Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Морозова С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Бутковой Н.А., Кордюковой Г.Л.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 октября 2013 года апелляционную жалобу ООО "юр. лицо 1" на заочное решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2012 года по делу N 2-3199/12 по иску П. к ООО "юр. лицо 1" о признании права собственности на квартиру, по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения П., поддержавшей исковые требования, судебная коллегия
установила:
П. обратилась в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "юр. лицо 1" о признании права собственности на не завершенную строительном однокомнатную квартиру <адрес>
Свои требования П. мотивировала тем, что <дата> она заключила с ответчиком договор N <...> на участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес> с целью получения в нем однокомнатной квартиры на 10 этаже, строительный номер N <...>, площадью <...> кв. м, свои обязательства по инвестированию объекта истица выполнила в полном объеме, выплатив ответчику <...> рублей, срок окончания строительства был установлен - <дата>, в последующем неоднократно продлевался, распоряжением Комитета по строительству Санкт-Петербурга от <дата> установлен планируемый срок сдачи объекта в эксплуатацию на <дата>, однако в установленные сроки объект в эксплуатацию сдан не был, квартира, являющаяся объектом инвестирования, истице не передана.
Заочным решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2012 года за П. признано право собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру <адрес>
В апелляционной жалобе ООО "юр. лицо 1" просит решение суда первой инстанции отменить, как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
При рассмотрении апелляционной жалобы ООО "юр. лицо 1" судебной коллегией было установлено, что суд первой инстанции рассмотрел дело без участия ООО "юр. лицо 2", чьи права и обязанности затрагиваются предъявленными истцом требованиями и их разрешением судом, в связи с чем, на основании п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2012 года подлежит отмене.
Определением от <дата> судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в соответствии с п. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ООО "юр. лицо 2" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Протокольным определением от <дата> ООО "юр. лицо 2" привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции представители ООО "юр. лицо 1", ООО "юр. лицо 2" не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Судебная коллегия, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от <дата> N <...> "О проектировании и строительстве жилых домов со встроенными гаражами по адресу: <адрес> ЗАО "юр. лицо 3" было предоставлено право строительства многоквартирных домов со встроенными паркингами и встроенными нежилыми помещениями по вышеуказанным адресам.
<дата> между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ЗАО "юр. лицо 3" был заключен договор N <...> аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, для проектирования, строительства и эксплуатации объектов жилищного назначения.
<дата> между ЗАО "юр. лицо 3" и ООО "юр. лицо 1" был заключен договор N <...> инвестирования проектирования и строительства жилого дома по адресу: <адрес>, согласно которому ООО "юр. лицо 1" выступило в качестве Инвестора строительства, а ЗАО "юр. лицо 3" в качестве Застройщика-Инвестора.
На основании указанного договора <дата> между П. и ООО "юр. лицо 1" был заключен договор N <...> на участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес> с целью получения в нем однокомнатной квартиры строит. N <...>, общей площадью <...> кв. м, на 10 этаже жилого дома.
Стоимость квартиры в соответствии с указанным договором составила <...> доллар США в рублевом эквиваленте согласно п. 5.1 договора.
Исполнение П. обязательств по оплате договора подтверждено представленными в материалы дела квитанциями о внесении денежных средств в ООО "юр. лицо 1".
Дополнительным соглашением N <...> от <дата> к договору N <...> от <дата> установлено считать стороной по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата> ООО "юр. лицо 1".
В соответствии с пунктом 5.2.2 договора N <...> от <дата>, а также условиями дополнительных соглашений N <...>, которыми были внесены изменения в указанный пункт, срок завершения строительства жилого дома по адресу: <адрес>, был определен сторонами до <дата>.
<дата> между ООО "юр. лицо 1" (цедент) и ООО "юр. лицо 2" (цессионарий) был заключен договор, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата>.
Дополнительным соглашением N <...> от <дата> к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата>, заключенному между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО "юр. лицо 2", установлено считать стороной по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата> ООО "юр. лицо 2", также данным соглашением договор аренды дополнен пунктом 8.7, следующего содержания "за счет собственных средств решить имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией инвестиционного проекта и финансированием строительства объекта физическими и юридическими лицами".
Согласно сведениям, представленным Комитетом по строительству Правительства Санкт-Петербурга на момент передачи прав застройщика ООО "юр. лицо 2" стадия строительства объекта - многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> составила:
- проектирование - 100%,
- земляные работы - 100%,
- фундамент - 100%,
- каркас - 100%,
- специальные внутренние работы - 99%,
- отделочные работы - 99%,
- благоустройство территории - 10%,
- инженерные сети: водоснабжение - 50%, водоотведение - 99%, энергоснабжение - 80%, тепловые сети - 30%.
<дата> ООО "юр. лицо 2" в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было подано извещение об окончании строительства объекта - многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> однако разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию ООО "юр. лицо 2" до настоящего времени не получено.
<дата> состоялось заседание Рабочей группы Правительства Санкт-Петербурга по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории Санкт-Петербурга, котором в том числе рассматривался вопрос завершения строительства объекта по адресу: <адрес>, по результатам которого согласно протоколу N <...> решено ООО "юр. лицо 2" в срок до <дата> заключить с ООО "юр. лицо 1" и ООО "юр. лицо 4" трехстороннее соглашение, устанавливающее обязательства ООО "юр. лицо 2" по передаче квартир для оформления в собственность граждан после ввода жилых домов в эксплуатацию участникам долевого строительства, заключившим ранее договоры с ООО "юр. лицо 1" и ООО "юр. лицо 4".
<дата> между ООО "юр. лицо 1", ООО "юр. лицо 2" и ООО "юр. лицо 4" было заключено трехстороннее соглашение, по условиям которого ООО "юр. лицо 1" уступило, а ООО "юр. лицо 2" приняло на себя права и обязанности по договору от <дата> N <...> инвестирования в части проектирования и строительства жилых домов со встроенными гаражами, в том числе по адресу: <адрес>, стороны подтвердили, что к моменту заключения соглашения по договору осуществлено инвестирование на сумму <...> рублей, обязательство по инвестированию строительства жилых, нежилых помещений, гаражей исполнено ООО "юр. лицо 1" частично, также стороны согласовали, что плановый срок окончания строительства объекта по адресу: <адрес> - не позднее <дата>.
Также <дата> между ООО "юр. лицо 1" и ООО "юр. лицо 2" было подписано соглашение, по условиям которого стороны установили, что после ввода в эксплуатацию объекта - многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, ООО "юр. лицо 2" исполняет перед ООО "юр. лицо 1" обязанность по передаче ООО "юр. лицо 1" помещений указанного объекта путем передачи помещений объекта непосредственно субинвесторам, то есть третьим лицам привлеченным ООО "юр. лицо 1" к инвестированию строительства объекта на основании сделок, которые направлены на получение этими третьими лицами по окончании строительства помещений в объекте, при этом стороны утвердили реестр субинвестровой согласно приложению N <...> к данному соглашению.
П. включена в указанный реестр, утвержденный ООО "юр. лицо 1" и ООО "юр. лицо 2", как субинвестор однокомнатной квартиры условный номер N <...>, проектной площадью <...> кв. м, в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на основании договора N <...>.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
По смыслу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Таким образом, объектом незавершенного строительства является вновь созданное или реконструированное здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.
В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
По смыслу ст. 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.
Из установленных по делу обстоятельств следует, что заключенный между П. и ООО "юр. лицо 1" договор, исполнение которого возложено на ООО "юр. лицо 2", по своей правовой природе является договором инвестирования и строящийся на основании такого договора объект (включающий, в том числе и спорный объект в виде однокомнатной квартиры) является объектом инвестиционной деятельности, в связи с чем он принадлежит на праве долевой собственности субъектам инвестиционного процесса, соответственно у истицы, в связи с исполнением своих обязательств по договору, возникло право требования признания за нею права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, строительство которого ею инвестировалось.
ООО "юр. лицо 2" права П. на квартиру, указанную в договоре, инвестирование строительства которой она произвела, в суде апелляционной инстанции не оспаривал, выразил готовность передать спорную квартиру истице после ввода объекта в эксплуатацию.
Однако, факт отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с длительным строительством спорного объекта с нарушением установленных сроков строительства не может являться препятствием для приобретения истцом прав на этот объект при условии надлежащего выполнения ею своих обязательств по договору, так как в силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Несмотря на то, что в данном случае разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, строительство объекта по спорному адресу фактически завершено, объект готов к вводу в эксплуатацию, имеет постоянные характеристики, ответчиком указанные обстоятельства не оспариваются, данные обстоятельства позволяет считать его объектом незавершенного строительства, то есть объектом недвижимости, который может быть объектом гражданского оборота.
Данных о нарушениях закона или иных правовых актов при строительстве данного дома у суда не имеется, следовательно, в силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у истицы возникает право на изготовленную для себя новую вещь, следовательно, судебная коллегия находит установленным, что П. приобрела право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде соответствующей квартиры, указанной в договоре.
На основании изложенного, учитывая, что П. исполнены взятые на себя обязательства по договору в полном объеме, фактически объект создан, но не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, судебная коллегия считает возможным признать за П. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде соответствующей квартиры, являвшейся предметом договора инвестирования, что не противоречит положениям ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возражения ответчика о том, что согласно ведомости помещений и их площадей, выданной ГУП ГУИОН ПИБ Красногвардейского района Санкт-Петербурга, площадь квартиры, являющейся предметом договора инвестирования, изменилась в сторону увеличения, не свидетельствуют о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку то обстоятельство, что окончательная площадь квартиры для осуществления итоговых расчетов между истицей и ответчиком не определена, само по себе не может влиять на право истицы получить в собственность полагающуюся ей долю в объекте незавершенного строительства. После завершения строительства дома и определения окончательной площади жилого помещения, в случае возникновения требований финансового характера в связи с изменением площади квартиры стороны не лишены права разрешить их в установленном законом порядке.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2012 года отменить, вынести новое решение.
Признать за П., <дата> года рождения, право собственности в объекте незавершенного строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес> в виде однокомнатной квартиры со строительным номером N <...>, общей площадью <...> кв. м, на 10 этаже жилого дома.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.10.2013 N 33-8723/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2013 г. N 33-8723/2013
Судья: Морозова С.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Бутковой Н.А., Кордюковой Г.Л.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 октября 2013 года апелляционную жалобу ООО "юр. лицо 1" на заочное решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2012 года по делу N 2-3199/12 по иску П. к ООО "юр. лицо 1" о признании права собственности на квартиру, по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения П., поддержавшей исковые требования, судебная коллегия
установила:
П. обратилась в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "юр. лицо 1" о признании права собственности на не завершенную строительном однокомнатную квартиру <адрес>
Свои требования П. мотивировала тем, что <дата> она заключила с ответчиком договор N <...> на участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес> с целью получения в нем однокомнатной квартиры на 10 этаже, строительный номер N <...>, площадью <...> кв. м, свои обязательства по инвестированию объекта истица выполнила в полном объеме, выплатив ответчику <...> рублей, срок окончания строительства был установлен - <дата>, в последующем неоднократно продлевался, распоряжением Комитета по строительству Санкт-Петербурга от <дата> установлен планируемый срок сдачи объекта в эксплуатацию на <дата>, однако в установленные сроки объект в эксплуатацию сдан не был, квартира, являющаяся объектом инвестирования, истице не передана.
Заочным решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2012 года за П. признано право собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру <адрес>
В апелляционной жалобе ООО "юр. лицо 1" просит решение суда первой инстанции отменить, как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
При рассмотрении апелляционной жалобы ООО "юр. лицо 1" судебной коллегией было установлено, что суд первой инстанции рассмотрел дело без участия ООО "юр. лицо 2", чьи права и обязанности затрагиваются предъявленными истцом требованиями и их разрешением судом, в связи с чем, на основании п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2012 года подлежит отмене.
Определением от <дата> судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в соответствии с п. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ООО "юр. лицо 2" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Протокольным определением от <дата> ООО "юр. лицо 2" привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции представители ООО "юр. лицо 1", ООО "юр. лицо 2" не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Судебная коллегия, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от <дата> N <...> "О проектировании и строительстве жилых домов со встроенными гаражами по адресу: <адрес> ЗАО "юр. лицо 3" было предоставлено право строительства многоквартирных домов со встроенными паркингами и встроенными нежилыми помещениями по вышеуказанным адресам.
<дата> между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ЗАО "юр. лицо 3" был заключен договор N <...> аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, для проектирования, строительства и эксплуатации объектов жилищного назначения.
<дата> между ЗАО "юр. лицо 3" и ООО "юр. лицо 1" был заключен договор N <...> инвестирования проектирования и строительства жилого дома по адресу: <адрес>, согласно которому ООО "юр. лицо 1" выступило в качестве Инвестора строительства, а ЗАО "юр. лицо 3" в качестве Застройщика-Инвестора.
На основании указанного договора <дата> между П. и ООО "юр. лицо 1" был заключен договор N <...> на участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес> с целью получения в нем однокомнатной квартиры строит. N <...>, общей площадью <...> кв. м, на 10 этаже жилого дома.
Стоимость квартиры в соответствии с указанным договором составила <...> доллар США в рублевом эквиваленте согласно п. 5.1 договора.
Исполнение П. обязательств по оплате договора подтверждено представленными в материалы дела квитанциями о внесении денежных средств в ООО "юр. лицо 1".
Дополнительным соглашением N <...> от <дата> к договору N <...> от <дата> установлено считать стороной по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата> ООО "юр. лицо 1".
В соответствии с пунктом 5.2.2 договора N <...> от <дата>, а также условиями дополнительных соглашений N <...>, которыми были внесены изменения в указанный пункт, срок завершения строительства жилого дома по адресу: <адрес>, был определен сторонами до <дата>.
<дата> между ООО "юр. лицо 1" (цедент) и ООО "юр. лицо 2" (цессионарий) был заключен договор, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата>.
Дополнительным соглашением N <...> от <дата> к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата>, заключенному между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО "юр. лицо 2", установлено считать стороной по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...> от <дата> ООО "юр. лицо 2", также данным соглашением договор аренды дополнен пунктом 8.7, следующего содержания "за счет собственных средств решить имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией инвестиционного проекта и финансированием строительства объекта физическими и юридическими лицами".
Согласно сведениям, представленным Комитетом по строительству Правительства Санкт-Петербурга на момент передачи прав застройщика ООО "юр. лицо 2" стадия строительства объекта - многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> составила:
- проектирование - 100%,
- земляные работы - 100%,
- фундамент - 100%,
- каркас - 100%,
- специальные внутренние работы - 99%,
- отделочные работы - 99%,
- благоустройство территории - 10%,
- инженерные сети: водоснабжение - 50%, водоотведение - 99%, энергоснабжение - 80%, тепловые сети - 30%.
<дата> ООО "юр. лицо 2" в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было подано извещение об окончании строительства объекта - многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> однако разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию ООО "юр. лицо 2" до настоящего времени не получено.
<дата> состоялось заседание Рабочей группы Правительства Санкт-Петербурга по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории Санкт-Петербурга, котором в том числе рассматривался вопрос завершения строительства объекта по адресу: <адрес>, по результатам которого согласно протоколу N <...> решено ООО "юр. лицо 2" в срок до <дата> заключить с ООО "юр. лицо 1" и ООО "юр. лицо 4" трехстороннее соглашение, устанавливающее обязательства ООО "юр. лицо 2" по передаче квартир для оформления в собственность граждан после ввода жилых домов в эксплуатацию участникам долевого строительства, заключившим ранее договоры с ООО "юр. лицо 1" и ООО "юр. лицо 4".
<дата> между ООО "юр. лицо 1", ООО "юр. лицо 2" и ООО "юр. лицо 4" было заключено трехстороннее соглашение, по условиям которого ООО "юр. лицо 1" уступило, а ООО "юр. лицо 2" приняло на себя права и обязанности по договору от <дата> N <...> инвестирования в части проектирования и строительства жилых домов со встроенными гаражами, в том числе по адресу: <адрес>, стороны подтвердили, что к моменту заключения соглашения по договору осуществлено инвестирование на сумму <...> рублей, обязательство по инвестированию строительства жилых, нежилых помещений, гаражей исполнено ООО "юр. лицо 1" частично, также стороны согласовали, что плановый срок окончания строительства объекта по адресу: <адрес> - не позднее <дата>.
Также <дата> между ООО "юр. лицо 1" и ООО "юр. лицо 2" было подписано соглашение, по условиям которого стороны установили, что после ввода в эксплуатацию объекта - многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, ООО "юр. лицо 2" исполняет перед ООО "юр. лицо 1" обязанность по передаче ООО "юр. лицо 1" помещений указанного объекта путем передачи помещений объекта непосредственно субинвесторам, то есть третьим лицам привлеченным ООО "юр. лицо 1" к инвестированию строительства объекта на основании сделок, которые направлены на получение этими третьими лицами по окончании строительства помещений в объекте, при этом стороны утвердили реестр субинвестровой согласно приложению N <...> к данному соглашению.
П. включена в указанный реестр, утвержденный ООО "юр. лицо 1" и ООО "юр. лицо 2", как субинвестор однокомнатной квартиры условный номер N <...>, проектной площадью <...> кв. м, в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, на основании договора N <...>.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
По смыслу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Таким образом, объектом незавершенного строительства является вновь созданное или реконструированное здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.
В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
По смыслу ст. 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.
Из установленных по делу обстоятельств следует, что заключенный между П. и ООО "юр. лицо 1" договор, исполнение которого возложено на ООО "юр. лицо 2", по своей правовой природе является договором инвестирования и строящийся на основании такого договора объект (включающий, в том числе и спорный объект в виде однокомнатной квартиры) является объектом инвестиционной деятельности, в связи с чем он принадлежит на праве долевой собственности субъектам инвестиционного процесса, соответственно у истицы, в связи с исполнением своих обязательств по договору, возникло право требования признания за нею права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, строительство которого ею инвестировалось.
ООО "юр. лицо 2" права П. на квартиру, указанную в договоре, инвестирование строительства которой она произвела, в суде апелляционной инстанции не оспаривал, выразил готовность передать спорную квартиру истице после ввода объекта в эксплуатацию.
Однако, факт отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с длительным строительством спорного объекта с нарушением установленных сроков строительства не может являться препятствием для приобретения истцом прав на этот объект при условии надлежащего выполнения ею своих обязательств по договору, так как в силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Несмотря на то, что в данном случае разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, строительство объекта по спорному адресу фактически завершено, объект готов к вводу в эксплуатацию, имеет постоянные характеристики, ответчиком указанные обстоятельства не оспариваются, данные обстоятельства позволяет считать его объектом незавершенного строительства, то есть объектом недвижимости, который может быть объектом гражданского оборота.
Данных о нарушениях закона или иных правовых актов при строительстве данного дома у суда не имеется, следовательно, в силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у истицы возникает право на изготовленную для себя новую вещь, следовательно, судебная коллегия находит установленным, что П. приобрела право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде соответствующей квартиры, указанной в договоре.
На основании изложенного, учитывая, что П. исполнены взятые на себя обязательства по договору в полном объеме, фактически объект создан, но не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, судебная коллегия считает возможным признать за П. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде соответствующей квартиры, являвшейся предметом договора инвестирования, что не противоречит положениям ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возражения ответчика о том, что согласно ведомости помещений и их площадей, выданной ГУП ГУИОН ПИБ Красногвардейского района Санкт-Петербурга, площадь квартиры, являющейся предметом договора инвестирования, изменилась в сторону увеличения, не свидетельствуют о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку то обстоятельство, что окончательная площадь квартиры для осуществления итоговых расчетов между истицей и ответчиком не определена, само по себе не может влиять на право истицы получить в собственность полагающуюся ей долю в объекте незавершенного строительства. После завершения строительства дома и определения окончательной площади жилого помещения, в случае возникновения требований финансового характера в связи с изменением площади квартиры стороны не лишены права разрешить их в установленном законом порядке.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2012 года отменить, вынести новое решение.
Признать за П., <дата> года рождения, право собственности в объекте незавершенного строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес> в виде однокомнатной квартиры со строительным номером N <...>, общей площадью <...> кв. м, на 10 этаже жилого дома.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)