Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "15" мая 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено "16" мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего О.В. Киселевой
судей И.В. Сорокиной, Л.В. Солодовой
при участии в заседании:
от истца (заявителя):
- муниципальное образование Ольховатский муниципальный район в лице администрации Ольховатского муниципального района Воронежской области представители не явились, истец о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от ответчика:
общество с ограниченной ответственностью "Ольховатка Молоко" Антонова Е.А. по довер. N 07/12 от 26.04.2012 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования Ольховатский муниципальный район в лице администрации Ольховатского муниципального района Воронежской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 по делу N А14-12767/2011,
установил:
муниципальное образование Ольховатский муниципальный район в лице администрации Ольховатского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023601233919) обратилось с иском в Арбитражный суд Белгородской области к обществу с ограниченной ответственностью "Ольховатка Молоко" (ОГРН 1033600042640) о взыскании задолженности по арендной плате за использование земельного участка, находящегося по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, поселок Заболотовка, ул. Тенистая, 30, за период с 01.01.2007 года по 31.12.2007 года в сумме 100 628 руб. 41 коп.; взыскании арендной платы за время фактического использования имущества после истечения срока действия договора за период с 01.01.2008 года по 01.12.2011 года в размере 935 218 руб. 12 коп.; обязании ООО "Ольховатка Молоко" заключить договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, поселок Заболотовка, ул. Тенистая, 30, разрешенным использованием: для производственных целей, общей площадью 23732 кв. м, на новый срок, с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений исковых требований.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 07.06.2012 (судья И.В.Мироненко) исковые требования удовлетворены в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Ольховатка Молоко" неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование земельными участками общей площадью 2 218,6 кв. м за период с 09.12.2008 года по 01.11.2011 года в сумме 77 139,76 рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 (судьи Сухова И.Б., Ушакова И.В., Мокроусова Л.М.) решение суда первой инстанции отменено, исковые требования в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Ольховатка Молоко" 98 240 руб. 02 коп. неосновательного обогащения в виде арендной платы за использование земельного участка, занимаемого объектами недвижимости, за период с 09.12.2008 года по 01.12.2012 года, удовлетворены, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, истец обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 по делу N А14-12767/2011 отменить, направить дело на новое рассмотрение.
От ответчика поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором он указывает, что считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а доводы кассационной жалобы несостоятельными, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Истец, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, в суд округа не явился. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей истца.
Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителя ответчика, который изложил и полностью поддержал свою позицию по доводам отзыва на кассационную жалобу, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Ольховатка Молоко" является собственником объектов недвижимости: отдельно стоящее здание, литер А, А1, А2, А3, Б, Б1, отдельно стоящее здание, литер: И, И1, И2, отдельно стоящее здание, литер З, З1, з, з1, отдельно стоящее здание, литер Ж, отдельно стоящее здание, литер Е, сооружение (башня Рожновского), литер: Г3, расположенных на земельном участке, находящемся по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, поселок Заболотовка, ул. Тенистая, 30, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (том 1 л.д. 17-22).
Согласно кадастровой выписки земельного участка от 16.05.2012 года из государственного кадастра недвижимости, на кадастровом учете состоит земельный участок площадью 25350 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская обл., Ольховатский район, п. Заболотовка, ул. Тенистая, 30, кадастровый номер участка - 36:18:0500003:1, в графе "Особые отметки" указано: "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства" (т. 2, л.д. 5).
Поименованные объекты недвижимости ответчика занимают площадь в размере 2 218,6 кв. м, являющейся частью площади вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 36:18:0500003:1.
В период с 2002 года по 2007 год, между администрацией Заболотовского сельсовета и ООО "Ольховатка Молоко" были заключены договоры аренды земельного участка, расположенного по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, поселок Заболотовка, ул. Тенистая, 30, общей площадью 25350 кв. м (том 2 л.д. 6 - 8).
10.09.2007 года между муниципальным образованием - Ольховатский муниципальный район Воронежской области (арендодатель) и ООО "Ольховатка Молоко" (арендатор) заключен договор N 230 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 36:18:05 00 003:0001, находящегося по адресу: Воронежская обл., Ольховатский район, п. Заболотовка, ул. Тенистая, 30 с разрешенным использованием: для производственных целей в границах, указанных в кадастровой карте, общей площадью 23 732 кв. м (п. 1.1. договора). Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Общая сумма годовой арендной платы определена сторонами в п. 3.1 договора и составила 50314 руб. 21 коп. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка. Акт приема-передачи к договору подписан 10.09.2007 года.
В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы на указанный в договоре счет.
По истечении срока действия договора, арендатор вправе, в преимущественном порядке перед другими лицами, заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.
Срок действия договора N 230 от 10.09.2007 года истек 31.12.2007 года, договор аренды участка на новый срок сторонами не заключался.
30.03.2011 года истцом в адрес ответчика направлена претензия об уплате задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 года по 31.12.2007 года в размере 100 628 руб. 86 коп.
Письмом от 05.08.2011 года ответчик гарантировал уплату суммы долга в срок до 31.08.2011 года.
Рассчитав задолженность по арендной плате и неосновательное обогащение со стороны ответчика, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, отменив, с учетом положений п. 5 ст. 170 АПК РФ, решение суда первой инстанции, исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды земельных участков, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Из положений ст. 432 Гражданского кодекса РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 17 Закона о государственном земельном кадастре (утратил силу 17.05.2008 года) было предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 года N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Как следует из норм статьи 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект земельно-правовых отношений должен быть индивидуально определен.
В силу абз. 4 п. 3 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ (с изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 года N 241/10, если земельный участок, необходимый для использования объектов недвижимости, не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, отсутствуют доказательства использования ответчиком площади, превышающей площадь самих объектов недвижимости.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 года N 14547/09 (толкование является общеобязательным), если границы земельного участка, необходимого для использования здания, не установлены в предусмотренном законом порядке, суд может руководствоваться не площадью всего земельного участка, на территории которого расположен объект, а границами и площадью земельного участка, которые были установлены по согласованию с собственником здания.
В соответствии с п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, при осуществлении собственником находящейся на земельном участке недвижимости своего права на предоставлении участка, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Статья 65 Земельного кодекса РФ устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным.
В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из смысла названной нормы права следует, что обязательным условием взыскания неосновательного обогащения является приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 Гражданского кодекса РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договоров купли-продажи земельного участка (договора аренды земельного участка) такие договоры заключаются в порядке, предусмотренном положениями статьи 445 Гражданского кодекса РФ.
В силу ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если одна сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из смысла названной нормы закона следует, что истец, до обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, обязан соблюсти досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с надлежащим ответчиком, направить оферту (проект договора), содержащую существенные условия договора (предмет договора, документально подтвержденный размер земельного участка, его границы, местонахождение).
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Договор аренды земельного участка N 230 от 10.09.2007 нельзя признать заключенным в отсутствие его государственной регистрации и согласованного предмета договора, учитывая, что земельный участок площадью 23 732 кв. м в установленном законом порядке не сформирован, государственный кадастровый учет не проходил, и площадь стоящего на кадастровом учете участка, расположенного по тому же адресу, превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости. При этом акт приема-передачи от 10.09.2007 года к договору аренды земли от 10.09.2007 года по незаключенному договору не может служить доказательством использования ответчиком участка площадью 25350 кв. м в 2008 - 2012 годах, а также факта передачи ответчику земельного участка площадью 23 732 кв. м.
При таких обстоятельствах, поскольку истцом не представлено доказательств пользования ответчиком как собственником отдельных объектов недвижимости, расположенных на площади земельного участка равной 2218.6 кв. м, в т.ч. полной площадью спорного земельного участка и его частью в размере 23 732 кв. м, правовые основания для взыскания с ответчика неосновательного обогащения за использование земельным участком, превышающим площадь принадлежащих ему объектов недвижимости отсутствуют.
Таким образом, ввиду отсутствия заключенного договора аренды, доказательств оплаты за пользование земельным участком и правомерного применения срока исковой давности к требованиям за период 2007 г. по заявлению ответчика, на основании расчета размера неосновательного обогащения, представленного ответчиком, суд апелляционной инстанции обоснованно взыскал с ООО "Ольховатка Молоко" лишь неосновательное обогащение за пользование земельными участками, занимаемыми объектами недвижимости на площади 2 218,6 кв. м, за период с 09.12.2008 по 01.12.2012 в сумме 98 240 руб. 02 коп.
В удовлетворении требования о понуждении к заключению договора также правомерно отказано, поскольку обязанность по заключению договора аренды или купли-продажи земельного участка в силу закона возложена на истца, а ответчику принадлежит право на заключение такого договора, но не обязанность.
Доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда апелляционной инстанции и не опровергают его выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 по делу N А14-12767/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.КИСЕЛЕВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 16.05.2013 ПО ДЕЛУ N А14-12767/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2013 г. по делу N А14-12767/2011
Резолютивная часть постановления объявлена "15" мая 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено "16" мая 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего О.В. Киселевой
судей И.В. Сорокиной, Л.В. Солодовой
при участии в заседании:
от истца (заявителя):
- муниципальное образование Ольховатский муниципальный район в лице администрации Ольховатского муниципального района Воронежской области представители не явились, истец о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от ответчика:
общество с ограниченной ответственностью "Ольховатка Молоко" Антонова Е.А. по довер. N 07/12 от 26.04.2012 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования Ольховатский муниципальный район в лице администрации Ольховатского муниципального района Воронежской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 по делу N А14-12767/2011,
установил:
муниципальное образование Ольховатский муниципальный район в лице администрации Ольховатского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023601233919) обратилось с иском в Арбитражный суд Белгородской области к обществу с ограниченной ответственностью "Ольховатка Молоко" (ОГРН 1033600042640) о взыскании задолженности по арендной плате за использование земельного участка, находящегося по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, поселок Заболотовка, ул. Тенистая, 30, за период с 01.01.2007 года по 31.12.2007 года в сумме 100 628 руб. 41 коп.; взыскании арендной платы за время фактического использования имущества после истечения срока действия договора за период с 01.01.2008 года по 01.12.2011 года в размере 935 218 руб. 12 коп.; обязании ООО "Ольховатка Молоко" заключить договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, поселок Заболотовка, ул. Тенистая, 30, разрешенным использованием: для производственных целей, общей площадью 23732 кв. м, на новый срок, с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений исковых требований.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 07.06.2012 (судья И.В.Мироненко) исковые требования удовлетворены в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Ольховатка Молоко" неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование земельными участками общей площадью 2 218,6 кв. м за период с 09.12.2008 года по 01.11.2011 года в сумме 77 139,76 рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 (судьи Сухова И.Б., Ушакова И.В., Мокроусова Л.М.) решение суда первой инстанции отменено, исковые требования в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Ольховатка Молоко" 98 240 руб. 02 коп. неосновательного обогащения в виде арендной платы за использование земельного участка, занимаемого объектами недвижимости, за период с 09.12.2008 года по 01.12.2012 года, удовлетворены, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, истец обратился с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 по делу N А14-12767/2011 отменить, направить дело на новое рассмотрение.
От ответчика поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором он указывает, что считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а доводы кассационной жалобы несостоятельными, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Истец, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, в суд округа не явился. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей истца.
Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителя ответчика, который изложил и полностью поддержал свою позицию по доводам отзыва на кассационную жалобу, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Ольховатка Молоко" является собственником объектов недвижимости: отдельно стоящее здание, литер А, А1, А2, А3, Б, Б1, отдельно стоящее здание, литер: И, И1, И2, отдельно стоящее здание, литер З, З1, з, з1, отдельно стоящее здание, литер Ж, отдельно стоящее здание, литер Е, сооружение (башня Рожновского), литер: Г3, расположенных на земельном участке, находящемся по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, поселок Заболотовка, ул. Тенистая, 30, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (том 1 л.д. 17-22).
Согласно кадастровой выписки земельного участка от 16.05.2012 года из государственного кадастра недвижимости, на кадастровом учете состоит земельный участок площадью 25350 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская обл., Ольховатский район, п. Заболотовка, ул. Тенистая, 30, кадастровый номер участка - 36:18:0500003:1, в графе "Особые отметки" указано: "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства" (т. 2, л.д. 5).
Поименованные объекты недвижимости ответчика занимают площадь в размере 2 218,6 кв. м, являющейся частью площади вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 36:18:0500003:1.
В период с 2002 года по 2007 год, между администрацией Заболотовского сельсовета и ООО "Ольховатка Молоко" были заключены договоры аренды земельного участка, расположенного по адресу: Воронежская область, Ольховатский район, поселок Заболотовка, ул. Тенистая, 30, общей площадью 25350 кв. м (том 2 л.д. 6 - 8).
10.09.2007 года между муниципальным образованием - Ольховатский муниципальный район Воронежской области (арендодатель) и ООО "Ольховатка Молоко" (арендатор) заключен договор N 230 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 36:18:05 00 003:0001, находящегося по адресу: Воронежская обл., Ольховатский район, п. Заболотовка, ул. Тенистая, 30 с разрешенным использованием: для производственных целей в границах, указанных в кадастровой карте, общей площадью 23 732 кв. м (п. 1.1. договора). Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Общая сумма годовой арендной платы определена сторонами в п. 3.1 договора и составила 50314 руб. 21 коп. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка. Акт приема-передачи к договору подписан 10.09.2007 года.
В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы на указанный в договоре счет.
По истечении срока действия договора, арендатор вправе, в преимущественном порядке перед другими лицами, заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.
Срок действия договора N 230 от 10.09.2007 года истек 31.12.2007 года, договор аренды участка на новый срок сторонами не заключался.
30.03.2011 года истцом в адрес ответчика направлена претензия об уплате задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 года по 31.12.2007 года в размере 100 628 руб. 86 коп.
Письмом от 05.08.2011 года ответчик гарантировал уплату суммы долга в срок до 31.08.2011 года.
Рассчитав задолженность по арендной плате и неосновательное обогащение со стороны ответчика, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, отменив, с учетом положений п. 5 ст. 170 АПК РФ, решение суда первой инстанции, исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды земельных участков, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Из положений ст. 432 Гражданского кодекса РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 17 Закона о государственном земельном кадастре (утратил силу 17.05.2008 года) было предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 года N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Как следует из норм статьи 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект земельно-правовых отношений должен быть индивидуально определен.
В силу абз. 4 п. 3 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ (с изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 года N 241/10, если земельный участок, необходимый для использования объектов недвижимости, не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, отсутствуют доказательства использования ответчиком площади, превышающей площадь самих объектов недвижимости.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 года N 14547/09 (толкование является общеобязательным), если границы земельного участка, необходимого для использования здания, не установлены в предусмотренном законом порядке, суд может руководствоваться не площадью всего земельного участка, на территории которого расположен объект, а границами и площадью земельного участка, которые были установлены по согласованию с собственником здания.
В соответствии с п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, при осуществлении собственником находящейся на земельном участке недвижимости своего права на предоставлении участка, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Статья 65 Земельного кодекса РФ устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным.
В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из смысла названной нормы права следует, что обязательным условием взыскания неосновательного обогащения является приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421 Гражданского кодекса РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договоров купли-продажи земельного участка (договора аренды земельного участка) такие договоры заключаются в порядке, предусмотренном положениями статьи 445 Гражданского кодекса РФ.
В силу ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если одна сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из смысла названной нормы закона следует, что истец, до обращения в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, обязан соблюсти досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с надлежащим ответчиком, направить оферту (проект договора), содержащую существенные условия договора (предмет договора, документально подтвержденный размер земельного участка, его границы, местонахождение).
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Договор аренды земельного участка N 230 от 10.09.2007 нельзя признать заключенным в отсутствие его государственной регистрации и согласованного предмета договора, учитывая, что земельный участок площадью 23 732 кв. м в установленном законом порядке не сформирован, государственный кадастровый учет не проходил, и площадь стоящего на кадастровом учете участка, расположенного по тому же адресу, превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости. При этом акт приема-передачи от 10.09.2007 года к договору аренды земли от 10.09.2007 года по незаключенному договору не может служить доказательством использования ответчиком участка площадью 25350 кв. м в 2008 - 2012 годах, а также факта передачи ответчику земельного участка площадью 23 732 кв. м.
При таких обстоятельствах, поскольку истцом не представлено доказательств пользования ответчиком как собственником отдельных объектов недвижимости, расположенных на площади земельного участка равной 2218.6 кв. м, в т.ч. полной площадью спорного земельного участка и его частью в размере 23 732 кв. м, правовые основания для взыскания с ответчика неосновательного обогащения за использование земельным участком, превышающим площадь принадлежащих ему объектов недвижимости отсутствуют.
Таким образом, ввиду отсутствия заключенного договора аренды, доказательств оплаты за пользование земельным участком и правомерного применения срока исковой давности к требованиям за период 2007 г. по заявлению ответчика, на основании расчета размера неосновательного обогащения, представленного ответчиком, суд апелляционной инстанции обоснованно взыскал с ООО "Ольховатка Молоко" лишь неосновательное обогащение за пользование земельными участками, занимаемыми объектами недвижимости на площади 2 218,6 кв. м, за период с 09.12.2008 по 01.12.2012 в сумме 98 240 руб. 02 коп.
В удовлетворении требования о понуждении к заключению договора также правомерно отказано, поскольку обязанность по заключению договора аренды или купли-продажи земельного участка в силу закона возложена на истца, а ответчику принадлежит право на заключение такого договора, но не обязанность.
Доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда апелляционной инстанции и не опровергают его выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 по делу N А14-12767/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.КИСЕЛЕВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)