Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: Синицын Е.С. (доверенность от 10.01.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18929/2013) ООО "БалтикРемКомплект" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.07.2013 по делу N А21-3100/2013 (судья Ефименко С.Г.), принятое
по иску Администрации МО "Зеленоградский район"
к ООО "БалтикРемКомплект"
о расторжении договора аренды,
установил:
Администрация муниципального образования "Зеленоградский район" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "БалтикРемКомплект" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 262 496 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 16.11.2006 N 1-КЗО/2006, 9 824 руб. 61 коп. пени, расторжении договора аренды от 16.11.2006 N 1-КЗО/2006.
Поскольку в ходе рассмотрения дела Общество погасило задолженность по арендной плате и начисленные пени, в порядке ст. 49 АПК РФ Администрация уточнила исковые требования, просила расторгнуть договор аренды от 16.11.2006 N 1-КЗО/2006.
Решением от 08.07.2013 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в иске Администрации отказать, указывая, что основания для расторжения спорного договора ответчиком устранены, расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, может привести к банкротству Общества, а также прекращению строительства, при этом разрешение на строительство продлено сроком действия до 31.12.2012; произведенные арендатором улучшения земельного участка в виде многоквартирного дома не отделимы от земельного участка и возместить стоимость данных улучшений у истца нет возможности.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Наумовым Павлом Владимировичем (арендатором) заключен договор от 16.01.2006 N 1-КЗО/2006 аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 45000 кв. м, с кад. N 39:05:01-06-05:0178, расположенного по адресу: Российская Федерация, Калининградская обл., пос. Малиновка черта г. Зеленоградска, на период проектирования и строительства гостиничного комплекса, в границах согласно прилагаемому чертежу.
Соглашениями от 16.02.2007 N 43-КЗО/2007 и от 07.03.2012 N 57-КЗО/2012 к договору стороны продлили срок его действия до 18.01.2015.
Согласно условиям договора арендатор взял на себя обязательство вносить арендную плату за используемое недвижимое имущество в порядке и размере, определенными пунктами 3.1, 3.2, 3.3 договора.
Согласно пункту 3.2 договора в редакции соглашения от 07.03.2012 арендная плата вносится ежеквартально равными частями от суммы договора по истечении 10 дней начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 10 декабря отчетного года. Арендатор обязан по истечении 10 дней после срока уплаты предоставлять в отдел по учету платежей копии платежных поручений об оплате (пункт 3.4 договора).
Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы невнесенного в срок платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с п. п. "г", "д" пункта 7.1 договора основанием для досрочного расторжения договора является невыполнение арендатором одного из пунктов договора, невнесение арендной платы в установленные договором сроки.
Соглашением от 19.09.2012 N 379-КЗО/2012 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Обществу.
Согласно пункту 7 соглашения от 19.09.2012 Общество приняло на себя обязательства погасить задолженность Наумова П.В. по арендной плате в размере 4 6891 948 рублей в течение трех лет ежемесячными платежами по 130 055 рублей, начиная с 01.12.2012.
Ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате за 2012 год в размере 132 441 руб. 42 коп., задолженности по принятым обязательствам согласно соглашению от 19.09.2012 в размере 130 555 рублей, Администрация направила Обществу претензию с требованием в срок до 16.02.2013 погасить имеющуюся задолженность и начисленные на указанные суммы пени, а в случае неуплаты - явиться в Администрацию для добровольного расторжения договора аренды.
Поскольку претензия Обществом оставлена без ответа и удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
Согласно пункту 3 части 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами. В частности, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 46 ЗК РФ).
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ответчиком допущены нарушения условий договора аренды в части оплаты арендной платы, которые согласно п. 7.1 договора, ст. 619 ГК РФ являются основанием для досрочного расторжения договора.
При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды удовлетворено судом правомерно.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как не основанные на имеющихся в деле доказательствах.
Как указано выше, земельный участок предоставлен в аренду не в целях строительства жилого дома, а на период проектирования и строительства гостиничного комплекса, доказательства осуществления которого ответчиком не представлены.
В судебном заседании представитель ответчика подтвердил ошибочность довода о строительстве многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.
Ссылка подателя жалобы на устранение оснований расторжения договора также не может быть признана обоснованной.
По смыслу приведенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений факт существенного нарушения договора не может служить основанием удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.
Однако, погашение задолженности по оплате арендной платы после обращения истца с иском в арбитражный суд не свидетельствует об устранении допущенного нарушения в разумный срок.
Приведенный в судебном заседании апелляционного суда довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора опровергается имеющейся в деле претензией от 16.01.2013 N 88 с доказательством ее отправки ответчику.
Исходя из изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.07.2013 по делу N А21-3100/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.11.2013 ПО ДЕЛУ N А21-3100/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 ноября 2013 г. по делу N А21-3100/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: Синицын Е.С. (доверенность от 10.01.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18929/2013) ООО "БалтикРемКомплект" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.07.2013 по делу N А21-3100/2013 (судья Ефименко С.Г.), принятое
по иску Администрации МО "Зеленоградский район"
к ООО "БалтикРемКомплект"
о расторжении договора аренды,
установил:
Администрация муниципального образования "Зеленоградский район" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "БалтикРемКомплект" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 262 496 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 16.11.2006 N 1-КЗО/2006, 9 824 руб. 61 коп. пени, расторжении договора аренды от 16.11.2006 N 1-КЗО/2006.
Поскольку в ходе рассмотрения дела Общество погасило задолженность по арендной плате и начисленные пени, в порядке ст. 49 АПК РФ Администрация уточнила исковые требования, просила расторгнуть договор аренды от 16.11.2006 N 1-КЗО/2006.
Решением от 08.07.2013 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в иске Администрации отказать, указывая, что основания для расторжения спорного договора ответчиком устранены, расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, может привести к банкротству Общества, а также прекращению строительства, при этом разрешение на строительство продлено сроком действия до 31.12.2012; произведенные арендатором улучшения земельного участка в виде многоквартирного дома не отделимы от земельного участка и возместить стоимость данных улучшений у истца нет возможности.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Наумовым Павлом Владимировичем (арендатором) заключен договор от 16.01.2006 N 1-КЗО/2006 аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 45000 кв. м, с кад. N 39:05:01-06-05:0178, расположенного по адресу: Российская Федерация, Калининградская обл., пос. Малиновка черта г. Зеленоградска, на период проектирования и строительства гостиничного комплекса, в границах согласно прилагаемому чертежу.
Соглашениями от 16.02.2007 N 43-КЗО/2007 и от 07.03.2012 N 57-КЗО/2012 к договору стороны продлили срок его действия до 18.01.2015.
Согласно условиям договора арендатор взял на себя обязательство вносить арендную плату за используемое недвижимое имущество в порядке и размере, определенными пунктами 3.1, 3.2, 3.3 договора.
Согласно пункту 3.2 договора в редакции соглашения от 07.03.2012 арендная плата вносится ежеквартально равными частями от суммы договора по истечении 10 дней начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 10 декабря отчетного года. Арендатор обязан по истечении 10 дней после срока уплаты предоставлять в отдел по учету платежей копии платежных поручений об оплате (пункт 3.4 договора).
Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы невнесенного в срок платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с п. п. "г", "д" пункта 7.1 договора основанием для досрочного расторжения договора является невыполнение арендатором одного из пунктов договора, невнесение арендной платы в установленные договором сроки.
Соглашением от 19.09.2012 N 379-КЗО/2012 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Обществу.
Согласно пункту 7 соглашения от 19.09.2012 Общество приняло на себя обязательства погасить задолженность Наумова П.В. по арендной плате в размере 4 6891 948 рублей в течение трех лет ежемесячными платежами по 130 055 рублей, начиная с 01.12.2012.
Ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате за 2012 год в размере 132 441 руб. 42 коп., задолженности по принятым обязательствам согласно соглашению от 19.09.2012 в размере 130 555 рублей, Администрация направила Обществу претензию с требованием в срок до 16.02.2013 погасить имеющуюся задолженность и начисленные на указанные суммы пени, а в случае неуплаты - явиться в Администрацию для добровольного расторжения договора аренды.
Поскольку претензия Обществом оставлена без ответа и удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
Согласно пункту 3 части 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами. В частности, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 46 ЗК РФ).
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ответчиком допущены нарушения условий договора аренды в части оплаты арендной платы, которые согласно п. 7.1 договора, ст. 619 ГК РФ являются основанием для досрочного расторжения договора.
При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды удовлетворено судом правомерно.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как не основанные на имеющихся в деле доказательствах.
Как указано выше, земельный участок предоставлен в аренду не в целях строительства жилого дома, а на период проектирования и строительства гостиничного комплекса, доказательства осуществления которого ответчиком не представлены.
В судебном заседании представитель ответчика подтвердил ошибочность довода о строительстве многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.
Ссылка подателя жалобы на устранение оснований расторжения договора также не может быть признана обоснованной.
По смыслу приведенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений факт существенного нарушения договора не может служить основанием удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.
Однако, погашение задолженности по оплате арендной платы после обращения истца с иском в арбитражный суд не свидетельствует об устранении допущенного нарушения в разумный срок.
Приведенный в судебном заседании апелляционного суда довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора опровергается имеющейся в деле претензией от 16.01.2013 N 88 с доказательством ее отправки ответчику.
Исходя из изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.07.2013 по делу N А21-3100/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)