Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановление оглашена 23 июля 2007 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2007 г.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Байрамовой Н.Ю.
судей Полынкиной Н.А. и Рыжовой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания судьей Байрамовой Н.Ю.
рассмотрев апелляционную жалобу администрации г. Смоленска
на решение арбитражного суда Смоленской области от 27.03.2007 по делу N А62-182/2007
по иску администрации г. Смоленска
к ООО "Баркас" г. Смоленск
о взыскании 2 443 599 руб. 18 коп.
при участии:
- от заявителя: Петросян Н.А. - представителя по доверенности N 1-1309 от 18.04.2007;
- от ответчика: Быковой Т.И. - представителя по доверенности от 08.02.2007.
установил:
Администрация г. Смоленска обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковыми требованиями к ООО "Баркас" о взыскании долга по арендной плате за земельный участок и пени за просрочку внесения арендных платежей. С учетом уточнения исковых требований истец просил взыскать долг по арендной плате за 2006 год в сумме 947300,31 руб. и пени в размере 239232,56 руб., всего 1 186 532 руб. 87 коп.
Истец основывал свои требования на том, что взимаемая арендная плата не соответствовала фактическому использованию земельного участка, кроме того, вступили в силу изменения в региональное законодательство не позволяющие применять порядок расчетов, существовавший между сторонами ранее.
Решением арбитражного суда от 27.03.2007 по делу N А62-182/2007 исковые требования были удовлетворены частично. При этом суд исходил из того, долг погашен, ответчик принимал меры для урегулирования вопроса об оформлении земельного участка, а также, что сторонами было заключено мировое соглашение, уточняющее порядок расчета арендной платы вплоть до заключения нового договора. Частично удовлетворяя требования о взыскании пени в сумме 20 486 руб., суд исходил из положений ст. 395 ГК РФ с учетом того, что предъявленная сумма пени явно несоразмерна сумме долга, поэтому суд снизил размер неустойки до уровня ставки рефинансирования ЦБ РФ на день предъявления иска.
Заявитель апелляционной жалобы с решением суда от 27.03.2007 г. не согласен, и считает, что при вынесении решения суд применил нормы права, не подлежащие применению, не дал надлежащей оценки доводам истца.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель подателя жалобы уточнил исковые требования и просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Законность и обоснованность решения от 27.03.2007 г. проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. С доводами истца, изложенными в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Смоленска и ООО "Баркас" был заключен договор N 3479 от 19.11.2002 г. на аренду земельного участка площадью 8579 м 2 в г. Смоленске, по ул. Рыленкова, под незаконченное строительство здания АТС-53 (л.д. 8).
Постановлением Главы г. Смоленска N 1186 от 18.06.2004 г. введен в эксплуатацию торгово-бытовой центр с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией по ул. Рыленкова, 40 после перепроектирования незаконченного строительства здания АТС-53, утвержден акт приемки законченного строительством объекта. Поручено ООО "Баркас" обеспечить нормальную эксплуатацию торгово-бытового центра площадью 4 440,6 м 2 (принадлежащий ООО "Баркас" (2820,6 м 2), ООО "Алькор" (810 м 2), Администрации г. Смоленска(810 м 2), трансформаторной подстанции с наружными инженерными сетями и благоустроенного участка (см. л.д. 64-66).
При расчете арендной платы за 2-е полугодие 2004 г.-2005 г. стороны 02.02.2006 г. заключили мировое соглашение, которое было утверждено 21.03.2006 г. постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Смоленской области N А62-1667/2005. Согласно названному мировому соглашению стороны договорились впредь до заключения нового договора аренды земельного участка размер арендной платы, подлежащей уплате по договору N 3479 от 19.11.2002 г., исчислять с учетом следующего:
- - с применением коэффициента вида деятельности, соответствующего различному целевому назначению частей земельного участка, образовавшихся в результате застройки;
- - с применением коэффициента 63,52% соответственно доле площадей здания торгово-бытового центра, зарегистрированных за ответчиком на праве собственности (см. л.д. 29-30).
Учитывая, что взимаемая арендная плата по цели использования земельного участка (под строительство АТС-53) после принятия в эксплуатацию торгово-бытового центра (с учетом трансформаторной подстанции с наружными инженерными сетями и благоустроенного участка) не соответствовала фактическому использованию земельного участка, арендатор обратился в Администрацию г. Смоленска с заявлением об утверждении границ земельного участка и изменении целей его использования.
Однако истец не только не воспользовался своими полномочиями, но отказал ответчику, в изменении разрешенного использования, мотивируя отказ наличием задолженности арендатора по уплате арендных платежей (см. л.д. 78-81).
Отказывая истцу во взыскании с ООО "Баркас" задолженности по арендной плате, суд первой инстанции обоснованно указал на недопустимость применения к спорной ситуации положений ст. 417 ГК РФ.
Обосновывая свои требования, истец производил расчет арендной платы в 2006 г. на основании Постановления Главы Администрации Смоленской области N 394 от 30.12.2005 г. об установлении базовых размеров арендной платы, Методики расчета арендной платы на земельные участки и утвержденных результатов государственной кадастровой оценки земель поселений. При этом истец полагал, что согласно ст. 417 ГК РФ в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства прекращается, то есть мировое соглашение сторон от 02.02.2006 г. не действует.
Вместе с тем, как следует из п. 1 ст. 417 ГК РФ если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Однако, факт принятия 30.12.2005 г. Главой Администрации Смоленской области постановления N 394, сам по себе, не влечет невозможности исполнения договорных обязательств, закрепленных мировым соглашением, вследствие чего суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о неприменении к спорной ситуации положений указанного соглашения.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что постановление N 394, было принято 30.12.2005 г., а мировое соглашение утверждено судом 21 марта 2006 года, т.е. на момент заключения мирового соглашения стороны исходили из положений законодательства с учетом названного постановления.
Суд апелляционной инстанции считает, что требования истца о взыскании арендной платы из расчета 6040,46 руб. /кв. м кадастровой стоимости за весь земельный участок площадью 8579 кв. м, всего 1316670. 68 руб., обоснованно не приняты судом первой инстанции, и в части взыскания арендной платы отказано правомерно. Суд первой инстанции обоснованно не применил удельную кадастровую стоимости 6040,64 руб. /кв. м, так как эта цифра носит предположительный характер, и может быть применена только в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка. Истец по своему усмотрению не вправе произвольно применять кадастровую стоимость без внесения соответствующих изменений в официальный кадастровый учет. Доказательства того, что вид разрешенного использования земельного участка был приведен в соответствие, с фактическим пользованием, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, истцом, при проведении расчетов необоснованно был использован удельный показатель кадастровой стоимости земли 6040.46 руб. /кв. м, поскольку согласно справке Территориального отдела N 9 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Смоленской области N 516 от 01.03.2007 г., на момент предоставления информации удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка составляет 2349, 91 руб., а в случае изменения разрешенного вида использования под торгово-бытовой центр будет составлять 6040. 46 руб. (л.д. 61).
С учетом изложенного, судом первой инстанции было правомерно указано на то, что впредь до заключения нового договора аренды земельного участка по ул. Рыленкова, 40 размеры арендной платы по договору N 3479 следует определять в соответствии с согласованной методикой подсчета, т.е. с учетом положений мирового соглашения и изменений в п. 2.1 и 2.2. договора. Таким образом, на 2006 г. арендная плата должна рассчитываться по методике, установленной сторонами по мировому соглашению на 2005 г., поскольку расчетные показатели не изменились.
Учитывая, что всего за 2006 г. арендная плата составила 512 499,5 руб., а фактически арендатором согласно платежным поручениям N 183 от 27.12.2006 г. и N 010 от 05.02.2007 г. было уплачено 581 502,42 руб., арендатор задолженности за 2006 г. не имеет. Обязательства, установленные договором и на основании ст. 614 ГК РФ ответчиком исполнены.
Суд апелляционной инстанции также считает обоснованным решение суда первой инстанции в части взыскания пени.
Обосновывая свои требования, истец ссылался на п. 6.2 договора N 3479, которым установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей в виде пени в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки. Согласно данному положению договора сумма пени составила 239 232,56 руб., при этом истец исходил из расчета долга в сумме 947 300,31 руб.
Исходя из размера арендной платы согласно мировому соглашению за просрочку оплаты ежеквартальных платежей по состоянию на 25.12.2006 г. пеня составляет 204 869 руб. 21 коп.
Учитывая, что исчисленная сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд первой инстанции правомерно снизил размер неустойки применительно к ст. 395 ГК РФ по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день предъявления иска до 20 486 руб. При этом суд обоснованно указал на то, что долг погашен, а ответчик принимал меры для урегулирования вопроса о надлежащем оформлении земельного участка.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Администрации города Смоленска и отмены принятого решения.
Судебные расходы на основании 110 АПК РФ относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.03.2007 по делу N А62-182/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу в момент его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Ю.БАЙРАМОВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.07.2007 ПО ДЕЛУ N А62-182/2007
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2007 г. по делу N А62-182/2007
Резолютивная часть постановление оглашена 23 июля 2007 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2007 г.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Байрамовой Н.Ю.
судей Полынкиной Н.А. и Рыжовой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания судьей Байрамовой Н.Ю.
рассмотрев апелляционную жалобу администрации г. Смоленска
на решение арбитражного суда Смоленской области от 27.03.2007 по делу N А62-182/2007
по иску администрации г. Смоленска
к ООО "Баркас" г. Смоленск
о взыскании 2 443 599 руб. 18 коп.
при участии:
- от заявителя: Петросян Н.А. - представителя по доверенности N 1-1309 от 18.04.2007;
- от ответчика: Быковой Т.И. - представителя по доверенности от 08.02.2007.
установил:
Администрация г. Смоленска обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковыми требованиями к ООО "Баркас" о взыскании долга по арендной плате за земельный участок и пени за просрочку внесения арендных платежей. С учетом уточнения исковых требований истец просил взыскать долг по арендной плате за 2006 год в сумме 947300,31 руб. и пени в размере 239232,56 руб., всего 1 186 532 руб. 87 коп.
Истец основывал свои требования на том, что взимаемая арендная плата не соответствовала фактическому использованию земельного участка, кроме того, вступили в силу изменения в региональное законодательство не позволяющие применять порядок расчетов, существовавший между сторонами ранее.
Решением арбитражного суда от 27.03.2007 по делу N А62-182/2007 исковые требования были удовлетворены частично. При этом суд исходил из того, долг погашен, ответчик принимал меры для урегулирования вопроса об оформлении земельного участка, а также, что сторонами было заключено мировое соглашение, уточняющее порядок расчета арендной платы вплоть до заключения нового договора. Частично удовлетворяя требования о взыскании пени в сумме 20 486 руб., суд исходил из положений ст. 395 ГК РФ с учетом того, что предъявленная сумма пени явно несоразмерна сумме долга, поэтому суд снизил размер неустойки до уровня ставки рефинансирования ЦБ РФ на день предъявления иска.
Заявитель апелляционной жалобы с решением суда от 27.03.2007 г. не согласен, и считает, что при вынесении решения суд применил нормы права, не подлежащие применению, не дал надлежащей оценки доводам истца.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель подателя жалобы уточнил исковые требования и просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Законность и обоснованность решения от 27.03.2007 г. проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. С доводами истца, изложенными в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Смоленска и ООО "Баркас" был заключен договор N 3479 от 19.11.2002 г. на аренду земельного участка площадью 8579 м 2 в г. Смоленске, по ул. Рыленкова, под незаконченное строительство здания АТС-53 (л.д. 8).
Постановлением Главы г. Смоленска N 1186 от 18.06.2004 г. введен в эксплуатацию торгово-бытовой центр с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией по ул. Рыленкова, 40 после перепроектирования незаконченного строительства здания АТС-53, утвержден акт приемки законченного строительством объекта. Поручено ООО "Баркас" обеспечить нормальную эксплуатацию торгово-бытового центра площадью 4 440,6 м 2 (принадлежащий ООО "Баркас" (2820,6 м 2), ООО "Алькор" (810 м 2), Администрации г. Смоленска(810 м 2), трансформаторной подстанции с наружными инженерными сетями и благоустроенного участка (см. л.д. 64-66).
При расчете арендной платы за 2-е полугодие 2004 г.-2005 г. стороны 02.02.2006 г. заключили мировое соглашение, которое было утверждено 21.03.2006 г. постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Смоленской области N А62-1667/2005. Согласно названному мировому соглашению стороны договорились впредь до заключения нового договора аренды земельного участка размер арендной платы, подлежащей уплате по договору N 3479 от 19.11.2002 г., исчислять с учетом следующего:
- - с применением коэффициента вида деятельности, соответствующего различному целевому назначению частей земельного участка, образовавшихся в результате застройки;
- - с применением коэффициента 63,52% соответственно доле площадей здания торгово-бытового центра, зарегистрированных за ответчиком на праве собственности (см. л.д. 29-30).
Учитывая, что взимаемая арендная плата по цели использования земельного участка (под строительство АТС-53) после принятия в эксплуатацию торгово-бытового центра (с учетом трансформаторной подстанции с наружными инженерными сетями и благоустроенного участка) не соответствовала фактическому использованию земельного участка, арендатор обратился в Администрацию г. Смоленска с заявлением об утверждении границ земельного участка и изменении целей его использования.
Однако истец не только не воспользовался своими полномочиями, но отказал ответчику, в изменении разрешенного использования, мотивируя отказ наличием задолженности арендатора по уплате арендных платежей (см. л.д. 78-81).
Отказывая истцу во взыскании с ООО "Баркас" задолженности по арендной плате, суд первой инстанции обоснованно указал на недопустимость применения к спорной ситуации положений ст. 417 ГК РФ.
Обосновывая свои требования, истец производил расчет арендной платы в 2006 г. на основании Постановления Главы Администрации Смоленской области N 394 от 30.12.2005 г. об установлении базовых размеров арендной платы, Методики расчета арендной платы на земельные участки и утвержденных результатов государственной кадастровой оценки земель поселений. При этом истец полагал, что согласно ст. 417 ГК РФ в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства прекращается, то есть мировое соглашение сторон от 02.02.2006 г. не действует.
Вместе с тем, как следует из п. 1 ст. 417 ГК РФ если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Однако, факт принятия 30.12.2005 г. Главой Администрации Смоленской области постановления N 394, сам по себе, не влечет невозможности исполнения договорных обязательств, закрепленных мировым соглашением, вследствие чего суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о неприменении к спорной ситуации положений указанного соглашения.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что постановление N 394, было принято 30.12.2005 г., а мировое соглашение утверждено судом 21 марта 2006 года, т.е. на момент заключения мирового соглашения стороны исходили из положений законодательства с учетом названного постановления.
Суд апелляционной инстанции считает, что требования истца о взыскании арендной платы из расчета 6040,46 руб. /кв. м кадастровой стоимости за весь земельный участок площадью 8579 кв. м, всего 1316670. 68 руб., обоснованно не приняты судом первой инстанции, и в части взыскания арендной платы отказано правомерно. Суд первой инстанции обоснованно не применил удельную кадастровую стоимости 6040,64 руб. /кв. м, так как эта цифра носит предположительный характер, и может быть применена только в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка. Истец по своему усмотрению не вправе произвольно применять кадастровую стоимость без внесения соответствующих изменений в официальный кадастровый учет. Доказательства того, что вид разрешенного использования земельного участка был приведен в соответствие, с фактическим пользованием, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, истцом, при проведении расчетов необоснованно был использован удельный показатель кадастровой стоимости земли 6040.46 руб. /кв. м, поскольку согласно справке Территориального отдела N 9 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Смоленской области N 516 от 01.03.2007 г., на момент предоставления информации удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка составляет 2349, 91 руб., а в случае изменения разрешенного вида использования под торгово-бытовой центр будет составлять 6040. 46 руб. (л.д. 61).
С учетом изложенного, судом первой инстанции было правомерно указано на то, что впредь до заключения нового договора аренды земельного участка по ул. Рыленкова, 40 размеры арендной платы по договору N 3479 следует определять в соответствии с согласованной методикой подсчета, т.е. с учетом положений мирового соглашения и изменений в п. 2.1 и 2.2. договора. Таким образом, на 2006 г. арендная плата должна рассчитываться по методике, установленной сторонами по мировому соглашению на 2005 г., поскольку расчетные показатели не изменились.
Учитывая, что всего за 2006 г. арендная плата составила 512 499,5 руб., а фактически арендатором согласно платежным поручениям N 183 от 27.12.2006 г. и N 010 от 05.02.2007 г. было уплачено 581 502,42 руб., арендатор задолженности за 2006 г. не имеет. Обязательства, установленные договором и на основании ст. 614 ГК РФ ответчиком исполнены.
Суд апелляционной инстанции также считает обоснованным решение суда первой инстанции в части взыскания пени.
Обосновывая свои требования, истец ссылался на п. 6.2 договора N 3479, которым установлена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей в виде пени в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки. Согласно данному положению договора сумма пени составила 239 232,56 руб., при этом истец исходил из расчета долга в сумме 947 300,31 руб.
Исходя из размера арендной платы согласно мировому соглашению за просрочку оплаты ежеквартальных платежей по состоянию на 25.12.2006 г. пеня составляет 204 869 руб. 21 коп.
Учитывая, что исчисленная сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд первой инстанции правомерно снизил размер неустойки применительно к ст. 395 ГК РФ по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день предъявления иска до 20 486 руб. При этом суд обоснованно указал на то, что долг погашен, а ответчик принимал меры для урегулирования вопроса о надлежащем оформлении земельного участка.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Администрации города Смоленска и отмены принятого решения.
Судебные расходы на основании 110 АПК РФ относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.03.2007 по делу N А62-182/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу в момент его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Ю.БАЙРАМОВА
Судьи
Н.А.ПОЛЫНКИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)