Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Карпова Л.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Чингири Т.П.,
судей областного суда Малкова А.И., Федотовой Е.В.,
при секретаре Р.Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чингири Т.П. по апелляционной жалобе администрации муниципального образования Абдулинский район Оренбургской области на решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 19 августа 2013 года гражданское дело по иску Ч.М. к администрации муниципального образования Абдулинский район Оренбургской области о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным и понуждении заключить договор аренды земельного участка,
установила:
Ч.М. обратился в суд с иском к администрации МО Абдулинский район Оренбургской области, указав, что на основании распоряжения администрации МО Абдулинский район от 27 октября 2008 года N К. был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов г. Абдулино с кадастровым N, расположенный по (адрес), для размещения индивидуальной жилой застройки площадью 1000 кв. м, и заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N от 17 декабря 2008 года сроком на 10 лет, который прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области.
На указанном земельном участке К. начал строительство жилого дома, залил фундамент и зарегистрировал в Управлении Росреестра Оренбургской области право собственности на незавершенный строительством жилой дом.
По договору купли-продажи от 18 января 2013 года он (Ч.М.) купил у К.А.А. незавершенный строительством жилой дом, расположенный в (адрес). Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от 29 декабря 2013 года степень готовности объекта составляет 15%, общая площадь застройки 80 кв. м.
При продаже незавершенного строительством жилого дома, расположенного в (адрес), К.А.А. было подписано соглашение от 22 февраля 2013 года N о расторжении с ответчиком договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 17 декабря 2008 года N, на котором возведен незавершенный строительством жилой дом.
22 мая 2013 года он обратился к администрации МО Абдулинский район с заявлением о предоставлении ему в аренду спорного земельного участка, но ответчик ему отказал, сославшись на п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретении права аренды имеет граждане-собственники зданий, строений и сооружений. По мнению ответчика, объект незавершенного строительства не является зданием, строением либо сооружением.
Он не согласен с данным отказом, поскольку является собственником незавершенного строительством жилого дома.
Просил обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка по (адрес).
В судебном заседании Ч.М. уточнил исковые требования и просил признать отказ администрации муниципального образования Абдулинский район от 22 мая 2013 года о заключении с ним договора аренды земельного участка незаконным и обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым N, расположенного по (адрес).
Представители администрации МО Абдулинский район Оренбургской области - С. и Р.Н.М., иск не признали, пояснив, что Ч.М. является собственником ОНС - индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке по (адрес), общей площадью 1 000 кв. м. В силу ст. 36 ЗК РФ объект незавершенного строительства не является зданием, строением либо сооружением, и у его собственника не возникает исключительного права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка. Решение вопроса о предоставлении в аренду земельного участка возможно только после возникновения права собственности на целое домовладение.
Решением Абдулинского районного суда Оренбургской области от 19 августа 2013 года исковые требования Ч.М. удовлетворены.
Суд постановил:
Признать отказ администрации муниципального Абдулинский район Оренбургской области от 22 мая 2013 года о заключении договора аренды земельного участка с Ч.М. незаконным.
Обязать администрацию муниципального образования Абдулинский район Оренбургской области заключить с Ч.М. договор аренды земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым N, расположенного по (адрес).
С таким решением суда администрация МО Абдулинский район Оренбургской области не согласна, в своей апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав судью-докладчика, ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Из материалов дела следует, что между администрацией муниципального образования Абдулинский район и К. 17 декабря 2008 года был заключен договор N аренды земельного участка площадью 1000 кв. м, кадастровый N, местоположение: (адрес), разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, со сроком действия до 17.12.2018 года.
Указанный договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию.
На данном земельном участке К.А.А. был возведен объект незавершенный строительством - индивидуальный жилой дом, который по договору купли-продажи от 18 января 2013 года он продал Ч.М., право собственности которого на ОНС подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от 30 января 2013 года.
22 февраля 2013 года на основании соглашения N договор аренды земельного участка N от 17 декабря 2008 года, заключенный между администрацией муниципального образования Абдулинский район и К.А.А., расторгнут.
Ч.М., являющемуся собственником ОНС, расположенного по (адрес), в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположено спорной строение, администрацией МО Абдулинский район отказано со ссылкой на то, что ОНС не относится к тем зданиям, строениям, сооружениям, собственники которых в силу ч. 1 ст. 36 ЗК РФ имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды. Земельный участок может быть передан Ч.М. только в случае если жилой дом будет им достроен и введен в эксплуатацию.
Данная позиция отражена и в апелляционной жалобе администрации МО Абдулинский район Оренбургской области.
Между тем, судебная коллегия соглашается с решением суда об удовлетворении исковых требований Ч.М.
Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Глава 28 ГК РФ предусматривает также заключение договора в обязательном порядке, когда такое заключение договора обязательно для одной из сторон возникших правоотношений.
В данном случае отсутствие арендных отношений в отношении спорного земельного участка приводит к невозможности продления срока действия разрешения на строительство, получения нового разрешения на строительство. Как следствие истец не имеет права на продолжение строительства приобретенного им ОНС. Кроме этого, отсутствие договора аренды земельного участка приведет к невозможности реализации предусмотренных ст. 222 ГК РФ прав Ч.М. в отношении возведенного им объекта недвижимого имущества (ввода его в эксплуатацию), что с очевидностью свидетельствует об обязательности для истца заключения договора аренды и о нарушении действиями ответчика его прав как участника гражданских правоотношений.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Поскольку К.А.А. под строительство жилого дома по договору аренды земельный участок был передан площадью 1000 кв. м, доказательств того, что Ч.М. намерен возвести другое строение, суду не представлено, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды с истцом должен быть заключен администрацией МО Абдулинский район по (адрес), в тех же пределах в соответствии с положениями законодательства РФ, регулирующих заключение такого договора.
Судебная коллегия находит несостоятельным довод апелляционной жалобы со ссылкой на п. 21 ч. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 года имеет право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
Право собственности К.А.А. на ОНС было зарегистрировано 11.01.2013 года.
В остальной части доводы апелляционной жалобы сводятся к приобретению земельных участков в собственность, на что Ч.В. не претендует.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что при разрешении спора суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку доказательствам, исследованным в ходе рассмотрения дела, и постановил законное и обоснованное решение, которое по доводам апелляционной жалобы не может быть отменено.
При рассмотрении дела нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 19 августа 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации муниципального образования Абдулинский район Оренбургской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 31.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7247/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 октября 2013 г. по делу N 33-7247/2013
Судья: Карпова Л.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Чингири Т.П.,
судей областного суда Малкова А.И., Федотовой Е.В.,
при секретаре Р.Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чингири Т.П. по апелляционной жалобе администрации муниципального образования Абдулинский район Оренбургской области на решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 19 августа 2013 года гражданское дело по иску Ч.М. к администрации муниципального образования Абдулинский район Оренбургской области о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным и понуждении заключить договор аренды земельного участка,
установила:
Ч.М. обратился в суд с иском к администрации МО Абдулинский район Оренбургской области, указав, что на основании распоряжения администрации МО Абдулинский район от 27 октября 2008 года N К. был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов г. Абдулино с кадастровым N, расположенный по (адрес), для размещения индивидуальной жилой застройки площадью 1000 кв. м, и заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N от 17 декабря 2008 года сроком на 10 лет, который прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области.
На указанном земельном участке К. начал строительство жилого дома, залил фундамент и зарегистрировал в Управлении Росреестра Оренбургской области право собственности на незавершенный строительством жилой дом.
По договору купли-продажи от 18 января 2013 года он (Ч.М.) купил у К.А.А. незавершенный строительством жилой дом, расположенный в (адрес). Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от 29 декабря 2013 года степень готовности объекта составляет 15%, общая площадь застройки 80 кв. м.
При продаже незавершенного строительством жилого дома, расположенного в (адрес), К.А.А. было подписано соглашение от 22 февраля 2013 года N о расторжении с ответчиком договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 17 декабря 2008 года N, на котором возведен незавершенный строительством жилой дом.
22 мая 2013 года он обратился к администрации МО Абдулинский район с заявлением о предоставлении ему в аренду спорного земельного участка, но ответчик ему отказал, сославшись на п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретении права аренды имеет граждане-собственники зданий, строений и сооружений. По мнению ответчика, объект незавершенного строительства не является зданием, строением либо сооружением.
Он не согласен с данным отказом, поскольку является собственником незавершенного строительством жилого дома.
Просил обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка по (адрес).
В судебном заседании Ч.М. уточнил исковые требования и просил признать отказ администрации муниципального образования Абдулинский район от 22 мая 2013 года о заключении с ним договора аренды земельного участка незаконным и обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым N, расположенного по (адрес).
Представители администрации МО Абдулинский район Оренбургской области - С. и Р.Н.М., иск не признали, пояснив, что Ч.М. является собственником ОНС - индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке по (адрес), общей площадью 1 000 кв. м. В силу ст. 36 ЗК РФ объект незавершенного строительства не является зданием, строением либо сооружением, и у его собственника не возникает исключительного права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка. Решение вопроса о предоставлении в аренду земельного участка возможно только после возникновения права собственности на целое домовладение.
Решением Абдулинского районного суда Оренбургской области от 19 августа 2013 года исковые требования Ч.М. удовлетворены.
Суд постановил:
Признать отказ администрации муниципального Абдулинский район Оренбургской области от 22 мая 2013 года о заключении договора аренды земельного участка с Ч.М. незаконным.
Обязать администрацию муниципального образования Абдулинский район Оренбургской области заключить с Ч.М. договор аренды земельного участка площадью 1000 кв. м с кадастровым N, расположенного по (адрес).
С таким решением суда администрация МО Абдулинский район Оренбургской области не согласна, в своей апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав судью-докладчика, ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Из материалов дела следует, что между администрацией муниципального образования Абдулинский район и К. 17 декабря 2008 года был заключен договор N аренды земельного участка площадью 1000 кв. м, кадастровый N, местоположение: (адрес), разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, со сроком действия до 17.12.2018 года.
Указанный договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию.
На данном земельном участке К.А.А. был возведен объект незавершенный строительством - индивидуальный жилой дом, который по договору купли-продажи от 18 января 2013 года он продал Ч.М., право собственности которого на ОНС подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от 30 января 2013 года.
22 февраля 2013 года на основании соглашения N договор аренды земельного участка N от 17 декабря 2008 года, заключенный между администрацией муниципального образования Абдулинский район и К.А.А., расторгнут.
Ч.М., являющемуся собственником ОНС, расположенного по (адрес), в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположено спорной строение, администрацией МО Абдулинский район отказано со ссылкой на то, что ОНС не относится к тем зданиям, строениям, сооружениям, собственники которых в силу ч. 1 ст. 36 ЗК РФ имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды. Земельный участок может быть передан Ч.М. только в случае если жилой дом будет им достроен и введен в эксплуатацию.
Данная позиция отражена и в апелляционной жалобе администрации МО Абдулинский район Оренбургской области.
Между тем, судебная коллегия соглашается с решением суда об удовлетворении исковых требований Ч.М.
Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Глава 28 ГК РФ предусматривает также заключение договора в обязательном порядке, когда такое заключение договора обязательно для одной из сторон возникших правоотношений.
В данном случае отсутствие арендных отношений в отношении спорного земельного участка приводит к невозможности продления срока действия разрешения на строительство, получения нового разрешения на строительство. Как следствие истец не имеет права на продолжение строительства приобретенного им ОНС. Кроме этого, отсутствие договора аренды земельного участка приведет к невозможности реализации предусмотренных ст. 222 ГК РФ прав Ч.М. в отношении возведенного им объекта недвижимого имущества (ввода его в эксплуатацию), что с очевидностью свидетельствует об обязательности для истца заключения договора аренды и о нарушении действиями ответчика его прав как участника гражданских правоотношений.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Поскольку К.А.А. под строительство жилого дома по договору аренды земельный участок был передан площадью 1000 кв. м, доказательств того, что Ч.М. намерен возвести другое строение, суду не представлено, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды с истцом должен быть заключен администрацией МО Абдулинский район по (адрес), в тех же пределах в соответствии с положениями законодательства РФ, регулирующих заключение такого договора.
Судебная коллегия находит несостоятельным довод апелляционной жалобы со ссылкой на п. 21 ч. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 года имеет право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
Право собственности К.А.А. на ОНС было зарегистрировано 11.01.2013 года.
В остальной части доводы апелляционной жалобы сводятся к приобретению земельных участков в собственность, на что Ч.В. не претендует.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что при разрешении спора суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку доказательствам, исследованным в ходе рассмотрения дела, и постановил законное и обоснованное решение, которое по доводам апелляционной жалобы не может быть отменено.
При рассмотрении дела нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Абдулинского районного суда Оренбургской области от 19 августа 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации муниципального образования Абдулинский район Оренбургской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)