. *** рублей в счет выкупа данного имущества.
Позднее Х. требования уточнил, обратился с иском к Х.Ю., К., Крутинскому РО ССП УФССП по Омской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании сделки купли-продажи земельного участка с находящимся на нем нежилым помещением недействительным.
Полагал, что она является ничтожной, поскольку определением Октябрьского районного суда г. Омска от 17.04.2009 года был наложен арест на имущество Х.Ю., который до настоящего времени не снят. Просил признать договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 15.03.2011 года, заключенного между Х.Ю. и К., недействительным и применить последствия недействительности сделки.
Х.Ю. обратился в суд с иском к К., Г. о признании недействительной сделки по продаже земельного участка и расположенного на нем здания.
В обоснование требований указал, что 15.03.2011 года он продал К. земельный участок с находящимся на нем магазином, расположенные по улице ***, дом *** в ***. Указанная сделка была совершена с целью возникновения прав К., как кредитора по отношению к Х.Ю., поскольку у истца имелась непогашенная задолженность перед банком.
К. предложил ему переоформить право собственности на данные объекты недвижимости на него, чтобы тот взял на себя обязательства по оплате долга перед банком.
С момента оформления сделки Х.Ю. продолжал пользоваться спорным имуществом как собственник, оплачивал все текущие платежи по содержанию спорного имущества, взимал арендную плату с арендаторов торговой площади. К. не имел намерения пользоваться данным имуществом.
Заявил исковые требования, аналогичные требованиям Х.
Позднее истец требования уточнил, указав, что спорные объекты были проданы ответчиком Г., полагает последнего недобросовестным приобретателем.
К ранее заявленным требованиям добавил требование о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 08.06.2011 года, заключенного между К. и Г., недействительным и применении последствий недействительности сделки.
В судебном заседании Х. участия не принимал.
Его представитель П. поддержал позицию доверителя.
Х.Ю., в качестве ответчика по иску Х., исковые требования признал, заявленный им иск поддержал.
Ответчик К. в судебном заседании участия не принимал.
Представитель К. Б. иск не признал, указал, что требования Х. не подлежат удовлетворению, поскольку договор аренды с ним был заключен в период действия договора залога на спорное имущество, согласие залогодержателя на передачу имущества в аренду Х.Ю. получено не было.
Считал также, что Х.Ю. не представлены доказательства недействительности сделки.
В судебном заседании Г. участия не принимал.
Представители Г. - Г.Т. и С. исковые требования Х. и Х.Ю. не признали.
Указали, что Г. является добросовестным приобретателем имущества. Условия по договору купли-продажи недвижимости между ним и К. он исполнил. Оснований предполагать, что предыдущая сделка по продаже спорного имущества может быть оспорена, у него не было.
Представитель Исилькульского ОСБ N 2231-Р. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований. Считает, что сделка между Х.Ю. и К. соответствует требованиям закона, основания для признания ее недействительной отсутствуют. Для получения денег на приобретение спорных объектов недвижимости у К. Г. получил кредит в банке, оформил договор ипотеки. Право собственности продавца К. было проверено работниками Сбербанка, сомнения не вызвало.
Третье лицо В. пояснил, что в течение нескольких лет арендует часть помещения магазина в р.п. *** Омской области, принадлежащего Х.Ю. Указал, что в марте 2011 года Х.Ю. искал деньги для оплаты задолженности перед банком.
Представитель третьего лица - конкурсного управляющего ИП Х.Ю. Б.К. - Б.А. просил исковые требования Х.Ю. удовлетворить, поскольку договор купли-продажи спорных объектов между Х.Ю. и К. является кабальной сделкой, а Г. является недобросовестным приобретателем.
Иные участвовавшие в деле лица в судебном заседании участия не принимали.
В апелляционной жалобе Х. просит решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Полагает, что суд не рассмотрел его иск по существу, уклонился от рассмотрения требований о признании сделки мнимой, не дал правовую оценку обстоятельствам заключения сделки между Х.Ю. и К.
В апелляционной жалобе Х.Ю. просит решение отменить, ссылаясь на то, что суд не рассмотрел его ходатайство о проведении оценки стоимости спорного имущества. Не дана оценка показаниям свидетеля Бабаева Н.И. и третьих лиц.
В суд апелляционной инстанции податели жалоб Х.Ю. и Х. повторно не явились, от Х.Ю. поступило ходатайство об отложении дела в связи с болезнью и проведением проверки по его заявлению отделением полиции "Крутинское".
Судебная коллегия, выслушав мнение лиц явившихся в судебное заседание, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, в удовлетворении ходатайства об отложении дела слушанием отказала.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей Г., К., конкурсного управляющего Б.К., ОАО "Сбербанк России", судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В силу п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ)
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ч. 1, 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Как следует из материалов дела вступившим в законную силу решением Крутинского районного суда Омской области от 23.07.2010 г. с Х.Ю. в пользу Томского филиала АКБ "Московский банк реконструкции и развития" взыскана задолженность по кредитному договору в сумме *** руб. и расходы по оплате госпошлины *** руб. Обращено взыскание на предмет залога - земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** квадратных метров с установлением начальной продажной цены *** руб., и здание магазина по адресу *** с установлением начальной продажной цены 2 *** руб.
По квитанции от 14.03.2011 г. к приходному кассовому ордеру N *** Фроловым Ю.В. внесено на счет Х.Ю. в банке-получателе Томский филиал АКБ "МБРР" (ОАО) *** рублей *** копеек.
По договору аренды нежилого помещения от 12.01.2011 г. Х.Ю. предоставил в аренду с последующим выкупом на срок 11 месяцев Х. нежилое помещение площадью *** квадратных метров (площадь торгового зала *** квадратных метров), расположенное в ***, с арендной платой *** рублей ежемесячно.
Дополнительным соглашением от 17.01.2011 г. в договор аренды от 12.01.2011 г. был внесен пункт 3.5, согласно которому выкупная цена данного помещения составляет *** рублей.
Х.Ю. получил от Х. *** рублей в счет выкупа спорного нежилого помещения, что подтверждается распиской от 17.01.2011 г.
Согласно договору от 15.03.2011 г. Х.Ю. продал К. земельный участок площадью *** кв. м с находящим на нем зданием магазина, расположенные в ***.
В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности от Х.Ю. к К. на указанное выше имущество.
На основании договора купли-продажи от 30.05.2011 г. К. произведено отчуждение спорного имущества Г. за ***, в указанную цену входит цена земельного участка.
Расчет по договору произведен с использованием собственных (*** руб.) и кредитных средств (*** руб.), полученных Г. на основании кредитного договора от 30.05.2011 г., заключенного с ОАО "Сбербанк России".
На основании договора ипотеки между ОАО "Сбербанк России" и Г. спорное имущество передано в залог банку.
Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ИП Г., возникших на основании кредитного договора, заключенного между банком и Г. 30.05.2011 г. Сумма кредита - *** руб., срок возврата кредита - 20 мая 2016 г.
Переход права собственности от К. к Г. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом установлено, что на момент заключения договора аренды от 12.01.2011 г. между Х.Ю. и Х., и на момент заключения договора купли-продажи от 15.03.2011 г. между Х.Ю. и К., Х.Ю. являлся собственником земельного участка с находящимся на нем зданием, расположенными в ***. Заключая договор аренды от 12.01.2011 г., Х.Ю. распорядился спорным имуществом без письменного согласия залогодержателя АКБ "Московский банк Реконструкции и Развития", а также после наложения ареста в форме запрета распоряжаться указанным имуществом.
Кроме того, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 15.03.2011 г., оснований для перехода права собственности на спорные объекты к Х. не возникло, государственная регистрация перехода права собственности не произведена.
Х. обращаясь в суд с требованиями об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2011 г., заключенного между Х.Ю. и К. ссылался на то, что на момент заключения договора на спорное имущество был наложен арест.
Учитывая, что отсутствуют доказательства о наличии на момент государственной регистрации перехода права собственности от Х.Ю. к К. ограничений, обременений на спорные объекты недвижимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе Х. в удовлетворении заявленных требований.
Истец Х.Ю. в обоснование требований о признании договора купли-продажи принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** квадратных метров, и нежилого здания общей площадью *** квадратных метров, по адресу ***, заключенного 15 марта 2011 с К., ссылался на притворность сделки (п. 2 ст. 170), а также кабальность сделки (ст. 179 ГК).
Указывал, что для погашения задолженности перед банком, взысканной решением суда, ему потребовались срочно денежные средства около ***, поскольку указанная задолженность обеспечивалась залогом спорного помещения магазина.
Заем предоставлялся на 6 месяцев с выплатой процентов за пользование денежными средствами *** руб. в месяц при условии переоформления права собственности на магазин на ранее неизвестного ему Р.
Таким образом, сумму займа и процентов за пользование за 6 месяцев составили цену имущества, указанную в договоре. Договор купли-продажи был подписан сторонами, однако выяснилось, что для государственной регистрации права собственности требуется согласие супруги Р. Поскольку получить согласие супруги было затруднительно, предложили оформить договор на ответчика К. Договор с К. был составлен на аналогичных условиях. Указанная в договоре цена отчуждаемого имущества в 2 раза меньше его действительной рыночной стоимости.
Таким образом, действительной целью заключения сделки являлось обеспечение прав кредитора по займу. С момента заключения договора купли-продажи К. в фактическое владение спорным имуществом не вступал, все правомочия собственника осуществлял истец.
Кроме того, Х.Ю. указывал, что деньги по договору купли-продажи от 15.03.2011 г. им получены не были.
Заключение сделки явилось следствием стечения тяжелых обстоятельств, ввиду тяжелого материального положения, наличия задолженности перед банком, которая фактически была погашена за счет средств, вырученных путем заключения оспариваемого договора.
В июне 2011 г. стало известно об отчуждении спорного имущества К. Г. на основании договора купли-продажи от 30.05.2011 г.
Между тем, истцом не представлено достаточно доказательств, свидетельствующих о том, что фактически между Х.Ю. и К. заключен договор займа.
То обстоятельство, что Х.Ю. денежные средства по договору купли-продажи от 15.03.2011 г. получены не были, опровергаются материалами дела.
В передаточном акте от 15.03.2011 г. о передаче спорного имущества от продавца Х.Ю. покупателю К. имеется надпись продавца о получении денег в сумме *** руб.
Х.Ю. данное обстоятельство не оспаривал, в суде подтвердил, что указанная надпись выполнена им собственноручно.
Кроме того, судом установлено, что после заключения оспариваемой сделки от 15.03.2011 г. все документы на отчужденные объекты недвижимости продавец передал покупателю.
В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что указанная в договоре купли-продажи цена имущества является заниженной.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи имущества, на условиях указанных в его тексте.
Указывая на тяжелое стечение обстоятельств, истец Х.Ю. ссылался на наличие задолженности перед банком, однако сам пояснял, что по договоренности с банком после вынесения судом решения вносил ежемесячные платежи в счет погашения долга, никто из сотрудников банка не обращался с требованием единовременного погашения долга.
Кроме того, инициатором единовременного гашения долга являлся Фролов Ю.В., который сам внес денежные средства на счет Х.Ю. в банке получателе Томский филиал АКБ "МБРР" (ОАО).
Из материалов дела усматривается, что помимо спорного имущества истец обладал и иным недвижимым имуществом, таким образом, доводы о тяжелом материальном положении опровергаются материалами дела.
Заявляя требования о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания от 08.08.2011 г., заключенного между К. и Г. Х. ссылался на то, что Г. является недобросовестным приобретателем.
Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем, или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.
В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел право на владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Из материалов дела следует, что на основании свидетельств о государственной регистрации права от 04.04.2011 г. за К. было зарегистрировано право собственности на земельный участок и расположенное на нем нежилое помещение.
Г., при совершении сделки купли-продажи имущества, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца К. на отчуждение имущества, у него не было оснований усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Указанное следует из показаний свидетелей С.В., Р. которые поясняли, что Г. обращался к ним с просьбой проверить законность документов о праве собственности К.
Кроме того, законность указанных документов проверялись банком при выдаче Г. кредита.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что Г. является добросовестным приобретателем, на момент заключения сделки купли-продажи имущества ему не были известны обстоятельства, которые должны были вызвать у него, как у приобретателя имущества, сомнения в отношении права продавца К. на отчуждение спорного имущества.
Довод жалобы Х. о том, суд не дал правовую оценку обстоятельствам заключения сделки между Х.Ю. и К., опровергается изложенным выше.
Довод Х.Ю. о том, суд не рассмотрел его ходатайство о проведении оценки стоимости спорного имущества не может служить основанием для отмены решения суда.
В соответствии со ст. ст. 56 ГПК РФ истец не был лишен возможности представить доказательства в обоснование доводов о том, что стоимость спорного имущества, указанная в договоре купли-продажи является заниженной.
Довод о том, что судом не дана оценка показаниям свидетеля Б.Н. и третьих лиц судебной коллегией отклоняется, в решении суда отражены дана оценка пояснениям всех лиц, участвующих в деле, свидетелей, в том числе Б.Н.
Кроме того, исходя из принципов гражданского процессуального права, прежде всего независимости судей, законодатель установил в статье 67 ГПК РФ правило, согласно которому суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся в деле доказательств в их совокупности; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. В целях обеспечения надлежащей судебной защиты прав и свобод в соответствии с Конституцией РФ каждый судья в рамках конкретного дела принимает решение на основании закона и личных суждений об исследованных фактических доказательствах, об относимости и допустимости доказательств, а также о правах и обязанностей сторон; суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, ставит их на обсуждение сторон.
Результаты оценки доказательств в соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд отразил в решении, в котором также привел мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Иные доводы апелляционных жалоб Х.Ю. и Х. сводятся к переоценке доказательств.
Несогласие заявителей с оценкой доказательств не может рассматриваться как достаточное основание для отмены состоявшегося судебного решения.
При рассмотрении спора судом правильно применены нормы материального и процессуального права.
Решение является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения доводов жалобы не имеется.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Крутинского районного суда Омской области от 15 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)