Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,
при участии:
от истца: Вороной Роман Петрович (паспорт), представитель Павлов Сергей Аминович (доверенность от 10.12.2010),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общество "Гирей Кубань сахар"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Нигоев Р.А.)
от 06 марта 2013 года по делу N А32-10043/2012
по иску Вороного Романа Петровича
к открытому акционерному обществу "Гирей Кубань сахар",
открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк",
об установлении права общей долевой собственности, выделении доли, исключении из конкурсной массы, признании договора залога недействительным в части,
установил:
Вороной Роман Петрович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Гирей Кубань Сахар" (далее - общество), открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее - банк) об:
- - установлении права общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий обществу на праве собственности, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования - для производственных нужд, расположенный по адресу: примерно в 1300 м от пересечения автодороги г. Гулькевичи - п. Гирей и железной дороги по направлению на северо-восток, кадастровый номер 23:06:0402079:8, общей площадью 611 996 кв. м. Истец просил определить, что доля открытого акционерного общества "Гирей Кубань сахар" составляет 609904/611996, а доля Вороного Романа Петровича - 2092/611996, согласно межевому плану от 22.12.2010;
- - признании права собственности общества на долю 609904/611996 в праве на земельный участок, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для производственных нужд, расположенный по адресу: примерно в 1300 м от пересечения автодороги г. Гулькевичи- п. Гирей и железной дороги по направлению на северо-восток, с кадастровым номером 23:06:0402079:8; права собственности за Вороным Романом Петровичем на долю 2092/611996 в праве на земельный участок;
- - выделении земельного участка в счет доли Вороному Роману Петровичу, общей площадью 2092 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для производственных нужд, расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, пос. Гирей, ул. Комсомольская, 5, со следующими ограничениями: охранная зона водопровода общего пользования - 270 кв. м, 500 м санитарно-защитная зона кагатных полей ОАО "Гирей Кубань сахар" - 2092 кв. м, согласно межевому плану ГУП КК "Гулькевичский земельный центр" от 22.12.2010;
- - исключении из конкурсной массы открытого акционерного общества "Гирей Кубань сахар" земельного участка площадью 2092 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для производственных нужд, расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, пос. Гирей, ул. Комсомольская, 5, со следующими ограничениями: охранная зона водопровода общего пользования- 270 кв. м, 500 м санитарно-защитная зона кагатных полей ОАО "Гирей Кубань сахар"- 2092 кв. м, согласно межевому плану ГУП КК "Гулькевичский земельный центр" от 22.12.2010;
- - признании права собственности за Вороным Романом Петровичем на указанный земельный участок площадью 2092 кв. м;
- - признании недействительным договора залога от 25.06.2007 Nрегистрации 23-23-15/002/2007-298, заключенный между открытым акционерным обществом "Гирей Кубань сахар" и открытым акционерным обществом "Российский сельскохозяйственный банк" в части включения в договор залога части земельного участка, занятого объектами недвижимости истца.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2013 исковые требования удовлетворены. В обоснование решения суд сослался на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 по делу N 4275/2011.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование жалобы апеллянт указал следующие доводы:
- - истцом в обоснование своих требований представлен межевой план по установлению границ земельного участка. Судом не учтено, что землеустроительные работы должны проводиться в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, а результаты таких работ должны быть согласованы и оформлены актом согласования границ объекта;
- - из схемы земельных участков ответчика и испрашиваемого истцом усматривается, что доступ к вновь образуемому земельному участку истца возможен только через земли ответчика, при этом сервитут не устанавливался, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов общества;
- - земельный участок ответчика имеет местоположение вне границ населенного пункта и категорию "земли сельскохозяйственного назначения", а земельный участок истца согласно пояснительной записке МУП УКС расположен на землях населенных пунктов;
- - объект недвижимости, на который претендует истец, фактически разрушен;
- - пояснительная записка МУП УКС не может являться допустимым доказательством, так как содержит недостоверные сведения. Записка составлена в период действия СНиПа, который на момент подачи иска уже не действовал;
- - земельный участок истца сформирован без учета требований СП 42.13330.2011.
Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, в связи с чем, в отношении них дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец и его представитель в судебном заседании суда апелляционной инстанции против доводов жалобы возражали, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец является собственником объекта недвижимого имущества - здания павильона "Турист", литер В, общей площадью 206,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, п. Гирей, ул. Комсомольская, д. 5. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2005, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2012.
Указанное недвижимое имущество истец приобрел у открытого акционерного общества "Гирей Кубань сахар" по договору купли-продажи нежилого помещения N 32 от 24.02.2005.
Из иска следует, что земельный участок, на котором расположено, в том числе и принадлежащее истцу недвижимое имущество, использовался открытым акционерным обществом "Гирей Кубань сахар" на правах аренды.
В соответствии с пунктом 1.2. договора купли-продажи нежилого помещения N 32 от 24.02.2005, заключенного между открытым акционерным обществом "Гирей Кубань сахар" (продавец) и Вороным Романом Петровичем (покупатель), к покупателю переходит право пользования частью земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В 2010 году истец обращался в МУП УКС Гулькевичского района с целью определения границ и площади занятого павильоном истца земельного участка.
Согласно пояснительной записке МУП "Управление капитального строительства" Гулькевичского района от 12.11.2010 N 488, существует возможность установления границ фактически используемого Вороным Р.П. земельного участка, площадью 2 094 кв. м для обслуживания и функционирования здания павильона "Турист", расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, п. Гирей, ул. Комсомольская, д. 5.
Впоследствии истец обратился в ГУП КК "Гулькевичский земельный центр" с просьбой подготовки межевого плана земельного участка с учетом пояснительной записки МУП "Управление капитального строительства" Гулькевичского района от 12.11.2010 N 488.
Впоследствии истцу стало известно, что земельный участок общей площадью 611 996 кв. м с кадастровым номером 23:06:04 02 079:0008, расположенный по адресу: примерно в 1300 м от пересечения автодороги г. Гулькевичи - п. Гирей и железной дороги по направлению на северо-восток, ранее используемый открытым акционерным обществом "Гирей Кубань сахар" на правах аренды, на котором расположено в том числе и недвижимое имущество Вороного Р.П., оформлен открытым акционерным обществом "Гирей Кубань сахар" в собственность (дата регистрации - 27.02.2009).
Данное обстоятельство подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2012. Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2012, спорный земельный участок обременен залогом в пользу открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" (договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 070300/0276-7.1 от 05.06.2007 (дата регистрации 25.06.2007, номер регистрации 23-23-15/002/2007-298).
Указывая на то, что передача открытому акционерному обществу "Гирей Кубань сахар" в собственность всего земельного участка, а также последующее его обременение залогом, нарушает права и законные интересы Вороного Р.П. как собственника объекта недвижимости, последний обратился в суд с вышеуказанными требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Таким образом, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).
Сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.
Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.
В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации, выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
В силу статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спорта для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.
Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в том же процессе должен рассмотреть и это требование.
Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности, а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации), то при конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу.
Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Согласно межевому плану от 22.12.2010, подготовленного ГУП КК "Гулькевичский земельный центр", площадь образуемого земельного участка, для эксплуатации принадлежащего Вороному Р.П. недвижимого имущества, составляет 2 092 +/- 400 кв. м. Указанный размер испрашиваемого земельного участка подтвержден также пояснительной запиской МУП "Управление капитального строительства" Гулькевичского района от 12.11.2010 N 488.
Кроме того, судом первой инстанции в рамках рассмотрения дела направлялся запрос в администрацию муниципального образования Гулькевичский район (отдел архитектуры и градостроительства) о предоставлении расчета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости- здания павильона "Турист".
Согласно письму администрации от 11.10.2012, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации здания павильона "Турист", расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, п. Гирей, ул. Комсомольская, 5, составляет 0,2 га.
Учитывая указанные нормы, а также представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения заявленных истцом требований в полном объеме.
Доказательств, опровергающих правильность вывода суда первой инстанции о необходимой истцу для эксплуатации здания площади земельного участка, ответчиком не представлено, в связи с чем, соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
Довод апеллянта о том, что земельный участок истца сформирован без учета требований СП 42.13330.2011, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку является немотивированным, поскольку требования, установленные указанным сводом правил, не могут повлиять на права истца, установленные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации; довод апеллянта имеет отношение к вопросу функционального назначения здания истца при эксплуатации здания в будущем.
Довод апеллянта о том, что судом первой инстанции не учтено, что землеустроительные работы должны проводиться в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, а результаты таких работ должны быть согласованы и оформлены актом согласования границ объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку соблюдение таких требований обязательно в случае раздела земельного участка в административном порядке, а не судебном. Возражая против размера земельного участка, испрашиваемого истцом, а также установления границ участка в представленном истцом варианте, общество имело возможность представить соответствующие доказательства, чего не сделало и в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесло соответствующие процессуальные риски.
Довод апеллянта о том, что объект недвижимости, на который претендует истец, фактически разрушен, отклоняется судом апелляционной инстанции как немотивированный. С учетом имеющихся в материалах дела документов отсутствуют основания для вывода о полном разрушении здания и соответственно прекращения права собственности.
Вывод суда первой инстанции, касающийся недействительности договора залога недвижимого имущества N 070300/0276-7.1 от 05.06.2007 в отношении части земельного участка, занятого объектом недвижимости истца, является законным и обоснованным. Оснований не согласиться с указанным выводом суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 марта 2013 года по делу N А32-10043/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Гирей Кубань сахар" в доход федерального бюджета 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.06.2013 N 15АП-6179/2013 ПО ДЕЛУ N А32-10043/2012
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2013 г. N 15АП-6179/2013
Дело N А32-10043/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,
при участии:
от истца: Вороной Роман Петрович (паспорт), представитель Павлов Сергей Аминович (доверенность от 10.12.2010),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общество "Гирей Кубань сахар"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Нигоев Р.А.)
от 06 марта 2013 года по делу N А32-10043/2012
по иску Вороного Романа Петровича
к открытому акционерному обществу "Гирей Кубань сахар",
открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк",
об установлении права общей долевой собственности, выделении доли, исключении из конкурсной массы, признании договора залога недействительным в части,
установил:
Вороной Роман Петрович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Гирей Кубань Сахар" (далее - общество), открытому акционерному обществу "Российский Сельскохозяйственный банк" (далее - банк) об:
- - установлении права общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащий обществу на праве собственности, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования - для производственных нужд, расположенный по адресу: примерно в 1300 м от пересечения автодороги г. Гулькевичи - п. Гирей и железной дороги по направлению на северо-восток, кадастровый номер 23:06:0402079:8, общей площадью 611 996 кв. м. Истец просил определить, что доля открытого акционерного общества "Гирей Кубань сахар" составляет 609904/611996, а доля Вороного Романа Петровича - 2092/611996, согласно межевому плану от 22.12.2010;
- - признании права собственности общества на долю 609904/611996 в праве на земельный участок, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для производственных нужд, расположенный по адресу: примерно в 1300 м от пересечения автодороги г. Гулькевичи- п. Гирей и железной дороги по направлению на северо-восток, с кадастровым номером 23:06:0402079:8; права собственности за Вороным Романом Петровичем на долю 2092/611996 в праве на земельный участок;
- - выделении земельного участка в счет доли Вороному Роману Петровичу, общей площадью 2092 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для производственных нужд, расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, пос. Гирей, ул. Комсомольская, 5, со следующими ограничениями: охранная зона водопровода общего пользования - 270 кв. м, 500 м санитарно-защитная зона кагатных полей ОАО "Гирей Кубань сахар" - 2092 кв. м, согласно межевому плану ГУП КК "Гулькевичский земельный центр" от 22.12.2010;
- - исключении из конкурсной массы открытого акционерного общества "Гирей Кубань сахар" земельного участка площадью 2092 кв. м, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования - для производственных нужд, расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, пос. Гирей, ул. Комсомольская, 5, со следующими ограничениями: охранная зона водопровода общего пользования- 270 кв. м, 500 м санитарно-защитная зона кагатных полей ОАО "Гирей Кубань сахар"- 2092 кв. м, согласно межевому плану ГУП КК "Гулькевичский земельный центр" от 22.12.2010;
- - признании права собственности за Вороным Романом Петровичем на указанный земельный участок площадью 2092 кв. м;
- - признании недействительным договора залога от 25.06.2007 Nрегистрации 23-23-15/002/2007-298, заключенный между открытым акционерным обществом "Гирей Кубань сахар" и открытым акционерным обществом "Российский сельскохозяйственный банк" в части включения в договор залога части земельного участка, занятого объектами недвижимости истца.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2013 исковые требования удовлетворены. В обоснование решения суд сослался на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 по делу N 4275/2011.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование жалобы апеллянт указал следующие доводы:
- - истцом в обоснование своих требований представлен межевой план по установлению границ земельного участка. Судом не учтено, что землеустроительные работы должны проводиться в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, а результаты таких работ должны быть согласованы и оформлены актом согласования границ объекта;
- - из схемы земельных участков ответчика и испрашиваемого истцом усматривается, что доступ к вновь образуемому земельному участку истца возможен только через земли ответчика, при этом сервитут не устанавливался, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов общества;
- - земельный участок ответчика имеет местоположение вне границ населенного пункта и категорию "земли сельскохозяйственного назначения", а земельный участок истца согласно пояснительной записке МУП УКС расположен на землях населенных пунктов;
- - объект недвижимости, на который претендует истец, фактически разрушен;
- - пояснительная записка МУП УКС не может являться допустимым доказательством, так как содержит недостоверные сведения. Записка составлена в период действия СНиПа, который на момент подачи иска уже не действовал;
- - земельный участок истца сформирован без учета требований СП 42.13330.2011.
Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, в связи с чем, в отношении них дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец и его представитель в судебном заседании суда апелляционной инстанции против доводов жалобы возражали, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец является собственником объекта недвижимого имущества - здания павильона "Турист", литер В, общей площадью 206,3 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, п. Гирей, ул. Комсомольская, д. 5. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2005, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2012.
Указанное недвижимое имущество истец приобрел у открытого акционерного общества "Гирей Кубань сахар" по договору купли-продажи нежилого помещения N 32 от 24.02.2005.
Из иска следует, что земельный участок, на котором расположено, в том числе и принадлежащее истцу недвижимое имущество, использовался открытым акционерным обществом "Гирей Кубань сахар" на правах аренды.
В соответствии с пунктом 1.2. договора купли-продажи нежилого помещения N 32 от 24.02.2005, заключенного между открытым акционерным обществом "Гирей Кубань сахар" (продавец) и Вороным Романом Петровичем (покупатель), к покупателю переходит право пользования частью земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В 2010 году истец обращался в МУП УКС Гулькевичского района с целью определения границ и площади занятого павильоном истца земельного участка.
Согласно пояснительной записке МУП "Управление капитального строительства" Гулькевичского района от 12.11.2010 N 488, существует возможность установления границ фактически используемого Вороным Р.П. земельного участка, площадью 2 094 кв. м для обслуживания и функционирования здания павильона "Турист", расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, п. Гирей, ул. Комсомольская, д. 5.
Впоследствии истец обратился в ГУП КК "Гулькевичский земельный центр" с просьбой подготовки межевого плана земельного участка с учетом пояснительной записки МУП "Управление капитального строительства" Гулькевичского района от 12.11.2010 N 488.
Впоследствии истцу стало известно, что земельный участок общей площадью 611 996 кв. м с кадастровым номером 23:06:04 02 079:0008, расположенный по адресу: примерно в 1300 м от пересечения автодороги г. Гулькевичи - п. Гирей и железной дороги по направлению на северо-восток, ранее используемый открытым акционерным обществом "Гирей Кубань сахар" на правах аренды, на котором расположено в том числе и недвижимое имущество Вороного Р.П., оформлен открытым акционерным обществом "Гирей Кубань сахар" в собственность (дата регистрации - 27.02.2009).
Данное обстоятельство подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2012. Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2012, спорный земельный участок обременен залогом в пользу открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" (договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 070300/0276-7.1 от 05.06.2007 (дата регистрации 25.06.2007, номер регистрации 23-23-15/002/2007-298).
Указывая на то, что передача открытому акционерному обществу "Гирей Кубань сахар" в собственность всего земельного участка, а также последующее его обременение залогом, нарушает права и законные интересы Вороного Р.П. как собственника объекта недвижимости, последний обратился в суд с вышеуказанными требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Таким образом, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).
Сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.
Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.
В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
Исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации, выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
В силу статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спорта для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.
Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в том же процессе должен рассмотреть и это требование.
Поскольку земельные участки, в отношении которых установлена общая долевая собственность, разделяются с сохранением общей долевой собственности, а выдел осуществляется с возникновением единоличной собственности на каждый из образуемых земельных участков (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации), то при конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу.
Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Согласно межевому плану от 22.12.2010, подготовленного ГУП КК "Гулькевичский земельный центр", площадь образуемого земельного участка, для эксплуатации принадлежащего Вороному Р.П. недвижимого имущества, составляет 2 092 +/- 400 кв. м. Указанный размер испрашиваемого земельного участка подтвержден также пояснительной запиской МУП "Управление капитального строительства" Гулькевичского района от 12.11.2010 N 488.
Кроме того, судом первой инстанции в рамках рассмотрения дела направлялся запрос в администрацию муниципального образования Гулькевичский район (отдел архитектуры и градостроительства) о предоставлении расчета площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости- здания павильона "Турист".
Согласно письму администрации от 11.10.2012, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации здания павильона "Турист", расположенного по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, п. Гирей, ул. Комсомольская, 5, составляет 0,2 га.
Учитывая указанные нормы, а также представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения заявленных истцом требований в полном объеме.
Доказательств, опровергающих правильность вывода суда первой инстанции о необходимой истцу для эксплуатации здания площади земельного участка, ответчиком не представлено, в связи с чем, соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.
Довод апеллянта о том, что земельный участок истца сформирован без учета требований СП 42.13330.2011, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку является немотивированным, поскольку требования, установленные указанным сводом правил, не могут повлиять на права истца, установленные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации; довод апеллянта имеет отношение к вопросу функционального назначения здания истца при эксплуатации здания в будущем.
Довод апеллянта о том, что судом первой инстанции не учтено, что землеустроительные работы должны проводиться в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, а результаты таких работ должны быть согласованы и оформлены актом согласования границ объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку соблюдение таких требований обязательно в случае раздела земельного участка в административном порядке, а не судебном. Возражая против размера земельного участка, испрашиваемого истцом, а также установления границ участка в представленном истцом варианте, общество имело возможность представить соответствующие доказательства, чего не сделало и в силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесло соответствующие процессуальные риски.
Довод апеллянта о том, что объект недвижимости, на который претендует истец, фактически разрушен, отклоняется судом апелляционной инстанции как немотивированный. С учетом имеющихся в материалах дела документов отсутствуют основания для вывода о полном разрушении здания и соответственно прекращения права собственности.
Вывод суда первой инстанции, касающийся недействительности договора залога недвижимого имущества N 070300/0276-7.1 от 05.06.2007 в отношении части земельного участка, занятого объектом недвижимости истца, является законным и обоснованным. Оснований не согласиться с указанным выводом суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 марта 2013 года по делу N А32-10043/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Гирей Кубань сахар" в доход федерального бюджета 2 000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)