Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лыкова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Литвиновой И.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Гавриловой Н.В.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 июля 2013 года материалы гражданского дела N <...> с апелляционной жалобой Б.В.А. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к Б.В.А. о взыскании денежных средств
Заслушав доклад судьи Литвиновой И.А., объяснения представителя Б.В.А. - Ф.А.В., действующего на основании доверенности от <дата>, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Фонда имущества Санкт-Петербурга - Ч.Р.В., действующей на основании доверенностей от <дата>, от <дата>, полагавшей решение суда оставить без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обратился в суд с иском к Б.В.А., в котором просил взыскать с ответчика штраф в размере <...>
В обоснование исковых требований истец указал, что <дата> между <...>, осуществляющим функции продавца государственного имущества на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от <дата> N <...>, договора поручения от <дата> N <...>, доверенности от <дата> N <...>, и ответчиком был заключен договор N <...> купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием по адресу: <адрес> Договор был заключен на основании Распоряжения КУГИ от <дата> N <...>-рз "О продаже расселенного многоквартирного дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: <адрес>
В соответствии с п. 3.2.3 договора ответчик принял на себя обязательства по сносу здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возведению на освобожденном земельном участке объекта недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения Договора или осуществлению капитального ремонта, реконструкции здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора. Указанные обязательства покупателя-ответчика являются существенным условием договора, что прямо предусмотрено в п. 3.2.3 договора и распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от <дата> N <...>
В соответствии п. 3.2.2 договора ответчик обязался передать необходимые документы в установленном законодательством порядке в течение 5 рабочих дней с момента принятия объекта по акту приема-передачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации договора и перехода права собственности на здание и земельный участок.
Акт приема-передачи участка с расположенным на нем жилым зданием был подписан ответчиком <дата>, то есть документы на государственную регистрацию договора и права собственности на здание и земельный участок должны были быть представлены ответчиком не позднее <дата>. Однако указанные документы в регистрирующий орган ответчиком не представлены. Уклоняясь от государственной регистрации договора и перехода права собственности на здание и земельный участок, ответчик намеренно уклоняется от исполнения инвестиционных обязательств, являющихся существенным условием договора, по осуществлению сноса недвижимости или осуществлению капитального ремонта, реконструкции здания (п. 3.2.3 договора).
Пунктом 5.10 договора за ненадлежащее исполнение либо неисполнение обязанностей по договору покупатель (ответчик) выплачивает штраф в размере 10% от цены продажи объекта, которая составляет в размере <...> (п. 2.1 договора).
Пунктом 3.2.6 договора ответчик принял на себя обязательства ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала предоставлять продавцу сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за истекший квартал. Условия данного пункта ответчиком не выполняются. В соответствии с п. 5.7 договора в случае неисполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.6 договора в установленный срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 50 МРОТ за каждый просроченный отчетный квартал. Сумма штрафа за неисполнение обязательств по договору составляет <...>
<дата> <...> обратился к ответчику с претензией N <...> с требованием об уплате суммы задолженности. До настоящего времени задолженность не оплачена, ответчик не направил ответа не претензию, что послужило основанием для обращения истца в суд.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> с Б.В.А. в пользу Комитета по Управлению городским имуществом Санкт-Петербурга взыскан штраф в размере <...> также в бюджет Санкт-Петербурга государственная пошлина в размере <...>.
В апелляционной жалобе Б.В.А. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и вынесенным с нарушением норм материального и права.
Иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.
В заседание суда апелляционной инстанции Б.В.А. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах своей неявки судебную коллегию не известил, доверил представлять свои интересы представителю Ф.А.В. в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие ответчика.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, приход к следующему.
Из материалов дела усматривается, что <дата> между <...> и Б.В.А. на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от <дата> N <...>-рз и на основании протокола об итогах аукциона от <дата> б/н, был подписан договор N <...> купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с расположенным на нем жилым зданием.
Согласно п. 3.2.1 договора N <...> купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от <дата> покупатель обязуется оплатить цену продажи объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 договора.
В силу п. 3.1.1 договора продавец взял на себя обязательство в течение 5 дней с момента выполнения покупателем обязанности, предусмотренной п. 3.2.1 договора, предоставить покупателю документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности.
Во исполнение указанных условий данного договора Б.В.А. была произведена оплата приобретаемого объекта и по акту приема-передачи от <дата> принят земельный участок с расположенным на нем расселенным жилым зданием, по адресу: <адрес>, а также документация, необходимая для государственной регистрации перехода права собственности <...>
Согласно п. 3.2.2 договора купли-продажи ответчик обязался передать необходимые документы в установленном законодательством порядке в течение 5 рабочих дней с момента принятия объекта по акту приема-передачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации договора и перехода права собственности на здание и земельный участок.
В соответствии с п. 3.2.3 покупатель принял на себя обязательство осуществить снос здания в течение 6 (шести) месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения договора или осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения договора. Указанные в настоящем пункте обязательства покупателя являются существенным условием договора.
Согласно п. 3.2.6 покупатель обязуется ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала предоставлять продавцу сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за истекший квартал. Обязательства покупателя по выполнению указанных в п. 3.2.3 договора условий считаются исполненными в полном объеме с момента подписания сторонами акта о выполнении условий договора.
В разделе 5 договора купли-продажи предусмотрена ответственность сторон. Так, согласно п. 5.10 за ненадлежащее исполнение либо неисполнение иных обязанностей по договору покупатель выплачивает штраф в размере 10% от цены продажи объекта, установленной п. 2.1 договора. Пунктом 5.7 в случае неисполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.6 договора в установленный срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 50 минимальных размеров оплаты труда за каждый просроченный отчетный квартал.
Возражая против удовлетворения иска, Б.В.А. указал, что в силу положений п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от <дата> подлежит обязательной государственной регистрации. В связи с тем, что подписанный договор не прошел государственную регистрацию по причине отсутствия у его сторон интереса к сделке, является незаключенным и не имеет юридической силы и не влечет никаких юридических последствий для сторон (л.д. 53). Ответчик ссылался на отсутствие его вины в неисполнении условий п. 3.2.2 договора купли-продажи, поскольку именно продавец не обращался в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением и необходимыми документами, тогда как в силу ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" для государственной регистрации необходимо совместное обращение правообладателя имущества и покупателя в регистрирующий орган (л.д. 62, 68).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того <...> выполнены условия договора, предусмотренные п. п. 3.1.1, 3.2.2, тогда как ответчик взятые на себя в п. 3.2.2. и п. 3.2.6 обязательства не выполнил, в связи с чем к нему применимы штрафные санкции, предусмотренные договором, условия которого установлены сторонами.
Оценив доводы ответчика относительно того, что он не имел возможности обратиться в регистрирующий орган ввиду отсутствия у него необходимых документов, включая заявление продавца и доверенность его представителя, а условия, содержащиеся в п. 3.2.2 договора о подаче документов на регистрацию только от лица покупателя являются заведомо невыполнимыми, суд первой инстанции установил, что необходимые для регистрации перехода права собственности документы объективно находились в распоряжении ответчика и у него имелась реальная возможность представить указанные документы в регистрирующий орган. При этом стороной ответчика не предоставлено доказательств того, что Б.В.А., исполняя взятые на себя обязательства в рамках договорных отношений, обращался в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и ему было отказано в принятии документов либо в проведении государственной регистрации в связи с отсутствием заявления продавца.
Судебная коллегия учитывает, что материалы дела не содержат и суду апелляционной инстанции не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии объективных обстоятельств, препятствующих Б.В.А. обратиться в уполномоченный орган для регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок.
Более того, как пояснил представитель Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в настоящее время после предоставления ответчиком имеющихся у него документов в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.
Таким образом, действия ответчика свидетельствуют о сохранении им интереса к сделке на согласованных сторонами условиях.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В данном случае отсутствие государственной регистрации договора и перехода права собственности на объекты недвижимости и не служит основанием для признания договора от <дата> недействительным.
Доводы апелляционной жалобы о том, что до государственной регистрации договор купли-продажи является незаключенным, в связи с чем невозможно применение пунктов, предусматривающих ответственность сторон, судебная коллегия полагает несостоятельными.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2001 года N 154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи, производимая соответствующим регистрирующим органом, не может подменять собой договор купли-продажи как основание возникновения, изменения и прекращения права по указанному договору, вторгаться в содержание договора.
Договор от <дата> включает в себя, как условия, определяющие непосредственно сделку купли-продажи объектов недвижимого имущества, так и условия, устанавливающие обязанности сторон, выполнение которых предшествует государственной регистрации договора и перехода права собственности.
Данный договор исполнен сторонами в части оплаты цены продажи объекта, объект передан покупателю, что свидетельствует о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей и о наличии сделки. Соответственно между сторонами возникли правоотношения, регулируемые условиями договора от <дата>.
Договор и переход права собственности не были зарегистрированы по причине уклонения ответчика от исполнения взятых на себя обязательств по представлению необходимых документов в регистрирующий орган, что предоставило Б.В.А. возможность отсрочить начало исполнения существенного условия договора, возлагающего на покупателя обязанность в конкретные сроки осуществить снос здания и возвести на освобожденном месте новый объект недвижимости либо приступить к реконструкции расположенного на земельном участке здания.
Притом, что государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от <дата> обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает сторон договора права на судебную защиту.
Условия договора о правах и обязанностях сторон, неразрывно связанные с переходом права собственности на объект, подлежат исполнению сторонами с момента государственной регистрации перехода права собственности. Иные условия договора подлежат исполнению сторонами исходя из общих принципов правового регулирования отношений, возникающих на основе договора (ст. ст. 421, 309, 310 ГК РФ), с момента подписание договора, поскольку их исполнение не ставится в зависимость от наличия регистрации договора и перехода права собственности, а, напротив, должно предшествовать этому.
Учитывая, что Б.В.А. не исполнено обязательство, установленное п. 3.2.2 договора, ответственность за ненадлежащее исполнение которого включает в себя п. 5.10 договора, с учетом того, что актом приема-передачи от <дата> покупателем был принят земельный участок с расположенным на нем расселенным жилым зданием, по адресу: <адрес>, а также документация, необходимая для государственной регистрации перехода права собственности, суд обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчика предусмотренного договором штрафа в размере <...>
Между тем, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы в части необоснованного взыскания с ответчика штрафа в размере <...>. на основании п. 5.7 договора купли-продажи земельного участка.
В силу разъяснений, изложенных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, учитывая, что выполнение работ, а равно и предоставление сведений об объемах выполненных работ, предусмотренных п. 3.2.6 договора, до государственной регистрации права собственности противоречит положениям действующего законодательства, судебная коллегия полагает необоснованным взыскание штрафа в соответствии с п. 5.7 договора.
Учитывая изложенное решение, суда подлежит изменению в указанной части и в части размера подлежащей взысканию с ответчика на основании ст. ст. 98, 103 ГПК РФ в доход бюджета Санкт-Петербурга государственной пошлины.
Иные доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, выводов суда по существу не опровергают, направлены на их переоценку, основаны на неверном толковании ответчиком норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> изменить, изложив в следующей редакции:
Взыскать с Б.В.А. в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга штраф в размере <...>
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Взыскать с Б.В.А. в бюджет Санкт-Петербурга государственную пошлину пропорционально удовлетворенным требованиям в размере <...>
В остальной части апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 17.07.2013 N 33-11422/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июля 2013 г. N 33-11422/2013
Судья: Лыкова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Литвиновой И.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Гавриловой Н.В.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 июля 2013 года материалы гражданского дела N <...> с апелляционной жалобой Б.В.А. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к Б.В.А. о взыскании денежных средств
Заслушав доклад судьи Литвиновой И.А., объяснения представителя Б.В.А. - Ф.А.В., действующего на основании доверенности от <дата>, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Фонда имущества Санкт-Петербурга - Ч.Р.В., действующей на основании доверенностей от <дата>, от <дата>, полагавшей решение суда оставить без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обратился в суд с иском к Б.В.А., в котором просил взыскать с ответчика штраф в размере <...>
В обоснование исковых требований истец указал, что <дата> между <...>, осуществляющим функции продавца государственного имущества на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от <дата> N <...>, договора поручения от <дата> N <...>, доверенности от <дата> N <...>, и ответчиком был заключен договор N <...> купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием по адресу: <адрес> Договор был заключен на основании Распоряжения КУГИ от <дата> N <...>-рз "О продаже расселенного многоквартирного дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: <адрес>
В соответствии с п. 3.2.3 договора ответчик принял на себя обязательства по сносу здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возведению на освобожденном земельном участке объекта недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения Договора или осуществлению капитального ремонта, реконструкции здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора. Указанные обязательства покупателя-ответчика являются существенным условием договора, что прямо предусмотрено в п. 3.2.3 договора и распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от <дата> N <...>
В соответствии п. 3.2.2 договора ответчик обязался передать необходимые документы в установленном законодательством порядке в течение 5 рабочих дней с момента принятия объекта по акту приема-передачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации договора и перехода права собственности на здание и земельный участок.
Акт приема-передачи участка с расположенным на нем жилым зданием был подписан ответчиком <дата>, то есть документы на государственную регистрацию договора и права собственности на здание и земельный участок должны были быть представлены ответчиком не позднее <дата>. Однако указанные документы в регистрирующий орган ответчиком не представлены. Уклоняясь от государственной регистрации договора и перехода права собственности на здание и земельный участок, ответчик намеренно уклоняется от исполнения инвестиционных обязательств, являющихся существенным условием договора, по осуществлению сноса недвижимости или осуществлению капитального ремонта, реконструкции здания (п. 3.2.3 договора).
Пунктом 5.10 договора за ненадлежащее исполнение либо неисполнение обязанностей по договору покупатель (ответчик) выплачивает штраф в размере 10% от цены продажи объекта, которая составляет в размере <...> (п. 2.1 договора).
Пунктом 3.2.6 договора ответчик принял на себя обязательства ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала предоставлять продавцу сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за истекший квартал. Условия данного пункта ответчиком не выполняются. В соответствии с п. 5.7 договора в случае неисполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.6 договора в установленный срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 50 МРОТ за каждый просроченный отчетный квартал. Сумма штрафа за неисполнение обязательств по договору составляет <...>
<дата> <...> обратился к ответчику с претензией N <...> с требованием об уплате суммы задолженности. До настоящего времени задолженность не оплачена, ответчик не направил ответа не претензию, что послужило основанием для обращения истца в суд.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> с Б.В.А. в пользу Комитета по Управлению городским имуществом Санкт-Петербурга взыскан штраф в размере <...> также в бюджет Санкт-Петербурга государственная пошлина в размере <...>.
В апелляционной жалобе Б.В.А. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и вынесенным с нарушением норм материального и права.
Иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.
В заседание суда апелляционной инстанции Б.В.А. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах своей неявки судебную коллегию не известил, доверил представлять свои интересы представителю Ф.А.В. в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие ответчика.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, приход к следующему.
Из материалов дела усматривается, что <дата> между <...> и Б.В.А. на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от <дата> N <...>-рз и на основании протокола об итогах аукциона от <дата> б/н, был подписан договор N <...> купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с расположенным на нем жилым зданием.
Согласно п. 3.2.1 договора N <...> купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от <дата> покупатель обязуется оплатить цену продажи объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 договора.
В силу п. 3.1.1 договора продавец взял на себя обязательство в течение 5 дней с момента выполнения покупателем обязанности, предусмотренной п. 3.2.1 договора, предоставить покупателю документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности.
Во исполнение указанных условий данного договора Б.В.А. была произведена оплата приобретаемого объекта и по акту приема-передачи от <дата> принят земельный участок с расположенным на нем расселенным жилым зданием, по адресу: <адрес>, а также документация, необходимая для государственной регистрации перехода права собственности <...>
Согласно п. 3.2.2 договора купли-продажи ответчик обязался передать необходимые документы в установленном законодательством порядке в течение 5 рабочих дней с момента принятия объекта по акту приема-передачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации договора и перехода права собственности на здание и земельный участок.
В соответствии с п. 3.2.3 покупатель принял на себя обязательство осуществить снос здания в течение 6 (шести) месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения договора или осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения договора. Указанные в настоящем пункте обязательства покупателя являются существенным условием договора.
Согласно п. 3.2.6 покупатель обязуется ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала предоставлять продавцу сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за истекший квартал. Обязательства покупателя по выполнению указанных в п. 3.2.3 договора условий считаются исполненными в полном объеме с момента подписания сторонами акта о выполнении условий договора.
В разделе 5 договора купли-продажи предусмотрена ответственность сторон. Так, согласно п. 5.10 за ненадлежащее исполнение либо неисполнение иных обязанностей по договору покупатель выплачивает штраф в размере 10% от цены продажи объекта, установленной п. 2.1 договора. Пунктом 5.7 в случае неисполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.6 договора в установленный срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 50 минимальных размеров оплаты труда за каждый просроченный отчетный квартал.
Возражая против удовлетворения иска, Б.В.А. указал, что в силу положений п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от <дата> подлежит обязательной государственной регистрации. В связи с тем, что подписанный договор не прошел государственную регистрацию по причине отсутствия у его сторон интереса к сделке, является незаключенным и не имеет юридической силы и не влечет никаких юридических последствий для сторон (л.д. 53). Ответчик ссылался на отсутствие его вины в неисполнении условий п. 3.2.2 договора купли-продажи, поскольку именно продавец не обращался в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением и необходимыми документами, тогда как в силу ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" для государственной регистрации необходимо совместное обращение правообладателя имущества и покупателя в регистрирующий орган (л.д. 62, 68).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того <...> выполнены условия договора, предусмотренные п. п. 3.1.1, 3.2.2, тогда как ответчик взятые на себя в п. 3.2.2. и п. 3.2.6 обязательства не выполнил, в связи с чем к нему применимы штрафные санкции, предусмотренные договором, условия которого установлены сторонами.
Оценив доводы ответчика относительно того, что он не имел возможности обратиться в регистрирующий орган ввиду отсутствия у него необходимых документов, включая заявление продавца и доверенность его представителя, а условия, содержащиеся в п. 3.2.2 договора о подаче документов на регистрацию только от лица покупателя являются заведомо невыполнимыми, суд первой инстанции установил, что необходимые для регистрации перехода права собственности документы объективно находились в распоряжении ответчика и у него имелась реальная возможность представить указанные документы в регистрирующий орган. При этом стороной ответчика не предоставлено доказательств того, что Б.В.А., исполняя взятые на себя обязательства в рамках договорных отношений, обращался в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и ему было отказано в принятии документов либо в проведении государственной регистрации в связи с отсутствием заявления продавца.
Судебная коллегия учитывает, что материалы дела не содержат и суду апелляционной инстанции не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии объективных обстоятельств, препятствующих Б.В.А. обратиться в уполномоченный орган для регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок.
Более того, как пояснил представитель Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в настоящее время после предоставления ответчиком имеющихся у него документов в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.
Таким образом, действия ответчика свидетельствуют о сохранении им интереса к сделке на согласованных сторонами условиях.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В данном случае отсутствие государственной регистрации договора и перехода права собственности на объекты недвижимости и не служит основанием для признания договора от <дата> недействительным.
Доводы апелляционной жалобы о том, что до государственной регистрации договор купли-продажи является незаключенным, в связи с чем невозможно применение пунктов, предусматривающих ответственность сторон, судебная коллегия полагает несостоятельными.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2001 года N 154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи, производимая соответствующим регистрирующим органом, не может подменять собой договор купли-продажи как основание возникновения, изменения и прекращения права по указанному договору, вторгаться в содержание договора.
Договор от <дата> включает в себя, как условия, определяющие непосредственно сделку купли-продажи объектов недвижимого имущества, так и условия, устанавливающие обязанности сторон, выполнение которых предшествует государственной регистрации договора и перехода права собственности.
Данный договор исполнен сторонами в части оплаты цены продажи объекта, объект передан покупателю, что свидетельствует о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей и о наличии сделки. Соответственно между сторонами возникли правоотношения, регулируемые условиями договора от <дата>.
Договор и переход права собственности не были зарегистрированы по причине уклонения ответчика от исполнения взятых на себя обязательств по представлению необходимых документов в регистрирующий орган, что предоставило Б.В.А. возможность отсрочить начало исполнения существенного условия договора, возлагающего на покупателя обязанность в конкретные сроки осуществить снос здания и возвести на освобожденном месте новый объект недвижимости либо приступить к реконструкции расположенного на земельном участке здания.
Притом, что государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от <дата> обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает сторон договора права на судебную защиту.
Условия договора о правах и обязанностях сторон, неразрывно связанные с переходом права собственности на объект, подлежат исполнению сторонами с момента государственной регистрации перехода права собственности. Иные условия договора подлежат исполнению сторонами исходя из общих принципов правового регулирования отношений, возникающих на основе договора (ст. ст. 421, 309, 310 ГК РФ), с момента подписание договора, поскольку их исполнение не ставится в зависимость от наличия регистрации договора и перехода права собственности, а, напротив, должно предшествовать этому.
Учитывая, что Б.В.А. не исполнено обязательство, установленное п. 3.2.2 договора, ответственность за ненадлежащее исполнение которого включает в себя п. 5.10 договора, с учетом того, что актом приема-передачи от <дата> покупателем был принят земельный участок с расположенным на нем расселенным жилым зданием, по адресу: <адрес>, а также документация, необходимая для государственной регистрации перехода права собственности, суд обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчика предусмотренного договором штрафа в размере <...>
Между тем, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы в части необоснованного взыскания с ответчика штрафа в размере <...>. на основании п. 5.7 договора купли-продажи земельного участка.
В силу разъяснений, изложенных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, учитывая, что выполнение работ, а равно и предоставление сведений об объемах выполненных работ, предусмотренных п. 3.2.6 договора, до государственной регистрации права собственности противоречит положениям действующего законодательства, судебная коллегия полагает необоснованным взыскание штрафа в соответствии с п. 5.7 договора.
Учитывая изложенное решение, суда подлежит изменению в указанной части и в части размера подлежащей взысканию с ответчика на основании ст. ст. 98, 103 ГПК РФ в доход бюджета Санкт-Петербурга государственной пошлины.
Иные доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, выводов суда по существу не опровергают, направлены на их переоценку, основаны на неверном толковании ответчиком норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> изменить, изложив в следующей редакции:
Взыскать с Б.В.А. в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга штраф в размере <...>
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Взыскать с Б.В.А. в бюджет Санкт-Петербурга государственную пошлину пропорционально удовлетворенным требованиям в размере <...>
В остальной части апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)