Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей М.В. Ильиной, О.Г. Ломидзе
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от истца: Приймаков Сергей Викторович, паспорт <...>, выдан 05.06.2003 г. ОВД Аксайского района Ростовской области, доверенность от 05.03.2008 г. N 066
Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Аксайского района Ростовской области: не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 71638)
общества с ограниченной ответственностью "Грушевское":
Харитоненко Геннадий Викторович, паспорт <...>, выдан 11.02.2003 г. ОВД Аксайского района Ростовской области, доверенность от 04.04.2008 г.
от третьих лиц:
Управления федеральной регистрационной службы по Ростовской области:
не явился, извещен надлежащим образом (уведомления N 71642, 71639)
Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости:
не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 71641)
Администрации Аксайского района Ростовской области: не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 71636)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью " Аксай СХП"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 19 июня 2008 года по делу N А53-4281/2008-С2-6
по иску общества с ограниченной ответственностью " Аксай СХП"
к ответчикам: Комитету имущественных и земельных отношений Администрации Аксайского района Ростовской области, обществу с ограниченной ответственностью "Грушевское"
при участии третьих лиц Управления федеральной регистрационной службы по Ростовской области; Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости; Администрации Аксайского района Ростовской области
о признании договора недействительным, обязании заключить договор,
принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Аксайское сельскохозяйственное предприятие" (далее - истец, предприятие, ООО "Аксай СХП") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации Аксайского района (далее - Администрация), Обществу с ограниченной ответственностью "Грушевское" (далее - ответчик, общество):
- - о признании недействительным права ООО "Грушевское" на аренду земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 337 га сенокосов на полях: N 17 - площадью 190 га, N 21 - площадью 77 га, N 22 площадью 70 га, как части общего земельного участка площадью 498 га;
- - о признании за ООО "Аксай СХП" права на аренду земельного участка из земель районного фонда перераспределения, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 337 га сенокосов на полях N 17 - площадью 190 га, N 21 - площадью 77 га, N 22 площадью 70 га;
- - об обязании Администрации Аксайского района Ростовской области осуществить процедуру по закреплению права аренды на спорный земельный участок за ООО "Аксай СХП".
Определением от 30.04.2008 г. в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ненадлежащего ответчика Администрации Аксайского района Ростовской области на надлежащего ответчика - Комитет по имущественным и земельным отношениям Аксайского района Ростовской области (далее - Комитет).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление федеральной регистрационной службы по Ростовской области; Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости; Администрация Аксайского района Ростовской области.
Определением от 11.06.2008 г. приняты уточнения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:
- - признать недействительным договор аренды от 29.12.2007 г. N 54 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:02:60 00 09:0725, заключенный между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Аксайского района Ростовской области и ООО "Грушевское";
- - обязать Комитет имущественных и земельных отношений Аксайского района Ростовской области заключить с ООО "Аксай СХП" договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:02:60 00 09:0725 из земель районного фонда перераспределения, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 337 га сенокосов на полях N 17 - площадью 190 га кадастровый номер 61:02:60 00 09:0718, N 21 - площадью 77 га 61:02:60 00 09:0723, N 22 площадью 70 га 61:02:60 00 09:0724.
Исковые требования мотивированы тем, что согласно размещенной Комитетом публикации в газете о предложении в аренду земельного участка из земель районного фонда перераспределения, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 337 га сенокосов на полях N 17 - площадью 190 га, N 21 - площадью 77 га, N 22 площадью 70 га предприятие направило в КИЗО заявление. Постановлением Администрации N 1040 от 31.07.2007 г. данный участок предоставлен в аренду предприятию и использовался им по назначению. Предприятием было заказано и оплачено проведение землеустроительных работ. Однако при постановке участка на кадастровый учет выяснилось, что он является частью земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Грушевское". Истец указывает, что на момент вынесения Постановления N 1040 от 31.07.2007 г. общество договор аренды не заключило, земельный участок по назначению не использовало. Истец лишен возможности поставить земельный участок на кадастровый учет и получить договор аренды.
Решением суда от 19 июня 2008 года в иске отказано. Решение мотивировано тем, что поскольку Общество не возвращало земельный участок собственнику после истечения срока действия договора аренды и продолжало его использовать, договор аренды был возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок. Комитет никаких мер по расторжению договора с обществом не предпринимал. Фактически Администрацией было издано постановление N 1040 от 31.07.2007 г. о передаче сельхозпредприятию земельного участка, не изъятого у общества по истечении установленного в договоре срока действия. Указанное постановление суд оценил как противоречащее федеральному закону - статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего оно не подлежит применению.
Сельхозпредприятие обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований отменить. По мнению заявителя жалобы договор аренды N 54 от 29.12.2007 г., заключенный с обществом, является абсолютно новым, поскольку содержит новые существенные условия в отношении площади земельного участка и его целевого назначения. При этом торги по продаже права аренды указанного участка не проводились, сведения о передаче его в аренду не публиковались. Общество имело задолженность по арендной плате, ввиду чего не имело преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, сельхозпредприятие пользовалось участком с момента принятия постановления N 1040. Издание указанного постановления и отсутствие возражений на него со стороны общества свидетельствует о прекращении договора аренды с обществом. При этом, оценив Постановление N 1040 как неподлежащее применению, суд вышел за пределы исковых требований, поскольку ответчиком оно не обжаловалось. Кроме того, заявитель полагает, что суд необоснованно не учел статус сельхозпредприятия как развивающегося, а также факт восстановления им земли для целевого использования.
В отзыве на апелляционную жалобу общество пояснило, что спорный земельный участок использовало и продолжает использовать в настоящее время для целей заготовки сена. Работы по межеванию в результате которых произошло уточнение арендованных площадей соответствовали требованиям действующего законодательства и Постановления N 88.
В судебное заседание не явились представители истца, КИЗО АР и третьих лиц.
При отсутствии возражении со стороны явившегося представителя ответчика ООО "Грушевское" суд определил: рассмотреть дело в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель общества доводы, изложенные в отзыве, поддержал, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании 28.02.2008 г. был объявлен перерыв в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. После перерыва заседание продолжилось 04.09.2008 г. в 09 час. 30 мин. В заседание явились представители истца и ответчика - ООО "Грушевское". При отсутствии возражении со стороны явившихся суд определил: рассмотреть дело в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 29.01.2007 г. в Общественно-политической газете Аксайского района "Победа" N 6-8 (8599-8601) было опубликовано сообщение КИЗО Администрации Аксайского района о предложении в аренду в том числе земельного участка из земель районного фонда перераспределения, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 337 га сенокосов на полях N 17 - площадью 190 га, N 21 - площадью 77 га, N 22 площадью 70 га.
08.02.2007 г. сельхозпредприятие обратилось в КИЗО АР РО с заявлением о предоставлении в аренду указанного земельного участка для использования под сенокосы на 49 лет.
31.07.2007 г. Постановлением N 1040 Главы Администрации Аксайского района был утвержден проект границ указанного земельного участка и принято решение о предоставлении этого участка сельхозпредприятию на 49 лет без проведения торгов.
При этом сельхозпредприятию предписывалось оформить землеустроительное дело, обеспечить постановку участка на кадастровый учет, получить в КИЗО АР РО договор аренды и зарегистрировать его в ГУ ФРС по РО.
Комитету предписывалось заключить договор аренды с сельхозпредприятием.
Невозможность обеспечить постановку земельного участка на кадастровый учет ввиду того, что участок уже был учтен в составе земель арендуемых ответчиком, послужила основанием для обращения с настоящим иском.
В то же время ответчик полагает использование указанного земельного участка в составе иных арендуемых земель правомерным и основывает его на следующих документах:
Постановлением Главы Администрации Аксайского района N 349 от 27.04.1999 г. ООО "Грушевское" ЦК "Дон" был передан в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 4308 га, в т.ч. пашни 3041 га, пастбища 634 га, сенокосы 500 га, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью 98 га, земли под дорогами 35 га.
На основании указанного постановления с обществом был заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке договор аренды 07.07.1999 г. N 17 с приложением плана арендованных земель (л.д. 42-47).
По истечении срока действия указанного договора общество продолжало использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
31.01.2005 г. Постановлением Главы Администрации Аксайского района N 88 указанный договор аренды был продлен сроком на 10 лет. Постановлением уточнялись площади арендуемого участка: всего 4226 га, в том числе пашни 3052 га, пастбища 539 га, сенокосы 500 га, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью 98 га, земли под дорогами 35 га, земли, занятые многолетними насаждениями 6 га.
При этом обществу предписывалось оформить землеустроительное дело, обеспечить постановку участка на кадастровый учет получить дополнительное соглашение и новую редакцию договора аренды, зарегистрировать договор в ГУ ФРС по РО. Комитету предписывалось заключить с обществом дополнительное соглашение.
Постановлением Главы Администрации Аксайского района N 18 от 17.01.2006 г. в Постановление N 88 были внесены изменения: вместо ООО "Грушевское "ЦК "Дон" указано ООО "Грушевское". Также произошло изменение в арендуемых площадях: всего 4001 га, в том числе пашни 3048 га, пастбища 322 га, сенокосы 498 га, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью 98 га, земли под дорогами 35 га. Кроме того, в части обязания заключить дополнительное соглашение и получить новую редакцию договора постановление N 88 было также изменено: ответчику предписывалось получить договор аренды земельного участка и зарегистрировать его в ГУ ФРС по РО.
14.12.2007 г. Постановлением Главы Администрации Аксайского района N 1816 в постановление N 88 были повторно внесены изменения в части указания арендуемой площади: всего 3937,7 га, в том числе пашни 3032,06 га, пастбища 300,18 га, сенокосы 498 га, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью 75,32 га, земли под дорогами 32,18 га
По пояснениям ответчика при первоначальном предоставлении участка в аренду обмер земельного участка и уточнение площадей не производилось, использовался имевшийся картографический материал. В связи с началом работ по поэтапному межеванию и постановкой земель на кадастровый учет происходило уточнение площадей. Кроме того, уменьшение площади было обусловлено исключением двух полей, ранее приобретенных в собственность иными лицами, что обществом не оспаривалось, несмотря на отсутствие оформления такого изъятия. Площадь сенокосов увеличилась на 2 га за счет уточненных обмеров. Какие-либо новые земли в пользование общества не передавались.
На основании указанных постановлений N 88, 18, 1816 между обществом и КИЗО был заключен в том числе договор аренды N 54 от 29.12.2007 г. земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:02:60 00 09:0725, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 4980070 кв. м, на срок до 29.12.2017 г.
Договор зарегистрирован УФРС по РО (номер рег. Записи 61-61-04/001/2008-200).
Согласно кадастровому плану земельного участка в состав участка с кадастровым номером 0725 (последние цифры) входят в качестве его частей 7 земельных участков с самостоятельными кадастровыми номерами, в том числе спорные участки 0718 (190 га), 0723 (77 га), 0724 (70 га).
При этом в отношении остальной площади, указанной в постановлении N 1816 между Комитетом и обществом заключен договор аренды N 53 от 29.12.2007 г. земельного участка с кадастровым номером 61:02:60 00 02:0452 Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 34397412 кв. м также на срок до 29.12.2017 г.
В кадастровых планах землепользование указанными участками (0725 и 0452) обозначено как единое.
В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных отношений являются земельные участки в виде обособленных природных объектов - части поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.
Указанный в договоре аренды от 07.07.1999 г. N 17 земельный участок площадью 4308 га был сформирован до введение в действия Федерального закона закона "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ и не имел кадастрового номера. При этом землепользование представляло не единый земельный массив, а ряд земельных участков (полей), которые в части являлись смежными, а в части не имели общих границ. Поэтому при пролонгации договора в целях приведения его в соответствие с требованиями действующего законодательства было проведено межевание, сформированы и поставлены на кадастровый учет два земельных участка (0725 и 0452), состоящие из ряда обособленных земельных участков имеющих учетные (условные) кадастровые номера, землепользование указанными двумя участками было обозначено как единое.
Указанный способ кадастрового учета соответствовал Правилам присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000 г. N 660. Абзацем 2 пункта 5 указанных правил закреплено, что несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Соответственно Постановления N 18, 88, 1816 были нацелены на приведение в соответствие с действующим законодательством арендных отношений. Поскольку новые площади арендатору не предоставлялись, а производилось их уточнение по результатам межевания, сам факт постановки на кадастровый учет двух земельных участков со статусом единого землепользования не изменил фактического объекта арендных отношений.
Оценивая доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия учитывает, что в основе правоотношения по аренде земель сельхозназначения лежит сложный юридический состав как совокупность юридических фактов: постановление главы администрации и непосредственно договор аренды между КИЗО и обществом-арендатором. В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Поэтому само по себе постановление главы администрации, выражающее волю только одной стороны договора, в отсутствие оформленных в соответствии с правилами гражданского законодательства договора либо дополнительного соглашения к договору, не позволяет считать арендное отношение возникшим, измененным либо прекращенным соответственно. Поэтому до подписания договоров N 53, 54 от 29.12.2007 г. между сторонами действовал договор аренды 1999 года, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с правилами статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанный вывод суда первой инстанции является верным.
Следовательно, предоставление в аренду сельхозпредприятию земельного участка, право пользования которым не было прекращено в порядке, установленном статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, неправомерно. Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Постановление Главы Администрации Аксайского района N 1040 от 31.07.2007 г. не подлежит применению как противоречащее указанным нормам федерального закона. Кроме того, как было указано выше, издание постановления является лишь одним из юридических фактов, необходимых для возникновения арендных правоотношений. Оценивая такой юридический факт как основание возникновения гражданских прав и обязанностей суд вправе констатировать его несоответствие требованиям закона. Поэтому довод заявителя жалобы о выходе суда за пределы исковых требований не обоснован.
Основанием для использования земельного участка является существующее арендное отношение, поэтому сельхозпредприятие не имело права приступать к использованию земельного участка, указанного в постановлении N 1040 до заключения и государственной регистрации договора аренды и передачи земли арендодателем арендатору. Соответственно ссылка сельхозпредприятия на осуществление им прав арендатора необоснованна. При этом судом было установлено параллельное (в разные периоды) пользование земельным участком в целях сенокошения как обществом, так и сельхозпредприятием.
Поскольку постановление N 1040 от 31.07.2007 г., на котором сельхозпредприятие основывает свое право аренды, принято до заключения обществом договоров аренды N 53, 54 от 29.12.2007 г., а следовательно, в период действия возобновленного на неопределенный срок договора аренды общества от 07.07.1999 г. N 17, правовая оценка договоров N 53,54 не имеет отношения к рассматриваемому делу.
Суд отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что публикация в газете отражала намерение арендодателя прекратить арендные отношения. Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает одностороннее расторжение договора только в случаях прямо установленных законом или договором при наличии соответствующих оснований (существенное нарушение договора либо иное специально установленное основание). Основания прекращения арендных отношений закреплены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отказ от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок (в порядке ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) должен быть направлен непосредственно арендатору, а не неограниченному кругу третьих лиц и содержать соответствующую однозначную формулировку в отношении судьбы заключенного договора. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что Комитет никаких мер по расторжению договора с обществом не принимал, является верным, как верной является и правовая оценка публикации в газете.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Судебная коллегия также не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 19 июня 2008 года по делу N А53-4281/2008-С2-6 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аксай СХП" без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.09.2008 N 15АП-4667/2008 ПО ДЕЛУ N А53-4281/2008-С2-6
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2008 г. N 15АП-4667/2008
Дело N А53-4281/2008-С2-6
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей М.В. Ильиной, О.Г. Ломидзе
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от истца: Приймаков Сергей Викторович, паспорт <...>, выдан 05.06.2003 г. ОВД Аксайского района Ростовской области, доверенность от 05.03.2008 г. N 066
Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Аксайского района Ростовской области: не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 71638)
общества с ограниченной ответственностью "Грушевское":
Харитоненко Геннадий Викторович, паспорт <...>, выдан 11.02.2003 г. ОВД Аксайского района Ростовской области, доверенность от 04.04.2008 г.
от третьих лиц:
Управления федеральной регистрационной службы по Ростовской области:
не явился, извещен надлежащим образом (уведомления N 71642, 71639)
Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости:
не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 71641)
Администрации Аксайского района Ростовской области: не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 71636)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью " Аксай СХП"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 19 июня 2008 года по делу N А53-4281/2008-С2-6
по иску общества с ограниченной ответственностью " Аксай СХП"
к ответчикам: Комитету имущественных и земельных отношений Администрации Аксайского района Ростовской области, обществу с ограниченной ответственностью "Грушевское"
при участии третьих лиц Управления федеральной регистрационной службы по Ростовской области; Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости; Администрации Аксайского района Ростовской области
о признании договора недействительным, обязании заключить договор,
принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Аксайское сельскохозяйственное предприятие" (далее - истец, предприятие, ООО "Аксай СХП") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации Аксайского района (далее - Администрация), Обществу с ограниченной ответственностью "Грушевское" (далее - ответчик, общество):
- - о признании недействительным права ООО "Грушевское" на аренду земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 337 га сенокосов на полях: N 17 - площадью 190 га, N 21 - площадью 77 га, N 22 площадью 70 га, как части общего земельного участка площадью 498 га;
- - о признании за ООО "Аксай СХП" права на аренду земельного участка из земель районного фонда перераспределения, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 337 га сенокосов на полях N 17 - площадью 190 га, N 21 - площадью 77 га, N 22 площадью 70 га;
- - об обязании Администрации Аксайского района Ростовской области осуществить процедуру по закреплению права аренды на спорный земельный участок за ООО "Аксай СХП".
Определением от 30.04.2008 г. в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ненадлежащего ответчика Администрации Аксайского района Ростовской области на надлежащего ответчика - Комитет по имущественным и земельным отношениям Аксайского района Ростовской области (далее - Комитет).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление федеральной регистрационной службы по Ростовской области; Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости; Администрация Аксайского района Ростовской области.
Определением от 11.06.2008 г. приняты уточнения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:
- - признать недействительным договор аренды от 29.12.2007 г. N 54 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:02:60 00 09:0725, заключенный между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Аксайского района Ростовской области и ООО "Грушевское";
- - обязать Комитет имущественных и земельных отношений Аксайского района Ростовской области заключить с ООО "Аксай СХП" договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:02:60 00 09:0725 из земель районного фонда перераспределения, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 337 га сенокосов на полях N 17 - площадью 190 га кадастровый номер 61:02:60 00 09:0718, N 21 - площадью 77 га 61:02:60 00 09:0723, N 22 площадью 70 га 61:02:60 00 09:0724.
Исковые требования мотивированы тем, что согласно размещенной Комитетом публикации в газете о предложении в аренду земельного участка из земель районного фонда перераспределения, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 337 га сенокосов на полях N 17 - площадью 190 га, N 21 - площадью 77 га, N 22 площадью 70 га предприятие направило в КИЗО заявление. Постановлением Администрации N 1040 от 31.07.2007 г. данный участок предоставлен в аренду предприятию и использовался им по назначению. Предприятием было заказано и оплачено проведение землеустроительных работ. Однако при постановке участка на кадастровый учет выяснилось, что он является частью земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Грушевское". Истец указывает, что на момент вынесения Постановления N 1040 от 31.07.2007 г. общество договор аренды не заключило, земельный участок по назначению не использовало. Истец лишен возможности поставить земельный участок на кадастровый учет и получить договор аренды.
Решением суда от 19 июня 2008 года в иске отказано. Решение мотивировано тем, что поскольку Общество не возвращало земельный участок собственнику после истечения срока действия договора аренды и продолжало его использовать, договор аренды был возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок. Комитет никаких мер по расторжению договора с обществом не предпринимал. Фактически Администрацией было издано постановление N 1040 от 31.07.2007 г. о передаче сельхозпредприятию земельного участка, не изъятого у общества по истечении установленного в договоре срока действия. Указанное постановление суд оценил как противоречащее федеральному закону - статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего оно не подлежит применению.
Сельхозпредприятие обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований отменить. По мнению заявителя жалобы договор аренды N 54 от 29.12.2007 г., заключенный с обществом, является абсолютно новым, поскольку содержит новые существенные условия в отношении площади земельного участка и его целевого назначения. При этом торги по продаже права аренды указанного участка не проводились, сведения о передаче его в аренду не публиковались. Общество имело задолженность по арендной плате, ввиду чего не имело преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, сельхозпредприятие пользовалось участком с момента принятия постановления N 1040. Издание указанного постановления и отсутствие возражений на него со стороны общества свидетельствует о прекращении договора аренды с обществом. При этом, оценив Постановление N 1040 как неподлежащее применению, суд вышел за пределы исковых требований, поскольку ответчиком оно не обжаловалось. Кроме того, заявитель полагает, что суд необоснованно не учел статус сельхозпредприятия как развивающегося, а также факт восстановления им земли для целевого использования.
В отзыве на апелляционную жалобу общество пояснило, что спорный земельный участок использовало и продолжает использовать в настоящее время для целей заготовки сена. Работы по межеванию в результате которых произошло уточнение арендованных площадей соответствовали требованиям действующего законодательства и Постановления N 88.
В судебное заседание не явились представители истца, КИЗО АР и третьих лиц.
При отсутствии возражении со стороны явившегося представителя ответчика ООО "Грушевское" суд определил: рассмотреть дело в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель общества доводы, изложенные в отзыве, поддержал, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании 28.02.2008 г. был объявлен перерыв в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. После перерыва заседание продолжилось 04.09.2008 г. в 09 час. 30 мин. В заседание явились представители истца и ответчика - ООО "Грушевское". При отсутствии возражении со стороны явившихся суд определил: рассмотреть дело в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 29.01.2007 г. в Общественно-политической газете Аксайского района "Победа" N 6-8 (8599-8601) было опубликовано сообщение КИЗО Администрации Аксайского района о предложении в аренду в том числе земельного участка из земель районного фонда перераспределения, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 337 га сенокосов на полях N 17 - площадью 190 га, N 21 - площадью 77 га, N 22 площадью 70 га.
08.02.2007 г. сельхозпредприятие обратилось в КИЗО АР РО с заявлением о предоставлении в аренду указанного земельного участка для использования под сенокосы на 49 лет.
31.07.2007 г. Постановлением N 1040 Главы Администрации Аксайского района был утвержден проект границ указанного земельного участка и принято решение о предоставлении этого участка сельхозпредприятию на 49 лет без проведения торгов.
При этом сельхозпредприятию предписывалось оформить землеустроительное дело, обеспечить постановку участка на кадастровый учет, получить в КИЗО АР РО договор аренды и зарегистрировать его в ГУ ФРС по РО.
Комитету предписывалось заключить договор аренды с сельхозпредприятием.
Невозможность обеспечить постановку земельного участка на кадастровый учет ввиду того, что участок уже был учтен в составе земель арендуемых ответчиком, послужила основанием для обращения с настоящим иском.
В то же время ответчик полагает использование указанного земельного участка в составе иных арендуемых земель правомерным и основывает его на следующих документах:
Постановлением Главы Администрации Аксайского района N 349 от 27.04.1999 г. ООО "Грушевское" ЦК "Дон" был передан в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 4308 га, в т.ч. пашни 3041 га, пастбища 634 га, сенокосы 500 га, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью 98 га, земли под дорогами 35 га.
На основании указанного постановления с обществом был заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке договор аренды 07.07.1999 г. N 17 с приложением плана арендованных земель (л.д. 42-47).
По истечении срока действия указанного договора общество продолжало использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
31.01.2005 г. Постановлением Главы Администрации Аксайского района N 88 указанный договор аренды был продлен сроком на 10 лет. Постановлением уточнялись площади арендуемого участка: всего 4226 га, в том числе пашни 3052 га, пастбища 539 га, сенокосы 500 га, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью 98 га, земли под дорогами 35 га, земли, занятые многолетними насаждениями 6 га.
При этом обществу предписывалось оформить землеустроительное дело, обеспечить постановку участка на кадастровый учет получить дополнительное соглашение и новую редакцию договора аренды, зарегистрировать договор в ГУ ФРС по РО. Комитету предписывалось заключить с обществом дополнительное соглашение.
Постановлением Главы Администрации Аксайского района N 18 от 17.01.2006 г. в Постановление N 88 были внесены изменения: вместо ООО "Грушевское "ЦК "Дон" указано ООО "Грушевское". Также произошло изменение в арендуемых площадях: всего 4001 га, в том числе пашни 3048 га, пастбища 322 га, сенокосы 498 га, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью 98 га, земли под дорогами 35 га. Кроме того, в части обязания заключить дополнительное соглашение и получить новую редакцию договора постановление N 88 было также изменено: ответчику предписывалось получить договор аренды земельного участка и зарегистрировать его в ГУ ФРС по РО.
14.12.2007 г. Постановлением Главы Администрации Аксайского района N 1816 в постановление N 88 были повторно внесены изменения в части указания арендуемой площади: всего 3937,7 га, в том числе пашни 3032,06 га, пастбища 300,18 га, сенокосы 498 га, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью 75,32 га, земли под дорогами 32,18 га
По пояснениям ответчика при первоначальном предоставлении участка в аренду обмер земельного участка и уточнение площадей не производилось, использовался имевшийся картографический материал. В связи с началом работ по поэтапному межеванию и постановкой земель на кадастровый учет происходило уточнение площадей. Кроме того, уменьшение площади было обусловлено исключением двух полей, ранее приобретенных в собственность иными лицами, что обществом не оспаривалось, несмотря на отсутствие оформления такого изъятия. Площадь сенокосов увеличилась на 2 га за счет уточненных обмеров. Какие-либо новые земли в пользование общества не передавались.
На основании указанных постановлений N 88, 18, 1816 между обществом и КИЗО был заключен в том числе договор аренды N 54 от 29.12.2007 г. земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:02:60 00 09:0725, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 4980070 кв. м, на срок до 29.12.2017 г.
Договор зарегистрирован УФРС по РО (номер рег. Записи 61-61-04/001/2008-200).
Согласно кадастровому плану земельного участка в состав участка с кадастровым номером 0725 (последние цифры) входят в качестве его частей 7 земельных участков с самостоятельными кадастровыми номерами, в том числе спорные участки 0718 (190 га), 0723 (77 га), 0724 (70 га).
При этом в отношении остальной площади, указанной в постановлении N 1816 между Комитетом и обществом заключен договор аренды N 53 от 29.12.2007 г. земельного участка с кадастровым номером 61:02:60 00 02:0452 Ростовская область, Аксайский район, в границах плана земель КСП им. Ленина, общей площадью 34397412 кв. м также на срок до 29.12.2017 г.
В кадастровых планах землепользование указанными участками (0725 и 0452) обозначено как единое.
В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных отношений являются земельные участки в виде обособленных природных объектов - части поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.
Указанный в договоре аренды от 07.07.1999 г. N 17 земельный участок площадью 4308 га был сформирован до введение в действия Федерального закона закона "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ и не имел кадастрового номера. При этом землепользование представляло не единый земельный массив, а ряд земельных участков (полей), которые в части являлись смежными, а в части не имели общих границ. Поэтому при пролонгации договора в целях приведения его в соответствие с требованиями действующего законодательства было проведено межевание, сформированы и поставлены на кадастровый учет два земельных участка (0725 и 0452), состоящие из ряда обособленных земельных участков имеющих учетные (условные) кадастровые номера, землепользование указанными двумя участками было обозначено как единое.
Указанный способ кадастрового учета соответствовал Правилам присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000 г. N 660. Абзацем 2 пункта 5 указанных правил закреплено, что несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Соответственно Постановления N 18, 88, 1816 были нацелены на приведение в соответствие с действующим законодательством арендных отношений. Поскольку новые площади арендатору не предоставлялись, а производилось их уточнение по результатам межевания, сам факт постановки на кадастровый учет двух земельных участков со статусом единого землепользования не изменил фактического объекта арендных отношений.
Оценивая доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия учитывает, что в основе правоотношения по аренде земель сельхозназначения лежит сложный юридический состав как совокупность юридических фактов: постановление главы администрации и непосредственно договор аренды между КИЗО и обществом-арендатором. В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Поэтому само по себе постановление главы администрации, выражающее волю только одной стороны договора, в отсутствие оформленных в соответствии с правилами гражданского законодательства договора либо дополнительного соглашения к договору, не позволяет считать арендное отношение возникшим, измененным либо прекращенным соответственно. Поэтому до подписания договоров N 53, 54 от 29.12.2007 г. между сторонами действовал договор аренды 1999 года, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с правилами статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанный вывод суда первой инстанции является верным.
Следовательно, предоставление в аренду сельхозпредприятию земельного участка, право пользования которым не было прекращено в порядке, установленном статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, неправомерно. Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Постановление Главы Администрации Аксайского района N 1040 от 31.07.2007 г. не подлежит применению как противоречащее указанным нормам федерального закона. Кроме того, как было указано выше, издание постановления является лишь одним из юридических фактов, необходимых для возникновения арендных правоотношений. Оценивая такой юридический факт как основание возникновения гражданских прав и обязанностей суд вправе констатировать его несоответствие требованиям закона. Поэтому довод заявителя жалобы о выходе суда за пределы исковых требований не обоснован.
Основанием для использования земельного участка является существующее арендное отношение, поэтому сельхозпредприятие не имело права приступать к использованию земельного участка, указанного в постановлении N 1040 до заключения и государственной регистрации договора аренды и передачи земли арендодателем арендатору. Соответственно ссылка сельхозпредприятия на осуществление им прав арендатора необоснованна. При этом судом было установлено параллельное (в разные периоды) пользование земельным участком в целях сенокошения как обществом, так и сельхозпредприятием.
Поскольку постановление N 1040 от 31.07.2007 г., на котором сельхозпредприятие основывает свое право аренды, принято до заключения обществом договоров аренды N 53, 54 от 29.12.2007 г., а следовательно, в период действия возобновленного на неопределенный срок договора аренды общества от 07.07.1999 г. N 17, правовая оценка договоров N 53,54 не имеет отношения к рассматриваемому делу.
Суд отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что публикация в газете отражала намерение арендодателя прекратить арендные отношения. Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает одностороннее расторжение договора только в случаях прямо установленных законом или договором при наличии соответствующих оснований (существенное нарушение договора либо иное специально установленное основание). Основания прекращения арендных отношений закреплены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отказ от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок (в порядке ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) должен быть направлен непосредственно арендатору, а не неограниченному кругу третьих лиц и содержать соответствующую однозначную формулировку в отношении судьбы заключенного договора. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что Комитет никаких мер по расторжению договора с обществом не принимал, является верным, как верной является и правовая оценка публикации в газете.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Судебная коллегия также не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 19 июня 2008 года по делу N А53-4281/2008-С2-6 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аксай СХП" без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)