Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10180/2013) общества с ограниченной ответственностью "Зодчий" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2013 по делу N А70-7032/2013 (судья Демидова Е.Ю.), по иску департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий" (ОГРН 1037200555534, ИНН 7203130600) о взыскании 736 705 руб. 01 коп., и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Зодчий" к департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительным пункта 3.2.22 договора аренды земельного участка N 23-10/1122 от 10.08.2012,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Зодчий" Афонасьевой С.П. по доверенности N 47 от 16.12.2013 сроком действия 1 год,
установил:
департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий" (далее - ООО "Зодчий", общество) о взыскании 661 612 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате и 75 092 руб. 96 коп. пени.
ООО "Зодчий", воспользовавшись правом, предоставленным статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), предъявило встречный иск к Департаменту о признании недействительным пункта 3.2.22 договора аренды земельного участка N 23-10/1122 от 10.08.2012.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2013 по делу N А70-7032/2013 исковые требования Департамента удовлетворены, с ООО "Зодчий" в его пользу взыскано 661 612 руб. 05 коп. основного долга, 75 092 руб. 96 коп. пени. С ООО "Зодчий" в доход федерального бюджета взыскано 17 734 руб. 10 коп. государственной пошлины. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда, ООО "Зодчий" в апелляционной жалобе просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Департамента. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что истец не доказал факт пользования ответчиком земельным участком по своему назначению за период с 04.10.2011 по 10.08.2012. Переданный обществу земельный участок вместе с незавершенным строительством не идентичен земельному участку, занятому непосредственно объектом незавершенного строительства ранее.
От Департамента поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.
Представитель Департамента, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель общества заявил письменное ходатайство об истребовании сведений и документов из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в подтверждение того, что договор N 23-10/1122 от 10.08.2012 аренды земельного участка по адресу: г. Тюмень, ул. 70 лет Октября, 9, корпус 1, кадастровый номер 72:23:0102002:983, площадью 4 322 кв. м длительное время не мог пройти государственную регистрацию по причине обременения его правами третьих лиц (прежнего арендатора), что, в свою очередь, препятствовало ООО "Зодчий" пользоваться арендованным участком. Пояснил, в удовлетворении аналогичного ходатайства судом первой инстанции было отказано.
Кроме того, представитель общества заявил письменное ходатайство о приобщении к материалам дела копий дополнительных доказательств: письма Администрации г. Тюмени N 38-147-753 от 30.08.2013; письма Департамента N 12833/10-4 от 07.11.2013; письма ООО "Зодчий" N 103/11-2013, письма ОАО "Тюменьэнерго", письма ООО "Зодчий" N 106/11-2013 от 04.12.2013, расписки Департамента N 131205015 от 05.12.2013.
Представитель ООО "Зодчий" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Пояснил, что изначально договор аренды со стороны арендатора подписан с протоколом разногласий, с которыми арендодатель не согласился, в связи с чем договор подписан на условиях, предложенных Департаментом.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайств ООО "Зодчий" по основаниям, указанным ниже.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителя ООО "Зодчий", суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что с 04.10.2011 ООО "Зодчий" является собственником незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, пос. Мелиораторов, ул. 70 лет Октября, д. 9, корп. 1 (л.д. 15).
Во исполнение решений Департамента от 09.06.2012 N 1716-3 и от 07.08.2012 N 2343-3 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Зодчий" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.08.2012 N 23-10/1122, на основании которого по акту приема-передачи от 10.08.2012 (л.д. 12) ООО "Зодчий" под незавершенный строительством жилой дом передан в аренду земельный участок площадью 4322 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0102002:933, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 70 лет Октября, 9, корпус 1.
Договор аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 зарегистрирован в установленном законом порядке 28.01.2013.
Согласно пункту 4.1 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 размер арендной платы указан в приложении N 2 (расчет арендной платы).
По условиям пункта 3.2.22 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 арендатор обязан произвести плату за пользование земельным участком за период с 04.10.2011 по 08.06.2012 в размере, указанном в приложении N 2 к настоящему договору.
В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 арендная плата вносится ежеквартально в сроки до 15 февраля (за 1 квартал), до 15 мая (за 2 квартал), до 15 августа (за 3 квартал), до 15 ноября (за 4 квартал).
Согласно пункту 4.3 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 первый платеж за период с 01.10.2011 по 31.12.2012 арендатор производит не позднее 15.11.2012.
Первоначальные исковые требования мотивированы тем, что ООО "Зодчий" ненадлежащим образом исполняло обязательство по уплате арендных платежей, в связи с чем у него за период с 04.10.2011 по 31.12.2012 перед Департаментом возникла задолженность в размере 661 612 руб. 05 коп.
Кроме того, Департаментом заявлено о взыскании с ООО "Зодчий" 75 092 руб. 96 коп. пени, начисленной на основании пункта 5.2 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122, за период с 16.11.2012 по 04.07.2013.
Возражения на первоначальный иск, а также встречные требования мотивированы ООО "Зодчий" тем, что передача спорного земельного участка ему в аренду осуществлена на основании акта от 10.08.2012, в связи с чем начисление арендной платы ранее указанной даты является неправомерным, а пункт 3.2.22 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122, обязывающий общество произвести оплату за пользование спорным земельным участком за период с 04.10.2011 по 08.06.2012 ничтожен в силу статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Удовлетворение первоначально иска и отказ в удовлетворении встречного иска, послужили основаниями для обращения ООО "Зодчий" с апелляционной жалобой, при оценке доводов которой, а также позиции Департамента суд апелляционной инстанции учел следующее.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из материалов дела усматривается, что государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости - незавершенного строительством жилого дома от продавца - ООО "Строительный мир" к покупателю - ООО "Зодчий" произведена 04.10.2011. С указанной даты в силу пункта 2 статьи 223, статьи 551 ГК РФ у ООО "Зодчий" возникло право собственности на указанный объект.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, с 04.10.2011 ООО "Зодчий" приобрело право пользования частью земельного участка с кадастровым номером 72:23:0102002:983 под объектом недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта недвижимости.
Сам факт нахождения на земельном участке принадлежащего ответчику незавершенного строительством объекта свидетельствует о пользовании (владении) ООО "Зодчий" этим участком и наличии у него обязанности внести плату за пользование.
Из пункта 1 статьи 36 ЗК РФ следует, что правовыми формами, опосредующими использование юридическими лицами, в собственности которых находятся здание или сооружение, земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, являются право собственности либо договор аренды.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
Как закрепляет пункт 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 указанной статьи предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из буквального толкования условий договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 следует, что при его заключении стороны согласовали распространение условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, а именно с 04.10.2011, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 425 ГК РФ.
Оснований считать, что ООО "Зодчий" при заключении договора от 10.08.2012 N 23-10/1122 не имело возможность участвовать в определении условий названного договора, не знало и должно было знать, на каких условиях заключает договор, не имеется, общество было свободно в решении вопроса о заключении договора и определении его условий.
Из материалов дела усматривается, что, подписав первоначально договор с протоколом разногласий относительно содержания пункта 3.2.22, предусматривающего внесение оплаты за пользование участком с 04.10.2011 по 08.06.2012, то есть, выразив отказ на распространения условий договора от 10.08.2012 N 23-10/1122 на возникшие ранее его заключения отношения (л.д. 59-62, 65), ознакомившись с возражениями Департамента против предложенного протокола разногласий (л.д. 67), ООО "Зодчий" подписало договор аренды в представленном арендодателем варианте (л.д. 9-10).
Поскольку распространение условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, возможно только по соглашению сторон, то изменение установленного соглашение сторон срока действия договора путем признания недействительным условия пункта 3.2.22 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 решением суда неправомерно.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения встречных исковых требований отсутствуют.
Изложенным в апелляционной жалобе доводам ООО "Зодчий" о том, что в период с 04.10.2011 по 10.08.2012 он не пользовался спорным земельным участком по своему назначению ввиду того, что арендные отношения не были оформлены, может быть дана оценка при обращении ООО "Зодчий" с иском о возмещении арендодателем убытков. Для разрешения настоящего спора, учитывая расположение на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта, принадлежащего обществу, положения статьи 65 ЗК РФ, не имеют правового значения обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) арендодателя при заключении договора.
Доказательств того, что ООО "Зодчий" фактически занимало земельный участок меньшей площади, чем указано в подписанных им договоре и акте приема-передачи, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ обществом не представлено.
Поскольку доказательства уплаты задолженности не представлено, требование Департамента о взыскании основного долга за период с 04.10.2011 по 31.12.2012 является законным и обоснованным.
Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об обоснованности первоначальных исковых требований в части взыскания договорной пени у суда апелляционной инстанции не имеется.
Как усматривается из материалов дела, при рассмотрении спора судом первой инстанции, ООО "Зодчий" заявило ходатайство об истребовании доказательств, аналогичное ходатайству, заявленному суду апелляционной инстанции. В удовлетворении ходатайства судом первой инстанции отказано.
Согласно пункту 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании доказательств. При этом в ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.
Согласно письменному ходатайству об истребовании доказательств указанные в нем документы необходимы для подтверждения доводов ООО "Зодчий" о том, что спорный договор аренды земельного участка долго согласовывался сторонами, между тем доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства, имеются в материалах настоящего дела (л.д. 46-58, 68), в связи с чем ходатайство удовлетворению не подлежит.
Причины, по которым в решение Департамента N 1080-сх от 23.12.2011 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под незавершенный строительством жилой дом по адресу: г. Тюмень, п. Мелиораторов, ул. 70 лет Октября, 9, корпус 1" (л.д. 47, 48) внесены 09.02.2012 изменения (л.д. 51), а договор аренды от 10.08.2012 зарегистрирован 28.01.2013, обществу предоставлен земельный участок площадью меньше, нежели прежнему арендатору, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора. В период оформления арендных отношений общество пользовалось земельным участком, так как на нем находился принадлежащий ему незавершенный строительством жилой дом.
Документы, о приобщении которых заявлено суду апелляционной инстанции, по этим же основаниям, являются не относимыми к рассматриваемому спору доказательствами (статья 67 АПК РФ), в связи с чем не подлежат приобщению к материалам дела.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении, относятся на ООО "Зодчий" в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2013 по делу N А70-7032/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2013 ПО ДЕЛУ N А70-7032/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2013 г. по делу N А70-7032/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10180/2013) общества с ограниченной ответственностью "Зодчий" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2013 по делу N А70-7032/2013 (судья Демидова Е.Ю.), по иску департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий" (ОГРН 1037200555534, ИНН 7203130600) о взыскании 736 705 руб. 01 коп., и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Зодчий" к департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительным пункта 3.2.22 договора аренды земельного участка N 23-10/1122 от 10.08.2012,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Зодчий" Афонасьевой С.П. по доверенности N 47 от 16.12.2013 сроком действия 1 год,
установил:
департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий" (далее - ООО "Зодчий", общество) о взыскании 661 612 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате и 75 092 руб. 96 коп. пени.
ООО "Зодчий", воспользовавшись правом, предоставленным статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), предъявило встречный иск к Департаменту о признании недействительным пункта 3.2.22 договора аренды земельного участка N 23-10/1122 от 10.08.2012.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2013 по делу N А70-7032/2013 исковые требования Департамента удовлетворены, с ООО "Зодчий" в его пользу взыскано 661 612 руб. 05 коп. основного долга, 75 092 руб. 96 коп. пени. С ООО "Зодчий" в доход федерального бюджета взыскано 17 734 руб. 10 коп. государственной пошлины. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда, ООО "Зодчий" в апелляционной жалобе просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Департамента. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что истец не доказал факт пользования ответчиком земельным участком по своему назначению за период с 04.10.2011 по 10.08.2012. Переданный обществу земельный участок вместе с незавершенным строительством не идентичен земельному участку, занятому непосредственно объектом незавершенного строительства ранее.
От Департамента поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.
Представитель Департамента, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель общества заявил письменное ходатайство об истребовании сведений и документов из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в подтверждение того, что договор N 23-10/1122 от 10.08.2012 аренды земельного участка по адресу: г. Тюмень, ул. 70 лет Октября, 9, корпус 1, кадастровый номер 72:23:0102002:983, площадью 4 322 кв. м длительное время не мог пройти государственную регистрацию по причине обременения его правами третьих лиц (прежнего арендатора), что, в свою очередь, препятствовало ООО "Зодчий" пользоваться арендованным участком. Пояснил, в удовлетворении аналогичного ходатайства судом первой инстанции было отказано.
Кроме того, представитель общества заявил письменное ходатайство о приобщении к материалам дела копий дополнительных доказательств: письма Администрации г. Тюмени N 38-147-753 от 30.08.2013; письма Департамента N 12833/10-4 от 07.11.2013; письма ООО "Зодчий" N 103/11-2013, письма ОАО "Тюменьэнерго", письма ООО "Зодчий" N 106/11-2013 от 04.12.2013, расписки Департамента N 131205015 от 05.12.2013.
Представитель ООО "Зодчий" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Пояснил, что изначально договор аренды со стороны арендатора подписан с протоколом разногласий, с которыми арендодатель не согласился, в связи с чем договор подписан на условиях, предложенных Департаментом.
Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайств ООО "Зодчий" по основаниям, указанным ниже.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителя ООО "Зодчий", суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что с 04.10.2011 ООО "Зодчий" является собственником незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, пос. Мелиораторов, ул. 70 лет Октября, д. 9, корп. 1 (л.д. 15).
Во исполнение решений Департамента от 09.06.2012 N 1716-3 и от 07.08.2012 N 2343-3 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Зодчий" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.08.2012 N 23-10/1122, на основании которого по акту приема-передачи от 10.08.2012 (л.д. 12) ООО "Зодчий" под незавершенный строительством жилой дом передан в аренду земельный участок площадью 4322 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0102002:933, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 70 лет Октября, 9, корпус 1.
Договор аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 зарегистрирован в установленном законом порядке 28.01.2013.
Согласно пункту 4.1 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 размер арендной платы указан в приложении N 2 (расчет арендной платы).
По условиям пункта 3.2.22 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 арендатор обязан произвести плату за пользование земельным участком за период с 04.10.2011 по 08.06.2012 в размере, указанном в приложении N 2 к настоящему договору.
В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 арендная плата вносится ежеквартально в сроки до 15 февраля (за 1 квартал), до 15 мая (за 2 квартал), до 15 августа (за 3 квартал), до 15 ноября (за 4 квартал).
Согласно пункту 4.3 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 первый платеж за период с 01.10.2011 по 31.12.2012 арендатор производит не позднее 15.11.2012.
Первоначальные исковые требования мотивированы тем, что ООО "Зодчий" ненадлежащим образом исполняло обязательство по уплате арендных платежей, в связи с чем у него за период с 04.10.2011 по 31.12.2012 перед Департаментом возникла задолженность в размере 661 612 руб. 05 коп.
Кроме того, Департаментом заявлено о взыскании с ООО "Зодчий" 75 092 руб. 96 коп. пени, начисленной на основании пункта 5.2 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122, за период с 16.11.2012 по 04.07.2013.
Возражения на первоначальный иск, а также встречные требования мотивированы ООО "Зодчий" тем, что передача спорного земельного участка ему в аренду осуществлена на основании акта от 10.08.2012, в связи с чем начисление арендной платы ранее указанной даты является неправомерным, а пункт 3.2.22 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122, обязывающий общество произвести оплату за пользование спорным земельным участком за период с 04.10.2011 по 08.06.2012 ничтожен в силу статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Удовлетворение первоначально иска и отказ в удовлетворении встречного иска, послужили основаниями для обращения ООО "Зодчий" с апелляционной жалобой, при оценке доводов которой, а также позиции Департамента суд апелляционной инстанции учел следующее.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из материалов дела усматривается, что государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости - незавершенного строительством жилого дома от продавца - ООО "Строительный мир" к покупателю - ООО "Зодчий" произведена 04.10.2011. С указанной даты в силу пункта 2 статьи 223, статьи 551 ГК РФ у ООО "Зодчий" возникло право собственности на указанный объект.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, с 04.10.2011 ООО "Зодчий" приобрело право пользования частью земельного участка с кадастровым номером 72:23:0102002:983 под объектом недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта недвижимости.
Сам факт нахождения на земельном участке принадлежащего ответчику незавершенного строительством объекта свидетельствует о пользовании (владении) ООО "Зодчий" этим участком и наличии у него обязанности внести плату за пользование.
Из пункта 1 статьи 36 ЗК РФ следует, что правовыми формами, опосредующими использование юридическими лицами, в собственности которых находятся здание или сооружение, земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, являются право собственности либо договор аренды.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
Как закрепляет пункт 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 указанной статьи предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из буквального толкования условий договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 следует, что при его заключении стороны согласовали распространение условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, а именно с 04.10.2011, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 425 ГК РФ.
Оснований считать, что ООО "Зодчий" при заключении договора от 10.08.2012 N 23-10/1122 не имело возможность участвовать в определении условий названного договора, не знало и должно было знать, на каких условиях заключает договор, не имеется, общество было свободно в решении вопроса о заключении договора и определении его условий.
Из материалов дела усматривается, что, подписав первоначально договор с протоколом разногласий относительно содержания пункта 3.2.22, предусматривающего внесение оплаты за пользование участком с 04.10.2011 по 08.06.2012, то есть, выразив отказ на распространения условий договора от 10.08.2012 N 23-10/1122 на возникшие ранее его заключения отношения (л.д. 59-62, 65), ознакомившись с возражениями Департамента против предложенного протокола разногласий (л.д. 67), ООО "Зодчий" подписало договор аренды в представленном арендодателем варианте (л.д. 9-10).
Поскольку распространение условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, возможно только по соглашению сторон, то изменение установленного соглашение сторон срока действия договора путем признания недействительным условия пункта 3.2.22 договора аренды от 10.08.2012 N 23-10/1122 решением суда неправомерно.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения встречных исковых требований отсутствуют.
Изложенным в апелляционной жалобе доводам ООО "Зодчий" о том, что в период с 04.10.2011 по 10.08.2012 он не пользовался спорным земельным участком по своему назначению ввиду того, что арендные отношения не были оформлены, может быть дана оценка при обращении ООО "Зодчий" с иском о возмещении арендодателем убытков. Для разрешения настоящего спора, учитывая расположение на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта, принадлежащего обществу, положения статьи 65 ЗК РФ, не имеют правового значения обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) арендодателя при заключении договора.
Доказательств того, что ООО "Зодчий" фактически занимало земельный участок меньшей площади, чем указано в подписанных им договоре и акте приема-передачи, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ обществом не представлено.
Поскольку доказательства уплаты задолженности не представлено, требование Департамента о взыскании основного долга за период с 04.10.2011 по 31.12.2012 является законным и обоснованным.
Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об обоснованности первоначальных исковых требований в части взыскания договорной пени у суда апелляционной инстанции не имеется.
Как усматривается из материалов дела, при рассмотрении спора судом первой инстанции, ООО "Зодчий" заявило ходатайство об истребовании доказательств, аналогичное ходатайству, заявленному суду апелляционной инстанции. В удовлетворении ходатайства судом первой инстанции отказано.
Согласно пункту 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании доказательств. При этом в ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.
Согласно письменному ходатайству об истребовании доказательств указанные в нем документы необходимы для подтверждения доводов ООО "Зодчий" о том, что спорный договор аренды земельного участка долго согласовывался сторонами, между тем доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства, имеются в материалах настоящего дела (л.д. 46-58, 68), в связи с чем ходатайство удовлетворению не подлежит.
Причины, по которым в решение Департамента N 1080-сх от 23.12.2011 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под незавершенный строительством жилой дом по адресу: г. Тюмень, п. Мелиораторов, ул. 70 лет Октября, 9, корпус 1" (л.д. 47, 48) внесены 09.02.2012 изменения (л.д. 51), а договор аренды от 10.08.2012 зарегистрирован 28.01.2013, обществу предоставлен земельный участок площадью меньше, нежели прежнему арендатору, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора. В период оформления арендных отношений общество пользовалось земельным участком, так как на нем находился принадлежащий ему незавершенный строительством жилой дом.
Документы, о приобщении которых заявлено суду апелляционной инстанции, по этим же основаниям, являются не относимыми к рассматриваемому спору доказательствами (статья 67 АПК РФ), в связи с чем не подлежат приобщению к материалам дела.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении, относятся на ООО "Зодчий" в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2013 по делу N А70-7032/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)