Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Галова В.В., Ильиной М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии: от истца: не явился, извещен; от ответчика: Маслова Т.Е., доверенность от 02.04.2008 г. N в реестре 3333; от третьего лица: не явилось, извещено
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зиновьевой Ларисы Васильевны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04 марта 2008 г. по делу N А32-22418/2007-36/449 (судья Карпенко Т.Ю.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "ГАНА"
к ответчику индивидуальному предпринимателю Зиновьевой Ларисе Васильевне
при участии третьего лица Администрации муниципального образования г. Краснодар
об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ГАНА" (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ответчику индивидуальному предпринимателю Зиновьевой Ларисе Васильевне (далее предприниматель) об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, требовало от ответчика произвести демонтаж части металлического ограждения, установленного на загрузочной площадке (стилобате с северной стороны) двухэтажного здания, принадлежащего ООО "ГАНА" в г. Краснодаре по ул. Сормовская, 120/1, длиной 7,68 м.
В основание иска указало, что общество является собственником нежилого здания общей площадью 415,9 кв. м, расположенного в г. Краснодаре по ул. Сормовская, 120/1. Ответчиком возведен металлический забор высотой 2,6 м и длиной 34 м вплотную к зданию истца, забор блокирует пожарный выход из двухэтажного здания и препятствует подвозу товара в магазин. Забор препятствует нормальной и эффективной эксплуатации здания.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрации муниципального образования г. Краснодар.
В отзыве на иск ответчик указывает, что установка забора осуществлена по меже земельных участков, ограждение не препятствует обществу в использовании магазина ввиду наличия альтернативного проезда с южной и восточной сторон здания. Неудобство в доставке товара не является препятствием в смысле 304 ГК РФ.
Решением арбитражного суда от 4 марта 2008 г. исковые требования удовлетворены. Суд указал, что акт установления и согласования границ земельного участка землепользователя Зиновьевой, составленный 05.07.2003 г., со стороны смежного землепользователя ООО "ГАНА" не подписан и составлен без его участия. Суд также указал на то, что проект границ земельного участка площадью 251 кв. м, принадлежащего на праве аренды ООО "ГАНА", был утвержден постановлением главы администрации города Краснодара от 11.04.2003 г. N 685, принятым до согласования границ участка Зиновьевой.
Не согласившись с принятым судебным актом, Зиновьева Л.В. обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, поскольку выводы суда первой инстанции направлены на переоценку обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка N 38 КАО г. Краснодара от 10.02.2005 г., оставленным без изменения постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 07.07.2005 г.; в деле отсутствуют доказательства нарушения прав истца на владение принадлежащим ему на праве аренды земельным участком установлением металлического ограждения.
ООО "ГАНА" в возражениях на апелляционную жалобу просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, указав на следующее: суд верно не принял во внимание выводы суда общей юрисдикции, поскольку в его решении не устанавливались обстоятельства в отношении возведения ограждения по границе земельного участка с нарушением прав собственника строения; недвижимое имущество, принадлежащее истцу, возведено на законных основаниях; исковые требования сводятся к обязанию ответчика произвести демонтаж части металлического забора, а не к установлению порядка пользования арендованным земельным участком.
ООО "ГАНА" и администрация муниципального образования г. Краснодар, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в судебное заседание 30 апреля 2008 г. не направили. Представитель Зиновьевой Л.В. поддержал доводы апелляционной жалобы. Суд апелляционной инстанции отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 19 мая 2008 г.
В судебном заседании 19 мая 2008 г. представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Общество просит обязать предпринимателя демонтировать забор, установленный вплотную к принадлежащему ему зданию.
В качестве правового основания истец ссылается на ст. 12, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Негаторный иск подлежит удовлетворению при одновременной констатации следующих условий: истец является собственником или законным владельцем объекта недвижимости; истцу чинятся реальные препятствия в осуществлении права собственности; препятствия в осуществлении правомочий собственника обусловлены неправомерными действиями ответчика (нарушителя права собственности).
Помехи и препятствия, созданные законными действиями, посредством предъявления негаторного иска преодолеть невозможно, такие помехи и препятствия собственник вынужден либо претерпевать, либо защищаться от них предусмотренным способом.
Из материалов дела видно, что общество является собственником нежилого здания - магазина, литер А, под/А, общей площадью 415, 9 кв. м, расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, д. 120/1 (т. 1 л.д. 40). Зарегистрировано 08.02.2006 г. Общество также является арендатором земельного участка площадью 251 кв. м, по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, в районе жилого дома 116 (т. 1 л.д. 42).
Предприниматель является собственником нежилого здания магазина лит.А, общей площадью 126,3 кв. м, расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, д. 116/1 (т. 1 л.д. 56). Предприниматель также является собственником земельного участка 399 кв. м расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, д. 116/1 (т. 1 л.д. 41, 57).
Как следует из акта перенесения в натуру проекта границ земельного участка, акта установления и согласования границ земельного участка, схемы генерального плана, земельный участок предпринимателя Зиновьевой граничит с земельным участком общества (т. 1, л.д. 59, 65, 105).
Таким образом, каждая из соседствующих сторон спора - общество и предприниматель, являясь собственником недвижимости и законным владельцем земельного участка, вправе рассчитывать на равное уважение и защиту своих прав и интересов.
Суд первой инстанции посчитал неправомерным составления акта согласования границ земельного участка Зиновьевой без участия смежного землепользователя ООО "ГАНА", также указал на более раннее утверждение проекта границ земельного участка, принадлежащего на праве аренды обществу.
Однако отсутствие на акте согласования границ подписи смежного землепользователя само по себе не влечет незаконность действий уполномоченного органа по утверждению материалов межевания. В данном случае акт установления и согласования границ земельного участка предпринимателя был утвержден Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодара по решению мирового судьи от 10.02.2005 г. (т. 1, л.д. 83), которое в силу обязательности вступивших в силу судебных актов не может быть пересмотрено в рамках настоящего дела. Положения п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требуют признания зарегистрированного права. Кроме того, как указывает истец, вопросы смежных землепользователей о размерах и границах пользования земельных участков предметом данного спора не являются (т. 2, л.д. 54).
При таких обстоятельствах ответчик имеет равные правовые возможности на защиту и учет своих интересов наравне с истцом, независимо от времени согласования границ принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Мотивируя решение, суд первой инстанции пришел к выводу, согласно которому установленный предпринимателем забор находится на загрузочной площадке общества. Суд указал на то, что наличие на загрузочной площадке (стилобате с северной стороны) двухэтажного здания ООО "ГАНА" металлического ограждения, принадлежащего иному лицу, нарушает его права в части права пользования данным зданием. Вывод об установке металлического ограждения на загрузочной площадке двухэтажного здания, принадлежащего обществу, получил отражение, в том числе, в резолютивной части решения суда.
Данный вывод суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела. Сопоставление материалов землеустроительного дела по установлению границ земельного участка предпринимателя со схемой генерального плана, на которой обозначено металлическое ограждение, свидетельствует о том, что ограждение совпадает с границей земельного участка согласно материалам землеустроительного дела, площадь участка 399 кв. м (т. 1, л.д. 105, 106-15). Схема генерального плана с обозначением на ней металлического ограждения утверждена департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара.
Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Для удовлетворения заявленных требований истцу необходимо доказать, что незаконные действия ответчика создают ему реальные препятствия в осуществлении правомочий собственника; показать суду, в чем именно проявляются его неудобства в пользовании принадлежащими ему объектами недвижимости, в чем именно состоит содержание неправомерных действий ответчика, приводящих к воспрепятствованию истцу в пользовании принадлежащим ему имуществом.
Из иска следует, что возможный интерес общества, который мог быть нарушен установкой забора - это интерес проезда (подвоза товара) и интерес эксплуатации запасного пожарного выхода. Согласно акту от 2 ноября 2007 г., на который ссылается истец, забор, возведенный ответчиком, блокирует запасной пожарный выход из 2-х этажного магазина, закрывает доступ к пожарной лестнице, и не дает возможности подвозить товар в магазин (т. 1, л.д. 44).
Для оценки обоснованности требований истца и возможности защиты его интересов заявленным способом следует учесть предшествующее данному конфликту взаимодействие сторон.
К материалам дела приобщено решение мирового судьи от 10.02.2005 г. (т. 1, л.д. 80). Данным решением удовлетворены требования предпринимателя к обществу и Администрации г. Краснодара об определении границ земельного участка. Суд обязал Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодара утвердить акт установлении и согласования границ земельного участка по ул. Сормовской, 116/1 в г. Краснодаре, мерою 392,93 кв. м, кадастровый номер 4095. Претензии предпринимателя на оформление прав относительно земельного участка были обусловлены приобретением строений у ООО "ТФ Хлеб", которому ранее земельный участок был предоставлен в аренду (т. 1, л.д. 80,112). Поскольку земельный участок, как следует из решения суда, имел кадастровый номер, речь, по сути, шла о признании границ земельного участка предпринимателя. Согласно кадастровому плану площадь земельного участка 399+/-6, 99 кв. м (т. 1, л.д. 113).
Анализ требований предпринимателя и возражений общества в рамках дела, рассмотренного мировым судьей, свидетельствует о том, что рассмотренный судом общей юрисдикции спор являлся спором о границе земельного участка. Обществом в рамках дела, рассмотренного судом общей юрисдикции, отстаивался интерес доступа к магазину для его загрузки с северной стороны через участок предпринимателя.
Суд общей юрисдикции назначал экспертизу. Заключение судебного эксперта N 2904/16.1 от 29.12.2004 г. также приобщено к материалам дела. Согласно данному заключению, главный вход в здание общества запроектирован с западной стороны, подъезд - с южной (юго-западной) стороны (т. 1, л.д. 132). При этом, как следует из схемы генерального плана, с магазином предпринимателя объекты общества граничат с северной стороны (т. 1, л.д. 105). Экспертизой также установлено, видно на ситуационном плане, что доступ на земельный участок общества возможен со стороны двух улиц (между объектом общества и жилым домом с южной стороны расположен внутриквартальный проезд).
Требований истца о препятствии подвозу товара следует оценить также с учетом Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утв. постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105, которое регулирует порядок обеспечения интереса подъезда к объектам. Согласно п. 4 данного Положения, при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, в частности, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен. Оговорка "если иной доступ к ним невозможен" указывает на то, что законодатель не исходит из обеспечения максимального удобства одного субъекта за счет иных; противоположный подход с учетом плотности городской застройки приведет к нарушению баланса интересов.
В данном случае установка забора к негативным последствиям для общества в виде невозможности проезда не привела.
Общество также указывает на блокировку забором запасного пожарного выхода из здания. При этом письма государственного пожарного надзора, предписания о приостановлении работы в связи с нарушением противопожарных норм, либо иные исходящие от компетентного органа документы в адрес общества либо предпринимателя, из которых бы следовало, что в результате нарушения установкой ограждения по меже земельного участка предпринимателя чинятся реальные препятствия в осуществлении права собственности истца, в материалы дела не представлены. Общество ограничилось предоставлением суду плана эвакуации при пожаре и полученным в качестве консультации ответом отдела ГПН г. Краснодара, согласно которому "выходы с первого и второго этажей магазина ведущие на разгрузочную рампу являются аварийными". Данные документы не могут быть приняты как доказательства неправомерных действий ответчика, приводящих к воспрепятствованию истцу в пользовании принадлежащим ему имуществом. Как следует из технического паспорта магазина, здание принято в эксплуатацию актом от 23.09.2005 г. (т. 1, л.д. 24). То есть, после проведения экспертизы и постановления решения мирового судьи от 10.02.2005 г. Будучи информированным о претензиях соседнего землепользователя на оформление земельного участка, общество никаких действий к перепланировке запасных пожарных выходов не предприняло. Суду не представлены пояснения, по какой причине данные запасные пожарные выходы не могут быть перепланированы на южную сторону в настоящий момент.
Как следует из решения суда, суд предложил истцу провести экспертизу по вопросу соответствия спорного строения СНИПам, нарушения прав и интересов истца и установления места расположения забора. От проведения экспертизы истец отказался (т. 2, л.д. 30).
В отзыве на апелляционную жалобу истец указывает, что его исковые требования сводятся к обязанию Зиновьевой Л.В. произвести демонтаж части металлического забора, установленного на загрузочной площадке двухэтажного здания, принадлежащего ООО "ГАНА" (т. 2, л.д. 54).
Суд первой инстанции в решении указал на то, что вплотную к зданию, находящемуся в собственности у истца, не может быть возведен металлический забор, даже если его установка согласована.
Несоблюдение правил пожарной безопасности является одним из нарушений, не сопряженных с лишением владения, от которых собственник вправе требовать защиты. Однако правила противопожарной безопасности, нарушение которых может привести к административным последствиям, тем не менее, не могут использоваться для обеспечения интереса бесконтрольного доступа на чужой земельный участок.
Истец не требует демонтажа всего возведенного возле его здания ограждения, со ссылкой на нарушение его права собственности. Как следует из уточненных исковых требований, истец полагает свое право нарушенным именно наличием ограждения на участке, который истец считает своей загрузочной площадкой (т. 2., л.д. 5, 21).
Обстоятельства дела, оцениваемые в совокупности, с учетом пояснений истца при рассмотрении дела судом общей юрисдикции и отзыва на апелляционную жалобу, выявляют потребность общества использовать соседний земельный участок - участок, находящийся в собственности предпринимателя. Фактически истец заявляет притязания на использование чужого земельного участка, посредством демонтажа части забора требует открыть доступ к чужому участку, на котором, как полагает истец, расположена его загрузочная площадка.
Требование доступа на чужой участок не исключено, поскольку право собственности может быть ограничено. Основанием для ограничения права собственности является в силу п. 2 ст. 1 ГК РФ федеральный закон. Этим законом является сам Кодекс, который предусматривает возможность установления права ограниченного пользования чужим земельным участком - сервитута.
Способ защиты должен применяться судом с учетом баланса интересов сторон. Ответчик является собственником земельного участка, основной интерес истца состоит в использовании участка ответчика для проезда и прохода, доказательств наличия препятствий в эксплуатации имущества истца в связи с нарушением ответчиком противопожарных правил истцом не представлено, демонтаж ограждения откроет доступ к земельному участку, границы которого не оспорены в судебном порядке.
При данных обстоятельствах надлежащим способом защиты интересов общества в эксплуатации запасного пожарного выхода и подъезда с северной стороны является установление сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ):
- - при установлении сервитута подлежит выяснению конкретный вид использования соседнего земельного участка, для обеспечения нужды собственника, которая не может быть обеспечена без его установления;
- - сервитут обеспечивает длящееся взаимодействие сторон, в том числе в силу своего возмездного характера компенсацию собственнику участка связанных с проходом и проездом через его участок неудобств;
- - негаторный способ защиты не обеспечивает регулирования последующего взаимодействия сторон, не позволяет, при его применении, допустить только необходимое использование земельного участка, защищая собственника от иного непредусмотренного вторжения;
- - сервитут обеспечивает стабильность положения собственника соседнего участка, поскольку он становится носителем вещного права на чужой земельный участок, равно обеспечивает информированность всех третьих лиц.
Установление сервитута для целей обеспечения проезда предусмотрено в Методических рекомендациях по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утв. Руководителем Федеральной службы земельного кадастра России 17 февраля 2003 г. Согласно пп. 4 п. 7.5 данных Методических рекомендаций в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.
Таким образом, специальным способом защиты законного интереса субъекта в использовании чужого земельного участка является установление сервитута.
Применение негаторного способа защиты, который носит общий характер, при наличии специального способа нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений, необоснованно ущемляет интересы предпринимателя в пользу общества. В связи с чем данный способ защиты применительно к рассматриваемому спору не может быть признан надлежащим.
Так как вывод суда о расположении металлического ограждения ответчика на загрузочной площадке двухэтажного здания истца, не соответствует обстоятельствам дела, суд применил неподлежащий применению в данном случае способ защиты, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу А-32-22418/2007-36/449 от 4 марта 2008 г. отменить.
В иске отказать.
Взыскать с ООО "ГАНА", г. Краснодар, в пользу индивидуального предпринимателя Зиновьевой Ларисы Васильевны, г. Краснодар, 1 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2008 N 15АП-2251/2008 ПО ДЕЛУ N А32-22418/2007-36/449
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2008 г. N 15АП-2251/2008
Дело N А32-22418/2007-36/449
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2008 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.
судей Галова В.В., Ильиной М.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.
при участии: от истца: не явился, извещен; от ответчика: Маслова Т.Е., доверенность от 02.04.2008 г. N в реестре 3333; от третьего лица: не явилось, извещено
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зиновьевой Ларисы Васильевны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04 марта 2008 г. по делу N А32-22418/2007-36/449 (судья Карпенко Т.Ю.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "ГАНА"
к ответчику индивидуальному предпринимателю Зиновьевой Ларисе Васильевне
при участии третьего лица Администрации муниципального образования г. Краснодар
об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ГАНА" (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ответчику индивидуальному предпринимателю Зиновьевой Ларисе Васильевне (далее предприниматель) об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, требовало от ответчика произвести демонтаж части металлического ограждения, установленного на загрузочной площадке (стилобате с северной стороны) двухэтажного здания, принадлежащего ООО "ГАНА" в г. Краснодаре по ул. Сормовская, 120/1, длиной 7,68 м.
В основание иска указало, что общество является собственником нежилого здания общей площадью 415,9 кв. м, расположенного в г. Краснодаре по ул. Сормовская, 120/1. Ответчиком возведен металлический забор высотой 2,6 м и длиной 34 м вплотную к зданию истца, забор блокирует пожарный выход из двухэтажного здания и препятствует подвозу товара в магазин. Забор препятствует нормальной и эффективной эксплуатации здания.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрации муниципального образования г. Краснодар.
В отзыве на иск ответчик указывает, что установка забора осуществлена по меже земельных участков, ограждение не препятствует обществу в использовании магазина ввиду наличия альтернативного проезда с южной и восточной сторон здания. Неудобство в доставке товара не является препятствием в смысле 304 ГК РФ.
Решением арбитражного суда от 4 марта 2008 г. исковые требования удовлетворены. Суд указал, что акт установления и согласования границ земельного участка землепользователя Зиновьевой, составленный 05.07.2003 г., со стороны смежного землепользователя ООО "ГАНА" не подписан и составлен без его участия. Суд также указал на то, что проект границ земельного участка площадью 251 кв. м, принадлежащего на праве аренды ООО "ГАНА", был утвержден постановлением главы администрации города Краснодара от 11.04.2003 г. N 685, принятым до согласования границ участка Зиновьевой.
Не согласившись с принятым судебным актом, Зиновьева Л.В. обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, поскольку выводы суда первой инстанции направлены на переоценку обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка N 38 КАО г. Краснодара от 10.02.2005 г., оставленным без изменения постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 07.07.2005 г.; в деле отсутствуют доказательства нарушения прав истца на владение принадлежащим ему на праве аренды земельным участком установлением металлического ограждения.
ООО "ГАНА" в возражениях на апелляционную жалобу просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, указав на следующее: суд верно не принял во внимание выводы суда общей юрисдикции, поскольку в его решении не устанавливались обстоятельства в отношении возведения ограждения по границе земельного участка с нарушением прав собственника строения; недвижимое имущество, принадлежащее истцу, возведено на законных основаниях; исковые требования сводятся к обязанию ответчика произвести демонтаж части металлического забора, а не к установлению порядка пользования арендованным земельным участком.
ООО "ГАНА" и администрация муниципального образования г. Краснодар, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в судебное заседание 30 апреля 2008 г. не направили. Представитель Зиновьевой Л.В. поддержал доводы апелляционной жалобы. Суд апелляционной инстанции отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 19 мая 2008 г.
В судебном заседании 19 мая 2008 г. представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Общество просит обязать предпринимателя демонтировать забор, установленный вплотную к принадлежащему ему зданию.
В качестве правового основания истец ссылается на ст. 12, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Негаторный иск подлежит удовлетворению при одновременной констатации следующих условий: истец является собственником или законным владельцем объекта недвижимости; истцу чинятся реальные препятствия в осуществлении права собственности; препятствия в осуществлении правомочий собственника обусловлены неправомерными действиями ответчика (нарушителя права собственности).
Помехи и препятствия, созданные законными действиями, посредством предъявления негаторного иска преодолеть невозможно, такие помехи и препятствия собственник вынужден либо претерпевать, либо защищаться от них предусмотренным способом.
Из материалов дела видно, что общество является собственником нежилого здания - магазина, литер А, под/А, общей площадью 415, 9 кв. м, расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, д. 120/1 (т. 1 л.д. 40). Зарегистрировано 08.02.2006 г. Общество также является арендатором земельного участка площадью 251 кв. м, по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, в районе жилого дома 116 (т. 1 л.д. 42).
Предприниматель является собственником нежилого здания магазина лит.А, общей площадью 126,3 кв. м, расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, д. 116/1 (т. 1 л.д. 56). Предприниматель также является собственником земельного участка 399 кв. м расположенного по адресу г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, д. 116/1 (т. 1 л.д. 41, 57).
Как следует из акта перенесения в натуру проекта границ земельного участка, акта установления и согласования границ земельного участка, схемы генерального плана, земельный участок предпринимателя Зиновьевой граничит с земельным участком общества (т. 1, л.д. 59, 65, 105).
Таким образом, каждая из соседствующих сторон спора - общество и предприниматель, являясь собственником недвижимости и законным владельцем земельного участка, вправе рассчитывать на равное уважение и защиту своих прав и интересов.
Суд первой инстанции посчитал неправомерным составления акта согласования границ земельного участка Зиновьевой без участия смежного землепользователя ООО "ГАНА", также указал на более раннее утверждение проекта границ земельного участка, принадлежащего на праве аренды обществу.
Однако отсутствие на акте согласования границ подписи смежного землепользователя само по себе не влечет незаконность действий уполномоченного органа по утверждению материалов межевания. В данном случае акт установления и согласования границ земельного участка предпринимателя был утвержден Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодара по решению мирового судьи от 10.02.2005 г. (т. 1, л.д. 83), которое в силу обязательности вступивших в силу судебных актов не может быть пересмотрено в рамках настоящего дела. Положения п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требуют признания зарегистрированного права. Кроме того, как указывает истец, вопросы смежных землепользователей о размерах и границах пользования земельных участков предметом данного спора не являются (т. 2, л.д. 54).
При таких обстоятельствах ответчик имеет равные правовые возможности на защиту и учет своих интересов наравне с истцом, независимо от времени согласования границ принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.
Мотивируя решение, суд первой инстанции пришел к выводу, согласно которому установленный предпринимателем забор находится на загрузочной площадке общества. Суд указал на то, что наличие на загрузочной площадке (стилобате с северной стороны) двухэтажного здания ООО "ГАНА" металлического ограждения, принадлежащего иному лицу, нарушает его права в части права пользования данным зданием. Вывод об установке металлического ограждения на загрузочной площадке двухэтажного здания, принадлежащего обществу, получил отражение, в том числе, в резолютивной части решения суда.
Данный вывод суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела. Сопоставление материалов землеустроительного дела по установлению границ земельного участка предпринимателя со схемой генерального плана, на которой обозначено металлическое ограждение, свидетельствует о том, что ограждение совпадает с границей земельного участка согласно материалам землеустроительного дела, площадь участка 399 кв. м (т. 1, л.д. 105, 106-15). Схема генерального плана с обозначением на ней металлического ограждения утверждена департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара.
Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Для удовлетворения заявленных требований истцу необходимо доказать, что незаконные действия ответчика создают ему реальные препятствия в осуществлении правомочий собственника; показать суду, в чем именно проявляются его неудобства в пользовании принадлежащими ему объектами недвижимости, в чем именно состоит содержание неправомерных действий ответчика, приводящих к воспрепятствованию истцу в пользовании принадлежащим ему имуществом.
Из иска следует, что возможный интерес общества, который мог быть нарушен установкой забора - это интерес проезда (подвоза товара) и интерес эксплуатации запасного пожарного выхода. Согласно акту от 2 ноября 2007 г., на который ссылается истец, забор, возведенный ответчиком, блокирует запасной пожарный выход из 2-х этажного магазина, закрывает доступ к пожарной лестнице, и не дает возможности подвозить товар в магазин (т. 1, л.д. 44).
Для оценки обоснованности требований истца и возможности защиты его интересов заявленным способом следует учесть предшествующее данному конфликту взаимодействие сторон.
К материалам дела приобщено решение мирового судьи от 10.02.2005 г. (т. 1, л.д. 80). Данным решением удовлетворены требования предпринимателя к обществу и Администрации г. Краснодара об определении границ земельного участка. Суд обязал Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодара утвердить акт установлении и согласования границ земельного участка по ул. Сормовской, 116/1 в г. Краснодаре, мерою 392,93 кв. м, кадастровый номер 4095. Претензии предпринимателя на оформление прав относительно земельного участка были обусловлены приобретением строений у ООО "ТФ Хлеб", которому ранее земельный участок был предоставлен в аренду (т. 1, л.д. 80,112). Поскольку земельный участок, как следует из решения суда, имел кадастровый номер, речь, по сути, шла о признании границ земельного участка предпринимателя. Согласно кадастровому плану площадь земельного участка 399+/-6, 99 кв. м (т. 1, л.д. 113).
Анализ требований предпринимателя и возражений общества в рамках дела, рассмотренного мировым судьей, свидетельствует о том, что рассмотренный судом общей юрисдикции спор являлся спором о границе земельного участка. Обществом в рамках дела, рассмотренного судом общей юрисдикции, отстаивался интерес доступа к магазину для его загрузки с северной стороны через участок предпринимателя.
Суд общей юрисдикции назначал экспертизу. Заключение судебного эксперта N 2904/16.1 от 29.12.2004 г. также приобщено к материалам дела. Согласно данному заключению, главный вход в здание общества запроектирован с западной стороны, подъезд - с южной (юго-западной) стороны (т. 1, л.д. 132). При этом, как следует из схемы генерального плана, с магазином предпринимателя объекты общества граничат с северной стороны (т. 1, л.д. 105). Экспертизой также установлено, видно на ситуационном плане, что доступ на земельный участок общества возможен со стороны двух улиц (между объектом общества и жилым домом с южной стороны расположен внутриквартальный проезд).
Требований истца о препятствии подвозу товара следует оценить также с учетом Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утв. постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105, которое регулирует порядок обеспечения интереса подъезда к объектам. Согласно п. 4 данного Положения, при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, в частности, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен. Оговорка "если иной доступ к ним невозможен" указывает на то, что законодатель не исходит из обеспечения максимального удобства одного субъекта за счет иных; противоположный подход с учетом плотности городской застройки приведет к нарушению баланса интересов.
В данном случае установка забора к негативным последствиям для общества в виде невозможности проезда не привела.
Общество также указывает на блокировку забором запасного пожарного выхода из здания. При этом письма государственного пожарного надзора, предписания о приостановлении работы в связи с нарушением противопожарных норм, либо иные исходящие от компетентного органа документы в адрес общества либо предпринимателя, из которых бы следовало, что в результате нарушения установкой ограждения по меже земельного участка предпринимателя чинятся реальные препятствия в осуществлении права собственности истца, в материалы дела не представлены. Общество ограничилось предоставлением суду плана эвакуации при пожаре и полученным в качестве консультации ответом отдела ГПН г. Краснодара, согласно которому "выходы с первого и второго этажей магазина ведущие на разгрузочную рампу являются аварийными". Данные документы не могут быть приняты как доказательства неправомерных действий ответчика, приводящих к воспрепятствованию истцу в пользовании принадлежащим ему имуществом. Как следует из технического паспорта магазина, здание принято в эксплуатацию актом от 23.09.2005 г. (т. 1, л.д. 24). То есть, после проведения экспертизы и постановления решения мирового судьи от 10.02.2005 г. Будучи информированным о претензиях соседнего землепользователя на оформление земельного участка, общество никаких действий к перепланировке запасных пожарных выходов не предприняло. Суду не представлены пояснения, по какой причине данные запасные пожарные выходы не могут быть перепланированы на южную сторону в настоящий момент.
Как следует из решения суда, суд предложил истцу провести экспертизу по вопросу соответствия спорного строения СНИПам, нарушения прав и интересов истца и установления места расположения забора. От проведения экспертизы истец отказался (т. 2, л.д. 30).
В отзыве на апелляционную жалобу истец указывает, что его исковые требования сводятся к обязанию Зиновьевой Л.В. произвести демонтаж части металлического забора, установленного на загрузочной площадке двухэтажного здания, принадлежащего ООО "ГАНА" (т. 2, л.д. 54).
Суд первой инстанции в решении указал на то, что вплотную к зданию, находящемуся в собственности у истца, не может быть возведен металлический забор, даже если его установка согласована.
Несоблюдение правил пожарной безопасности является одним из нарушений, не сопряженных с лишением владения, от которых собственник вправе требовать защиты. Однако правила противопожарной безопасности, нарушение которых может привести к административным последствиям, тем не менее, не могут использоваться для обеспечения интереса бесконтрольного доступа на чужой земельный участок.
Истец не требует демонтажа всего возведенного возле его здания ограждения, со ссылкой на нарушение его права собственности. Как следует из уточненных исковых требований, истец полагает свое право нарушенным именно наличием ограждения на участке, который истец считает своей загрузочной площадкой (т. 2., л.д. 5, 21).
Обстоятельства дела, оцениваемые в совокупности, с учетом пояснений истца при рассмотрении дела судом общей юрисдикции и отзыва на апелляционную жалобу, выявляют потребность общества использовать соседний земельный участок - участок, находящийся в собственности предпринимателя. Фактически истец заявляет притязания на использование чужого земельного участка, посредством демонтажа части забора требует открыть доступ к чужому участку, на котором, как полагает истец, расположена его загрузочная площадка.
Требование доступа на чужой участок не исключено, поскольку право собственности может быть ограничено. Основанием для ограничения права собственности является в силу п. 2 ст. 1 ГК РФ федеральный закон. Этим законом является сам Кодекс, который предусматривает возможность установления права ограниченного пользования чужим земельным участком - сервитута.
Способ защиты должен применяться судом с учетом баланса интересов сторон. Ответчик является собственником земельного участка, основной интерес истца состоит в использовании участка ответчика для проезда и прохода, доказательств наличия препятствий в эксплуатации имущества истца в связи с нарушением ответчиком противопожарных правил истцом не представлено, демонтаж ограждения откроет доступ к земельному участку, границы которого не оспорены в судебном порядке.
При данных обстоятельствах надлежащим способом защиты интересов общества в эксплуатации запасного пожарного выхода и подъезда с северной стороны является установление сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ):
- - при установлении сервитута подлежит выяснению конкретный вид использования соседнего земельного участка, для обеспечения нужды собственника, которая не может быть обеспечена без его установления;
- - сервитут обеспечивает длящееся взаимодействие сторон, в том числе в силу своего возмездного характера компенсацию собственнику участка связанных с проходом и проездом через его участок неудобств;
- - негаторный способ защиты не обеспечивает регулирования последующего взаимодействия сторон, не позволяет, при его применении, допустить только необходимое использование земельного участка, защищая собственника от иного непредусмотренного вторжения;
- - сервитут обеспечивает стабильность положения собственника соседнего участка, поскольку он становится носителем вещного права на чужой земельный участок, равно обеспечивает информированность всех третьих лиц.
Установление сервитута для целей обеспечения проезда предусмотрено в Методических рекомендациях по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утв. Руководителем Федеральной службы земельного кадастра России 17 февраля 2003 г. Согласно пп. 4 п. 7.5 данных Методических рекомендаций в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.
Таким образом, специальным способом защиты законного интереса субъекта в использовании чужого земельного участка является установление сервитута.
Применение негаторного способа защиты, который носит общий характер, при наличии специального способа нарушает принцип равенства участников гражданско-правовых отношений, необоснованно ущемляет интересы предпринимателя в пользу общества. В связи с чем данный способ защиты применительно к рассматриваемому спору не может быть признан надлежащим.
Так как вывод суда о расположении металлического ограждения ответчика на загрузочной площадке двухэтажного здания истца, не соответствует обстоятельствам дела, суд применил неподлежащий применению в данном случае способ защиты, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу А-32-22418/2007-36/449 от 4 марта 2008 г. отменить.
В иске отказать.
Взыскать с ООО "ГАНА", г. Краснодар, в пользу индивидуального предпринимателя Зиновьевой Ларисы Васильевны, г. Краснодар, 1 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.В.ИЛЬИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)