Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-8943/2013, 08АП-9022/2013) закрытого акционерного общества "ЭКООЙЛ", акционерного общества "БТА Банк" на решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу N А46-6260/2013 (судья Яркова С.В.) по исковому заявлению закрытого акционерного общества "ЭКООЙЛ" к акционерному обществу "БТА Банк", при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытого акционерного общества "Омский каучук", закрытого акционерного общества "Омский завод пиролиза", закрытого акционерного общества "Нефтехимсервис", закрытого акционерного общества "Группа компаний "Титан", департамента недвижимости Администрации г. Омска и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки и погашении соответствующей записи в федеральном реестре,
при участии в судебном заседании представителей:
- от закрытого акционерного общества "ЭКООЙЛ" - Сырицина А.Н., доверенность N 15 от 07.11.2013, сроком действия один год;
- от акционерного общества "БТА Банк" - Левичев С.В., доверенность N 11ША-288-2-2/64 от 14.01.2013, сроком действия до 31.12.2013;
- от открытого акционерного общества "Омский каучук" - не явился, извещено;
- от закрытого акционерного общества "Омский завод пиролиза" - не явился, извещено;
- от закрытого акционерного общества "Нефтехимсервис" - не явился, извещено;
- от закрытого акционерного общества "Группа компаний "Титан" - не явился, извещено;
- от Департамента недвижимости Администрации г. Омска - не явился, извещен;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, извещено,
установил:
Закрытое акционерное общество "ЭКООЙЛ" (далее - ЗАО "ЭКООЙЛ") обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании отсутствующим обременения в виде договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 21.03.2007 N 07/161Z между ЗАО "ЭКООЙЛ" и акционерным обществом "БТА Банк" (далее - АО "БТА Банк") и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о погашении залога.
Определением суда от 03.07.2013 к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены открытое акционерное общество "Омский каучук" (далее - ОАО "Омский каучук"), закрытое акционерное общество "Омский завод синтетического каучука" (далее - ЗАО "Омский завод синтетического каучука"), закрытое акционерное общество "Омский завод органического синтеза" (далее - ЗАО "Омский завод органического синтеза"), закрытое акционерное общество "Омский завод пиролиза" (далее - ЗАО "Омский завод пиролиза"), закрытое акционерное общество "Нефтехимсервис" (далее - ЗАО "Нефтехимсервис"), закрытое акционерное общество "Группа компаний "Титан" (далее - ЗАО "ГК "Титан"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и департамент недвижимости Администрации г. Омска.
Определением суда от 01.08.2013 ЗАО "Омский завод синтетического каучука" и ЗАО "Омский завод органического синтеза" в связи с проведенной реорганизацией были исключены из числа третьих лиц по делу.
Решением Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу N А46-6260/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "ЭКООЙЛ", АО "БТА Банк" обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и изменить, соответственно.
В апелляционной жалобе ЗАО "ЭКООЙЛ" указывает, что судом первой инстанции неверно истолкованы положения пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В рассматриваемом случае ЗАО "ЭКООЙЛ" владеет земельным участком на праве долгосрочной аренды, а объектами недвижимости на праве собственности. Данный факт сторонами не оспаривается. Следовательно, ЗАО "ЭКООЙЛ" нет необходимости в признании вышеуказанных прав владения, а оспариваемая запись в ЕГРП не связана с возвратом фактического владения земельным участком и объектами недвижимости, поименованными в договоре ипотеки N 07/161Z от 21.03.2007. Также истец считает, что судом сделан неверный вывод о том, что недействительность договора ипотеки не может быть признана основанием погашения записи об ипотеке по иску о признании зарегистрированного обременения отсутствующим. Как полагает истец, положения пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в настоящем деле не применимы.
В обоснование апелляционной жалобы АО "БТА Банк" указывает, что обжалуемое решение подлежит изменению путем исключения из его мотивировочной части выводов суда о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке N 07/161Z от 21.03.2007, заключенного между ЗАО "ЭКООЙЛ" и АО "БТА Банк", в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063. Предметом оспариваемого истцом договора об ипотеке N 07/161Z является залог права аренды земельного участка, а не сам земельный участок. Действующее законодательство не исключает возможности передачи в ипотеку права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности независимо от целей, для которых предоставлен участок. По мнению ответчика, к правоотношениям сторон судом неправильно применены нормы статей 62.1, 63 Федерального закона от 17.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" и необоснованно не применены положения пункта 1.1 статьи 62 и пункта 2 статьи 69 указанного закона.
В письменных пояснениях на апелляционную жалобу ЗАО "ЭКОЙОЛ" АО "БТА Банк" с доводами апелляционной жалобы истца не согласно.
ЗАО "ЭКОЙОЛ" в письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласно.
В заседание суда апелляционной инстанции третьи лица своих представителей не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.
На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ЗАО "ЭКООЙЛ" и АО "БТА Банк" поддержали доводы поданных ими апелляционных жалоб.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, возражения на них, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению в мотивировочной части.
Как следует из материалов дела, Департаментом недвижимости Администрации города Омска (арендодатель) и ОАО "Омский каучук", ООО "Омский завод СК", ООО "Омский завод Оргсинтеза", ООО "Омский завод пиролиза", ЗАО "ЭКООЙЛ", ООО "Нефтехимсервис", ООО "ГК "Титан" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-С-14-5357, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет со множественностью лиц на стороне арендатора с указанием в пункте 1.1 договора размера долей, в том числе ЗАО "ЭКООЙЛ" с 593 858/3 469 550 долей в праве пользования на земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 3 469 550 кв. м, расположенный по адресу: проспект Губкина, дом 13 для производственных целей под здания, строения, сооружения (пункт 1.1 договора).
Договор прошел государственную регистрацию в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 07.04.2005 за номером 55-55-01/019/2005-733.
21.03.2007 между ЗАО "ЭКООЙЛ" (залогодатель, заемщик) и АО "БТА Банк" (залогодержатель, кредитор) заключен договор N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества), по условиям которого в обеспечение надлежащего исполнения заемщиком кредитору кредитных обязательств, возникших на основании договора банковского займа N 2000/07/100/776 от 20.03.2007 со всеми дополнительными соглашениями к нему установлена ипотека в отношении принадлежащих залогодателю на праве собственности объектов недвижимости и права аренды, указанных в содержащемся в договоре перечне.
В указанном перечне, в числе иных объектов, поименовано право аренды 593 858/3 469 550 долей в праве пользования на земельный участок, сроком на 25 лет. Земельный участок относится к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 3 469 550 кв. м, кадастровый номер 55:36:03 08 01:0063, расположен по адресу: город Омск, проспект Губкина, дом 13 (пункт 1.1 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 19.06.2007 за номером 55-55-01/063/2007-176.
Соглашением к договору пункт 1.1 последнего изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на двадцать пять лет с множественностью лиц на стороне арендатора, находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 3 469 550 кв. м, в границах, указанных на кадастровой карте (плане) для производственных целей".
26.07.2007 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 3 к договору N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007, которым, в частности, в пункт 1.1 Раздела 1 "Предмет договора. Обеспечиваемые обязательства" внесены изменения в части перечня обеспечиваемых кредитных обязательств, а также указано, что все остальные положения данного подпункта (включая наименования и характеристики предмета залога) остаются без изменений. Указанные наименования и характеристики предмета залога приведены в приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению. В свою очередь, в приложении N 1 характеристика права аренды изложена следующим образом: "Право аренды сроком на 25 лет со множественностью лиц на стороне арендатора. Арендованное имущество: находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 3 469 550 кв. м, в границах, указанных на прилагаемом кадастровом плане, с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063, местоположение которого установлено относительно нежилого строения с почтовым адресом: Советский АО, город Омск, Губкина проспект, дом 13".
Полагая, что договор N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007, заключенный между ЗАО "ЭКООЙЛ" и АО "БТА Банк", недействителен как не соответствующий действующему российскому законодательству, ЗАО "ЭКООЙЛ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ЗАО "ЭКООЙЛ" о признании отсутствующим обременения в виде договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 21.03.2007 N 07/161Z между ЗАО "ЭКООЙЛ" и АО "БТА Банк" и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о погашении залога.
Доводы апелляционной жалобы ЗАО "ЭКООЙЛ", настаивающего на удовлетворении иска, отклонены как необоснованные.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.
Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.
В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
В пункте 1 статьи 352 ГК РФ содержится исчерпывающий перечень оснований прекращения залога.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 названной статьи).
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.11.2011 N ВАС-12576/11, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11 по делу N А46-14110/2010).
Наличие оснований для прекращения залога, предусмотренных пунктом 1 статьи 352 ГК РФ, в настоящем деле не установлено.
Заявляя настоящий иск о признании обременения отсутствующим, ЗАО "ЭКООЙЛ" исходит из ничтожности договора N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007 в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.
Вместе с тем, недействительность договора, послужившего основанием возникновения залога, в качестве основания для прекращения залога в пункте 1 статьи 352 ГК РФ не предусмотрена. Следовательно, недействительность договора ипотеки не может быть признана основанием погашения записи об ипотеке по иску о признании зарегистрированного обременения отсутствующим.
В мотивировочной части решения судом первой инстанции сделан вывод о том, что договор N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007, заключенный между ЗАО "ЭКООЙЛ" и АО "БТА Банк", в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащий статьям 5, 62.1, 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемое решение в части вывода о ничтожности договора N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007 в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 подлежит изменению, а вывод о недействительности в силу ничтожности оспариваемого договора - исключению из мотивировочной части оспариваемого решения.
Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Из пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что право аренды может являться предметом залога.
Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В пункте 1 статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 указанного Федерального закона.
Пунктом 1 статьи 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Таким образом, Федеральный закон по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков. При этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.
Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.
Делая вывод о том, что договор об ипотеке N 07/161Z является ничтожной сделкой в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующий положениям статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае земельный участок предоставлялся в целях, не предполагающих его использование для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, что исключает возможность возникновения ипотеки.
Между тем, суд не учел, что в настоящем деле предметом договора об ипотеке N 07/161Z является залог права аренды, а не залог самого земельного участка, в связи с чем, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В рассматриваемом случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой зданий и сооружений, находящихся на этом участке, исходя из этого нормы главы ХI Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", определяющие особенности ипотеки земельных участков (статьи 64, 64.2, 65), к такому договору не применяются. К отношениям сторон подлежат применению нормы главы ХII Федерального закона, устанавливающие особенности ипотеки зданий и сооружений.
В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", нормы главы ХI Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" распространяются только на те случаи ипотеки, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки здания (сооружения).
Принимая во внимание, что право аренды земельного участка не является самостоятельным объектом, что ипотека в отношении права аренды по договору N 07/161Z не противоречит требованиям законодательства, что оспариваемый договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключен на срок более чем пять лет, при это арендодатель уведомлен о состоявшемся залоге, оснований для вывода о недействительности оспариваемого договора об ипотеке не имеется.
Таким образом, применив нормы материального права, не подлежащие применению, суд первой инстанции сделал неправильный вывод о недействительности договора об ипотеке N 07/161Z в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.
В пункте 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть. На изменение мотивировочной части судебного акта может быть также указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.
Поскольку судом неправильно применены нормы материального права, выводы о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке N 07/161Z от 21.03.2007, заключенного между закрытым акционерным обществом "ЭКООЙЛ" и акционерным обществом "БТА Банк" в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063, подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемого решения.
Оснований для вывода о ничтожности оспариваемого договора по заявленным истцом доводам судом апелляционной инстанции не установлено.
Указав, что оспаривание зарегистрированного обременения в отношении спорного недвижимого имущества осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием как для внесения, так и для исключения записи в ЕГРП, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что право истца могло быть защищено в результате признания договора залога (ипотеки) недействительным и применения последствий его ничтожности.
То обстоятельство, что в деле N А46-31891/2012 отказано в удовлетворении иска ООО "Инвестхимпром" к ЗАО "ЭКООЙЛ" и АО "БТА Банк" о признании договора N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007 недействительным в части установления ипотеки в отношении права аренды с 593858/3469550 долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 и применении последствий недействительности ничтожной сделки по причине пропуска срока исковой давности, не может расцениваться как исключительный случай для обращения в суд с заявлением о признании права отсутствующим.
Со своей стороны, невозможность защиты и восстановления своих прав заявлением иных исков, не связанным с признанием обременения отсутствующим, в том числе, об оспаривании договора и применения последствий его недействительности, истец не обосновал и не мотивировал.
Принимая во внимание изложенное, заявив иск о признании обременения отсутствующим, ЗАО "ЭКООЙЛ" избрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
В связи с чем заявленный в настоящем деле иск удовлетворению не подлежит.
Суд апелляционной инстанции изменяет решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу N А46-6260/2013 путем исключения из мотивировочной части вывода о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке N 07/161Z от 21.03.2007, заключенного между закрытым акционерным обществом "ЭКООЙЛ" и акционерным обществом "БТА Банк" в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.
В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу N А46-6260/2013 оставлено без изменения.
Апелляционная жалоба АО "БТА Банк" судом апелляционной инстанции удовлетворена. Жалоба ЗАО "ЭКООЙЛ" оставлена без удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с чем, расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу акционерного общества "БТА Банк" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу N А46-6260/2013 изменить, исключив из мотивировочной части вывод о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке N 07/161Z от 21.03.2007, заключенного между закрытым акционерным обществом "ЭКООЙЛ" и акционерным обществом "БТА Банк" в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.
В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу N А46-6260/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЭКООЙЛ" - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "ЭКООЙЛ" в пользу акционерного общества "БТА Банк" 2 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2013 ПО ДЕЛУ N А46-6260/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2013 г. по делу N А46-6260/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-8943/2013, 08АП-9022/2013) закрытого акционерного общества "ЭКООЙЛ", акционерного общества "БТА Банк" на решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу N А46-6260/2013 (судья Яркова С.В.) по исковому заявлению закрытого акционерного общества "ЭКООЙЛ" к акционерному обществу "БТА Банк", при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытого акционерного общества "Омский каучук", закрытого акционерного общества "Омский завод пиролиза", закрытого акционерного общества "Нефтехимсервис", закрытого акционерного общества "Группа компаний "Титан", департамента недвижимости Администрации г. Омска и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки и погашении соответствующей записи в федеральном реестре,
при участии в судебном заседании представителей:
- от закрытого акционерного общества "ЭКООЙЛ" - Сырицина А.Н., доверенность N 15 от 07.11.2013, сроком действия один год;
- от акционерного общества "БТА Банк" - Левичев С.В., доверенность N 11ША-288-2-2/64 от 14.01.2013, сроком действия до 31.12.2013;
- от открытого акционерного общества "Омский каучук" - не явился, извещено;
- от закрытого акционерного общества "Омский завод пиролиза" - не явился, извещено;
- от закрытого акционерного общества "Нефтехимсервис" - не явился, извещено;
- от закрытого акционерного общества "Группа компаний "Титан" - не явился, извещено;
- от Департамента недвижимости Администрации г. Омска - не явился, извещен;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, извещено,
установил:
Закрытое акционерное общество "ЭКООЙЛ" (далее - ЗАО "ЭКООЙЛ") обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании отсутствующим обременения в виде договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 21.03.2007 N 07/161Z между ЗАО "ЭКООЙЛ" и акционерным обществом "БТА Банк" (далее - АО "БТА Банк") и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о погашении залога.
Определением суда от 03.07.2013 к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены открытое акционерное общество "Омский каучук" (далее - ОАО "Омский каучук"), закрытое акционерное общество "Омский завод синтетического каучука" (далее - ЗАО "Омский завод синтетического каучука"), закрытое акционерное общество "Омский завод органического синтеза" (далее - ЗАО "Омский завод органического синтеза"), закрытое акционерное общество "Омский завод пиролиза" (далее - ЗАО "Омский завод пиролиза"), закрытое акционерное общество "Нефтехимсервис" (далее - ЗАО "Нефтехимсервис"), закрытое акционерное общество "Группа компаний "Титан" (далее - ЗАО "ГК "Титан"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и департамент недвижимости Администрации г. Омска.
Определением суда от 01.08.2013 ЗАО "Омский завод синтетического каучука" и ЗАО "Омский завод органического синтеза" в связи с проведенной реорганизацией были исключены из числа третьих лиц по делу.
Решением Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу N А46-6260/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "ЭКООЙЛ", АО "БТА Банк" обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и изменить, соответственно.
В апелляционной жалобе ЗАО "ЭКООЙЛ" указывает, что судом первой инстанции неверно истолкованы положения пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В рассматриваемом случае ЗАО "ЭКООЙЛ" владеет земельным участком на праве долгосрочной аренды, а объектами недвижимости на праве собственности. Данный факт сторонами не оспаривается. Следовательно, ЗАО "ЭКООЙЛ" нет необходимости в признании вышеуказанных прав владения, а оспариваемая запись в ЕГРП не связана с возвратом фактического владения земельным участком и объектами недвижимости, поименованными в договоре ипотеки N 07/161Z от 21.03.2007. Также истец считает, что судом сделан неверный вывод о том, что недействительность договора ипотеки не может быть признана основанием погашения записи об ипотеке по иску о признании зарегистрированного обременения отсутствующим. Как полагает истец, положения пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в настоящем деле не применимы.
В обоснование апелляционной жалобы АО "БТА Банк" указывает, что обжалуемое решение подлежит изменению путем исключения из его мотивировочной части выводов суда о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке N 07/161Z от 21.03.2007, заключенного между ЗАО "ЭКООЙЛ" и АО "БТА Банк", в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063. Предметом оспариваемого истцом договора об ипотеке N 07/161Z является залог права аренды земельного участка, а не сам земельный участок. Действующее законодательство не исключает возможности передачи в ипотеку права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности независимо от целей, для которых предоставлен участок. По мнению ответчика, к правоотношениям сторон судом неправильно применены нормы статей 62.1, 63 Федерального закона от 17.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" и необоснованно не применены положения пункта 1.1 статьи 62 и пункта 2 статьи 69 указанного закона.
В письменных пояснениях на апелляционную жалобу ЗАО "ЭКОЙОЛ" АО "БТА Банк" с доводами апелляционной жалобы истца не согласно.
ЗАО "ЭКОЙОЛ" в письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласно.
В заседание суда апелляционной инстанции третьи лица своих представителей не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.
На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ЗАО "ЭКООЙЛ" и АО "БТА Банк" поддержали доводы поданных ими апелляционных жалоб.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, возражения на них, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению в мотивировочной части.
Как следует из материалов дела, Департаментом недвижимости Администрации города Омска (арендодатель) и ОАО "Омский каучук", ООО "Омский завод СК", ООО "Омский завод Оргсинтеза", ООО "Омский завод пиролиза", ЗАО "ЭКООЙЛ", ООО "Нефтехимсервис", ООО "ГК "Титан" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-С-14-5357, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет со множественностью лиц на стороне арендатора с указанием в пункте 1.1 договора размера долей, в том числе ЗАО "ЭКООЙЛ" с 593 858/3 469 550 долей в праве пользования на земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 3 469 550 кв. м, расположенный по адресу: проспект Губкина, дом 13 для производственных целей под здания, строения, сооружения (пункт 1.1 договора).
Договор прошел государственную регистрацию в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 07.04.2005 за номером 55-55-01/019/2005-733.
21.03.2007 между ЗАО "ЭКООЙЛ" (залогодатель, заемщик) и АО "БТА Банк" (залогодержатель, кредитор) заключен договор N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества), по условиям которого в обеспечение надлежащего исполнения заемщиком кредитору кредитных обязательств, возникших на основании договора банковского займа N 2000/07/100/776 от 20.03.2007 со всеми дополнительными соглашениями к нему установлена ипотека в отношении принадлежащих залогодателю на праве собственности объектов недвижимости и права аренды, указанных в содержащемся в договоре перечне.
В указанном перечне, в числе иных объектов, поименовано право аренды 593 858/3 469 550 долей в праве пользования на земельный участок, сроком на 25 лет. Земельный участок относится к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 3 469 550 кв. м, кадастровый номер 55:36:03 08 01:0063, расположен по адресу: город Омск, проспект Губкина, дом 13 (пункт 1.1 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 19.06.2007 за номером 55-55-01/063/2007-176.
Соглашением к договору пункт 1.1 последнего изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на двадцать пять лет с множественностью лиц на стороне арендатора, находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 3 469 550 кв. м, в границах, указанных на кадастровой карте (плане) для производственных целей".
26.07.2007 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 3 к договору N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007, которым, в частности, в пункт 1.1 Раздела 1 "Предмет договора. Обеспечиваемые обязательства" внесены изменения в части перечня обеспечиваемых кредитных обязательств, а также указано, что все остальные положения данного подпункта (включая наименования и характеристики предмета залога) остаются без изменений. Указанные наименования и характеристики предмета залога приведены в приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению. В свою очередь, в приложении N 1 характеристика права аренды изложена следующим образом: "Право аренды сроком на 25 лет со множественностью лиц на стороне арендатора. Арендованное имущество: находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 3 469 550 кв. м, в границах, указанных на прилагаемом кадастровом плане, с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063, местоположение которого установлено относительно нежилого строения с почтовым адресом: Советский АО, город Омск, Губкина проспект, дом 13".
Полагая, что договор N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007, заключенный между ЗАО "ЭКООЙЛ" и АО "БТА Банк", недействителен как не соответствующий действующему российскому законодательству, ЗАО "ЭКООЙЛ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ЗАО "ЭКООЙЛ" о признании отсутствующим обременения в виде договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 21.03.2007 N 07/161Z между ЗАО "ЭКООЙЛ" и АО "БТА Банк" и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о погашении залога.
Доводы апелляционной жалобы ЗАО "ЭКООЙЛ", настаивающего на удовлетворении иска, отклонены как необоснованные.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.
Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.
В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
В пункте 1 статьи 352 ГК РФ содержится исчерпывающий перечень оснований прекращения залога.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 названной статьи).
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.11.2011 N ВАС-12576/11, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11 по делу N А46-14110/2010).
Наличие оснований для прекращения залога, предусмотренных пунктом 1 статьи 352 ГК РФ, в настоящем деле не установлено.
Заявляя настоящий иск о признании обременения отсутствующим, ЗАО "ЭКООЙЛ" исходит из ничтожности договора N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007 в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.
Вместе с тем, недействительность договора, послужившего основанием возникновения залога, в качестве основания для прекращения залога в пункте 1 статьи 352 ГК РФ не предусмотрена. Следовательно, недействительность договора ипотеки не может быть признана основанием погашения записи об ипотеке по иску о признании зарегистрированного обременения отсутствующим.
В мотивировочной части решения судом первой инстанции сделан вывод о том, что договор N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007, заключенный между ЗАО "ЭКООЙЛ" и АО "БТА Банк", в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащий статьям 5, 62.1, 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемое решение в части вывода о ничтожности договора N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007 в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 подлежит изменению, а вывод о недействительности в силу ничтожности оспариваемого договора - исключению из мотивировочной части оспариваемого решения.
Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Из пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что право аренды может являться предметом залога.
Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В пункте 1 статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 указанного Федерального закона.
Пунктом 1 статьи 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Таким образом, Федеральный закон по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков. При этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.
Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.
Делая вывод о том, что договор об ипотеке N 07/161Z является ничтожной сделкой в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующий положениям статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае земельный участок предоставлялся в целях, не предполагающих его использование для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, что исключает возможность возникновения ипотеки.
Между тем, суд не учел, что в настоящем деле предметом договора об ипотеке N 07/161Z является залог права аренды, а не залог самого земельного участка, в связи с чем, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В рассматриваемом случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой зданий и сооружений, находящихся на этом участке, исходя из этого нормы главы ХI Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", определяющие особенности ипотеки земельных участков (статьи 64, 64.2, 65), к такому договору не применяются. К отношениям сторон подлежат применению нормы главы ХII Федерального закона, устанавливающие особенности ипотеки зданий и сооружений.
В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", нормы главы ХI Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" распространяются только на те случаи ипотеки, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки здания (сооружения).
Принимая во внимание, что право аренды земельного участка не является самостоятельным объектом, что ипотека в отношении права аренды по договору N 07/161Z не противоречит требованиям законодательства, что оспариваемый договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключен на срок более чем пять лет, при это арендодатель уведомлен о состоявшемся залоге, оснований для вывода о недействительности оспариваемого договора об ипотеке не имеется.
Таким образом, применив нормы материального права, не подлежащие применению, суд первой инстанции сделал неправильный вывод о недействительности договора об ипотеке N 07/161Z в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.
В пункте 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть. На изменение мотивировочной части судебного акта может быть также указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.
Поскольку судом неправильно применены нормы материального права, выводы о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке N 07/161Z от 21.03.2007, заключенного между закрытым акционерным обществом "ЭКООЙЛ" и акционерным обществом "БТА Банк" в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063, подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемого решения.
Оснований для вывода о ничтожности оспариваемого договора по заявленным истцом доводам судом апелляционной инстанции не установлено.
Указав, что оспаривание зарегистрированного обременения в отношении спорного недвижимого имущества осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием как для внесения, так и для исключения записи в ЕГРП, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что право истца могло быть защищено в результате признания договора залога (ипотеки) недействительным и применения последствий его ничтожности.
То обстоятельство, что в деле N А46-31891/2012 отказано в удовлетворении иска ООО "Инвестхимпром" к ЗАО "ЭКООЙЛ" и АО "БТА Банк" о признании договора N 07/161Z об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 21.03.2007 недействительным в части установления ипотеки в отношении права аренды с 593858/3469550 долей в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063 и применении последствий недействительности ничтожной сделки по причине пропуска срока исковой давности, не может расцениваться как исключительный случай для обращения в суд с заявлением о признании права отсутствующим.
Со своей стороны, невозможность защиты и восстановления своих прав заявлением иных исков, не связанным с признанием обременения отсутствующим, в том числе, об оспаривании договора и применения последствий его недействительности, истец не обосновал и не мотивировал.
Принимая во внимание изложенное, заявив иск о признании обременения отсутствующим, ЗАО "ЭКООЙЛ" избрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
В связи с чем заявленный в настоящем деле иск удовлетворению не подлежит.
Суд апелляционной инстанции изменяет решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу N А46-6260/2013 путем исключения из мотивировочной части вывода о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке N 07/161Z от 21.03.2007, заключенного между закрытым акционерным обществом "ЭКООЙЛ" и акционерным обществом "БТА Банк" в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.
В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу N А46-6260/2013 оставлено без изменения.
Апелляционная жалоба АО "БТА Банк" судом апелляционной инстанции удовлетворена. Жалоба ЗАО "ЭКООЙЛ" оставлена без удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с чем, расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу акционерного общества "БТА Банк" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу N А46-6260/2013 изменить, исключив из мотивировочной части вывод о недействительности в силу ничтожности договора об ипотеке N 07/161Z от 21.03.2007, заключенного между закрытым акционерным обществом "ЭКООЙЛ" и акционерным обществом "БТА Банк" в части установления ипотеки в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:03 08 01:0063.
В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2013 года по делу N А46-6260/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЭКООЙЛ" - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "ЭКООЙЛ" в пользу акционерного общества "БТА Банк" 2 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)