Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Айбатулина К.К. и Леоновой О.В., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) - Шульги Л.Н. (доверенность от 03.06.2013), от ответчика - открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440) - Моисеенко Д.В. (доверенность от 03.09.2012), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Строитель" и общества с ограниченной ответственностью "Ника", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2013 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2013 (судьи Стрекачев А.Н., Герасименко А.Н., Шимбарева Н.В.) по делу N А53-4595/2012, установил следующее.
ОАО "Сбербанк России" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" (далее - концерн) об обращении взыскания на заложенные по договору ипотеки от 28.01.2009 N 29-10/170/и-1 десятиэтажное административное здание общей площадью 6120,8 кв. м в городе Ростове-на-Дону и право аренды земельного участка площадью 1432 кв. м под зданием, а также установлении общей начальной продажной стоимости предмета залога в размере 203 200 тыс. рублей, равном 80 процентам рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете оценщика от 12.03.2013 N 117/13; взыскании в пользу банка из стоимости предмета залога 41 270 379 рублей 41 копейки, включающих просроченную ссудную задолженность, просроченные проценты и неустойку по кредитным обязательствам общества с ограниченной ответственностью "Строитель".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Строитель" и ООО "Ника".
Решением от 15.04.2013 с концерна в пользу банка взыскана сумма задолженности, процентов и пеней; обращено взыскание на здание и право аренды земельного участка; установлена начальная продажная стоимость здания - 381 709 677 рублей, права аренды земельного участка - 14 852 704 рубля. В решении также указано что требование банка о взыскании 41 270 379 рублей 41 копейки удовлетворяется из стоимости заложенного имущества. Суд отклонил довод банка о необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от оценки независимого оценщика, указав, что это положение, установленное статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), применимо лишь при определении такой цены независимым оценщиком. В данном случае цена определялась не оценщиком, а судом на основании заключения экспертного учреждения.
Постановлением от 07.08.2013 апелляционный суд отменил решение в части взыскания с концерна 41 270 379 рублей 41 копейки задолженности, оставив в силе указание в резолютивной части решения на удовлетворение требования банка в названной сумме из стоимости заложенного имущества, также отменено решение в части взыскания с концерна в доход федерального бюджета 200 тыс. рублей государственной пошлины и установления начальной продажной цены заложенного имущества. С учетом положений статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена на публичных торгах установлена: на 10-этажное административное здание - 305 367 741 рубль 60 копеек; на право аренды земельного участка - 11 882 163 рубля 20 копеек. В остальной части решение суда от 15.04.2013 оставлено без изменения. Апелляционный суд указал, что требование о взыскании с концерна кредитной задолженности не заявлялось, а пункт 2 статьи 54 Закона об ипотеке применим и в случае спора, разрешаемого в судебном порядке.
В кассационной жалобе банк просит изменить судебные акты в части установления начальной продажной цены предмета залога. Поддерживая вывод апелляционного суда о необходимости применения пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, заявитель просит установить начальную продажную цену предмета залога в размере 80% от стоимости, указанной в заключении от 12.03.2013 N 117/13, предоставленном экспертной организацией - ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг". По мнению банка, именно это заключение наиболее достоверно из четырех имеющихся в деле экспертных отчетов, так как по времени составления оно является последним, а экспертиза Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз", принятая судами за основу, проведена на 3 месяца ранее (14.01.2013), следовательно, утратила актуальность и опровергается более поздним исследованием.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Договор ипотеки от 28.01.2009 N 29-10/170/и-1 заключен банком (залогодержатель) и концерном (залогодатель) в обеспечение исполнения обществом "Строитель" (заемщик) обязательств по договору от 28.01.2009 N 29-10/170 об открытии невозобновляемой кредитной линии, по которому банк предоставил заемщику 30 млн рублей на срок до 27.01.2011.
Общая залоговая стоимость 10-этажного административного здания и права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 2а, определена сторонами в договоре ипотеки в размере 157 680 тысяч рублей.
Заемщик по кредитному договору от 28.01.2009 N 29-10/170 обязательства по возврату денежных средств и уплате процентов не исполнил, что в соответствии со статьями 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет недвижимости без обращения в суд возможно только на основании нотариального соглашения, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания.
Соглашение о внесудебном обращении взыскания на здание и право аренды залогодатель и залогодержатель после возникновения оснований для обращения взыскания не заключали, следовательно, при несогласии стороны по договору с реализацией имущества на публичных торгах по начальной продажной цене, равной залоговой стоимости, указанной в договоре ипотеки, такая цена определяется решением суда (статья 350 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).
В целях определения начальной продажной цены предмета залога суд назначил экспертизу, поручив ее проведение ООО "Северо-Кавказский центр экспертиз и исследований" и поставив вопросы об определении рыночной стоимости как административного здания, так и права аренды земельного участка. Однако эксперт в заключении от 06.08.2012 определил только рыночную стоимость здания - 369 млн рублей, причем банк указал на противоречия в экспертном заключении и настаивал на повторной экспертизе, предложив поручить ее проведение либо Специализированному частному учреждению "Ростовский центр судебных экспертиз" либо ООО "Консалт Гео Групп".
Суд определением от 17.10.2012 удовлетворил ходатайство истца, назначив повторную экспертизу по названным вопросам.
Согласно заключению СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э рыночная стоимость десятиэтажного административного здания составляет 381 709 677 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка - 14 852 704 рубля.
Считая стоимость предмета залога завышенной, банк представил в материалы дела заключение ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" от 12.03.2013 N 117/13 с оценкой только административного здания в размере 254 млн рублей и настаивал на определении его начальной продажной цены в размере 80% от указанной стоимости (203 914 300 рублей).
Оценивая представленные доказательства, суд первой инстанции указал, что истец не привел аргументированных доводов, которые порочили бы экспертное заключение от 14.01.2013 N 0898/Э, кроме некорректного мнения о большей достоверности заключения ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" от 12.03.2013 N 117/13 в силу того, что оно получено на три месяца позднее. Суд также указал на отсутствие в заключении от 12.03.2013 оценки права аренды земельного участка и на то, что заключение получено в рамках другого процесса (дело N А53-17236/2012).
Апелляционный суд, отменяя решение в части, в то же время согласился с оценкой доказательств судом первой инстанции, указав, что достоверность заключения от 14.01.2013 N 0898/Э подтверждается и другими имеющимися в деле экспертными исследованиями. При этом учтен интерес собственника заложенного имущества в его реализации по более высокой цене, что не нарушает баланса интересов обеих сторон.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Из содержания приведенной нормы в совокупности с нормами статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что оценка доказательств является полномочием судов первой и апелляционной инстанций. Переоценка доказательств, на что направлены доводы заявителя кассационной жалобы, в суде кассационной инстанции недопустима.
С учетом отмены решения в части взыскания кредитного долга с залогодателя, не являющегося непосредственным должником по этим обязательствам, и уменьшения начальной продажной цены залогового имущества до 80% оценочной стоимости постановление апелляционного суда соответствует нормам материального и процессуального права, основания для его отмены или изменения отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2013 по делу N А53-4595/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 05.11.2013 ПО ДЕЛУ N А53-4595/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2013 г. по делу N А53-4595/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Айбатулина К.К. и Леоновой О.В., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) - Шульги Л.Н. (доверенность от 03.06.2013), от ответчика - открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440) - Моисеенко Д.В. (доверенность от 03.09.2012), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Строитель" и общества с ограниченной ответственностью "Ника", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2013 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2013 (судьи Стрекачев А.Н., Герасименко А.Н., Шимбарева Н.В.) по делу N А53-4595/2012, установил следующее.
ОАО "Сбербанк России" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" (далее - концерн) об обращении взыскания на заложенные по договору ипотеки от 28.01.2009 N 29-10/170/и-1 десятиэтажное административное здание общей площадью 6120,8 кв. м в городе Ростове-на-Дону и право аренды земельного участка площадью 1432 кв. м под зданием, а также установлении общей начальной продажной стоимости предмета залога в размере 203 200 тыс. рублей, равном 80 процентам рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете оценщика от 12.03.2013 N 117/13; взыскании в пользу банка из стоимости предмета залога 41 270 379 рублей 41 копейки, включающих просроченную ссудную задолженность, просроченные проценты и неустойку по кредитным обязательствам общества с ограниченной ответственностью "Строитель".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Строитель" и ООО "Ника".
Решением от 15.04.2013 с концерна в пользу банка взыскана сумма задолженности, процентов и пеней; обращено взыскание на здание и право аренды земельного участка; установлена начальная продажная стоимость здания - 381 709 677 рублей, права аренды земельного участка - 14 852 704 рубля. В решении также указано что требование банка о взыскании 41 270 379 рублей 41 копейки удовлетворяется из стоимости заложенного имущества. Суд отклонил довод банка о необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от оценки независимого оценщика, указав, что это положение, установленное статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), применимо лишь при определении такой цены независимым оценщиком. В данном случае цена определялась не оценщиком, а судом на основании заключения экспертного учреждения.
Постановлением от 07.08.2013 апелляционный суд отменил решение в части взыскания с концерна 41 270 379 рублей 41 копейки задолженности, оставив в силе указание в резолютивной части решения на удовлетворение требования банка в названной сумме из стоимости заложенного имущества, также отменено решение в части взыскания с концерна в доход федерального бюджета 200 тыс. рублей государственной пошлины и установления начальной продажной цены заложенного имущества. С учетом положений статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена на публичных торгах установлена: на 10-этажное административное здание - 305 367 741 рубль 60 копеек; на право аренды земельного участка - 11 882 163 рубля 20 копеек. В остальной части решение суда от 15.04.2013 оставлено без изменения. Апелляционный суд указал, что требование о взыскании с концерна кредитной задолженности не заявлялось, а пункт 2 статьи 54 Закона об ипотеке применим и в случае спора, разрешаемого в судебном порядке.
В кассационной жалобе банк просит изменить судебные акты в части установления начальной продажной цены предмета залога. Поддерживая вывод апелляционного суда о необходимости применения пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, заявитель просит установить начальную продажную цену предмета залога в размере 80% от стоимости, указанной в заключении от 12.03.2013 N 117/13, предоставленном экспертной организацией - ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг". По мнению банка, именно это заключение наиболее достоверно из четырех имеющихся в деле экспертных отчетов, так как по времени составления оно является последним, а экспертиза Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз", принятая судами за основу, проведена на 3 месяца ранее (14.01.2013), следовательно, утратила актуальность и опровергается более поздним исследованием.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Договор ипотеки от 28.01.2009 N 29-10/170/и-1 заключен банком (залогодержатель) и концерном (залогодатель) в обеспечение исполнения обществом "Строитель" (заемщик) обязательств по договору от 28.01.2009 N 29-10/170 об открытии невозобновляемой кредитной линии, по которому банк предоставил заемщику 30 млн рублей на срок до 27.01.2011.
Общая залоговая стоимость 10-этажного административного здания и права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 2а, определена сторонами в договоре ипотеки в размере 157 680 тысяч рублей.
Заемщик по кредитному договору от 28.01.2009 N 29-10/170 обязательства по возврату денежных средств и уплате процентов не исполнил, что в соответствии со статьями 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет недвижимости без обращения в суд возможно только на основании нотариального соглашения, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания.
Соглашение о внесудебном обращении взыскания на здание и право аренды залогодатель и залогодержатель после возникновения оснований для обращения взыскания не заключали, следовательно, при несогласии стороны по договору с реализацией имущества на публичных торгах по начальной продажной цене, равной залоговой стоимости, указанной в договоре ипотеки, такая цена определяется решением суда (статья 350 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).
В целях определения начальной продажной цены предмета залога суд назначил экспертизу, поручив ее проведение ООО "Северо-Кавказский центр экспертиз и исследований" и поставив вопросы об определении рыночной стоимости как административного здания, так и права аренды земельного участка. Однако эксперт в заключении от 06.08.2012 определил только рыночную стоимость здания - 369 млн рублей, причем банк указал на противоречия в экспертном заключении и настаивал на повторной экспертизе, предложив поручить ее проведение либо Специализированному частному учреждению "Ростовский центр судебных экспертиз" либо ООО "Консалт Гео Групп".
Суд определением от 17.10.2012 удовлетворил ходатайство истца, назначив повторную экспертизу по названным вопросам.
Согласно заключению СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э рыночная стоимость десятиэтажного административного здания составляет 381 709 677 рублей; рыночная стоимость права аренды земельного участка - 14 852 704 рубля.
Считая стоимость предмета залога завышенной, банк представил в материалы дела заключение ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" от 12.03.2013 N 117/13 с оценкой только административного здания в размере 254 млн рублей и настаивал на определении его начальной продажной цены в размере 80% от указанной стоимости (203 914 300 рублей).
Оценивая представленные доказательства, суд первой инстанции указал, что истец не привел аргументированных доводов, которые порочили бы экспертное заключение от 14.01.2013 N 0898/Э, кроме некорректного мнения о большей достоверности заключения ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" от 12.03.2013 N 117/13 в силу того, что оно получено на три месяца позднее. Суд также указал на отсутствие в заключении от 12.03.2013 оценки права аренды земельного участка и на то, что заключение получено в рамках другого процесса (дело N А53-17236/2012).
Апелляционный суд, отменяя решение в части, в то же время согласился с оценкой доказательств судом первой инстанции, указав, что достоверность заключения от 14.01.2013 N 0898/Э подтверждается и другими имеющимися в деле экспертными исследованиями. При этом учтен интерес собственника заложенного имущества в его реализации по более высокой цене, что не нарушает баланса интересов обеих сторон.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Из содержания приведенной нормы в совокупности с нормами статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что оценка доказательств является полномочием судов первой и апелляционной инстанций. Переоценка доказательств, на что направлены доводы заявителя кассационной жалобы, в суде кассационной инстанции недопустима.
С учетом отмены решения в части взыскания кредитного долга с залогодателя, не являющегося непосредственным должником по этим обязательствам, и уменьшения начальной продажной цены залогового имущества до 80% оценочной стоимости постановление апелляционного суда соответствует нормам материального и процессуального права, основания для его отмены или изменения отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2013 по делу N А53-4595/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
О.В.ЛЕОНОВА
К.К.АЙБАТУЛИН
О.В.ЛЕОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)