Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Орловой Н.В.
рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Томское" на решение от 27.12.2012 Арбитражного суда Томской области (судья Пирогов М.В.) и постановление от 19.03.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Мухина И.Н., Сухотина В.М.) по делу N А67-5425/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Томское" (634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1аА, ИНН 7017195921, ОГРН 1077017034654) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (634041, г. Томск, ул. Кирова, 51, ИНН 7017242314, ОГРН 1097017011409) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: Шпакова Елена Владимировна, администрация города Томска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Томское" (далее - ООО "Томское", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Томской области (далее - ТУ Росимущества в Томской области, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи доли в размере 42368/50878 площадью 42 368 кв. м, из земельного участка с кадастровым номером 70:14:0314002:207, общей площадью 50 878 кв. м, находящегося по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а, установив продажную стоимость участка в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.
Исковое заявление основано на пунктах 2, 3 статьи 214, пункте 1 статьи 215, статьях 244, 245, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункте 2 статьи 9, статьях 17, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и мотивировано тем, что на указанном выше земельном участке находятся принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости (шесть объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а и 1 а, строения 1, 2, 3, 6, 7), которые были приобретены по договору купли-продажи у ФГУП "Томское" по племенной работе, воспроизводству и реализации племенной продукции. Кроме принадлежащих истцу объектов недвижимости на земельном участке, расположенном по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а, находятся нежилые здания (строения 4 и 5), принадлежащие Шпаковой Е.В.; оба собственника строений обращались для приобретения права общей долевой собственности на земельный участок в ТУ Росимущества по Томской области с заявлением о продаже (приватизации) земельного участка; ответчик в удовлетворении заявления отказал.
Решением от 27.12.2012 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 19.03.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 27.12.2012 и постановление от 19.03.2013 и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя, при рассмотрении настоящего дела судами не принят во внимание довод истца о том, что на момент приобретения им нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 70:14:0314002:207, на данном земельном участке находилось Федеральное государственное унитарное предприятие "Томское" по племенной работе, воспроизводству и реализации племенной продукции. Земельные участки, предоставленные федеральному государственному унитарному предприятию, являются федеральной собственностью.
Суды, ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 06.09.2011 N 4275/11, не установили право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и не определили причитающуюся каждому долю.
Общество указывает, что вопрос о выделении земельного участка рассматривать нецелесообразно в связи с большими материальными затратами. Учитывая совместное заявление общества и Шпаковой Е.В. о выкупе земельного участка в общую долевую собственность, не требуется какого-либо обоснования делимости или неделимости земельного участка, так как это не является предметом рассмотрения настоящего дела либо предметом другого спора.
Вопрос о предоставлении доказательств отсутствия на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, в том числе объектов незавершенного строительства, не должен был ставиться судом, так как сторонам по делу известно об отсутствии претензий на земельный участок иных лиц.
Вывод судов об отсутствии требований другого собственника объектов недвижимости, расположенных на том же участке, - Шпаковой Е.В. - противоречит материалам дела, поскольку в исковом заявлении указано, что общество совместно с Шпаковой Е.В. обратилось с заявлением о продаже (приватизации) земельного участка.
Общество полагает, что если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю, с чем были согласны оба собственника.
Даже при отсутствии самостоятельного искового требования Шпаковой Е.В. о передаче земельного участка в общую собственность, суд должен был установить ее право на данную собственность, как и право общества и разрешить исковое требование общества. Удовлетворение исковых требований общества не должно ставиться в зависимость от прав сособственников на обращение в суд с подобными требованиями.
Заявление в ТУ Росимущества по Томской области от общества и Шпаковой Е.В. вообще не стало предметом рассмотрения, что свидетельствует о не полном и не всестороннем исследовании доказательств и материалов по делу.
Установление прав всех сособственников на земельный участок судом делается самостоятельно без соответствующих требований сособственников.
ТУ Росимущества в отзыве на кассационную жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Суд кассационной инстанции, проверив в порядке статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.11.2007, заключенного между Федеральным государственным унитарным предприятием "Томское" по племенной работе, воспроизводству и реализации племенной продукции (продавцом), в лице конкурсного управляющего Чайки В.Е., и обществом с ограниченной ответственностью "Томское" (покупателем), истец приобрел в собственность десять объектов недвижимости, в том числе шесть объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а и 1а строения 1, 2, 3, 6, 7.
Право собственности истца на перечисленные объекты недвижимости подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии 70АБ N 175948 от 25.12.2007; серии 70АБ N 175950 от 25.12.2007; серии 70АБ N 175152 от 26.12.2007; серии 70АБ N 176125 от 26.12.2007; серии 70АБ N 175303 от 25.12.2007; серии 70АБ N 176062 от 27.12.2007.
Объекты недвижимости, расположенные по адресам: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а, строения 4 и 5 были отчуждены ООО "Томское" Кукушкиной Г.И. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2008. На день рассмотрения спора собственником данных объектов является Шпакова Е.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 70-АВ N 268029, 70-АВ N 268030, 70-АВ N 268027, 70-АВ N 268028.
Указанные объекты недвижимости находятся на едином земельном участке, поставленном на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 1 и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 14.03.2011 N 7000/301/11-9261 сформирован земельный участок с местоположением: Томская область, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а. Кадастровый номер земельного участка 70:14:0314002:207 (предыдущий номер 70:14:0314001:74), с разрешенным использованием - для производственной базы, площадью 50 878 (+/- 79) кв. м, кадастровая стоимость - 14 264 664,86 руб. (280,37 руб. /кв. м). В качестве правообладателя земельного участка указано Производственное объединение "Томское" по племенной работе, основание владения - Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N ТО-14-23-000400.
ООО "Томское" обращалось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, в котором ему было отказано со ссылкой на ликвидацию правообладателя земельного участка ФГУП "Томское", отнесение земельного участка к объектам, право государственной собственности на которые не разграничено, и отсутствие полномочий по распоряжению данным земельным участком.
Считая свои права нарушенными, общество обратилось в суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу, что участок поставлен на кадастровый учет в соответствии с требованиями Федерального закона N 221-ФЗ, на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие двум собственникам - истцу и физическому лицу - Шпаковой Е.В.
Исходя из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, суд пришел к выводу, что признание права общей долевой собственности с определением долей должно производиться по совместному обращению всех собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.
Суд определением от 30.11.2012 предлагал истцу рассмотреть вопрос о выделе земельного участка с проведением кадастровых работ, но истец данным правом не воспользовался, определение суда не исполнил, а Шпакова Е.В. не обращалась в суд с требованием о передаче земельного участка в общую долевую собственность или об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка в общую долевую собственность.
Учитывая изложенное, а также положения пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, статьи 217 ГК РФ, суд пришел к выводу, что собственники зданий, строений, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельного участка, сделка приватизации может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, заключение договора в отношении доли на земельный участок, после которого он будет находиться в долевой собственности владельца недвижимости и соответствующего публично-правового образования, действующим законодательством не предусмотрено, требование истца без одновременного рассмотрения требований Шпаковой Е.В. о продаже участка в общую долевую собственность противоречит действующему законодательству.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами суда первой инстанции согласился.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов соответствующими нормам права и установленным по делу обстоятельствам.
Пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или в аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона N 221-ФЗ).
Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).
Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.
Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.
Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.
При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).
Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.
Приведенные заявителем доводы о нецелесообразности раздела земельного участка и о возможности заключения сделки купли продажи земельного участка в части доли, причитающейся истцу пропорционально площади находящихся на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Томское" на праве собственности являются ошибочными, противоречат арбитражной практике и изложенной выше позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Ссылка заявителя жалобы на то, что Шпакова Е.В. обращалась к ответчику с требованием о заключении сделки приватизации в отношении принадлежащей ей части земельного участка, обоснованно отклонена судами, так как правовое значение в рамках рассматриваемого дела имеет совместное обращение собственников находящихся на земельном участке объектов недвижимости в суд за защитой нарушенного права с требованием о приобретении земельного участка в общую долевую собственность, а не факт обращения с заявлением к ответчику.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Сделка приватизации подразумевает отчуждение государственного (муниципального) имущества, в том числе и земельных участков, в собственность граждан и юридических лиц.
Соответственно, на данную сделку распространяются требования, предъявляемые к сделкам купли-продажи в части определения предмета сделки (пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку объектом приватизации в рассматриваемом случае выступает весь земельный участок, соответственно и участвовать в его приватизации должны все собственники находящихся на нем объектов недвижимости. Приватизация истцом земельного участка с указанием доли в праве собственности на него невозможна и нарушает исключительное право на приватизацию того же земельного участка вторым собственником. При этом также нарушается требование об определенности предмета договора.
Таким образом, учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции правомерно поддержал вывод суда первой инстанции о том, что требование ООО "Томское" как одного из собственников объектов недвижимости, расположенных на участке, без одновременного рассмотрения требований Шпаковой Е.В. о продаже участка в долевую собственность противоречит действующему законодательству.
Довод заявителя жалобы об отнесении участка к уровню федеральной собственности судом кассационной инстанции не рассматривается в силу того, что судами не были сделаны по данному вопросу какие-либо выводы в обжалуемых судебных актах, в связи с чем проверка правильности применения норм права судом кассационной инстанции невозможна.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что судом первой инстанции были предприняты все необходимые меры для защиты прав истца, реализация которых зависела от действий самого общества, не совершенных им (статья 9 АПК РФ), истец не утратил права на судебную защиту, суд кассационной инстанции считает, что оснований для отмены судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 27.12.2012 Арбитражного суда Томской области и постановление от 19.03.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-5425/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Н.В.ОРЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 02.07.2013 ПО ДЕЛУ N А67-5425/2012
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2013 г. по делу N А67-5425/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Орловой Н.В.
рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Томское" на решение от 27.12.2012 Арбитражного суда Томской области (судья Пирогов М.В.) и постановление от 19.03.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Мухина И.Н., Сухотина В.М.) по делу N А67-5425/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Томское" (634526, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1аА, ИНН 7017195921, ОГРН 1077017034654) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (634041, г. Томск, ул. Кирова, 51, ИНН 7017242314, ОГРН 1097017011409) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: Шпакова Елена Владимировна, администрация города Томска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Томское" (далее - ООО "Томское", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Томской области (далее - ТУ Росимущества в Томской области, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи доли в размере 42368/50878 площадью 42 368 кв. м, из земельного участка с кадастровым номером 70:14:0314002:207, общей площадью 50 878 кв. м, находящегося по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а, установив продажную стоимость участка в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.
Исковое заявление основано на пунктах 2, 3 статьи 214, пункте 1 статьи 215, статьях 244, 245, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункте 2 статьи 9, статьях 17, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и мотивировано тем, что на указанном выше земельном участке находятся принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости (шесть объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а и 1 а, строения 1, 2, 3, 6, 7), которые были приобретены по договору купли-продажи у ФГУП "Томское" по племенной работе, воспроизводству и реализации племенной продукции. Кроме принадлежащих истцу объектов недвижимости на земельном участке, расположенном по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а, находятся нежилые здания (строения 4 и 5), принадлежащие Шпаковой Е.В.; оба собственника строений обращались для приобретения права общей долевой собственности на земельный участок в ТУ Росимущества по Томской области с заявлением о продаже (приватизации) земельного участка; ответчик в удовлетворении заявления отказал.
Решением от 27.12.2012 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 19.03.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 27.12.2012 и постановление от 19.03.2013 и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя, при рассмотрении настоящего дела судами не принят во внимание довод истца о том, что на момент приобретения им нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 70:14:0314002:207, на данном земельном участке находилось Федеральное государственное унитарное предприятие "Томское" по племенной работе, воспроизводству и реализации племенной продукции. Земельные участки, предоставленные федеральному государственному унитарному предприятию, являются федеральной собственностью.
Суды, ссылаясь на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 06.09.2011 N 4275/11, не установили право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и не определили причитающуюся каждому долю.
Общество указывает, что вопрос о выделении земельного участка рассматривать нецелесообразно в связи с большими материальными затратами. Учитывая совместное заявление общества и Шпаковой Е.В. о выкупе земельного участка в общую долевую собственность, не требуется какого-либо обоснования делимости или неделимости земельного участка, так как это не является предметом рассмотрения настоящего дела либо предметом другого спора.
Вопрос о предоставлении доказательств отсутствия на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, в том числе объектов незавершенного строительства, не должен был ставиться судом, так как сторонам по делу известно об отсутствии претензий на земельный участок иных лиц.
Вывод судов об отсутствии требований другого собственника объектов недвижимости, расположенных на том же участке, - Шпаковой Е.В. - противоречит материалам дела, поскольку в исковом заявлении указано, что общество совместно с Шпаковой Е.В. обратилось с заявлением о продаже (приватизации) земельного участка.
Общество полагает, что если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю, с чем были согласны оба собственника.
Даже при отсутствии самостоятельного искового требования Шпаковой Е.В. о передаче земельного участка в общую собственность, суд должен был установить ее право на данную собственность, как и право общества и разрешить исковое требование общества. Удовлетворение исковых требований общества не должно ставиться в зависимость от прав сособственников на обращение в суд с подобными требованиями.
Заявление в ТУ Росимущества по Томской области от общества и Шпаковой Е.В. вообще не стало предметом рассмотрения, что свидетельствует о не полном и не всестороннем исследовании доказательств и материалов по делу.
Установление прав всех сособственников на земельный участок судом делается самостоятельно без соответствующих требований сособственников.
ТУ Росимущества в отзыве на кассационную жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Суд кассационной инстанции, проверив в порядке статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.11.2007, заключенного между Федеральным государственным унитарным предприятием "Томское" по племенной работе, воспроизводству и реализации племенной продукции (продавцом), в лице конкурсного управляющего Чайки В.Е., и обществом с ограниченной ответственностью "Томское" (покупателем), истец приобрел в собственность десять объектов недвижимости, в том числе шесть объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а и 1а строения 1, 2, 3, 6, 7.
Право собственности истца на перечисленные объекты недвижимости подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии 70АБ N 175948 от 25.12.2007; серии 70АБ N 175950 от 25.12.2007; серии 70АБ N 175152 от 26.12.2007; серии 70АБ N 176125 от 26.12.2007; серии 70АБ N 175303 от 25.12.2007; серии 70АБ N 176062 от 27.12.2007.
Объекты недвижимости, расположенные по адресам: г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а, строения 4 и 5 были отчуждены ООО "Томское" Кукушкиной Г.И. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.03.2008. На день рассмотрения спора собственником данных объектов является Шпакова Е.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 70-АВ N 268029, 70-АВ N 268030, 70-АВ N 268027, 70-АВ N 268028.
Указанные объекты недвижимости находятся на едином земельном участке, поставленном на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 1 и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 14.03.2011 N 7000/301/11-9261 сформирован земельный участок с местоположением: Томская область, г. Томск, д. Лоскутово, ул. Октябрьская, 1а. Кадастровый номер земельного участка 70:14:0314002:207 (предыдущий номер 70:14:0314001:74), с разрешенным использованием - для производственной базы, площадью 50 878 (+/- 79) кв. м, кадастровая стоимость - 14 264 664,86 руб. (280,37 руб. /кв. м). В качестве правообладателя земельного участка указано Производственное объединение "Томское" по племенной работе, основание владения - Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N ТО-14-23-000400.
ООО "Томское" обращалось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, в котором ему было отказано со ссылкой на ликвидацию правообладателя земельного участка ФГУП "Томское", отнесение земельного участка к объектам, право государственной собственности на которые не разграничено, и отсутствие полномочий по распоряжению данным земельным участком.
Считая свои права нарушенными, общество обратилось в суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу, что участок поставлен на кадастровый учет в соответствии с требованиями Федерального закона N 221-ФЗ, на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие двум собственникам - истцу и физическому лицу - Шпаковой Е.В.
Исходя из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, суд пришел к выводу, что признание права общей долевой собственности с определением долей должно производиться по совместному обращению всех собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.
Суд определением от 30.11.2012 предлагал истцу рассмотреть вопрос о выделе земельного участка с проведением кадастровых работ, но истец данным правом не воспользовался, определение суда не исполнил, а Шпакова Е.В. не обращалась в суд с требованием о передаче земельного участка в общую долевую собственность или об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка в общую долевую собственность.
Учитывая изложенное, а также положения пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, статьи 217 ГК РФ, суд пришел к выводу, что собственники зданий, строений, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельного участка, сделка приватизации может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, заключение договора в отношении доли на земельный участок, после которого он будет находиться в долевой собственности владельца недвижимости и соответствующего публично-правового образования, действующим законодательством не предусмотрено, требование истца без одновременного рассмотрения требований Шпаковой Е.В. о продаже участка в общую долевую собственность противоречит действующему законодательству.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами суда первой инстанции согласился.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов соответствующими нормам права и установленным по делу обстоятельствам.
Пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или в аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона N 221-ФЗ).
Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).
Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.
Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.
Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.
При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).
Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.
Приведенные заявителем доводы о нецелесообразности раздела земельного участка и о возможности заключения сделки купли продажи земельного участка в части доли, причитающейся истцу пропорционально площади находящихся на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Томское" на праве собственности являются ошибочными, противоречат арбитражной практике и изложенной выше позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Ссылка заявителя жалобы на то, что Шпакова Е.В. обращалась к ответчику с требованием о заключении сделки приватизации в отношении принадлежащей ей части земельного участка, обоснованно отклонена судами, так как правовое значение в рамках рассматриваемого дела имеет совместное обращение собственников находящихся на земельном участке объектов недвижимости в суд за защитой нарушенного права с требованием о приобретении земельного участка в общую долевую собственность, а не факт обращения с заявлением к ответчику.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Сделка приватизации подразумевает отчуждение государственного (муниципального) имущества, в том числе и земельных участков, в собственность граждан и юридических лиц.
Соответственно, на данную сделку распространяются требования, предъявляемые к сделкам купли-продажи в части определения предмета сделки (пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку объектом приватизации в рассматриваемом случае выступает весь земельный участок, соответственно и участвовать в его приватизации должны все собственники находящихся на нем объектов недвижимости. Приватизация истцом земельного участка с указанием доли в праве собственности на него невозможна и нарушает исключительное право на приватизацию того же земельного участка вторым собственником. При этом также нарушается требование об определенности предмета договора.
Таким образом, учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции правомерно поддержал вывод суда первой инстанции о том, что требование ООО "Томское" как одного из собственников объектов недвижимости, расположенных на участке, без одновременного рассмотрения требований Шпаковой Е.В. о продаже участка в долевую собственность противоречит действующему законодательству.
Довод заявителя жалобы об отнесении участка к уровню федеральной собственности судом кассационной инстанции не рассматривается в силу того, что судами не были сделаны по данному вопросу какие-либо выводы в обжалуемых судебных актах, в связи с чем проверка правильности применения норм права судом кассационной инстанции невозможна.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что судом первой инстанции были предприняты все необходимые меры для защиты прав истца, реализация которых зависела от действий самого общества, не совершенных им (статья 9 АПК РФ), истец не утратил права на судебную защиту, суд кассационной инстанции считает, что оснований для отмены судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 27.12.2012 Арбитражного суда Томской области и постановление от 19.03.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-5425/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Н.В.ОРЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)