Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца ООО "ПЭМ-СТН" - Зименс Р.В., доверенность от 11.10.2013
от ответчика Департамента городского имущества г. Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 27.02.2013,
от третьих лиц: Правительства Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 25.12.2012, Корчемагина Е.Н., доверенность от 12.07.2013; Управления Росреестра по Москве - представитель не явился, извещен
рассмотрев 27 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы, ответчика
на постановление от 18 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,
по иску ООО "ПЭМ-СТН" (ИНН 7717530075, ОГРН 1057746634549)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674,
ОГРН 1037739510423),
о признании одностороннего отказа от договора недействительным,
третьи лица: Правительства Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
установил:
ООО "ПЭМ-СТН" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о признании недействительным односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения договора аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 земельного участка с кадастровым N 770222015155 площадью 270 кв. м, выраженный в уведомлениях исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2112/12-(0)-0, 12.10.2012 г. N РД5-1-36/12-14-(0)-1.
Требование основано на п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" и мотивировано тем, что одностороннее расторжение договора аренды не соответствует условиям договора и закону, существенного нарушения условий договора обществом не допущено, в течение периода действия договора аренды с учетом дополнительного соглашения к нему общество исправно исполнял обязанности арендатора, осуществляло мероприятия по проектированию объекта, однако в результате бездействия ответчика срок на проектирование, установленный в дополнительном соглашении, сокращен, в результате чего истец не мог закончить проектирование в установленный п. 4.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2011 срок.
По мнению заявителя, у Департамента земельных ресурсов г. Москвы отсутствовало право в одностороннем порядке расторгать договор аренды.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве).
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.04.2013 в удовлетворении иска отказано.
При рассмотрении дела в апелляционной инстанции по ходатайству стороны в связи с реорганизацией Департамента земельных ресурсов г. Москвы ответчик заменен на Департамент городского имущества города Москвы, что нашло отражение в протокольном определении суда от 16.07.2013.
Постановлением от 18.07.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен.
Суд пришел к выводу о том, что предусмотренные договором и законом основания для одностороннего расторжения договора отсутствовали.
Департамент городского имущества г. Москвы (правопредшественник Департамента земельных ресурсов г. Москвы) в кассационной жалобе просит постановление суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, судебная коллегия апелляционного суда при вынесении постановления нарушила нормы материального права, а именно: положения абз. 6 п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, процессуального права в части выводов о невозможности применения указанной нормы к сложившимся правоотношениям. Заявитель находит не состоятельным вывод суда о наличии коллизии, при которой 5-летний срок, в течение которого Арендатор должен завершить строительство (последний этап), исчисляемый с момента заключения договора аренды в первоначальной редакции, приходящийся на 29.09.2011, истекает ранее срока, в течение которого Арендатор по условиям договора в редакции последующих соглашений обязан лишь завершить проектирование и получить разрешение на строительство (промежуточный этап), приходящийся на 01.03.2012 г. В связи с чем Департамент городского имущества г. Москвы просит постановление суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции как законное и обоснованное.
На кассационную жалобу поступил отзыв от ООО "ПЭМ-СТН" с возражениями против ее удовлетворения.
При судебном разбирательстве по кассационной жалобе представитель от заявителя кассационной жалобы и Правительства Москвы поддержали изложенные в ней доводы и требования.
Представитель от ООО "ПЭМ-СТН" просил оставить постановление суда от 18.07.2013 без изменения, как вынесенное в соответствии с законодательством, при правильном применении норм права, кассационную жалобу считает необоснованной.
Управление Росреестра по Москве, извещенное в установленном законом порядке о месте и времени разбирательства по кассационной жалобе, явку своего представителя в суд не обеспечило.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Кроме того, информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.
Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав явившихся в судебное заседание представителей сторон и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, находит кассационную жалобу обоснованной, подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 29.09.2006 г. между городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель), и ООО "ОАЗИС" (арендатор) заключен на срок 25 лет договор аренды N М-02-031731, прошедший государственную регистрацию, земельного участка с кадастровым N 770222015155 площадью 270 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Бочкова, вл. 11А, для проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина.
По условиям договора в первоначальной редакции арендатор обязался разработать проектную документацию до 30.09.2007 г., завершить строительство - до 30.09.2008 г.
Дополнительным соглашением от 05.04.2010 г. срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, продлен до 30.07.2010 г.; а крайний срок, в течение которого арендатор обязан завершить строительство, - исключен; вместо этого установлена ответственность арендатора за просрочку в завершении проектирования в виде обязанности уплатить неустойку по ставке арендной платы.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
В дальнейшем права и обязанности арендатора переданы ООО "ПЭМ-СТН", что нашло отражение в дополнительном соглашении от 27.12.2010 г.
Дополнительным соглашением от 26.10.2011 г., прошедшим государственную регистрацию 21.12.2010, срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, продлен до 01.03.2012 г.
Ссылаясь на незавершение ООО "ПЭМ-СТН" проектирования и неполучение разрешения на строительство в согласованный сторонами срок, Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомлением исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2112/12-(0)-0 (т. 1 л.д. 55-56) и повторным уведомлением исх. от 12.10.2012 г. N РД5-1-36/12-14-(0)-1 (т. 1 л.д. 58) заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения названного договора по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ.
В силу данной нормы заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть в случае его существенного нарушения расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о его расторжении. Если до истечения указанного срока от стороны поступят письменные возражения, договор считается расторгнутым со дня направления публичным образованием уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Суд апелляционной инстанции посчитал оформленный вышеназванными уведомлениями отказ Департамент земельных ресурсов г. Москвы от договора аренды недействительным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям закона, поскольку абз. 5, 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ не регулируют спорные правоотношения, учитывая, что в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, но предусмотрен срок исполнения обязательств по получению разрешения на строительство.
По мнению апелляционного суда, при такой ситуации действует общее регулирование, предусмотренное п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельным кодексом РФ, наделяющее арендодателя правом требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренда по основанию неиспользования арендатором земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, за исключением периода, необходимого для освоения земельного участка, - исчисляя начало 3-летнего срока с даты окончания срока, отведенного договором для выполнения стадии проектирования.
Поскольку по настоящему спору установленный абз. 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ 5-летний срок в любом случае не может исчисляться ранее 26.10.2011 г., с учетом дополнительного соглашения, которым были внесены изменения и срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, с его продлением до 01.03.2012 г.
При ином толковании, как полагает апелляционный суд, образуется неразрешимая коллизия, при которой 5-летний срок, в течение которого арендатор должен завершить строительство (последний этап), исчисляемый с момента заключения договора в первоначальной редакции, приходящийся на 29.09.2011 г., истекает ранее срока, в течение которого арендатор по условиям договора, в редакции последующих изменений, обязан завершить лишь проектирование и получить разрешение на строительство (промежуточный этап), приходящийся на 01.03.2012 г.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что "Закон, устанавливающий основания для досрочного прекращения обязательств из договора аренды только для тех земельных участков, которые находятся в публичной собственности и расположены в границах городов Москвы и Санкт-Петербурга, - означает, что действие такого закона по территории ограничено территорией только 2-х субъектов РФ, что противоречит абз. 1 п. 2 ст. 3 ГК РФ. Поскольку в главе 34 ГК РФ норм, наделяющих арендодателя правом на односторонний внесудебный отказ от его исполнения, не содержится, норма п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ) не подлежит применению в силу п. 2 ст. 3 ГК РФ, как не соответствующая нормам гражданского права, содержащимся в ГК РФ.
Указав на отсутствие в договоре аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 права арендодателя на односторонний внесудебный отказ от его исполнения, ссылаясь на п. 6.1 договора, которым определены обстоятельства, при которых арендодатель вправе потребовать его досрочного расторжения "в установленном законом порядке", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что по состоянию на 21.06.2012 г. и 12.10.2012 г., при уведомлении арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора, не существовало объективного состава юридических фактов, при которых у арендодателя могло бы возникнуть право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции посчитал что односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения договора аренды недействительным.
Суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции, изложенные в постановлении от 18.07.2013, ошибочными.
Как указано в п. 22 ст. 3 названного Закона, существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления является, в частности: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.
Таким образом, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того, по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Об этом также свидетельствует следующая формулировка в п. 22 ст. 3 Закона: "Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством".
В этой связи толкование судом первой инстанции п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, которым предусмотрена возможность одностороннего внесудебного порядка расторжения договора аренды независимо от срока, на который он заключен, является правильным.
Поскольку арендатором не было получено разрешение на строительство в течение 5-ти лет с момента заключения договора аренды от 29.09.2006 N М-02-031731, а также в сроки, предусмотренные дополнительными соглашениями от 05.04.2010 и от 26.10.2011, арендодатель вправе был отказаться от названного договора аренды в силу п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Доказательств, свидетельствующих об объективной невозможности истца завершить проектирование и строительство объекта, в том числе по вине государственных органов, не представлено и данных обстоятельств судом не установлено.
С учетом изложенного постановление от 18 июля 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-150249/12-16-1507 подлежит отмене, решение от 05. апреля 2013 года Арбитражного суда города Москвы - оставлению в силе.
Выводы суда первой инстанции кассационная коллегия находит правильными, основанными на полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правильном установлении обстоятельств. Судом первой инстанции дана верная правовая оценка спорным правоотношениям сторон при правильном применении норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление от 18 июля 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-150249/12-16-1507 отменить.
Решение от 05 апреля 2013 года Арбитражного суда города Москвы оставить в силе.
Взыскать с ООО "ПЭМ-СТН" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей по кассационной жалобе.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 04.12.2013 N Ф05-13555/2013 ПО ДЕЛУ N А40-150249/12-16-1507
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 ноября 2013 г. по делу N А40-150249/12-16-1507
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца ООО "ПЭМ-СТН" - Зименс Р.В., доверенность от 11.10.2013
от ответчика Департамента городского имущества г. Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 27.02.2013,
от третьих лиц: Правительства Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 25.12.2012, Корчемагина Е.Н., доверенность от 12.07.2013; Управления Росреестра по Москве - представитель не явился, извещен
рассмотрев 27 ноября 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы, ответчика
на постановление от 18 июля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,
по иску ООО "ПЭМ-СТН" (ИНН 7717530075, ОГРН 1057746634549)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674,
ОГРН 1037739510423),
о признании одностороннего отказа от договора недействительным,
третьи лица: Правительства Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
установил:
ООО "ПЭМ-СТН" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о признании недействительным односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения договора аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 земельного участка с кадастровым N 770222015155 площадью 270 кв. м, выраженный в уведомлениях исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2112/12-(0)-0, 12.10.2012 г. N РД5-1-36/12-14-(0)-1.
Требование основано на п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса" и мотивировано тем, что одностороннее расторжение договора аренды не соответствует условиям договора и закону, существенного нарушения условий договора обществом не допущено, в течение периода действия договора аренды с учетом дополнительного соглашения к нему общество исправно исполнял обязанности арендатора, осуществляло мероприятия по проектированию объекта, однако в результате бездействия ответчика срок на проектирование, установленный в дополнительном соглашении, сокращен, в результате чего истец не мог закончить проектирование в установленный п. 4.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2011 срок.
По мнению заявителя, у Департамента земельных ресурсов г. Москвы отсутствовало право в одностороннем порядке расторгать договор аренды.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве).
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.04.2013 в удовлетворении иска отказано.
При рассмотрении дела в апелляционной инстанции по ходатайству стороны в связи с реорганизацией Департамента земельных ресурсов г. Москвы ответчик заменен на Департамент городского имущества города Москвы, что нашло отражение в протокольном определении суда от 16.07.2013.
Постановлением от 18.07.2013 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен.
Суд пришел к выводу о том, что предусмотренные договором и законом основания для одностороннего расторжения договора отсутствовали.
Департамент городского имущества г. Москвы (правопредшественник Департамента земельных ресурсов г. Москвы) в кассационной жалобе просит постановление суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, судебная коллегия апелляционного суда при вынесении постановления нарушила нормы материального права, а именно: положения абз. 6 п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, процессуального права в части выводов о невозможности применения указанной нормы к сложившимся правоотношениям. Заявитель находит не состоятельным вывод суда о наличии коллизии, при которой 5-летний срок, в течение которого Арендатор должен завершить строительство (последний этап), исчисляемый с момента заключения договора аренды в первоначальной редакции, приходящийся на 29.09.2011, истекает ранее срока, в течение которого Арендатор по условиям договора в редакции последующих соглашений обязан лишь завершить проектирование и получить разрешение на строительство (промежуточный этап), приходящийся на 01.03.2012 г. В связи с чем Департамент городского имущества г. Москвы просит постановление суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции как законное и обоснованное.
На кассационную жалобу поступил отзыв от ООО "ПЭМ-СТН" с возражениями против ее удовлетворения.
При судебном разбирательстве по кассационной жалобе представитель от заявителя кассационной жалобы и Правительства Москвы поддержали изложенные в ней доводы и требования.
Представитель от ООО "ПЭМ-СТН" просил оставить постановление суда от 18.07.2013 без изменения, как вынесенное в соответствии с законодательством, при правильном применении норм права, кассационную жалобу считает необоснованной.
Управление Росреестра по Москве, извещенное в установленном законом порядке о месте и времени разбирательства по кассационной жалобе, явку своего представителя в суд не обеспечило.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Кроме того, информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.
Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав явившихся в судебное заседание представителей сторон и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, находит кассационную жалобу обоснованной, подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 29.09.2006 г. между городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель), и ООО "ОАЗИС" (арендатор) заключен на срок 25 лет договор аренды N М-02-031731, прошедший государственную регистрацию, земельного участка с кадастровым N 770222015155 площадью 270 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Бочкова, вл. 11А, для проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина.
По условиям договора в первоначальной редакции арендатор обязался разработать проектную документацию до 30.09.2007 г., завершить строительство - до 30.09.2008 г.
Дополнительным соглашением от 05.04.2010 г. срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, продлен до 30.07.2010 г.; а крайний срок, в течение которого арендатор обязан завершить строительство, - исключен; вместо этого установлена ответственность арендатора за просрочку в завершении проектирования в виде обязанности уплатить неустойку по ставке арендной платы.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
В дальнейшем права и обязанности арендатора переданы ООО "ПЭМ-СТН", что нашло отражение в дополнительном соглашении от 27.12.2010 г.
Дополнительным соглашением от 26.10.2011 г., прошедшим государственную регистрацию 21.12.2010, срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, продлен до 01.03.2012 г.
Ссылаясь на незавершение ООО "ПЭМ-СТН" проектирования и неполучение разрешения на строительство в согласованный сторонами срок, Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомлением исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2112/12-(0)-0 (т. 1 л.д. 55-56) и повторным уведомлением исх. от 12.10.2012 г. N РД5-1-36/12-14-(0)-1 (т. 1 л.д. 58) заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения названного договора по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ.
В силу данной нормы заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть в случае его существенного нарушения расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о его расторжении. Если до истечения указанного срока от стороны поступят письменные возражения, договор считается расторгнутым со дня направления публичным образованием уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Суд апелляционной инстанции посчитал оформленный вышеназванными уведомлениями отказ Департамент земельных ресурсов г. Москвы от договора аренды недействительным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям закона, поскольку абз. 5, 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ не регулируют спорные правоотношения, учитывая, что в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, но предусмотрен срок исполнения обязательств по получению разрешения на строительство.
По мнению апелляционного суда, при такой ситуации действует общее регулирование, предусмотренное п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельным кодексом РФ, наделяющее арендодателя правом требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренда по основанию неиспользования арендатором земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, за исключением периода, необходимого для освоения земельного участка, - исчисляя начало 3-летнего срока с даты окончания срока, отведенного договором для выполнения стадии проектирования.
Поскольку по настоящему спору установленный абз. 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ 5-летний срок в любом случае не может исчисляться ранее 26.10.2011 г., с учетом дополнительного соглашения, которым были внесены изменения и срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, с его продлением до 01.03.2012 г.
При ином толковании, как полагает апелляционный суд, образуется неразрешимая коллизия, при которой 5-летний срок, в течение которого арендатор должен завершить строительство (последний этап), исчисляемый с момента заключения договора в первоначальной редакции, приходящийся на 29.09.2011 г., истекает ранее срока, в течение которого арендатор по условиям договора, в редакции последующих изменений, обязан завершить лишь проектирование и получить разрешение на строительство (промежуточный этап), приходящийся на 01.03.2012 г.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что "Закон, устанавливающий основания для досрочного прекращения обязательств из договора аренды только для тех земельных участков, которые находятся в публичной собственности и расположены в границах городов Москвы и Санкт-Петербурга, - означает, что действие такого закона по территории ограничено территорией только 2-х субъектов РФ, что противоречит абз. 1 п. 2 ст. 3 ГК РФ. Поскольку в главе 34 ГК РФ норм, наделяющих арендодателя правом на односторонний внесудебный отказ от его исполнения, не содержится, норма п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ) не подлежит применению в силу п. 2 ст. 3 ГК РФ, как не соответствующая нормам гражданского права, содержащимся в ГК РФ.
Указав на отсутствие в договоре аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 права арендодателя на односторонний внесудебный отказ от его исполнения, ссылаясь на п. 6.1 договора, которым определены обстоятельства, при которых арендодатель вправе потребовать его досрочного расторжения "в установленном законом порядке", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что по состоянию на 21.06.2012 г. и 12.10.2012 г., при уведомлении арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора, не существовало объективного состава юридических фактов, при которых у арендодателя могло бы возникнуть право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции посчитал что односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения договора аренды недействительным.
Суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции, изложенные в постановлении от 18.07.2013, ошибочными.
Как указано в п. 22 ст. 3 названного Закона, существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления является, в частности: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство (реконструкцию объекта недвижимого имущества), строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.
Таким образом, договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того, по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Об этом также свидетельствует следующая формулировка в п. 22 ст. 3 Закона: "Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством".
В этой связи толкование судом первой инстанции п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, которым предусмотрена возможность одностороннего внесудебного порядка расторжения договора аренды независимо от срока, на который он заключен, является правильным.
Поскольку арендатором не было получено разрешение на строительство в течение 5-ти лет с момента заключения договора аренды от 29.09.2006 N М-02-031731, а также в сроки, предусмотренные дополнительными соглашениями от 05.04.2010 и от 26.10.2011, арендодатель вправе был отказаться от названного договора аренды в силу п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
Доказательств, свидетельствующих об объективной невозможности истца завершить проектирование и строительство объекта, в том числе по вине государственных органов, не представлено и данных обстоятельств судом не установлено.
С учетом изложенного постановление от 18 июля 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-150249/12-16-1507 подлежит отмене, решение от 05. апреля 2013 года Арбитражного суда города Москвы - оставлению в силе.
Выводы суда первой инстанции кассационная коллегия находит правильными, основанными на полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правильном установлении обстоятельств. Судом первой инстанции дана верная правовая оценка спорным правоотношениям сторон при правильном применении норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление от 18 июля 2013 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-150249/12-16-1507 отменить.
Решение от 05 апреля 2013 года Арбитражного суда города Москвы оставить в силе.
Взыскать с ООО "ПЭМ-СТН" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей по кассационной жалобе.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)