Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент земельных отношений) на решение Арбитражного суда Пермского края от 24.06.2013 по делу N А50-5323/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Сфера" (ОГРН 1115906002288, ИНН 5906106990; далее - общество "Сфера") - Логинова С.Н. (доверенность от 11.03.2013 N 1).
Общество "Сфера" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Департаменту земельных отношений о признании незаконным решения, оформленного письмом от 25.12.2012 N И-21-01-09-23368, об отказе в подтверждении действия договора аренды от 31.12.2009 N 105-09О, и обязании Департамента земельных отношений устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем подтверждения действия письма Департамента земельных отношений от 17.12.2012 N И-21-01-09-22691 о том, что договор аренды земельного участка для строительства от 31.12.2009 N 105-09О считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 51, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми.
Решением суда от 24.06.2013 (судья Батракова Ю.В.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 (судьи Зеленина Т.Л., Дюкин В.Ю., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Департамент земельных отношений просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, неприменение п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Заявитель жалобы указывает, что применение п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только в отношении договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, заключенных до 01.10.2005. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, к рассматриваемому договору аренды указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора на неопределенный срок не применимы. Департамент земельных отношений считает, что наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано после 01.01.2012, не является основанием для предоставления в аренду такого земельного участка заявителю без проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
В представленном отзыве общество "Сфера" возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу Департамента земельных отношений - без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 31.12.2009 между Департаментом земельных отношений (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "СОЮЗ", Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда "Трест Первый" (арендатор) заключен договор N 105-09О аренды земельного участка для строительства, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 59:01:3810202:0007 площадью 9471,9 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, д. 94, под многоэтажную жилую застройку на срок с 27.11.2009 по 26.11.2012.
На основании соглашения об уступке права аренды от 28.06.2012 N 283, соглашения об уступке права аренды от 30.07.2012 права арендатора по указанному договору переданы обществу "Сфера".
Право собственности общества "Сфера" на вторую очередь, первый пусковой комплекс, первый этап - не завершенный строительством жилой дом (фундамент), назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 1104,5 кв. м, степень готовности 17%, инв. N 12046, литера А, по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, д. 94 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.11.2012.
В письме от 17.12.2012 Департамент земельных отношений уведомил общество "Сфера" о том, что срок действия договора аренды земельного участка от 31.12.2009 N 105-09О истек 26.11.2012, однако, учитывая, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В письме от 25.12.2012 N И-21-01-09-23368 Департамент земельных отношений сообщил обществу "Сфера" о том, что предыдущее письмо от 17.12.2012 N И-21-01-09-22691 является недействительным, срок действия договора аренды земельного участка от 31.12.2009 N 105-09О истек 26.11.2012, подтвердить действие договора после истечения срока действия не представляется возможным, поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства с 01.10.2005 осуществляется исключительно по результатам торгов. Заявителю предложено реализовать преимущественное право на заключение договора аренды путем выражения согласия заключить договор на условиях, предложенных победителем торгов.
Общество "Сфера", полагая, что решение Департамента земельных отношений, изложенное в письме от 25.12.2012 N И-21-01-09-23368, является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего.
Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалованными актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор от 31.12.2009 N 105-09О аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:3810202:0007 был заключен для строительства жилого дома со встроенным предприятием бытового обслуживания. На данном земельном участке возведен незавершенный строительством объект, принадлежащий обществу "Сфера" на праве собственности. Целью использования этого земельного участка является завершение строительства объекта.
При таких обстоятельствах суды обоснованно отклонили доводы Департамента земельных отношений о том, что заключение договора аренды спорного земельного участка возможно только на торгах, и правомерно удовлетворили заявленные требования.
Доводы заявителя кассационной жалобы о противоречии выводов судов положениям постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судом кассационной инстанции отклоняются. По смыслу ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации нормы земельного законодательства имеют приоритет по отношению к иным отраслям. Заявитель ошибочно полагает, что обстоятельства по настоящему делу тождественны обстоятельствам, приведенным в п. 1 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Оснований для переоценки доказательств и сделанных судами на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Пермского края и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 24.06.2013 по делу N А50-5323/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 05.11.2013 N Ф09-11199/13 ПО ДЕЛУ N А50-5323/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2013 г. N Ф09-11199/13
Дело N А50-5323/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Столярова А.А., Беляевой Н.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент земельных отношений) на решение Арбитражного суда Пермского края от 24.06.2013 по делу N А50-5323/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Сфера" (ОГРН 1115906002288, ИНН 5906106990; далее - общество "Сфера") - Логинова С.Н. (доверенность от 11.03.2013 N 1).
Общество "Сфера" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Департаменту земельных отношений о признании незаконным решения, оформленного письмом от 25.12.2012 N И-21-01-09-23368, об отказе в подтверждении действия договора аренды от 31.12.2009 N 105-09О, и обязании Департамента земельных отношений устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем подтверждения действия письма Департамента земельных отношений от 17.12.2012 N И-21-01-09-22691 о том, что договор аренды земельного участка для строительства от 31.12.2009 N 105-09О считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 51, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми.
Решением суда от 24.06.2013 (судья Батракова Ю.В.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 (судьи Зеленина Т.Л., Дюкин В.Ю., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Департамент земельных отношений просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, неприменение п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Заявитель жалобы указывает, что применение п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только в отношении договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, заключенных до 01.10.2005. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, к рассматриваемому договору аренды указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора на неопределенный срок не применимы. Департамент земельных отношений считает, что наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано после 01.01.2012, не является основанием для предоставления в аренду такого земельного участка заявителю без проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
В представленном отзыве общество "Сфера" возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу Департамента земельных отношений - без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 31.12.2009 между Департаментом земельных отношений (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "СОЮЗ", Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда "Трест Первый" (арендатор) заключен договор N 105-09О аренды земельного участка для строительства, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 59:01:3810202:0007 площадью 9471,9 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, д. 94, под многоэтажную жилую застройку на срок с 27.11.2009 по 26.11.2012.
На основании соглашения об уступке права аренды от 28.06.2012 N 283, соглашения об уступке права аренды от 30.07.2012 права арендатора по указанному договору переданы обществу "Сфера".
Право собственности общества "Сфера" на вторую очередь, первый пусковой комплекс, первый этап - не завершенный строительством жилой дом (фундамент), назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 1104,5 кв. м, степень готовности 17%, инв. N 12046, литера А, по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Бушмакина, д. 94 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.11.2012.
В письме от 17.12.2012 Департамент земельных отношений уведомил общество "Сфера" о том, что срок действия договора аренды земельного участка от 31.12.2009 N 105-09О истек 26.11.2012, однако, учитывая, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В письме от 25.12.2012 N И-21-01-09-23368 Департамент земельных отношений сообщил обществу "Сфера" о том, что предыдущее письмо от 17.12.2012 N И-21-01-09-22691 является недействительным, срок действия договора аренды земельного участка от 31.12.2009 N 105-09О истек 26.11.2012, подтвердить действие договора после истечения срока действия не представляется возможным, поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства с 01.10.2005 осуществляется исключительно по результатам торгов. Заявителю предложено реализовать преимущественное право на заключение договора аренды путем выражения согласия заключить договор на условиях, предложенных победителем торгов.
Общество "Сфера", полагая, что решение Департамента земельных отношений, изложенное в письме от 25.12.2012 N И-21-01-09-23368, является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего.
Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалованными актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор от 31.12.2009 N 105-09О аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:3810202:0007 был заключен для строительства жилого дома со встроенным предприятием бытового обслуживания. На данном земельном участке возведен незавершенный строительством объект, принадлежащий обществу "Сфера" на праве собственности. Целью использования этого земельного участка является завершение строительства объекта.
При таких обстоятельствах суды обоснованно отклонили доводы Департамента земельных отношений о том, что заключение договора аренды спорного земельного участка возможно только на торгах, и правомерно удовлетворили заявленные требования.
Доводы заявителя кассационной жалобы о противоречии выводов судов положениям постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судом кассационной инстанции отклоняются. По смыслу ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации нормы земельного законодательства имеют приоритет по отношению к иным отраслям. Заявитель ошибочно полагает, что обстоятельства по настоящему делу тождественны обстоятельствам, приведенным в п. 1 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Оснований для переоценки доказательств и сделанных судами на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Пермского края и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 24.06.2013 по делу N А50-5323/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
Н.Г.БЕЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)