Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бирюля К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-130/2013, 08АП-131/2013) главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рафальского Ивана Анатольевича, Полтавского муниципального района Омской области в лице Администрации Полтавского муниципального района Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2012 года по делу N А46-15194/2012 (судья Пермяков В.В.) по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Вольновский" к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Рафальскому Ивану Анатольевичу, Полтавскому муниципальному району Омской области в лице Администрации Полтавского муниципального района Омской области, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о признании недействительным договора купли-продажи N 355 от 17.02.2012, а также зарегистрированного права собственности Рафальского И.А. на земельный участок с кадастровым номером 55:22:000000:131,
при участии в судебном заседании представителей:
- от главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рафальского Ивана Анатольевича - Земляков А.В., доверенность б/н от 27.04.2012, сроком действия один год;
- от Полтавского муниципального района Омской области в лице Администрации Полтавского муниципального района Омской области - не явился, извещено;
- от сельскохозяйственного производственного кооператива "Вольновский" - Лукьянченко А.В., доверенность б/н от 11.01.2013, сроком действия один год;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, извещено,
установил:
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Вольновский" (далее - СПК "Вольновский") обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Рафальскому Ивану Анатольевичу (далее - глава КФХ Рафальский И.А.), Полтавскому муниципальному району Омской области в лице Администрации Полтавского муниципального района Омской области о признании недействительным договора купли-продажи N 355 от 17.02.2012, по условиям которого в собственность за плату КФХ Рафальского И.А. передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:22:000000:131, находящийся по адресу: Омская область, Полтавский район, Вольновское сельское поселение, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: с. Вольное, ул. Духова, дом 1, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 183 000 кв. м; признании недействительным зарегистрированного права собственности Рафальского И.А. на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:22:000000:131.
Решением Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2012 года по делу N А46-15194/2012 требования СПК "Вольновский" удовлетворены полностью. Договор купли-продажи N 355 от 17.02.2012, по условиям которого в собственность за плату крестьянскому (фермерскому) хозяйству Рафальского И.А. передан земельный участок с кадастровым номером 55:22:000000:131, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Омская область, Полтавский район, Вольновское сельское поселение, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: с. Вольное, ул. Духова, дом 1, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 183 000 кв. м, признан недействительным. Также Признано недействительным зарегистрированное право собственности главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рафальского Ивана Анатольевича на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:22:000000:131, находящийся по адресу: Омская область, Полтавский район, Вольновское сельское поселение, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: с. Вольное, ул. Духова, дом 1, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 183 000 кв. м. С главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рафальского Ивана Анатольевича в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива "Вольновский" взыскано 24 000 руб. судебных расходов, из которых 4000 руб. расходы по уплате государственной пошлины и 20 000 руб. судебные издержки, связанные с проведением землеустроительной экспертизы. С Полтавского муниципального района Омской области в лице Администрации Полтавского муниципального района Омской области в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива "Вольновский" взыскано 24 000 руб. судебных расходов, из которых 4000 руб. расходы по уплате государственной пошлины и 20 000 руб. судебные издержки, связанные с проведением землеустроительной экспертизы. С депозита Арбитражного суда Омской области на счет общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" решено перечислить 40 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, глава КФХ Рафальский И.А., Администрация Полтавского муниципального района Омской области обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
В апелляционной жалобе глава КФХ Рафальский И.А. указывает, что объекты (зерносклады) кооператива, которые находятся на предоставленном крестьянскому хозяйству земельном участке, на момент заключения спорного договора и на момент обращения кооператива в суд, в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении кооператива не находились. Свидетельство о праве собственности на земельный участок выдано крестьянскому хозяйству 11.03.2012. Свидетельства о праве собственности кооператива на зерносклады выданы кооперативу 16.07.2012 и 22.08.2012. Как полагает податель жалобы, право на получение земельных участков под объектами в порядке, определенном статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, могло возникнуть у кооператива только после государственной регистрации права собственности на объекты. С соответствующим заявлением о предоставлении земельных участков под объектами в органы местного самоуправления кооператив не обращался. Кроме того, суд безосновательно признал недействительным право собственности крестьянского хозяйства в отношении всего земельного участка, площадь которого больше, чем площадь участков, находящихся под объектами кооператива. Также ответчик указывает на допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права, выразившееся в отказе в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела N А46-31521/2012.
В апелляционной жалобе Администрация Полтавского муниципального района указывает, что истец стал собственником объектов недвижимости после того, как была совершена оспариваемая сделка купли-продажи земельного участка. До настоящего времени истец никаких действий по реализации своего права на приобретение земельного участка не предпринял, земельные участки, необходимые для эксплуатации недвижимого имущества, не сформировал, к собственнику земельного участка за предоставлением права пользования не обращался. Кроме того, строительство объектов недвижимости велось без предоставления земельных участков для строительства. Также судом первой инстанции не был исследован вопрос о площади земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования.
В письменных отзывах на апелляционные жалобы СПК "Вольновский" указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционных жалоб не согласен.
В заседание суда апелляционной инстанции представители Администрации Полтавского муниципального района и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель главы КФХ Рафальского И.А. поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель СПК "Вольновский" возражал против доводов апелляционных жалоб, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, просил приобщить к материалам дела дополнительные доказательства (копии свидетельств на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 31.08.1992 N 10, от 16.10.1992 N 19).
Представленные истцом в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы документы приобщены к материалам дела на основании части 2 статьи 268 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзывы на них, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционных жалоб.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.02.2012 главой Полтавского муниципального района Омской области было издано постановление N 69 о предоставлении в собственность за плату земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству Рафальского Ивана Анатольевича.
На основании указанного постановления 17.02.2012 между муниципальным образованием "Полтавский муниципальный район Омской области" и Крестьянским (фермерским) хозяйством Рафальского Ивана Анатольевича заключен договор N 35 купли-продажи земельного участка, по условиям которого в собственность за плату КФХ Рафальского И.А. передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:22:000000:131, находящийся по адресу: Омская область, Полтавский район, Вольновское сельское поселение, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: с. Вольное, ул. Духова, дом 1, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 183 000 кв. м.
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Вольновский", ссылаясь на то, что вышеуказанный договор купли-продажи заключен с нарушением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как на переданном ответчику земельном участке расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости, обратился в суд с настоящим иском.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования СПК "Вольновский", суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.
Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.
В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, СПК "Вольновский" указал на недействительность договора купли-продажи N 355 от 17.02.2012 по причине нахождения в границах спорного земельного участка, переданного в собственность КФХ Рафальскому И.А., принадлежащих кооперативу объектов недвижимости, а именно: зерносклада на 2000 тонн (назначение: нежилое, площадь: общая 777,1 кв. м, инвентарный номер: 7143, литер: "А", этажность: 1; зерносклада на 1/2000 тонн (назначение: нежилое, площадь: общая 1250 кв. м, инвентарный номер: 7004, литер: "Б", этажность: 1; зерносклада на 1/1000 тонн (назначение: нежилое, площадь: общая 901 кв. м, инвентарный номер: 6995, литер: "Б", этажность: 1, зерносклада на 1000 тонн (инвентарный номер: 7006, площадь 870,5 кв. м, литера: "Б", год ввода в эксплуатацию: 1986.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
Для выяснения вопроса о наличии в границах рассматриваемого земельного участка объектов недвижимости СПК "Вольновский" определением суда первой инстанции от 25.09.2012 по настоящему делу по ходатайству истца и с согласия ответчика была назначена землеустроительная экспертиза.
На разрешение эксперта был поставлен вопрос о том, находятся ли указанные выше объекты истца в границах земельного участка: площадь - 183000 кв. м; кадастровый (или условный) номер - 55:22:000000:131; категория земель - земли с/х назначения для с/х производства; адрес: Омская область, Полтавский район, с.Вольное, ул. Духова, д. 1.
Согласно заключению эксперта N 34/12 по судебной землеустроительной экспертизе, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "ЗападноСибирский экспертно-правовой центр" с 01.10.2012 по 25.10.2012, в границах земельного участка (площадь - 183000 кв. м; кадастровый (или условный) номер -55:22:000000:131; категория земель - земли с/х назначения для с/х производства; адрес: Омская область, Полтавский район, с.Вольное, ул. Духова, д. 1), действительно, находятся:
- зерносклад на 2000 тонн (назначение: нежилое, площадь: общая 777,1 кв. м, инвентарный номер: 7143, литер: "А", этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, Омская область, Полтавский район, с.Вольное, севернее 0,5 км ул. Духова, условный номер: 55-55-29/014/2012-903),
- зерносклад на 1/2000 тонн (назначение: нежилое, площадь: общая 1250 кв. м, инвентарный номер: 7004, литер: "Б", этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, Омская область, Полтавский район, с.Вольное, условный номер: 55-55-29/012/2012-224),
- зерносклад на 1/1000 тонн (назначение: нежилое, площадь: общая 901 кв. м, инвентарный номер: 6995, литер: "Б", этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, Омская область, Полтавский район, с.Вольное, условный номер: 55-55-29/012/2012-255),
- зерносклад на 1000 тонн (инвентарный номер: 7006, площадь 870,5 кв. м, литера: "Б", год ввода в эксплуатацию: 1986, адрес: Россия, Омская область, Полтавский район, с.Вольное, 1100 м. Северо-Западнее ул. Ленина, находящийся на балансе СПК "Вольновский").
Как следует из материалов дела, указанные объекты недвижимого имущества были созданы правопредшественниками СПК "Вольновский": совхозом "Вольновский" и Акционерным обществом "Вольновское" и введены в эксплуатацию в установленном законом порядке.
В частности, зерносклад на 2000 тонн, инвентарный номер: 7143 введен в эксплуатацию на основании Акта приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством (реконструкцией) здания (сооружения) жилищно-гражданского назначения от 30.12.1997; зерносклад на 1/2000 тонн, инвентарный номер: 7004 введен в эксплуатацию на основании Акта приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством (реконструкцией) здания (сооружения) жилищно-гражданского назначения от 30.09.1986, зерносклад на 1/1000 тонн, инвентарный номер: 6995 введен в эксплуатацию на основании Акта приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством (реконструкцией) здания (сооружения) жилищно-гражданского назначения от 30.09.1986.
Данные документы явились основаниями для последующей регистрации права собственности на указанные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:
- на зерносклад на 2000 тонн, инвентарный номер: 7143 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.07.2012 N 55 АА 627090),
- на зерносклад на 1/2000 тонн, инвентарный номер: 7004 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.08.2012 N 55АА 556265),
- на зерносклад на 1/1000 тонн, инвентарный номер: 6995 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.08.2012 N 55АА 556264).
То обстоятельство, что право собственности на здания зерноскладов зарегистрировано за истцом после заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, вопреки доводам ответчиков, не исключает признание указанного договора ничтожным как противоречащего статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2012 N 355 на земельном участке зерносклады истца имелись.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что, действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности, полагающейся у покупателя при заключении договора купли-продажи, глава КФХ Рафальского И.А. произвел осмотр приобретаемого имущества. В связи с чем при заключении договора купли-продажи покупателю было известно, что он не является собственником расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества. Данное обстоятельство ответчиками не отрицается.
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке с кадастровым номером 55:22:000000:131 находились объекты недвижимости, в отношении которых стороны договора не могли не знать, что они не принадлежат главе КФХ Рафальского И.А. на праве собственности, следовательно, договор купли-продажи земельного участка от 17.02.2012 N 355 заключен с нарушением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. То обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи истец не зарегистрировал свое право собственности на зерносклады в установленном порядке, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Подобный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12 по делу N А46-3074/2011.
Довод ответчика о неприменении к рассматриваемым правоотношениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку вопросы предоставления земельных участков для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств регулируются нормами специального Федерального закона, верно отклонен судом первой инстанции. Несмотря на то, что принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения и субъектный состав предопределяют необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность, указанное обстоятельство не отменяет применение к сложившимся отношениям общих положений Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующих исключительное право на приватизацию земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010, статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.
То обстоятельство, что за оформлением права на спорный земельный участок к органу местного самоуправления, истец не обращался, вопреки ошибочным доводам подателя жалобы, не лишает истца возможности обратиться с настоящим иском.
Ссылка подателей жалобы на то, что зерносклады возведены на спорном земельном участке в нарушение положений действующего законодательства, не принимается во внимание.
На момент приемки в эксплуатацию спорных объектов действовало постановление Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" и строительные нормы и правила "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (СНиП 3.01.04-87), утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 N 84.
В соответствии с пунктом 2 означенного постановления Совета Министров СССР прием в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения производится государственными приемочными комиссиями, назначаемыми в порядке, устанавливаемом центральными органами кооперативных и других общественных организаций.
В соответствии с пунктом 4.24 СНиПа 3.01.04-87 приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами. Согласно пункту 4.27 СНиПа 3.01.04-87 акт государственной приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию утверждается решением органа, назначившего комиссию.
Указанные акты приняты и оформлены в соответствии с действующим в тот период законодательством и удостоверяют факт выполнения строительства объектов жилищно-гражданского назначения: зерносклада на 2000 тонн, инвентарный номер: 7143; зерносклада на 1/2000 тонн, инвентарный номер: 7004; зерносклада на 1/1000 тонн, инвентарный номер: 6995. Акт о приемке объекта в эксплуатацию по юридическому содержанию тождественен разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" признается действительным.
Таким образом, указанные объекты недвижимого имущества были построены истцом и введены в эксплуатацию в установленном законом порядке, при непосредственном участии органов местного самоуправления Полтавского района Омской области.
Доводы ответчиков о том, что земельный участок под возведение зерноскладов в установленном порядке не предоставлялся, что свидетельствует о возведении спорных объектов в нарушение действующего законодательства, являются необоснованными.
В обоснование возражений на доводы апелляционных жалоб СПК "Вольновский" представило копии свидетельств на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 31.08.1992 N 10, от 16.10.1992 N 19.
Согласно свидетельству от 31.08.1992 N 10 в бессрочное (постоянное) пользование совхозу Вольновский (правопредшественник истца) было предоставлено 24 113 га земли. В дальнейшем, согласно свидетельству от 16.10.1992 N 19 земельный участок площадью 24 113 га был предоставлен в собственность совхозу Вольновский.
Как утверждает истец, строительство зерноскладов осуществлено в границах предоставленного совхозу земельного участка.
Со своей стороны, указанное обстоятельство ответчики не опровергли. Доводов и доказательств, свидетельствующих о том, что строительство объектов осуществлено вне границ предоставленного земельного участка, не представлено.
В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.
Поэтому позиция ответчиков, настаивающих на возведении объектов в нарушение положений действующего законодательства, в отсутствие доказательств в обоснование возражений на иск, не может быть признана судом апелляционной инстанции обоснованной и разумной.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы главы КФХ Рафальского И.А. о том, что производство по настоящему делу подлежало приостановлению до рассмотрения арбитражного дела N А46-31521/2012.
В арбитражном деле N А46-31521/2012 КФХ Рафальского И.А. обратилось с заявлением к СПК "Вольновский" о сносе объектов, являющихся самовольными постройками, расположенными в с.Вольное Полтавского района Омской области на земельном участке крестьянского (фермерского) хозяйства И.А.Рафальского: зерносклад на 2000 т, площадью 777,1 кв. м; зерносклад 1/1000 т, площадью 901 кв. м; зерносклад 1/2000 т, площадью 1250 кв. м; зерносклад на 1000 т, площадью 870,5 кв. м; здание кормоцеха площадью 774 кв. м; силосную траншею площадью 1000 кв. м; силосную траншею площадью 1000 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого судом общей юрисдикции.
В случаях, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, производство по делу приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда (пункт 1 статьи 145 АПК РФ).
Статьей 143 АПК РФ предусмотрены обязательные основания приостановления производства по делу.
По смыслу названной нормы арбитражный суд обязан приостановить производство по делу при наличии в совокупности двух условий: если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд, и если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в настоящем деле.
На момент разрешения судом первой инстанции настоящего спора по существу вступивший в законную силу судебный акт по делу N А46-31521/2012, которым бы были удовлетворены исковые требования, отсутствовал. Право собственности истца на здания зерноскладов не признано недействительным.
Заявление самостоятельного иска о сносе объектов недвижимости как самовольных построек о невозможности рассмотрения настоящего дела по существу не свидетельствует.
Тем более, что определением Арбитражного суда Омской области от 24.12.2012 по делу N А46-31521/2012 производство по делу N А46-31521/2012 приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делам N А46-15194/2012 (настоящее дело), N А46-26444/2012 и N А46-24544/2012.
При этом вступившие в законную силу судебные акты по существу рассмотрения указанных требований, не являясь основанием для отмены решения арбитражного суда по настоящему делу, в силу пунктов 1 или 3 статьи 311 АПК РФ могут выступить основанием для пересмотра такого решения по вновь открывшимся обстоятельствам.
В апелляционных жалобах ответчики указывают, что судом первой инстанции не был исследован вопрос о площади земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Суд безосновательно признал недействительным право собственности крестьянского хозяйства в отношении всего земельного участка, площадь которого больше, чем площадь участков, находящихся под объектами кооператива, что влечет несоразмерность способа защиты нарушенному праву.
При оценке названных доводов подателей жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как указывалось выше, на основании части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (часть 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в собственность гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, строений, сооружений передается земельный участок, расположенный под объектом недвижимости, необходимый для его использования, с учетом фактического землепользования.
Согласно схеме расположения земельного участка и зерноскладов на космоснимке (т. 3 л.д. 86), помимо четырех зерноскладов, на которые право собственности истца зарегистрировано, на спорном земельном участке расположены и иные объекты недвижимости.
В письме от 15.11.2012 N 303 (т. 4 л.д. 33) Администрация Вольновского сельского поселения указала, что на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:22:000000:131 находятся:
- кормоцех (1 этажное нежилое строение), общей площадью - 470,70 кв. м, инвентарный N 7192, место расположения которого определено 1100 метров северо-западнее ул. Ленина (Омская область, Полтавский район, с. Вольное);
- здание силосной траншеи, общей площадью - 1112 кв. м, инвентарный N 160006428, расположенное по адресу: 1100 метров северо-западнее ул. Ленина (Омская область, Полтавский район, с. Вольное);
- здание силосной траншеи, общей площадью - 1116 кв. м, инвентарный N 160006429, расположенное по адресу: 1100 метров северо-западнее ул. Ленина (Омская область, Полтавский район, с. Вольное).
По утверждению истца, не опровергнутому ответчиками, расположенные на земельном участке строения принадлежат истцу, однако не были в установленном порядке введены в эксплуатацию.
В арбитражном деле N А46-26444/2012 СПК "Вольновский" обратился с заявлением к Администрации муниципального образования "Полтавский муниципальный район Омской области", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об установлении факта добросовестного, открытого непрерывного владения как своим собственным в течение срока приобретательной давности ряда объектов недвижимости, в том числе находящихся на спорном земельном участке.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что требование о сносе объектов, являющихся самовольными постройками, расположенными в с.Вольное Полтавского района Омской области на земельном участке крестьянского (фермерского) хозяйства И.А.Рафальского: зерносклад на 2000 т, площадью 777,1 кв. м; зерносклад 1/1000 т, площадью 901 кв. м; зерносклад 1/2000 т, площадью 1250 кв. м; зерносклад на 1000 т, площадью 870,5 кв. м; здание кормоцеха площадью 774 кв. м; силосную траншею площадью 1000 кв. м; силосную траншею площадью 1000 кв. м, КФХ Рафальского И.А. в арбитражном деле N А46-31521/2012 предъявило к СПК "Вольновский".
В связи с чем доводы ответчиков о том, что истец имел право на приватизацию только той площади спорного земельного участка, которая занята зарегистрированными объектами недвижимости (зерноскладами) и необходима для эксплуатации этих зданий, являются необоснованными.
Выступая правообладателем зданий и сооружений на земельном участке, следуя принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, истец имеет правопритязания на земельный участок под всеми принадлежащими ему объектами недвижимости. При этом отсутствие государственной регистрации права собственности истца на расположенные на земельном участке объекты исключает возможность получения главой КФХ Рафальского И.А. в собственность всего земельного участка и обосновывает заинтересованность истца (часть 2 статьи 166 ГК РФ) в оспаривании сделки в полном объеме.
Более того, суд апелляционной инстанции учитывает, что объектом гражданских и земельных прав является земельный участок.
Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Земельный участок с кадастровым номером 55:22:000000:131 сформирован в границах площади 183 000 +/- 3742 кв. м (кадастровый паспорт земельного участка от 06.02.2012 N 55/201/12-11054).
За проведением межевания указанного земельного участка в целях образования нескольких земельных участков заинтересованные лица не обращались. Образования из спорного земельного участка земельных участков меньшей площади не производилось.
Ссылаясь в апелляционной жалобе на возможность предоставления истцу части земельного участка под принадлежащими ему объектами, глава КФХ Рафальского И.А. не представил доказательств того, что спорный земельный участок является делимым, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
В отсутствие таких доказательств доводы ответчиков о том, что в целях восстановления прав истца не имеется необходимости в признании недействительный сделки купли-продажи всего спорного земельного участка, равно как и признания недействительным прав на весь земельный участок, являются необоснованными. Ничем не подтвержденные доводы ответчиков в основу судебного акта положены быть не могут.
В связи с чем в рассматриваемом случае суд первой инстанции обоснованно оценивал действительность оспариваемой сделки в отношении всего земельного участка, являющегося предметом купли-продажи, вне зависимости от площади объектов недвижимости истца, в отношении которых в установленном порядке было зарегистрировано право собственности.
Договор купли-продажи от 17.02.2012 N 355 обоснованно признан судом первой инстанции ничтожной сделкой как противоречащий статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Принимая во внимание изложенное, исковые требования СПК "Вольновский" обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционные жалобы главы КФХ Рафальского И.А., Полтавского муниципального района Омской области в лице Администрации Полтавского муниципального района Омской области оставлены без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе главы КФХ Рафальского И.А. в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Вопрос о распределении судебных расходов по апелляционной жалобе Полтавского муниципального района Омской области судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Администрации Полтавского муниципального района Омской области в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2012 года по делу N А46-15194/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2013 ПО ДЕЛУ N А46-15194/2012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2013 г. по делу N А46-15194/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бирюля К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-130/2013, 08АП-131/2013) главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рафальского Ивана Анатольевича, Полтавского муниципального района Омской области в лице Администрации Полтавского муниципального района Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2012 года по делу N А46-15194/2012 (судья Пермяков В.В.) по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Вольновский" к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Рафальскому Ивану Анатольевичу, Полтавскому муниципальному району Омской области в лице Администрации Полтавского муниципального района Омской области, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о признании недействительным договора купли-продажи N 355 от 17.02.2012, а также зарегистрированного права собственности Рафальского И.А. на земельный участок с кадастровым номером 55:22:000000:131,
при участии в судебном заседании представителей:
- от главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рафальского Ивана Анатольевича - Земляков А.В., доверенность б/н от 27.04.2012, сроком действия один год;
- от Полтавского муниципального района Омской области в лице Администрации Полтавского муниципального района Омской области - не явился, извещено;
- от сельскохозяйственного производственного кооператива "Вольновский" - Лукьянченко А.В., доверенность б/н от 11.01.2013, сроком действия один год;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, извещено,
установил:
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Вольновский" (далее - СПК "Вольновский") обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Рафальскому Ивану Анатольевичу (далее - глава КФХ Рафальский И.А.), Полтавскому муниципальному району Омской области в лице Администрации Полтавского муниципального района Омской области о признании недействительным договора купли-продажи N 355 от 17.02.2012, по условиям которого в собственность за плату КФХ Рафальского И.А. передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:22:000000:131, находящийся по адресу: Омская область, Полтавский район, Вольновское сельское поселение, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: с. Вольное, ул. Духова, дом 1, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 183 000 кв. м; признании недействительным зарегистрированного права собственности Рафальского И.А. на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:22:000000:131.
Решением Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2012 года по делу N А46-15194/2012 требования СПК "Вольновский" удовлетворены полностью. Договор купли-продажи N 355 от 17.02.2012, по условиям которого в собственность за плату крестьянскому (фермерскому) хозяйству Рафальского И.А. передан земельный участок с кадастровым номером 55:22:000000:131, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Омская область, Полтавский район, Вольновское сельское поселение, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: с. Вольное, ул. Духова, дом 1, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 183 000 кв. м, признан недействительным. Также Признано недействительным зарегистрированное право собственности главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рафальского Ивана Анатольевича на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:22:000000:131, находящийся по адресу: Омская область, Полтавский район, Вольновское сельское поселение, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: с. Вольное, ул. Духова, дом 1, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 183 000 кв. м. С главы крестьянского (фермерского) хозяйства Рафальского Ивана Анатольевича в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива "Вольновский" взыскано 24 000 руб. судебных расходов, из которых 4000 руб. расходы по уплате государственной пошлины и 20 000 руб. судебные издержки, связанные с проведением землеустроительной экспертизы. С Полтавского муниципального района Омской области в лице Администрации Полтавского муниципального района Омской области в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива "Вольновский" взыскано 24 000 руб. судебных расходов, из которых 4000 руб. расходы по уплате государственной пошлины и 20 000 руб. судебные издержки, связанные с проведением землеустроительной экспертизы. С депозита Арбитражного суда Омской области на счет общества с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" решено перечислить 40 000 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, глава КФХ Рафальский И.А., Администрация Полтавского муниципального района Омской области обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
В апелляционной жалобе глава КФХ Рафальский И.А. указывает, что объекты (зерносклады) кооператива, которые находятся на предоставленном крестьянскому хозяйству земельном участке, на момент заключения спорного договора и на момент обращения кооператива в суд, в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении кооператива не находились. Свидетельство о праве собственности на земельный участок выдано крестьянскому хозяйству 11.03.2012. Свидетельства о праве собственности кооператива на зерносклады выданы кооперативу 16.07.2012 и 22.08.2012. Как полагает податель жалобы, право на получение земельных участков под объектами в порядке, определенном статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, могло возникнуть у кооператива только после государственной регистрации права собственности на объекты. С соответствующим заявлением о предоставлении земельных участков под объектами в органы местного самоуправления кооператив не обращался. Кроме того, суд безосновательно признал недействительным право собственности крестьянского хозяйства в отношении всего земельного участка, площадь которого больше, чем площадь участков, находящихся под объектами кооператива. Также ответчик указывает на допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права, выразившееся в отказе в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела N А46-31521/2012.
В апелляционной жалобе Администрация Полтавского муниципального района указывает, что истец стал собственником объектов недвижимости после того, как была совершена оспариваемая сделка купли-продажи земельного участка. До настоящего времени истец никаких действий по реализации своего права на приобретение земельного участка не предпринял, земельные участки, необходимые для эксплуатации недвижимого имущества, не сформировал, к собственнику земельного участка за предоставлением права пользования не обращался. Кроме того, строительство объектов недвижимости велось без предоставления земельных участков для строительства. Также судом первой инстанции не был исследован вопрос о площади земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования.
В письменных отзывах на апелляционные жалобы СПК "Вольновский" указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционных жалоб не согласен.
В заседание суда апелляционной инстанции представители Администрации Полтавского муниципального района и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель главы КФХ Рафальского И.А. поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель СПК "Вольновский" возражал против доводов апелляционных жалоб, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, просил приобщить к материалам дела дополнительные доказательства (копии свидетельств на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 31.08.1992 N 10, от 16.10.1992 N 19).
Представленные истцом в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы документы приобщены к материалам дела на основании части 2 статьи 268 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзывы на них, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционных жалоб.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.02.2012 главой Полтавского муниципального района Омской области было издано постановление N 69 о предоставлении в собственность за плату земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству Рафальского Ивана Анатольевича.
На основании указанного постановления 17.02.2012 между муниципальным образованием "Полтавский муниципальный район Омской области" и Крестьянским (фермерским) хозяйством Рафальского Ивана Анатольевича заключен договор N 35 купли-продажи земельного участка, по условиям которого в собственность за плату КФХ Рафальского И.А. передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:22:000000:131, находящийся по адресу: Омская область, Полтавский район, Вольновское сельское поселение, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес: с. Вольное, ул. Духова, дом 1, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 183 000 кв. м.
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Вольновский", ссылаясь на то, что вышеуказанный договор купли-продажи заключен с нарушением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как на переданном ответчику земельном участке расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости, обратился в суд с настоящим иском.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования СПК "Вольновский", суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.
Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.
В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, СПК "Вольновский" указал на недействительность договора купли-продажи N 355 от 17.02.2012 по причине нахождения в границах спорного земельного участка, переданного в собственность КФХ Рафальскому И.А., принадлежащих кооперативу объектов недвижимости, а именно: зерносклада на 2000 тонн (назначение: нежилое, площадь: общая 777,1 кв. м, инвентарный номер: 7143, литер: "А", этажность: 1; зерносклада на 1/2000 тонн (назначение: нежилое, площадь: общая 1250 кв. м, инвентарный номер: 7004, литер: "Б", этажность: 1; зерносклада на 1/1000 тонн (назначение: нежилое, площадь: общая 901 кв. м, инвентарный номер: 6995, литер: "Б", этажность: 1, зерносклада на 1000 тонн (инвентарный номер: 7006, площадь 870,5 кв. м, литера: "Б", год ввода в эксплуатацию: 1986.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
Для выяснения вопроса о наличии в границах рассматриваемого земельного участка объектов недвижимости СПК "Вольновский" определением суда первой инстанции от 25.09.2012 по настоящему делу по ходатайству истца и с согласия ответчика была назначена землеустроительная экспертиза.
На разрешение эксперта был поставлен вопрос о том, находятся ли указанные выше объекты истца в границах земельного участка: площадь - 183000 кв. м; кадастровый (или условный) номер - 55:22:000000:131; категория земель - земли с/х назначения для с/х производства; адрес: Омская область, Полтавский район, с.Вольное, ул. Духова, д. 1.
Согласно заключению эксперта N 34/12 по судебной землеустроительной экспертизе, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "ЗападноСибирский экспертно-правовой центр" с 01.10.2012 по 25.10.2012, в границах земельного участка (площадь - 183000 кв. м; кадастровый (или условный) номер -55:22:000000:131; категория земель - земли с/х назначения для с/х производства; адрес: Омская область, Полтавский район, с.Вольное, ул. Духова, д. 1), действительно, находятся:
- зерносклад на 2000 тонн (назначение: нежилое, площадь: общая 777,1 кв. м, инвентарный номер: 7143, литер: "А", этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, Омская область, Полтавский район, с.Вольное, севернее 0,5 км ул. Духова, условный номер: 55-55-29/014/2012-903),
- зерносклад на 1/2000 тонн (назначение: нежилое, площадь: общая 1250 кв. м, инвентарный номер: 7004, литер: "Б", этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, Омская область, Полтавский район, с.Вольное, условный номер: 55-55-29/012/2012-224),
- зерносклад на 1/1000 тонн (назначение: нежилое, площадь: общая 901 кв. м, инвентарный номер: 6995, литер: "Б", этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, Омская область, Полтавский район, с.Вольное, условный номер: 55-55-29/012/2012-255),
- зерносклад на 1000 тонн (инвентарный номер: 7006, площадь 870,5 кв. м, литера: "Б", год ввода в эксплуатацию: 1986, адрес: Россия, Омская область, Полтавский район, с.Вольное, 1100 м. Северо-Западнее ул. Ленина, находящийся на балансе СПК "Вольновский").
Как следует из материалов дела, указанные объекты недвижимого имущества были созданы правопредшественниками СПК "Вольновский": совхозом "Вольновский" и Акционерным обществом "Вольновское" и введены в эксплуатацию в установленном законом порядке.
В частности, зерносклад на 2000 тонн, инвентарный номер: 7143 введен в эксплуатацию на основании Акта приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством (реконструкцией) здания (сооружения) жилищно-гражданского назначения от 30.12.1997; зерносклад на 1/2000 тонн, инвентарный номер: 7004 введен в эксплуатацию на основании Акта приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством (реконструкцией) здания (сооружения) жилищно-гражданского назначения от 30.09.1986, зерносклад на 1/1000 тонн, инвентарный номер: 6995 введен в эксплуатацию на основании Акта приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством (реконструкцией) здания (сооружения) жилищно-гражданского назначения от 30.09.1986.
Данные документы явились основаниями для последующей регистрации права собственности на указанные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:
- на зерносклад на 2000 тонн, инвентарный номер: 7143 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.07.2012 N 55 АА 627090),
- на зерносклад на 1/2000 тонн, инвентарный номер: 7004 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.08.2012 N 55АА 556265),
- на зерносклад на 1/1000 тонн, инвентарный номер: 6995 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.08.2012 N 55АА 556264).
То обстоятельство, что право собственности на здания зерноскладов зарегистрировано за истцом после заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, вопреки доводам ответчиков, не исключает признание указанного договора ничтожным как противоречащего статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2012 N 355 на земельном участке зерносклады истца имелись.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что, действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности, полагающейся у покупателя при заключении договора купли-продажи, глава КФХ Рафальского И.А. произвел осмотр приобретаемого имущества. В связи с чем при заключении договора купли-продажи покупателю было известно, что он не является собственником расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества. Данное обстоятельство ответчиками не отрицается.
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке с кадастровым номером 55:22:000000:131 находились объекты недвижимости, в отношении которых стороны договора не могли не знать, что они не принадлежат главе КФХ Рафальского И.А. на праве собственности, следовательно, договор купли-продажи земельного участка от 17.02.2012 N 355 заключен с нарушением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. То обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи истец не зарегистрировал свое право собственности на зерносклады в установленном порядке, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Подобный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12 по делу N А46-3074/2011.
Довод ответчика о неприменении к рассматриваемым правоотношениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку вопросы предоставления земельных участков для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств регулируются нормами специального Федерального закона, верно отклонен судом первой инстанции. Несмотря на то, что принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения и субъектный состав предопределяют необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность, указанное обстоятельство не отменяет применение к сложившимся отношениям общих положений Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующих исключительное право на приватизацию земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010, статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.
То обстоятельство, что за оформлением права на спорный земельный участок к органу местного самоуправления, истец не обращался, вопреки ошибочным доводам подателя жалобы, не лишает истца возможности обратиться с настоящим иском.
Ссылка подателей жалобы на то, что зерносклады возведены на спорном земельном участке в нарушение положений действующего законодательства, не принимается во внимание.
На момент приемки в эксплуатацию спорных объектов действовало постановление Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" и строительные нормы и правила "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (СНиП 3.01.04-87), утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 N 84.
В соответствии с пунктом 2 означенного постановления Совета Министров СССР прием в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения производится государственными приемочными комиссиями, назначаемыми в порядке, устанавливаемом центральными органами кооперативных и других общественных организаций.
В соответствии с пунктом 4.24 СНиПа 3.01.04-87 приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами. Согласно пункту 4.27 СНиПа 3.01.04-87 акт государственной приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию утверждается решением органа, назначившего комиссию.
Указанные акты приняты и оформлены в соответствии с действующим в тот период законодательством и удостоверяют факт выполнения строительства объектов жилищно-гражданского назначения: зерносклада на 2000 тонн, инвентарный номер: 7143; зерносклада на 1/2000 тонн, инвентарный номер: 7004; зерносклада на 1/1000 тонн, инвентарный номер: 6995. Акт о приемке объекта в эксплуатацию по юридическому содержанию тождественен разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" признается действительным.
Таким образом, указанные объекты недвижимого имущества были построены истцом и введены в эксплуатацию в установленном законом порядке, при непосредственном участии органов местного самоуправления Полтавского района Омской области.
Доводы ответчиков о том, что земельный участок под возведение зерноскладов в установленном порядке не предоставлялся, что свидетельствует о возведении спорных объектов в нарушение действующего законодательства, являются необоснованными.
В обоснование возражений на доводы апелляционных жалоб СПК "Вольновский" представило копии свидетельств на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 31.08.1992 N 10, от 16.10.1992 N 19.
Согласно свидетельству от 31.08.1992 N 10 в бессрочное (постоянное) пользование совхозу Вольновский (правопредшественник истца) было предоставлено 24 113 га земли. В дальнейшем, согласно свидетельству от 16.10.1992 N 19 земельный участок площадью 24 113 га был предоставлен в собственность совхозу Вольновский.
Как утверждает истец, строительство зерноскладов осуществлено в границах предоставленного совхозу земельного участка.
Со своей стороны, указанное обстоятельство ответчики не опровергли. Доводов и доказательств, свидетельствующих о том, что строительство объектов осуществлено вне границ предоставленного земельного участка, не представлено.
В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.
Поэтому позиция ответчиков, настаивающих на возведении объектов в нарушение положений действующего законодательства, в отсутствие доказательств в обоснование возражений на иск, не может быть признана судом апелляционной инстанции обоснованной и разумной.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы главы КФХ Рафальского И.А. о том, что производство по настоящему делу подлежало приостановлению до рассмотрения арбитражного дела N А46-31521/2012.
В арбитражном деле N А46-31521/2012 КФХ Рафальского И.А. обратилось с заявлением к СПК "Вольновский" о сносе объектов, являющихся самовольными постройками, расположенными в с.Вольное Полтавского района Омской области на земельном участке крестьянского (фермерского) хозяйства И.А.Рафальского: зерносклад на 2000 т, площадью 777,1 кв. м; зерносклад 1/1000 т, площадью 901 кв. м; зерносклад 1/2000 т, площадью 1250 кв. м; зерносклад на 1000 т, площадью 870,5 кв. м; здание кормоцеха площадью 774 кв. м; силосную траншею площадью 1000 кв. м; силосную траншею площадью 1000 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого судом общей юрисдикции.
В случаях, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, производство по делу приостанавливается до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда (пункт 1 статьи 145 АПК РФ).
Статьей 143 АПК РФ предусмотрены обязательные основания приостановления производства по делу.
По смыслу названной нормы арбитражный суд обязан приостановить производство по делу при наличии в совокупности двух условий: если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд, и если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в настоящем деле.
На момент разрешения судом первой инстанции настоящего спора по существу вступивший в законную силу судебный акт по делу N А46-31521/2012, которым бы были удовлетворены исковые требования, отсутствовал. Право собственности истца на здания зерноскладов не признано недействительным.
Заявление самостоятельного иска о сносе объектов недвижимости как самовольных построек о невозможности рассмотрения настоящего дела по существу не свидетельствует.
Тем более, что определением Арбитражного суда Омской области от 24.12.2012 по делу N А46-31521/2012 производство по делу N А46-31521/2012 приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делам N А46-15194/2012 (настоящее дело), N А46-26444/2012 и N А46-24544/2012.
При этом вступившие в законную силу судебные акты по существу рассмотрения указанных требований, не являясь основанием для отмены решения арбитражного суда по настоящему делу, в силу пунктов 1 или 3 статьи 311 АПК РФ могут выступить основанием для пересмотра такого решения по вновь открывшимся обстоятельствам.
В апелляционных жалобах ответчики указывают, что судом первой инстанции не был исследован вопрос о площади земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Суд безосновательно признал недействительным право собственности крестьянского хозяйства в отношении всего земельного участка, площадь которого больше, чем площадь участков, находящихся под объектами кооператива, что влечет несоразмерность способа защиты нарушенному праву.
При оценке названных доводов подателей жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Как указывалось выше, на основании части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (часть 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в собственность гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, строений, сооружений передается земельный участок, расположенный под объектом недвижимости, необходимый для его использования, с учетом фактического землепользования.
Согласно схеме расположения земельного участка и зерноскладов на космоснимке (т. 3 л.д. 86), помимо четырех зерноскладов, на которые право собственности истца зарегистрировано, на спорном земельном участке расположены и иные объекты недвижимости.
В письме от 15.11.2012 N 303 (т. 4 л.д. 33) Администрация Вольновского сельского поселения указала, что на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:22:000000:131 находятся:
- кормоцех (1 этажное нежилое строение), общей площадью - 470,70 кв. м, инвентарный N 7192, место расположения которого определено 1100 метров северо-западнее ул. Ленина (Омская область, Полтавский район, с. Вольное);
- здание силосной траншеи, общей площадью - 1112 кв. м, инвентарный N 160006428, расположенное по адресу: 1100 метров северо-западнее ул. Ленина (Омская область, Полтавский район, с. Вольное);
- здание силосной траншеи, общей площадью - 1116 кв. м, инвентарный N 160006429, расположенное по адресу: 1100 метров северо-западнее ул. Ленина (Омская область, Полтавский район, с. Вольное).
По утверждению истца, не опровергнутому ответчиками, расположенные на земельном участке строения принадлежат истцу, однако не были в установленном порядке введены в эксплуатацию.
В арбитражном деле N А46-26444/2012 СПК "Вольновский" обратился с заявлением к Администрации муниципального образования "Полтавский муниципальный район Омской области", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об установлении факта добросовестного, открытого непрерывного владения как своим собственным в течение срока приобретательной давности ряда объектов недвижимости, в том числе находящихся на спорном земельном участке.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что требование о сносе объектов, являющихся самовольными постройками, расположенными в с.Вольное Полтавского района Омской области на земельном участке крестьянского (фермерского) хозяйства И.А.Рафальского: зерносклад на 2000 т, площадью 777,1 кв. м; зерносклад 1/1000 т, площадью 901 кв. м; зерносклад 1/2000 т, площадью 1250 кв. м; зерносклад на 1000 т, площадью 870,5 кв. м; здание кормоцеха площадью 774 кв. м; силосную траншею площадью 1000 кв. м; силосную траншею площадью 1000 кв. м, КФХ Рафальского И.А. в арбитражном деле N А46-31521/2012 предъявило к СПК "Вольновский".
В связи с чем доводы ответчиков о том, что истец имел право на приватизацию только той площади спорного земельного участка, которая занята зарегистрированными объектами недвижимости (зерноскладами) и необходима для эксплуатации этих зданий, являются необоснованными.
Выступая правообладателем зданий и сооружений на земельном участке, следуя принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, истец имеет правопритязания на земельный участок под всеми принадлежащими ему объектами недвижимости. При этом отсутствие государственной регистрации права собственности истца на расположенные на земельном участке объекты исключает возможность получения главой КФХ Рафальского И.А. в собственность всего земельного участка и обосновывает заинтересованность истца (часть 2 статьи 166 ГК РФ) в оспаривании сделки в полном объеме.
Более того, суд апелляционной инстанции учитывает, что объектом гражданских и земельных прав является земельный участок.
Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Земельный участок с кадастровым номером 55:22:000000:131 сформирован в границах площади 183 000 +/- 3742 кв. м (кадастровый паспорт земельного участка от 06.02.2012 N 55/201/12-11054).
За проведением межевания указанного земельного участка в целях образования нескольких земельных участков заинтересованные лица не обращались. Образования из спорного земельного участка земельных участков меньшей площади не производилось.
Ссылаясь в апелляционной жалобе на возможность предоставления истцу части земельного участка под принадлежащими ему объектами, глава КФХ Рафальского И.А. не представил доказательств того, что спорный земельный участок является делимым, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
В отсутствие таких доказательств доводы ответчиков о том, что в целях восстановления прав истца не имеется необходимости в признании недействительный сделки купли-продажи всего спорного земельного участка, равно как и признания недействительным прав на весь земельный участок, являются необоснованными. Ничем не подтвержденные доводы ответчиков в основу судебного акта положены быть не могут.
В связи с чем в рассматриваемом случае суд первой инстанции обоснованно оценивал действительность оспариваемой сделки в отношении всего земельного участка, являющегося предметом купли-продажи, вне зависимости от площади объектов недвижимости истца, в отношении которых в установленном порядке было зарегистрировано право собственности.
Договор купли-продажи от 17.02.2012 N 355 обоснованно признан судом первой инстанции ничтожной сделкой как противоречащий статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Принимая во внимание изложенное, исковые требования СПК "Вольновский" обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционные жалобы главы КФХ Рафальского И.А., Полтавского муниципального района Омской области в лице Администрации Полтавского муниципального района Омской области оставлены без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе главы КФХ Рафальского И.А. в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Вопрос о распределении судебных расходов по апелляционной жалобе Полтавского муниципального района Омской области судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Администрации Полтавского муниципального района Омской области в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2012 года по делу N А46-15194/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)