Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Крячко М.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе
председательствующего Кошелевой И.Л.,
судей Куликовой О.В., Переверзиной Е.Б.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе М.М. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 24 декабря 2012 года по делу по иску М.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Ключи" о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи земельного участка и договору об оказании агентских услуг, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Куликовой О.В., объяснения представителя М.М. - С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя общества с ограниченной ответственностью "Ключи" - М.Т., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М.М. со ссылками на Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ключи" о взыскании денежных средств в размере <...> уплаченных по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 7 сентября 2011 года N <...> и договору об оказании агентских услуг от той же даты с тем же номером, компенсации морального вреда в размере <...>, ссылаясь на то, что по предварительному договору стороны обязались в срок не позднее 30 июня 2012 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка примерной площадью <...> для малоэтажного строительства или для размещения индивидуального жилого дома вблизи деревни Нижняя Гатчинского района Ленинградской области, участок <...> а по агентскому договору - ответчик фактически принял на себя обязательства по оказанию услуг, связанных со строительством коттеджа для личных и семейных нужд истца на этом участке; расположение и конфигурация земельного участка были обозначены на схеме размещения строительства коттеджного поселка "Золотые ключи" под номером <...>, являющейся неотъемлемой частью предварительного
договора; согласно пункту 2.7 агентского договора плановый срок окончания строительства жилого дома (коттеджа) - 31 марта 2012 года.
По мнению истца, обязательства по данным договорам им выполнены в полном объеме, то есть полностью оплачена сумма в размере <...>, предусмотренная договорами. Ответчик свои обязательства по предварительному договору купли-продажи земельного участка и договору об оказании агентских услуг не выполнил: строительство жилого дома с внутренними инженерными сетями и коммуникациями, подключенными к общей инженерной инфраструктуре инженерных сетей и коммуникаций, не окончено, не заключен основной договор купли-продажи земельного участка.
Истец указывает, что 29 июня 2012 года в адрес ответчика им было направлено заявление с предложением о заключении основного договора купли-продажи земельного участка и указанием на то, что при незаключении основного договора он будет считать расторгнутыми с 6 июля 2012 года предварительный и агентский договоры, уплаченные денежные средства в размере <...> просил вернуть в срок до 27 июля 2012 года; 3 августа 2012 года в адрес ответчика им было направлено заявление с указанием считать расторгнутыми с 6 июля 2012 года заключенные 7 сентября 2011 года договоры в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договорам. Однако денежные средства ответчиком не возвращены.
Истец также ссылается на то, что часть денежных средств, уплаченных им по договорам, принадлежали его несовершеннолетней дочери и были предоставлены ему с разрешения органа опеки и попечительства, ввиду не приобретения жилого помещения права дочери нарушены; моральный вред, оцененный им в <...>, причинен неисполнением ответчиком обязательств по договорам.
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 24 декабря 2012 года в удовлетворении иска М.М. отказано.
В апелляционной жалобе М.М. просит отменить обжалуемое решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что при принятии решения судом нарушены нормы материального и процессуального права, дана неправильная оценка имеющимся в деле доказательствам, сделанные судом выводы противоречат действующему законодательству.
По мнению заявителя, неверны выводы суда со ссылками на статью 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что предварительный договор является не расторгнутым и после 30 июня 2012 года, поскольку право расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке предусмотрено пунктом 5.2.1 договора; не подлежал применению пункт 4 статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий возможность стороны договора обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор, поскольку истцом выбран иной способ защиты своего права.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель общества с ограниченной ответственностью "Ключи" - М.Т. считает доводы
М.М. необоснованными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему выводу.
В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.
Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке согласно части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются:
- 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").
Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке, указанных в статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из установленных по делу фактических обстоятельств и требований действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, о том, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из положений пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации агент за вознаграждение может совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
В силу пунктов 1, 2 статьи 27 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами. Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).
Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" даже при участии в отношениях агентов (посредников) по общему правилу перед потребителем отвечает изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер, далее совокупно - продавец).
Однако агент может быть привлечен к ответственности, если расчеты по сделкам с потребителями он осуществлял от своего имени. В этой ситуации предел ответственности посредника определяется величиной агентского вознаграждения. Это, впрочем, не исключает права потребителя требовать возмещения убытков с основного исполнителя (принципала, продавца).
В качестве убытков потребителя, отнесенных на основного исполнителя (продавца), могут рассматриваться, в частности, комиссионные вознаграждения, которые потребители уплачивают посредникам (агентам).
Судом установлено и следует из материалов дела, что 7 сентября 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью "Ключи" и М.М. заключен предварительный договор N <...> купли-продажи земельного участка примерной площадью <...> для малоэтажного строительства или для размещения индивидуального жилого дома вблизи деревни Нижняя Гатчинского района Ленинградской области, участок <...> со сроком заключения основного договора купли-продажи не позднее 30 июня 2012 года и агентский договор с тем же номером, в соответствии с которым ответчик обязался совершать от имени истца и за его счет действия по организации строительства и вводу в эксплуатацию жилого дома (коттеджа) с внутренними инженерными сетями и коммуникациями на данном земельном участке. При этом расположение и конфигурация земельного участка были обозначены на схеме размещения строительства коттеджного поселка "Золотые ключи" под номером <...>, являющейся неотъемлемой частью предварительного договора; согласно пункту 2.7 агентского договора плановый срок окончания строительства жилого дома (коттеджа) - 31 марта 2012 года.
Стоимость земельного участка согласно пункту 2.3 предварительного договора была определена в <...>, оплата истцом стоимости участка должна была производиться в соответствии с графиком, являющимся неотъемлемой частью договора.
При этом последний платеж по договору был предусмотрен 10 июня 2012 года.
Стоимость агентского договора составляет согласно пункту 3.1 договора <...>, денежные средства подлежали оплате истцом также в соответствии с графиком, являющимся неотъемлемой частью договора (п. 3.3).
Срок последнего платежа по договору - 10 июня 2012 года.
Общая площадь дома определена в <...> (п. 2.3.1).
Плановый срок окончания строительства дома - 31 марта 2012 года (п. 2.7).
Согласно этому же пункту агентского договора сроком окончания строительства дома является срок, до истечения которого общество с ограниченной ответственностью "Ключи" должно принять дом от подрядной организации и подписать акт строительной готовности дома с М.М.
Согласно пункту 3.4.1 предварительного договора купли-продажи земельного участка ответчик обязался передать истцу земельный участок при условии исполнения истцом обязанностей по оплате стоимости участка.
В соответствии с пунктом 4.3.1 агентского договора истец обязался своевременно и в полном объеме исполнять обязательства по оплате в сроки, установленные графиком платежей.
Пунктом 5.2.1 предварительного договора купли-продажи земельного участка предусмотрено, что в случае нарушения продавцом срока заключения основного договора более чем на 5 дней покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, при этом продавец возвращает покупателю фактически уплаченные покупателем денежные средства не позднее 15 календарных дней с момента расторжения договора.
По пункту 5.3.1 предварительного договора в случае нарушения покупателем сроков оплаты денежных средств более чем на 3 дня продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора
Судом установлено, что 29 июня 2012 года, то есть в предусмотренный предварительным договором срок, истец обратился к ответчику с заявлением о заключении с ним основного договора купли-продажи земельного участка.
В ответ на указанное обращение ответчик сообщил, что имеет место нарушение истцом сроков оплаты по договорам, сумма начисленных пени на 16 августа 2012 года составила <...>, в связи с чем ответчик предлагает истцу заключить дополнительное соглашение к договорам о рассрочке платежей и оплатить пени по договорам, либо расторгнуть договоры с применением санкций, установленных пунктами 5.3.1 и 5.3.3 предварительного договора и пунктами 7.7, 7.8 и 7.9 агентского договора.
Согласно имеющимся в деле актам о приемке выполненных работ, связанных со строительством дома, заказчиком выступал не М.М., как было предусмотрено агентским договором, а общество с ограниченной ответственностью "Ключи", то есть ответчик, подрядчиком - общество с ограниченной ответственностью "Ижора Стиль".
На основании договора купли-продажи от 22 августа 2011 года <...> общество с ограниченной ответственностью "Ключи" являлось собственником земельного участка общей площадью <...>, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи деревни Нижняя, участок <...>, кадастровый номер <...>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования - для сельскохозяйственного производства.
Согласно пункту 1.4 предварительного договора от 7 сентября 2011 года в момент выделения земельный участок площадью <...> будет иметь категорию земель населенных пунктов с разрешенным видом использования - для малоэтажного строительства или для размещения индивидуального жилого дома.
Согласно свидетельству, выданному 29 ноября 2011 года, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 29 ноября 2011 года на основании договора купли-продажи земельного участка от 22 августа 2011 года произведена регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью "Ключи" на земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью <...>, по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи д. Нижняя, уч. <...>; кадастровый номер <...>.
Таким образом, предполагаемый к передаче в собственность истцу земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...> был выделен из земельного участка площадью <...> с кадастровым номером <...>.
Данных о том, что договор купли-продажи от 22 августа 2011 года оспорен, признан недействительным в деле не имеется.
Разрешая спор, суд на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных доказательств, пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не были прекращены 30 июня 2012 года, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, одна из сторон (истец) направила другой стороне предложение заключить этот договор; ввиду возникновения разногласий стороны приняли меры к разрешению спорных вопросов в претензионном порядке. Из данного ответчиком ответа на заявление истца видно, что ответчик от заключения основного договора не отказался, а требовал исполнения обязательств - уплаты пени. После получения претензии истец пени не оплатил.
Суд также указал, что факт виновности ответчика в незаключении основного договора купли-продажи земельного участка в установленный срок подтвержден не был, а из представленной претензионной переписки следует, что ответчик от заключения договора не отказывался; просрочка платежей, допущенная истцом по договорам, могла повлиять на своевременность исполнения обязательств ответчика, с требованием о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи истец в суд не обращался, требований о расторжении договоров не заявлено.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает возможным согласиться с данными выводами суда, поскольку они не противоречат положениям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и установленным по делу обстоятельствам.
Кроме того, как следует из материалов дела, в оговоренный предварительным договором срок - не позднее 30 июня 2012 года - основной договор купли-продажи земельного участка не мог быть заключен, поскольку по условиям договора ответчик должен был передать истцу земельный участок при условии исполнения последним обязанностей по оплате стоимости участка, в то время как по состоянию на 30 июня 2012 года истцом по предварительному договору денежные средства были внесены не в полном объеме. Согласно представленному ответчиком расчету, не оспоренному истцом, последний платеж истца поступил не 10 июня 2012 года, как планировалось, а 2 июля 2012 года.
Платежи по спорному предварительному договору не обусловливались исполнением своих обязательств ответчика и должны были завершиться до подписания основного договора.
Доказательств существенного нарушения ответчиком условий договоров истцом не представлено.
При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось
правовых оснований для удовлетворения требований истца, в том числе, и о компенсации морального вреда.
Доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, по существу повторяющие обоснование иска, с учетом условий заключенных между сторонами договоров, в объеме требований пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не свидетельствуют о существенном нарушении их ответчиком.
Вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно определил юридически значимые обстоятельства и постановил решение, отвечающее нормам материального и процессуального права; решение является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы были изучены судебной коллегией, они аналогичны доводам, изложенным в иске, в решении суда им дана надлежащая правовая оценка со ссылками на нормы права, они не опровергают выводов суда, а поэтому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания для отмены решения суда в апелляционном порядке.
В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение принято по заявленным требованиям.
Обстоятельства, установленные судом, не исключают право истца требовать в соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора и пунктом 2.4 агентского договоров уменьшения размера произведенных им выплат, поскольку площади предполагаемых к передаче в собственность истца земельного участка и жилого дома (коттеджа) уменьшены: площадь участка - до <...>, общая площадь дома - до <...> согласно представленным ответчиком свидетельству о государственной регистрации 29 ноября 2011 года права собственности ответчика на земельный участок площадью <...> вблизи деревни Нижняя, уч. <...> Гатчинского района Ленинградской области, кадастровому паспорту на земельный участок с кадастровым номером <...>, кадастровому паспорту жилого дома, не завершенного строительством (без указания процента готовности).
Оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены в апелляционном порядке решения суда, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 24 декабря 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу М.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.03.2013 N 33-967/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 марта 2013 г. N 33-967/2013
Судья Крячко М.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе
председательствующего Кошелевой И.Л.,
судей Куликовой О.В., Переверзиной Е.Б.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе М.М. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 24 декабря 2012 года по делу по иску М.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Ключи" о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи земельного участка и договору об оказании агентских услуг, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Куликовой О.В., объяснения представителя М.М. - С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя общества с ограниченной ответственностью "Ключи" - М.Т., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М.М. со ссылками на Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ключи" о взыскании денежных средств в размере <...> уплаченных по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 7 сентября 2011 года N <...> и договору об оказании агентских услуг от той же даты с тем же номером, компенсации морального вреда в размере <...>, ссылаясь на то, что по предварительному договору стороны обязались в срок не позднее 30 июня 2012 года заключить основной договор купли-продажи земельного участка примерной площадью <...> для малоэтажного строительства или для размещения индивидуального жилого дома вблизи деревни Нижняя Гатчинского района Ленинградской области, участок <...> а по агентскому договору - ответчик фактически принял на себя обязательства по оказанию услуг, связанных со строительством коттеджа для личных и семейных нужд истца на этом участке; расположение и конфигурация земельного участка были обозначены на схеме размещения строительства коттеджного поселка "Золотые ключи" под номером <...>, являющейся неотъемлемой частью предварительного
договора; согласно пункту 2.7 агентского договора плановый срок окончания строительства жилого дома (коттеджа) - 31 марта 2012 года.
По мнению истца, обязательства по данным договорам им выполнены в полном объеме, то есть полностью оплачена сумма в размере <...>, предусмотренная договорами. Ответчик свои обязательства по предварительному договору купли-продажи земельного участка и договору об оказании агентских услуг не выполнил: строительство жилого дома с внутренними инженерными сетями и коммуникациями, подключенными к общей инженерной инфраструктуре инженерных сетей и коммуникаций, не окончено, не заключен основной договор купли-продажи земельного участка.
Истец указывает, что 29 июня 2012 года в адрес ответчика им было направлено заявление с предложением о заключении основного договора купли-продажи земельного участка и указанием на то, что при незаключении основного договора он будет считать расторгнутыми с 6 июля 2012 года предварительный и агентский договоры, уплаченные денежные средства в размере <...> просил вернуть в срок до 27 июля 2012 года; 3 августа 2012 года в адрес ответчика им было направлено заявление с указанием считать расторгнутыми с 6 июля 2012 года заключенные 7 сентября 2011 года договоры в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договорам. Однако денежные средства ответчиком не возвращены.
Истец также ссылается на то, что часть денежных средств, уплаченных им по договорам, принадлежали его несовершеннолетней дочери и были предоставлены ему с разрешения органа опеки и попечительства, ввиду не приобретения жилого помещения права дочери нарушены; моральный вред, оцененный им в <...>, причинен неисполнением ответчиком обязательств по договорам.
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 24 декабря 2012 года в удовлетворении иска М.М. отказано.
В апелляционной жалобе М.М. просит отменить обжалуемое решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что при принятии решения судом нарушены нормы материального и процессуального права, дана неправильная оценка имеющимся в деле доказательствам, сделанные судом выводы противоречат действующему законодательству.
По мнению заявителя, неверны выводы суда со ссылками на статью 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что предварительный договор является не расторгнутым и после 30 июня 2012 года, поскольку право расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке предусмотрено пунктом 5.2.1 договора; не подлежал применению пункт 4 статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий возможность стороны договора обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор, поскольку истцом выбран иной способ защиты своего права.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель общества с ограниченной ответственностью "Ключи" - М.Т. считает доводы
М.М. необоснованными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему выводу.
В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.
Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке согласно части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются:
- 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").
Оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке, указанных в статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из установленных по делу фактических обстоятельств и требований действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, о том, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из положений пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации агент за вознаграждение может совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
В силу пунктов 1, 2 статьи 27 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами. Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).
Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" даже при участии в отношениях агентов (посредников) по общему правилу перед потребителем отвечает изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер, далее совокупно - продавец).
Однако агент может быть привлечен к ответственности, если расчеты по сделкам с потребителями он осуществлял от своего имени. В этой ситуации предел ответственности посредника определяется величиной агентского вознаграждения. Это, впрочем, не исключает права потребителя требовать возмещения убытков с основного исполнителя (принципала, продавца).
В качестве убытков потребителя, отнесенных на основного исполнителя (продавца), могут рассматриваться, в частности, комиссионные вознаграждения, которые потребители уплачивают посредникам (агентам).
Судом установлено и следует из материалов дела, что 7 сентября 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью "Ключи" и М.М. заключен предварительный договор N <...> купли-продажи земельного участка примерной площадью <...> для малоэтажного строительства или для размещения индивидуального жилого дома вблизи деревни Нижняя Гатчинского района Ленинградской области, участок <...> со сроком заключения основного договора купли-продажи не позднее 30 июня 2012 года и агентский договор с тем же номером, в соответствии с которым ответчик обязался совершать от имени истца и за его счет действия по организации строительства и вводу в эксплуатацию жилого дома (коттеджа) с внутренними инженерными сетями и коммуникациями на данном земельном участке. При этом расположение и конфигурация земельного участка были обозначены на схеме размещения строительства коттеджного поселка "Золотые ключи" под номером <...>, являющейся неотъемлемой частью предварительного договора; согласно пункту 2.7 агентского договора плановый срок окончания строительства жилого дома (коттеджа) - 31 марта 2012 года.
Стоимость земельного участка согласно пункту 2.3 предварительного договора была определена в <...>, оплата истцом стоимости участка должна была производиться в соответствии с графиком, являющимся неотъемлемой частью договора.
При этом последний платеж по договору был предусмотрен 10 июня 2012 года.
Стоимость агентского договора составляет согласно пункту 3.1 договора <...>, денежные средства подлежали оплате истцом также в соответствии с графиком, являющимся неотъемлемой частью договора (п. 3.3).
Срок последнего платежа по договору - 10 июня 2012 года.
Общая площадь дома определена в <...> (п. 2.3.1).
Плановый срок окончания строительства дома - 31 марта 2012 года (п. 2.7).
Согласно этому же пункту агентского договора сроком окончания строительства дома является срок, до истечения которого общество с ограниченной ответственностью "Ключи" должно принять дом от подрядной организации и подписать акт строительной готовности дома с М.М.
Согласно пункту 3.4.1 предварительного договора купли-продажи земельного участка ответчик обязался передать истцу земельный участок при условии исполнения истцом обязанностей по оплате стоимости участка.
В соответствии с пунктом 4.3.1 агентского договора истец обязался своевременно и в полном объеме исполнять обязательства по оплате в сроки, установленные графиком платежей.
Пунктом 5.2.1 предварительного договора купли-продажи земельного участка предусмотрено, что в случае нарушения продавцом срока заключения основного договора более чем на 5 дней покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, при этом продавец возвращает покупателю фактически уплаченные покупателем денежные средства не позднее 15 календарных дней с момента расторжения договора.
По пункту 5.3.1 предварительного договора в случае нарушения покупателем сроков оплаты денежных средств более чем на 3 дня продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора
Судом установлено, что 29 июня 2012 года, то есть в предусмотренный предварительным договором срок, истец обратился к ответчику с заявлением о заключении с ним основного договора купли-продажи земельного участка.
В ответ на указанное обращение ответчик сообщил, что имеет место нарушение истцом сроков оплаты по договорам, сумма начисленных пени на 16 августа 2012 года составила <...>, в связи с чем ответчик предлагает истцу заключить дополнительное соглашение к договорам о рассрочке платежей и оплатить пени по договорам, либо расторгнуть договоры с применением санкций, установленных пунктами 5.3.1 и 5.3.3 предварительного договора и пунктами 7.7, 7.8 и 7.9 агентского договора.
Согласно имеющимся в деле актам о приемке выполненных работ, связанных со строительством дома, заказчиком выступал не М.М., как было предусмотрено агентским договором, а общество с ограниченной ответственностью "Ключи", то есть ответчик, подрядчиком - общество с ограниченной ответственностью "Ижора Стиль".
На основании договора купли-продажи от 22 августа 2011 года <...> общество с ограниченной ответственностью "Ключи" являлось собственником земельного участка общей площадью <...>, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи деревни Нижняя, участок <...>, кадастровый номер <...>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования - для сельскохозяйственного производства.
Согласно пункту 1.4 предварительного договора от 7 сентября 2011 года в момент выделения земельный участок площадью <...> будет иметь категорию земель населенных пунктов с разрешенным видом использования - для малоэтажного строительства или для размещения индивидуального жилого дома.
Согласно свидетельству, выданному 29 ноября 2011 года, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 29 ноября 2011 года на основании договора купли-продажи земельного участка от 22 августа 2011 года произведена регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью "Ключи" на земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью <...>, по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи д. Нижняя, уч. <...>; кадастровый номер <...>.
Таким образом, предполагаемый к передаче в собственность истцу земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...> был выделен из земельного участка площадью <...> с кадастровым номером <...>.
Данных о том, что договор купли-продажи от 22 августа 2011 года оспорен, признан недействительным в деле не имеется.
Разрешая спор, суд на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных доказательств, пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не были прекращены 30 июня 2012 года, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, одна из сторон (истец) направила другой стороне предложение заключить этот договор; ввиду возникновения разногласий стороны приняли меры к разрешению спорных вопросов в претензионном порядке. Из данного ответчиком ответа на заявление истца видно, что ответчик от заключения основного договора не отказался, а требовал исполнения обязательств - уплаты пени. После получения претензии истец пени не оплатил.
Суд также указал, что факт виновности ответчика в незаключении основного договора купли-продажи земельного участка в установленный срок подтвержден не был, а из представленной претензионной переписки следует, что ответчик от заключения договора не отказывался; просрочка платежей, допущенная истцом по договорам, могла повлиять на своевременность исполнения обязательств ответчика, с требованием о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи истец в суд не обращался, требований о расторжении договоров не заявлено.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает возможным согласиться с данными выводами суда, поскольку они не противоречат положениям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и установленным по делу обстоятельствам.
Кроме того, как следует из материалов дела, в оговоренный предварительным договором срок - не позднее 30 июня 2012 года - основной договор купли-продажи земельного участка не мог быть заключен, поскольку по условиям договора ответчик должен был передать истцу земельный участок при условии исполнения последним обязанностей по оплате стоимости участка, в то время как по состоянию на 30 июня 2012 года истцом по предварительному договору денежные средства были внесены не в полном объеме. Согласно представленному ответчиком расчету, не оспоренному истцом, последний платеж истца поступил не 10 июня 2012 года, как планировалось, а 2 июля 2012 года.
Платежи по спорному предварительному договору не обусловливались исполнением своих обязательств ответчика и должны были завершиться до подписания основного договора.
Доказательств существенного нарушения ответчиком условий договоров истцом не представлено.
При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось
правовых оснований для удовлетворения требований истца, в том числе, и о компенсации морального вреда.
Доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, по существу повторяющие обоснование иска, с учетом условий заключенных между сторонами договоров, в объеме требований пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не свидетельствуют о существенном нарушении их ответчиком.
Вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно определил юридически значимые обстоятельства и постановил решение, отвечающее нормам материального и процессуального права; решение является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы были изучены судебной коллегией, они аналогичны доводам, изложенным в иске, в решении суда им дана надлежащая правовая оценка со ссылками на нормы права, они не опровергают выводов суда, а поэтому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания для отмены решения суда в апелляционном порядке.
В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение принято по заявленным требованиям.
Обстоятельства, установленные судом, не исключают право истца требовать в соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора и пунктом 2.4 агентского договоров уменьшения размера произведенных им выплат, поскольку площади предполагаемых к передаче в собственность истца земельного участка и жилого дома (коттеджа) уменьшены: площадь участка - до <...>, общая площадь дома - до <...> согласно представленным ответчиком свидетельству о государственной регистрации 29 ноября 2011 года права собственности ответчика на земельный участок площадью <...> вблизи деревни Нижняя, уч. <...> Гатчинского района Ленинградской области, кадастровому паспорту на земельный участок с кадастровым номером <...>, кадастровому паспорту жилого дома, не завершенного строительством (без указания процента готовности).
Оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены в апелляционном порядке решения суда, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 24 декабря 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу М.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)