Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чотчаева Б.Т.
судей Величко М.Г., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.
при участии:
- от истца: представитель Давыгора С.Н., доверенность от 25.01.2013;
- от Сочинской городской общественной организации поддержки предпринимателей "ЗАКОН-БИЗНЕС": представитель Антонюк Г.Н., доверенность N 15/23 от 12.11.2013;
- от Администрации города Сочи: представитель не явился, извещен;
- от Департамента имущественных отношений города Сочи: представитель не явился, извещен;
- от Администрации Хостинского района города Сочи: представитель не явился, извещен;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений города Сочи, Администрации Хостинского района города Сочи и Сочинской городской общественной организации поддержки предпринимателей "ЗАКОН-БИЗНЕС"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2013
по делу N А32-32619/2010
по иску закрытого акционерного общества "Анвал" (ОГРН 1022302956763 ИНН 2320089604)
к ответчикам: Администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148), Департаменту имущественных отношений города Сочи (ОГРН 1022302919374 ИНН 2320034940), Администрации Хостинского района города Сочи (ОГРН 1022302829713 ИНН 2319021841), Сочинской городской общественной организации поддержки предпринимателей "ЗАКОН-БИЗНЕС" (ОГРН 1082300002014 ИНН 2319043980)
при участии третьего лица Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (ОГРН 1072308013800 ИНН 2308139560)
о признании недействительным распоряжения главы администрации Хостинского района города Сочи и о признании недействительным договора,
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.
установил:
закрытое акционерное общество "Анвал" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации г. Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений г. Сочи (далее - департамент), администрации Хостинского района г. Сочи (далее - администрация района), Сочинской городской общественной организации поддержки предпринимателей "ЗАКОН-БИЗНЕС" (далее - общественная организация) о признании недействительным распоряжения главы администрации Хостинского района г. Сочи N 373-р от 09.12.2009 и о признании недействительным договора N 4900005514 от 21.12.2009.
Решением суда от 05.03.2011 по настоящему делу требования истца удовлетворены со ссылкой на то, что нарушено право общества на приобретение участка на праве аренды.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 решение суда от 05.03.2011 отменено, в удовлетворении требований истца отказано; суд указал, что права истца не нарушены; орган местного самоуправления распорядился земельным участком, находящимся в федеральной собственности.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2011 решение суда от 05.03.2011, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение; суд указал, что право на заключение договора аренды земельного участка должно быть реализовано на торгах (публично).
При новом рассмотрении дела решением от 09.07.2013 в удовлетворении ходатайства администрации, департамента, администрации района, истца об утверждении мирового соглашения отказано. Распоряжение главы администрации Хостинского района г. Сочи от 09.12.2009 N 373-р "О предоставлении Сочинской городской общественной организации "ЗАКОН-БИЗНЕС" земельного участка для размещения торгового центра в районе ручья Малого в Хостинском районе г. Сочи" признано недействительным как противоречащее положениям ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды от 21.12.2009 N 4900005514 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:153 площадью 26 336 кв. м, заключенный между общественной организацией и администрацией, признан недействительным. Суд обязал общественную организацию в течение месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда передать (вернуть) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:153 администрации г. Сочи. В удовлетворении исковых требований к департаменту отказано. Распределены судебные расходы.
Не согласившись с решением суда от 09.07.2013, администрация, департамент, администрация района и общественная организация обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Администрация, департамент, администрация района в апелляционной жалобе ссылаются на то, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о нарушении оспариваемым ненормативным актом прав истца, поскольку на момент рассмотрения спора у общества отсутствовали какие-либо права в отношении земельного участка, в связи с истечением срока действия Постановления Главы г. Сочи от 24.11.2003, которым истцу предварительно согласован земельный участок. Процедура предоставления земельного участка, предусмотренная Земельным кодексом Российской Федерации, была соблюдена. Суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении мирового соглашения.
В обоснование доводов жалобы и дополнения к ней общественная организация указывает на то, что у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали фактические и правовые основания для отказа в утверждении заключенного между сторонами мирового соглашения. Суд не учел, что предоставлению земельного участка общественной организации предшествовало согласование с уполномоченными органами власти вопросов передислокации объектов мелкорозничной торговли, в связи с принятием решения проектирования и строительства торгового комплекса по ул. Навагинской.
В составе суда произведена замена судьи Ковалевой Н.В. на судью Величко М.Г. в связи с болезнью судьи Ковалевой Н.В.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
Представитель общественной организации поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца выступил против удовлетворения апелляционной жалобы.
Департаментом заявлено ходатайство о привлечении Департамента автомобильных дорог Краснодарского края в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, которое рассмотрено судом апелляционной инстанции и оставлено без удовлетворения, поскольку указанное ходатайство не заявлялось в суде первой инстанции. При этом в силу положений ч. 3 ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Кроме того, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица привлекаются к делу в случае, когда судебный акт может повлиять на их права или обязанности. В данном случае в заявленном ходатайстве не указано и судом апелляционной инстанции не усматривается, каким образом принятый судебный акт может повлиять на права или обязанности Департамента автомобильных дорог Краснодарского края.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом, постановлением главы города Сочи от 24.11.2003 N 689/5 (т. 1, л.д. 33, 34) обществу утверждены границы земельного участка площадью 7186 кв. м для размещения оптово-торгового комплекса в районе ручья Малого в Хостинском районе. Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (пункт 1). Установлен вид разрешенного использования земельного участка - строительство оптово-торгового комплекса, с организацией автопарковки и общественного туалета (пункт 2). Заявителю предписано обратиться с заявлением о постановке участка на государственный кадастровый учет (пункт 3.3).
В письме первого заместителя Главы администрации Краснодарского края от 21.09.2005 N 2-05/749 указано на согласование общественной организации места размещения оптово-торгового комплекса в г. Сочи (т. 1, л.д. 37).
По инициативе (за счет) истца осуществлены работы по межеванию земельного участка площадью 7 168 кв. м и постановке его на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0301004:10.
Истцом получено положительное заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 30.09.2008 по размещению объекта строительства оптово-торгового комплекса (т. 1, л.д. 27-32).
По заявлению истца от 25.08.2009 о выделении земельного участка для строительства оптово-торгового комплекса в районе ручья Малого в Хостинском районе администрация направила письмо от 07.10.2009 N 7948/01-02-34/15623.
В нем, со ссылкой на постановление Главы города Сочи от 04.06.2009 N 562-р "Об утверждении Порядка подготовки согласования документации по вопросам распоряжения земельными участками на территории города-курорта Сочи", истцу предложено предоставить ряд документов (т. 1, л.д. 35, 36).
13.11.2009 общественная организация обратилось к главе города Сочи с заявлением о предварительном согласовании места размещения торгового центра и согласовании акта выбора земельного участка (т. 1, л.д. 74). В заявлении от 26.11.2009 общественной организацией изложена просьба о предоставлении земельного участка площадью 26 336 кв. м (т. 1, л.д. 76).
Постановлением главы города Сочи от 19.11.2009 N 391 утверждена схема расположения земельного участка площадью 26 336 кв. м на кадастровом плане территории в районе ручья Малого Хостинского района города Сочи для размещения торгового центра.
Земельный участок площадью 26 336 кв. м образован из части земельного участка площадью 19 150 кв. м, расположенного в кадастровом квартале 23649:0301004, и земельного участка площадью 7186 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301004:10 (т. 1, л.д. 13).
Распоряжением главы администрации Хостинского района от 20.11.2009 N 330-р (т. 1, л.д. 75) утвержден акт выбора земельного участка площадью 26 336 кв. м (пункт 1); предварительно согласовано место размещения торгового центра на земельном участке площадью 26 366 кв. м (пункт 2); общественной организации предписано обеспечить проведение кадастровых работ и постановку земельного участка на кадастровый учет (пункт 3).
В акте выбора земельного участка для строительства торгового центра в качестве заказчика (инвестора) указана администрация (т. 1, л.д. 71).
Распоряжение от 20.11.2009 N 330-р опубликовано в газете Новости Сочи от 28.11.2009 N 191 (1253) (т. 1, л.д. 82).
Распоряжением главы администрации Хостинского района от 09.12.2009 N 373-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:153 площадью 26 336 кв. м предоставлен общественной организации в аренду на три года для размещения торгового центра (т. 1, л.д. 9).
21.12.2009 на основании указанного распоряжения муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и общественной организацией (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4900005514 (т. 1, л.д. 10-12).
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:153 площадью 26 336 кв. м передан на срок до 09.12.2012 для размещения (строительства) торгового центра.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд.
Принимая решение, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В силу п. 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется следующим образом: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета в соответствии с правилами; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением, в котором указывается назначение объекта, предполагаемое место размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
После определения участка, подходящего для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, п. 3 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. Орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка или об отказе в размещении объекта.
По смыслу положений п. 3 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
При этом Земельный кодекс Российской Федерации не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом Российской Федерации не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общественной организации и конкретных граждан, закрепленному в п. 11 ст. 1 Кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Изложенный правовой подход содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлениях ФАС СКО от 24.05.2012 по делу N А32-7788/2011, от 12.04.2012 по делу N А53-5263/2011.
Статьей 15 ФЗ "О защите конкуренции" запрещены действия органов власти, ограничивающие конкуренцию хозяйствующих субъектов.
Материалы дела подтверждают, что на спорный земельный участок претендовало минимум два лица.
Содержащаяся в печатном издании "Новости Сочи" от 28.11.2009 N 191 (1253) опубликованная информация не является информацией о возможном (предстоящем) предоставлении земельного участка, а по существу воспроизводит уже состоявшееся волеизъявление органа власти - распоряжение от 20.11.2009 N 330-р (об утверждении акта выбора и предварительном согласовании места размещения объекта).
Таким образом, цели публичного информирования (защита интересов населения, выявление возможных претендентов на земельный участок) опубликованием распоряжения (уже утвердившим акт выбора земельного участка) не достигаются. Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ФАС СКО от 11.03.2011 N А32-8185/2010.
В постановлении ФАС СКО от 09.09.2011 по настоящему делу прямо указано, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п. 4 ст. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иной порядок не установлен Кодексом (п. 6 ст. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации). В названных нормах закреплена процедура, предполагающая проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Таким образом, поскольку на момент обращения общества с заявлением от 25.08.2009 земельный участок был сформирован, орган местного самоуправления обязан был выставить его на торги (конкурс, аукцион).
При этом информация, содержащаяся в заявлении общества (просьба принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта, либо предоставить земельный участок в аренду), не имеет правового значения для решения вопроса о проведении администрацией торгов по продаже права на заключение договора аренды сформированного земельного участка.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования истца обоснованны.
Согласно п. 32 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.
Таким образом, суд правомерно указал на необходимость возврата земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:153 администрации.
В удовлетворении исковых требований к департаменту следует отказано, поскольку стороной в договоре является администрация.
Судом первой инстанции также правомерно отказано в удовлетворении ходатайства истца, ответчиков об утверждении мирового соглашения.
Как верно указано судом, суть мирового соглашения сводится к признанию судом правомерности совместного использования обществом и общественной организацией спорного земельного участка. По существу мировое соглашение, предложенное сторонами спора для утверждения судом, преследует цель прикрытия факта незаконного владения земельным участком вследствие заключения ничтожной сделки, оспариваемой в рамках настоящего дела.
Однако ничтожная сделка недействительна (порочна) изначально, сама по себе, ее невозможно легализовать (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Неопределенный круг лиц должен получить возможность участия в открытых (публичных) и справедливых торгах по продаже прав аренды соответствующего земельного участка.
Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, а в апелляционной инстанции могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта. В связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку сводятся только к не согласию с оценкой обстоятельств судом первой инстанции.
Вместе с тем все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2013 по делу N А32-32619/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.11.2013 N 15АП-13945/2013 ПО ДЕЛУ N А32-32619/2010
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2013 г. N 15АП-13945/2013
Дело N А32-32619/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чотчаева Б.Т.
судей Величко М.Г., Ереминой О.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.
при участии:
- от истца: представитель Давыгора С.Н., доверенность от 25.01.2013;
- от Сочинской городской общественной организации поддержки предпринимателей "ЗАКОН-БИЗНЕС": представитель Антонюк Г.Н., доверенность N 15/23 от 12.11.2013;
- от Администрации города Сочи: представитель не явился, извещен;
- от Департамента имущественных отношений города Сочи: представитель не явился, извещен;
- от Администрации Хостинского района города Сочи: представитель не явился, извещен;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений города Сочи, Администрации Хостинского района города Сочи и Сочинской городской общественной организации поддержки предпринимателей "ЗАКОН-БИЗНЕС"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2013
по делу N А32-32619/2010
по иску закрытого акционерного общества "Анвал" (ОГРН 1022302956763 ИНН 2320089604)
к ответчикам: Администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367 ИНН 2320037148), Департаменту имущественных отношений города Сочи (ОГРН 1022302919374 ИНН 2320034940), Администрации Хостинского района города Сочи (ОГРН 1022302829713 ИНН 2319021841), Сочинской городской общественной организации поддержки предпринимателей "ЗАКОН-БИЗНЕС" (ОГРН 1082300002014 ИНН 2319043980)
при участии третьего лица Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (ОГРН 1072308013800 ИНН 2308139560)
о признании недействительным распоряжения главы администрации Хостинского района города Сочи и о признании недействительным договора,
принятое в составе судьи Тарасенко А.А.
установил:
закрытое акционерное общество "Анвал" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации г. Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений г. Сочи (далее - департамент), администрации Хостинского района г. Сочи (далее - администрация района), Сочинской городской общественной организации поддержки предпринимателей "ЗАКОН-БИЗНЕС" (далее - общественная организация) о признании недействительным распоряжения главы администрации Хостинского района г. Сочи N 373-р от 09.12.2009 и о признании недействительным договора N 4900005514 от 21.12.2009.
Решением суда от 05.03.2011 по настоящему делу требования истца удовлетворены со ссылкой на то, что нарушено право общества на приобретение участка на праве аренды.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 решение суда от 05.03.2011 отменено, в удовлетворении требований истца отказано; суд указал, что права истца не нарушены; орган местного самоуправления распорядился земельным участком, находящимся в федеральной собственности.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2011 решение суда от 05.03.2011, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2011 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение; суд указал, что право на заключение договора аренды земельного участка должно быть реализовано на торгах (публично).
При новом рассмотрении дела решением от 09.07.2013 в удовлетворении ходатайства администрации, департамента, администрации района, истца об утверждении мирового соглашения отказано. Распоряжение главы администрации Хостинского района г. Сочи от 09.12.2009 N 373-р "О предоставлении Сочинской городской общественной организации "ЗАКОН-БИЗНЕС" земельного участка для размещения торгового центра в районе ручья Малого в Хостинском районе г. Сочи" признано недействительным как противоречащее положениям ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды от 21.12.2009 N 4900005514 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:153 площадью 26 336 кв. м, заключенный между общественной организацией и администрацией, признан недействительным. Суд обязал общественную организацию в течение месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда передать (вернуть) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:153 администрации г. Сочи. В удовлетворении исковых требований к департаменту отказано. Распределены судебные расходы.
Не согласившись с решением суда от 09.07.2013, администрация, департамент, администрация района и общественная организация обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Администрация, департамент, администрация района в апелляционной жалобе ссылаются на то, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о нарушении оспариваемым ненормативным актом прав истца, поскольку на момент рассмотрения спора у общества отсутствовали какие-либо права в отношении земельного участка, в связи с истечением срока действия Постановления Главы г. Сочи от 24.11.2003, которым истцу предварительно согласован земельный участок. Процедура предоставления земельного участка, предусмотренная Земельным кодексом Российской Федерации, была соблюдена. Суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении мирового соглашения.
В обоснование доводов жалобы и дополнения к ней общественная организация указывает на то, что у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали фактические и правовые основания для отказа в утверждении заключенного между сторонами мирового соглашения. Суд не учел, что предоставлению земельного участка общественной организации предшествовало согласование с уполномоченными органами власти вопросов передислокации объектов мелкорозничной торговли, в связи с принятием решения проектирования и строительства торгового комплекса по ул. Навагинской.
В составе суда произведена замена судьи Ковалевой Н.В. на судью Величко М.Г. в связи с болезнью судьи Ковалевой Н.В.
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
Представитель общественной организации поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца выступил против удовлетворения апелляционной жалобы.
Департаментом заявлено ходатайство о привлечении Департамента автомобильных дорог Краснодарского края в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, которое рассмотрено судом апелляционной инстанции и оставлено без удовлетворения, поскольку указанное ходатайство не заявлялось в суде первой инстанции. При этом в силу положений ч. 3 ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Кроме того, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица привлекаются к делу в случае, когда судебный акт может повлиять на их права или обязанности. В данном случае в заявленном ходатайстве не указано и судом апелляционной инстанции не усматривается, каким образом принятый судебный акт может повлиять на права или обязанности Департамента автомобильных дорог Краснодарского края.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом, постановлением главы города Сочи от 24.11.2003 N 689/5 (т. 1, л.д. 33, 34) обществу утверждены границы земельного участка площадью 7186 кв. м для размещения оптово-торгового комплекса в районе ручья Малого в Хостинском районе. Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (пункт 1). Установлен вид разрешенного использования земельного участка - строительство оптово-торгового комплекса, с организацией автопарковки и общественного туалета (пункт 2). Заявителю предписано обратиться с заявлением о постановке участка на государственный кадастровый учет (пункт 3.3).
В письме первого заместителя Главы администрации Краснодарского края от 21.09.2005 N 2-05/749 указано на согласование общественной организации места размещения оптово-торгового комплекса в г. Сочи (т. 1, л.д. 37).
По инициативе (за счет) истца осуществлены работы по межеванию земельного участка площадью 7 168 кв. м и постановке его на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0301004:10.
Истцом получено положительное заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 30.09.2008 по размещению объекта строительства оптово-торгового комплекса (т. 1, л.д. 27-32).
По заявлению истца от 25.08.2009 о выделении земельного участка для строительства оптово-торгового комплекса в районе ручья Малого в Хостинском районе администрация направила письмо от 07.10.2009 N 7948/01-02-34/15623.
В нем, со ссылкой на постановление Главы города Сочи от 04.06.2009 N 562-р "Об утверждении Порядка подготовки согласования документации по вопросам распоряжения земельными участками на территории города-курорта Сочи", истцу предложено предоставить ряд документов (т. 1, л.д. 35, 36).
13.11.2009 общественная организация обратилось к главе города Сочи с заявлением о предварительном согласовании места размещения торгового центра и согласовании акта выбора земельного участка (т. 1, л.д. 74). В заявлении от 26.11.2009 общественной организацией изложена просьба о предоставлении земельного участка площадью 26 336 кв. м (т. 1, л.д. 76).
Постановлением главы города Сочи от 19.11.2009 N 391 утверждена схема расположения земельного участка площадью 26 336 кв. м на кадастровом плане территории в районе ручья Малого Хостинского района города Сочи для размещения торгового центра.
Земельный участок площадью 26 336 кв. м образован из части земельного участка площадью 19 150 кв. м, расположенного в кадастровом квартале 23649:0301004, и земельного участка площадью 7186 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301004:10 (т. 1, л.д. 13).
Распоряжением главы администрации Хостинского района от 20.11.2009 N 330-р (т. 1, л.д. 75) утвержден акт выбора земельного участка площадью 26 336 кв. м (пункт 1); предварительно согласовано место размещения торгового центра на земельном участке площадью 26 366 кв. м (пункт 2); общественной организации предписано обеспечить проведение кадастровых работ и постановку земельного участка на кадастровый учет (пункт 3).
В акте выбора земельного участка для строительства торгового центра в качестве заказчика (инвестора) указана администрация (т. 1, л.д. 71).
Распоряжение от 20.11.2009 N 330-р опубликовано в газете Новости Сочи от 28.11.2009 N 191 (1253) (т. 1, л.д. 82).
Распоряжением главы администрации Хостинского района от 09.12.2009 N 373-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:153 площадью 26 336 кв. м предоставлен общественной организации в аренду на три года для размещения торгового центра (т. 1, л.д. 9).
21.12.2009 на основании указанного распоряжения муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и общественной организацией (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4900005514 (т. 1, л.д. 10-12).
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:153 площадью 26 336 кв. м передан на срок до 09.12.2012 для размещения (строительства) торгового центра.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд.
Принимая решение, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.
В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В силу п. 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется следующим образом: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета в соответствии с правилами; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением, в котором указывается назначение объекта, предполагаемое место размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
После определения участка, подходящего для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, п. 3 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. Орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка или об отказе в размещении объекта.
По смыслу положений п. 3 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
При этом Земельный кодекс Российской Федерации не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом Российской Федерации не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общественной организации и конкретных граждан, закрепленному в п. 11 ст. 1 Кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Изложенный правовой подход содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлениях ФАС СКО от 24.05.2012 по делу N А32-7788/2011, от 12.04.2012 по делу N А53-5263/2011.
Статьей 15 ФЗ "О защите конкуренции" запрещены действия органов власти, ограничивающие конкуренцию хозяйствующих субъектов.
Материалы дела подтверждают, что на спорный земельный участок претендовало минимум два лица.
Содержащаяся в печатном издании "Новости Сочи" от 28.11.2009 N 191 (1253) опубликованная информация не является информацией о возможном (предстоящем) предоставлении земельного участка, а по существу воспроизводит уже состоявшееся волеизъявление органа власти - распоряжение от 20.11.2009 N 330-р (об утверждении акта выбора и предварительном согласовании места размещения объекта).
Таким образом, цели публичного информирования (защита интересов населения, выявление возможных претендентов на земельный участок) опубликованием распоряжения (уже утвердившим акт выбора земельного участка) не достигаются. Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ФАС СКО от 11.03.2011 N А32-8185/2010.
В постановлении ФАС СКО от 09.09.2011 по настоящему делу прямо указано, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п. 4 ст. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иной порядок не установлен Кодексом (п. 6 ст. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации). В названных нормах закреплена процедура, предполагающая проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Таким образом, поскольку на момент обращения общества с заявлением от 25.08.2009 земельный участок был сформирован, орган местного самоуправления обязан был выставить его на торги (конкурс, аукцион).
При этом информация, содержащаяся в заявлении общества (просьба принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта, либо предоставить земельный участок в аренду), не имеет правового значения для решения вопроса о проведении администрацией торгов по продаже права на заключение договора аренды сформированного земельного участка.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования истца обоснованны.
Согласно п. 32 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.
Таким образом, суд правомерно указал на необходимость возврата земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:153 администрации.
В удовлетворении исковых требований к департаменту следует отказано, поскольку стороной в договоре является администрация.
Судом первой инстанции также правомерно отказано в удовлетворении ходатайства истца, ответчиков об утверждении мирового соглашения.
Как верно указано судом, суть мирового соглашения сводится к признанию судом правомерности совместного использования обществом и общественной организацией спорного земельного участка. По существу мировое соглашение, предложенное сторонами спора для утверждения судом, преследует цель прикрытия факта незаконного владения земельным участком вследствие заключения ничтожной сделки, оспариваемой в рамках настоящего дела.
Однако ничтожная сделка недействительна (порочна) изначально, сама по себе, ее невозможно легализовать (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Неопределенный круг лиц должен получить возможность участия в открытых (публичных) и справедливых торгах по продаже прав аренды соответствующего земельного участка.
Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, а в апелляционной инстанции могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта. В связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку сводятся только к не согласию с оценкой обстоятельств судом первой инстанции.
Вместе с тем все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2013 по делу N А32-32619/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)