Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Акименко Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Проданова Г.А.
судей Перфиловой А.В., Тахирова Э.Ю.
при секретаре Р.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Перфиловой А.В. дело по апелляционной жалобе ООО "Максима" на решение Азовского городского суда Ростовской области от 15 декабря 2011 года,
установила:
ООО "Максима" обратилось в суд с иском к Л. о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков, об обязании зарегистрировать договор субаренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА земельных участков сельскохозяйственного назначения общей площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв. м.
В обосновании своих требований истец указал, что Общество использует указанные земельные участки с 2007 года. Договор субаренды должен пройти государственную регистрацию, поскольку срок его действия ограничен сроком действия договоров аренды. Л. уклоняется от регистрации договора субаренды. На основании п. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН договора последний заключен на срок до момента регистрации в государственном регистрационном органе соглашения купли-продажи права аренды арендатора Л. к ООО "Максима" по договорам аренды, перечисленным в п. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН настоящего договора. При условии полной оплаты ООО "Максима" сумм по заключенным договорам купли-продажи долей в правах на земельные участки, предусмотренные договором субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 года, в случае, если в срок до НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года по каким-либо причинам соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора Л. к ООО "Максима" не будет подписано и/или зарегистрировано в установленном законом порядке, договор субаренды считается заключенным на срок действия основных договоров аренды земельных участков, перечисленных в п. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН договора и подлежит регистрации в срок до НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года. Соглашение о купле-продаже права аренды достигнуто не было, поэтому истец полагает, что договор субаренды подлежит регистрации на срок действия договоров аренды земельных участков.
Кроме этого, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года заключены договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки между ООО "Максимой" и М., Л., М.Т.П., Д.Л.А., Ф.И.М., П.С.В., П.А.В.
Истец указал, что договоры следует считать состоявшимися, так как они оплачены в полном объеме, земельные участки переданы истцу. Однако, граждане уклоняются от регистрации договоров. ООО "Максима" просит провести государственную регистрацию договоров купли-продажи.
Ответчик по первоначальному иску Л. предъявил к ООО "Максима" встречное исковое заявление, в котором просит признать недействительным договор субаренды земельных участков от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года и взыскать с ООО "Максима" реальный ущерб в сумме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кг фуражного зерна. В ходе судебного разбирательства Л. уточнил размер ущерба и просил взыскать НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей, в том числе, задолженность по субарендной плате за 2010 год НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей, задолженность по выплатам собственникам земельных участков в сумме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей, убытки, причиненные незаконным владением, воспрепятствовавшим извлечению прибыли в сумме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей.
Л. указал в обоснование своих заявленных исковых требований, что НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с ООО "Максима" заключен предварительный договор субаренды земельных участков. В соответствии с предварительным договором стороны намеревались заключить основной договор субаренды до НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года. При этом, стороны определили в п. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН договора, что основной договор субаренды заключается только при выполнении субарендатором в полном объеме обязательств по договорам купли-продажи земельных участков. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 было заключено восемь договоров купли-продажи земельных участков на сумму НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей. Девятый договор должен быть заключен НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года и срок оплаты по нему устанавливался дополнительным соглашением от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года. По состоянию на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года ООО Максима" оплатило НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей, а на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года - НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рубля.
По договору с Д. и договору с П.А.В. оплата в сумме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей не поступила.
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года Л. потребовал от ООО "Максима" выплаты оставшейся суммы по договорам купли-продажи. Представитель ООО "Максима" С.М.С. убедил Л., что окончательный расчет произведен и потребовал заключить договор субаренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года. Л. сослался, что намеренно введен в заблуждение относительно оплаты по договорам купли-продажи. На основании ч. 1 ст. 179 ГК РФ Л. просит признать договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года земельных участков недействительным.
В дальнейшем Л., М., Д. предъявили к ООО "Максима" встречные исковые требования.
Истцы указали в исковом заявлении, что ООО "Максима" незаконно использовало, земельные участки на протяжении четырех лет, не производило субарендную плату, договоры субаренды с ответчиком за 2008 и последующие года заключены не были. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года был заключен предварительный договор субаренды земельных участков, по условиям которого ООО "Максима" обязалось заключить с сособственниками земельных участков договоры купли-продажи земельных участков, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН га. Стороны достигли соглашения по цене за земельные участки НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН га и общей стоимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей. Указанные выше договоры купли-продажи были заключены с намерением прикрыть отношения субаренды, а в цену по сделке включена как стоимость земельных участков из расчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН тысяч рублей за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН га, так и субарендная плата за четыре года, пока ООО "Максима" пользовалось земельными участками.
Кроме этого, стороны договорились заключить договор субаренды земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года для того, чтобы ООО "Максима" на законных основаниях смог собрать урожай с земель, арендатором которых по-прежнему является Л.
Истцы также указали, что в это же время заключен договор субаренды земельных участков от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 года, то есть дата его подписания не соответствует указанному в договоре периоду. Из оплаты по договорам купли-продажи собственникам долей должна была быть выплачена сумма НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей, остальная сумма - НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей являлась субарендной платой, которая выплачивалась Л. Частично поступившая оплата передана Л. в качестве субарендной платы. Оставшаяся стоимость по договорам купли-продажи не оплачена.
В силу изложенного, истцы по встречному иску просили суд признать ничтожными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ договор купли-продажи земельной доли от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с М., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с М.Т.П., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с Д.Л.А., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с Д., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с Л., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с Ф.И.М., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с Л., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с П.С.В. Также, истцы просят признать недействительным договор субаренды земельных участков от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 года.
Решением Азовского городского суда от 31 августа 2011 г. суд принял отказ ООО "Максима" от иска в части регистрации договора субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.2011 г. в части, касающейся земельных участков по договорам аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Суд исковые требования ООО "Максима" к Л. о регистрации договора субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. удовлетворил.
В удовлетворении исковых требований Л. к ООО "Максима" суд отказал.
Суд взыскал с Л. в пользу ООО "Максима" понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН руб.
Суд также взыскал с Л. в пользу бюджета судебные расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску в размере НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 10 октября 2011 г. решение Азовского городского суда Ростовской области от 31 августа 2011 г. отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.
Азовский городской суд Ростовской области решением от 15 декабря 2011 года признал недействительным договоры купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года между ООО "Максима" и Л., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года между ООО "Максима" и Л., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года между ООО "Максима" и М., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года между ООО "Максима" и Д..
Также суд отказал ООО "Максима" в удовлетворении иска к Л., М., Д.Л.А., М.Т.П., П.С.В., Ф.С.В. о государственной регистрации договоров купли-продажи, договора субаренды.
Кроме того, суд отказал Л., Д., М. в удовлетворении иска к ООО "Максима" о признании недействительными других договоров купли-продажи земельных долей, недействительным договора субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года, недействительным договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 года, компенсации упущенной выгоды, задолженности по субарендой плате и другим выплатам.
Определением Азовского городского суда от 15 декабря 2011 г. принят отказ ООО "Максима" от иска к П.А.В. о государственной регистрации договора купли-продажи и отказ от иска к Л. о государственной регистрации договора субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. на земельные участки, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельный участок, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, прекращено производство по делу в заявленной части.
Не согласившись с судебным решением, ООО "Максима" подала апелляционную жалобу на данное решение суда, в которой просит отменить, поскольку считает его незаконным и необоснованным.
В частности ООО "Максима" обращает внимание судебной коллегии на то, что суд первой инстанции привлек к участию в деле Управление Росреестра по Ростовской области по иску о регистрации договора субаренды, а после объединения дел, Управление Росреестра по Ростовской области не высказал правовую позицию по иску о регистрации собственности. По мнению Общества, суд должен был привлечь к участию в деле всех участников долевой собственности на земельные участки.
Апеллянт просит учесть, что суд незаконно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "Максима" об истребовании доказательств, а именно: акта ревизии документальной проверки ООО "Максима" аудиторской компании, проведенной по поручению ОБЭП ОВД АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и не вызвал аудитора в судебное заседание.
Также ООО "Максима" отмечает, что суд нарушил процессуальные права ООО "Максима" не направив сторонам уточненные исковые требования Л. и не выслушав их позицию на новые требования.
Помимо этого, Общество утверждает, что суд вынес решение с участием в процессе лиц, умерших в ходе судебного процесса Ф.И.М. и П.А.В.
При этом, ООО "Максима" указывает, что Л. подписал соответствующие договоры, отмечая, что Л. ни разу за весь период отношений 2007 год -2001 года вплоть до подачи соответствующего встречного искового заявления в начале осени, не предъявлял требований к ООО "Максима" именно об оплате ему арендной платы
Кроме этого, заявитель жалобы не согласен с выводом суда о том, что из пояснений Д., субарендная плата, причитающаяся Л. вошла в договор купли-продажи. Также ООО "Максима" выражает несогласие с выводом суда о том, что цена оспариваемых договоров купли- продажи сложилась из размера не полученной субарендной платы за период 2008-2010 года. Также не согласен и с выводом суда о том, что цена по договорам купли-продажи была явно завышена по сравнению с действующими рыночными ценами в спорный период.
ООО "Максима" не согласен с позицией суда, что наличие в договорах отсылочных норм к другому договору, наличие в договоре отлагательных условий не может однозначно являться основанием притворности этих договоров.
По мнению ООО "Максима", собственниками земельных участков были и остаются Ф.С.В., Д.Л.А., П.С.В., П.А.В., несмотря на то, что за продажу своих земельных участков они получили денежные средства, однако М. являлась их представителем по сделкам, перехода прав собственности не зарегистрированы, в связи с чем М. не могла представлять интересы Л. по договорам купли-продажи долей земельных участков.
Также Общество просит учесть, что суд недостаточно тщательно изучил материалы дела, не привел доказательств вывода, что взаимосвязанность договоров, наличие в договорах отсылочных норм к другому договору, наличие в договорах отлагательных условий не может однозначно являться основанием притворности этих договоров.
В апелляционной жалобе указано, что суд согласился с тем, что договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. не может быть зарегистрирован по тем основаниям, что по договорам аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2006 г. и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2006 г. истек срок аренды, несмотря на то, что это являлось предметом спора.
Вместе с тем, Общество ссылается на то, что суд, признав договоры купли-продажи недействительными в силу их ничтожности, не решил вопрос о судьбе платежей, осуществленным по ним, что составляет более НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН млн. рублей.
Общество также не согласно с тем, что суд признал недействительными только часть договоров купли-продажи, но при этом, отказал в регистрации права собственности на остальные участки, не признанные таковыми.
По мнению апеллянта, суд первой инстанции не разрешил вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины сторонами при подаче исков.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании суда апелляционной инстанции Л., М., судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения в обжалуемой части в силу следующего.
Постанавливая данное решение, суд руководствовался ст. 15, ст. 168, 164, 167, ст. 157 ч. 1, ст. 170 ч. 2, ст. 179 ч. 1, ст. 555 ч. 1, ст. 433 ч. 2, ст. 431, ст. 610 ГК РФ, ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Судом первой инстанции установлено, что Л. является арендатором земель сельскохозяйственного назначения в границах землепользования ТОО им. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА на основании договора аренды.
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.2007 г. между Я.Б.Ю., учредителем ТОО им. Кирова, и Л. было заключено соглашение, по которому между Я.Б.Ю. и Л. возникли отношения займа на сумму НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН руб. Также стороны договорились о заключении договоров субаренды и приобретении арендованных земельных участков, определив стоимость оплаты по совершенным сделкам в сумм НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН руб., не разграничивая виды оплат. Срок оплаты был поставлен в зависимость от регистрации сделок по приобретению земельных участков и отношений по субаренде земельных участков. Из предполагаемой оплаты по заключенным сделкам НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН руб. должны были быть распределены в счет погашения заемных обязательств Л.. С 2007 г. ООО "Максима" фактически пользуется спорными земельными участками.
Определением Азовского городского суда Ростовской области от 18 марта 2010 г. гражданское дело по иску Л. к ООО "Максима" об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возмещении убытков прекращено, поскольку данные требования подлежат рассмотрению в ином судебном порядке - путем обращения в Арбитражный суд. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 01 марта 2010 г. в отношении ООО "Максима" введена процедура банкротства-наблюдения
Также суд исходил из того, что отношения сторон между Л. и ООО "Максима" урегулированы договором субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г., сохранившим свое действие до НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г.
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. заключены договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки между ООО "Максима" и М., Л., М.Т.П., Д.Л.А., Ф.И.М., П.С.В. П.А.В.
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. заключен договор купли-продажи доли в праве на земельный участок между ООО "Максима" и Д.
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. подписан между теми же сторонами договор субаренды земельных участков.
Заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. договора субаренды было поставлено в зависимость от исполнения условий по договорам купли-продажи.
Суд пришел к выводу, что взаимоотношения сторон по договору субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г., в том числе по оплате субарендной платы, находились в непосредственной зависимости от реализации обязанности ООО "Максима" призвести расчет по договорам купли-продажи. Воля сторон по производимым расчетам производны от отношений между ООО "Максима" и Л. из договора субаренды земельных участков, что свидетельствует об их притворности.
На момент заключения договора субаренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. в силу оспариваемых договоров купли-продажи ООО "Максима" являлось титульным владельцем и при полной оплате приобретало право собственности, что исключало саму возможность заключения договора субаренды, т.к. происходила смена лица на стороне арендодателя.
Кроме этого, суд исходил из того, цена по договорам купли-продажи сложилась из двух составляющих при этом невозможно установить реальную стоимость земельных участков, то условие о цене является несогласованным, соответственно, договоры купли-продажи являются не заключенными.
Поскольку договора купли-продажи земельных участков были заключены НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г., то участок мог считаться переданным от даты заключения последнего договора.
Суд также пришел к выводу, что договоры купли-продажи земельных участок заключены не были, в связи с чем участок считается не переданным, следовательно, договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г. не заключен. На момент приобретения спорных земельных участков ООО "Максима" не обладал правами субарендатора, соответственно, не имел права заключать договоры купли-продажи земельных участков, а, следовательно, влекут ничтожность договоров купли-продажи.
ООО "Максима" оплату в полном объеме по договорам купли-продажи произведена не была, а договоры купли-продажи являются ничтожными, поэтому договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2011 г. не может быть зарегистрированным в установленном порядке. В силу отсутствия государственной регистрации договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. является незаключенным, что влечет его ничтожность, а также по тем основаниям, по договорам аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2006 г. и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2006 г. истек срок аренды.
Также суд первой инстанции считает, что из существа притворной сделки вытекает, что стороны исполнить ее не собирались уже при самом совершении сделки, поэтому к ней и не применяются последствия, вытекающие из недействительности сделок, а применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны в действительности имели в виду.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что Управление Росреестра по Ростовской области привлечен по делу по иску о регистрации договора субаренды и высказал свою позицию только по этому иску, но не высказал правовую позицию в отношении предъявленного иска о регистрации собственности, суд не привлек к участию в деле всех участников долевой собственности на земельные участки, не состоятельны, поскольку судебная коллегия считает, что Управление Росреестра по Ростовской области в порядке ст. 35 ГПК РФ ознакомиться с материалами дела, представить отзыв на иски, был извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Чем нарушены права заявителя в данном случае ООО "Максима" не представил.
Относительно, довода жалобы на то, что суд не привлек к участию в деле всех участников долевой собственности, то судебная коллегия считает, что суд первой инстанции верно исходил из предмета спора, в том числе, наличие субарендных отношений, определив круг лиц, участвующих в деле.
Суждения апеллянта о том, что суд незаконно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "Максима" об истребовании доказательств, а именно: акта ревизии документальной проверки ООО "Максима" аудиторской компании, проведенной по поручению ОБЭП ОВД АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и не вызвал в судебное заседание аудитора, судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку, действительно, согласно протоколу предварительного судебного заседания от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2011 г. суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства относительно истребования акта ревизии документальной проверки. В дальнейшем, исходя из материалов дела, ходатайство ООО "Максима" об истребовании данного доказательства и вызова аудитора не заявлялось.
Относительно довода жалобы о том, что суд предоставил только один день для подготовки отзыва по уточненным требованиям по встречному иску, то судебная коллегия не может согласиться, поскольку исходя из материалов дела, а именно: из протокола судебного заседания от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2011 г. представитель истца ООО "Максима" З.И.А. не возражала против отложения рассмотрения дела в связи с принятием судом уточненных встречных исковых требований на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2011 г., замечания на протокол судебного заседания, в порядке ст. 231 ГПК РФ, не подавались.
Ссылка апеллянта на то, суд не разрешил вопрос о правопреемстве после смерти Ф.И.А. и П.А.В. не состоятельна, поскольку в решении суда указано, что в ходе судебного разбирательства истец отказался от иска к П.А.В., т.к. сделка не оплачена НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. сторона по сделке Ф.И.М. умерла, на стороне ответчика привлечен наследник Ф.С.В. Более того, из протокола судебного заседания от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2011 г. в судебное заседание не явился А.А.В. - наследник П.А.В. и из протокола судебного заседания от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2011 г. привлек к участию в деле Ф.С.В. -наследника Ф.И.М.
Доводы жалобы о том, что суд, ссылаясь на соглашение о намерениях от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2007 г., подписанное между Л. и Я.Б.Ю., однако, оригинал данного соглашения в качестве надлежащего доказательства не был представлен, а также не ставил вопрос о возможности привлечения Я.Б.Ю. для участия в деле, судебная коллегия считает несостоятельными, в связи с тем, что соглашение о намерениях было представлено в подлиннике и приобщен к материалам дела, а вопрос о привлечении Я.Б.Ю. к участию в деле не имеет правового значения, поскольку само соглашение не являлось предметом заявленных исковых требований.
Что касается довода жалобы представителя ООО "Максима" о том, что суд не учел, что Л. не отрицал факт подписания договоров субаренды, а значит наличие его воли на выплату арендной платы в данном виде, а также не учел что Л. ни разу за весь период отношений 2007-2011 г. вплоть до подачи соответствующего встречного иска в начале осени, не предъявлял требований к ООО "Максима" именно об оплате ему арендной платы, опровергается материалами гражданского дела НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН г. по иску Л. к ООО "Максима" о взыскании неосновательного обогащения в связи с тем, что в 2008-2009 г. ответчик использовал земельные участки в отсутствии договора субаренды, отказался договор субаренды заключить и не производил плату за пользование землей. Производство по дела прекращено, поскольку данные требования подлежат рассмотрению в ином судебном порядке -путем обращения в Арбитражный суд. Таким образом, Л. использовал именно такой способ судебной защиты.
Ссылка ООО "Максима" на то, что суд недостаточно тщательно изучил материалы дела, не привел доказательств вывода о том, что взаимосвязанность договоров, наличие в договорах отсылочных норм к другому договору, наличие в договорах отлагательных условий не может однозначно являться основанием притворности этих договоров, судебная коллегия полагает неверными, поскольку опровергается выводами. суда, сделанными из оценки доказательств по делу.
Так, взаимоотношения сторон по договору субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. находились в непосредственной зависимости от реализации обязанности ООО "Максима" произвести расчет по договорам купли-продажи и данная обязанность была возложена на ответчика до того времени, когда спорные договоры были заключены. В судебном заседании было достоверно установлено, что истцом оплата в полном объеме произведена не была.
Поскольку договоры были заключены 28 мая и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г., то участок мог считаться переданным от даты заключения последнего договора. По условиям договора субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г. участок считается переданным с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г. при условии заключения в будущем, не позднее НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. договоров купли-продажи земельных участков. Следовательно, договоры купли-продажи земельных участков заключены не были и соответственно договор субаренды земельных участков от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г. не заключен.
Договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. определяет условие, когда договор считается заключенным на срок действия основных договоров аренды земельных участков и подлежит государственной регистрации. Это одновременно наличие следующих обстоятельств: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. условие полной оплаты сумм по заключенным договорам купли-продажи долей в праве на земельные участки; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. если в срок до НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.2010 г. по каким-либо причинам соглашение (договор) о переходе (передаче) прав и обязанностей арендатора Л. к ООО "Максима" не будет подписано. До НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. данное соглашение достигнуто не было.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд согласился с тем, что договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. не может быть зарегистрирован также и по тем основаниям, что по договорам аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2006 г. и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2006 г. истек срок аренды, несмотря на то, что это являлось предметом спора, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку это противоречит ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также ст. 615 ч. 3 ГК РФ.
Относительно доводов апеллянта, что суд, признавая договоры купли-продажи недействительными в силу их ничтожности, не решил вопрос о последствиях недействительности сделки, т.е. возврате денежных средств покупателю земельных участков, как и не решил вопрос зачета их в счет задолженности по арендной плате, не определил задолженность по арендной плате, то судебная коллегия считает неверными, поскольку соглашается с выводами суда первой инстанции, что исходя из существа притворной сделки стороны исполнять ее не собирались уже при самом совершении сделки, поэтому к ней не применяются последствия, вытекающие из недействительности сделок, а применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны в действительности имели в виду. А, что касается по арендной плате, то суд указал, что отсутствуют доказательства тому, с чего сложилась задолженность заявителя Л. и размера убытков.
Ссылка ООО "Максима" на то, что суд не решил вопрос о распределении уплаченной государственной пошлины сторонами при подаче исков, судебная коллегия считает, что не влияет на правомерность выводов суда, поскольку по общему правилу, при вынесении судебного решения суд обязан распределить понесенные сторонами судебные расходы по правилам ст. 98 ГПК РФ, о чем указывается в резолютивной части судебного решения.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 201 ГПК РФ в случае, если судом не разрешен вопрос о судебных расходах, суд, принявший решение, до вступления этого решения в законную силу по своей инициативе или по заявлению лица, участвующего в деле, вправе принять дополнительное решение.
Следовательно, апеллянт вправе обратиться в суд, принявший решение, с заявлением о вынесении дополнительного решения.
Иные доводы жалобы подлежат отклонению, поскольку не влияют на правомерность выводов суда.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Азовского городского суда Ростовской области от 15 декабря 2011 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Максима" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3881/12
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 апреля 2012 г. по делу N 33-3881/12
Судья: Акименко Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Проданова Г.А.
судей Перфиловой А.В., Тахирова Э.Ю.
при секретаре Р.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Перфиловой А.В. дело по апелляционной жалобе ООО "Максима" на решение Азовского городского суда Ростовской области от 15 декабря 2011 года,
установила:
ООО "Максима" обратилось в суд с иском к Л. о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков, об обязании зарегистрировать договор субаренды от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА земельных участков сельскохозяйственного назначения общей площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв. м.
В обосновании своих требований истец указал, что Общество использует указанные земельные участки с 2007 года. Договор субаренды должен пройти государственную регистрацию, поскольку срок его действия ограничен сроком действия договоров аренды. Л. уклоняется от регистрации договора субаренды. На основании п. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН договора последний заключен на срок до момента регистрации в государственном регистрационном органе соглашения купли-продажи права аренды арендатора Л. к ООО "Максима" по договорам аренды, перечисленным в п. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН настоящего договора. При условии полной оплаты ООО "Максима" сумм по заключенным договорам купли-продажи долей в правах на земельные участки, предусмотренные договором субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 года, в случае, если в срок до НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года по каким-либо причинам соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора Л. к ООО "Максима" не будет подписано и/или зарегистрировано в установленном законом порядке, договор субаренды считается заключенным на срок действия основных договоров аренды земельных участков, перечисленных в п. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН договора и подлежит регистрации в срок до НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года. Соглашение о купле-продаже права аренды достигнуто не было, поэтому истец полагает, что договор субаренды подлежит регистрации на срок действия договоров аренды земельных участков.
Кроме этого, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года заключены договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки между ООО "Максимой" и М., Л., М.Т.П., Д.Л.А., Ф.И.М., П.С.В., П.А.В.
Истец указал, что договоры следует считать состоявшимися, так как они оплачены в полном объеме, земельные участки переданы истцу. Однако, граждане уклоняются от регистрации договоров. ООО "Максима" просит провести государственную регистрацию договоров купли-продажи.
Ответчик по первоначальному иску Л. предъявил к ООО "Максима" встречное исковое заявление, в котором просит признать недействительным договор субаренды земельных участков от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года и взыскать с ООО "Максима" реальный ущерб в сумме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кг фуражного зерна. В ходе судебного разбирательства Л. уточнил размер ущерба и просил взыскать НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей, в том числе, задолженность по субарендной плате за 2010 год НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей, задолженность по выплатам собственникам земельных участков в сумме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей, убытки, причиненные незаконным владением, воспрепятствовавшим извлечению прибыли в сумме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей.
Л. указал в обоснование своих заявленных исковых требований, что НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с ООО "Максима" заключен предварительный договор субаренды земельных участков. В соответствии с предварительным договором стороны намеревались заключить основной договор субаренды до НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года. При этом, стороны определили в п. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН договора, что основной договор субаренды заключается только при выполнении субарендатором в полном объеме обязательств по договорам купли-продажи земельных участков. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 было заключено восемь договоров купли-продажи земельных участков на сумму НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей. Девятый договор должен быть заключен НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года и срок оплаты по нему устанавливался дополнительным соглашением от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года. По состоянию на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года ООО Максима" оплатило НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей, а на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года - НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рубля.
По договору с Д. и договору с П.А.В. оплата в сумме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей не поступила.
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года Л. потребовал от ООО "Максима" выплаты оставшейся суммы по договорам купли-продажи. Представитель ООО "Максима" С.М.С. убедил Л., что окончательный расчет произведен и потребовал заключить договор субаренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года. Л. сослался, что намеренно введен в заблуждение относительно оплаты по договорам купли-продажи. На основании ч. 1 ст. 179 ГК РФ Л. просит признать договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года земельных участков недействительным.
В дальнейшем Л., М., Д. предъявили к ООО "Максима" встречные исковые требования.
Истцы указали в исковом заявлении, что ООО "Максима" незаконно использовало, земельные участки на протяжении четырех лет, не производило субарендную плату, договоры субаренды с ответчиком за 2008 и последующие года заключены не были. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года был заключен предварительный договор субаренды земельных участков, по условиям которого ООО "Максима" обязалось заключить с сособственниками земельных участков договоры купли-продажи земельных участков, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН га. Стороны достигли соглашения по цене за земельные участки НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН га и общей стоимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей. Указанные выше договоры купли-продажи были заключены с намерением прикрыть отношения субаренды, а в цену по сделке включена как стоимость земельных участков из расчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН тысяч рублей за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН га, так и субарендная плата за четыре года, пока ООО "Максима" пользовалось земельными участками.
Кроме этого, стороны договорились заключить договор субаренды земельных участков НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года для того, чтобы ООО "Максима" на законных основаниях смог собрать урожай с земель, арендатором которых по-прежнему является Л.
Истцы также указали, что в это же время заключен договор субаренды земельных участков от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 года, то есть дата его подписания не соответствует указанному в договоре периоду. Из оплаты по договорам купли-продажи собственникам долей должна была быть выплачена сумма НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей, остальная сумма - НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН рублей являлась субарендной платой, которая выплачивалась Л. Частично поступившая оплата передана Л. в качестве субарендной платы. Оставшаяся стоимость по договорам купли-продажи не оплачена.
В силу изложенного, истцы по встречному иску просили суд признать ничтожными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ договор купли-продажи земельной доли от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с М., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с М.Т.П., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с Д.Л.А., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с Д., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с Л., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с Ф.И.М., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с Л., договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года с П.С.В. Также, истцы просят признать недействительным договор субаренды земельных участков от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 года.
Решением Азовского городского суда от 31 августа 2011 г. суд принял отказ ООО "Максима" от иска в части регистрации договора субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.2011 г. в части, касающейся земельных участков по договорам аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Суд исковые требования ООО "Максима" к Л. о регистрации договора субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. удовлетворил.
В удовлетворении исковых требований Л. к ООО "Максима" суд отказал.
Суд взыскал с Л. в пользу ООО "Максима" понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН руб.
Суд также взыскал с Л. в пользу бюджета судебные расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску в размере НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН руб.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 10 октября 2011 г. решение Азовского городского суда Ростовской области от 31 августа 2011 г. отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.
Азовский городской суд Ростовской области решением от 15 декабря 2011 года признал недействительным договоры купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года между ООО "Максима" и Л., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года между ООО "Максима" и Л., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года между ООО "Максима" и М., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года между ООО "Максима" и Д..
Также суд отказал ООО "Максима" в удовлетворении иска к Л., М., Д.Л.А., М.Т.П., П.С.В., Ф.С.В. о государственной регистрации договоров купли-продажи, договора субаренды.
Кроме того, суд отказал Л., Д., М. в удовлетворении иска к ООО "Максима" о признании недействительными других договоров купли-продажи земельных долей, недействительным договора субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 года, недействительным договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 года, компенсации упущенной выгоды, задолженности по субарендой плате и другим выплатам.
Определением Азовского городского суда от 15 декабря 2011 г. принят отказ ООО "Максима" от иска к П.А.В. о государственной регистрации договора купли-продажи и отказ от иска к Л. о государственной регистрации договора субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. на земельные участки, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельный участок, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, прекращено производство по делу в заявленной части.
Не согласившись с судебным решением, ООО "Максима" подала апелляционную жалобу на данное решение суда, в которой просит отменить, поскольку считает его незаконным и необоснованным.
В частности ООО "Максима" обращает внимание судебной коллегии на то, что суд первой инстанции привлек к участию в деле Управление Росреестра по Ростовской области по иску о регистрации договора субаренды, а после объединения дел, Управление Росреестра по Ростовской области не высказал правовую позицию по иску о регистрации собственности. По мнению Общества, суд должен был привлечь к участию в деле всех участников долевой собственности на земельные участки.
Апеллянт просит учесть, что суд незаконно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "Максима" об истребовании доказательств, а именно: акта ревизии документальной проверки ООО "Максима" аудиторской компании, проведенной по поручению ОБЭП ОВД АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и не вызвал аудитора в судебное заседание.
Также ООО "Максима" отмечает, что суд нарушил процессуальные права ООО "Максима" не направив сторонам уточненные исковые требования Л. и не выслушав их позицию на новые требования.
Помимо этого, Общество утверждает, что суд вынес решение с участием в процессе лиц, умерших в ходе судебного процесса Ф.И.М. и П.А.В.
При этом, ООО "Максима" указывает, что Л. подписал соответствующие договоры, отмечая, что Л. ни разу за весь период отношений 2007 год -2001 года вплоть до подачи соответствующего встречного искового заявления в начале осени, не предъявлял требований к ООО "Максима" именно об оплате ему арендной платы
Кроме этого, заявитель жалобы не согласен с выводом суда о том, что из пояснений Д., субарендная плата, причитающаяся Л. вошла в договор купли-продажи. Также ООО "Максима" выражает несогласие с выводом суда о том, что цена оспариваемых договоров купли- продажи сложилась из размера не полученной субарендной платы за период 2008-2010 года. Также не согласен и с выводом суда о том, что цена по договорам купли-продажи была явно завышена по сравнению с действующими рыночными ценами в спорный период.
ООО "Максима" не согласен с позицией суда, что наличие в договорах отсылочных норм к другому договору, наличие в договоре отлагательных условий не может однозначно являться основанием притворности этих договоров.
По мнению ООО "Максима", собственниками земельных участков были и остаются Ф.С.В., Д.Л.А., П.С.В., П.А.В., несмотря на то, что за продажу своих земельных участков они получили денежные средства, однако М. являлась их представителем по сделкам, перехода прав собственности не зарегистрированы, в связи с чем М. не могла представлять интересы Л. по договорам купли-продажи долей земельных участков.
Также Общество просит учесть, что суд недостаточно тщательно изучил материалы дела, не привел доказательств вывода, что взаимосвязанность договоров, наличие в договорах отсылочных норм к другому договору, наличие в договорах отлагательных условий не может однозначно являться основанием притворности этих договоров.
В апелляционной жалобе указано, что суд согласился с тем, что договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. не может быть зарегистрирован по тем основаниям, что по договорам аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2006 г. и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2006 г. истек срок аренды, несмотря на то, что это являлось предметом спора.
Вместе с тем, Общество ссылается на то, что суд, признав договоры купли-продажи недействительными в силу их ничтожности, не решил вопрос о судьбе платежей, осуществленным по ним, что составляет более НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН млн. рублей.
Общество также не согласно с тем, что суд признал недействительными только часть договоров купли-продажи, но при этом, отказал в регистрации права собственности на остальные участки, не признанные таковыми.
По мнению апеллянта, суд первой инстанции не разрешил вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины сторонами при подаче исков.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании суда апелляционной инстанции Л., М., судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения в обжалуемой части в силу следующего.
Постанавливая данное решение, суд руководствовался ст. 15, ст. 168, 164, 167, ст. 157 ч. 1, ст. 170 ч. 2, ст. 179 ч. 1, ст. 555 ч. 1, ст. 433 ч. 2, ст. 431, ст. 610 ГК РФ, ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Судом первой инстанции установлено, что Л. является арендатором земель сельскохозяйственного назначения в границах землепользования ТОО им. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА на основании договора аренды.
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.2007 г. между Я.Б.Ю., учредителем ТОО им. Кирова, и Л. было заключено соглашение, по которому между Я.Б.Ю. и Л. возникли отношения займа на сумму НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН руб. Также стороны договорились о заключении договоров субаренды и приобретении арендованных земельных участков, определив стоимость оплаты по совершенным сделкам в сумм НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН руб., не разграничивая виды оплат. Срок оплаты был поставлен в зависимость от регистрации сделок по приобретению земельных участков и отношений по субаренде земельных участков. Из предполагаемой оплаты по заключенным сделкам НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН руб. должны были быть распределены в счет погашения заемных обязательств Л.. С 2007 г. ООО "Максима" фактически пользуется спорными земельными участками.
Определением Азовского городского суда Ростовской области от 18 марта 2010 г. гражданское дело по иску Л. к ООО "Максима" об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возмещении убытков прекращено, поскольку данные требования подлежат рассмотрению в ином судебном порядке - путем обращения в Арбитражный суд. Определением Арбитражного суда Ростовской области от 01 марта 2010 г. в отношении ООО "Максима" введена процедура банкротства-наблюдения
Также суд исходил из того, что отношения сторон между Л. и ООО "Максима" урегулированы договором субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г., сохранившим свое действие до НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г.
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. заключены договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки между ООО "Максима" и М., Л., М.Т.П., Д.Л.А., Ф.И.М., П.С.В. П.А.В.
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. заключен договор купли-продажи доли в праве на земельный участок между ООО "Максима" и Д.
НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. подписан между теми же сторонами договор субаренды земельных участков.
Заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. договора субаренды было поставлено в зависимость от исполнения условий по договорам купли-продажи.
Суд пришел к выводу, что взаимоотношения сторон по договору субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г., в том числе по оплате субарендной платы, находились в непосредственной зависимости от реализации обязанности ООО "Максима" призвести расчет по договорам купли-продажи. Воля сторон по производимым расчетам производны от отношений между ООО "Максима" и Л. из договора субаренды земельных участков, что свидетельствует об их притворности.
На момент заключения договора субаренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. в силу оспариваемых договоров купли-продажи ООО "Максима" являлось титульным владельцем и при полной оплате приобретало право собственности, что исключало саму возможность заключения договора субаренды, т.к. происходила смена лица на стороне арендодателя.
Кроме этого, суд исходил из того, цена по договорам купли-продажи сложилась из двух составляющих при этом невозможно установить реальную стоимость земельных участков, то условие о цене является несогласованным, соответственно, договоры купли-продажи являются не заключенными.
Поскольку договора купли-продажи земельных участков были заключены НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г., то участок мог считаться переданным от даты заключения последнего договора.
Суд также пришел к выводу, что договоры купли-продажи земельных участок заключены не были, в связи с чем участок считается не переданным, следовательно, договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г. не заключен. На момент приобретения спорных земельных участков ООО "Максима" не обладал правами субарендатора, соответственно, не имел права заключать договоры купли-продажи земельных участков, а, следовательно, влекут ничтожность договоров купли-продажи.
ООО "Максима" оплату в полном объеме по договорам купли-продажи произведена не была, а договоры купли-продажи являются ничтожными, поэтому договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2011 г. не может быть зарегистрированным в установленном порядке. В силу отсутствия государственной регистрации договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. является незаключенным, что влечет его ничтожность, а также по тем основаниям, по договорам аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2006 г. и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2006 г. истек срок аренды.
Также суд первой инстанции считает, что из существа притворной сделки вытекает, что стороны исполнить ее не собирались уже при самом совершении сделки, поэтому к ней и не применяются последствия, вытекающие из недействительности сделок, а применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны в действительности имели в виду.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что Управление Росреестра по Ростовской области привлечен по делу по иску о регистрации договора субаренды и высказал свою позицию только по этому иску, но не высказал правовую позицию в отношении предъявленного иска о регистрации собственности, суд не привлек к участию в деле всех участников долевой собственности на земельные участки, не состоятельны, поскольку судебная коллегия считает, что Управление Росреестра по Ростовской области в порядке ст. 35 ГПК РФ ознакомиться с материалами дела, представить отзыв на иски, был извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, просил дело рассмотреть в его отсутствие. Чем нарушены права заявителя в данном случае ООО "Максима" не представил.
Относительно, довода жалобы на то, что суд не привлек к участию в деле всех участников долевой собственности, то судебная коллегия считает, что суд первой инстанции верно исходил из предмета спора, в том числе, наличие субарендных отношений, определив круг лиц, участвующих в деле.
Суждения апеллянта о том, что суд незаконно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "Максима" об истребовании доказательств, а именно: акта ревизии документальной проверки ООО "Максима" аудиторской компании, проведенной по поручению ОБЭП ОВД АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и не вызвал в судебное заседание аудитора, судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку, действительно, согласно протоколу предварительного судебного заседания от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2011 г. суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства относительно истребования акта ревизии документальной проверки. В дальнейшем, исходя из материалов дела, ходатайство ООО "Максима" об истребовании данного доказательства и вызова аудитора не заявлялось.
Относительно довода жалобы о том, что суд предоставил только один день для подготовки отзыва по уточненным требованиям по встречному иску, то судебная коллегия не может согласиться, поскольку исходя из материалов дела, а именно: из протокола судебного заседания от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2011 г. представитель истца ООО "Максима" З.И.А. не возражала против отложения рассмотрения дела в связи с принятием судом уточненных встречных исковых требований на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2011 г., замечания на протокол судебного заседания, в порядке ст. 231 ГПК РФ, не подавались.
Ссылка апеллянта на то, суд не разрешил вопрос о правопреемстве после смерти Ф.И.А. и П.А.В. не состоятельна, поскольку в решении суда указано, что в ходе судебного разбирательства истец отказался от иска к П.А.В., т.к. сделка не оплачена НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. сторона по сделке Ф.И.М. умерла, на стороне ответчика привлечен наследник Ф.С.В. Более того, из протокола судебного заседания от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2011 г. в судебное заседание не явился А.А.В. - наследник П.А.В. и из протокола судебного заседания от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2011 г. привлек к участию в деле Ф.С.В. -наследника Ф.И.М.
Доводы жалобы о том, что суд, ссылаясь на соглашение о намерениях от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2007 г., подписанное между Л. и Я.Б.Ю., однако, оригинал данного соглашения в качестве надлежащего доказательства не был представлен, а также не ставил вопрос о возможности привлечения Я.Б.Ю. для участия в деле, судебная коллегия считает несостоятельными, в связи с тем, что соглашение о намерениях было представлено в подлиннике и приобщен к материалам дела, а вопрос о привлечении Я.Б.Ю. к участию в деле не имеет правового значения, поскольку само соглашение не являлось предметом заявленных исковых требований.
Что касается довода жалобы представителя ООО "Максима" о том, что суд не учел, что Л. не отрицал факт подписания договоров субаренды, а значит наличие его воли на выплату арендной платы в данном виде, а также не учел что Л. ни разу за весь период отношений 2007-2011 г. вплоть до подачи соответствующего встречного иска в начале осени, не предъявлял требований к ООО "Максима" именно об оплате ему арендной платы, опровергается материалами гражданского дела НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН г. по иску Л. к ООО "Максима" о взыскании неосновательного обогащения в связи с тем, что в 2008-2009 г. ответчик использовал земельные участки в отсутствии договора субаренды, отказался договор субаренды заключить и не производил плату за пользование землей. Производство по дела прекращено, поскольку данные требования подлежат рассмотрению в ином судебном порядке -путем обращения в Арбитражный суд. Таким образом, Л. использовал именно такой способ судебной защиты.
Ссылка ООО "Максима" на то, что суд недостаточно тщательно изучил материалы дела, не привел доказательств вывода о том, что взаимосвязанность договоров, наличие в договорах отсылочных норм к другому договору, наличие в договорах отлагательных условий не может однозначно являться основанием притворности этих договоров, судебная коллегия полагает неверными, поскольку опровергается выводами. суда, сделанными из оценки доказательств по делу.
Так, взаимоотношения сторон по договору субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. находились в непосредственной зависимости от реализации обязанности ООО "Максима" произвести расчет по договорам купли-продажи и данная обязанность была возложена на ответчика до того времени, когда спорные договоры были заключены. В судебном заседании было достоверно установлено, что истцом оплата в полном объеме произведена не была.
Поскольку договоры были заключены 28 мая и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г., то участок мог считаться переданным от даты заключения последнего договора. По условиям договора субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г. участок считается переданным с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г. при условии заключения в будущем, не позднее НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. договоров купли-продажи земельных участков. Следовательно, договоры купли-продажи земельных участков заключены не были и соответственно договор субаренды земельных участков от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2008 г. не заключен.
Договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. определяет условие, когда договор считается заключенным на срок действия основных договоров аренды земельных участков и подлежит государственной регистрации. Это одновременно наличие следующих обстоятельств: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. условие полной оплаты сумм по заключенным договорам купли-продажи долей в праве на земельные участки; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. если в срок до НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.2010 г. по каким-либо причинам соглашение (договор) о переходе (передаче) прав и обязанностей арендатора Л. к ООО "Максима" не будет подписано. До НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. данное соглашение достигнуто не было.
Довод апелляционной жалобы о том, что суд согласился с тем, что договор субаренды от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2010 г. не может быть зарегистрирован также и по тем основаниям, что по договорам аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2006 г. и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 2006 г. истек срок аренды, несмотря на то, что это являлось предметом спора, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку это противоречит ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также ст. 615 ч. 3 ГК РФ.
Относительно доводов апеллянта, что суд, признавая договоры купли-продажи недействительными в силу их ничтожности, не решил вопрос о последствиях недействительности сделки, т.е. возврате денежных средств покупателю земельных участков, как и не решил вопрос зачета их в счет задолженности по арендной плате, не определил задолженность по арендной плате, то судебная коллегия считает неверными, поскольку соглашается с выводами суда первой инстанции, что исходя из существа притворной сделки стороны исполнять ее не собирались уже при самом совершении сделки, поэтому к ней не применяются последствия, вытекающие из недействительности сделок, а применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны в действительности имели в виду. А, что касается по арендной плате, то суд указал, что отсутствуют доказательства тому, с чего сложилась задолженность заявителя Л. и размера убытков.
Ссылка ООО "Максима" на то, что суд не решил вопрос о распределении уплаченной государственной пошлины сторонами при подаче исков, судебная коллегия считает, что не влияет на правомерность выводов суда, поскольку по общему правилу, при вынесении судебного решения суд обязан распределить понесенные сторонами судебные расходы по правилам ст. 98 ГПК РФ, о чем указывается в резолютивной части судебного решения.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 201 ГПК РФ в случае, если судом не разрешен вопрос о судебных расходах, суд, принявший решение, до вступления этого решения в законную силу по своей инициативе или по заявлению лица, участвующего в деле, вправе принять дополнительное решение.
Следовательно, апеллянт вправе обратиться в суд, принявший решение, с заявлением о вынесении дополнительного решения.
Иные доводы жалобы подлежат отклонению, поскольку не влияют на правомерность выводов суда.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Азовского городского суда Ростовской области от 15 декабря 2011 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Максима" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)