Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.08.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 21.08.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Радченко Е.А., при участии от ответчика - Терехова П.Н. (доверенность от 01.07.2011), Потапова В.В. (протокол собрания от 27.04.2010 N 1), в отсутствие истца, извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701427212, ИНН 6730042526) на решение по делу Арбитражного суда Смоленской области от 27.05.2013 по делу N А62-696/2013 (судья Еремеева В.И.),
установил:
следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу трест "Смоленскагропромстрой" (далее - общество) о взыскании 981 734 рублей 62 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 17.07.2008 N 496/з и 361 978 рублей 08 копеек пени за период с 20.06.2012 по 01.12.2012.
Решением суда от 27.05.2013 истцу в иске отказано.
В апелляционной жалобе департамент просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Как установлено судом, постановлением главы города Смоленска от 31.08.2005 N 2396 на основании акта выбора земельного участка от 19.04.2005 обществу предварительно согласовано место размещения многоэтажных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0030 площадью 25776 кв. м в микрорайоне "Южный" г. Смоленска.
Земельный участок, отнесенный к категории земель поселений, предоставлен в аренду для проведения изыскательских работ по размещению многоэтажных жилых домов. На основании приказа главного земельного управления Смоленской области от 14.07.2008 N 329 обществу "Смоленскагропромстрой" из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, для строительства последующих очередей жилого дома предоставлены в аренду земельные участки в микрорайоне "Южный", образованные в результате территориального землеустройства земельного участка с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0033 площадью 17412 кв. м. Для строительства шестой очереди в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031319:39 площадью 5163 кв. м, о чем 17.07.2008 между главным земельным управлением Смоленской области (арендодателем) и ЗАО трест "Смоленскагропромстрой" (арендатором) подписан договор N 496/з аренды сроком на 3 года (зарегистрирован в органе регистрации 08.09.2008).
По условиям договора размер арендной платы рассчитывается по формуле, приведенной в пункте 3.1; в дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий договор, доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет (п. 3.4 договора).
Дополнительным соглашением сторон от 07.09.2011 (зарегистрировано 08.02.2012) срок аренды продлен до 07.09.2013, площадь арендуемого земельного участка увеличена до 6005 кв. м.
С 1 апреля 2007 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы администрации Смоленской области, уполномоченным органом определен департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (Закон Смоленской области от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске").
Департамент, заявив иск о взыскании задолженности, ее размер определил по ставке арендной платы в размере 5%, исходя из абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), пункта 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118 (далее - Положение N 118).
На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- - в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- - в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Аналогичное правовое регулирование закреплено в пункте 2.5 Положения N 118 (опубликован в издании "Вестник Смоленской областной Думы и Администрации Смоленской области", 13.03.2009, N 2 (часть II), с. 218).
Поскольку по своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки, суд первой инстанции почитал, что в данном случае вина общества в несвоевременном освоении земельного участка отсутствует.
Как пояснил истец, препятствия по пользованию участком выразились в том, что администрация города Смоленска своевременно не разрешила вопросы расселения жильцов и сносе жилых домов, находившихся на арендуемом участке дома, не выдала градостроительный план земельного участка. Заключение государственной экспертизы проектной документации выдано с нарушением нормативного срока ее проведения. Только после заключения дополнительного соглашения от 07.09.2011 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.07.2008 N 496/з о продлении срока действия договора до 07.09.2013 и увеличения площади земельного участка до 6005 кв. м обществу выдано разрешение на строительство от 01.11.2011 N RU 67 302000-162. Посчитав, что доказательства затягивания строительства со стороны общества отсутствуют, суд, руководствуясь положениями статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал обоснованной уплату арендных платежей без применения повышенного коэффициента в размере 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Исследовав доказательства по делу, выслушав пояснения представителей ответчика, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда, изложенными в решении, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Действительно, в договоре аренды от 17.07.2008 N 496/з не содержались сведения о расположении на арендуемом земельном участке жилых домов N 7, 7а и 9 (мкр. "Южный"), которые подлежали сносу, а жильцы - расселению. Именно за счет земельных участков под указанными домами, представляющих собой вкрапления, впоследствии сторонами внесены в договор изменения об увеличении площади земельного участка.
Между тем эти обстоятельства были предметом рассмотрения арбитражного суда по делу N А62-3331/2011, возбужденному по иску департамента о взыскании с общества арендной платы по этому же договору аренды за предыдущий период (с 01.10.2010 по 31.03.2011). Решением арбитражного суда от 02.12.2011, вступившим в законную силу, требования департамента удовлетворены, так как суд отклонил доводы ответчика о том, что просрочка строительства объекта произошла не по вине застройщика. Выводы судов по этому делу подтверждена также постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.07.2012.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ указанные обстоятельства, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении другого дела с участием тех же лиц.
Ответчик полагает, что в рамках настоящего дела установлены иные обстоятельства, свидетельствующие о просрочке кредитора. В частности, на обращение общества о заключении соглашения о сносе жилых домов, попадающих в пятно застройки, администрация г. Смоленска в письме от 02.10.2009 N 5476/23 сообщила о том, что основанием для сноса домов, попадающих в пятно застройки является градостроительный план земельного участка, на основании которого разрабатывается проектно - сметная документация на строительство объекта и проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, и о необходимости заключить соглашения о переселении с собственниками жилых помещений, попадающих в пятно застройки. Решение вопроса о сносе и расселении жилых домов NN 7, 7А, 9 на участке микрорайона "Южный" было завершено 03.08.2011, когда были получены справки Смоленского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о сносе указанных домов.
В свою очередь в выдаче градостроительного плана земельного участка Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Смоленска письмом от 22.03.2010 N 23-1084 отказало в связи с тем, что земельный участок не является цельным, внутри его имеются вкрапленные земельные участки под жилыми домами. Для проектирования необходимо осуществить снос указанных домов (л. д. 138, т. 1).
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев эти доводы заявителя, указывает следующее.
Арендуемый по договору N 496/з земельный участок является частью земельного участка площадью с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0033 площадью 17412 кв. м, в отношении которого были проведены изыскательские работы по размещению многоэтажных жилых домов, о результатах которых ответчик очевидно должен был знать.
Согласно пункту 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, расходы застройщика на снос построек, а также затраты по переселению жильцов из сносимых домов, попадающих под пятно застройки, относятся к затратам по подготовке территории строительства и формируют себестоимость будущего здания.
В письме администрации г. Смоленска от 02.10.2009 N 5476 (л. д. 137, т. 1) разъяснено, что застройщику необходимо заключить соглашения с собственниками жилых помещений, попадающих в пятно застройки, о переселении. Основанием для сноса домов является градостроительный план земельного участка, на основании которого разрабатывается проектно-сметная документация и проект организации работ по сносу объектов капитального строительства.
Для получения градостроительного плана земельного участка заинтересованное лицо представляет документы, перечисленные в пункте 2.5.2 Административного регламента по предоставлению данной муниципальной услуги, утвержденного постановлением администрации города Смоленска от 29.01.2010 N 138-ад. В перечень документов входит информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства (инвентаризационный номер технического паспорта объекта, свидетельство о государственной регистрации). Указанным нормативным актом не предусмотрено представление доказательств фактического сноса зданий, находящихся в пятне застройки. Именно поэтому застройщику 03.06.2010 выдан генеральный план земельного участка, в разделе 4 которого содержится информация о расположенных на участке ветхих жилых домов NN 7, 7а, 9, подлежащих сносу. Сами работы же по сносу и переселению жильцов жилых домов завершены в августе 2011. Бездействие администрации в выдаче генерального плана земельного участка застройщиком не обжаловалось. Доказательства обращения к арендодателю за включением вкрапленных земельных участков в общую площадь аренды, не представлены.
При таких обстоятельствах довод ответчика о том, что имелись препятствия для получения градостроительного плана, необоснован.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации решения о развитии застроенных территорий в населенных пунктах принимаются в целях оптимального социально-экономического развития застроенных территорий путем сноса аварийных, строительства новых и реконструкции существующих строений, обеспечения благоустроенным жильем граждан, проживающих в жилых помещениях, непригодных для постоянного проживания.
Учитывая, что спорный земельный участок, представляющий собой застроенную территорию, предоставлен в аренду без проведения торгов, постановление от 31.08.2005 N 2396 о месте размещения многоэтажных жилых домов в микрорайоне "Южный" принято администрацией г. Смоленска не по собственной инициативе, а по заявлению ОАО трест "Смоленскагропромстрой", ответчик не обосновал возложение на орган местного самоуправления обязательств по сносу ветхих жилых домов, не привел доказательства непринятия им актов о признании домов ветхими и подлежащими сносу и др.
Выдача государственным учреждением "Управление Государственной экспертизы по Смоленской области" положительной государственной экспертизы N 67-1-4-0131-11 проектной документации 10-этажного жилого дома N 25 со встроено-пристроенным магазином в микрорайоне "Южный", Рославльское шоссе, г. Смоленска (6-я очередь строительства) с просрочкой нормативного срока на 1,5 месяца не могла существенным образом сказаться на сроках освоения земельного участка.
Ссылка общества на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 13.04.2012 по делу N 2-783/2012 безосновательна, так как в рамках указанного дела был разрешен спор, связанный с переселением жильцов жилого дома N 7 "б", находившегося на другом арендуемом обществом земельном участке.
С учетом изложенного требование департамента о взыскании арендной платы в заявленном размере является правомерным. Иск в части взыскания пени основан на пункте 5.2 договора аренды N 496/з, предусматривающем ответственность арендатора в виде уплаты 0,3% пени в день за нарушение срока внесения арендной платы. За период с 20.06.2012 по 06.12.2012 сумма пени, подлежащая взысканию, составляет 361 978 рублей 08 копеек. Ответчик возражения к расчету неустойки не подавал, письменное заявление о снижение неустойки в связи с ее несоразмерностью в суде первой инстанции не заявлял.
Таким образом, ответчик не привел новые существенные основания для признания его вины в несвоевременном освоении участка отсутствующей, в связи с чем апелляционная жалоба департамента подлежит удовлетворению.
Дело рассмотрено в судебном заседании 14.08.2013, продолжено после перерыва - 20.08.2013.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение по делу Арбитражного суда Смоленской области от 27.05.2013 по делу N А62-696/2013 отменить.
Взыскать с закрытого акционерного общества трест "Смоленскагропромстрой" в пользу департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области 981 734 рублей 62 копейки долга и 361 978 рублей 08 копеек пени.
Взыскать с закрытого акционерного общества трест "Смоленскагропромстрой" в доход федерального бюджета 26 437 рублей государственной пошлины по делу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2013 ПО ДЕЛУ N А62-696/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2013 г. по делу N А62-696/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20.08.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 21.08.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Радченко Е.А., при участии от ответчика - Терехова П.Н. (доверенность от 01.07.2011), Потапова В.В. (протокол собрания от 27.04.2010 N 1), в отсутствие истца, извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701427212, ИНН 6730042526) на решение по делу Арбитражного суда Смоленской области от 27.05.2013 по делу N А62-696/2013 (судья Еремеева В.И.),
установил:
следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу трест "Смоленскагропромстрой" (далее - общество) о взыскании 981 734 рублей 62 копейки задолженности по договору аренды земельного участка от 17.07.2008 N 496/з и 361 978 рублей 08 копеек пени за период с 20.06.2012 по 01.12.2012.
Решением суда от 27.05.2013 истцу в иске отказано.
В апелляционной жалобе департамент просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Как установлено судом, постановлением главы города Смоленска от 31.08.2005 N 2396 на основании акта выбора земельного участка от 19.04.2005 обществу предварительно согласовано место размещения многоэтажных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0030 площадью 25776 кв. м в микрорайоне "Южный" г. Смоленска.
Земельный участок, отнесенный к категории земель поселений, предоставлен в аренду для проведения изыскательских работ по размещению многоэтажных жилых домов. На основании приказа главного земельного управления Смоленской области от 14.07.2008 N 329 обществу "Смоленскагропромстрой" из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, для строительства последующих очередей жилого дома предоставлены в аренду земельные участки в микрорайоне "Южный", образованные в результате территориального землеустройства земельного участка с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0033 площадью 17412 кв. м. Для строительства шестой очереди в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031319:39 площадью 5163 кв. м, о чем 17.07.2008 между главным земельным управлением Смоленской области (арендодателем) и ЗАО трест "Смоленскагропромстрой" (арендатором) подписан договор N 496/з аренды сроком на 3 года (зарегистрирован в органе регистрации 08.09.2008).
По условиям договора размер арендной платы рассчитывается по формуле, приведенной в пункте 3.1; в дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий договор, доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет (п. 3.4 договора).
Дополнительным соглашением сторон от 07.09.2011 (зарегистрировано 08.02.2012) срок аренды продлен до 07.09.2013, площадь арендуемого земельного участка увеличена до 6005 кв. м.
С 1 апреля 2007 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы администрации Смоленской области, уполномоченным органом определен департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (Закон Смоленской области от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске").
Департамент, заявив иск о взыскании задолженности, ее размер определил по ставке арендной платы в размере 5%, исходя из абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), пункта 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118 (далее - Положение N 118).
На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- - в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- - в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Аналогичное правовое регулирование закреплено в пункте 2.5 Положения N 118 (опубликован в издании "Вестник Смоленской областной Думы и Администрации Смоленской области", 13.03.2009, N 2 (часть II), с. 218).
Поскольку по своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки, суд первой инстанции почитал, что в данном случае вина общества в несвоевременном освоении земельного участка отсутствует.
Как пояснил истец, препятствия по пользованию участком выразились в том, что администрация города Смоленска своевременно не разрешила вопросы расселения жильцов и сносе жилых домов, находившихся на арендуемом участке дома, не выдала градостроительный план земельного участка. Заключение государственной экспертизы проектной документации выдано с нарушением нормативного срока ее проведения. Только после заключения дополнительного соглашения от 07.09.2011 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.07.2008 N 496/з о продлении срока действия договора до 07.09.2013 и увеличения площади земельного участка до 6005 кв. м обществу выдано разрешение на строительство от 01.11.2011 N RU 67 302000-162. Посчитав, что доказательства затягивания строительства со стороны общества отсутствуют, суд, руководствуясь положениями статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал обоснованной уплату арендных платежей без применения повышенного коэффициента в размере 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Исследовав доказательства по делу, выслушав пояснения представителей ответчика, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда, изложенными в решении, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Действительно, в договоре аренды от 17.07.2008 N 496/з не содержались сведения о расположении на арендуемом земельном участке жилых домов N 7, 7а и 9 (мкр. "Южный"), которые подлежали сносу, а жильцы - расселению. Именно за счет земельных участков под указанными домами, представляющих собой вкрапления, впоследствии сторонами внесены в договор изменения об увеличении площади земельного участка.
Между тем эти обстоятельства были предметом рассмотрения арбитражного суда по делу N А62-3331/2011, возбужденному по иску департамента о взыскании с общества арендной платы по этому же договору аренды за предыдущий период (с 01.10.2010 по 31.03.2011). Решением арбитражного суда от 02.12.2011, вступившим в законную силу, требования департамента удовлетворены, так как суд отклонил доводы ответчика о том, что просрочка строительства объекта произошла не по вине застройщика. Выводы судов по этому делу подтверждена также постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17.07.2012.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ указанные обстоятельства, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении другого дела с участием тех же лиц.
Ответчик полагает, что в рамках настоящего дела установлены иные обстоятельства, свидетельствующие о просрочке кредитора. В частности, на обращение общества о заключении соглашения о сносе жилых домов, попадающих в пятно застройки, администрация г. Смоленска в письме от 02.10.2009 N 5476/23 сообщила о том, что основанием для сноса домов, попадающих в пятно застройки является градостроительный план земельного участка, на основании которого разрабатывается проектно - сметная документация на строительство объекта и проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, и о необходимости заключить соглашения о переселении с собственниками жилых помещений, попадающих в пятно застройки. Решение вопроса о сносе и расселении жилых домов NN 7, 7А, 9 на участке микрорайона "Южный" было завершено 03.08.2011, когда были получены справки Смоленского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о сносе указанных домов.
В свою очередь в выдаче градостроительного плана земельного участка Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Смоленска письмом от 22.03.2010 N 23-1084 отказало в связи с тем, что земельный участок не является цельным, внутри его имеются вкрапленные земельные участки под жилыми домами. Для проектирования необходимо осуществить снос указанных домов (л. д. 138, т. 1).
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев эти доводы заявителя, указывает следующее.
Арендуемый по договору N 496/з земельный участок является частью земельного участка площадью с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0033 площадью 17412 кв. м, в отношении которого были проведены изыскательские работы по размещению многоэтажных жилых домов, о результатах которых ответчик очевидно должен был знать.
Согласно пункту 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, расходы застройщика на снос построек, а также затраты по переселению жильцов из сносимых домов, попадающих под пятно застройки, относятся к затратам по подготовке территории строительства и формируют себестоимость будущего здания.
В письме администрации г. Смоленска от 02.10.2009 N 5476 (л. д. 137, т. 1) разъяснено, что застройщику необходимо заключить соглашения с собственниками жилых помещений, попадающих в пятно застройки, о переселении. Основанием для сноса домов является градостроительный план земельного участка, на основании которого разрабатывается проектно-сметная документация и проект организации работ по сносу объектов капитального строительства.
Для получения градостроительного плана земельного участка заинтересованное лицо представляет документы, перечисленные в пункте 2.5.2 Административного регламента по предоставлению данной муниципальной услуги, утвержденного постановлением администрации города Смоленска от 29.01.2010 N 138-ад. В перечень документов входит информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства (инвентаризационный номер технического паспорта объекта, свидетельство о государственной регистрации). Указанным нормативным актом не предусмотрено представление доказательств фактического сноса зданий, находящихся в пятне застройки. Именно поэтому застройщику 03.06.2010 выдан генеральный план земельного участка, в разделе 4 которого содержится информация о расположенных на участке ветхих жилых домов NN 7, 7а, 9, подлежащих сносу. Сами работы же по сносу и переселению жильцов жилых домов завершены в августе 2011. Бездействие администрации в выдаче генерального плана земельного участка застройщиком не обжаловалось. Доказательства обращения к арендодателю за включением вкрапленных земельных участков в общую площадь аренды, не представлены.
При таких обстоятельствах довод ответчика о том, что имелись препятствия для получения градостроительного плана, необоснован.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации решения о развитии застроенных территорий в населенных пунктах принимаются в целях оптимального социально-экономического развития застроенных территорий путем сноса аварийных, строительства новых и реконструкции существующих строений, обеспечения благоустроенным жильем граждан, проживающих в жилых помещениях, непригодных для постоянного проживания.
Учитывая, что спорный земельный участок, представляющий собой застроенную территорию, предоставлен в аренду без проведения торгов, постановление от 31.08.2005 N 2396 о месте размещения многоэтажных жилых домов в микрорайоне "Южный" принято администрацией г. Смоленска не по собственной инициативе, а по заявлению ОАО трест "Смоленскагропромстрой", ответчик не обосновал возложение на орган местного самоуправления обязательств по сносу ветхих жилых домов, не привел доказательства непринятия им актов о признании домов ветхими и подлежащими сносу и др.
Выдача государственным учреждением "Управление Государственной экспертизы по Смоленской области" положительной государственной экспертизы N 67-1-4-0131-11 проектной документации 10-этажного жилого дома N 25 со встроено-пристроенным магазином в микрорайоне "Южный", Рославльское шоссе, г. Смоленска (6-я очередь строительства) с просрочкой нормативного срока на 1,5 месяца не могла существенным образом сказаться на сроках освоения земельного участка.
Ссылка общества на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 13.04.2012 по делу N 2-783/2012 безосновательна, так как в рамках указанного дела был разрешен спор, связанный с переселением жильцов жилого дома N 7 "б", находившегося на другом арендуемом обществом земельном участке.
С учетом изложенного требование департамента о взыскании арендной платы в заявленном размере является правомерным. Иск в части взыскания пени основан на пункте 5.2 договора аренды N 496/з, предусматривающем ответственность арендатора в виде уплаты 0,3% пени в день за нарушение срока внесения арендной платы. За период с 20.06.2012 по 06.12.2012 сумма пени, подлежащая взысканию, составляет 361 978 рублей 08 копеек. Ответчик возражения к расчету неустойки не подавал, письменное заявление о снижение неустойки в связи с ее несоразмерностью в суде первой инстанции не заявлял.
Таким образом, ответчик не привел новые существенные основания для признания его вины в несвоевременном освоении участка отсутствующей, в связи с чем апелляционная жалоба департамента подлежит удовлетворению.
Дело рассмотрено в судебном заседании 14.08.2013, продолжено после перерыва - 20.08.2013.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение по делу Арбитражного суда Смоленской области от 27.05.2013 по делу N А62-696/2013 отменить.
Взыскать с закрытого акционерного общества трест "Смоленскагропромстрой" в пользу департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области 981 734 рублей 62 копейки долга и 361 978 рублей 08 копеек пени.
Взыскать с закрытого акционерного общества трест "Смоленскагропромстрой" в доход федерального бюджета 26 437 рублей государственной пошлины по делу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
А.Г.ДОРОШКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)