Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 4 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14" (ИНН 6168081770,ОГРН 1026104368047) - Блинова А.С. (доверенность от 02.10.2013), в отсутствие ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757), третьих лиц - Правительства Ростовской области, администрации города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Правительства Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2013 (судья Губенко М.И.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-29507/2012, установил следующее.
ООО "Комбинат строительных материалов - 14" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Ростовской области, далее - кадастровая палата) об установлении достоверной кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной экспертом по состоянию на 01.01.2007:
- - в размере 112 880 702 рубля участка площадью 67 111 кв. м (кадастровый номер 61:44:07 03 01:25) по улице Доватора, 164/4, в г. Ростове-на-Дону;
- - в размере 1 431 382 рубля участка площадью 851 кв. м (кадастровый номер 61:44:07 03 01:26) по улице Доватора, 164/1, в г. Ростове-на-Дону;
- - в размере 34 853 880 рублей участка площадью 11 435 кв. м (кадастровый номер 61:44:03 18 03:0032) по улице Текучева, 360, в г. Ростове-на-Дону.
Иск мотивирован несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их реальной рыночной стоимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области (далее - правительство) и администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013, иск удовлетворен. Суды исходили из отсутствия как законодательного запрета на установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, так и из необходимости проверки в судебном порядке достоверности результатов государственной кадастровой оценки земель. При рассмотрении искового заявления общества приняты во внимание отчеты экспертов от 14.09.2012 N 89-2-2012, от 14.09.2012 N 89-2012 об определении рыночной стоимости спорных земельных участков. В ходе рассмотрения дела ответчик и третьи лица не доказали недостоверность выводов экспертов СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" в заключении от 28.12.2012 N 1049/Э относительно того, что государственная кадастровая стоимость спорных земельных участков, измененная в кадастре недвижимости в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212, в значительной степени не соответствует рыночной стоимости этих же объектов. Надлежащего экономического обоснования расхождений не предоставлено.
В кассационной жалобе правительство просит судебные акты отменить, в иске отказать. Заявитель считает, что рыночная стоимость земельных участков при рассмотрении заявленного иска должна устанавливаться не на дату проведения последней государственной кадастровой оценки земель (01.01.2007), а на момент разрешения спора судом. Правительство полагает, что положенные в основу судебных актов выводы экспертов являются необоснованными, не подтверждены материалами исследования, получены с процессуальными нарушениями, что не соответствует как теории, так и практике судебно-экспертной и оценочной деятельности. По мнению подателя кассационной жалобы, предоставленное в суд заключение нормативно-методической экспертизы отчета оценщика не создает доказательственную базу, с необходимой степенью достоверности свидетельствующую о величине рыночной стоимости спорных земельных участков. Заявитель также ссылается на то, что взятые оценщиком объекты-аналоги не содержат необходимых факторов стоимости и не позволяют провести сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта аналога по всем элементам сравнения.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве, и пояснил, что кассационная жалоба направлена на переоценку исследованных судами доказательств, каковыми являются, в том числе, заключения экспертов
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежат земельные участки площадью 67 111 кв. м, 851 кв. м и 11 435 кв. м (кадастровые номера 61:44:07 03 01:25, 61:44:07 03 01:26, 61:44:03 18 03:0032), кадастровая стоимость которых с 01.01.2009 определена, соответственно, в размере 272 874 668 рублей, 3 460 183 рублей 02 копейки и 210 203 430 рублей 10 копеек. Земельные участки, занятые объектами недвижимости общества, приобретены в собственность на основании договоров купли-продажи от 22.04.2008 N 9762 и N 623/ЗУ.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости и в их кадастровые паспорта на основании постановления администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212, которым утверждены средние результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ростовской области.
Полагая, что установленная без экономического обоснования кадастровая стоимость земельных участков необоснованно значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой неправомерную плату за пользование землей, общество обратилось в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, предоставив заключение эксперта.
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих спорные отношения.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) с целью установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (далее - кадастровая оценка), за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи, в силу которого при установлении рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость признается равной рыночной стоимости. Кадастровая оценка проводится в соответствии с законодательством России об оценочной деятельности.
В статье 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что кадастровая оценка земель осуществляется не реже одного раза в пять лет по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, а в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - по решению органа местного самоуправления. Орган, принявший решение о проведении кадастровой оценки земель, является заказчиком работ по определению их кадастровой стоимости.
Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
При кадастровой оценке земель подлежат соблюдению Правила проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316; далее - Правила N 316), а также установленные Административным регламентом (утвержден приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 N 215) порядок, последовательность и сроки проведения оценки.
Результаты работ по определению кадастровой стоимости приобретают легитимный статус после их утверждения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Данные о государственной кадастровой оценке земель заносятся в государственный кадастр недвижимости только после их утверждения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости, должны быть указаны в государственном кадастре недвижимости (подпункт 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ).
Правила N 316 определяют порядок проведения кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Согласно пункту 5 Правил N 316, кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15,02.2007 N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, в соответствии с которыми (п. 2.2.1) расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке: определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов; расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Работа по кадастровой оценке земель населенных пунктов выполняется с помощью программного обеспечения, рекомендованного приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 года N П/0152 "Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (далее - технические рекомендации). Для составления математической модели расчета кадастровой стоимости в составе сформированных по тем или иным факторам стоимости групп земельных участков внутри вида разрешенного использования земель из всего объема земельных участков группы проводится исходная выборка земельных участков, по которым имеется наиболее полная информация о факторах стоимости. Из этого списка формируется обучающая выборка, для которой строятся различные виды математических моделей. Согласно пункту 3.2.6.2 технических рекомендаций под математической моделью понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями факторов стоимости. При этом во всех предлагаемых к применению техническими рекомендациями математических моделях Y - зависимая переменная (рыночная стоимость одного квадратного метра земли).
Построенные модели применяются в контрольной выборке путем подставления значений факторов стоимости участков контрольной выборки в формулу модели, происходит сравнивание полученных результатов для обеих выборок. После ряда статистических тестов из всех построенных моделей выбираются наиболее качественная. Одним из требований, по которому проверяется качество модели, является объяснимость непосредственной зависимости полученных результатов кадастровой стоимости от выбранных для проведения оценки факторов рыночной стоимости.
Технические рекомендации содержат также перечень случаев, когда проводится только рыночная оценка земельных участков.
Анализ приведенных положений во взаимосвязи с положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса, показывает, что кадастровая стоимость земельных участков, определенная в установленном законом порядке, как правило, не может превышать их реальную рыночную стоимость. Расхождение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка должно быть объяснимо.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11 отмечено, что статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").
В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010 Арбитражного суда Кемеровской области (далее - постановление N 913/11) сформирована правовая позиция, содержащая следующие выводы:
- если кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (значительно выше), землепользователь либо иное лицо, чьи права затронуты, вправе в судебном порядке оспорить эту стоимость;
- между кадастровой и рыночной стоимостью имеется прямая связь, что следует из системного анализа норм существующего законодательства;
- пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости;
- права владельца земельного участка можно защитить посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости земельного участка;
- законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости;
- требования, имеющие своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленные к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза:
- спор не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а рассматривается по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза;
- для разрешения вопроса по существу не требуется обжаловать акт государственного органа субъекта Российской Федерации, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков;
- сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются;
- в решении суда должно быть указано на обязанность органа кадастрового учета изменить кадастровую стоимость.
Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
В постановлении N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).
Достоверность указанных истцом сведений о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2007 подтверждена отчетами от 14.09.2012 N 89-2012, N 89-2-2012 оценщика - общества с ограниченной ответственностью "Бета Консалдинг" (эксперт Кориневский А.Ю).
На основании определения арбитражного суда проведена экспертиза на предмет соответствия указанных отчетов требованиям стандартов оценки. В материалы дела предоставлено положительное заключение от 28.12.2012 1049/Э СЧУ" Ростовский центр судебных экспертиз" (эксперты Зубко Л.Ю. и Борзов Р.В.) а также заключение от 02.10.2012 N 120924-443 и N 120924-444 экспертов саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" о соответствии проведенной оценки требованиям законодательства.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и для обязания внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении спорного объекта явилось установление судом в отношении земельного участка его реальной рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (на 01.01.2007).
В результате принятия арбитражными судами оспариваемых судебных актов определена реальная кадастровая стоимость земельного участка, при этом указание судов на применение объективно верной кадастровой стоимости соответствует нормам закона и не является нарушением охраняемых законом чьих-либо прав.
При рассмотрении в исковом порядке допускаемого гражданским законодательством судебного спора об оспаривании результатов кадастровой оценки спорных земельных участков, принадлежащих истцу на праве собственности, судами в качестве ответчика и третьих лиц к участию в деле привлечены лица, наделенные законом полномочиями заказчика работ по определению кадастровой стоимости земель, по внесению соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, а также по утверждению результатов кадастровой оценки земельных участков.
В ходе судебных разбирательств ответчиком и третьими лицами выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка не опровергнуты, причины значительного расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков не объяснены. В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Статьи 7, 8, 9 указанного Кодекса предусматривают равенство сторон, их равноправие в судебном процессе и принцип состязательности.
Решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормам законодательства и судебной практике. Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы суд кассационной инстанции не находит.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 по делу N А53-29507/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 04.10.2013 ПО ДЕЛУ N А53-29507/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2013 г. по делу N А53-29507/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 3 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 4 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов-14" (ИНН 6168081770,ОГРН 1026104368047) - Блинова А.С. (доверенность от 02.10.2013), в отсутствие ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757), третьих лиц - Правительства Ростовской области, администрации города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Правительства Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2013 (судья Губенко М.И.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-29507/2012, установил следующее.
ООО "Комбинат строительных материалов - 14" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Ростовской области, далее - кадастровая палата) об установлении достоверной кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной экспертом по состоянию на 01.01.2007:
- - в размере 112 880 702 рубля участка площадью 67 111 кв. м (кадастровый номер 61:44:07 03 01:25) по улице Доватора, 164/4, в г. Ростове-на-Дону;
- - в размере 1 431 382 рубля участка площадью 851 кв. м (кадастровый номер 61:44:07 03 01:26) по улице Доватора, 164/1, в г. Ростове-на-Дону;
- - в размере 34 853 880 рублей участка площадью 11 435 кв. м (кадастровый номер 61:44:03 18 03:0032) по улице Текучева, 360, в г. Ростове-на-Дону.
Иск мотивирован несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их реальной рыночной стоимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Ростовской области (далее - правительство) и администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013, иск удовлетворен. Суды исходили из отсутствия как законодательного запрета на установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, так и из необходимости проверки в судебном порядке достоверности результатов государственной кадастровой оценки земель. При рассмотрении искового заявления общества приняты во внимание отчеты экспертов от 14.09.2012 N 89-2-2012, от 14.09.2012 N 89-2012 об определении рыночной стоимости спорных земельных участков. В ходе рассмотрения дела ответчик и третьи лица не доказали недостоверность выводов экспертов СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" в заключении от 28.12.2012 N 1049/Э относительно того, что государственная кадастровая стоимость спорных земельных участков, измененная в кадастре недвижимости в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212, в значительной степени не соответствует рыночной стоимости этих же объектов. Надлежащего экономического обоснования расхождений не предоставлено.
В кассационной жалобе правительство просит судебные акты отменить, в иске отказать. Заявитель считает, что рыночная стоимость земельных участков при рассмотрении заявленного иска должна устанавливаться не на дату проведения последней государственной кадастровой оценки земель (01.01.2007), а на момент разрешения спора судом. Правительство полагает, что положенные в основу судебных актов выводы экспертов являются необоснованными, не подтверждены материалами исследования, получены с процессуальными нарушениями, что не соответствует как теории, так и практике судебно-экспертной и оценочной деятельности. По мнению подателя кассационной жалобы, предоставленное в суд заключение нормативно-методической экспертизы отчета оценщика не создает доказательственную базу, с необходимой степенью достоверности свидетельствующую о величине рыночной стоимости спорных земельных участков. Заявитель также ссылается на то, что взятые оценщиком объекты-аналоги не содержат необходимых факторов стоимости и не позволяют провести сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта аналога по всем элементам сравнения.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве, и пояснил, что кассационная жалоба направлена на переоценку исследованных судами доказательств, каковыми являются, в том числе, заключения экспертов
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежат земельные участки площадью 67 111 кв. м, 851 кв. м и 11 435 кв. м (кадастровые номера 61:44:07 03 01:25, 61:44:07 03 01:26, 61:44:03 18 03:0032), кадастровая стоимость которых с 01.01.2009 определена, соответственно, в размере 272 874 668 рублей, 3 460 183 рублей 02 копейки и 210 203 430 рублей 10 копеек. Земельные участки, занятые объектами недвижимости общества, приобретены в собственность на основании договоров купли-продажи от 22.04.2008 N 9762 и N 623/ЗУ.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости и в их кадастровые паспорта на основании постановления администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212, которым утверждены средние результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ростовской области.
Полагая, что установленная без экономического обоснования кадастровая стоимость земельных участков необоснованно значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой неправомерную плату за пользование землей, общество обратилось в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, предоставив заключение эксперта.
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих спорные отношения.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) с целью установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (далее - кадастровая оценка), за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи, в силу которого при установлении рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость признается равной рыночной стоимости. Кадастровая оценка проводится в соответствии с законодательством России об оценочной деятельности.
В статье 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что кадастровая оценка земель осуществляется не реже одного раза в пять лет по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, а в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - по решению органа местного самоуправления. Орган, принявший решение о проведении кадастровой оценки земель, является заказчиком работ по определению их кадастровой стоимости.
Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
При кадастровой оценке земель подлежат соблюдению Правила проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316; далее - Правила N 316), а также установленные Административным регламентом (утвержден приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 N 215) порядок, последовательность и сроки проведения оценки.
Результаты работ по определению кадастровой стоимости приобретают легитимный статус после их утверждения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Данные о государственной кадастровой оценке земель заносятся в государственный кадастр недвижимости только после их утверждения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости, должны быть указаны в государственном кадастре недвижимости (подпункт 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ).
Правила N 316 определяют порядок проведения кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Согласно пункту 5 Правил N 316, кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15,02.2007 N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, в соответствии с которыми (п. 2.2.1) расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке: определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов; расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Работа по кадастровой оценке земель населенных пунктов выполняется с помощью программного обеспечения, рекомендованного приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 года N П/0152 "Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (далее - технические рекомендации). Для составления математической модели расчета кадастровой стоимости в составе сформированных по тем или иным факторам стоимости групп земельных участков внутри вида разрешенного использования земель из всего объема земельных участков группы проводится исходная выборка земельных участков, по которым имеется наиболее полная информация о факторах стоимости. Из этого списка формируется обучающая выборка, для которой строятся различные виды математических моделей. Согласно пункту 3.2.6.2 технических рекомендаций под математической моделью понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями факторов стоимости. При этом во всех предлагаемых к применению техническими рекомендациями математических моделях Y - зависимая переменная (рыночная стоимость одного квадратного метра земли).
Построенные модели применяются в контрольной выборке путем подставления значений факторов стоимости участков контрольной выборки в формулу модели, происходит сравнивание полученных результатов для обеих выборок. После ряда статистических тестов из всех построенных моделей выбираются наиболее качественная. Одним из требований, по которому проверяется качество модели, является объяснимость непосредственной зависимости полученных результатов кадастровой стоимости от выбранных для проведения оценки факторов рыночной стоимости.
Технические рекомендации содержат также перечень случаев, когда проводится только рыночная оценка земельных участков.
Анализ приведенных положений во взаимосвязи с положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса, показывает, что кадастровая стоимость земельных участков, определенная в установленном законом порядке, как правило, не может превышать их реальную рыночную стоимость. Расхождение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка должно быть объяснимо.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11 отмечено, что статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").
В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010 Арбитражного суда Кемеровской области (далее - постановление N 913/11) сформирована правовая позиция, содержащая следующие выводы:
- если кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (значительно выше), землепользователь либо иное лицо, чьи права затронуты, вправе в судебном порядке оспорить эту стоимость;
- между кадастровой и рыночной стоимостью имеется прямая связь, что следует из системного анализа норм существующего законодательства;
- пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости;
- права владельца земельного участка можно защитить посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости земельного участка;
- законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости;
- требования, имеющие своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, предъявленные к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза:
- спор не подлежит рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а рассматривается по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза;
- для разрешения вопроса по существу не требуется обжаловать акт государственного органа субъекта Российской Федерации, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков;
- сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются;
- в решении суда должно быть указано на обязанность органа кадастрового учета изменить кадастровую стоимость.
Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
В постановлении N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).
Достоверность указанных истцом сведений о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2007 подтверждена отчетами от 14.09.2012 N 89-2012, N 89-2-2012 оценщика - общества с ограниченной ответственностью "Бета Консалдинг" (эксперт Кориневский А.Ю).
На основании определения арбитражного суда проведена экспертиза на предмет соответствия указанных отчетов требованиям стандартов оценки. В материалы дела предоставлено положительное заключение от 28.12.2012 1049/Э СЧУ" Ростовский центр судебных экспертиз" (эксперты Зубко Л.Ю. и Борзов Р.В.) а также заключение от 02.10.2012 N 120924-443 и N 120924-444 экспертов саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" о соответствии проведенной оценки требованиям законодательства.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и для обязания внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении спорного объекта явилось установление судом в отношении земельного участка его реальной рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (на 01.01.2007).
В результате принятия арбитражными судами оспариваемых судебных актов определена реальная кадастровая стоимость земельного участка, при этом указание судов на применение объективно верной кадастровой стоимости соответствует нормам закона и не является нарушением охраняемых законом чьих-либо прав.
При рассмотрении в исковом порядке допускаемого гражданским законодательством судебного спора об оспаривании результатов кадастровой оценки спорных земельных участков, принадлежащих истцу на праве собственности, судами в качестве ответчика и третьих лиц к участию в деле привлечены лица, наделенные законом полномочиями заказчика работ по определению кадастровой стоимости земель, по внесению соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, а также по утверждению результатов кадастровой оценки земельных участков.
В ходе судебных разбирательств ответчиком и третьими лицами выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка не опровергнуты, причины значительного расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков не объяснены. В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Статьи 7, 8, 9 указанного Кодекса предусматривают равенство сторон, их равноправие в судебном процессе и принцип состязательности.
Решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормам законодательства и судебной практике. Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы суд кассационной инстанции не находит.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 по делу N А53-29507/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)