Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 06.09.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дорошковой А.Г. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежаще, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу городской управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 28.06.2013 по делу N А23-5244/2012 (судья Егорова В.Н.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания Русь" (далее - общество) (г. Калуга, ОГРН 1064027047150, ИНН 4027073726) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к городской управе города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) (далее - управа) о признании постановления от 30.08.2012 N 10094-пи недействительным в части установления выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 40:25:000007:322 площадью 233 500 кв. метров из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: г. Калуга, д. Ильинка (далее - земельный участок), в сумме 18 044 000 рублей и возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи по цене 1 685 700 рублей (т. 1, л.д. 3-5).
До рассмотрения спора по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил требования в части выкупной стоимости земельного участка и просил возложить на управу обязанность заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка по цене 2 025 000 рублей (т. 2, л.д. 92). Судом уточнение принято.
Решением суда от 28.06.2013 заявленные требования удовлетворены (т. 2, л.д. 95-96). Признавая отказ управы незаконным, суд исходил из наличия совокупности условий, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) для реализации права общества на выкуп земельного участка. При этом стоимость выкупаемого земельного участка была установлена на основании заключения судебной экспертизы.
В апелляционной жалобе управа просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель считает, что обществом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, полагая необходимым в данном случае обращаться с иском об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки. Отмечает, что рыночная стоимость земельного участка, определенная по результатам судебной экспертизы значительно расходится с отчетом об оценке ООО "Агентство недвижимости "Дэкстер", а в экспертном заключении содержатся неточности и ошибки. Обращает внимание на проведение оценки лишь одним из способов, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, в суд апелляционной инстанции представителей не направили, в связи с чем судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, общество является субъектом малого предпринимательства и арендует земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 40:25:000007:322, расположенный по адресу г. Калуга, д. Ильинка, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под существующими объектами недвижимости нежилого назначения от 27.12.2006 N 327/06 (т. 1, л.д. 12-16).
Общество обратилось в управу с заявлением о приобретении в собственность данного участка на основании пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
Письмом от 05.05.2012 N 3374/06-12 (т. 1, л.д. 9) управа сообщила обществу о том, что выкупная цена земельного участка определена на основании экспертного исследования ООО "Агентство недвижимости "Дэкстер" и установлена в размере 18 044 000 рублей.
30.08.2012 управой издано постановление о предоставлении обществу земельного участка по указанной цене (т. 1, л.д. 8).
Не согласившись с определением выкупной стоимости земельного участка, общество обратилось к независимому оценщику для получения заключения о выкупной стоимости земельного участка.
Согласно отчету ООО "Центр экспертизы имущества АБАШ" от 23.07.2012 (т. 1, л.д. 20) рыночная стоимость земельного участка составила 1 685 700 рублей (т. 1, л.д. 20).
Наличие разногласий относительно выкупной стоимости спорного земельного участка послужили поводом для обращения общества в суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, для признания недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.
В силу требований пункта 4 статьи 1 указанного Закона приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из материалов дела, на дату обращения общества с заявлением от 30.07.2012 о выкупе земельного участка оно владело указанным участком на праве аренды свыше трех лет (т. 1, л.д. 12-18).
Изложенные обстоятельства являются основанием для предоставления обществу испрашиваемого земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
Проверяя решение суда в части разрешения разногласий сторон по выкупной стоимости, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
В то же время по смыслу статьи 13 Закона N 135-ФЗ сведения, содержащиеся в отчете об оценке, являются оспоримыми: в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, стороны представили несколько отчетов об оценке спорного земельного участка со значительными расхождениями в оценке его стоимости.
Учитывая наличие в материалах дела нескольких отчетов об оценке стоимости земельного участка, а также разногласия сторон по стоимости выкупаемого имущества, и на основании ходатайства истца, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центральная лаборатория судебной экспертизы "Первый Эксперт".
Согласно экспертному заключению от 25.03.2013 рыночная стоимость спорного земельного участка составила 2 025 000 рублей (т. 2, л.д. 52).
Оценив заключение эксперта, суд области правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, поскольку оно не содержит каких-либо противоречий, в связи с чем принял экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.
Довод заявителя о том, что в отчете эксперта содержатся искаженные, ошибочные данные и использован неправильный метод определения цены объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В части 2 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено право лица, участвующего в деле, присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, без права вмешательства в ход исследований.
При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, на основании части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта при наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена предусмотренная в части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание (абзац второй части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем управа ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не воспользовалась предоставленными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации правами, не заявила ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы, а также о вызове эксперта в судебное заседание, ограничившись предоставлением первоначального отчета об оценке.
Довод заявителя о том, что экспертом в нарушение пункта 20 Федеральных стандартов оценки N 1, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода, что существенно влияет на величину рыночной стоимости объекта оценки, отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку, не опровергая выводов эксперта, является частным мнением заявителя.
Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Закону N 135-ФЗ.
Не основан на содержании экспертного заключения довод управы об отсутствии обоснования использования иных методов оценки, помимо сравнительного метода. Так, на странице 27 указанного заключения отражено, что применение доходного метода оценки приведет к заведомо заниженному результату оценки по сравнению с реальной рыночной стоимостью; в оценочной практике доходный метод применяется лишь при условии невозможности рассчитать рыночную стоимость сравнительным методом.
Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, имеющиеся в деле заключения об оценке, составленные ООО "Агентство недвижимости "Дэкстер" и ООО "Центр экспертизы "АБАШ" также основаны на применении лишь сравнительного метода.
Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы ООО "Центральная лаборатория судебной экспертизы "Первый Эксперт", суд области обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.
Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 25.03.2013, проверяемы, обоснованы, однозначны, базируются на исследовании полной и существенной информации.
Утверждение управы о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на их переоценку. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.
Аргумент заявителя об указании в экспертном заключении недостоверного адреса объекта оценки, исследование анализа рынка земли Московского региона, не заслуживает внимания, поскольку из содержания заключения следует, что исследование проводилось в отношении стоимости земельных участков, расположенных в Калужской области (т. 2, л.д. 46, 48).
Довод заявителя о том, что обществом выбран ненадлежащий способ защиты права отклоняется судом, поскольку действия управы нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа земельного участка по рыночной стоимости, предоставленного законом.
Возложение на управу обязанности заключить договор купли-продажи является способом восстановления нарушенных прав и законных интересов общества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11).
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 28.06.2013 по делу N А23-5244/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
А.Г.ДОРОШКОВА
М.В.КАСТРУБА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.09.2013 ПО ДЕЛУ N А23-5244/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2013 г. по делу N А23-5244/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 06.09.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дорошковой А.Г. и Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежаще, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу городской управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 28.06.2013 по делу N А23-5244/2012 (судья Егорова В.Н.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания Русь" (далее - общество) (г. Калуга, ОГРН 1064027047150, ИНН 4027073726) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к городской управе города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) (далее - управа) о признании постановления от 30.08.2012 N 10094-пи недействительным в части установления выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 40:25:000007:322 площадью 233 500 кв. метров из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: г. Калуга, д. Ильинка (далее - земельный участок), в сумме 18 044 000 рублей и возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи по цене 1 685 700 рублей (т. 1, л.д. 3-5).
До рассмотрения спора по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил требования в части выкупной стоимости земельного участка и просил возложить на управу обязанность заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка по цене 2 025 000 рублей (т. 2, л.д. 92). Судом уточнение принято.
Решением суда от 28.06.2013 заявленные требования удовлетворены (т. 2, л.д. 95-96). Признавая отказ управы незаконным, суд исходил из наличия совокупности условий, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) для реализации права общества на выкуп земельного участка. При этом стоимость выкупаемого земельного участка была установлена на основании заключения судебной экспертизы.
В апелляционной жалобе управа просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель считает, что обществом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, полагая необходимым в данном случае обращаться с иском об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки. Отмечает, что рыночная стоимость земельного участка, определенная по результатам судебной экспертизы значительно расходится с отчетом об оценке ООО "Агентство недвижимости "Дэкстер", а в экспертном заключении содержатся неточности и ошибки. Обращает внимание на проведение оценки лишь одним из способов, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в сети Интернет, в суд апелляционной инстанции представителей не направили, в связи с чем судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, общество является субъектом малого предпринимательства и арендует земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 40:25:000007:322, расположенный по адресу г. Калуга, д. Ильинка, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под существующими объектами недвижимости нежилого назначения от 27.12.2006 N 327/06 (т. 1, л.д. 12-16).
Общество обратилось в управу с заявлением о приобретении в собственность данного участка на основании пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
Письмом от 05.05.2012 N 3374/06-12 (т. 1, л.д. 9) управа сообщила обществу о том, что выкупная цена земельного участка определена на основании экспертного исследования ООО "Агентство недвижимости "Дэкстер" и установлена в размере 18 044 000 рублей.
30.08.2012 управой издано постановление о предоставлении обществу земельного участка по указанной цене (т. 1, л.д. 8).
Не согласившись с определением выкупной стоимости земельного участка, общество обратилось к независимому оценщику для получения заключения о выкупной стоимости земельного участка.
Согласно отчету ООО "Центр экспертизы имущества АБАШ" от 23.07.2012 (т. 1, л.д. 20) рыночная стоимость земельного участка составила 1 685 700 рублей (т. 1, л.д. 20).
Наличие разногласий относительно выкупной стоимости спорного земельного участка послужили поводом для обращения общества в суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, для признания недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.
В силу требований пункта 4 статьи 1 указанного Закона приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из материалов дела, на дату обращения общества с заявлением от 30.07.2012 о выкупе земельного участка оно владело указанным участком на праве аренды свыше трех лет (т. 1, л.д. 12-18).
Изложенные обстоятельства являются основанием для предоставления обществу испрашиваемого земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
Проверяя решение суда в части разрешения разногласий сторон по выкупной стоимости, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
В то же время по смыслу статьи 13 Закона N 135-ФЗ сведения, содержащиеся в отчете об оценке, являются оспоримыми: в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, стороны представили несколько отчетов об оценке спорного земельного участка со значительными расхождениями в оценке его стоимости.
Учитывая наличие в материалах дела нескольких отчетов об оценке стоимости земельного участка, а также разногласия сторон по стоимости выкупаемого имущества, и на основании ходатайства истца, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центральная лаборатория судебной экспертизы "Первый Эксперт".
Согласно экспертному заключению от 25.03.2013 рыночная стоимость спорного земельного участка составила 2 025 000 рублей (т. 2, л.д. 52).
Оценив заключение эксперта, суд области правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, поскольку оно не содержит каких-либо противоречий, в связи с чем принял экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.
Довод заявителя о том, что в отчете эксперта содержатся искаженные, ошибочные данные и использован неправильный метод определения цены объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В части 2 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено право лица, участвующего в деле, присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, без права вмешательства в ход исследований.
При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, на основании части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта при наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена предусмотренная в части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание (абзац второй части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем управа ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не воспользовалась предоставленными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации правами, не заявила ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы, а также о вызове эксперта в судебное заседание, ограничившись предоставлением первоначального отчета об оценке.
Довод заявителя о том, что экспертом в нарушение пункта 20 Федеральных стандартов оценки N 1, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода, что существенно влияет на величину рыночной стоимости объекта оценки, отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку, не опровергая выводов эксперта, является частным мнением заявителя.
Не соглашаясь с заключением эксперта, ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Закону N 135-ФЗ.
Не основан на содержании экспертного заключения довод управы об отсутствии обоснования использования иных методов оценки, помимо сравнительного метода. Так, на странице 27 указанного заключения отражено, что применение доходного метода оценки приведет к заведомо заниженному результату оценки по сравнению с реальной рыночной стоимостью; в оценочной практике доходный метод применяется лишь при условии невозможности рассчитать рыночную стоимость сравнительным методом.
Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, имеющиеся в деле заключения об оценке, составленные ООО "Агентство недвижимости "Дэкстер" и ООО "Центр экспертизы "АБАШ" также основаны на применении лишь сравнительного метода.
Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы ООО "Центральная лаборатория судебной экспертизы "Первый Эксперт", суд области обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.
Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 25.03.2013, проверяемы, обоснованы, однозначны, базируются на исследовании полной и существенной информации.
Утверждение управы о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на их переоценку. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.
Аргумент заявителя об указании в экспертном заключении недостоверного адреса объекта оценки, исследование анализа рынка земли Московского региона, не заслуживает внимания, поскольку из содержания заключения следует, что исследование проводилось в отношении стоимости земельных участков, расположенных в Калужской области (т. 2, л.д. 46, 48).
Довод заявителя о том, что обществом выбран ненадлежащий способ защиты права отклоняется судом, поскольку действия управы нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа земельного участка по рыночной стоимости, предоставленного законом.
Возложение на управу обязанности заключить договор купли-продажи является способом восстановления нарушенных прав и законных интересов общества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11).
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 28.06.2013 по делу N А23-5244/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
А.Г.ДОРОШКОВА
М.В.КАСТРУБА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)