Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Любимова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Секериной О.И.,
судей Тарасовой О.Н., Бусиной Н.В.,
при секретаре Н.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Е.Г. - Е.Л. на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 16 июля 2013 года
по делу по иску Е.Г. к Т.И. о признании предварительного договора купли- продажи основным, признании права собственности на недвижимое имущество и регистрации перехода права собственности.
Заслушав доклад судьи Тарасовой О.Н., судебная коллегия
установила:
Истец Е.Г. обратился в суд с иском к Т.И. о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на недвижимое имущество и регистрации перехода права собственности.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома по адресу <адрес> В соответствии с условиями данного договора в срок до ДД.ММ.ГГ должен быть заключен основной договор купли-продажи по цене <данные изъяты> Предварительный договор являлся актом приема-передачи имущества и ответчик передала ему ключи от дома. При подписании договора истцом внесен задаток в размере <данные изъяты> а ДД.ММ.ГГ истец уплатил Т.И. за дом и земельный участок еще <данные изъяты> из которых сумма в размере <данные изъяты>. направлена на погашение кредита, по которому заложены земельный участок и жилой дом. В этот же день ДД.ММ.ГГ был подписан еще один предварительный договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка и жилого дома, в соответствии с которым стороны должны подписать и зарегистрировать основной договор в срок до ДД.ММ.ГГ, однако до настоящего времени основной договор не заключен.
С учетом приведенных обстоятельств, истец просил признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Е.Г. и Т.И. основным договором купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты>, кадастровый номер ДД.ММ.ГГ и расположенного на нем незавершенного строительством жилого дома площадью застройки <данные изъяты>, процент готовности - 50%, кадастровый номер ДД.ММ.ГГ, находящихся по <адрес>; признать за истцом право собственности на указанный земельный участок и жилой дом и принять решение о регистрации перехода права собственности.
Представитель ответчика, возражая против удовлетворения иска, пояснила, что ответчик Т.И. имела намерение продать спорное имущество, но истцу объяснила, что это возможно только с письменного согласия банка; с истцом был заключен предварительный договор, получены <данные изъяты> и переданы ключи от дома, однако остальную сумму по договору не получала, основной договор купли-продажи не заключался.
Представитель третьего лица ЗАО "Банк ВТБ 24" возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что спорное имущество находится у банка в залоге и банк не давал письменного согласия на его отчуждение. На дату заключения договора задолженность по кредиту составляла <данные изъяты> невыплаченная сумма кредита - <данные изъяты> Денежные средства в погашение кредита истец банку не вносил и в настоящее время долг по кредиту не погашен.
Решением Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 16 июля 2013 года исковые требования Е.Г. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении иска. В обоснование жалобы указала, что письменными доказательствами было подтверждено, что истец произвел оплату за приобретаемое имущество в полном объеме, однако суд данные доказательства не принял во внимание и сделал вывод об отсутствие оплаты по договору только на основании пояснений представителя ответчика. Вывод суда о том, что истец не обращался за понуждением заключить основной договор, не соответствует обстоятельствам дела, так как истец, не добившись от ответчика никаких действий по регистрации права собственности, сначала обратился в органы полиции с заявлением о возбуждении уголовного дела. Так как обращение в полицию не принесло результатов, истец обратился в суд. Принимая во внимание, что предварительный договор купли-продажи по сути являлся основным договором, так как предполагал не только обязанность сторон по заключению договора в будущем, но и предусматривал оплату по договору и передачу покупателю приобретенного имущества, поэтому истец обратился с требованиями о признании предварительного договора основным и признании права собственности на имущество. По предварительному договору имущество не передается и оплата за имущество не производится, в данном же случае имущество было передано покупателю, истец произвел за него оплату, однако суд делает выводы о прекращении обязательств сторон, допуская нарушение норм материального права. Кроме того, из буквального толкования условий договора следует, что он является основным, а не предварительным. При рассмотрении дела стороной ответчика не было представлено никаких обоснованных возражений по заявленным требованиям, в том числе относительно прекращения обязательств, однако суд, прописывает в решении доводы, на которые ответчик даже не ссылался. Суд не применил закон, подлежащий применению (ст. 39 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающий последствия продажи имущества без согласия залогодержателя, так как в данном случае интересы банка защищены (в залоге у банка имеется еще автомобиль <данные изъяты> стоимостью <данные изъяты> а Е.Г. в случае признания за ним права собственности на приобретенные объекты недвижимости рискует лишь понести ответственность в пределах стоимости имущества.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Е.Л. на доводах жалобы настаивала.
Представитель ответчика О.И. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание Судебной коллегии не явились, о причинах неявки не уведомили.
На основании положений ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается при данной явке.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав пояснения явившихся участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером *** и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом площадью застройки <данные изъяты> процент готовности-50%, кадастровый номер *** Литер А, находящиеся по переулку <адрес> с ДД.ММ.ГГ принадлежат на праве собственности Т.И. что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (л.д. 13, 14).
ДД.ММ.ГГ между ЗАО "Банк ВТБ-24" и ООО заключено кредитное соглашение *** о предоставлении ООО "Алтай-Цемент" кредита в сумме <данные изъяты> на <данные изъяты> под <данные изъяты> годовых.
ДД.ММ.ГГ в обеспечении исполнения указанного соглашения между ЗАО "Банк ВТБ-24" и Т.И. заключен договор поручительства *** и договор об ипотеке, по условиям которого Т.И. передала банку в залог земельный участок с кадастровым номером *** и незавершенный строительством жилой дом площадью застройки <данные изъяты> процент готовности - 50%, Литер А, находящиеся по переулку <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между Т.И. и Е.Г. заключен предварительный договор купли- продажи, по условиям которого продавец обязался продать покупателю, а покупатель обязался купить земельный участок по <адрес>, площадью <данные изъяты> с расположенным на нем домом площадью <данные изъяты> Согласно п. 2, 9 договора стороны обязались подписать основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГ по цене <данные изъяты> Кроме того, в договоре имеется ссылка на то, что объект обременен ипотекой в силу закона (п. 4) (л.д. 11).
При заключении предварительного договора истцом ответчику передана сумма авансового платежа в размере <данные изъяты> что подтверждается распиской ответчика о получении денежных средств.
По соглашению сторон предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ определен актом приема-передачи объекта недвижимости, спорное имущество передано истцу путем передачи ключей от дома, который истец впоследствии достроил, что не оспаривалось стороной ответчика в судебном заседании.
До установленного в договоре срока ДД.ММ.ГГ основной договор купли-продажи спорных объектов между сторонами заключен не был.
ДД.ММ.ГГ между Т.И. и Е.Г. заключен предварительный договор в отношении этого же имущества и по той же цене со сроком заключения и регистрации основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГ и с определением авансового платежа в размере <данные изъяты>. При этом в п. 4 договора указано, что объект обременен ипотекой в силу закона и продавец обязуется до ДД.ММ.ГГ погасить ипотеку за счет средств покупателя и за счет собственных средств (л.д. 12).
Из расписки в предварительном договоре следует, что ДД.ММ.ГГ истцом ответчику переданы денежные средства в размере <данные изъяты> в качестве авансового платежа (л.д. 12, оборот).
Обращаясь в суд с иском, Е.Г. указывает на то, что по существу между сторонами был заключен основной договор, который был исполнен в части передачи спорного имущества покупателю и оплаты за него.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что в указанный в предварительном договоре срок договор купли-продажи объекта недвижимости между сторонами не заключался, ни одна из сторон не обращалась с требованиями о понуждении к заключению сделки, следовательно, обязательства сторон, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, денежные средства в сумме <данные изъяты> фактически ответчику не передавались, поскольку <данные изъяты> из этой суммы были перечислены ДД.ММ.ГГ на счет ООО в качестве беспроцентного займа. Согласие залогодержателя ЗАО "Банк ВТБ-24" на отчуждение спорного имущества получено не было.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что обязательство, предусмотренное предварительным договором, прекращено.
В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи обязательного заключения договора, к которым относятся: публичный договор (ст. 426), предварительный договор (ст. 429), заключение договора на торгах (ст. 448). Данный перечень расширительному толкованию не подлежит.
Положениями ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Между тем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Суд обосновано пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный, является предварительным договором купли- продажи недвижимого имущества, что обязательство, предусмотренное предварительным договором прекращено.
Судом установлено, что до оговоренного в предварительном договоре срока заключения основного договора, ДД.ММ.ГГ, он заключен не был, ни одна из сторон не обращалась с требованиями о понуждении другой стороны к заключению сделки.
Согласно ст. ст. 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
При отсутствии указанных в ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Истцом в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, свидетельствующих, что им до окончания срока, указанного в предварительном договоре, направлялось другой стороне предложение заключить договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.
Поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, у суда отсутствовали основания об удовлетворении требований о признании за истцом права собственности на недвижимое имущество и регистрации перехода права собственности.
Ссылка в жалобе на то, что до обращения в суд истец обращался в органы полиции с заявлением о возбуждении уголовного дела в связи с уклонением Т.И. от регистрации сделки, на законность принятого судебного решения не влияет, так как факт обращения истца в правоохранительные органы не может быть расценен в качестве предложения заключить этот договор в смысле ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Приведенный в жалобе довод о несогласии с выводами суда в части оплаты по договору в полном объеме, не может быть принят во внимание, так как не влияет на законность судебного акта, поскольку обязательства по предварительному договору прекращены, а истец не лишен возможности обратиться в суд о взыскании с ответчика уплаченной по договору суммы.
Согласно ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Аналогичное положение содержится и в ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Пунктом 2.1.1 договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГ, заключенного между Банком ВТБ 24 и Т.И. предусмотрено, что залогодатель обязуется не отчуждать передаваемый в залог предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку, либо не распоряжаться им иным образом без предварительного письменного согласия залогодержателя (л.д. 61).
Факт отсутствия согласия ЗАО Банк ВТБ 24 на заключение сделки, не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Из изложенного следует, что договор, заключенный между сторонами нельзя признать сделкой, совершенной в соответствии с требованиями законодательства, ввиду отсутствия согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества в силу прямого указания закона.
Ссылки в жалобе на то, что заключенным договором купли- продажи не нарушаются права залогодержателя, судебная коллегия находит несостоятельными.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, изучив приведенные доводы и материалы дела, не находит оснований для отмены оспариваемого судебного решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, основанные на фактических обстоятельствах и исследованных по делу доказательствах
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу представителя истца Е.Г. - Е.Л. на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 16 июля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 24.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7768/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2013 г. по делу N 33-7768/2013
Судья: Любимова И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Секериной О.И.,
судей Тарасовой О.Н., Бусиной Н.В.,
при секретаре Н.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Е.Г. - Е.Л. на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 16 июля 2013 года
по делу по иску Е.Г. к Т.И. о признании предварительного договора купли- продажи основным, признании права собственности на недвижимое имущество и регистрации перехода права собственности.
Заслушав доклад судьи Тарасовой О.Н., судебная коллегия
установила:
Истец Е.Г. обратился в суд с иском к Т.И. о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на недвижимое имущество и регистрации перехода права собственности.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома по адресу <адрес> В соответствии с условиями данного договора в срок до ДД.ММ.ГГ должен быть заключен основной договор купли-продажи по цене <данные изъяты> Предварительный договор являлся актом приема-передачи имущества и ответчик передала ему ключи от дома. При подписании договора истцом внесен задаток в размере <данные изъяты> а ДД.ММ.ГГ истец уплатил Т.И. за дом и земельный участок еще <данные изъяты> из которых сумма в размере <данные изъяты>. направлена на погашение кредита, по которому заложены земельный участок и жилой дом. В этот же день ДД.ММ.ГГ был подписан еще один предварительный договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка и жилого дома, в соответствии с которым стороны должны подписать и зарегистрировать основной договор в срок до ДД.ММ.ГГ, однако до настоящего времени основной договор не заключен.
С учетом приведенных обстоятельств, истец просил признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Е.Г. и Т.И. основным договором купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты>, кадастровый номер ДД.ММ.ГГ и расположенного на нем незавершенного строительством жилого дома площадью застройки <данные изъяты>, процент готовности - 50%, кадастровый номер ДД.ММ.ГГ, находящихся по <адрес>; признать за истцом право собственности на указанный земельный участок и жилой дом и принять решение о регистрации перехода права собственности.
Представитель ответчика, возражая против удовлетворения иска, пояснила, что ответчик Т.И. имела намерение продать спорное имущество, но истцу объяснила, что это возможно только с письменного согласия банка; с истцом был заключен предварительный договор, получены <данные изъяты> и переданы ключи от дома, однако остальную сумму по договору не получала, основной договор купли-продажи не заключался.
Представитель третьего лица ЗАО "Банк ВТБ 24" возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что спорное имущество находится у банка в залоге и банк не давал письменного согласия на его отчуждение. На дату заключения договора задолженность по кредиту составляла <данные изъяты> невыплаченная сумма кредита - <данные изъяты> Денежные средства в погашение кредита истец банку не вносил и в настоящее время долг по кредиту не погашен.
Решением Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 16 июля 2013 года исковые требования Е.Г. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, принять новое об удовлетворении иска. В обоснование жалобы указала, что письменными доказательствами было подтверждено, что истец произвел оплату за приобретаемое имущество в полном объеме, однако суд данные доказательства не принял во внимание и сделал вывод об отсутствие оплаты по договору только на основании пояснений представителя ответчика. Вывод суда о том, что истец не обращался за понуждением заключить основной договор, не соответствует обстоятельствам дела, так как истец, не добившись от ответчика никаких действий по регистрации права собственности, сначала обратился в органы полиции с заявлением о возбуждении уголовного дела. Так как обращение в полицию не принесло результатов, истец обратился в суд. Принимая во внимание, что предварительный договор купли-продажи по сути являлся основным договором, так как предполагал не только обязанность сторон по заключению договора в будущем, но и предусматривал оплату по договору и передачу покупателю приобретенного имущества, поэтому истец обратился с требованиями о признании предварительного договора основным и признании права собственности на имущество. По предварительному договору имущество не передается и оплата за имущество не производится, в данном же случае имущество было передано покупателю, истец произвел за него оплату, однако суд делает выводы о прекращении обязательств сторон, допуская нарушение норм материального права. Кроме того, из буквального толкования условий договора следует, что он является основным, а не предварительным. При рассмотрении дела стороной ответчика не было представлено никаких обоснованных возражений по заявленным требованиям, в том числе относительно прекращения обязательств, однако суд, прописывает в решении доводы, на которые ответчик даже не ссылался. Суд не применил закон, подлежащий применению (ст. 39 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающий последствия продажи имущества без согласия залогодержателя, так как в данном случае интересы банка защищены (в залоге у банка имеется еще автомобиль <данные изъяты> стоимостью <данные изъяты> а Е.Г. в случае признания за ним права собственности на приобретенные объекты недвижимости рискует лишь понести ответственность в пределах стоимости имущества.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Е.Л. на доводах жалобы настаивала.
Представитель ответчика О.И. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание Судебной коллегии не явились, о причинах неявки не уведомили.
На основании положений ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается при данной явке.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав пояснения явившихся участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером *** и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом площадью застройки <данные изъяты> процент готовности-50%, кадастровый номер *** Литер А, находящиеся по переулку <адрес> с ДД.ММ.ГГ принадлежат на праве собственности Т.И. что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (л.д. 13, 14).
ДД.ММ.ГГ между ЗАО "Банк ВТБ-24" и ООО заключено кредитное соглашение *** о предоставлении ООО "Алтай-Цемент" кредита в сумме <данные изъяты> на <данные изъяты> под <данные изъяты> годовых.
ДД.ММ.ГГ в обеспечении исполнения указанного соглашения между ЗАО "Банк ВТБ-24" и Т.И. заключен договор поручительства *** и договор об ипотеке, по условиям которого Т.И. передала банку в залог земельный участок с кадастровым номером *** и незавершенный строительством жилой дом площадью застройки <данные изъяты> процент готовности - 50%, Литер А, находящиеся по переулку <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между Т.И. и Е.Г. заключен предварительный договор купли- продажи, по условиям которого продавец обязался продать покупателю, а покупатель обязался купить земельный участок по <адрес>, площадью <данные изъяты> с расположенным на нем домом площадью <данные изъяты> Согласно п. 2, 9 договора стороны обязались подписать основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГ по цене <данные изъяты> Кроме того, в договоре имеется ссылка на то, что объект обременен ипотекой в силу закона (п. 4) (л.д. 11).
При заключении предварительного договора истцом ответчику передана сумма авансового платежа в размере <данные изъяты> что подтверждается распиской ответчика о получении денежных средств.
По соглашению сторон предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ определен актом приема-передачи объекта недвижимости, спорное имущество передано истцу путем передачи ключей от дома, который истец впоследствии достроил, что не оспаривалось стороной ответчика в судебном заседании.
До установленного в договоре срока ДД.ММ.ГГ основной договор купли-продажи спорных объектов между сторонами заключен не был.
ДД.ММ.ГГ между Т.И. и Е.Г. заключен предварительный договор в отношении этого же имущества и по той же цене со сроком заключения и регистрации основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГ и с определением авансового платежа в размере <данные изъяты>. При этом в п. 4 договора указано, что объект обременен ипотекой в силу закона и продавец обязуется до ДД.ММ.ГГ погасить ипотеку за счет средств покупателя и за счет собственных средств (л.д. 12).
Из расписки в предварительном договоре следует, что ДД.ММ.ГГ истцом ответчику переданы денежные средства в размере <данные изъяты> в качестве авансового платежа (л.д. 12, оборот).
Обращаясь в суд с иском, Е.Г. указывает на то, что по существу между сторонами был заключен основной договор, который был исполнен в части передачи спорного имущества покупателю и оплаты за него.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что в указанный в предварительном договоре срок договор купли-продажи объекта недвижимости между сторонами не заключался, ни одна из сторон не обращалась с требованиями о понуждении к заключению сделки, следовательно, обязательства сторон, возникшие из предварительного договора, прекратились на основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, денежные средства в сумме <данные изъяты> фактически ответчику не передавались, поскольку <данные изъяты> из этой суммы были перечислены ДД.ММ.ГГ на счет ООО в качестве беспроцентного займа. Согласие залогодержателя ЗАО "Банк ВТБ-24" на отчуждение спорного имущества получено не было.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что обязательство, предусмотренное предварительным договором, прекращено.
В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи обязательного заключения договора, к которым относятся: публичный договор (ст. 426), предварительный договор (ст. 429), заключение договора на торгах (ст. 448). Данный перечень расширительному толкованию не подлежит.
Положениями ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Между тем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Суд обосновано пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный, является предварительным договором купли- продажи недвижимого имущества, что обязательство, предусмотренное предварительным договором прекращено.
Судом установлено, что до оговоренного в предварительном договоре срока заключения основного договора, ДД.ММ.ГГ, он заключен не был, ни одна из сторон не обращалась с требованиями о понуждении другой стороны к заключению сделки.
Согласно ст. ст. 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
При отсутствии указанных в ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Истцом в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, свидетельствующих, что им до окончания срока, указанного в предварительном договоре, направлялось другой стороне предложение заключить договор купли-продажи спорного недвижимого имущества.
Поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, у суда отсутствовали основания об удовлетворении требований о признании за истцом права собственности на недвижимое имущество и регистрации перехода права собственности.
Ссылка в жалобе на то, что до обращения в суд истец обращался в органы полиции с заявлением о возбуждении уголовного дела в связи с уклонением Т.И. от регистрации сделки, на законность принятого судебного решения не влияет, так как факт обращения истца в правоохранительные органы не может быть расценен в качестве предложения заключить этот договор в смысле ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Приведенный в жалобе довод о несогласии с выводами суда в части оплаты по договору в полном объеме, не может быть принят во внимание, так как не влияет на законность судебного акта, поскольку обязательства по предварительному договору прекращены, а истец не лишен возможности обратиться в суд о взыскании с ответчика уплаченной по договору суммы.
Согласно ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Аналогичное положение содержится и в ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Пунктом 2.1.1 договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГ, заключенного между Банком ВТБ 24 и Т.И. предусмотрено, что залогодатель обязуется не отчуждать передаваемый в залог предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку, либо не распоряжаться им иным образом без предварительного письменного согласия залогодержателя (л.д. 61).
Факт отсутствия согласия ЗАО Банк ВТБ 24 на заключение сделки, не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Из изложенного следует, что договор, заключенный между сторонами нельзя признать сделкой, совершенной в соответствии с требованиями законодательства, ввиду отсутствия согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества в силу прямого указания закона.
Ссылки в жалобе на то, что заключенным договором купли- продажи не нарушаются права залогодержателя, судебная коллегия находит несостоятельными.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции, изучив приведенные доводы и материалы дела, не находит оснований для отмены оспариваемого судебного решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, основанные на фактических обстоятельствах и исследованных по делу доказательствах
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу представителя истца Е.Г. - Е.Л. на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 16 июля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)