Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Платоновой Е.А., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ермакова Владимира Николаевича (далее - предприниматель) на решение Постоянного судебного присутствия Арбитражного суда Пермского края от 24.05.2013 по делу N А50П-206/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным принятого Кудымкарским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - регистрирующий орган) решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, инвентарный номер 2-527/1, находящийся по адресу: Пермский край, г. Кудымкар, ул. 50 лет Октября, кадастровый квартал 81:07:008 8 004, незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект, выдать свидетельство о государственной регистрации права.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Кудымкара.
Решением суда первой инстанции от 24.05.2013 (судья Четина Н.Д.) в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 610, 621, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что судами не приняты во внимание разъяснения, содержащееся в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции от 25.01.2013 "Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым истечение срока аренды земельного участка на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности на возведенный на данном участке объект незавершенного строительства не является препятствием для регистрации права на этот объект. Заявитель не согласен с выводами судов о прекращении договора аренды земельного участка от 14.03.2008 N 46/08, ссылается на сохранение между сторонами спора арендных отношений. По мнению заявителя, для государственной регистрации имеет значение факт выдачи разрешения на строительство и то, что строительство объекта велось в период его действия. Окончание срока действия разрешения на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в регистрации права на него. Заявитель также считает, что отсутствие кадастрового учета земельного участка и установление его границ на местности не имеет правового значения для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, поскольку в отношении объекта незавершенного строительства произведен государственный учет, объекту присвоен кадастровый номер.
В отзыве на кассационную жалобу регистрирующий орган ссылается на несостоятельность доводов заявителя, считает выводы судов законными и обоснованными, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами, предприниматель 12.12.2012 обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (фундамент), расположенный по адресу: г. Кудымкар, ул. 50 лет Октября.
Предпринимателем на государственную регистрацию представлены: заявление от 29.12.2012 N 19/053/2012-325, чек от 29.12.2012 N 151, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительством от 25.07.2012, разрешение на строительство N 1025903383164-27, постановление администрация г. Кудымкара от 25.10.2007 N 834, акт выбора земельного участка для строительства, договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 14.03.2008 N 46/08, дополнительное соглашение от 09.02.2009 о внесении изменений в договор аренды от 14.03.2008 N 46/08, соглашение от 24.11.2009 N 2 о внесении изменений в договор аренды от 14.03.2008 N 46/08, соглашение от 03.05.2010 N 3 о внесении изменений в договор аренды от 14.03.2008 N 46/08.
Регистрирующим органом 17.01.2013 государственная регистрация права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства была приостановлена на срок до 16.02.2013 в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Сообщением регистрирующего органа от 16.02.2013 N 19/053/2012-325 предпринимателю отказано в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, не подтверждают наличие у заявителя права пользования земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Предприниматель, полагая, что отказ регистрирующего органа является незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что арендные отношения между администрацией и предпринимателем по поводу пользования земельным участком, предоставленным для строительства здания частной стоматологической практики, прекращены, срок разрешения на строительство истек и доказательств его продления в материалы дела не представлено, в связи с чем у регистрирующего органа имелись основания для отказа в государственной регистрации права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4, 5 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации прав).
В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В силу ст. 25 Закона о регистрации прав (в редакции Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ) право собственности на созданный объект недвижимого имущества, в том числе на объект незавершенного строительства, регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав).
В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).
Как установлено судами, между муниципальным образованием "Городской округ - город Кудымкар" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 14.03.2008 N 46/08, по условиям которого предпринимателю передан в аренду земельный участок, находящийся по адресу: г. Кудымкар, ул. 50 лет Октября, площадью 216 кв. м для строительства здания для частной стоматологической практики. Срок данного договора предусмотрен до 14.02.2009.
Соглашением от 24.11.2009 N 2 о внесении изменений в договора аренды от 14.03.2008 N 48/08 срок аренды продлен до 24.11.2010. Обязанность зарегистрировать названное соглашение возложена на арендатора (п. 4 соглашения).
Предприниматель 18.09.2012 обратился в администрацию г. Кудымкара о перезаключении договора аренды земельного участка от 14.03.2008 N 48/08 сроком на 2 года.
Письмом от 18.10.2012 N 4332 администрацией г. Кудымкара в продлении срока договора аренды земельного участка отказано с указанием на истечение срока действия договора 24.11.2010. Предпринимателю предложено возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
В ответ на письмо от 18.10.2012 N 4332 предприниматель вновь просил продлить договор аренды земельного участка в письме от 16.11.2012.
В письмах от 29.11.2012, 27.03.2013 администрация г. Кудымкара сообщила, что отказывается от исполнения договора аренды от 14.03.2008 N 46/08 и требует возвратить земельный участок.
Проанализировав указанные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент обращения с заявлением о государственной регистрации действие договора прекращено, в связи с чем регистрирующим органом в регистрации права на объект незавершенного строительства правомерно отказано. Кроме того, суд первой инстанции указал на истечение срока действия разрешения на строительство и отсутствие доказательств его продления.
Между тем судом не принято во внимание разъяснение, содержащееся в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции от 25.01.2013 "Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому положение п. 4 ст. 25 Закона о регистрации прав о том, что право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.
Суд апелляционной инстанции на основании изложенных обстоятельств сделал вывод о том, что после 24.11.2010 договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив переписку между предпринимателем и администрацией, суд апелляционной инстанции признал, что администрация фактически отказалась от договора аренды и просила вернуть земельный участок, и, руководствуясь ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о прекращении договора аренды с 16.02.2013 по истечении трех месяцев с момента получения предпринимателем письма администрации от 18.10.2012 N 4332.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции, признавая правомерным основание отказа регистрирующего органа в регистрации права по причине отсутствия у предпринимателя права пользования земельным участком, не учел, что на момент обращения предпринимателя с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства 29.12.2012 срок действия договора аренды не истек. Сообщение об отказе в государственной регистрации датировано 16.02.2013, то есть датой прекращения договора аренды.
Истечение срока действия разрешения на строительство также не может быть признано основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку на момент строительства данного объекта разрешение на строительство от 22.05.2008 N 1025903383164-27 действовало и оснований считать, что объект возведен предпринимателем незаконно, не имеется.
Однако данные выводы судов не привел к принятию неверного решения.
При проверке правомерности отказа в государственной регистрации суды вправе давать оценку не только мотивам отказа, приведенным регистрирующим органом в соответствующем решении, но и прочим документам, представленным заявителем на государственную регистрацию в качестве оснований возникновения права.
Судами установлено, что согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от 25.07.2012 названный объект представляет собой фундамент площадью 259,1 кв. м, степень готовности объекта составляет 8%.
Поскольку договор аренды от 14.03.2008 N 46/08 и дополнительные соглашения к нему свидетельствуют о передаче предпринимателю для строительства земельного участка площадью 216 кв. м, то есть меньшей, чем площадь возведенного объекта незавершенного строительства, суды обоснованно признали недоказанным наличие у предпринимателя права пользования земельным участком, на котором расположен названный объект.
Судом первой инстанции также отмечено отсутствие в материалах дела сведений о кадастровом учете земельного участка, предоставленного предпринимателю для строительства, в связи с чем не представляется возможным идентифицировать данный участок и установить нахождение объекта незавершенного строительства относительно границ этого участка.
При таких обстоятельствах вывод судов о правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства является верным, оснований в удовлетворении требований заявителя не имеется.
Ссылки заявителя на то, что объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, и поэтому несоответствие площади земельного участка площади возведенного на нем объекта не является препятствием для государственной регистрации, подлежат отклонению. В силу ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" проведение кадастрового учета в отношении объекта недвижимости представляет собой фиксацию в государственном кадастре недвижимости основных характеристик объекта, позволяющих его индивидуализировать. При этом внесение в кадастр недвижимости сведений о конкретном объекте не подтверждает возникновение у лица прав на него и не свидетельствует о том, что данный объект возведен с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Постоянного судебного присутствия Арбитражного суда Пермского края от 24.05.2013 по делу N А50П-206/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ермакова Владимира Николаевича - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 16.12.2013 N Ф09-13113/13 ПО ДЕЛУ N А50П-206/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2013 г. N Ф09-13113/13
Дело N А50П-206/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Платоновой Е.А., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ермакова Владимира Николаевича (далее - предприниматель) на решение Постоянного судебного присутствия Арбитражного суда Пермского края от 24.05.2013 по делу N А50П-206/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным принятого Кудымкарским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - регистрирующий орган) решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, инвентарный номер 2-527/1, находящийся по адресу: Пермский край, г. Кудымкар, ул. 50 лет Октября, кадастровый квартал 81:07:008 8 004, незаконным и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект, выдать свидетельство о государственной регистрации права.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Кудымкара.
Решением суда первой инстанции от 24.05.2013 (судья Четина Н.Д.) в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 610, 621, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что судами не приняты во внимание разъяснения, содержащееся в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции от 25.01.2013 "Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым истечение срока аренды земельного участка на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности на возведенный на данном участке объект незавершенного строительства не является препятствием для регистрации права на этот объект. Заявитель не согласен с выводами судов о прекращении договора аренды земельного участка от 14.03.2008 N 46/08, ссылается на сохранение между сторонами спора арендных отношений. По мнению заявителя, для государственной регистрации имеет значение факт выдачи разрешения на строительство и то, что строительство объекта велось в период его действия. Окончание срока действия разрешения на момент обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в регистрации права на него. Заявитель также считает, что отсутствие кадастрового учета земельного участка и установление его границ на местности не имеет правового значения для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, поскольку в отношении объекта незавершенного строительства произведен государственный учет, объекту присвоен кадастровый номер.
В отзыве на кассационную жалобу регистрирующий орган ссылается на несостоятельность доводов заявителя, считает выводы судов законными и обоснованными, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами, предприниматель 12.12.2012 обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (фундамент), расположенный по адресу: г. Кудымкар, ул. 50 лет Октября.
Предпринимателем на государственную регистрацию представлены: заявление от 29.12.2012 N 19/053/2012-325, чек от 29.12.2012 N 151, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительством от 25.07.2012, разрешение на строительство N 1025903383164-27, постановление администрация г. Кудымкара от 25.10.2007 N 834, акт выбора земельного участка для строительства, договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 14.03.2008 N 46/08, дополнительное соглашение от 09.02.2009 о внесении изменений в договор аренды от 14.03.2008 N 46/08, соглашение от 24.11.2009 N 2 о внесении изменений в договор аренды от 14.03.2008 N 46/08, соглашение от 03.05.2010 N 3 о внесении изменений в договор аренды от 14.03.2008 N 46/08.
Регистрирующим органом 17.01.2013 государственная регистрация права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства была приостановлена на срок до 16.02.2013 в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Сообщением регистрирующего органа от 16.02.2013 N 19/053/2012-325 предпринимателю отказано в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, не подтверждают наличие у заявителя права пользования земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Предприниматель, полагая, что отказ регистрирующего органа является незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что арендные отношения между администрацией и предпринимателем по поводу пользования земельным участком, предоставленным для строительства здания частной стоматологической практики, прекращены, срок разрешения на строительство истек и доказательств его продления в материалы дела не представлено, в связи с чем у регистрирующего органа имелись основания для отказа в государственной регистрации права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4, 5 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации прав).
В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В силу ст. 25 Закона о регистрации прав (в редакции Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ) право собственности на созданный объект недвижимого имущества, в том числе на объект незавершенного строительства, регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав).
В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).
Как установлено судами, между муниципальным образованием "Городской округ - город Кудымкар" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 14.03.2008 N 46/08, по условиям которого предпринимателю передан в аренду земельный участок, находящийся по адресу: г. Кудымкар, ул. 50 лет Октября, площадью 216 кв. м для строительства здания для частной стоматологической практики. Срок данного договора предусмотрен до 14.02.2009.
Соглашением от 24.11.2009 N 2 о внесении изменений в договора аренды от 14.03.2008 N 48/08 срок аренды продлен до 24.11.2010. Обязанность зарегистрировать названное соглашение возложена на арендатора (п. 4 соглашения).
Предприниматель 18.09.2012 обратился в администрацию г. Кудымкара о перезаключении договора аренды земельного участка от 14.03.2008 N 48/08 сроком на 2 года.
Письмом от 18.10.2012 N 4332 администрацией г. Кудымкара в продлении срока договора аренды земельного участка отказано с указанием на истечение срока действия договора 24.11.2010. Предпринимателю предложено возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
В ответ на письмо от 18.10.2012 N 4332 предприниматель вновь просил продлить договор аренды земельного участка в письме от 16.11.2012.
В письмах от 29.11.2012, 27.03.2013 администрация г. Кудымкара сообщила, что отказывается от исполнения договора аренды от 14.03.2008 N 46/08 и требует возвратить земельный участок.
Проанализировав указанные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент обращения с заявлением о государственной регистрации действие договора прекращено, в связи с чем регистрирующим органом в регистрации права на объект незавершенного строительства правомерно отказано. Кроме того, суд первой инстанции указал на истечение срока действия разрешения на строительство и отсутствие доказательств его продления.
Между тем судом не принято во внимание разъяснение, содержащееся в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции от 25.01.2013 "Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому положение п. 4 ст. 25 Закона о регистрации прав о том, что право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.
Суд апелляционной инстанции на основании изложенных обстоятельств сделал вывод о том, что после 24.11.2010 договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив переписку между предпринимателем и администрацией, суд апелляционной инстанции признал, что администрация фактически отказалась от договора аренды и просила вернуть земельный участок, и, руководствуясь ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о прекращении договора аренды с 16.02.2013 по истечении трех месяцев с момента получения предпринимателем письма администрации от 18.10.2012 N 4332.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции, признавая правомерным основание отказа регистрирующего органа в регистрации права по причине отсутствия у предпринимателя права пользования земельным участком, не учел, что на момент обращения предпринимателя с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства 29.12.2012 срок действия договора аренды не истек. Сообщение об отказе в государственной регистрации датировано 16.02.2013, то есть датой прекращения договора аренды.
Истечение срока действия разрешения на строительство также не может быть признано основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку на момент строительства данного объекта разрешение на строительство от 22.05.2008 N 1025903383164-27 действовало и оснований считать, что объект возведен предпринимателем незаконно, не имеется.
Однако данные выводы судов не привел к принятию неверного решения.
При проверке правомерности отказа в государственной регистрации суды вправе давать оценку не только мотивам отказа, приведенным регистрирующим органом в соответствующем решении, но и прочим документам, представленным заявителем на государственную регистрацию в качестве оснований возникновения права.
Судами установлено, что согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от 25.07.2012 названный объект представляет собой фундамент площадью 259,1 кв. м, степень готовности объекта составляет 8%.
Поскольку договор аренды от 14.03.2008 N 46/08 и дополнительные соглашения к нему свидетельствуют о передаче предпринимателю для строительства земельного участка площадью 216 кв. м, то есть меньшей, чем площадь возведенного объекта незавершенного строительства, суды обоснованно признали недоказанным наличие у предпринимателя права пользования земельным участком, на котором расположен названный объект.
Судом первой инстанции также отмечено отсутствие в материалах дела сведений о кадастровом учете земельного участка, предоставленного предпринимателю для строительства, в связи с чем не представляется возможным идентифицировать данный участок и установить нахождение объекта незавершенного строительства относительно границ этого участка.
При таких обстоятельствах вывод судов о правомерности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства является верным, оснований в удовлетворении требований заявителя не имеется.
Ссылки заявителя на то, что объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, и поэтому несоответствие площади земельного участка площади возведенного на нем объекта не является препятствием для государственной регистрации, подлежат отклонению. В силу ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" проведение кадастрового учета в отношении объекта недвижимости представляет собой фиксацию в государственном кадастре недвижимости основных характеристик объекта, позволяющих его индивидуализировать. При этом внесение в кадастр недвижимости сведений о конкретном объекте не подтверждает возникновение у лица прав на него и не свидетельствует о том, что данный объект возведен с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Постоянного судебного присутствия Арбитражного суда Пермского края от 24.05.2013 по делу N А50П-206/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ермакова Владимира Николаевича - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)