Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Рассказова О.Л. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) - Шульга Л.Н. (доверенность от 03.06.2013), от ответчика - открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440) - Моисеенко Д.В. (доверенность от 03.09.2012), в отсутствие третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Ника", извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2013 (судья Никонова О.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 (судьи Стрекачев А.Н., Герасименко А.Н., Шимбарева Н.В.) по делу N А53-17236/2012, установил следующее.
ОАО "Сбербанк России" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" (далее - концерн) об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от 31.07.2009 N 29-10/189/и-1 имущество (предмет залога): объект недвижимости - 10-этажное административное здание под литерой А общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом N 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом 2 "а"; установить общую начальную продажную стоимость предмета залога в размере 203 200 тыс. рублей (80% рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете оценщика от 12.03.2013 N 117/13); взыскать в пользу банка из стоимости предмета залога 115 067 805 рублей 17 копеек, из которых 82 600 тыс. рублей просроченная ссудная задолженность; 22 965 857 рублей 54 копейки неустойка за просрочку кредита; 7 183 090 рублей 97 копеек просроченные проценты; 2 318 856 рублей 66 копеек неустойка за просрочку процентов (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Ника".
Решением от 23.04.2013 обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки от 31.07.2009 N 29-10/189/и-1, а именно: на объект недвижимости - 10-этажное административное здание под литерой А общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а. Определен способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов. Установлена начальная продажная стоимость: на объект недвижимости - 10-этажное административное здание - 381 709 677 рублей; на право аренды земельного участка - 14 852 704 рубля. Взысканы в пользу банка из стоимости предмета залога 115 067 805 рублей 17 копеек, из которых 82 600 тыс. рублей просроченной ссудной задолженности, 22 965 857 рублей 54 копейки неустойки за просрочку кредита, 7 183 090 рублей 97 копеек просроченных процентов, 2 318 856 рублей 66 копеек неустойки за просрочку процентов.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 решение от 23.04.2013 изменено, резолютивная часть судебного акта изложена в следующей редакции. Обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки от 31.07.2009 N 29-10/189/и-1, а именно: на объект недвижимости - 10-этажное административное здание под литерой А общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а. Определен способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов. Установлена начальная продажная стоимость: на объект недвижимости - 10-этажное административное здание - 305 367 741 рубль 60 копеек; на право аренды земельного участка - 11 882 163 рубля 20 копеек. Взыскано в пользу банка из стоимости предмета залога 115 067 805 рублей 17 копеек, из которых 82 600 тыс. рублей просроченной ссудной задолженности, 22 965 857 рублей 54 копейки неустойки за просрочку кредита, 7 183 090 рублей 97 копеек просроченных процентов, 2 318 856 рублей 66 копеек неустойки за просрочку процентов. В целях недопущения принятия противоречащих друг другу судебных актов по делам, в которых предметом иска является обращение взыскания на одно и то же имущество, суды руководствовались выводами экспертного заключения специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э. Апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что начальная продажная цена заложенного имущества равна рыночной стоимости указанного имущества, определенной судебной экспертизой. Начальная продажная цена заложенного имущества определена судом апелляционной инстанции в размере 80% от рыночной стоимости имущества, установленной в заключении эксперта от 14.01.2013 N 0898/Э.
В кассационной жалобе банк просит изменить решение от 23.04.2013 и постановление апелляционной инстанции от 15.07.2013 в части установления начальной продажной стоимости предмета залога; установить его начальную продажную стоимость в размере 80% от стоимости, указанной в заключении эксперта ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" от 12.03.2013. По мнению заявителя, суды необоснованно использовали стоимость, приведенную по состоянию на январь 2013 года в отчете об оценке специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз". Данная стоимость существенно отличающаяся от рыночной стоимости, установленной в заключении ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг", которая актуализирована по состоянию на март 2013 года. Поскольку начальная продажная стоимость имущества завышена, в ходе исполнительного производства возникнет невозможность продажи предмета залога.
В судебном заседании представитель банка поддержал доводы жалобы, представитель концерна возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных апелляционным судом выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, банк (кредитор) и ООО "Ника" (заемщик) заключили договор от 28.07.2009 N 29-10/189 об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме 82 600 тыс. рублей на срок до 27.07.2011 под 17% годовых.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору банк (залогодержатель) и общество (залогодатель) заключили договор ипотеки от 31.07.2009 N 29-10/189/и-1.
В соответствии с пунктом 1 договора предметом залога является объект недвижимости - 10-этажное административное здание под литерой А общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом N 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160 (в соответствии с кадастровым паспортом); право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м (на котором находится указанное недвижимое имущество) из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом 2а (в соответствии с кадастровым планом земельного участка).
Поскольку заемщик нарушил условия кредитного договора от 28.07.2009 N 29-10/189, допустив просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, банк обратился в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Заявитель оспаривает судебные акты в части установления начальной продажной стоимости предмета залога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно пункту 1 статьи 809 и пункту 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа, и уплатить проценты на нее, в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 названного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также первоначальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Согласно пункту 1 статьи 1 Закона N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Законом. Порядок проведения публичных торгов определяется процессуальным законом Российской Федерации и статьей 57 Закона N 102-ФЗ.
В силу статьи 54 Закона N 102-ФЗ начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснено, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По вопросу определения стоимости заложенного имущества по договору ипотеки от 31.07.2009 N 29-10/189/и-1 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Межрегиональная оценочная компания "АРКОН".
По ходатайству истца также назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг".
Экспертным заключением специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э установлено, что рыночная стоимость десятиэтажного административного здания под литерой А общей площадью 6120,8 кв. м, условный номер 61-61-01/188/2005/160, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, по состоянию на момент проведения исследования составляет 381 709 677 рублей. Рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, на момент проведения экспертизы составляет 14 852 704 рубля. Рыночная стоимость помещений второго и третьего этажей общей площадью 1182 кв. м 10-этажного административного здания под литерой А общей площадью 6120, 8 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, составляет 73 756 800 рублей.
На основании выводов экспертного заключения от 14.01.2013 N 0898/Э решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2013 по делу N А53-4595/2012 обращено взыскание на указанное имущество, заложенное по договору ипотеки от 28.01.2009 N 29-10/170/и-1.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения ООО "Межрегиональная оценочная компания "АРКОН" от 23.11.2012 N 27-11/12-Э, ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" от 12.03.2013 N 117/13 и специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э, суды обоснованно руководствовались выводами экспертного заключения от 14.01.2013 N 0898/Э.
При этом суды исходили из того, что исследование ООО "Межрегиональная оценочная компания "АРКОН" проводилось в отношении части заложенного имущества, а в заключении ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" не учтена стоимость права аренды земельного участка. Кроме того, суды приняли во внимание, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2013 по делу N А53-4595/12 обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки от 28.01.2009 N 29-10/170/и-1; предметом данного договора является спорное имущество (10-этажное административное здание и право аренды земельного участка). Поэтому в целях недопущения принятия противоречащих друг другу судебных актов по делам, в которых предметом иска является обращение взыскания на одно и то же имущество, суды правомерно руководствовались выводами экспертного заключения от 14.01.2013 N 0898/Э. Названное заключение соответствует требованиям закона и его достоверность не опровергнута.
Основания для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу N А53-17236/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
О.Л.РАССКАЗОВ
Е.В.УЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 31.10.2013 ПО ДЕЛУ N А53-17236/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2013 г. по делу N А53-17236/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Рассказова О.Л. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) - Шульга Л.Н. (доверенность от 03.06.2013), от ответчика - открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440) - Моисеенко Д.В. (доверенность от 03.09.2012), в отсутствие третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Ника", извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2013 (судья Никонова О.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 (судьи Стрекачев А.Н., Герасименко А.Н., Шимбарева Н.В.) по делу N А53-17236/2012, установил следующее.
ОАО "Сбербанк России" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" (далее - концерн) об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от 31.07.2009 N 29-10/189/и-1 имущество (предмет залога): объект недвижимости - 10-этажное административное здание под литерой А общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом N 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом 2 "а"; установить общую начальную продажную стоимость предмета залога в размере 203 200 тыс. рублей (80% рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете оценщика от 12.03.2013 N 117/13); взыскать в пользу банка из стоимости предмета залога 115 067 805 рублей 17 копеек, из которых 82 600 тыс. рублей просроченная ссудная задолженность; 22 965 857 рублей 54 копейки неустойка за просрочку кредита; 7 183 090 рублей 97 копеек просроченные проценты; 2 318 856 рублей 66 копеек неустойка за просрочку процентов (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Ника".
Решением от 23.04.2013 обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки от 31.07.2009 N 29-10/189/и-1, а именно: на объект недвижимости - 10-этажное административное здание под литерой А общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а. Определен способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов. Установлена начальная продажная стоимость: на объект недвижимости - 10-этажное административное здание - 381 709 677 рублей; на право аренды земельного участка - 14 852 704 рубля. Взысканы в пользу банка из стоимости предмета залога 115 067 805 рублей 17 копеек, из которых 82 600 тыс. рублей просроченной ссудной задолженности, 22 965 857 рублей 54 копейки неустойки за просрочку кредита, 7 183 090 рублей 97 копеек просроченных процентов, 2 318 856 рублей 66 копеек неустойки за просрочку процентов.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 решение от 23.04.2013 изменено, резолютивная часть судебного акта изложена в следующей редакции. Обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки от 31.07.2009 N 29-10/189/и-1, а именно: на объект недвижимости - 10-этажное административное здание под литерой А общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а. Определен способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов. Установлена начальная продажная стоимость: на объект недвижимости - 10-этажное административное здание - 305 367 741 рубль 60 копеек; на право аренды земельного участка - 11 882 163 рубля 20 копеек. Взыскано в пользу банка из стоимости предмета залога 115 067 805 рублей 17 копеек, из которых 82 600 тыс. рублей просроченной ссудной задолженности, 22 965 857 рублей 54 копейки неустойки за просрочку кредита, 7 183 090 рублей 97 копеек просроченных процентов, 2 318 856 рублей 66 копеек неустойки за просрочку процентов. В целях недопущения принятия противоречащих друг другу судебных актов по делам, в которых предметом иска является обращение взыскания на одно и то же имущество, суды руководствовались выводами экспертного заключения специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э. Апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что начальная продажная цена заложенного имущества равна рыночной стоимости указанного имущества, определенной судебной экспертизой. Начальная продажная цена заложенного имущества определена судом апелляционной инстанции в размере 80% от рыночной стоимости имущества, установленной в заключении эксперта от 14.01.2013 N 0898/Э.
В кассационной жалобе банк просит изменить решение от 23.04.2013 и постановление апелляционной инстанции от 15.07.2013 в части установления начальной продажной стоимости предмета залога; установить его начальную продажную стоимость в размере 80% от стоимости, указанной в заключении эксперта ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" от 12.03.2013. По мнению заявителя, суды необоснованно использовали стоимость, приведенную по состоянию на январь 2013 года в отчете об оценке специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз". Данная стоимость существенно отличающаяся от рыночной стоимости, установленной в заключении ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг", которая актуализирована по состоянию на март 2013 года. Поскольку начальная продажная стоимость имущества завышена, в ходе исполнительного производства возникнет невозможность продажи предмета залога.
В судебном заседании представитель банка поддержал доводы жалобы, представитель концерна возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных апелляционным судом выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, банк (кредитор) и ООО "Ника" (заемщик) заключили договор от 28.07.2009 N 29-10/189 об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме 82 600 тыс. рублей на срок до 27.07.2011 под 17% годовых.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору банк (залогодержатель) и общество (залогодатель) заключили договор ипотеки от 31.07.2009 N 29-10/189/и-1.
В соответствии с пунктом 1 договора предметом залога является объект недвижимости - 10-этажное административное здание под литерой А общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом N 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160 (в соответствии с кадастровым паспортом); право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м (на котором находится указанное недвижимое имущество) из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом 2а (в соответствии с кадастровым планом земельного участка).
Поскольку заемщик нарушил условия кредитного договора от 28.07.2009 N 29-10/189, допустив просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, банк обратился в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Заявитель оспаривает судебные акты в части установления начальной продажной стоимости предмета залога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно пункту 1 статьи 809 и пункту 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа, и уплатить проценты на нее, в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 названного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также первоначальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Согласно пункту 1 статьи 1 Закона N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Законом. Порядок проведения публичных торгов определяется процессуальным законом Российской Федерации и статьей 57 Закона N 102-ФЗ.
В силу статьи 54 Закона N 102-ФЗ начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснено, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По вопросу определения стоимости заложенного имущества по договору ипотеки от 31.07.2009 N 29-10/189/и-1 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Межрегиональная оценочная компания "АРКОН".
По ходатайству истца также назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг".
Экспертным заключением специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э установлено, что рыночная стоимость десятиэтажного административного здания под литерой А общей площадью 6120,8 кв. м, условный номер 61-61-01/188/2005/160, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, по состоянию на момент проведения исследования составляет 381 709 677 рублей. Рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, на момент проведения экспертизы составляет 14 852 704 рубля. Рыночная стоимость помещений второго и третьего этажей общей площадью 1182 кв. м 10-этажного административного здания под литерой А общей площадью 6120, 8 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, составляет 73 756 800 рублей.
На основании выводов экспертного заключения от 14.01.2013 N 0898/Э решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2013 по делу N А53-4595/2012 обращено взыскание на указанное имущество, заложенное по договору ипотеки от 28.01.2009 N 29-10/170/и-1.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения ООО "Межрегиональная оценочная компания "АРКОН" от 23.11.2012 N 27-11/12-Э, ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" от 12.03.2013 N 117/13 и специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э, суды обоснованно руководствовались выводами экспертного заключения от 14.01.2013 N 0898/Э.
При этом суды исходили из того, что исследование ООО "Межрегиональная оценочная компания "АРКОН" проводилось в отношении части заложенного имущества, а в заключении ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" не учтена стоимость права аренды земельного участка. Кроме того, суды приняли во внимание, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2013 по делу N А53-4595/12 обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки от 28.01.2009 N 29-10/170/и-1; предметом данного договора является спорное имущество (10-этажное административное здание и право аренды земельного участка). Поэтому в целях недопущения принятия противоречащих друг другу судебных актов по делам, в которых предметом иска является обращение взыскания на одно и то же имущество, суды правомерно руководствовались выводами экспертного заключения от 14.01.2013 N 0898/Э. Названное заключение соответствует требованиям закона и его достоверность не опровергнута.
Основания для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу N А53-17236/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
О.Л.РАССКАЗОВ
Е.В.УЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)