Судебные решения, арбитраж
Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: А.А.Шведова
Судей: А.Н.Барбатова, М.М.Саранцевой
при участии
от ООО "Владстройзаказчик": Масленникова Татьяна Владимировна - представитель по доверенности от 18.07.2012 N 25 АА 0771661
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик"
на решение от 28.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012
по делу N А51-8123/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А.Левченко, в апелляционном суде судьи Т.А.Аппакова, А.В.Ветошкевич, Н.А.Скрипка
По иску администрации Надеждинского муниципального района
к обществу с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик"
о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки
третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю
Администрация Надеждинского муниципального района (ОГРН 1022501062088; место нахождения: 692481, Приморский край, Надеждинский район, с. Вольно-Надеждинское, ул. Пушкина, 59а; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик" (ОГРН 1052504432320; место нахождения: 690106, Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 54; далее - ООО "Владстройзаказчик", общество) о признании противоречащим закону и отмене распоряжения заместителя главы администрации от 01.04.2010 N 248-р "О передаче ООО "Владстройзаказчик" в аренду земельных участков"; о признании недействительным как ничтожной сделки договора аренды земельного участка от 15.04.2010 N 309-О о передаче обществу в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, Надеждинский район, с.Вольно-Надеждинское, в 3944 м на северо-запад от ориентира: земельный участок по улице Лазо, дом 7а с кадастровым номером 25:10:011155:45 (далее - спорный земельный участок), о применении последствий недействительности сделки в виде передачи указанного земельного участка администрации.
До рассмотрения спора по существу администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявила отказ от исковых требований в части признания противоречащим закону и отмене ненормативного правового акта о предоставлении обществу спорного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931; место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48; далее - Управление Росреестра по Приморскому краю).
Исковые требования заявлены на основании статей 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и обусловлены нарушением порядка предоставления земельного участка в аренду для целей строительства без публичного информирования.
Решением суда от 28.08.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012, иск удовлетворен: договор аренды земельного участка от 15.04.2010 N 309-О, заключенный между администрацией и обществом, признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества передать спорный земельный участок администрации. Производство по делу в остальной части требований прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Судебные акты мотивированы тем, что администрацией не соблюдена процедура предоставления земельного участка в аренду для целей строительства, в том числе не осуществлено должным образом публичное информирование, решение о предварительном согласовании места замещения объекта принято после постановки спорного участка на кадастровый учет. Данные нарушения свидетельствуют о несоответствии договора аренды от 15.04.2010 N 309-О требованиям закона и его ничтожности.
В кассационной жалобе ООО "Владстройзаказчик" считает, что судами нарушены нормы материального и процессуального права, выводы судов противоречат фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем просит решение и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении иска администрации отказать.
Заявитель жалобы приводит доводы о том, что в ходе процедуры выбора и оформления прав на спорный участок общей площадью 73471 кв. м для целей строительства соблюдены все требования земельного законодательства. Считает, что информация о предоставлении земельного участка своевременно опубликована 19.08.2009, при этом заявок либо возражений от других лиц в отношении всего участка 73471 кв. м в установленный срок не поступило. В этой связи полагает, что договор аренды права администрации и неопределенного круга лиц не нарушает. По мнению общества, предоставление спорного участка для общественно-деловых целей назначению и разрешенному виду использования спорного участка, относящегося к землям промышленности, транспорта, связи не противоречит. Полагает, что предварительное согласование места размещения объекта на спорном земельном участке после постановки этого участка на кадастровый учет, не является существенным нарушением, поскольку земельный участок поставлен на кадастровый учет на основании схемы расположения земельного участка, утвержденной администрацией без замечаний.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Владстройзаказчик" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представители администрации и Управления Росреестра по Приморскому краю, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседании суда участия не принимали.
Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, общество 10.07.2009 обратилось к главе администрации с просьбой рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка под проектирование, строительство и эксплуатацию центра технического обслуживания автомобилей, расположенного в 3944 м северо-западнее земельного участка по улице Лазо, дом 7а села Вольно-Надеждинское.
В газете "Трудовая слава" от 19.08.2009 размещено информационное сообщение о планируемой передаче в аренду земельного участка площадью 73471 кв. м, расположенного в Надеждинском районе, в 3944 м на северо-запад от дома N 7а по ул. Лазо, с.Вольно-Надеждинское для общественно-деловых целей.
Главой администрации 21.09.2009 утвержден акт (регистрационный номер 21) обследования и выбора обществу земельного участка согласно прилагаемой схеме площадью 73471 кв. м под проектирование, строительство и эксплуатацию центра технического обслуживания автомобилей. Распоряжением администрации от 29.09.2009 N 290-р утверждена схема расположения спорного земельного участка.
01.03.2010 спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 25:10:011155:45, обществу выдан кадастровый паспорт, в котором указано разрешенное использование: для общественно-деловых целей: проектирование, строительство и эксплуатация центра технического обслуживания автомобилей.
Распоряжением администрации от 26.03.2010 N 218-р "О предварительном согласовании ООО "Владстройзаказчик" земельного участка для проектирования, строительства и эксплуатации центра технического обслуживания автомобилей" обществу согласован земельный участок общей площадью 73471 кв. м из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения для проектирования, строительства и эксплуатации центра технического обслуживания автомобилей.
На основании распоряжения администрации от 01.04.2010 N 248-р обществу передан в аренду земельный участок площадью 73471 кв. м на срок с 02.04.2010 по 31.03.2059 и 15.04.2010 заключен договор аренды N 309-О, согласно которому администрация предоставила, а общество приняло в пользование указанный участок из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения для общественно-деловых целей: под проектирование, строительство и эксплуатацию центра технического обслуживания автомобилей.
15.04.2010 подписан акт приема-передачи. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Приморскому краю в установленном законом порядке, о чем свидетельствует регистрационная надпись (штамп) от 18.06.2010 N 25-25-20/017/2010-316.
Ссылаясь на ничтожность договора аренды от 15.04.2010 N 309-О ввиду допущенных нарушений порядка передачи в аренду земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V (статьи 30 - 32) ЗК РФ.
Один из вариантов предоставления земельных участков для строительства предусматривает проведение работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов (подпункт 2 пункта 1 статьи 30 ЗК РФ).
В указанном случае согласно пункту 5 статьи 30 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка состоит из следующих этапов: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 31 ЗК РФ предусмотрено, что выбор испрашиваемого земельного участка обеспечивается органом местного самоуправления на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
При этом в силу пункта 3 статьи 31 ЗК РФ орган местного самоуправления обязан информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Далее, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ).
После этого исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии с пунктом 6 статьи 31 ЗК РФ принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Данное решение согласно пунктам 1, 2 статьи 32 ЗК РФ служит основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
На завершающей стадии уполномоченными органами принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства, в соответствии с которым, в том числе заключается договор аренды (пункт 7 статьи 31 и пункт 2 статьи 32 ЗК РФ).
Арбитражные суды обеих инстанций по результатам рассмотрения исковых требований администрации пришли к выводу о несоблюдении приведенного выше порядка предоставления обществу спорного земельного участка.
Выводы судов обоснованы тем, что в нарушение пункта 3 статьи 31 ЗК РФ информационное сообщение, опубликованное 19.08.2009 в газете "Трудовая слава" является ненадлежащим, поскольку не содержит информации о том, что спорный земельный участок планируется предоставить именно под строительство. Кадастровый учет спорного земельного участка площадью проведен до издания администрацией распоряжения от 26.03.2010 N 218-р, которым данный участок согласован обществу, что не соответствует процедуре, предусмотренной пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ.
В этой связи арбитражные суды на основании статей 166 - 168 ГК РФ признали договор аренды от 15.04.2010 N 309-О недействительным как несоответствующий указанным выше нормам земельного законодательства и применили последствия его недействительности в виде возврата спорного участка администрации.
Между тем указанные выводы арбитражных судов сделаны без выяснения всех значимых для дела обстоятельств и с неправильным применением норм материального права.
Установленная пунктом 3 статьи 31 ЗК РФ обязанность органа местного самоуправления носит публичный характер и, как правильно указали суды, сославшись на приведенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 правовую позицию, призвана обеспечить реализацию гражданами принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан.
Однако данная норма права не содержит требований относительно содержания информационного сообщения и сведений, подлежащих обязательному включению в публикуемое уведомление о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
При оценке опубликованного сообщения о предоставлении земельного участка суды не выяснили, каким образом изложенная в нем информация воспрепятствовала реализации принципов участия граждан в решении вопросов, касающихся прав на землю.
Ссылка судов на отсутствие в опубликованном сообщении сведений о предоставлении спорного земельного участка под строительство сделана без учета того, что обязательное информирование населения предусмотрено именно в случае предоставления земельного участка для целей строительства. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение земельного участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения.
Суд кассационной инстанции, считает обоснованным довод заявителя кассационной жалобы о соответствии опубликованной информации целевому назначению и разрешенному виду использования земельного участка.
Суды установили, и подтверждается сведениями кадастрового учета, что спорный участок относится к категории земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения и предоставлен обществу для общественно-деловых целей.
Согласно пункту 2 статьи 88 ЗК РФ в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель промышленности.
Частью 4 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) установлено, что в состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов.
В силу части 5 статьи 35 Градостроительного кодекса общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
Таким образом, указание в информационном сообщении о предоставлении спорного земельного участка в аренду для общественно-деловых целей, а не для строительства, само по себе не влечет ничтожность договора аренда.
При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о нарушении требований пункта 3 статьи 31 ЗК РФ следует признать преждевременным и сделанным без выяснения всех значимых для дела обстоятельств.
Согласно статье 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Статьями 16, 22 названного Закона установлены основания осуществления кадастрового учета и состав необходимых для кадастрового учета документов, в числе которых указан межевой план, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ.
Как указывалось выше, принимаемое уполномоченным органом решение о предварительном согласовании места размещения объекта утверждает акт о выборе земельного участка и является основанием для его государственного кадастрового учета (пункт 6 статьи 31 и пункт 1 статьи 32 ЗК РФ).
Согласно установленным судами обстоятельствам дела распоряжение N 218-р о предварительном согласовании обществу земельного участка для проектирования, строительства и эксплуатации центра технического обслуживания автомобилей было издано 26.03.2010, земельный участок поставлен на кадастровый учет 01.03.2010.
Вместе с тем данное нарушение с учетом названных норм права не является существенным, влекущим недействительность договора.
С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду следует установить все значимые для дела обстоятельства с учетом приводимых ответчиком возражений, исследовать вопрос о том, могло ли информирование о предоставлении спорного земельного повлечь нарушение прав и законных интересов граждан и общества в целом с учетом принципов земельного законодательства, а также исследовать, имелись ли заявки либо возражения иных лиц относительно предоставления спорного земельного участка. В зависимости от установленного решить, свидетельствуют ли указанные администрацией недостатки опубликованной информации и постановка земельного участка на кадастровый учет ранее принятого распоряжения о предварительном согласовании обществу земельного участка о ничтожности заключенного с обществом договора аренды.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 28.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012 по делу N А51-8123/2012 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.А.ШВЕДОВ
Судьи
А.Н.БАРБАТОВ
М.М.САРАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 25.03.2013 N Ф03-531/2013 ПО ДЕЛУ N А51-8123/2012
Разделы:Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2013 г. N Ф03-531/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: А.А.Шведова
Судей: А.Н.Барбатова, М.М.Саранцевой
при участии
от ООО "Владстройзаказчик": Масленникова Татьяна Владимировна - представитель по доверенности от 18.07.2012 N 25 АА 0771661
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик"
на решение от 28.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012
по делу N А51-8123/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.А.Левченко, в апелляционном суде судьи Т.А.Аппакова, А.В.Ветошкевич, Н.А.Скрипка
По иску администрации Надеждинского муниципального района
к обществу с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик"
о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки
третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю
Администрация Надеждинского муниципального района (ОГРН 1022501062088; место нахождения: 692481, Приморский край, Надеждинский район, с. Вольно-Надеждинское, ул. Пушкина, 59а; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Владстройзаказчик" (ОГРН 1052504432320; место нахождения: 690106, Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 54; далее - ООО "Владстройзаказчик", общество) о признании противоречащим закону и отмене распоряжения заместителя главы администрации от 01.04.2010 N 248-р "О передаче ООО "Владстройзаказчик" в аренду земельных участков"; о признании недействительным как ничтожной сделки договора аренды земельного участка от 15.04.2010 N 309-О о передаче обществу в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, Надеждинский район, с.Вольно-Надеждинское, в 3944 м на северо-запад от ориентира: земельный участок по улице Лазо, дом 7а с кадастровым номером 25:10:011155:45 (далее - спорный земельный участок), о применении последствий недействительности сделки в виде передачи указанного земельного участка администрации.
До рассмотрения спора по существу администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявила отказ от исковых требований в части признания противоречащим закону и отмене ненормативного правового акта о предоставлении обществу спорного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931; место нахождения: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48; далее - Управление Росреестра по Приморскому краю).
Исковые требования заявлены на основании статей 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и обусловлены нарушением порядка предоставления земельного участка в аренду для целей строительства без публичного информирования.
Решением суда от 28.08.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012, иск удовлетворен: договор аренды земельного участка от 15.04.2010 N 309-О, заключенный между администрацией и обществом, признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества передать спорный земельный участок администрации. Производство по делу в остальной части требований прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Судебные акты мотивированы тем, что администрацией не соблюдена процедура предоставления земельного участка в аренду для целей строительства, в том числе не осуществлено должным образом публичное информирование, решение о предварительном согласовании места замещения объекта принято после постановки спорного участка на кадастровый учет. Данные нарушения свидетельствуют о несоответствии договора аренды от 15.04.2010 N 309-О требованиям закона и его ничтожности.
В кассационной жалобе ООО "Владстройзаказчик" считает, что судами нарушены нормы материального и процессуального права, выводы судов противоречат фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем просит решение и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении иска администрации отказать.
Заявитель жалобы приводит доводы о том, что в ходе процедуры выбора и оформления прав на спорный участок общей площадью 73471 кв. м для целей строительства соблюдены все требования земельного законодательства. Считает, что информация о предоставлении земельного участка своевременно опубликована 19.08.2009, при этом заявок либо возражений от других лиц в отношении всего участка 73471 кв. м в установленный срок не поступило. В этой связи полагает, что договор аренды права администрации и неопределенного круга лиц не нарушает. По мнению общества, предоставление спорного участка для общественно-деловых целей назначению и разрешенному виду использования спорного участка, относящегося к землям промышленности, транспорта, связи не противоречит. Полагает, что предварительное согласование места размещения объекта на спорном земельном участке после постановки этого участка на кадастровый учет, не является существенным нарушением, поскольку земельный участок поставлен на кадастровый учет на основании схемы расположения земельного участка, утвержденной администрацией без замечаний.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Владстройзаказчик" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представители администрации и Управления Росреестра по Приморскому краю, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседании суда участия не принимали.
Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, общество 10.07.2009 обратилось к главе администрации с просьбой рассмотреть вопрос о предоставлении земельного участка под проектирование, строительство и эксплуатацию центра технического обслуживания автомобилей, расположенного в 3944 м северо-западнее земельного участка по улице Лазо, дом 7а села Вольно-Надеждинское.
В газете "Трудовая слава" от 19.08.2009 размещено информационное сообщение о планируемой передаче в аренду земельного участка площадью 73471 кв. м, расположенного в Надеждинском районе, в 3944 м на северо-запад от дома N 7а по ул. Лазо, с.Вольно-Надеждинское для общественно-деловых целей.
Главой администрации 21.09.2009 утвержден акт (регистрационный номер 21) обследования и выбора обществу земельного участка согласно прилагаемой схеме площадью 73471 кв. м под проектирование, строительство и эксплуатацию центра технического обслуживания автомобилей. Распоряжением администрации от 29.09.2009 N 290-р утверждена схема расположения спорного земельного участка.
01.03.2010 спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 25:10:011155:45, обществу выдан кадастровый паспорт, в котором указано разрешенное использование: для общественно-деловых целей: проектирование, строительство и эксплуатация центра технического обслуживания автомобилей.
Распоряжением администрации от 26.03.2010 N 218-р "О предварительном согласовании ООО "Владстройзаказчик" земельного участка для проектирования, строительства и эксплуатации центра технического обслуживания автомобилей" обществу согласован земельный участок общей площадью 73471 кв. м из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения для проектирования, строительства и эксплуатации центра технического обслуживания автомобилей.
На основании распоряжения администрации от 01.04.2010 N 248-р обществу передан в аренду земельный участок площадью 73471 кв. м на срок с 02.04.2010 по 31.03.2059 и 15.04.2010 заключен договор аренды N 309-О, согласно которому администрация предоставила, а общество приняло в пользование указанный участок из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения для общественно-деловых целей: под проектирование, строительство и эксплуатацию центра технического обслуживания автомобилей.
15.04.2010 подписан акт приема-передачи. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Приморскому краю в установленном законом порядке, о чем свидетельствует регистрационная надпись (штамп) от 18.06.2010 N 25-25-20/017/2010-316.
Ссылаясь на ничтожность договора аренды от 15.04.2010 N 309-О ввиду допущенных нарушений порядка передачи в аренду земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V (статьи 30 - 32) ЗК РФ.
Один из вариантов предоставления земельных участков для строительства предусматривает проведение работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов (подпункт 2 пункта 1 статьи 30 ЗК РФ).
В указанном случае согласно пункту 5 статьи 30 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка состоит из следующих этапов: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 31 ЗК РФ предусмотрено, что выбор испрашиваемого земельного участка обеспечивается органом местного самоуправления на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
При этом в силу пункта 3 статьи 31 ЗК РФ орган местного самоуправления обязан информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Далее, результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ).
После этого исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии с пунктом 6 статьи 31 ЗК РФ принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Данное решение согласно пунктам 1, 2 статьи 32 ЗК РФ служит основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
На завершающей стадии уполномоченными органами принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства, в соответствии с которым, в том числе заключается договор аренды (пункт 7 статьи 31 и пункт 2 статьи 32 ЗК РФ).
Арбитражные суды обеих инстанций по результатам рассмотрения исковых требований администрации пришли к выводу о несоблюдении приведенного выше порядка предоставления обществу спорного земельного участка.
Выводы судов обоснованы тем, что в нарушение пункта 3 статьи 31 ЗК РФ информационное сообщение, опубликованное 19.08.2009 в газете "Трудовая слава" является ненадлежащим, поскольку не содержит информации о том, что спорный земельный участок планируется предоставить именно под строительство. Кадастровый учет спорного земельного участка площадью проведен до издания администрацией распоряжения от 26.03.2010 N 218-р, которым данный участок согласован обществу, что не соответствует процедуре, предусмотренной пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ.
В этой связи арбитражные суды на основании статей 166 - 168 ГК РФ признали договор аренды от 15.04.2010 N 309-О недействительным как несоответствующий указанным выше нормам земельного законодательства и применили последствия его недействительности в виде возврата спорного участка администрации.
Между тем указанные выводы арбитражных судов сделаны без выяснения всех значимых для дела обстоятельств и с неправильным применением норм материального права.
Установленная пунктом 3 статьи 31 ЗК РФ обязанность органа местного самоуправления носит публичный характер и, как правильно указали суды, сославшись на приведенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 правовую позицию, призвана обеспечить реализацию гражданами принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан.
Однако данная норма права не содержит требований относительно содержания информационного сообщения и сведений, подлежащих обязательному включению в публикуемое уведомление о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
При оценке опубликованного сообщения о предоставлении земельного участка суды не выяснили, каким образом изложенная в нем информация воспрепятствовала реализации принципов участия граждан в решении вопросов, касающихся прав на землю.
Ссылка судов на отсутствие в опубликованном сообщении сведений о предоставлении спорного земельного участка под строительство сделана без учета того, что обязательное информирование населения предусмотрено именно в случае предоставления земельного участка для целей строительства. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение земельного участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения.
Суд кассационной инстанции, считает обоснованным довод заявителя кассационной жалобы о соответствии опубликованной информации целевому назначению и разрешенному виду использования земельного участка.
Суды установили, и подтверждается сведениями кадастрового учета, что спорный участок относится к категории земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения и предоставлен обществу для общественно-деловых целей.
Согласно пункту 2 статьи 88 ЗК РФ в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель промышленности.
Частью 4 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) установлено, что в состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов.
В силу части 5 статьи 35 Градостроительного кодекса общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
Таким образом, указание в информационном сообщении о предоставлении спорного земельного участка в аренду для общественно-деловых целей, а не для строительства, само по себе не влечет ничтожность договора аренда.
При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о нарушении требований пункта 3 статьи 31 ЗК РФ следует признать преждевременным и сделанным без выяснения всех значимых для дела обстоятельств.
Согласно статье 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Статьями 16, 22 названного Закона установлены основания осуществления кадастрового учета и состав необходимых для кадастрового учета документов, в числе которых указан межевой план, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ.
Как указывалось выше, принимаемое уполномоченным органом решение о предварительном согласовании места размещения объекта утверждает акт о выборе земельного участка и является основанием для его государственного кадастрового учета (пункт 6 статьи 31 и пункт 1 статьи 32 ЗК РФ).
Согласно установленным судами обстоятельствам дела распоряжение N 218-р о предварительном согласовании обществу земельного участка для проектирования, строительства и эксплуатации центра технического обслуживания автомобилей было издано 26.03.2010, земельный участок поставлен на кадастровый учет 01.03.2010.
Вместе с тем данное нарушение с учетом названных норм права не является существенным, влекущим недействительность договора.
С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду следует установить все значимые для дела обстоятельства с учетом приводимых ответчиком возражений, исследовать вопрос о том, могло ли информирование о предоставлении спорного земельного повлечь нарушение прав и законных интересов граждан и общества в целом с учетом принципов земельного законодательства, а также исследовать, имелись ли заявки либо возражения иных лиц относительно предоставления спорного земельного участка. В зависимости от установленного решить, свидетельствуют ли указанные администрацией недостатки опубликованной информации и постановка земельного участка на кадастровый учет ранее принятого распоряжения о предварительном согласовании обществу земельного участка о ничтожности заключенного с обществом договора аренды.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 28.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2012 по делу N А51-8123/2012 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.А.ШВЕДОВ
Судьи
А.Н.БАРБАТОВ
М.М.САРАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)