Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мордкиной Л.М.,
судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
- от истца - Федотова А.С. по доверенности от 15.03.2013 N 313/1-1-21;
- от ответчика - Вострикова Н.В. по доверенности от 15.05.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Осташево-1" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2013 года по делу N А41-16774/13, принятое судьей Богатиной Ю.Г. администрации Волоколамского муниципального района Московской области к ООО "Осташево-1" о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательства,
установил:
администрация Волоколамского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "Осташево-1" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 11 439 703,20 руб. и пени за просрочку исполнения обязательства в сумме 1 609 851,26 руб., в общей сумме - 13 049 554,46 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2013 года по делу N А41-16774/13 исковые требования администрации Волоколамского муниципального района Московской области удовлетворены.
Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что расчет исковых требований правомерно осуществлен истцом на основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", поскольку данный нормативный акт непризнан недействительным в установленном порядке.
Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО "Осташево-1" обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу от изменении решения суд первой инстанции.
Материалами дела установлено: 19 февраля 2010 года между администрацией Волоколамского муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Осташево-1" был заключен договор аренды земельного участка N 1373-к, предметом которого является аренда земельного участка площадью 334 400 кв. м, с кадастровым номером 50:07:030404:0286 сроком на 5 лет с 01.01.2011 по 01.01.2016 под комплексную застройку жилого микрорайона. Участок предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. (л.д. 9-10).
Как следует из материалов дела, указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как усматривается из материалов дела, договором аренды от 19.02.2010 N 1373-к определены порядок и условия внесения арендной платы (л.д. 10-11). Кроме того, сторонами подписано Приложение N 1 к Договору аренды, где произведен расчет арендной платы на 2011 год (л.д. 15).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).
Как следует из Приложения N 1 к договору аренды от 19.02.2010, расчет арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" согласно представленной формуле.
Согласно пункту 3.3 договора аренды земельного участка от 19.02.2010 N 1373-к размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнении в Договор.
Согласно пункту 3.5 Договора стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к ним, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное (л.д. 11).
В соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и Закону Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год" с 01.01.2013 повысился коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участка до 4,2.
Истец произвел перерасчет арендной платы с 01.01.2013, с применением коэффициента 4,2, о чем уведомил ответчика (л.д. 68).
Таким образом, по мнению истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 15.06.2011 по 17.04.2013 г. составляет 11 439 703,20 руб.
Согласно пункту 5.3 Договора аренды от 19.02.2010 N 1373-к за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы по вине арендатора или в связи с неправильным указанием в платежном документе банковских реквизитов, предусмотренных в Договоре, в результате чего денежные средства зачислены на код бюджетной классификации "Невыясненные платежи", арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Началом применения данной санкции считается день, следующий за последним днем срока платежа. В пункте 5.4 указано, что пени начисляются с даты государственной регистрации Договора.
Истец на основании пунктов 5.3, 5.4 Договора аренды также начислил пени за период с 15.06.2011 по 17.04.2013 в сумме 1 609 851,26 руб. (л.д. 13).
Апелляционный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению лишь в части взыскания 1 952 131,48 руб. - задолженности, 644 641,66 руб. - пени, по следующим основаниям.
Как установлено апелляционным судом, при расчете задолженности по арендной плате по Договору аренды земельного участка N 1373-к от 19.02.2010 истец руководствовался Приложением N 1 к Договору аренды, в котором приводится расчет арендной платы, а также уведомлениями Комитета по управлению имуществом администрации Волоколамского муниципального района в адрес ООО "Осташево-1" о размере арендной платы на 2011 год, на 2013 год.
Расчет составлялся истцом на основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
На основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и Закона Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2013 год", с 2013 г. коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке (Кд) увеличен с 1 до 4,2, т.е. более, чем в четыре раза.
Между тем, федеральным законодательством установлены основные принципы и правила определения арендной платы при аренде земельных участков, которые в силу единства экономического пространства на территории Российской Федерации должны соблюдаться при установлении арендной платы субъектами Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и вида разрешенного использования.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Применительно к статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образовании, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
При этом уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства (статья 65 ЗК РФ).
Таким образом, приведенные нормы предусматривают и закрепляют принципы определения арендной платы, при которых в течение трех лет действия договора аренды действует более низкая ставка, а по истечении трех лет - размер ставки арендной платы увеличивается. То есть уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом.
Принимая во внимание требования Постановления Правительства Российской Федерации N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах.
При этом, согласно подпункту "г" пункта 3 Правил арендная плата устанавливается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации; подпунктом "д" пункта 3 Правил установлено 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г".
Поскольку земельный участок площадью 334 400 кв. м с кадастровым номером 50:07:030404:0286 передан по договору аренды ответчику для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.1 Договора аренды), апелляционный суд считает, что арендная плата должна быть определена в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 Правил, т.е. должна составлять 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012.
По указанному делу Высшим Арбитражным судом Российской Федерации сформулирована правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012 указано, что сформулированная по данному делу правовая позиция подлежит применению судами с момента опубликования данного Постановления в установленном порядке.
Такая же правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-16739/12 от 21.06.2013. По данному делу Высший Арбитражный Суд Российской Федерации оставил в силе решение Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-247/12. Суд первой инстанции при принятии решения по этому делу указал в решении, что согласно статье 12 АПК РФ и статье 13 ГК РФ арбитражный суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия принципам и ориентирам, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков. Принятые нормативные акты публичных образований могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам с даты принятия Постановления N 582 и не применяться с этой даты в случае их несоответствия требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации и Постановления Правительства N 582 от 16.07.2009 г. В данном решении суд счел положения Закона Тульской области "О регулировании отдельных земельных отношений в Тульской области" противоречащими положениям федерального законодательства, установившего принципы и ориентиры в отношении установления ставок арендной платы за землю и исходил из норм федерального законодательства при принятии решения.
Таким образом, в вышеприведенных судебных актах суды при разрешении споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков, руководствовались п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582.
Согласно пункту 1.1 Договора аренды земельного участка N 1373-к от 19 02 2010 (Договор зарегистрирован 25.05.2011) Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 334 400 кв. м, разрешенное использование - "под комплексную застройку жилого микрорайона". Участок предоставляется для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 01 января 2011 г. по 01 января 2016 г.
Таким образом, в 2011, 2012, 2013 г., т.е. в первые три года, исходя из требований федерального законодательства, должна быть установлена единообразная арендная плата для целей жилищного строительства и она не должна превышать 1,5% кадастровой стоимости земельного участка в силу подпункта "г") пункта 3 Правил определения арендной платы, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) площадью 334 400 кв. м с кадастровым номером 50:07:030404:0286 кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 117 100 192 руб., следовательно арендная плата в течение трех лет срока действия договора аренды должна составлять 1,5% от 117 100 192 руб. (л.д. 48) в год, т.е. 1 756 502,88 руб. в год. ежеквартальная арендная плата должна составлять 439 125,72 руб.
Следовательно, за 2011, 2012 гг. и 1 квартал 2013 г. арендная плата составляет 3 952 131,48 руб.
С учетом оплаты 2 000 000 руб. (л.д. 66) задолженность ответчика по арендной плате составляет 1 952 131,48 руб. и пени - 644 641,66 руб.
В силу пункта 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.
В связи с изложенным, решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика арендной платы в размере, заявленном истцом, противоречит указанным нормативным актам федеральных органов власти, а также позиции выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении N 15837/11 от 17.04.2012, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению частично в размере 1 952 131,48 руб. задолженности по арендной плате на основе расчета, соответствующего федеральному законодательству.
Апелляционный суд также считает подлежащими взысканию с ответчика пени в сумме 644 641,66 руб. на основании пункта 5.3, 5.4 Договора аренды за период с 15.06.2011 по 17.04.2013.
Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки (статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. При этом критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, длительность периода неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы, руководствуясь принципами разумности, справедливости, с учетом баланса интересов обеих сторон спора, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности взыскания с ответчика в пользу истца неустойки в сумме 644 641,66 руб., поскольку такая сумма неустойки соразмерна последствиям несвоевременного исполнения ответчиком своих обязательств.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания 1 952 131,48 руб. - задолженности по арендной плате, 644 641,66 руб. - пени.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда подлежит изменению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Следовательно, уплаченная истцом государственная пошлина за рассмотрение искового заявления подлежит взысканию в его пользу с ответчика в сумме 32 521 руб. пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 *** статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2013 года по делу N А41-16774/13 изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Осташево-1" в пользу администрации Волоколамского муниципального района Московской области 1 952 131,48 руб. - задолженности, 644 641,66 руб. - пени. В остальной части иска - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Осташево-1" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 32 521 руб.
Председательствующий
Л.М.МОРДКИНА
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.12.2013 ПО ДЕЛУ N А41-16774/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 декабря 2013 г. по делу N А41-16774/13
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мордкиной Л.М.,
судей Катькиной Н.Н., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
- от истца - Федотова А.С. по доверенности от 15.03.2013 N 313/1-1-21;
- от ответчика - Вострикова Н.В. по доверенности от 15.05.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Осташево-1" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2013 года по делу N А41-16774/13, принятое судьей Богатиной Ю.Г. администрации Волоколамского муниципального района Московской области к ООО "Осташево-1" о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательства,
установил:
администрация Волоколамского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "Осташево-1" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 11 439 703,20 руб. и пени за просрочку исполнения обязательства в сумме 1 609 851,26 руб., в общей сумме - 13 049 554,46 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2013 года по делу N А41-16774/13 исковые требования администрации Волоколамского муниципального района Московской области удовлетворены.
Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что расчет исковых требований правомерно осуществлен истцом на основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", поскольку данный нормативный акт непризнан недействительным в установленном порядке.
Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО "Осташево-1" обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу от изменении решения суд первой инстанции.
Материалами дела установлено: 19 февраля 2010 года между администрацией Волоколамского муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Осташево-1" был заключен договор аренды земельного участка N 1373-к, предметом которого является аренда земельного участка площадью 334 400 кв. м, с кадастровым номером 50:07:030404:0286 сроком на 5 лет с 01.01.2011 по 01.01.2016 под комплексную застройку жилого микрорайона. Участок предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. (л.д. 9-10).
Как следует из материалов дела, указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как усматривается из материалов дела, договором аренды от 19.02.2010 N 1373-к определены порядок и условия внесения арендной платы (л.д. 10-11). Кроме того, сторонами подписано Приложение N 1 к Договору аренды, где произведен расчет арендной платы на 2011 год (л.д. 15).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).
Как следует из Приложения N 1 к договору аренды от 19.02.2010, расчет арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" согласно представленной формуле.
Согласно пункту 3.3 договора аренды земельного участка от 19.02.2010 N 1373-к размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнении в Договор.
Согласно пункту 3.5 Договора стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к ним, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное (л.д. 11).
В соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и Закону Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2013 год" с 01.01.2013 повысился коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участка до 4,2.
Истец произвел перерасчет арендной платы с 01.01.2013, с применением коэффициента 4,2, о чем уведомил ответчика (л.д. 68).
Таким образом, по мнению истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 15.06.2011 по 17.04.2013 г. составляет 11 439 703,20 руб.
Согласно пункту 5.3 Договора аренды от 19.02.2010 N 1373-к за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы по вине арендатора или в связи с неправильным указанием в платежном документе банковских реквизитов, предусмотренных в Договоре, в результате чего денежные средства зачислены на код бюджетной классификации "Невыясненные платежи", арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Началом применения данной санкции считается день, следующий за последним днем срока платежа. В пункте 5.4 указано, что пени начисляются с даты государственной регистрации Договора.
Истец на основании пунктов 5.3, 5.4 Договора аренды также начислил пени за период с 15.06.2011 по 17.04.2013 в сумме 1 609 851,26 руб. (л.д. 13).
Апелляционный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению лишь в части взыскания 1 952 131,48 руб. - задолженности, 644 641,66 руб. - пени, по следующим основаниям.
Как установлено апелляционным судом, при расчете задолженности по арендной плате по Договору аренды земельного участка N 1373-к от 19.02.2010 истец руководствовался Приложением N 1 к Договору аренды, в котором приводится расчет арендной платы, а также уведомлениями Комитета по управлению имуществом администрации Волоколамского муниципального района в адрес ООО "Осташево-1" о размере арендной платы на 2011 год, на 2013 год.
Расчет составлялся истцом на основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
На основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и Закона Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2013 год", с 2013 г. коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке (Кд) увеличен с 1 до 4,2, т.е. более, чем в четыре раза.
Между тем, федеральным законодательством установлены основные принципы и правила определения арендной платы при аренде земельных участков, которые в силу единства экономического пространства на территории Российской Федерации должны соблюдаться при установлении арендной платы субъектами Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и вида разрешенного использования.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Применительно к статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образовании, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
При этом уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства (статья 65 ЗК РФ).
Таким образом, приведенные нормы предусматривают и закрепляют принципы определения арендной платы, при которых в течение трех лет действия договора аренды действует более низкая ставка, а по истечении трех лет - размер ставки арендной платы увеличивается. То есть уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом.
Принимая во внимание требования Постановления Правительства Российской Федерации N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах.
При этом, согласно подпункту "г" пункта 3 Правил арендная плата устанавливается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации; подпунктом "д" пункта 3 Правил установлено 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г".
Поскольку земельный участок площадью 334 400 кв. м с кадастровым номером 50:07:030404:0286 передан по договору аренды ответчику для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.1 Договора аренды), апелляционный суд считает, что арендная плата должна быть определена в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 Правил, т.е. должна составлять 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012.
По указанному делу Высшим Арбитражным судом Российской Федерации сформулирована правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012 указано, что сформулированная по данному делу правовая позиция подлежит применению судами с момента опубликования данного Постановления в установленном порядке.
Такая же правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-16739/12 от 21.06.2013. По данному делу Высший Арбитражный Суд Российской Федерации оставил в силе решение Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-247/12. Суд первой инстанции при принятии решения по этому делу указал в решении, что согласно статье 12 АПК РФ и статье 13 ГК РФ арбитражный суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия принципам и ориентирам, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков. Принятые нормативные акты публичных образований могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам с даты принятия Постановления N 582 и не применяться с этой даты в случае их несоответствия требованиям Земельного кодекса Российской Федерации, Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации и Постановления Правительства N 582 от 16.07.2009 г. В данном решении суд счел положения Закона Тульской области "О регулировании отдельных земельных отношений в Тульской области" противоречащими положениям федерального законодательства, установившего принципы и ориентиры в отношении установления ставок арендной платы за землю и исходил из норм федерального законодательства при принятии решения.
Таким образом, в вышеприведенных судебных актах суды при разрешении споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков, руководствовались п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582.
Согласно пункту 1.1 Договора аренды земельного участка N 1373-к от 19 02 2010 (Договор зарегистрирован 25.05.2011) Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 334 400 кв. м, разрешенное использование - "под комплексную застройку жилого микрорайона". Участок предоставляется для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 01 января 2011 г. по 01 января 2016 г.
Таким образом, в 2011, 2012, 2013 г., т.е. в первые три года, исходя из требований федерального законодательства, должна быть установлена единообразная арендная плата для целей жилищного строительства и она не должна превышать 1,5% кадастровой стоимости земельного участка в силу подпункта "г") пункта 3 Правил определения арендной платы, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) площадью 334 400 кв. м с кадастровым номером 50:07:030404:0286 кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 117 100 192 руб., следовательно арендная плата в течение трех лет срока действия договора аренды должна составлять 1,5% от 117 100 192 руб. (л.д. 48) в год, т.е. 1 756 502,88 руб. в год. ежеквартальная арендная плата должна составлять 439 125,72 руб.
Следовательно, за 2011, 2012 гг. и 1 квартал 2013 г. арендная плата составляет 3 952 131,48 руб.
С учетом оплаты 2 000 000 руб. (л.д. 66) задолженность ответчика по арендной плате составляет 1 952 131,48 руб. и пени - 644 641,66 руб.
В силу пункта 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.
В связи с изложенным, решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика арендной платы в размере, заявленном истцом, противоречит указанным нормативным актам федеральных органов власти, а также позиции выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении N 15837/11 от 17.04.2012, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению частично в размере 1 952 131,48 руб. задолженности по арендной плате на основе расчета, соответствующего федеральному законодательству.
Апелляционный суд также считает подлежащими взысканию с ответчика пени в сумме 644 641,66 руб. на основании пункта 5.3, 5.4 Договора аренды за период с 15.06.2011 по 17.04.2013.
Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки (статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. При этом критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, длительность периода неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы, руководствуясь принципами разумности, справедливости, с учетом баланса интересов обеих сторон спора, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности взыскания с ответчика в пользу истца неустойки в сумме 644 641,66 руб., поскольку такая сумма неустойки соразмерна последствиям несвоевременного исполнения ответчиком своих обязательств.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания 1 952 131,48 руб. - задолженности по арендной плате, 644 641,66 руб. - пени.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда подлежит изменению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Следовательно, уплаченная истцом государственная пошлина за рассмотрение искового заявления подлежит взысканию в его пользу с ответчика в сумме 32 521 руб. пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 *** статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2013 года по делу N А41-16774/13 изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Осташево-1" в пользу администрации Волоколамского муниципального района Московской области 1 952 131,48 руб. - задолженности, 644 641,66 руб. - пени. В остальной части иска - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Осташево-1" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 32 521 руб.
Председательствующий
Л.М.МОРДКИНА
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)